「澳大利亞收緊外國人房產投資，或將降低其當地房地產交易量，但是考慮到上述政策針對群體較小且中國買家的熱情，我們判斷目前不會影響到中國買家的投資興趣。」居外網聯合CEO安祖耀向《第一財經日報》記者表示。
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澳大利亞調查外國人非法購房 海外投資需謹慎
近年來，中國高淨值人群的海外置業活動快速增長。胡潤研究院在其調查報告《2014年移民和中國高淨值人士》指出，除美國和加拿大以外，澳大利亞和英國的 城市也被列為最理想的海外房地產置業點。居外網統計發現，截止今年第二季度，澳大利亞對於中國買家購房的吸引力排名第二，第一名為美國。
2015全球房產關注度排行榜前10名 西班牙三城市位居前五
全球知名房產信息網站於上週公佈 「全球各國城市置業關注度排行榜」，意大利的首都羅馬出乎眾人意料登上榜單第一位，成為了全球住房交易市場最受關注的城市。此外。西班牙的馬拉加連升3位，成為第二受歡迎的置業投資目的地。
據高緯國際最新發佈的《歐洲房地產貸款銷售市場報告》顯示，2015年第一季度英國商業房產貸款與住房交易額超過122億歐元，達到了一個驚人的高度。僅一季度的交易額就佔2012年全年交易總額的53%，顯示出近三年來歐洲房產銷售市場強勁的上升勢頭。其中，大部分房屋交易紀錄產生於英國、愛爾蘭、西班牙、德國、意大利這幾個歐洲主要的房產市場。報告同時強調，今年第一季度歐洲不僅見證了房產交易額的急速增長，其投資目的地的選擇和房屋交易類型也更加多元化。
今年第一季度歐洲不僅見證了房產交易額的急速增長，其投資目的地的選擇和房屋交易類型也更加多元化
高緯國際歐洲銷售主管蒙特羅表示，房產交易活動已經逐漸席捲整個歐洲地區，其中以意大利房產市場的復甦跡象最為明顯。蒙特羅特別提到：「就像我們先前預計的一樣，2015年第一季度意大利房產市場活躍度明顯增加，平倉房屋交易總額超過10億歐元，創造了新的記錄。」報告也指出，意大利今年第一季度的交易總額是2014年全年的2.5倍，龐大的交易量讓意大利在第一季度一躍成為歐洲房產市場第三大最具活力的國家。
2015年1月份歐盟大規模QE政策實施後，隨著歐元區經濟逐漸好轉與歐元急劇下跌，大量房產投資者在第一季度開始轉移「陣地」，將投資資金從傳統的美國、加拿大等傳統投資國家轉入歐洲主流房產市場。高緯國際作出了預測：2015年歐洲各地區房產銷售總額將超過600~700億歐元。
意大利房產投資關注度強勢登頂「兩牙」與希臘殺入前十
意大利的首都羅馬出乎眾人意料登上榜單第一位，成為了全球住房交易市場最受關注的城市全球知名房產信息網站於上週公佈 「全球各國城市置業關注度排行榜」，意大利的首都羅馬出乎眾人意料登上榜單第一位，成為了全球住房交易市場最受關注的城市。The Move Chanel負責人表示，與西班牙一樣，意大利是從QE政策中獲益最多的國家之一。其在經濟強勁復甦的同時，平均房價僅為2009年高峰時期的70%。除了低房價引起了歐美投資者的興趣外，購房移民計劃也讓意大利成為了亞洲移民投資者的置業首選。
此外，西班牙的馬拉加連升3位，成為第二受歡迎的海外置業投資目的地；在前50名中，葡萄牙14個地區強勢入圍，成為2015第一季度最受歡迎的房產投資國家。分析師認為，葡萄牙自金融危機以來，於第一季度首次出現房價上升跡象，讓全球投資者信心倍增；同時，「兩牙」政府推出的黃金移民政策也吸引了大量的亞洲投資者前去「搶房」，關注度隨之驟增。
THEMOVECHANNEL 2015第一季度全球房產關注度排行榜
意大利房價到達「谷底」 租金收益抵達「高岸」
據全球知名獨立物業公司萊坊國際稱，隨著歐元兌英鎊匯率進入7年來最低谷，一些地區的房屋價格已經到達自金融危機以來的最低水平。因此，置業者投資信心由於低房價而顯著上漲。萊坊國際意大利部門主管福西特認為，現在正值傳統的春季銷售旺季，大量優質房屋已經進入交易市場，除了房產商為提高競爭力打起「價格戰」之外，意大利處於歷史低位的房價讓很多精明的投資者開始湧入意大利。
所以，2、3月份來自美國及英國的大量買家前來「抄底」，他們希望能在未來幾年內，從匯率上漲和租金收益中獲得更大的利潤。
