AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利，其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”（七百万澳元胜诉）（2007年第856号案）。这宗案件的案情可谓峰回路转，值得你追看一连四期的漫画系列，探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷，受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。
从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（四）
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AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利，其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”（七百万澳元胜诉）（2007年第856号案）。这宗案件的案情可谓峰回路转，值得你追看一连四期的漫画系列，探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷，受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。
从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（三）
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从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（二）
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从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷（一）
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当前，投资澳洲房产已占据海外资产配置的主流位置，凭借其享誉全球的房产市场“高透明度”吸引大批外国资金涌入，其中中国、英国、美国、日韩等国皆是澳洲房产市场的海外投资来源国。
据《悉尼晨锋报》报道，根据仲量联行（JJL）两年一度的报告显示，澳洲被评为全球第二大“高度透明”房地产市场，2015年，外国投资者占到澳洲商业地产市场投资额的42%，约为310亿元，比过去10年平均值涨了一倍。而低透明度的市场集中在非洲，亚洲和中南美洲。市场透明度主要综合其市场数据的可获得性，政府监管力度，房产交易流程，地产权司法系统等因素评价。
2015年，外国投资者占到澳洲商业地产市场投资额的42%，约为310亿元，比过去10年平均值涨了一倍提供良好的商业环境也是吸引外来投资者的重要原因，英国退欧公投事件导致的不确定性使得大量英国资金流向澳洲等国。
仲量联行（澳洲）首席观察员David Rees表示，随着对地产投资的不断增加，投资者也在要求更多的透明性，澳洲作为亚太区经济门户，这对非亚洲地区的投资者来说很有吸引力。
尽管澳洲地产的“高透明度”获得广泛认可，但是随着各大银行收紧海外收入贷款，以及多个州出台针对海外买家的限制政策，澳洲地产目前的情况不容乐观。
（据今日澳洲）
继澳洲财长莫里森两度拒绝中国投资者的收购方案后，澳洲最大牧场Kidman的收购案近日陷入胶着。不过，这并不影响其他收购公司继续向目标挺进。作为最“奇葩”的收购竞争对手，尽管距离目标还有一定的距离，但众筹地产投资公司DomaCom仍然在为通过从本土投资者募款的方式收购Kidman而努力。
据报道，为了与提出3.6亿元至3.7亿元收购案的中国投资者竞争，DomaCom设定了2.1亿元的众筹目标。为了实现收购的目标，DomaCom还联手了经营销售专家 Lloyd Business Brokers（LBB）。
据LBB首席执行官Arthur Naoumidis介绍，公司目前已筹集了3000万元至3500万元的投资款，同时还收到了价值约3亿元的近50个“澳洲农业组织”的收购意向。
Naoumidis称，“7月15日是众筹的截止日。虽然我们距离目标还有距离，但是我们将继续众筹活动。就算优先竞标者的天平还是倾向中国投资，但中国投资商还是需要海外投资审查委员会（FIRB）的批准。只要还没有成交，就有机会，直到那时我们会一直努力达到2.1亿元的众筹目标。”
