澳洲房产投资 – Page 4

澳洲 | 澳洲被评为全球第二大“高度透明”房地产市场

当前，投资澳洲房产已占据海外资产配置的主流位置，凭借其享誉全球的房产市场“高透明度”吸引大批外国资金涌入，其中中国、英国、美国、日韩等国皆是澳洲房产市场的海外投资来源国。

据《悉尼晨锋报》报道，根据仲量联行（JJL）两年一度的报告显示，澳洲被评为全球第二大“高度透明”房地产市场，2015年，外国投资者占到澳洲商业地产市场投资额的42%，约为310亿元，比过去10年平均值涨了一倍。而低透明度的市场集中在非洲，亚洲和中南美洲。市场透明度主要综合其市场数据的可获得性，政府监管力度，房产交易流程，地产权司法系统等因素评价。

2015年，外国投资者占到澳洲商业地产市场投资额的42%，约为310亿元，比过去10年平均值涨了一倍

点击查看澳洲更多精品房源

提供良好的商业环境也是吸引外来投资者的重要原因，英国退欧公投事件导致的不确定性使得大量英国资金流向澳洲等国。

仲量联行（澳洲）首席观察员David Rees表示，随着对地产投资的不断增加，投资者也在要求更多的透明性，澳洲作为亚太区经济门户，这对非亚洲地区的投资者来说很有吸引力。

尽管澳洲地产的“高透明度”获得广泛认可，但是随着各大银行收紧海外收入贷款，以及多个州出台针对海外买家的限制政策，澳洲地产目前的情况不容乐观。

（据今日澳洲）

澳洲 | 中国投资者在澳频遭拒澳本土公司靠众筹竞争

继澳洲财长莫里森两度拒绝中国投资者的收购方案后，澳洲最大牧场Kidman的收购案近日陷入胶着。不过，这并不影响其他收购公司继续向目标挺进。作为最“奇葩”的收购竞争对手，尽管距离目标还有一定的距离，但众筹地产投资公司DomaCom仍然在为通过从本土投资者募款的方式收购Kidman而努力。

据报道，为了与提出3.6亿元至3.7亿元收购案的中国投资者竞争，DomaCom设定了2.1亿元的众筹目标。为了实现收购的目标，DomaCom还联手了经营销售专家 Lloyd Business Brokers（LBB）。

点击查看澳洲更多精品房源

据LBB首席执行官Arthur Naoumidis介绍，公司目前已筹集了3000万元至3500万元的投资款，同时还收到了价值约3亿元的近50个“澳洲农业组织”的收购意向。

Naoumidis称，“7月15日是众筹的截止日。虽然我们距离目标还有距离，但是我们将继续众筹活动。就算优先竞标者的天平还是倾向中国投资，但中国投资商还是需要海外投资审查委员会（FIRB）的批准。只要还没有成交，就有机会，直到那时我们会一直努力达到2.1亿元的众筹目标。”

据了解，中国投资者提出的Kidman收购议题频频被财长莫里森否决。虽然在最近的一次收购提议中，由中国投资者领导的大康牧业澳洲集团拥有20%的澳洲本土合伙人，但仍然遭到了莫里森的否决。与此同时，Kidman的收购案却没有吸引“澳洲本土买家的兴趣”。

对此，Naoumidis表示，尽管中国投资者仍表现出强烈的收购意愿，且仍然是Kidman家族倾向的收购者，但他有信心DomaCom最终可以收购成功。“如果上海鹏欣集团发起第三次收购提议，并不保证他们这次就可以成功。” Naoumidis称。

对于DomaCom这种通过众筹方式进行收购的新型收购方式，包括农业专家、集团代表、银行家、地产经纪人与顾问在内，都认为DomaCom非常“奇葩”，与他们此前见过的任何一种方式都不同。