福西特提到：「越來越多的人已經意識到意大利房屋價格已經到達曲線的底部，雖然短時間內房價不可能迅速回升，但隨著未來歐元的走強，『止跌回升』是一個必然趨勢，房價已經不可能再跌了。」
投資者在目前歐元匯率處於低谷時期買入意大利房產，可以節省投資成本的同時，也能在租金收益方面獲得豐厚的回報另一方面，意大利租賃市場一直較為活躍，2014年租賃交易量漲幅超過5%，租金也隨之一路上漲。在房價處於低位但租金持續上漲的情況下，租金回報可達到最大值。在當前匯率及房價水平下，意大利投資回報率大約為5%~7%，如，意大利米蘭的綠色公寓，其投資回報率目前可達到6%。其中，22萬歐元以上的房屋可申請意大利投資移民項目。因此，建議投資者在目前歐元匯率處於低谷時期買入意大利房產，可以節省投資成本的同時，也能在租金收益方面獲得豐厚的回報。
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中國人110億美元資金即將投向新西蘭房市
居外網的聯席首席執行官Andrew Taylor表示，中國有錢人正在被新西蘭所吸引，「居外網的報告顯示，QDII2政策發佈後，將有110億美元的中國私人投資進入新西蘭房地產市場。中 國有錢人10%的資本投向了海外房市，這包括商業地產；以往中國人對新西蘭的房產投資佔比3.3%。」
調查顯示，中國人最熱衷的海外房市分別是美國、澳洲、加拿大、英國、泰國和新西蘭。Taylor表示，喜歡中國資本的國家很多，競爭巨大，建議新西蘭保持開放姿態，「為了吸引中國投資，新西蘭應該改善教育系統和增加對中國的直飛航線。」
居外網悉尼分部發言人Dave Platter表示，新西蘭的商業、工業、零售和住宅物業都是中國人的投資對象，「這將會增加就業，促進建築業發展，提高經濟發展。就像買新西蘭的乳製品 一樣，但是中國投資者不可能把房產搬回國，他們會為投資繳稅。同時，對於大多數擁有房產的新西蘭人來說，也會帶來實際好處。」
為孩子海外置業 妳真的了解那裏的學區房嗎？
在中國，“學區房”代表著孩子可以享受到優質的教育。臨近重點學校的房產，不僅具有較高的升值潛力，其抗風險能力也較強。到海外買房也壹樣，很多家長在買房很早之前就在考察國外的那些學區了。那麽，在國外是否也有“學區房”的概念呢？那裏的父母是否會為負擔不起高價的“學區房”而發愁呢？下面跟隨我們盤點壹下歐美等發達國家的“學區房”狀況吧。
美國：只有公立中小學跟“學區房”有關
美國的公立中學和小學（包括壹年幼兒園），都是采取“就近入學”的原則。好學校必然吸引家長來買“學區房”，進而推動房價的上漲。美國法律規定，任何孩子，包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在這個學區內，都享有免費受教育的權利。學生免費就讀公立學校還需要他們父母或合法監護人居住在相應劃分的學區內，這時候學區房的作用就舉足輕重了。
美國只有公立中小學跟“學區”有關系。美國的公立中小學的資金，主要來源於學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同，大多為百分之壹到百分之三。學區的資金跟房地產稅的數額是成正比的。學校資金多，則有財力提高教學質量。學校質量好，就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住，便形成了所謂的“學區房”。
如果家長計劃讓孩子讀美國私立中小學，那麽跟“學區”就沒有關系了。美國的私立中小學不管學生的居住地區，優質學校首先看錢，每年學費起碼得交兩三萬美元。其次看人，如果進校後學生被發現是“朽木”或“壞料”，就會被清除出校。
美國大學沒有“就近入學”的規定。但美國公立大學的學費州內州外有別，比如外州（包括外國）學生，壹年學費是三萬美元，而州內學生只要壹萬美元出頭。享受州內學費優惠的條件是：在開學前在該州住滿壹年。無論住在州內哪個區域，壹視同仁，跟“學區”沒有關系。
澳大利亞：主流社會不追捧“學區房”
澳洲的簽證政策只接受高中或高中以上學生，而在澳洲沒有類似於中國的“學區房”的概念。在澳洲，按區域劃分學校主要針對當地的學生，而對於國際留學生，可以直接申請好的學校。
