澳洲房产 – Page 38

嚴格審查又如何？外國投資者照樣搶購澳洲現房

盡管澳大利亞出臺了更嚴格的投資規則，海外投資者反而加快在當地搶購現房。幾個月前，澳大利亞聯邦政府宣布新措施，加大了外國人進入當地房地產市場的難度，但根據澳洲國民銀行（NAB）的報告，海外投資者的購房行為並沒有停止。

NAB最新的住宅報告顯示，第二季度，海外投資者對新房的總需求從16.1%下降至12.8％。但是，海外投資者購買現房的比例已經從7.5%上升至8.6％。

NAB的首席經濟學家奧斯特（Alan Oster）表示，外國人購買了在售公寓現房的11.4％，其中大部分位於維多利亞。奧斯特說：“我們所看到的是，越來越多的跡象表明，外國投資者正在搶購現房。在墨爾本，外國人購買了16%的現房；在悉尼則是10％；在其他城市這一比例要低很多。”

但是很多賣出去的房子都會無人居住。“那些中國富豪在尋找資金停靠港，他們將資金投入某些房產作為投資。尤其是在公寓市場，大約有20%不會看見燈光，這是一個長期投資。他們基本上都會說，這是對未來的一個很好的投資，不在意短期內有沒有收益。”

從今年12月1日起，非澳大利亞居民購買價格低於100萬澳元的房產，將不得不支付5,000澳元的費用，此後，所購買房屋的價格每增加100萬澳元，要多交1萬澳元的費用。自7月起，外國投資者在維多利亞州買房要繳納3%的印花稅。

世邦魏理仕（CBRE）的高級主管威澤爾（Mark Wizel）指出，很多中國投資者正在進行多元化投資，他們在商業地產上的投資高達500萬澳元。

“除了住宅公寓，一般的中國投資者可能也在尋找面積更小的商業物業作為投資目標。我們看到，來自中國投資者的100萬澳元至500萬澳元的詢盤量有大幅上升。現在，他們似乎偏愛購買小面積商店、小型辦公樓及小型工業物業，而不是直接購買期房公寓。”

對於澳大利亞籍的購房者和按揭貸款人來說，官方利率在一段時間內可能會維持不變。

外國投資者可以購買現房重新翻修，但在施工期間房屋禁止住人。

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專家：澳洲春季房市未必興旺

冬日裡澳洲房市的這股暖流會繼續流進春天嗎？

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據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報道，上月，根據CoreLogic報告，新掛牌的悉尼房產數上升了25.6%至7690，而墨爾本房產的則上升了15.7%至26987。

而Domain集團的數據顯示，在私人財產買賣簽訂市場，賣家給買家首次詢盤的折扣，也叫貼現率破歷史新低。

那麼隨著澳洲房價的升高，市場上會有更多新房出現嗎？

CoreLogic的研究員Cameron Kusher說，有可能有兩種情況。“有些人會覺得，現在房市這麼熱，是入市好時機；但也有認為利率會再降低，應該看定再進。”

很多房地產中介都稱新房產儲量不足。

21世紀（Century 21）房產商Charles Tarbey稱，目前的澳洲房產供應不足以滿足需求，除了悉尼和墨爾本。

Greg Hocking Real Estate Group集團高層Greg Hocking稱，在墨爾本Bayside地區和內城東部郊區，新建房屋和聯排屋在春天的掛牌量會上升，但會比上兩年要少。目前的主要增長在公寓和低價房市場。

他還說，在墨爾本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房產售賣情況就是最好的檢驗場所。

隨著賣家供應減少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116號的四室聯排屋能賣得200萬的好價。同時，在同一條街上，他也有另外一處房產要賣。

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澳洲房產投資受壓減少房市增長或到頂峰

據《澳大利亞金融評論報》報道，銀行紛紛采取更嚴格的借貸措施，澳洲房產投資需求受打壓，部分專家稱房市增長已到頂峰。

7月底，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，四大銀行和Macquarie銀行必須控制房貸，防止違約。如此一來，房產增長則面臨壓力。目前，多家銀行已紛紛提高澳洲房貸利率來達到要求，如降低貸款對資產比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高風險產品，在批准按揭時減少房租收入的比例影響。

而在今年，銀行已經實行更為嚴格的借貸規定，將每家銀行的年投資者借貸增長控制在10%以內。而經濟學家們都有共識：澳洲房產增長已達到頂峰。

BIS Shrapnel也預測，在2018年，澳洲的新建房屋會過多。這對於資產投資者來說並不是好消息。

房產分析員稱，房價飛漲的悉尼和墨爾本將會受最大打擊，而其他地方則不會有過大損失。

澳洲各大銀行銀行控制房貸，房產增長面臨壓力

CoreLogic RP Data的研究負責人Tim Lawless稱：“投資者的信心正在減少。”投資者少了，房市競爭就少了，增長也會減少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver認為，今年下半年到2016年的澳洲房價增長都會減弱。而當澳聯儲提高利率時，房價就會下跌。