据了解，中国投资者提出的Kidman收购议题频频被财长莫里森否决。虽然在最近的一次收购提议中，由中国投资者领导的大康牧业澳洲集团拥有20%的澳洲本土合伙人，但仍然遭到了莫里森的否决。与此同时，Kidman的收购案却没有吸引“澳洲本土买家的兴趣”。
对此，Naoumidis表示，尽管中国投资者仍表现出强烈的收购意愿，且仍然是Kidman家族倾向的收购者，但他有信心DomaCom最终可以收购成功。“如果上海鹏欣集团发起第三次收购提议，并不保证他们这次就可以成功。” Naoumidis称。
对于DomaCom这种通过众筹方式进行收购的新型收购方式，包括农业专家、集团代表、银行家、地产经纪人与顾问在内，都认为DomaCom非常“奇葩”，与他们此前见过的任何一种方式都不同。
澳洲农业协会（Agribusiness Australia）的Tim Burrows表示，很怀疑DomaCom通过众筹方式获得资金的能力，但鉴于财政部不愿将Kidman交到海外投资者手上的决心，DomaCom还是有些许成功的希望。Burrows称，“我们收到的回馈是，投资者并不知道DomaCom是什么样的公司。我们认为，最好的方式是推动DomaCom上市，为其经营提供一份保障。”据了解，DomaCom已发布了招股说明书，希望能在未来的几个月内登陆澳洲证券交易所。
（据澳洲网）
根据澳洲税法规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的扩建或改建三部分组成。
1、原始资本（capital works deductions）
原始资本是指1985年7月19日后的建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗、瓷砖、实木地板、各种管路线路、晾衣架、信箱、电视天线等。
原始资本（capital works）：按建房完工日期和建房种类，按年折旧（以建筑原始成本的2.5% 或4%）。
根据澳洲的税法， 1985年后修建的民宅（不含土地），原始资本使用寿命是40年。一部分商业房产，如1979年后修建的酒店、汽车旅店的原始资本使用寿命是25或40年。
各类物业在原始资本上的折旧率2、附加资产（depreciating assets）
附加资产指装饰上的折旧，如地板、复合地板、地板革、窗帘、百叶窗、空调、电器、家具、防盗报警器、防火灭火装置、车库或院门自动开启装置、热水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、独立花园工具屋（garden shed）等。
附加资产以当前市场价值的3.3%到100%来计算。澳洲税务局（ATO）出版的投资物业报税指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它详细规定了哪些资产是属于原始资本，哪些资产是属于附加资产以及它们各自的使用寿命。这是我们制作资产折旧抵税报告的重要依据。有兴趣的读者不妨在网上搜索并下载一份该投资物业报税指南，肯定会开卷有益的。
3、建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部结构改造（exterior improvement)
建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日后外部结构上的改造（exterior improvement）如凉棚，泳池，车道，围墙等按年折旧（以原始扩建，改建成本的2.5% 或4%）。
根据澳洲的税法，投资人自建、加建、扩建的固定资产，应提供真实的原始成本给资产折旧抵税报告的制作人并作为报告的依据，其中业主投入的个人时间或劳力不计。比如业主选择自己粉刷油漆，他只能申报相应的材料费，他个人的时间和劳力是不可以申报的。
在对建筑进行扩建或改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一的计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。
黄估算师专业分析
正因为这三部分的共同作用，导致95%的投资物业都值得做资产折旧抵税表。
即使原始资本的折旧额显示为零的房子，它都存在着其它两项的折旧额，其数值往往与原始资本上的折旧额相当，不容忽视。
制作资产折旧抵税报告的目的之一，就是把附加资产（assets）从房屋建筑总价中剥离，赋予其最大的价值，利用其使用寿命短的性质，实现投资初期账面花费的最大化。
明白这一点，如果投资者更换了车库自动门，他应该让安装工人把车库自动门的遥控器，马达和车库门体一一在发票上逐项分开列明。因为遥控器，马达属于附加资产，使用寿命是5或10年。而车库门体属于原始资本，使用寿命是40年。在计算折旧时，车库自动门的遥控器与马达和车库门体的计算公式显然是不一样的。