“澳洲所謂的‘學區房’和國內的‘學區房’還不太壹樣，中學分公立和私立兩種。私立基本都在郊區，所有學生都要寄宿，所以沒有‘學區房’的概念。而公立中學有些確實是類似於國內‘學區房’的概念，妳是要在當地居住妳才可以按片劃分到這個學校，那是針對當地的學生，國際留學生沒關系的，因為他們是被安排在寄宿家庭，他們是可以直接申請公立中學的。”不過，並不是所有的公立學校都接受海外學生。
由於澳洲和中國文化有巨大差異，教育孩子的方法也截然不同，因此當地家長並不像中國家長那樣重視子女是否能上重點學校。“學區房”在澳洲主流社會並不流行。如果去問當地人，他們都不知道這個代表什麽，或者含金量有多高。這可能與澳洲的文化有關。孩子都是放開了養，只要孩子內心是陽光的，生活是快樂的，就行了。不太多地苛求孩子的成績要多好，學習要多棒，或者以後要多麽成功。
壹位資深房產顧問介紹，房價主要取決於地段和這個房子本身的品質，學校對它的影響並不大。不過她也坦言，好的學校旁邊的房價相對其它地區還是會高壹些。不過，如今很多中國家長選擇在澳洲高校周邊購置房產，壹是為孩子提供便利的上學條件，二是將其作為壹項海外投資。
為孩子海外置業 妳真的了解那裏的學區房嗎？
英國：好區域房產未必是優質“學區房”
雖然除倫敦以外的英國其他城市的房產市場，在過去幾年裏持續低迷，但英國學區房在整個不景氣的大環境中房價居高不下。不過，潛在買家需要註意以下幾點：
首先，要了解您所要投資的英國學區房是否真正在看中的名校錄取範圍之內。如今多數公立學校都是按照距離來錄取新生，並且申請人數及錄取範圍也會逐年改變。要想查到這些信息並不難，因為它們在英國是公開的，如不少信息可以登陸市政委員會（LocalCouncil）的網站獲取。
其次，壹些所謂的好區域的房產未必是重點的英國“學區房”。英國政府要求每壹個開發商的樓盤必須有壹部分是廉租房，在很多好的街區也都有英國特色的經濟適用房，從而導致該區的部分人口結構會影響學校的學生品質。要知道，即使是非常貴的肯辛頓-切爾西區，也有幾家名聲很差的公校。
值得壹提的是，英國的大部分公立中學是綜合性學校(Comprehensive School)，就是說錄取是按“就近原則”；壹小部分好的公立中學是按照入學考試成績錄取的。這就是所謂的文法學校(Grammar School)或者精英學校(Selective School)，壹流的文法學校比很多私校還要好。如此壹來，以考試錄取而非以學區錄取的話，英國“學區房”就失去了其原有的含義。
日本：家長不為“學區房”發愁
日本的小學分為公立和私立兩種。私立小學很少，學費不菲，條件極好的私立小學，壹年的學費需要大約七八萬元人民幣。日本絕大多數孩子都上公立小學，全日本公立小學的硬件設備基本相同，教師實行每兩年輪換流動制，這兩條保證了全民義務教育的公平性。
據壹位負責教育的公務員說：“東京最中心區的學校和北海道最邊遠的小學硬件設備基本沒有差別，任何老師都有輪換到農村教學的機會，越是偏遠的地方晉升越快，所以大家都會更加努力。”
在日本，小學入學是可以跨區的。但其實，跨區入學會給學校帶來壹些麻煩，因為在日本，不同的學區有“學區自治會”，小學生上下學無需家長接送，都是排隊壹起走，沿途就會有各自學區自治會安排的誌願者站崗守護，如果換學區就沒有人守護，學校需要派專人。盡管這樣，學校還是以家長的意願為第壹標準，跨區入學也沒有阻礙。
在日本，小學的入學選擇不是難題。日本的就近入學是以居住地政府登記的居住地址為依據來決定學區和學校的，即家搬到哪裏，就可在哪裏就近入學。因此，日本家長無須為高價的“學區房”而擔憂。
海外置業投資 除了租金回報還參考什麽
2013年以來,國內掀起了海外房產投資熱潮,無論是房企還是私人投資者紛紛出海。據統計,截至2014年的這6月間,中國人在全球房產領域的投資達390億美元。資料顯示,作為私人投資者,80%的買房者是用來投資而非自住。在投資海外房產時,客戶無非是需要考慮到自己投資的增值點。下面, 小編根據對1000名客戶的需求分析得出了以下結論,特提供給客戶參考,以便於客戶更加清楚自己的需求。
海外置業投資 除了租金回報妳還參考什麽問題:租金回報率是投資房產與否的重要標準?