澳洲农业协会（Agribusiness Australia）的Tim Burrows表示，很怀疑DomaCom通过众筹方式获得资金的能力，但鉴于财政部不愿将Kidman交到海外投资者手上的决心，DomaCom还是有些许成功的希望。Burrows称，“我们收到的回馈是，投资者并不知道DomaCom是什么样的公司。我们认为，最好的方式是推动DomaCom上市，为其经营提供一份保障。”据了解，DomaCom已发布了招股说明书，希望能在未来的几个月内登陆澳洲证券交易所。

（据澳洲网）

澳洲资产折旧抵税系列（六）：房产折旧的三大组成部分

根据澳洲税法规定，房产折旧由原始资本、附加资产和建成后的扩建或改建三部分组成。

1、原始资本（capital works deductions）

原始资本是指1985年7月19日后的建筑结构上的折旧，如地基、主体结构、内外墙、门窗、瓷砖、实木地板、各种管路线路、晾衣架、信箱、电视天线等。

原始资本（capital works）：按建房完工日期和建房种类，按年折旧（以建筑原始成本的2.5% 或4%）。

根据澳洲的税法， 1985年后修建的民宅（不含土地），原始资本使用寿命是40年。一部分商业房产，如1979年后修建的酒店、汽车旅店的原始资本使用寿命是25或40年。

各类物业在原始资本上的折旧率

2、附加资产（depreciating assets）

附加资产指装饰上的折旧，如地板、复合地板、地板革、窗帘、百叶窗、空调、电器、家具、防盗报警器、防火灭火装置、车库或院门自动开启装置、热水器、雨水桶和水泵、游泳池泵、独立花园工具屋（garden shed）等。

附加资产以当前市场价值的3.3%到100%来计算。澳洲税务局（ATO）出版的投资物业报税指南（最新的版本是《Rental Properties 2015》），它详细规定了哪些资产是属于原始资本，哪些资产是属于附加资产以及它们各自的使用寿命。这是我们制作资产折旧抵税报告的重要依据。有兴趣的读者不妨在网上搜索并下载一份该投资物业报税指南，肯定会开卷有益的。

3、建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和外部结构改造（exterior improvement)

建成后的扩建（extension）、改建（renovation, alteration）和1992年2月26日后外部结构上的改造（exterior improvement）如凉棚，泳池，车道，围墙等按年折旧（以原始扩建，改建成本的2.5% 或4%）。

根据澳洲的税法，投资人自建、加建、扩建的固定资产，应提供真实的原始成本给资产折旧抵税报告的制作人并作为报告的依据，其中业主投入的个人时间或劳力不计。比如业主选择自己粉刷油漆，他只能申报相应的材料费，他个人的时间和劳力是不可以申报的。

在对建筑进行扩建或改建的原始成本无法知晓的情况下，税法规定建筑估算师的估算结果是唯一的计算折旧的依据。其它人士，如会计师是无法代劳的。

黄估算师专业分析

正因为这三部分的共同作用，导致95%的投资物业都值得做资产折旧抵税表。

即使原始资本的折旧额显示为零的房子，它都存在着其它两项的折旧额，其数值往往与原始资本上的折旧额相当，不容忽视。

制作资产折旧抵税报告的目的之一，就是把附加资产（assets）从房屋建筑总价中剥离，赋予其最大的价值，利用其使用寿命短的性质，实现投资初期账面花费的最大化。

明白这一点，如果投资者更换了车库自动门，他应该让安装工人把车库自动门的遥控器，马达和车库门体一一在发票上逐项分开列明。因为遥控器，马达属于附加资产，使用寿命是5或10年。而车库门体属于原始资本，使用寿命是40年。在计算折旧时，车库自动门的遥控器与马达和车库门体的计算公式显然是不一样的。

另外税法还允许“前人植树，后人乘凉”的好政策，即在业主出售房产后，相关未申报的折旧额可转赠给新的业主，这将给后者带来可观的税务利益。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，亦可邮件 lhuang@autaxdepreciation.com.au 与Lawrence零距离接触。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

