澳洲房产 – Page 38

鮑格拉高地珍貴豪宅：坐擁如詩如畫美景、感受優美生態環境

鮑格拉高地（Balgowlah Heights）是一個安全、寧靜、漂亮的郊區，俯瞰著曼利（Manly）區。該郊區境內有標誌性的松林，曾被州長菲利普斯描述為：「所見過的最漂亮的地方，雖然距悉尼僅10英里（約16公里），但一直是原生態無污染的。」這套住宅名為「齊美居」（Walk-in-House），位置十分優越，俯瞰著陽光普照的海灘，海濱碼頭旁是波光粼粼的海面，無數船舶往來如織。擁有這套物業，您也就擁有了如此愜意美滿的生活。

住進悉尼東北面風景如畫的海港城區——Balgowlah Heights

這套別緻的住宅所在的鮑格拉高地（Balgowlah Heights）郊區位於新南威爾士州漂亮的北部海灘的中心地帶。儘管澳大利亞境內大多數漂亮住宅會受到颶風、洪水、森林大火等不利因素影響，但鮑格拉高地郊區卻完全沒有這些不利因素。

鮑格拉高地是一個很宜居的社區，居民主要由青少年和成年人構成，而且也是一個交通便利的中心地區，從這裡可輕鬆前往國內各個地方，也可前往悉尼國際機場，乘飛機到達全球各地。

Balgowlah Heights位於山脊上，海拔要比North Harbour 和 Middle Harbour高出80米。該城區有很多悉尼海港的灌木叢，它們位於Dobroyd Head和Grotto Point附近的國家公園。該區東部的Tania公園可提供娛樂放鬆，在這裡還能看到通往Circular Quay的Manly 輪渡。

從這裡前往曼利區只需3分鐘，前往車士活（Chatswood）、巴爾莫勒爾（Balmoral）及周邊郊區只需8分鐘，前往悉尼都會區的購物場所只需18分鐘，前往悉尼歌劇院和環形碼頭（可乘JetCat渡輪）只需28分鐘，前往悉尼機場樞紐只需38分鐘，乘飛機可到達全球各地。

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澳洲房產經紀趁股災撈金中國人投資倍增

澳洲房地產經紀正從中國股災中撈金

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《澳洲金融評論報》稱，中國股市近日蒸發了近4萬億，中國投資者將目光轉投他們最喜愛的房地產市場。此外，澳元跳水也令海外投資者在澳洲買房變得更劃算。

世邦魏理仕（CBRE Group）上個月銷售了15個在墨爾本內部和周邊的地塊，大部分都被中國開發商搶購。在上海綜合指數開始下挫之後，中國投資者敲定了大批交易。

“這意味著他們的投資在加倍。他們過去個星期的投資速度真的在提升。”世邦魏理仕高級總監維澤（Mark Wizel）稱。

這次的中國資金大舉進軍可能會再推高悉尼和墨爾本的房價，令很多已經覺得買房夢遙不可及的人徹底放棄夢想。澳洲房價進一步上升也將令央行行長史蒂文斯頭疼，因為這將加大他降息刺激經濟的難度。

中國股市潰敗也令悉尼房地產公司GHK Real Estate的業績提升，他正在向海外投資者銷售公寓。

GHK總監Grace Yeung說，潛在買家認為澳洲房產是比大陸股市更安全的投資方式。“很多人現在寧願將錢投入房地產。我發現中國人的興趣比股市崩潰前增加了很多。”Yeung在接受電視訪問時說。

澳洲最高級別的經濟官上個月稱，悉尼房價處於泡沫之中，央行行長也說悉尼部分房地產市場已經“瘋了”。盡管如此，瑞士信貸集團5月份稱，中國人到2020年將買掉澳洲20%的新房。根據世邦魏理仕的數據，2015年頭3個月，中國流入全球商業房地產的資本中，澳洲吸收了超過25%。

澳元下跌也令海外投資者受惠，可以中和部分的房價增長。

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中國房地產股市大跌澳洲公寓恐受影響

澳大利亞金融評論報報道，與澳洲獲批公寓建設相關的幾家中國上市公司在下行的中國股市中大受影響，市場紛紛恐慌其債務狀況。

福星惠譽房產公司，北京首都開發控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地產公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，這幾家股市都下跌了26%。中國香港上市的綠地集團（Greenland）（悉尼一棟最高的公寓樓就是由綠地建），股票也跌了20%。