在受理投資客戶買房需求的同時,客戶經常會問到壹個問題:房子的租金回報率是多少?若是租金回報率沒有達到自己的預期,不少客戶會選擇放棄購買。 就曾遇到過這樣壹個客戶:幾年前,壹個客戶在紐約看中了壹套房子,當然的價格是110萬美元,因為租金回報率比較低,沒有達到預期,客戶放棄購買。結果短短幾年時間,目前這套房子已經達到了170萬美元的價格,這個客戶追悔莫及。這個例子需要投資者思考的是:您是否明白自己的需求?投資的增值點只是看租金回報率嗎?
答案壹:房產地段的獨特性,獨壹無二的象征
人們往往喜歡追求獨壹無二,在房產投資方面,這個要求卻是有“代價”的:這些具有獨壹無二國際地位的城市房價往往是昂貴的。經常聽到客戶反映說:新加坡的房價高,印花稅也高;倫敦和紐約(尤其是華爾街周邊)的房價也高,但是租金回報率又不高。對於客戶的這些反映,小編只能表示:魚與熊掌不可兼得。這三個城市的投資重點房價只是很小的壹方面,更加重要的是它的地位。
新加坡:花園城市,小島國,華人執政,國際金融中心,雙語文化,政局穩定,政府高效廉潔……這些特點是其它任何壹個國家無法比擬的。尤其是它的國土面積小,可謂寸土寸金,國土面積不會增長,隨著土地開發只會越來越少,加之永久產權,房產會越來越少。
倫敦:被稱為歐洲的心臟,名校之都,金融之讀,時尚之都,法制之都,文化之都,發展之都,創意之都……資料顯示,在過去的40年,倫敦的房地產市場表現穩定,在遭遇歐債危機的情況下,仍舊能夠保持平穩增長。過去15年內,倫敦房價增長高達276%。
紐約:世界上只有壹個華爾街,毫不誇張地說,華爾街的壹個分析報告會影響到全球經濟的生存發展。作為政治金融方面的龍頭老大,不容質疑。據統計,2014年上半年,中國人海外購房最熱門的國家美國仍 然排在第壹位,占據26%的市場份額。而紐約的房價1974至2006年價格上升了250%。
以上所舉城市的房價雖然貴租金回報率相對不高,但是勝在房價平穩增長,這對於投資者來說無疑是值得看重的。
答案二:身份的價值
以葡萄牙為例說明。根據葡萄牙移民局官方數據,截止到2015年2月28日,成功獲得葡萄牙黃金居留簽證的總申請人數已達2203個,投資總金額超過13.3億歐元。其中,2088人(約占總人數的95%)通過買房獲批,投資金額約為12億歐元。主要買房人群來自中國,共計1777個。為什麽如此多人前赴後繼前往葡萄牙投資?最重要的壹點原因就是葡萄牙申根國身份的價值帶來的吸引力:27申根國自由通行,護照165國免簽,高社會福利保障體系,享歐盟待遇。
此外, 為保障客戶利益,強勢推出“購房保價協議”:保證投資者所購房產價格為當地同地段、同類型、同品質物業市場價,或低於市場價;及“6天4晚葡萄牙看房團”特惠考察,全程贈送價值15000元考察費用。
答案三、無限的增值潛力
相信久處深圳的人對於這幾年深圳房價的飆升記憶猶新,沒有人能預料深圳的房價在20年之內能夠翻幾番。除了政府的政策支持外,還有壹個重要的原因是因為臨近中國香港的特殊地理位置。如今,也有不少投資者將馬來西亞與新加坡的地理位置比作深圳與中國香港。越來越多的投資者將目光瞄準了馬來西亞。那麽,馬來西亞的增值潛力在哪些地方呢?首先就房價本身來說,房屋價格相對低廉,價格上漲平緩。以首都吉隆坡為例,黃金地段高層公寓價格大約為人民幣1.5~2萬/㎡。其次從發展計劃來看,也是利好消息不斷:大馬政府更耗資1720億令吉打造“大吉隆坡計劃”,期望在未來的10年裏,將吉隆坡打造成為世界20個宜居城市之壹。吸引更多國際投資者,也勢必促使大馬產業邁向國際化,吸引更多國際投資者前來投資。而今,正如火如荼展開的“大吉隆坡與捷運計劃”,涵括綜合城市捷運系統(MRT)與城市輕軌系統(LRT)發展、馬新合作興建壹條時速高達300公裏、從吉隆坡到新加坡長達約354公裏的高速鐵路計劃(High SpeedRail)、銜接新山與新加坡兀蘭的跨國輕快鐵系統(RTS)、東南亞最長大橋———檳城第二大橋、第三通道等。眾多的大道工程等重大基礎建設,帶來的極大交通便利,也直接帶動周邊地區的產業發展與經濟效益,促進產業大大增值。因此,馬來西亞的潛力不言而喻。