另外税法还允许“前人植树，后人乘凉”的好政策，即在业主出售房产后，相关未申报的折旧额可转赠给新的业主，这将给后者带来可观的税务利益。
澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。
黄旭刚Lawrence专栏全集：
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成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性。大型复杂项目意味着你有机会获得更好的资源——最好的设计师，最称职的顾问，最有经验建筑承包商，和大量的资金。同时易与政府，主管部门和利益相关部门建立紧密的关系。但是小规模项目的主要困难是你需要确保最重要资源包括设计师，建筑商和顾问的质量和可靠性。很多时候在澳大利亚，小规模项目容易超过预算，并出现严重延误！为了尽量减少发生这种情况，专业的项目管理是最重要的。
对于一个小规模的项目，主要的风险在于每个联排别墅的销售价格。如果联排别墅中的一个以较低的价格出售，所有的项目预期的利润，可能会完全抵消！对我们来说，KODA RESIDENCES项目相比于其他类似项目取得了卓越的销售成果。这不仅依赖于面积和内部空间的质量，而且项目的质量管理。
本项目成本管理是通过……
管理整个项目时间计划
项目介绍
项目主要的挑战
KODA RESIDENCES的设计效果图 KODA RESIDENCES的实景图
项目成果
项目在投资方面取得的成果
【延伸阅读：澳大利亚房地产开发系列】
Simon & Vivien专栏全集：
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根据一份对比主流住宅市场价格增长的全球排行榜，澳洲房地产市场表现平平，涨幅已经跌出全球前五。
澳洲日报报导，週二公佈的莱坊环球房价指数（Knight Frank Global House Price Index）显示，过去十二个月内，全澳房价上涨8.7%。
过去一年全澳房价上涨8.7% 增幅跌出世界前五但土耳其、瑞典、纽西兰、立陶宛和马耳他的涨幅都超过这个数，使得澳洲在55个国家中的排名从第四降至第六。
莱坊澳洲住宅研究主管西谢尔斯基（Michelle Ciesielski）说，澳洲和纽西兰以及土耳其，近期都有房价增长减速的趋势，而且不太可能扭转，哪怕储行已在最近降息。
“资本价值的总体年增幅在2016年回归到了更可持续的水平——接近澳洲主流房地产市场两年前的水平。”西谢尔斯基说。
但“在未来几个月裡，我们可能会看到投资者接待进一步上扬，澳州东海岸出现温和的资本增长”，她说。
一季度GDP增长优于预期以及失业率降至5.7%可能是房价激增背后的因素。
但位于创纪录高位的房贷债务-收入比，以及2015年12月推出的外国购房者新收费，可能抑制价格涨幅。
2016年早些时候，雪梨和墨尔本在全球最负担不起的房地产市场排行榜上都取得了很高的排名，居民家庭最多要花12年的收入才能买到房子。
“我们不太可能看到价格像2014年年中以及2015年年末那样强劲上涨。”西谢尔斯基说。
全国房价增幅依然高于十年均值4.2%，雪梨高端市场的牛市仍有望持续。
（据钜亨网）
根据昆州财长Curtis Pitt所说，4000万澳元的首次置业者拨款将会通过创造更多的房子和工作来重振陷入困境的房地产市场。
据Domain网站报道，在其州预算案演讲中，Pitt宣布了首次置业者补助金（First Home Owners’ Grant）将上升，价值低于75万澳元的新建房屋在12个月内的补助金从1.5万上升到2万澳元。他们希望增加的经费能够促使受到资源衰退而房市崩溃的地区开发更多新建筑。
Curtis Pitt（图片来源：Domain网站）Pitt说，增加的5000澳元拨款能够帮助昆州年轻人快点存到所需的10%订金，特别是在Mackay，Townsville和Rockhampton。“这不仅意味着更多人住上新房，还意味着更多的新工作。”
两年4000万澳元的花费将通过对外国投资者的征税获得弥补。从10月1日起，昆州将对投资住宅房产的外国投资者征收3%的印花税，预估将在未来4年带来9000万澳元的收入。
周二，新州财长已经宣布了新州预算案，也将对外国投资者加4%的税。Pitt表示，这意味着昆州和这些南部州相比还是有竞争力的。他说，“这些加税不会减少外国投资者的兴趣。即使加了税，昆州的中位房价还是比悉尼墨尔本低。”
建筑商协会（Master Builders）的Paul Bidwell表示，新的首次置业者补助是对建筑业的大激励。这应该会改善建筑商在昆州乡镇地区的情况。
新的补助金政策将从7月1日起开放申请。
延伸阅读：澳洲 | 新州外国投资者印花税本月起将上涨4% 土地税明年也大增
（据今日澳洲）