中國政府救市後，股市上升了10%。

中國房地產股市大跌，澳洲公寓恐受影響

中國房產開發商的股市狀況對澳洲來說是一個風險，因為澳洲房地產是澳洲經濟的重要貢獻者，增長速度為2.3%。

跌停的福星惠譽公司，在澳洲以5800萬澳元買下了巴拉馬打的河邊地區，並在西悉尼大學附近建了774個公寓單位。

股票下跌25.57%的北京首都開發控股公司，計劃在悉尼 Ultimo地區建270個公寓單位，還打算在悉尼另外建造170個公寓單位。

雖然這些房產都沒受影響，但是據標普公司的專家Matthew Kong說，上市的中國房地產公司資產負債率為75%，需要減債。“由於常年借債買地，多家公司需要增長銷售，減輕債務。”

在澳洲，不少房地產公司對中國開發商的債務和股票情況感到擔憂，認為會影響澳洲房產。McVay Real Estate房產商的Dan McVay說：“我們必須謹慎，但也無需太擔心，因為海外投資很多，國內需求很大。”

而澳聯儲此前也曾多次警告海外投資對澳的影響，“海外投資者得經營狀況，全球市場利率變化和投資需求減少，都會對房地產帶來風險。”

Fitch Ratings的高層Kalai Pillay則認為，買家可能會受到更大打擊。“股市受到打擊，那麼他們就越少可能來投資海外。

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海濱屋頂公寓套房：擁有令人豔羨的悉尼北岸生活情調

科拉羅伊海灘（Collaroy Beach）位於迪瓦艾海灘與蒂裡梅塔海灘之間，距悉尼市中心約十多公里，海灘長約2.5公里，是悉尼北海岸最長的海灘之一。海灘的許多地方緊貼著主幹道皮特沃特路（Pittwater Rd），因此非常容易抵達。這裡一套裝修精美的屋頂公寓套房正在出售，坐擁絕美海景，可為您和家人帶來寧靜、安逸、休閒和便捷的高尚生活。

樂趣無窮——海濱生活與高爾夫運動之完美結合

這套公寓位置完美，正對著科拉羅伊海灘（Collaroy Beach），在家裡隨時可以欣賞到壯麗的海洋美景。科拉羅伊海灘深受衝浪和日光浴愛好者歡迎，而住在這裡，只需步行就可以隨時步入沙灘，享受豐富多彩的海濱生活方式。

生活在遠離都市喧囂的安靜世外桃源，這座公寓可以滿足您的願望，頂級優質生活元素——大海、沙灘和高爾夫，都可以在這裡得到完美呈現。公寓鄰近長礁高爾夫球場（Long Reef Golf Course）和餐飲咖啡區，距中心商務區僅22公里，便捷、舒適的生活盡在掌握。

尤其對於高爾夫愛好者來說，海濱生活與高爾夫運動在此得到了完美結合。長礁國際高爾夫球場是國際著名、且被稱為悉尼最好的高爾夫球場。壯觀的長礁國際高爾夫球場位於Collaroy海灘南端，接近納拉賓湖泊的海岸上的克羅默高爾夫俱樂部，它連接鄰近美麗的半島，在您享受高爾夫帶來的樂趣之餘，還能享受無限美妙的壯觀海景。這個著名的國際錦標賽賽場，經常被描述為「悉尼」最佳的高爾夫球場。

海濱屋頂公寓套房：擁有令人豔羨的悉尼北岸生活情調 — 這套精美而安全的屋頂公寓套房，享有近在咫尺的海景，視野一直延伸至北海灘一帶

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澳洲房地產為何越來越受外國人歡迎？

澳洲房地產行業預測，澳元不斷貶值會令澳洲房產更受外國買家垂涎。

CORELOGIC RP Data的高級研究分析師庫什（Cameron Kusher）表示，很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。他說澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不一定追求短期的升值，“只是想找個地方安置自己的錢”。

庫什告訴澳聯社，首府城市房價自2012年5月觸及近年低位後增長了26.8%，期間澳元在貿易加權指數條款中下跌了13.3%。

在破紀錄低利率及某些地區房價大漲的大背景下，房地場領域中的國內和外國投資者活動在近年來都不斷飆升。

“澳聯儲稱澳元價值依然被高估，澳元進一步貶值可能會為外國買家創造更加有吸引力的購買條件。”庫什說。“我們預測很長一段時間內，投資水平將繼續呈指數式上升，尤其是來自中國的投資。”

澳元貶值令澳洲房產對海外買家更有吸引力

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外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的數據顯示，中國是澳洲房地產市場最大的外國投資者，其次是美國。