澳洲 | 案例分析：澳大利亚小规模房产项目开发的成功因素

成功领导并完成一个小规模项目比大型复杂的项目更具挑战性。大型复杂项目意味着你有机会获得更好的资源——最好的设计师，最称职的顾问，最有经验建筑承包商，和大量的资金。同时易与政府，主管部门和利益相关部门建立紧密的关系。但是小规模项目的主要困难是你需要确保最重要资源包括设计师，建筑商和顾问的质量和可靠性。很多时候在澳大利亚，小规模项目容易超过预算，并出现严重延误！为了尽量减少发生这种情况，专业的项目管理是最重要的。

对于一个小规模的项目，主要的风险在于每个联排别墅的销售价格。如果联排别墅中的一个以较低的价格出售，所有的项目预期的利润，可能会完全抵消！对我们来说，KODA RESIDENCES项目相比于其他类似项目取得了卓越的销售成果。这不仅依赖于面积和内部空间的质量，而且项目的质量管理。

我们设计的项目使用日本设计主题，建立了独特的品牌标识，并且非常有技巧地运用了性价比高又具有特点内饰。买家都能够看到我们的产品和其他竞争联排别墅的区别
我们设计精巧，专注于厨房和客厅质量- 配置了电及蒸汽烤炉，优质石材的厨房台面，特殊设计墙，存储空间——这些都是受到我们的目标市场客户所关注的
我们在营销方面也做了比较大的投入，设计并制作了高品质的3D效果图和宣传册，- 这让我们的目标客户群体对这个项目产生了情感上的关联

本项目成本管理是通过……

建筑承包商资格审查程序——考量建筑承包商的项目质量和承接这个项目的能力，同时配合竞争激烈的招标过程
基于我结构工程的背景，优化了结构设计
重点项目价值工程并依据制定的预算进行价格谈判
直接采购独立建筑构件包括房屋拆迁，厨房用具，门用五金，卫浴配件和园林绿化工程等，将在各项协调中可能产生的风险降到最低，这减少了承包商在执行这些项目中所要赚取的利润

管理整个项目时间计划

积极投入营销和预销售活动，并且给到销售代理极具竞争力的佣金奖励
事先计划与提前协调所有外部机构相关申请程序- 服务断线，服务管理局申请（电，气，通讯，排水，污水处理，水连接），批准土地分割
定义设计团队的主要事件节点和阶段性审查和审批项目设计文件
主动监控承包商的进展和对建设工作的里的主要时间节点——在必要时果断行动

项目介绍

三个高端联排
土地面积830sqm（于2015年4月购买，并且包括已经批准的三个联排规划）
总建筑面积630sqm
所有4卧室的双层住宅（200-230sqm建筑面积）
按计划预期项目在2016年八月完成

项目主要的挑战

坡地形状
独特设计导致更高的建造成本
附近一带竞争项目

KODA RESIDENCES的设计效果图 KODA RESIDENCES的实景图

项目成果

设计驱动的项目——创造独一无二的主题设计，并且吸引特定的目标市场客户
取得在Camberwell的联排别墅最高销售价格——两个联排别墅在6周内售出
纪律严明，高效的项目管理——从土地交割以及获得银行融资后的3个月内开始建设
聚焦营销战略-在营销和销售有比较大的投入

项目在投资方面取得的成果

银行融资占开发总成本65％
预期收益——每年49％的股权投资回报率（73％总体）

【延伸阅读：澳大利亚房地产开发系列】

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

澳洲 |过去一年全澳房价上涨8.7% 增幅跌出世界前五

根据一份对比主流住宅市场价格增长的全球排行榜，澳洲房地产市场表现平平，涨幅已经跌出全球前五。

澳洲日报报导，週二公佈的莱坊环球房价指数（Knight Frank Global House Price Index）显示，过去十二个月内，全澳房价上涨8.7%。

