Tag: 澳洲房产

自从越来越多国外投资者将目光转到了澳洲房地产市场之后，中国买家就占据了澳洲房产市场的中心地位。

澳洲外商投资审核委员会（Foreign Investment Review Board）年度报告显示，从2014到2015年，中国人在澳洲房产业花费了243亿澳元，成为澳洲住宅和商业房产业的最大买家。这一数字是美国人在澳洲房产市场花费的三倍多，比新加坡更是多出6倍。

许多买不起房的澳洲人将中国买家当成了房产可负担性过低的替罪羊

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而从2011年到2012年期间，中国人在澳洲房产业的投资还只有42亿澳元，落后于美国和新加坡。有些专家现在预测称，印度人将会成为澳洲房产市场的下一个大买家。 房产专家表示，许多买不起房的澳洲人将中国买家当成了房产可负担性过低的替罪羊。而相比其他外国人投资，澳洲媒体过于强调中国买家在房产市场的活动，这也增加了澳洲人对于中国买家在房产市场的活跃导致房价过高的担忧。

但其实在澳洲，广义上的中国买家包括了亚裔长相或具有亚裔姓名的房产买家。这也就意味着部分澳洲本地的买家和外国买家都被归为了一类，夸大了中国人对澳洲房产的兴趣。

据domain网报道，房产专家解释了几个最大的房产市场误区：

误区一：海外的中国买家使澳洲首次置业者买不起房

其实，海外的中国买家和首次置业者想买的房子根本就不一样。想要在墨尔本买房的中国买家大部分的兴趣都在CBD新建公寓，或者是包括Box Hill 和Glen Waverley在内的华人气氛浓厚的华人区。

当然首次置业者在某些时候会和中国买家遭遇竞争。但是年轻的置业者更有可能喜欢内城区已经建好的公寓，联排别墅等。其中就包括Prahran，Brunswick,St Kilda和Richmond等地的房产。

通过审批之后，海外买家可以购买新建公寓或联排别墅，而那些持临时签证的买家可能会购买建好的房产，目的是离开的时候可以直接卖掉。

楼花销售平台Invetorist首席执行官Jon Ellis表示，很多中国买家都在购买CBD地区的公寓楼花，而首次置业者一般都购买类似Calufield区的已建好的公寓。

平台数据显示，购买新公寓的买家中超过70%都是投资者。Ellis表示，其实中国买家是在帮助首次置业者，因为他们增加了出售的房屋数量，并刺激了房屋建筑活动，保持经济流动。

“澳洲人很喜欢找替罪羊，首次置业者补贴还有婴儿潮等都曾成为房价上涨的理由。总有责备的对象。”

误区二、中国买家提着满箱的钱来买房

房产业有关人士表示，其实大部分买家的买房预算都在50万澳元到80万澳元之间。“很多人都认为，中国人直接提着满箱的钱进来买房，其实这样的事不太常发生。因为新闻经常报道中国人买了上百万甚至上千万澳元的房子，反之不太报道中国人买了50万澳元的房子，所以给澳洲人造成了一种中国买家特别有钱的错觉。”

这位人士表示，中国人一般将存钱买房看成头等大事，有时甚至比结婚还要重要。“买房是中国的家人们坐下来说的第一件事，这是他们文化里的东西，首先就是要置业。”

中国买家对钱都很谨慎，不会太勉强自己。Ellis表示，多数中国在来澳洲看房之前就已经做出了投资的决定。“他们当然不会带满箱的钱，会被海关拦下来的。”并且中国政府也在打击非法的海外资金转移活动。

误区三：中国人经常会为了买房而多付钱

有些卖家认为如果卖给中国人能够多拿到些钱，但其实并不是这样的。中国买家喜欢砍价。当然如果他们认为值得或者房子有独特的地方，他们是会多付些钱，但是这一点对当地买家来说也是如此。有关人士表示，中国买家有家人和朋友住在澳洲，会帮忙做研究。一位房产公司的总监Ming Xu表示，海外买家很理智，他们对汇率，移民政策以及国家安全性都很敏感。