庫什指出，政府最近旨在維持中國股市穩定性的措施可能會更加堅定中國投資者轉戰海外的決心。

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2015澳洲各省最熱門的租房郊區前5名

澳洲人不再喜歡在內城區居住，而更青睞靠近海灘的地區。尋找靠近海灘生活方式的租房潮推高了海濱邊房產的競爭。

新的數據顯示，黃金海岸是澳洲最熱門的租房地區，有些區每一房產在線訪問次數高達1,897次。

澳洲最熱門的租房區前20名，幾乎清一色全是從新州北部的Tweed Heads到黃金海岸的Broadbeach Waters一帶的區，其中只有一個例外，南澳的Edwardstown，排在了第13位。

大多數州都有傾向於海濱生活的趨勢，僅維州仍青睞於內城區。

澳洲房地產網站數據顯示，黃金海岸的Tugun區在2014年12月至2015年2月之間是全澳最受追捧的郊區。這三個月裡，平均每月市場上有31套住房供應出租，而總需求高達57,932，平均每套房產被在線訪問1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成為最具競爭力的前五名租房郊區。

需求與供應的比率按照澳洲房地產網站上每一郊區列出的至少一套房的點擊率來計算，僅限於平均每月至少有10套房產登廣告出租的郊區。

澳洲房地產公司Ray White Surfers Paradise Group總裁貝爾（Andrew Bell）表示，黃金海岸的繁榮得感謝大量的投資和開發，再加上即將到來的2018年英聯邦運動會。

他說：「目前投資於黃金海岸的資金達數十億澳元，僅輕軌和新的大學醫院就達30億澳元。還有賭場Jupiter’s Casino和Pacific Fair組成的南半球最大的購物中心，將花費約10億澳元進行建設。還有開發商也在投資。」

貝爾稱，如此大規模的開發引來了人口大規模遷移到該地區，大多數工人在尋找租房。他的代理公司在週六的看房活動中，一套房產收到的租房申請最多可達40份。黃金海岸變化很大，很多開發項目已經批准，但尚未進入修建階段。未來十年市場表現會非常強勁。

澳洲人不再喜歡在內城區居住，而更青睞靠近海灘的地區

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各州最熱門的租房郊區前5名如下：

維州

Clifton Hill
Albert Park
Fitzroy North
Fitzroy
Collingwood

首都行政區

Harrison
O’Connor
Bonner
Lyons
Palmerston

Harrison位於堪培拉市中心以北10公里處，緊鄰Goorooyarroo自然保護區和Mulligans Flat自然保護區。人們只需支付平均每週510澳元的房租就能走進大自然。

南澳

Edwardstown
Somerton Park
Parkside
Warradale
Glengowrie

Edwardstown位於阿德萊德與Glenelg海灘之間，為人們提供了兩全其美的享受。短距離通勤即可到達城區工作，而工作前或工作後到海灘休閒的距離甚至更短。更具吸引力的是每週僅360澳元的房租系中位價。

新州

Tweed Heads West
Tweed Heads
Tweed Heads South
Wamberal
Freshwater

Tweed Heads位於黃金海岸和新州的邊緣，是產生澳洲最好的衝浪人才的地方。房租中位價僅每週430澳元，人們很方便去盡情享受衝浪的樂趣。

北部行政區

Alawa
Anula
Leanyer
Rapid Creek
Fannie Bay

達爾文北的小城區Alawa位於澳洲海岸線的附近，緊鄰Rapid Creek，靠近Charles Darwin大學，房租中位價每週為610澳元。

昆州

Tugun
Miami
Burleigh Waters
Burleigh Heads
Elanora

塔州

Howrah
Moonah
South Hobart
Lenah Valley
Lindisfarne

位於Derwent河東岸的Howrah是既靠近市中心又能享受海灘悠閒的生活方式的郊區。這個搶手的霍巴特城區深受家庭和通勤到市中心工作的人們的喜愛，每週平均租金為350澳元。

西澳

Duncraig
City Beach
Leederville
Doubleview
Wembley Downs

西澳擁有全澳最好的衝浪海灘，這也難怪西澳的人希望儘量靠近海岸居住。Duncraig在珀斯以北20分鐘車程處，房租中位價為每週550澳元，離海灘僅數公里之遙。

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2015澳洲房產市場分化珀斯倒退悉尼重振

澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data 發佈最新數據，全澳房地產市場分化，其中珀斯出現倒退，而悉尼市場則再次振作。

2015澳洲房產市場分化珀斯倒退悉尼重振

據澳洲新聞網報導，悉尼3月份的住房價格重新振作，上漲了3％，相當於一棟價值65萬的房產比2月份增值了1.95萬澳元。

最新的CoreLogic RP Data房價指數還顯示，除布里斯本的房價下跌了0.3％外，所有省會城市的房產都有所增值。所有省會城市3月份的平均住房價格上漲了1.4％。從整個第一季來看，漲幅更加強勁，達到了3％。