过去一年全澳房价上涨8.7% 增幅跌出世界前五

点击查看澳洲更多精品房源

但土耳其、瑞典、纽西兰、立陶宛和马耳他的涨幅都超过这个数，使得澳洲在55个国家中的排名从第四降至第六。

莱坊澳洲住宅研究主管西谢尔斯基（Michelle Ciesielski）说，澳洲和纽西兰以及土耳其，近期都有房价增长减速的趋势，而且不太可能扭转，哪怕储行已在最近降息。

“资本价值的总体年增幅在2016年回归到了更可持续的水平——接近澳洲主流房地产市场两年前的水平。”西谢尔斯基说。

但“在未来几个月裡，我们可能会看到投资者接待进一步上扬，澳州东海岸出现温和的资本增长”，她说。

一季度GDP增长优于预期以及失业率降至5.7%可能是房价激增背后的因素。

但位于创纪录高位的房贷债务-收入比，以及2015年12月推出的外国购房者新收费，可能抑制价格涨幅。

2016年早些时候，雪梨和墨尔本在全球最负担不起的房地产市场排行榜上都取得了很高的排名，居民家庭最多要花12年的收入才能买到房子。

“我们不太可能看到价格像2014年年中以及2015年年末那样强劲上涨。”西谢尔斯基说。
全国房价增幅依然高于十年均值4.2%，雪梨高端市场的牛市仍有望持续。

（据钜亨网）

澳洲 | 昆州将向外国投资者多征印花税补助首次置业者4000万澳元

根据昆州财长Curtis Pitt所说，4000万澳元的首次置业者拨款将会通过创造更多的房子和工作来重振陷入困境的房地产市场。

据Domain网站报道，在其州预算案演讲中，Pitt宣布了首次置业者补助金（First Home Owners’ Grant）将上升，价值低于75万澳元的新建房屋在12个月内的补助金从1.5万上升到2万澳元。他们希望增加的经费能够促使受到资源衰退而房市崩溃的地区开发更多新建筑。

Curtis Pitt（图片来源：Domain网站）

点击查看澳洲更多精品房源

Pitt说，增加的5000澳元拨款能够帮助昆州年轻人快点存到所需的10%订金，特别是在Mackay，Townsville和Rockhampton。“这不仅意味着更多人住上新房，还意味着更多的新工作。”

两年4000万澳元的花费将通过对外国投资者的征税获得弥补。从10月1日起，昆州将对投资住宅房产的外国投资者征收3%的印花税，预估将在未来4年带来9000万澳元的收入。

周二，新州财长已经宣布了新州预算案，也将对外国投资者加4%的税。Pitt表示，这意味着昆州和这些南部州相比还是有竞争力的。他说，“这些加税不会减少外国投资者的兴趣。即使加了税，昆州的中位房价还是比悉尼墨尔本低。”

建筑商协会（Master Builders）的Paul Bidwell表示，新的首次置业者补助是对建筑业的大激励。这应该会改善建筑商在昆州乡镇地区的情况。

新的补助金政策将从7月1日起开放申请。

延伸阅读：澳洲 | 新州外国投资者印花税本月起将上涨4% 土地税明年也大增

（据今日澳洲）

澳洲 | 新州外国投资者印花税本月起将上涨4% 土地税明年也大增

即将公布的新州财政预算方案中，将包含提高外国投资者来新州投资房产进入门槛的政策内容。新州房产市场中的外国买家不仅仅从本月起面临4%的印花税涨幅，还将从2017年1月起额外支付0.75%的土地税。

新州财政厅长贝瑞吉克莲（澳联社图片）

点击查看澳洲更多精品房源

据《悉尼先驱晨报》报道，这一方案将由新州财政厅长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）在本月21日的新州财政预算中公布。而该媒体在试探厅长发现她拒绝排除以上可能性后，预测到了这一方案。

就在今年4月份的维州财政预算中，维州政府也公布了类似对于海外房产投资者增加征税的决定。维州财政厅长帕拉斯（Tim Pallas）将适用于海外投资者的印花税率从目前的3%增加到7%，而土地税从0.5%增至1.5%。

