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在全球房地產市場蓬勃發展的時機下，中國各大投資機構、開發商及私人投資者都在積極參與其中。

借助海外投資，綠地集團2014年實現了155億元人民幣的海外銷售，並壹舉超越萬科成為中國開發商銷售第壹。

進入2015年，中國開發商及各種金融機構的海外投資仍然是熱度不減，多家機構預測，中國資本海外地產投資2015年仍將繼續創新高。

境外地產投資成新常態

根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告，2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升，同比增長40%，23%的活躍資金來源於中國，僅次於新加坡(29%)和中國香港(25%)。

而據仲量聯行數據，2014年全年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資名列前茅增長近50%，超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。

中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

仲量聯行指出，2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內，跨入壹個全新的發展階段。

在地域上，中國海外投資呈現全球多元化趨勢，投資者把目光投向亞洲以外的地區，以尋找合適的資產。其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資;澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元;25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露，通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示，2015年海外房地產投資很有可能持續增長，至2015年底或將達到200億美元。

倫敦、洛杉磯、舊金山、紐約、悉尼、墨爾本、多倫多、首爾、濟州島、西班牙、墨西哥、比利時、馬來西亞、泰國、新加坡……地圖上將越來越多的遍布中國房地產企業的投資紅旗。

2008年全球金融危機爆發後，中國企業開始邁出了海外投資步伐，房地產企業的海外投資端倪則肇始於2009年，隨著國內房地產市場調整，2014年開始出現房企海外擴張加劇之勢。

中國的政策環境推動、國內市場需求放緩、海外市場擁有更可觀回報率等因素促成了中國房企海外投資隊伍的加大。

“2012年10月，中國政府鼓勵企業走向海外做全球資產配置，房企海外發展速度最快”，仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏在接受財經網記者專訪時表示。

“同時，海外政府非常歡迎中國房地產企業在當地投資，2008年金融危機以後，所有金融機構投資放緩項目停工，導致整體經濟復蘇的情況下房地產市場 出現供不應求，中國房地產企業於是迎來海外投資機會，2012年底至2013年初，中國房企就已經開始探底海外投資，到真正下手的過程壹般是6個月到1年 時間。”

於是，2014年出現房企集中海外投資現象。資料顯示，新華聯敲定在韓國濟州島和馬來西亞新山市伊斯幹達開發區的項目，碧桂園斥資7300萬元在悉 尼拿地進軍澳大利亞市場；萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。綠地在紐約和首爾項目投資有新進展，萬達、雅居樂、富力、 首創等企業也均在海外投資市場上有所表現。

地產研究機構萊坊發布報告顯示，2009年中國海外房地產投資總額6億美元。仲量聯行統計數據顯示，2014年中國海外房地產投資超過165億美元。“而這壹數據可能在2015年上升至200億美元”，夏飏飏表示。

165億美元投資中，其中112億美元來自於商業地產投資，53億美元來自於住宅開發投資。“辦公樓和酒店成為中國海外投資最熱門的選擇”，仲量聯行報告分析，2014年海外投資額在商業地產交易總額中占比達到52%，海外商業地產投資首次超過國內。

2013年，房企在海外投資項目主要在公寓樓和旅遊度假社區。2014年投資產品種類有所增加，包括難度更大的商業、辦公、酒店，以及城市綜合體等。夏飏飏表示，2014年中國企業海外投資的50%是寫字樓，33%是開發地產，剩下的是酒店、零售等。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅亦向媒體也表示，中國房企對外投資者由核心寫字樓和住宅開發轉向休閑和工業物業開發。

除了拿地開發、購地標等升值模式，夏飏飏還指出另壹種中國房企關註較少的海外投資模式，即“改造房”。夏飏飏說，倫敦等區域面積並不大，可供出售的土地有限，於是改造房便成了壹種投資途徑，而這種投資模式目前暫未被國內房企關註。

中國房企海外投資在尋求分散投資實現多元化同時，亦尋求投資地點多元化。

仲量聯行報告顯示，2014年，倫敦共吸引40億美元中國投資，成為最受房地產企業青睞城市。其次，悉尼獲得22億美元投資，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡各獲得5億至15億美元投資。