误区四：中国买家不在意房子大小

一项针对150家房产中介的调查显示，中国买家不喜欢小型公寓。但是Ellis表示，不止一家中介称，客户喜欢50平米以下的小公寓。出于可负担性的考虑，海外投资者会从买小公寓开始。“第一次来投资的客户可能会先买50万澳元以下的房产，而后发现自己可以投资更高价值的房产，才会开始投资60万澳元到100万澳元之间的房产。”

误区五：中国买家一般不会把房子租出去收租金，就让房子空着

有关人士表示，公寓的买家一般都会把公寓租出去，但是如果买家想要移民澳洲，他们就会空着自己买的大房子，目的是自己来住的时候还能保持新房的状态。Ellis表示收益是中国买家的一个重要考虑。

误区六：大多数中国买家会避开街道号有4的房子，号码在中国人的决策中占有重要地位

数字8在中文里确实与好运相关，因为8的发音与发财谐音。甚至有些买家愿意多付些钱，就为了能以88.8888万澳元买下房子，而且4由于与死谐音，与厄运相关。

但是Xu表示，房屋售价还是取决于房子本身，特别是对年轻的中国买家来说，号码并没那么重要。

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（据今日澳洲）

澳洲国民银行（National Australia Bank）的首席经济学家Alan Oster说，由中国人主导的购房狂潮过后，外国人在澳洲所持有的30%城市公寓都有可能会空置。

Oster预测，20%到30%中国人购买的公寓大部分将处于空置状态

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据《澳洲人报》报道，Oster估计墨尔本CBD60%、悉尼50%的期房公寓购买资金都不是来自四大银行，而是海外机构。正是由于这种海外购房热潮让银行监管缩紧了对投资者的借贷政策，导致墨尔本CBD公寓市场供应的过剩高达3倍，悉尼为2倍。

Oster预测，20%到30%中国人购买的公寓大部分将处于空置状态。他预计城市公寓价格未来几年内会下跌。如果中国买家打算将投资转回国内，跌幅会更大。

随着各大银行都在限制借贷政策，使用其他融资方式的海外投资者越来越多。Oster说，“墨尔本（CBD）60%到70%的公寓买家，我们都不知道到底是谁在给他们提供资金，是打算用现金买？还是在中国大陆、中国香港或其他地方有账户？”。

