澳洲房产 – Page 20

澳洲房价飙升背后的6大推手

中国房地产投资机遇日益减少，中国买家都在迅速买进澳洲的公寓房和独栋屋。他们认为澳洲的房产质量极佳，潜力无限。中国买家对澳洲房地产的兴趣非常高亢，数十亿的海外资金流入澳洲。为了迎合中国买家的巨大需求，有一些澳洲房产中介的办公室都搬到了北京，上海。

而在2013至2016年期间澳洲的房价飙涨，很多人将这个房价上涨的原因归结于中国人的炒作，但是到底是什么原因导致了这波房价上涨？这个答案似乎并没有达成共识。失望的首次购房者和其他想买房的人将问题归咎于各种因素。以下6个因素是其中最常见的。

在2013至2016年期间澳洲的房价飙涨，很多人将这个房价上涨的原因归结于中国人的炒作

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一、投资人

投资者或“投机者”是被指责地最多的一群人。婴儿潮一代人也常被指责，这些人买房作投资。在房市热潮中，投资者占据了悉尼买房人中的50%。将房产用作投资，而不仅仅是住家，这受到了广泛的批评。一些澳人父母买下入门级房产然后出租，而这些房产也是首次购房者的目标。西悉尼大学讲师罗杰斯（Dallas Rogers）称投资人不应被指责，是税收系统鼓励他们买房投资。

二、退休人士拒绝换小房

一些评论人士批评退休的空巢老人住在地段好的大房子中。这些空巢老人希望留在自己的房子中养老，这影响了房产市场的供给。SQM研究主管克里斯托弗（Louis Christopher）称，空巢老人这么做，确实影响了房屋供给，但是对于今年的房市火热没有大影响。

三、外国买家

上一财政年，购买澳洲房产的中国投资人数量翻番。这导致了澳人对海外投资人的不满。克里斯托弗称，尽管海外投资人被指责，但很难确定他们是否是罪魁祸首，“最大问题是缺乏可靠数据”。

四、政客

联邦政府和州政府的不作为也是批评人士的关注焦点。罗杰斯表示：“在房屋可负担性方面，政府的领导失败了。”　格兰特研究所首席执行官达利（John Daley）称，税务政策，特别是资本利得税和负扣税刺激了投资者。

五、“自私”的人群

一些人不愿意自己所住的社区开发高密度住房，一些批评人士指责这导致了房屋供给不足。达利称：“这很明显是个问题……每个人都同意应该修建（高楼大厦），只要是建在隔壁郊区就行。”

六、银行

克里斯托弗称，银行提供便宜易获取的贷款，这为房市繁荣铺平了道路。但是，监管部门从2015年末实施的限制向投资者贷款的措施已经开始发挥作用。

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（据搜狐新闻）

代扣10%税收规定7月1日实施澳高端住宅市场或降温

一个澳大利亚顶级会计和顾问公司警告称，新的代扣税规定和相关执行标准将会从今年7月1日实施以后，有效地冷却房价在200万以上的高端住宅市场。

《澳大利亚金融评论报》称，新的法律规定，如果房产卖家是一位外国居民，那么买家就需要代扣房价10%的税收交给澳大利亚税务局。政策还要求任何销售价格200万以上房产的卖家，无论你的居住地在哪里，都需要向税务局申请一个说明证书，来证明你是税收目的下的澳大利亚居民。

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虽然新的规定在于堵上漏洞，以免卖房获得的利润被外国卖家转移到海外，而执行行为无法采取，但此举可能会在无意中减缓房产买卖交割。卖方如果没有足够的资金，可能还难以卸下此前所借的房贷包袱或者难以申请新房贷购买其它房产。

澳大利亚会计和顾问公司William Buck的总监曼达（Manda Trautwein）指出，“法律的改变将澳大利亚人和外国居民提到了同一个水平线上，不过也带来了新的挑战。执行税收规定的负担增大，买卖律师将需要保证双方遵循法律，以免出现交割延误。买卖行为必须合法，否则可能被罚款。罚款最高金额相当于房价的10%加上利息。”

澳大利亚税务局发言人指出，说明证书事项已经被刊登在税务局网站。在制定该政策以前，房产中介和过户者都被咨询过，因此应该能帮助卖家。另外获取说明证书也是不收费的。

发言人说：“我们鼓励所有希望出售房产，而房产价值又超过200万的卖家，都尽快申请说明证书。一旦在网上申请，证书会自动以电子形式在几日内发给你。如果你使用纸质申请表，或者需要提供更多信息，那么这一过程可能最多2-4周。在线申请表将从6月27日之后可以使用。”