對於房地產企業來說，可以簡化為已邁出國門和未邁出國門兩支隊伍。夏飏飏稱，已邁出國門的，已經在倫敦等城市站穩腳，將會把投資目光放在附近城市；未邁出國門的，可能將會將倫敦等金融城作為第壹落腳點。

“倫敦2015年仍會繼續獲得較大投資，將排中國房企在海外投資城市前三名”，夏飏飏分析，國際化和歐洲金融中心的標簽、全球通用語言降低法律研究 障礙、稅率優惠，以及教育優勢等原因，將使得倫敦仍將持續吸收外資。其次，倫敦附近的其他國家，如德國、比利時等也將成為吸引投資的新區域。

“大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資正將傾向於發掘主要省會城市、二線城市的高回報率投資機會”，萊坊和第壹太平戴維斯也不約而同地指出此觀點。

第壹太平戴維斯市場部高級經理何淩在接受媒體采訪時稱，投資回報主要分兩部分，壹是租金，海外投資壹般可以保持4%-5%的穩定收益率；二是房價增長因素。第壹太平戴維斯數據顯示，2014年倫敦地區房價上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達13%。

門戶城市的房價受外來投資增加影響正在逐漸升高，或將影響下壹輪投資收益。

仲量聯行數據顯示，全球20個核心城市2014年商業房地產投資回報率為5.38%。“項目投資潛力主要在於稀缺的地理位置，和合理的收購價格”夏飏飏稱，韓國房地產企業較中國早3年進入全球資產配置，從目前韓國來看中國房企未來收益，“非常可觀”。

以綠地作為中國房企海外擴張的壹個縮影，綠地目前已進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等四大洲9個國家13個城市，海外項目總投資超200億美元。綠地2014年超過萬科登頂房地產銷售榜首，其海外投資貢獻率不可忽視。

商務部數據顯示，2014年中國首次成為資本凈輸出國。而2015年1月，中資企業在海外並購市場繼續“發威”。

晨哨研究部發布的《2015年1月中資海外並購月報》顯示，1月中資企業在海外總共發生40宗並購事件，其中26宗披露交易金額，涉及約211.2億美元，披露交易額同比上漲324.51%，環比增長319.79%。

其中，李嘉誠旗下和記黃埔3宗並購事件是助推1月中資海外並購激增的主要原因。和記黃埔收購英國手機運營商O2、列車租賃商EversholtRailGroup，以及荷蘭連鎖藥房Dirx，總交易額約157.56億美元(收購Dirx未披露金額)，占到1月披露總金額的74.6%。

此外，北京、中國香港和上海繼續成為中資海外並購最活躍的並購方所在區域，占到所有企業的52.5%。

據統計，2014年中國海外房地產投資比上壹年增長46%，超過165億美元，海外移民市場也刮起了壹股強勁的風潮，國人海外置業及移民將在2015年形成新的高潮：亞太經濟壹體化、中美經貿聯系愈加緊密、中國與歐洲各國的貿易持續發展等因素，將促使新壹年海外置業移民市場進入更廣闊的發展空間。2015年海外置業及投資移民發展趨勢將總體向好。

在海外房產投資方面，中國購房者最熱衷的投資國包括有美國、英國、澳大利亞、加拿大。這些國家房產投資回報可期，社會經濟發展穩定，可實現資產全球的合理配置。目前中國內地買家在倫敦樓市的購買占比已接近10%，較之三年前的2%增長了五倍，2015年的國人購買率預期將高於上壹年。不僅如此，國人在紐約置業的占比也將逐年攀升。2014年僅曼哈頓壹區的房產市場，國際買家中有34%來自中國大陸，比2013年翻了壹番。預計這股潮流還沒有達到頂點，仍有廣闊、持續的發展空間。而擁有房產稅為零、遺產稅也為零等優惠政策的澳大利亞，也在壹年內陸續迎來了萬達、海亮、復星等集團新壹輪的房產開發投資。另據《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，加拿大的溫哥華是目前富豪最青睞的海外置業城市之壹。如約而至的2015年，加國的房產預期將再“火”壹把……