今年5月份，新州政府宣布，购买和销售房地产的人士必须要证明他们的国籍和身份，才能够按要求完成销售。

贝瑞吉克莲表示，新州印花税和土地税政策将在未来4年内给政府创收10亿元。

不过，她说税率的额外增长将不会打消海外投资者来澳投资的决心，不过对于是否能够改善房产，特别是悉尼房产的可负担程度，仍然是个疑问。

贝瑞吉克莲说：“这些方案将保证新州房地产市场持续成为吸引国际投资者的目的地，同时保证政府能够在未来几年找到出资建设社区基本服务的资金。维州政府的经验显示，类似的措施并未对于房产市场产生消极的影响。”

印花税的新税率将从6月21日起开始针对海外投资者实施，而土地税的额外税收将从2017年1月1日起实施。

悉尼Epping地区议员图德贺普（Damien Tudehope）去年曾经建议向海外投资者征收20%的印花税以及更高的土地税，宣称此举将改善房产可负担水平，有利于本地购买者。不过可以预料的是，新州房地产行业不太可能欢迎政府的新政策。

在维州公布相关印花税和土地税的新政策后，新州不动产协会主席甘宁（Malcolm Gunning）呼吁新州不要步其后尘，因为“外国投资者有可能另选其它投资目的地”。

（据澳洲新快网）

澳洲资产折旧抵税系列（四）：资产折旧的两种方法

上文提到，投资者所持有的资产组合中，无论全新或二手，只要它是用於做生意，有使用价值，我们就可以评估它的现值，并以此用来做折旧。概括而言，资产折旧有下述两种方法：

递减价值法 Diminishing Value Method (DV)，它是定率递减折旧的；
原始成本法 Prime Cost Method (PC)，它是分期定额折旧的。

案例分享

如果投资人在出租屋里安装了一台新的分体空调，连工带料共2000澳元。税法规定，分体空调的使用寿命是10年。

按照原始成本法，投资人每年可申报折旧是2000*1/10=200元，折旧抵税额度在这十年里每年都是等值的。

然而按照递减价值法，投资人可按1/10的比例双倍计算折旧额，也就是说每年20%的固定比例来计算。他第一年获得的折旧额是2000*1/10*2=400元，第二年按照剩余价值的20%，即（2000-400）*1/10*2=320元

他每年可以申报的分体空调折旧额如下。由于篇幅的限制，下面只列出前五年的折旧总额：

递减价值法与原始成本法的五年计算比较

从上表我们可以看出应用递减价值法折旧能使第一年的折旧额最大，以后每年逐渐递减，在这时段，定率递减折旧值会大于分期定额折旧值。然而存在这一个分界点，在此时（本例中是第四-五年），定率递减折旧值和分期定额折旧值相等。此后，定率递减折旧值会继续递减，直到为零。在这时段，定率递减折旧值会小于分期定额折旧值。等到了第十年末，使用定率递减折旧方法和分期定额折旧方法计算的总折旧累计额是相同的，等于资产初始的价值2000元。

黄估算师的建议

资产的拥有人（owner）可在上述两种方法中二选一。然而一旦选定，就不得在该资产整个寿命中变更。具体如何选定：递减价值法还是原始成本法，请投资人咨询报税的相关会计师。

在澳大利亚做地产开发，项目选址是既讲求艺术又讲求科学：称其为艺术是因为你需要有足够的想像力和敏锐的直觉，能够知道考虑中的地块具有怎样的潜力转化为有特色的建筑项目；称其为科学是因为你需要了解与每个地区所相关的事实因素，如附近项目的销售情况丶租金产出丶中间价的变动和将来政府政策规划等等。作为整个开发项目中最重要的第一步，我们相信地产开发选址有好几个方面是值得探讨的。【阅读原文】