根据费法斯旗下APM研究机构和统计局数据，在截至4月份的12个月内，价值超过200万的房产销售案例有12,072套，占到市场份额的2.7%。

澳大利亚房地产协会主席桑德斯（Neville Sanders）说，协会支持新的机制，主要是为了避免税收体系的漏洞，不过没有想到会对市场有负面效果。

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（据澳洲新快报）

这么拥挤的地在中国香港都难找！悉尼开发案遭议会警告

政府计划在Waterloo附近建20层建筑楼和30层建筑楼的塔楼区，悉尼市议会发出的警告称，这样的密集度也只有在纽约和中国香港才看得到，新加坡都没有……议会说，这将使其变成每平方公里7万人的超级拥挤地，是当前澳洲拥挤区Pyrmont（每平方公里1.4万人）密集度的4倍多。

政府计划在Waterloo附近建20层建筑楼和30层建筑楼的塔楼区

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议会首席执行官Monica Barone周一晚上表示，“在这个占地面积为19公顷的区域进行密集度如此之高的开发案在整个澳洲乃至国际上都是少有的事。伦敦也没有像Waterloo密集度这么高的区，纽约和巴黎只有一些，中国香港也有部分区域是，但你在新加坡都找不到这样的地方”。

不过政府的土地开发机构UrbanGrowth不赞同议会的这个分析，发言人表示，Waterloo每公顷的密集度会比Green Square、Central Park和Darling Square都要低。“最重要的是，Waterloo毗邻一个新的地铁站，总体密集度更低的话，人们能在这里体验到比其他区更好的服务”。

根据Barone的说法，议会还对UrbanGrowth这个政府机构的角色非常困惑。

UrbanGrowth负责Central和Redfern火车站、North Parramatta的Glebe和White Bay以及Parramatta一些道路的新房产开发大项目。可Barone认为，UrbanGrowth似乎担任了两种角色，一个是政府的规划师，还有一个就是房地产开发商。“双重角色引发了责任制和透明度的严重问题，谁在维护公众的利益？”。

当州府宣布选择了Waterloo作为新建地铁站的地址时，UrbanGrowth就说，计划在该区新建1万套住宅，替换现有的公屋。然而，它并没有详细公布新的开发案细节。

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（据今日澳洲）

澳银行房贷限制显成效中国买家收敛“壕”气

随着澳洲各大银行出台新规严控外国投资者贷款买房，中国投资者在澳买房的步伐正在逐渐放缓。但对于澳洲首次购房者而言，中国买家依然是他们的有力竞争者。

目前，中国买家对于豪宅和新建公寓的需求正在逐步减弱，他们已经将自己的目光转移到了那些更加经济实惠的房产上。

随着澳洲各大银行出台新规严控外国投资者贷款买房，中国投资者在澳买房的步伐正在逐渐放缓

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房产中介Biggin & Scott Glen Waverley的主管Ming Xu表示，中国买家正将目光转向中端住宅。

Ming Xu表示：“我最近售出的房屋的价格都在100万到150万澳元之间。以前，中国买家会用这笔钱付首付，并购买300万到500万澳元之间的豪宅。”

Ming Xu还表示，中国政府严控资本外流的政策也影响到了中国投资者购买澳洲房产。从今年1月份开始，中国公民每年最多换汇5万美元。“部分中国投资者提前换好了大量外汇。但随着这些人消耗完手头的资金，澳洲本地买家将成为我们的主要顾客。”

目前，不少代理商都希望澳洲各大银行能在未来的6到12个月内放宽房贷政策。

市场分析师还警告称，如果海外投资者无法顺利获得贷款，那么澳洲众多公寓开发项目都将受到影响。因为不少项目的开发商都来自海外，而楼花的买家也大多是海外投资者。

目前，澳洲各大银行都对海外投资者制定了严格的贷款政策。西太平洋银行和澳新银行已经停止发放投资性房贷，而国民银行则要求投资者支付4成首付。

房产中介Jeremy Fox在接受澳洲新闻集团采访时表示，中国买家对于墨尔本高端住宅的需求出现“暴跌”。

Fox表示，去年的这个时候，在他销售的所有豪宅当中，有3成豪宅被中国人买走。而在本月，他一共卖出了22幢房屋，但中国买家却只有1个。

统计数据显示，2014年年底，维州有3成房屋卖给了外国投资者。而在2015年初，新州有2成房屋的买家为外国人。澳洲国民银行的调查报告则显示，中国买家正不断涌入房价较低的昆州。