不僅如此，擁有置業移民政策的國家也得到更多國人的親睞。歐洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等國家的置業政策規定，外國人購買房產即可收獲身份並解決子女教育問題，滿足了很多國內投資客的置業需求。而德國、意大利等非傳統移民國家雖然沒有購房移民政策，但其優越的置業環境，良好的資產增長預期也讓國人的購房熱情持續升溫。據了解，在今年3月中旬北京海外置業展上， 包括德國、英國、荷蘭、瑞典等更多的歐洲地區的房產項目將攜手傳統的美國及澳大利亞的置業項目，聯袂展出。房產項目的展示規模比上屆增長了15%，由此預見，2015年國內海外置業市場將迎來更大發展機遇。

新的壹年，新的移民政策紛紛推出。加拿大移民部公布從2015年1月1日開始推出“快速通道”的移民新計劃。希臘購房移民最新改革條款也於2015年1月1日開始實施了，投資者可以獲得永久居留許可，並允許父母、配偶、子女、配偶父母隨行。。。行業人士預測2015年整個海外置業移民市場框架大致為：美國這個傳統移民國家風采依舊，新興歐洲國家葡萄牙、西班牙、希臘、匈牙利等亦持續火熱，曾經在中國紅透半邊天的澳大利亞項目也會迎來全面復蘇的壹年，聖基茨和安提瓜護照類的項目也值得期待。

隨著海外資金的積極入市，日本房地產近來出現要“火”的節奏，包括中國在內的國際投資機構以及個人均對此表示了興趣，他們也特別關註日本房地產要“火”的節奏是否會持續。

日本瑞穗信托銀行系統的“都市未來綜合研究所”近日匯總的數據顯示，２０１４年外國投資者掀起了“購買日本房地產熱”，至少有１００多億美元的外國資本進入日本房地產市場，東京市中心的許多高檔物業遭到外國投資者搶購，外國投資者購買日本房地產的資金量占當年日本房地產市場交易額的２０％。

美國黑石集團去年耗資１９００億日元（約合１６億美元）在東京市區購買了５０００多套住宅。新加坡政府投資公司在東京火車站正門前的丸之內以及大手釘的金融街等中央商務區耗資１７００億日元（約合１４．３億美元）購買了數棟高級辦公樓。中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資７００億日元（約合５．９億美元），購買了壹座２５層的綜合性辦公樓。美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業設施。

值得壹提的是，越來越多外國自然人也積極投資日本房地產，中國富裕階層尤其引人註目。據日本不動產研究所預測，在過去壹年中，至少有３６０億日元（約合３億美元）的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司為此還增加了精通漢語的經紀人。

外資大舉進軍日本房地產市場，其中壹個原因是投資者認為日本大城市的房地產市場已經觸底，具有相當的投資價值。

近年來，日本全國的平均地價下跌幅度大幅縮小，部分地區出現回升。去年。東京、名古屋和大阪三大都市圈的商業用地和住宅用地均開始回升，東京市區的辦公樓空置率已經降到了５％，住宅價格也開始反彈，但是，日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。

中介公司散發的二手房售房廣告顯示，在東京市中心的澀谷區惠比壽壹帶，壹棟土地面積６０平方米左右、居住面積１００多平方米（約相當於中國的建築面積１２０平方米左右）的獨立別墅式住宅，售價在６０００萬至８０００萬日元（約合３２０萬至４２０萬元人民幣）之間。在品川區高輪臺的壹套建築面積７５平方米的公寓售價為３９８０萬日元（約合２１０萬元人民幣）。在目黑區三田的壹套約１２５平方米的住宅售價為５６８０萬日元（約合３００萬元人民幣）。按照目前的匯率，東京的大部分普通住宅價格低於或等同於北京、上海的相應價格。

日元匯率大幅下跌是日本房地產受到海外投資者追捧的最重要因素。自２０１２年年底以來，由於安倍政府為了消除持續多年的通貨緊縮，采取了“大膽的金融政策”，日本中央銀行大規模放松銀根，導致日元匯率不斷下跌。目前，外匯市場上的日元對美元的匯率基本上維持在１２０比１的水平，與２０１２年９月的７７日元兌換１美元匯率相比，跌幅超過５０％，這大大降低了外國投資者的投資成本。

此外，日本將於２０２０年舉辦東京奧運會。投資者普遍認為，在這之前東京的房地產升值概率較大。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資回報率基本上能夠維持在６％到８％之間。這些因素都激發了海外投資者的投資日本房地產熱情。