黄旭刚Lawrence专栏全集：

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论，亦可邮件 lhuang@autaxdepreciation.com.au 与Lawrence零距离接触。

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

提着满箱钱来澳买房的“土豪”? 解密对中国买家的六大误区

自从越来越多国外投资者将目光转到了澳洲房地产市场之后，中国买家就占据了澳洲房产市场的中心地位。

澳洲外商投资审核委员会（Foreign Investment Review Board）年度报告显示，从2014到2015年，中国人在澳洲房产业花费了243亿澳元，成为澳洲住宅和商业房产业的最大买家。这一数字是美国人在澳洲房产市场花费的三倍多，比新加坡更是多出6倍。

许多买不起房的澳洲人将中国买家当成了房产可负担性过低的替罪羊

点击查看澳洲更多精品房源

而从2011年到2012年期间，中国人在澳洲房产业的投资还只有42亿澳元，落后于美国和新加坡。有些专家现在预测称，印度人将会成为澳洲房产市场的下一个大买家。房产专家表示，许多买不起房的澳洲人将中国买家当成了房产可负担性过低的替罪羊。而相比其他外国人投资，澳洲媒体过于强调中国买家在房产市场的活动，这也增加了澳洲人对于中国买家在房产市场的活跃导致房价过高的担忧。

但其实在澳洲，广义上的中国买家包括了亚裔长相或具有亚裔姓名的房产买家。这也就意味着部分澳洲本地的买家和外国买家都被归为了一类，夸大了中国人对澳洲房产的兴趣。

据domain网报道，房产专家解释了几个最大的房产市场误区：

误区一：海外的中国买家使澳洲首次置业者买不起房

其实，海外的中国买家和首次置业者想买的房子根本就不一样。想要在墨尔本买房的中国买家大部分的兴趣都在CBD新建公寓，或者是包括Box Hill 和Glen Waverley在内的华人气氛浓厚的华人区。

当然首次置业者在某些时候会和中国买家遭遇竞争。但是年轻的置业者更有可能喜欢内城区已经建好的公寓，联排别墅等。其中就包括Prahran，Brunswick,St Kilda和Richmond等地的房产。

通过审批之后，海外买家可以购买新建公寓或联排别墅，而那些持临时签证的买家可能会购买建好的房产，目的是离开的时候可以直接卖掉。

楼花销售平台Invetorist首席执行官Jon Ellis表示，很多中国买家都在购买CBD地区的公寓楼花，而首次置业者一般都购买类似Calufield区的已建好的公寓。

平台数据显示，购买新公寓的买家中超过70%都是投资者。Ellis表示，其实中国买家是在帮助首次置业者，因为他们增加了出售的房屋数量，并刺激了房屋建筑活动，保持经济流动。

“澳洲人很喜欢找替罪羊，首次置业者补贴还有婴儿潮等都曾成为房价上涨的理由。总有责备的对象。”

误区二、中国买家提着满箱的钱来买房

房产业有关人士表示，其实大部分买家的买房预算都在50万澳元到80万澳元之间。“很多人都认为，中国人直接提着满箱的钱进来买房，其实这样的事不太常发生。因为新闻经常报道中国人买了上百万甚至上千万澳元的房子，反之不太报道中国人买了50万澳元的房子，所以给澳洲人造成了一种中国买家特别有钱的错觉。”

这位人士表示，中国人一般将存钱买房看成头等大事，有时甚至比结婚还要重要。“买房是中国的家人们坐下来说的第一件事，这是他们文化里的东西，首先就是要置业。”

中国买家对钱都很谨慎，不会太勉强自己。Ellis表示，多数中国在来澳洲看房之前就已经做出了投资的决定。“他们当然不会带满箱的钱，会被海关拦下来的。”并且中国政府也在打击非法的海外资金转移活动。