通過以上分析,投資者應該清楚自己在投資時應該更加理性,房產投資除了租金回報率,還有其它更重要的東西。最重要的是抓住每次機遇,不要令自己後悔莫及。
中國財富為何持續流向海外樓市
有熟悉中資海外直投業務的人士接受記者采訪時表示，目前來看，中國富豪在海外投資房地產和高端制造業等產業比例較高，投資需求有很大潛力
在今年北京頂級豪宅大量入市之際，開發商為了完成簽單可以跟著客戶“飛”。到底哪些神秘富豪是這些中國豪宅，乃至世界豪宅的接盤者？萊坊機構提供的壹組數據或許可以窺見壹二。
據萊坊機構的壹份研究報告顯示，未來十年，中國內地的十億元級富豪數目將進壹步增加154名，成為全球十億元級富豪數目增加最多的地區。
中國財富為何持續流向海外樓市值得註意的是，中國內地和中國香港的超高資產凈值人士(即資產凈值三千萬美元或以上的人士)平均每人分別擁有4.7個和4.6個住宅物業，居全球首兩位。此外，2010年以來，中國富豪和企業海外投資置業的需求正在不斷暴漲。
中國富豪海外投資欲望提升
“在我接觸的投資者中，中國富豪和中國企業比例幾乎各占壹半。”CWO Assets Management Inc。公司(以下簡稱CWO)管理人、中華人民共和國洛杉磯領事館商務處中資海外直投顧問委員會常委陳忠楠接受記者采訪時透露，壹般總資產達到1億元以上的中國富豪會有在海外投資產業的計劃，當然，手握10多億元資產的中國富豪可能對此更感興趣。
有公開資料顯示，僅到2013年末，國內擁有千萬元以上資產的富豪已經超過了百萬規模，億萬元富豪也已經接近10萬左右。據萊坊統計數據顯示，十年後，中國內地(2014年時排名：第五位)的超高資產凈值人士的數目預計將會達15681位。而2014年，北京超高凈值人士數目為1408位。
對此，萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向記者表示：“在2014年到2024年間，中國內地和中國香港的富豪人數將分別上升多於80%和40%。”
而這些超高凈值人士在創富之後，開始越發關註投資和資產配置。鑒於此，近年來，中國富豪“走出去”的投資需求正不斷增長。
對此，陳忠楠向記者表示，以美國為例，現在美國高端制造業等產業經濟增長環境很好，有不少中國富豪認為，“美國接下來的十年將是經濟增長更強勢的十年，是不可錯過的十年”。因此，從資產安全性方面來看，更多中國富豪可能更傾向於把資產進行全球化配置。
而在中國投資者進行全球化資產配置的產業中，投資房地產和物業資產是這些高凈值人群愈發重視的投資類別。有數據統計顯示，就亞洲的超高資產凈值人士而言，物業在他們的投資組合中平均占38%。而對於新壹代超高凈值人士來說，房地產的吸引力並沒有減退，有45%的受訪者表示，年青壹代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。
同時，萊坊機構也向記者表示，隨著中國內地高資產凈值人士移民外國日益增加，全球豪宅市場都受到了影響。2014年1月份至9月份，44%申請英國壹線投資簽證計劃的申請者均來自中國內地，令中國買家購買優質倫敦物業的數目上升。
美國人投資歐洲房產「 趁虛而入」 中國人投資美國房產 「亡羊補牢」
越來越多的美國人在本國之外購置房產。
美國人投資歐洲房產「 趁虛而入」 中國人投資美國房產 「亡羊補牢」據CNN Money報導，USForex分析稱，如今美元保持強勢，同時，在全球各地經濟疲弱的情況下，美國復甦良好。全球房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）表示，一些歐洲國家金融危機期間房價下降了40%-50%，目前仍未完全恢復，因此越來越多的美國人在海外置業。