但地产咨询公司Savills的研究主管Tony Crabb表示，澳洲依然是中国投资者的所向往的国家。

Crabb认为，对于中国投资者来说，澳洲的教育、医疗、自然环境以及土地永久产权依然非常具有吸引力。“不管你有多少钱，都买不到干净的空气。”

延伸阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

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（据今日澳洲）

4月悉尼墨尔本租房空置率照降珀斯布里斯班的却一直在升

研究公司SQM Research出具的4月份数据显示，虽然房屋供应有所上升，但悉尼和墨尔本的租房空置率仍在下降。

据《澳洲金融评论报》报道，悉尼的空置率为1.7%，去年同期为1.8%；墨尔本的空置率为2.1%，去年同期为2.2%。但由于珀斯、达尔文及布里斯班等地空置率的上涨将全澳平均空置率拉升至2.5%，而去年同期为2.3%。

虽然房屋供应有所上升，但悉尼和墨尔本的租房空置率仍在下降

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SQM公司总经理Louis Christopher表示：“在墨尔本和悉尼，住房供应的速度有所增加，但是需求的速度增加得更快。”他指出，虽然大家都在谈论由于人口增长超出预期，市区房产将供过于求，但墨尔本的空置率一直呈下降趋势。在悉尼，空置率一直都很紧张。“我们需要开工建设大批房产，空置率才有可能上升。”

拿位于悉尼内南区的Green Square来说，很多买家担心由于大量公寓的建设导致房价下跌，但现在该地的空置率仅为1%，去年同期高达3.5%。

珀斯的空置率依旧惊人，从去年的3%攀升至4.6%。布里斯班的空置率也从去年同期的2.3%升至2.8%。阿德莱德则从1.7%升至2%。

Christopher先生表示：“珀斯的空置率目前处于较高水平。这意味着珀斯的房市仍未走出低谷。”达尔文和珀斯的租金继续大幅下跌。阿德莱德的单元房租金最为实惠，平均周租为285澳元。

延伸阅读：新房供给虽增加但澳洲可租的房源仍短缺

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（据今日澳洲）

可无理由解约可加租悉尼房东居然有这些任性的权利！

新州有些房东们甚至是物业管理都不知道自己有这些权利。Domain网站整理了以下7种。

新州有些房东们甚至是物业管理都不知道自己有这些权利

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1.在租约期限内加租

在低于两年期限的定期租约内，房东可以加租。条件是在签订租约时，要在合同内注明这一条款。包括加租的具体幅度，或者计算增幅的方法。新州公平交易部（Fair Trading NSW）警告道，这条说明一定不能含糊不清，例如“以通货膨胀率为准”之类的。

有了这些条件，房东在正确的通知期限之后可以加租，但是每12个月内只能加一次。但是周期性的租约是没有加租次数限制的。但是过度加租的情况下，房客可以寻求仲裁。

2.房东可以处理房客留下的东西

租约结束后，房客应该把所有自己的东西、家具都带走。这些东西在通知房客之后可以保管14天，个人文件应该放在保险箱里，保管90天。易变质的东西可以马上处理掉。在这期间，房东可以收取保管费，但不可超过通知期限。

如果东西最后没有被收回，房东可以有几个选择：捐掉，合法处理掉，卖掉并把扣除保管费之外的钱还给房客。至于个人文件，应该恰当地处理。最后，有些东西是有用的设备或配件，房东可以把它们留在房子里供以后的租客使用，例如窗帘。

3.更换物业管理无需被罚

Just Think Real Estate公司的Edwin Almeida表示，并不是所有情况下，更换物业管理都要缴纳罚款的。如果现在的物业管理没有照料房子，如果房子没有人住，就可以换。但是通知期限要在30天以上。

4.让租客换灯泡

在新州，更换灯泡及其他小杂事是租客的责任，包括更换烟雾警报器的电池，空调过滤器之类的日常维修工作。而且租客离开时，要保证房子和住进来时一样，比如住进来时灯泡都是好的，那么离开时灯泡也要都能工作。

但是在一些情况下，房东要为这些小事负责。例如天花板特别高，或者做这些事会对租客造成危险的情况。年龄超过65岁或者残疾而无人帮助的租客，可以寻求新州消防救援队（NSW Fire and Rescue）的烟雾警报器与电池更换服务（Smoke Alarm and Battery Replacement Service）。

但是安装工作是房东或物业管理的责任。

5.拒绝租给吸烟者

在新州，以下因素可视为歧视：种族、性别、怀孕、婚姻状况、残疾、同性恋、年龄、变性人、朋友亲戚等与上述因素相关。

但是新州公平交易部指南说明，“只要不是歧视法中规定的，房东可以租给任何他们想租的人。比如，吸烟者、养宠物的人，或者租房历史不良的人，或者他们不认为你可以负担得起房租的人。”