Shane Oliver認為，澳聯儲和APRA都不希望投資借貸過熱，但如果影響到消費支出，可能到時會降低利率。

Australian Finance Group的最新數據顯示，行走的投資者紛紛抽離澳洲房市，證明了這一系列的官方舉措還是有效的。

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澳洲房市有可能供過於求嗎？BIS Shrapnel警告：2018年告別繁榮

一家主要經濟預測機構警告，澳洲房產短缺將在2018年前結束，澳洲房價將面臨下滑壓力。

過去10年眾多分析師一直堅稱是房屋短缺導致澳洲房價比其他大部分發達國家高出許多。然而，經濟和房地產預測機構BIS Shrapnel預測，當前的住房建設繁榮將在2018年前消除這種短缺。

統計局的最新數據顯示，在截至3月份的1年內，澳洲新建了超過20萬套新房。BIS Shrapnel預測這種繁榮即將達到頂峰，但需發生在新建房屋足夠容納增速放緩的人口之後。

BIS Shrapnel的副總監霍特裡（Kim Hawtrey）稱，全國各地的建築商和建築工人的命運將各有不同。

“你不會想留在墨爾本、珀斯或阿德萊德，因為這些城市未來3年的建築活動都將減少。在另一方面，新州依然在增長，而且昆州和布裡斯班也發展得相當好。”

西澳和北領地面臨的問題將是需求缺乏，因為礦業繁榮消退後這些地區的人口停止增長。霍特裡說澳洲多年來的人口增速維持在2%左右，是發達國家中最快的。然而，這個速度已經跌至1.5%，而且還可能繼續下降，尤其是在資源產業就業干涸的情況下。

BIS Shrapnel預測，澳洲當前的住房建設繁榮將在2018年前消除住房短缺

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對於墨爾本，霍特裡說最大的問題就是現在的房屋供過於求，尤其是內城區的公寓，但盡管如此，開發商還是不停在建。他認為這會對墨爾本房價造成消極影響。如今墨爾本房價的年增長率已經達到10%以上。

“由於存在供應過量的問題，我們預測墨爾本房價會有所緩解，但我們只會看見房價糾正，而不是崩潰。”

霍特裡說糾正的意思是房價下跌幾個百分點，而不是雙位數的直線式下挫。他預測全國房價的大致前景都是如此。

悉尼是個例外，BIS Shrapnel預測還需要5年才能解決悉尼短缺5萬套住房的現狀。

“一般而言，未來12個月澳洲房價會減速，然後停滯，可能還會有一兩年的左右搖擺。”霍特裡預測。

“悉尼可能會是一個例外，因為它存在供應不足的問題，而且新州的經濟正往上走，所以我們會看見悉尼房價更上一層樓。

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鮑格拉高地（Balgowlah Heights）是一個安全、寧靜、漂亮的郊區，俯瞰著曼利（Manly）區。該郊區境內有標誌性的松林，曾被州長菲利普斯描述為：「所見過的最漂亮的地方，雖然距悉尼僅10英里（約16公里），但一直是原生態無污染的。」這套住宅名為「齊美居」（Walk-in-House），位置十分優越，俯瞰著陽光普照的海灘，海濱碼頭旁是波光粼粼的海面，無數船舶往來如織。擁有這套物業，您也就擁有了如此愜意美滿的生活。

鮑格拉高地珍貴豪宅：坐擁如詩如畫美景、感受優美生態環境 — 這座住宅坐落在鮑格拉高地（Balgowlah Heights），一個安全、寧靜、漂亮的郊區

住進悉尼東北面風景如畫的海港城區——Balgowlah Heights

這套別緻的住宅所在的鮑格拉高地（Balgowlah Heights）郊區位於新南威爾士州漂亮的北部海灘的中心地帶。儘管澳大利亞境內大多數漂亮住宅會受到颶風、洪水、森林大火等不利因素影響，但鮑格拉高地郊區卻完全沒有這些不利因素。

鮑格拉高地是一個很宜居的社區，居民主要由青少年和成年人構成，而且也是一個交通便利的中心地區，從這裡可輕鬆前往國內各個地方，也可前往悉尼國際機場，乘飛機到達全球各地。

Balgowlah Heights位於山脊上，海拔要比North Harbour 和 Middle Harbour高出80米。該城區有很多悉尼海港的灌木叢，它們位於Dobroyd Head和Grotto Point附近的國家公園。該區東部的Tania公園可提供娛樂放鬆，在這裡還能看到通往Circular Quay的Manly 輪渡。