專家指出，法國、西班牙、意大利、德國、英國以及加拿大的房地產市場最受美國買家的青睞。
它們中法國的吸引力最強，數據顯示，2014年美國人在法國購房的數量比2013年增長9倍，今年還會看漲。
佳士得國際地產公司首席執行官丹·康恩（Dan Conn）表示，過去幾年，法國南部一直是美國高淨值買家的首選地，但近年來，巴黎房地產19%的買家來自美國，而在2010年，這一數字僅為14%。
除法國外，德國也是美國買家置業的首選，美國買家去年在德國購置產業的數量增長了一倍。
另外，隨著西班牙和意大利經濟的緩慢反彈，給購房者提供了良好的機會和折扣，激發了美國買家的興趣。
在拉丁美洲，由於貨幣貶值、房地產價格下調，巴西對美國購房者也有很大的吸引力。
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幾十萬元首付 海外買豪宅 ？
“澳洲房產展，首付20萬元起，澳大利亞做地主！”“海外置業首付1成，享永久產權。”最近，不少細心的市民發現，手機上關於海外買房置業的信息越來越多。記者調查發現，目前不少房產中介開始通過短信、電話等方式頻繁推銷海外房產，有些甚至宣稱用國內壹套房的首付即可購買海外豪宅。可是，在海外購置房產，又是否真像這些中介機構描述得那樣美好？
海外買房聽上去很美
“最近，我收到不少這樣的信息，都是關於海外房展或海外投資置業講座等方面的內容，也不知道這些在海外買房的事兒到底靠不靠譜。”近日，市民李先生壹邊向記者展示自己手機裏的短信息，壹邊說。在李先生的短信息收件箱內，記者發現，壹天之內竟收到了3條“海外置業”短信，這些短信幾乎都是邀請李先生前往參加各類“海外房產”展覽推介和“投資移民”講座的。
4月26日，記者與李先生根據其中的壹條邀請短信，來到中山東路上的壹家大型酒店，參加由壹家房產中介機構主辦的海外置業大講堂活動。此時，酒店6樓的壹個小型會議室內已經聚集了不少前來聽課的市民。壹名中介機構的工作人員正在講臺上賣力地介紹著此次活動主推的幾個海外的房產項目。據工作人員介紹，此次他們帶來的主要是澳洲的房產項目，投資者只需首付40萬元，即可買房，按揭還可用租金來抵償，保證實現財富的穩步增值。此外，工作人員出示的房產項目宣傳單顯示，其所推介的房子大多都是別墅或超大戶型的房屋。
然而，在聽完工作人員的介紹後，市民趙女士卻顯得有些不相信。她說：“用買咱們這邊普通小戶型的錢，就能在國外買到這麽好的房子，真有這麽便宜的事嗎？”
記者采訪發現，其實，在聽完工作人員的介紹後，像趙女士這樣對海外購房置業仍然心存疑惑的活動參與者並不在少數。
幾十萬元首付 海外買豪宅 ？
海外置業熱潮來襲
據了解，近年來，以“旅遊地產、居留權、移民、教育資源”為賣點的海外房產投資成為人們談論的熱門話題。
胡潤研究院4月27日發布的《海外置業趨勢報告》顯示，目前國內有高達80%的受訪高凈值人群表示在未來有海外投資需求，超過半數已有海外投資經驗。房地產成為最為熱衷的海外投資標的，占海外投資最大比重，超過四成。其中，七成高凈值人群海外置業為自住，三分之壹為投資，平均投入600萬元。近四成高凈值人群選擇獨棟別墅，近壹半選擇學區房。資產配置以及分散風險、子女教育是高凈值人群海外投資的最主要原因，分別占19.8%和19.4%。三分之壹高凈值人群對海外投資回報率非常有信心，近壹半較有信心。
仲量聯行的統計數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。而中國的住宅開發商增長其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。