而且如果抽烟的烟雾传进了别的公寓，别的房客可以索要赔偿。11月份就有一名房东被罚1.1万澳元，因为楼下的烟传到了楼上。

6.无理由解约

悉尼的房东可以无理由解约，但是如果租约是定期的，他们就要等到期限之后。而且要根据新州法律，遵守通知期限的规定，比如合同期满的定期租约，要90天以上。而且通知的方式要恰当。

同时，房东不能出于报复心理结束租约，否则法庭会驳回要求。

7.房东可未经通知进入房间（某些情况下）

这种情况必须是紧急的，已经尝试过联系房客的情况，并且有合理理由担心他们的安全或健康，或者担心房子已经被遗弃了。通常情况下，周日，公共假期或者晚8点到早8点的时间内不允许进入房间，但不适用于紧急情况或紧急维修。

并且在一般情况下，通知到位之后，无需房客在场，房东也可以进入房间。

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（据今日澳洲）

新州政府出新规外国人买卖悉尼房需证明身份

根据新规，悉尼房地产的买家和卖家双方进行交易时需要向新州政府证明他们的居住状态和公民身份，证明之后才能完成交易。这条新规是针对外国买家公布的，将于7月份开始实施。

据《悉尼先驱晨报》报道，Baird政府将收集外国人拥有新州独立房和公寓水平的第一手全面数据以及调查外国人在购买现房时是否遵守了相关规定。

悉尼房地产的买家和卖家双方进行交易时需要向新州政府证明他们的居住状态和公民身份

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新规规定，卖家在交易结算前必须要向房屋买家提供一份土地税证明书（表明是否有欠债）。卖家在申请证书时必须坦白他们是否有居留权和公民身份。另一方面，外国买家需要提供公民和签证状态以及外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的批准。

据了解，这是有史以来第一次规定这样做。去年一项联邦国会调查披露，外国买家在寻求外国投资审查委员会批准时都做好了违反规定的准备，因为他们认为被逮住的几率很低。

去年，澳洲税务局（Australian Taxation Office，ATO）一直依赖公众举报来打击违规买房现象，行动包括对价值10亿澳元的房产进行强制出售，其中有一栋是价值4000万澳元的海滨豪宅Villa del Mare。

国家党议员Rick Colless将此条例引进了新州议会，他表示，“这太惊人了，而我们竟然都不知道。试想想，我们又不能像他们在这买房一样去中国或日本买房。这条法例将提高透明度，目的是为了能最大限度地给澳洲人供应房屋”。

他说，新州收入署（NSW Office of State Revenue）将收集买家的国籍信息，这些数据会被交给ATO，然后列入外国土地所有权的全国性数据库内（7月1日开始运行）。ATO将对数据进行匹配，确保外国买家在购买100万澳元以下房产时缴费了5000澳元，购买100万澳元以上房产时缴费了1万澳元。

财政厅长Gladys Berejiklian说，新州立法“就是为了遵守”去年10月和联邦政府达成的建立一个全国性数据库的协议。不过有人认为，这似乎也是为Baird政府跟随维州脚步、未来在土地税和印花税上引进外国买家附加税铺平道路。目前，Berejiklian的办公室拒绝对此进行回应，新州预算案将在6月21日公布。

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（据今日澳洲）

悉尼上周清盘率涨至80.3% 创10个月新高

害怕大选后负扣税政策有变，悉尼清盘率冲上近10个月来的最高点。

由于投资者担心负扣税政策会在大选后发生变化，悉尼上周的清盘率大幅上涨至80.3%，创下了近10个月来的最高值。

悉尼上周的清盘率大幅上涨至80.3%，创下了近10个月来的最高值

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去年7月18日，悉尼清盘率达到了83.1%的高位。当时，澳洲房价正处于迅猛上涨的阶段。

上上周，悉尼的清盘率只有71.6%。而本周的清盘率之所以大涨近9%，主要是因为投资者害怕负扣税政策存在变数。统计数据显示，截至目前，2016年悉尼的平均清盘率为73.2%。

值得一提的是，澳联储宣布下调官方利率后，澳洲各大银行在过去的1周时间内相继下调了抵押贷款利率。

统计数据显示，上周六共有506套悉尼房屋挂牌出售，清盘率最高的区域为Lower North Shore（93.1%）。紧随其后的分别是Canterbury Bankstown（90%），Upper North Shore（89.8%），内西区（85.3%），Northern Beaches（83.3%）以及市区/东区（82.5%）。