從這裡前往曼利區只需3分鐘，前往車士活（Chatswood）、巴爾莫勒爾（Balmoral）及周邊郊區只需8分鐘，前往悉尼都會區的購物場所只需18分鐘，前往悉尼歌劇院和環形碼頭（可乘JetCat渡輪）只需28分鐘，前往悉尼機場樞紐只需38分鐘，乘飛機可到達全球各地。

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澳洲房產經紀趁股災撈金中國人投資倍增

澳洲房地產經紀正從中國股災中撈金

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《澳洲金融評論報》稱，中國股市近日蒸發了近4萬億，中國投資者將目光轉投他們最喜愛的房地產市場。此外，澳元跳水也令海外投資者在澳洲買房變得更劃算。

世邦魏理仕（CBRE Group）上個月銷售了15個在墨爾本內部和周邊的地塊，大部分都被中國開發商搶購。在上海綜合指數開始下挫之後，中國投資者敲定了大批交易。

“這意味著他們的投資在加倍。他們過去個星期的投資速度真的在提升。”世邦魏理仕高級總監維澤（Mark Wizel）稱。

這次的中國資金大舉進軍可能會再推高悉尼和墨爾本的房價，令很多已經覺得買房夢遙不可及的人徹底放棄夢想。澳洲房價進一步上升也將令央行行長史蒂文斯頭疼，因為這將加大他降息刺激經濟的難度。

中國股市潰敗也令悉尼房地產公司GHK Real Estate的業績提升，他正在向海外投資者銷售公寓。

GHK總監Grace Yeung說，潛在買家認為澳洲房產是比大陸股市更安全的投資方式。“很多人現在寧願將錢投入房地產。我發現中國人的興趣比股市崩潰前增加了很多。”Yeung在接受電視訪問時說。

澳洲最高級別的經濟官上個月稱，悉尼房價處於泡沫之中，央行行長也說悉尼部分房地產市場已經“瘋了”。盡管如此，瑞士信貸集團5月份稱，中國人到2020年將買掉澳洲20%的新房。根據世邦魏理仕的數據，2015年頭3個月，中國流入全球商業房地產的資本中，澳洲吸收了超過25%。

澳元下跌也令海外投資者受惠，可以中和部分的房價增長。

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中國房地產股市大跌澳洲公寓恐受影響

澳大利亞金融評論報報道，與澳洲獲批公寓建設相關的幾家中國上市公司在下行的中國股市中大受影響，市場紛紛恐慌其債務狀況。

福星惠譽房產公司，北京首都開發控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地產公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，這幾家股市都下跌了26%。中國香港上市的綠地集團（Greenland）（悉尼一棟最高的公寓樓就是由綠地建），股票也跌了20%。

中國政府救市後，股市上升了10%。

中國房地產股市大跌，澳洲公寓恐受影響

中國房產開發商的股市狀況對澳洲來說是一個風險，因為澳洲房地產是澳洲經濟的重要貢獻者，增長速度為2.3%。

跌停的福星惠譽公司，在澳洲以5800萬澳元買下了巴拉馬打的河邊地區，並在西悉尼大學附近建了774個公寓單位。

股票下跌25.57%的北京首都開發控股公司，計劃在悉尼 Ultimo地區建270個公寓單位，還打算在悉尼另外建造170個公寓單位。

雖然這些房產都沒受影響，但是據標普公司的專家Matthew Kong說，上市的中國房地產公司資產負債率為75%，需要減債。“由於常年借債買地，多家公司需要增長銷售，減輕債務。”

在澳洲，不少房地產公司對中國開發商的債務和股票情況感到擔憂，認為會影響澳洲房產。McVay Real Estate房產商的Dan McVay說：“我們必須謹慎，但也無需太擔心，因為海外投資很多，國內需求很大。”

而澳聯儲此前也曾多次警告海外投資對澳的影響，“海外投資者得經營狀況，全球市場利率變化和投資需求減少，都會對房地產帶來風險。”

Fitch Ratings的高層Kalai Pillay則認為，買家可能會受到更大打擊。“股市受到打擊，那麼他們就越少可能來投資海外。

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海濱屋頂公寓套房：擁有令人豔羨的悉尼北岸生活情調

科拉羅伊海灘（Collaroy Beach）位於迪瓦艾海灘與蒂裡梅塔海灘之間，距悉尼市中心約十多公里，海灘長約2.5公里，是悉尼北海岸最長的海灘之一。海灘的許多地方緊貼著主幹道皮特沃特路（Pittwater Rd），因此非常容易抵達。這裡一套裝修精美的屋頂公寓套房正在出售，坐擁絕美海景，可為您和家人帶來寧靜、安逸、休閒和便捷的高尚生活。