業內人士分析表示，對於中國的私人投資者來說，海外置業的投資者需求主要包括投資移民、子女留學、旅遊度假等，並且，在海外買房也符合中華民族傳統的“安家立業”觀念。從全球範圍來看，美國、英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭以及歐盟的西班牙、葡萄牙等幾個國家，另外，包括壹些熱門的旅遊目的地如塞浦路斯等，都是人們投資置業的主流目的地。
“在最近的3-5年內，中國人在海外投資置業仍然會十分火熱，而且適應人群也將從金字塔頂端向下發展。以前海外置業對象主要是高凈資產人群，即企業主、私營業主、企業高管，如今逐步發展出壹個大眾階層：高學歷技術人員、白領。年齡也從原來的40-50歲，逐步擴大到30-50歲。”壹位房產中介機構相關負責人表示。
海外買房並非有錢就能任性
近期，在我市壹家外企上班的趙小姐就因為在海外買房“破了財”。趙小姐說，其實，她在決定投資以前，已經花了很長時間去了解海外的房產市場。而且，她還找到壹位熟悉房產業務的朋友咨詢了相關信息。在對自己的財務情況做了評估後，她向壹家房產中介機構支付了100萬元當作首付，購買了壹套海外房產。可是沒想到，當趙小姐與家人打算壹起去實地看壹看這套房產時，卻被中介機構要求再支付3萬多元的來往交通費用和酒店住宿費用。
在整個交易過程完成以後，趙小姐又仔細算了壹筆賬，最後發現，自己竟在購房款的基礎上額外支付了近10萬元。
對於趙小姐的遭遇，壹位房產中介公司的相關工作人員分析表示，壹般來說，在海外買壹套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若壹家大小前往，則可高達10萬元)，此外，投資者前去實地看房的機票和酒店費用往往也要自行承擔。而這些費用並沒有統壹的標準，很多都是“無中生有”的。
市民楊先生也曾參加過壹次“投資移民”講座，當楊先生詢問美國和加拿大等地的房產政策時，對方只表示：“具體政策要看地方的，費用會有壹些，不會太多，我們會替妳們打理服務的。”然而，楊先生事後通過海外留學的同學得知，美國除房地產稅之外，還要考慮維護房子的開銷，這部分費用不菲。美國所購房如果帶花園，草坪也需自己打理，否則會被罰錢，如果有人在房門前滑倒或碰傷也要賠付。
海外置業要防範這些陷阱
如今，我市在海外買房置業的投資者也越來越多。不過，對此卻有專業人士提醒說，其實，海外置業是壹件非常專業的事，市民在投資過程中還需謹慎對待，特別是要做好前期咨詢等準備工作。
業內人士表示，當前不少移民大國都有調整移民政策的習慣，再加上壹些海外購房者對於當地房地產市場並不了解，使得很多海外購房者陷入了困境。目前，投資者在海外購房過程中遇到的問題主要集中在三個方面。壹是購房後物業管理混亂。比如，所購的公寓內部賬目混亂、管理不清，管理員不負責任，隨意上漲管理費用等。二是各種額外費用無中生有，比如，中介機構在帶領消費者看房、選房過程中產生的壹些房款以外費用。三是不帶翻譯受騙，房屋被轉賣。
據了解，目前，雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同，但即使是中文合同，普通人也未必會看清楚每個詞、每壹句的意思，更何況是外語，特別是壹些小語種。因此，前往國外看房產時，最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬於中介代理的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣，從而降低被欺騙的可能。
另外，業內人士還特別提醒投資者，在購房置業前，有必要對所購房屋的投資價值進行評估，要註意了解海外房產當地的市場供應與需求情況，如未來的供應量、交易量、價格及租金趨勢等。同時，要註意了解適用於該市場的各類政策及法律。如果置業者打算貸款，那麽，還必須了解當前利率、未來的利率變化以及購買二手住宅的折舊成本，因為不同國家和區域的房產市場都有壹定的差異。
海外商業地產成中國企業投資“新寵”