虽然北京正在打击外汇流出，公民每年只能从大陆转出5万美元（6.92万澳元），但Oster说，他们还是有办法把钱从中国转到澳洲。

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（据今日澳洲）

在澳洲通过拍卖方式出售房地产，各省与各省的规定有所不同。在一个省被禁止的做法，在另一个省可能是允许的。

在澳洲通过拍卖方式出售房地产，各省与各省的规定有所不同

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全澳通行的规定

有几条关于房地产拍卖的基本准则这用于澳洲各省与行政区：

拍卖是无附加条件的，而且没有冷静期；

假叫——为了抬高叫价而做的非真正的出价，是非法的；

当出价达到了卖主的保留价格后，房产即「在市」，即肯定要卖出了；

如果出价没有达到保留价，那麽出价最高者有首先的权利去与卖主协商；

拍卖成功后立即付定金，签合同；

拍卖中卖主所出的叫价，必须要向买家宣佈。

昆省的规定：

如果拍卖没有成功，那麽在拍卖会后48小时之内达成的私下买卖合同没有冷静期，如果买家是当时在拍卖会上登记了要竞标的，那麽也没有冷静期。

卖主或其代理给买家提供指导价是非法的。如果房产会在依据价格而搜索的网站上出现，那麽网站必须出具声明，解释那里的价格并不是指导价。

买家必须在拍卖会前注册，领取一个号码牌，才能在拍卖时出价。

拍卖师必须有一个拍卖师的执照，而只持有一家房地产代理的执照是不行的。

卖主并不需要定好一个保留价，如果他们定出了保留价，那麽他们必须在拍卖前以书面的形式写好，而当竞标者出价达到此价格时，拍卖师并不需要宣佈。

在达到保留价之前，拍卖师可以接受卖主的叫价，但在超过保留价之后，卖主的叫价被视为「假叫」，是非法的。

纽省

今年，纽省採取严肃措施，以杜绝代理在拍卖前的故意过低报价。1月1日，新的法律生效，要求代理出具有证据依据的文件，来支持所有的对房地产的评估。

广告上仅仅含糊地写价格指导（如45万澳元起价）将被处以最高2.2万澳元的罚款，而且被发现对故意低报价有责任的代理将失去他们的售房佣金。

与昆省一洋，买家必须事先登记才能在拍卖会上出价。

与昆省不同的是，在一处房产的拍卖会上，卖家叫价只能有一次。

维省

如果在拍卖会前72小时，买家出价被卖家接受，那麽买家就没有了冷静期。

买家不必事先登记就可以在拍卖会上出价。

维省的拍卖师并不需要像在其它省份一洋需要持有专门的拍卖师执照。

卖家的叫价也不受任何限制。

南澳

买家需要事先登记，并且亮出自己的有照片的身份证明。

在拍卖日当天达成的买卖交易，即使不是在拍卖会上落槌达成的，没有冷静期。

拍卖师必须是注册的拍卖师。

卖家出价最多只能三次。

在市场营销过程中，房产代理可以选择不提供任何指导价的估计，而是提供一个最近房产销售信息的列表。

保留价必须由卖主以书面的形式定好。

如果卖家曾经以口头或书面形式表示过一个可以接受的价格，那麽保留价不可以比此价格的110%还高。

西澳

拍卖竞价开始前，拍卖师将宣读关于房产的细节与条件。

卖家叫价可以做10次，通过拍卖师来做。

与维省相同的是，买家不需要事先登记。

北部行政区

在拍卖前达成的买卖合同没有冷静期。

现场持槌主持拍卖的必须是有执照的拍卖师。

卖主必须在拍卖会开始前定出保留价，此价拍卖师绝定不能透露。

卖家的叫价没有次数限制，只要向买家说明是卖家叫价即可。

塔省

买家必须事先登记。

与维省和北部行政区一洋，塔省对卖家的叫价次数没有限制。

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（据钜亨网）

西太平洋银行房产所有权报告发现，大部分的购房者在验房时只依靠自己的勘察，看看水龙头、内置衣柜、屋顶和灯具的情况。

据Domain报告，西太平洋银行Andrew Moore表示，澳洲只有39%的购房者会聘请专业房屋检查，剩余约60%的购房者都不清楚物业隐藏着的问题。

澳洲只有39%的购房者会聘请专业房屋检查，剩余约60%的购房者都不清楚物业隐藏着的问题

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Moore表示专业房屋检查可以让买家更好的了解房屋状况，例如何处需要维修。还可以帮助购房者判断物业是否符合预算，可以减少入住后的意料之外的费用。

新州购房者需求专业帮助的比例较高，约43%会花钱购买专业报告。其他地区的购房者则没有这么精神。维州只有25%的购房者在签合同前会进行物业检查，南澳也只有28%。

房产中介Todd Hunter表示，专业验房的费用可能是原因。

但Hunter表示相对入住后对房屋隐藏问题的维修费用，500澳元的报告也是划算的。

曾有一个案例，黄金海岸一处物业外表看上去没有问题，但专业房屋检查报告却发现，物业受白蚁损坏严重，尽管只有10年房龄，也已经维修不了了，只能拆除。

因此，Hunter表示即使是新物业或者相对较新的物业，也必须聘请专业检查。

购房条件包括房屋性能检查以及有害生物检验报告，也可以帮助购房者解约。

一名购房者Elaine Banoub曾看中一处物业，物业状况良好，还刚刚方休过。Banoub签订了购房合同，但是其条件包括房屋性能检查以及有害生物检验报告。

随后，验房报告显示房屋湿度大，有霉菌及白蚁风险。此外，另一份报告还发现市议会并未批准房屋部分改造及增建项目。

这些问题都是Banoub没发现的，她依靠报告拿回了购房定金。

从今年7月开始，新州地产中介对销售的物业必须公开建筑、有害生物、地质及合同审查相关报告记录。买家也可以依据这些报告进行砍价。

但是销售合同中是否应强制性包括建筑及害虫检查还在商议中。

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（据澳洲新快网）