樂趣無窮——海濱生活與高爾夫運動之完美結合

這套公寓位置完美，正對著科拉羅伊海灘（Collaroy Beach），在家裡隨時可以欣賞到壯麗的海洋美景。科拉羅伊海灘深受衝浪和日光浴愛好者歡迎，而住在這裡，只需步行就可以隨時步入沙灘，享受豐富多彩的海濱生活方式。

生活在遠離都市喧囂的安靜世外桃源，這座公寓可以滿足您的願望，頂級優質生活元素——大海、沙灘和高爾夫，都可以在這裡得到完美呈現。公寓鄰近長礁高爾夫球場（Long Reef Golf Course）和餐飲咖啡區，距中心商務區僅22公里，便捷、舒適的生活盡在掌握。

尤其對於高爾夫愛好者來說，海濱生活與高爾夫運動在此得到了完美結合。長礁國際高爾夫球場是國際著名、且被稱為悉尼最好的高爾夫球場。壯觀的長礁國際高爾夫球場位於Collaroy海灘南端，接近納拉賓湖泊的海岸上的克羅默高爾夫俱樂部，它連接鄰近美麗的半島，在您享受高爾夫帶來的樂趣之餘，還能享受無限美妙的壯觀海景。這個著名的國際錦標賽賽場，經常被描述為「悉尼」最佳的高爾夫球場。

海濱屋頂公寓套房：擁有令人豔羨的悉尼北岸生活情調 — 這套精美而安全的屋頂公寓套房，享有近在咫尺的海景，視野一直延伸至北海灘一帶

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澳洲房地產為何越來越受外國人歡迎？

澳洲房地產行業預測，澳元不斷貶值會令澳洲房產更受外國買家垂涎。

CORELOGIC RP Data的高級研究分析師庫什（Cameron Kusher）表示，很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。他說澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不一定追求短期的升值，“只是想找個地方安置自己的錢”。

庫什告訴澳聯社，首府城市房價自2012年5月觸及近年低位後增長了26.8%，期間澳元在貿易加權指數條款中下跌了13.3%。

在破紀錄低利率及某些地區房價大漲的大背景下，房地場領域中的國內和外國投資者活動在近年來都不斷飆升。

“澳聯儲稱澳元價值依然被高估，澳元進一步貶值可能會為外國買家創造更加有吸引力的購買條件。”庫什說。“我們預測很長一段時間內，投資水平將繼續呈指數式上升，尤其是來自中國的投資。”

澳元貶值令澳洲房產對海外買家更有吸引力

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外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的數據顯示，中國是澳洲房地產市場最大的外國投資者，其次是美國。

庫什指出，政府最近旨在維持中國股市穩定性的措施可能會更加堅定中國投資者轉戰海外的決心。

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2015澳洲各省最熱門的租房郊區前5名

澳洲人不再喜歡在內城區居住，而更青睞靠近海灘的地區。尋找靠近海灘生活方式的租房潮推高了海濱邊房產的競爭。

新的數據顯示，黃金海岸是澳洲最熱門的租房地區，有些區每一房產在線訪問次數高達1,897次。

澳洲最熱門的租房區前20名，幾乎清一色全是從新州北部的Tweed Heads到黃金海岸的Broadbeach Waters一帶的區，其中只有一個例外，南澳的Edwardstown，排在了第13位。

大多數州都有傾向於海濱生活的趨勢，僅維州仍青睞於內城區。

澳洲房地產網站數據顯示，黃金海岸的Tugun區在2014年12月至2015年2月之間是全澳最受追捧的郊區。這三個月裡，平均每月市場上有31套住房供應出租，而總需求高達57,932，平均每套房產被在線訪問1,897次。它和Miami、Burleigh Waters、 Burleigh Heads和Elanora一起成為最具競爭力的前五名租房郊區。

需求與供應的比率按照澳洲房地產網站上每一郊區列出的至少一套房的點擊率來計算，僅限於平均每月至少有10套房產登廣告出租的郊區。

澳洲房地產公司Ray White Surfers Paradise Group總裁貝爾（Andrew Bell）表示，黃金海岸的繁榮得感謝大量的投資和開發，再加上即將到來的2018年英聯邦運動會。

他說：「目前投資於黃金海岸的資金達數十億澳元，僅輕軌和新的大學醫院就達30億澳元。還有賭場Jupiter’s Casino和Pacific Fair組成的南半球最大的購物中心，將花費約10億澳元進行建設。還有開發商也在投資。」

貝爾稱，如此大規模的開發引來了人口大規模遷移到該地區，大多數工人在尋找租房。他的代理公司在週六的看房活動中，一套房產收到的租房申請最多可達40份。黃金海岸變化很大，很多開發項目已經批准，但尚未進入修建階段。未來十年市場表現會非常強勁。

澳洲人不再喜歡在內城區居住，而更青睞靠近海灘的地區

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各州最熱門的租房郊區前5名如下：

維州