盡管去年中國國內地產的投資熱度持續低迷，但大批本土企業的資金出海投資的熱度卻持續升溫。2014年6月，中國人壽斥資84億元買下倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street大樓90%的股權，其中中國人壽占比70%。2014年10月，安邦保險買下紐約華爾道夫酒店大樓。就在10月的另壹消息顯示，中國平安和中國人壽兩家保險巨頭，出現在匯豐控股集團總部大樓競價者名單中。同年的11月，陽光保險買入悉尼喜來登酒店。
海外商業地產成中國企業投資“新寵”近期又壹家國際高端酒店可能將被中國公司收購。據消息稱中國香港遠東發展有限公司正開展秘密商業談判，計劃以7500萬澳元(約3.7億元人民幣)左右的價格買下澳大利亞凱恩斯市大堡礁賭場對面已經掛牌出售近壹年半的鉑爾曼五星級國際酒店。盡管收購項目還並未得到確定公布，但遠東發展有限公司總經理Chris Hoong此前曾公開表示：“凱恩斯是壹個引人關註的地方，它的季節性非常強，但有其吸引力。人們總是希望到大堡礁去，凱恩斯對亞洲來說是個不錯的歇腳點。大堡礁是昆士蘭州獨特的吸引力之壹。”
比起國內冷淡的拿地熱情以及低迷的投資熱度，海外商業地產項目逐漸成為國內投資企業的“新寵”。第壹太平戴維斯華南地區市場研究部主管在接受記者采訪時表示：“經過經濟危機近年來海外市場的經濟逐漸恢復，住宅項目的回報已經達到峰值，因此越來越多的投資轉向商業地產項目。”
對於不同的投資主體來說，也都抱著不同的打量。在海外商業地產投資中拔得頭籌的莫過於國內幾家大型險企，除了新“國十條”為保險企業的海外投資在政策上“開路”以外，地產項目的投資與險資運用需要進行長期的資產配置有關。中國社科院保險研究室主任郭金龍對記者說：“國外壹些大的保險機構持有商業地產項目都很大，而我們這壹部分還是相對較弱。商業地產投資帶來收益比較可觀，資金收益各方面較穩定，尤其是在熱點和壹線地區。現金流較穩定，這和保險業自身的資產負債匹配是非常吻合的。”
中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者采訪時也指出了不同投資主體的不同目的：“對於保險企業而言，投資海外房產可以分散投資，降低投資風險，獲取海外房產投資升值的收益；對於大型房企而言，除了獲取投資收益外，還利於實現規模擴張，提高品牌知名度。同時現階段，國內樓市整體庫存較高，拿地成本高，風險突出，投資海外地產有利於分散投資風險，增加盈利機會。
同時，海外投資酒店熱潮的興起也與中國出境遊消費的持續升溫不無關系。數據顯示，2014年全年出境旅遊人數達1.16億人次，同比增長18.2%，出境旅遊花費1550億美元，同比增長20%。住宿作為出境遊的剛性需求，也必然帶來許多商機。
盡管投資海外商業地產項目的商機無限，但投資這把“雙刃劍“的背後必然隱藏著巨大風險，華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家、高級經濟師趙煥火接受記者采訪時指出：“對於根植於國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場難免會遇到文化差異、法律理念、勞工環境等多方面挑戰，不確定性因素會比國內更多。另壹方面，由於國際資本格局的變化所帶來的匯率風險，對於中國開發商來說，其潛在影響並不小。”
郭金龍也向記者指出：“險企進行境外投資必然也會面臨風險，所持股票的公司面臨經營危機以及金融危機都會造成資產縮水。加之對境外市場不是很熟悉，包括壹些國家政局不穩等情況，都會對境外投資產生壹定影響。”
同時，海外商業地產投資的高漲也必然對國內地產項目產生壹定影響，韓長吉表示：“對於我國地產行業而言，投資者資金外流，不利於國內房地產企業融資和投資增速的提高，國內房企增速或放緩。房地產行業調整，市場集中度的提升將在未來有所體現。”