南部的各省和行政區表現最好，其中悉尼的房價上漲5.8％，墨爾本的房價上漲3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表現也非常強勁，數值分別為1.9％和4.1％。

珀斯的房價下降了2.7％；阿德萊德跌了0.9％；布里斯本則下跌了0.5%，是第一季度表現最差的省份城市。

3月份澳洲房地產市場的贏家和輸家：
悉尼 3%
墨爾本 0.6%
布里斯本 -0.3%
阿德雷德 0.1%
珀斯 0%
霍巴特 0.2%
達爾文 0.9%
堪培拉 1.9%
平均 1.4%

第一季度表現：
悉尼 5.8%
墨爾本 3.5%
布里斯本 -0.5%
阿德雷德 -0.9%
珀斯 -2.7%
霍巴特 0.9%
達爾文 0.4%
堪培拉 4.1%
平均 3%

RP Data的研究分析師庫舍（Cameron Kusher）表示，很難超過悉尼房地市場的上漲幅度。他認為如果有再次降息，房市將繼續會火爆。

他稱，去年末，悉尼的房地產市場的確開始降溫，雖然市場依然在略微上漲，但趨勢是緩慢下來了。今年到目前為止，悉尼出現了再一次的紅火，特別是從2月初起。

庫舍認為，低利率確實促使人們進入了住房市場，特別是在悉尼和墨爾本。

「在這兩個城市之外沒有太多的活動，悉尼和墨爾本仍然是兩個領先的城市。」

庫舍表示，儘管許多分析師認為布里斯本的房產市場現在已開始紅火起來，但這個城市在3月份和第一季度中的數字都有所下降。

「這種情況目前不是真的發生在布里斯本，那裡確實有更多的住房需求，售房活動的程度也更高了。這種情況主要發生在靠近布里斯本的外圍地區，像Ipswich，Logan等這類地區，拖累了整體的情況，」庫舍說。

他稱，由於悉尼房價的飆升，到了一定的時候，購房者最終會尋找布里斯本作為投資的替代的地方。

庫舍認為，對於阿德雷德的房地產市場，人們已經看到了那裡的房價上漲水平很低，他預計這種趨勢將持續；而珀斯的房產市場由於受到鐵礦石價格下跌的影響，現在已經陷入負上漲；霍巴特正顯示出改善的跡象，但幅度仍相當小。

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2015珀斯房價上漲地區新排名前10

最新數據顯示，澳洲珀斯有的外城區正轉變成新內城區。

2015珀斯房價上漲地區

據報導，周邊地區和一向受歧視的地區的房產，在現在的房產市場上不再疲弱。去年房價方面表現最佳的十大市區推動了很多健康性的市場競爭，從而有益其於房產市場站穩腳跟，Champion Lakes（冠軍湖）區、Balga（巴爾加）區、Kiara（琪拉雅）區和Maida Vale（梅達韋爾）區都赫然在列。

南部地區的Medina（麥地那）區躋身於前十名排行，Koondoola和Girrawheen也位列北部地區前十名。來自Kalamunda區LJ Hooker房產中介的威寧（Grant Winning）表示，Maida Vale因為位於山腳，因此這個區的房子都是可負擔得起的。

來自房地產公司Elders Southern Gateway的巴澤勒（Aaron Bazeley）說，Medina區鄰近Kwinana就業中心，一貫認為那裡有很少的居民住房。他說：「我們發現30萬澳元以上的房子就會在兩三週內售出。在Summerton路有一套房子在第一次展示房子時，就有十家來看房，結果在當天就出售了。

這套房子有三間臥室、一個浴室，佔地979平米，以37.5萬澳元售出。徹底改變了以前的名聲。越來越多的初始買家和投資者們對這些地區感興趣，他們似乎也被重視起來。從中得出的教訓是，要趁熱打鐵。

Bell Merenda房產中介的密任達（Lee Merenda）稱，Balga已經發生很大的變化，傳統的728平米的三塊佔地都被開發商搶購一空。他說:「負擔能力是推動增長的動力，還因為其距離市區的地理位置也是一個主要原因。」他接著說，「還有一些新的地區，例如Alkimos，距離市中心只有25公里。」