在上周六的拍卖会当中，成交价格最高的房屋是1幢位于36 Viret St，Hunters Hill的3居室房屋。该房屋的最终成交价为70.25万澳元。

上周六的房屋拍卖中位价112万澳元，低于上上周的126万澳元。但是，该数据依然高于去年同期的109.5万澳元。

延伸阅读：整治负扣税政策获澳联储支持澳房产投资或受冲击

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（据今日澳洲）

都是限贷惹的祸！澳公寓开发商或被迫甩卖公寓

澳大利亚开发融资合作机构DFP（Development Finance Partners）主席指出，因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓。

因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓

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据《澳洲金融评论报》报道，DFP主席甘布尔（Baxter Gamble）说：“大银行的行为毫无逻辑并且无法让人理解。”

他指出，现在银行对于海外买家和投资者有明显不愿意贷款的倾向，特别是针对中国买家。很多投资者大多数使用自管养老金来买房。

甘布尔说：“一个针对一名问题买家的调查，一下子变成了针对所有楼花买家的事件。那些排队登记购买楼花的外国投资者意愿是好的，现在却发现他们如果拿不出更多的首付就无法借到贷款。”

“如果买房者拿不到资金完成公寓交割，而他们又签订了合同，那么当初借钱给开发商开发楼盘的银行可能会逼迫开发商甩卖公寓。”

据此前报道，有不少澳大利亚银行已经停止向外国买家贷款，西太银行（Westpac）还公开为这种行为辩护。原因是此前至少有两家澳大利亚大银行，澳新银行（ANZ）和西太银行都曝出被虚假的中国收入文件欺骗，而发放房贷的事件。

甘布尔的公司不仅仅为开发商提供融资，也给公寓买家提供资金，他表示已经预见到限制房贷对于开发的消极传导效应。

“我们知道，银行担心公寓过度供应，但是在某些区域，这一担心已经成为现实。不过从最初融资给开发商，到现在拒绝借钱给买家，导致公寓价值下降，这样的行为对于银行有任何好处吗？”

他指出，银行通过设定门槛飞快地从建筑和开发行业撤离，这种行为大多数情况下不可能克服。

延伸阅读：澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

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(据澳洲新快网)

新房供给虽增加但澳洲可租的房源仍短缺

澳华人数据研究机构Basis Point宣称，尽管政府加大力度增加新房的供给，悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中，出租房的数量并没有大幅度增加。

据《澳洲金融评论报》，基于房产数据和信息网站Domain，今年3月初墨尔本一共有14,230条房产出租广告，与去年同期的14,654相比，甚至有所减少。

尽管政府加大力度增加新房的供给，悉尼和墨尔本等澳大利亚的主要房产市场中，出租房的数量并没有大幅度增加。

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Basis Point执行董事David Chin说：“尽管大家都在谈论房产过度供给的事情，但租赁市场的可租房源却减少了。”在悉尼这个市场，一年中的租赁房源仅有小幅度增加，从去年3月份的13,940条广告增长到14,263条。

Chin指出，2012-15年开工的很多房地产项目可能会在2017年才将供应量推入市场，因此到目前为止还没有太大的影响。CoreLogic RP Data机构称，未来24个月中将有超过23.1万公寓竣工并且完成交割。

Chin说：“考虑到悉尼和墨尔本最近几年的房屋开发大潮，以及房产投资者在买房者中所占比例的提升，新建成房产的增加应该提升租赁房产的供给，导致‘出租广告’的大批增加。”

Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）也同意这一说法。他称：“新房的建设能够为经济创造能量，不过还有一个目的就是提升供给、稳定租金和增加租赁房源。但是现在这没有发生。”

威尔森说，在墨尔本，有一个很大的问题是大量的外国房产买家，他们在购买后持有而不出租，或许是为了资本增值，或许是为了自己孩子来澳留学。

在悉尼，存在的情况是更高比例的自住房主和大房换小房的人士希望放弃他们原先较大面积的房产，而选择居住在靠近CBD的高层公寓内。

威尔森说：“较低的利息率也意味着很多人可以持有公寓而不将他们出租（因为他们负担得起）。”

上周澳大利亚统计局数据显示，3月份对房产投资者的贷款上涨了1.5%至6个月的最高水平。这意味着，投资者并不太在意银行紧缩信贷的事情。

威尔森说：“毫无疑问，也有可能投资者希望在负扣税政策被改动以前进入市场，掌控更多的资产。”

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（据澳洲新快报）