误区三：中国人经常会为了买房而多付钱

有些卖家认为如果卖给中国人能够多拿到些钱，但其实并不是这样的。中国买家喜欢砍价。当然如果他们认为值得或者房子有独特的地方，他们是会多付些钱，但是这一点对当地买家来说也是如此。有关人士表示，中国买家有家人和朋友住在澳洲，会帮忙做研究。一位房产公司的总监Ming Xu表示，海外买家很理智，他们对汇率，移民政策以及国家安全性都很敏感。

误区四：中国买家不在意房子大小

一项针对150家房产中介的调查显示，中国买家不喜欢小型公寓。但是Ellis表示，不止一家中介称，客户喜欢50平米以下的小公寓。出于可负担性的考虑，海外投资者会从买小公寓开始。“第一次来投资的客户可能会先买50万澳元以下的房产，而后发现自己可以投资更高价值的房产，才会开始投资60万澳元到100万澳元之间的房产。”

误区五：中国买家一般不会把房子租出去收租金，就让房子空着

有关人士表示，公寓的买家一般都会把公寓租出去，但是如果买家想要移民澳洲，他们就会空着自己买的大房子，目的是自己来住的时候还能保持新房的状态。Ellis表示收益是中国买家的一个重要考虑。

误区六：大多数中国买家会避开街道号有4的房子，号码在中国人的决策中占有重要地位

数字8在中文里确实与好运相关，因为8的发音与发财谐音。甚至有些买家愿意多付些钱，就为了能以88.8888万澳元买下房子，而且4由于与死谐音，与厄运相关。

但是Xu表示，房屋售价还是取决于房子本身，特别是对年轻的中国买家来说，号码并没那么重要。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据今日澳洲）

报告:居高不下的悉尼房价未来或”吓跑”移民

一份新的政府报告警告，如果房价居高不下的话，未来迁入新州的移民可能会减少。

据domain.com.au网站报道，周四公布的《新州代际报告》（NSW Intergenerational Report）称，人口老龄化使得新州的健康成本更高、到2056年时居民劳动力比例缩小，而这种状态可以通过移民（往往都接受过较高的教育且都处于工作年龄段）来缓解。“更多的移民迁入倾向于降低老年人依赖率（dependency ratio），缓和新州承受的医疗费用压力，移民增长还倾向于促进经济收入增长”。

报告指出，新州一直以来都是移民心目中的理想居住地，但最近新州房价的飙涨可能遏制了潜在海外移民的移居倾向。Domain集团的数据显示，目前悉尼独立房的中位价比澳洲第二贵的首府城市墨尔本要贵25万澳元，公寓则要比墨尔本贵20万澳元。

报告预测，到2056年为止，新州的总人口将达到1120万澳元，其中170万人口会是净移民。这等于新州将年增4.1万名净移民（6万人迁入和1.9万人迁出）。澳洲人口研究协会Bob Birrell的可负担性报告还指出，“过去几年中，悉尼的外围区域房价也发生了飙涨。这是自住业主、投资者、新居民和移民家庭相互之间竞争导致的结果。房价太高，移民家庭最后别无选择只好去更远的区域找便宜房”。

（图片来源：domain.com.au）

点击查看澳洲更多精品房源

Birrell在报告中称，“另一种可能性是，由于相对于澳洲其他地方更高昂的住房成本，一些移民将会绕过悉尼和墨尔本。还有一个更严重的可能性是，移民的涌入将会减弱，尤其是悉尼”。报告表示，如果房价还这样上涨，悉尼在移民家庭心目中理想居住地的地位是否还能保住，这是个未知数。

人口统计学家Glenn Capuano说，悉尼的房价已经非常高了，这也是移民群体想要移居这座城市的强烈愿望所导致的。“还没有任何证据表明，移民将不会来悉尼。我们所看到的是，悉尼现有的人口中，有大量的人都在往新州区域搬，每年约有1.5万人，这很明显是因为房价昂贵和交通拥堵的问题”。

据了解，悉尼房价在自2015年第四季度以来就一直在跌，但专家预测2020年后房价可能会再度飙涨。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（据今日澳洲）