房價增長前10名的地區如下：（以1年房價中位置增長比例來算）

Perth（珀斯）-44.2%

West Leederville（利德維爾）-35.3%

Coolbinia-24.2%

Coolbellup（庫爾貝拉普）-19.6%

Joondanna-18.4%

Como（科莫）-15.9%

ChampionLakes（冠軍湖）-14.7%

Balga（巴爾加）-14.4%

Kiara（琪拉雅）-14.1%

MaidaVale（梅達韋爾）-13.8%

註：12個月內房產銷售低於10例的地區未包含在內。

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澳洲最佳買方市場在昆士蘭西南部

昆州西南部擁有全澳洲最好的買方市場，去年有些房產售價低至9萬澳元。

據澳洲新聞網報導，近日公布的聯邦銀行購房者指數（CoreLogic Home Buyers Index）顯示，對澳洲購房者來說的最佳地點為昆州西南部城鎮，如St George，Roma，Charleville和Cunnamulla。

根據指數所使用的標准，買方市場指正在推售的房產數量超過了新申請的房貸數量。

布裡斯班仍然是有利於購房者的最大州府城市

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據澳洲房產網站的信息，St George郊區位於34 Murchinson Street的一套兩臥室獨立房，9月份售出價為9萬澳元，而同一郊區位於10 Henry Street的一套三臥室獨立房在3月份以13萬澳元售出。

昆州有三個郊區進入最佳買方市場的前10名。除了上述地區外，還有在全澳排第三位的Wide Bay-Burnett地區，覆蓋了Bundaberg、Gympie、Hervey Bay、Kingaroy和Maryborough，還有排在第9位的West Moreton地區，包括了Lockyer Valley，Scenic Rim，Somerset和Ipswich的一部份。

報告說：“全澳最佳購房市場的列表以昆州和西澳的礦業區為主導，沒有州府城市列入最佳買家市場的列表，而大部份買方市場與資源區相關。所有列出的區可看出相對於目前的需求有著較高水平的房產待售數量。”

布裡斯班仍然是有利於購房者的最大州府城市：“整個布裡斯班在過去一年銷售情況略有好轉，盡管整體城市在前三個月裡仍然是有利於買家的市場，而非有利於賣家。”

根據該報告，大多數賣家不得不降低他們最初的標價，以便在布裡斯班成功售出房產。

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澳洲房產市場上中國買家的三大趨勢

畢馬威會計事務所（KPMG）合夥人道格·弗格森（Doug Ferguson）、悉尼大學教授漢斯 ·亨德利斯克 Hans Hendrischke聯合萊坊集團（Knight Frank）就澳洲房產中國買家三大趨勢這一主題發佈一份出色的、具有啟發性的總結報告——《揭密中國》（Demystifying China）。

這篇報告很值得一讀。以下是他們幾個重要發現。

趨勢1——商業地產投資成倍增加

2014年，中國在澳大利亞的海外投資主要集中在商業地產，佔總數的46% （44億美元），而對礦業的投資目前只佔11%（9.92億美元）。僅僅一年時間，中國在商業房地產投資增長了將近四倍達到43.7億美元。

2014年，中國對澳洲幾個大型投資包括收購澳洲第二大影院運營商Hoyts Group、紐卡斯爾港（the Port of Newcastle）、喜來登公園酒店（Sheraton on the Park）以及位於悉尼阿爾弗雷德街1號的 Gold Fields House 。

2014年10月，澳洲政府將鏡外投資門檻從1億美元提升到10億美元，提高了10倍，而這些趨勢還將持續。

令人難以置信的是，報告指出，中國保險行的總資產在過去五年裡翻了一番，至9.6萬億元人民幣（合1.6萬億美元）。

中國對澳洲投資正從礦業、資源產業向房地產轉移。

文中插入的這份令人震驚的圖表表明中國人在悉尼和墨爾本這些門戶城市的房地產投資有多麼瘋狂，而且這些數據還不包括住宅地產。

報告發現，越來越多的中國住宅開發商開始關注對布里斯班和黃金海岸，特別是在布里斯班的紐斯特德（Newstead）和佛特谷（Fortitude Valley）。

以下列表是關於2014年1月至2015年3月期間，中國投資者收購的部分重要地產。

這種趨勢如果沒有加速的話，也只會繼續延續。

趨勢2 ——人民幣升值

在過去的十年中，中國資本在澳洲的購買力大幅增加，鼓勵進一步的投資。

趨勢3——聚焦新南威爾士州

值得注意的是，中國對新南威爾士州的投資佔其總投資的72%。

澳大利亞目前鼓勵更多的中國投資進入，在推出500萬澳元重要投資者簽證（SIV ）之後，又推出 1500萬澳元的高端投資者簽證（PIV），為超高淨值個人提供更為快捷的方式獲得澳大利亞永久居留權，需時 12個月以內。

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