澳洲房产 – Page 51

澳洲菲利浦湾三居室住宅：旅馆业务保障稳定增值收入

菲利普湾（Port Phillip Bay）是巴斯海峡的海湾，位于澳大利亚维多利亚州中南部海岸，形状酷似海豚。菲利普岛是一个度假圣地，揉合了乡村和海滨的特点。无论是想寻找阳光、沙滩、五星级服务，还是想隐居数日寻求身心的安宁，这里都能满足您的需要。这套物业包括一栋颇具时代特色的三居室城镇住宅，靠近菲利浦湾（Port Phillip Bay）的海滨前岸，位置十分优越，带来极好的置业机会。

占据菲利浦湾绝佳位置，拥抱自然感受生命之美好

这处物业位置良好，占据一块紧凑而规则的土地，带有通往屋后巷道的道路。这栋颇具时代特色的三居室住宅，建成于20世纪90年代。整套住宅位于一个优越的居住区内，因为地理位置极好，因此需求量很高。也因其稀缺性而备受投资者关注，未来升值潜力十分可观。

该住宅外观雅致、简洁大方，靠近菲利浦湾（Port Phillip Bay）的海滨前岸，让您有机会领略这里充满生趣的生活。菲利普湾是维多利亚热门的旅游地，周边有许多著名的景点。这里拥有壮丽的景色和极好的视野，让人与大自然零距离接触，徜徉在大海和绿树的环抱中。

菲利普湾的海洋生态环境非常良好，栖息着许多海洋生物。海豚、海豹、海鸟都纷纷定居于此，您在此也能感受到生命的美好。

这里的菲利普岛 (Phillip Island) 虽然距离大陆只有数分钟之遥，但正如世界上的其它岛屿一样，它有其独特精神和特点。菲利普岛是以神仙小企鹅闻名于世的度假胜地，在岛西南面的萨摩兰海滩（Summerland Beach），栖息着许多世界上最小的、身高大约30厘米的神仙小企鹅，故当地人亦称之为“企鹅岛”。独树一帜的地段和风格，也让这栋物业十分受欢迎。

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澳洲首次购房有补贴 2015年澳洲各省做法

首次购房者补贴，澳洲各州做法互不相同。从2015年1月1日起，北部行政区、塔州的首次购房补贴有较大变化。

北部行政区从1月1日起，将与其它州份一致起来，即不再给购买旧房的首次购房者提供补贴。之前，北部行政区的做法是提供1.2万至2.5万澳元的补贴，视位置而定。

塔州的首次建房补贴将减少到2万澳元，而且从2015年7月1日起，进一步减少到1万澳元。在2015年1月1日之前，此补贴曾是3万澳元。

在新州首次购房可以获得1.5万澳元补贴

推荐房源：悉尼4卧2卫的房产

有关详情以及其它各州的情况如下:

首都行政区

首次购房者可以得到1.25万澳元的补贴。这只适用于价值不超过75万澳元的“新”的或“大规模翻新”的房产。

其定义如下：

一处从未作为住房使用或出售过的房产；经过重大改造的房子，在改造后，尚未作为住房使用或出售的；通过“楼花”协议购买的房产。
购买已经存在的房产，不能享受补贴。
首次购房补贴的条件规定，购买者必须在房子完工后居住在里12个月。
为了申请此项补贴，购房者需要在购买生效日或有了房产居住证书之日后的一年内提出申请。自建房者只有在房子完工后才可提交申请。补贴金通常在收到申请后10天内发放。
符合首次购房补贴条件者还可以推迟付印花税。

新州

首次购房者可以获得1.5万澳元。从2016年1月1日起，这笔补贴额将减少到1万澳元。

此补贴只适用于购买新房或自己建新房者。房地产价值须在75万澳元或以下。

符合条件的房产如下：

不曾被人住过的；不曾被当作住房出售过的；经过重大翻新的，或代替拆除的旧房的新房。
购买已经存在的房产，不能享受补贴。
补贴的条件规定，购买者需要在房子到手后12月内在搬进去连续居住6个月。在澳洲军队任职而且是新州注册选民的，此居住期限可以缩短。
购买价值不超过55万澳元的，可免印花税；价值55万至75万者，可减印花税。
购买价值不超过35万澳元的空地者，免交印花税，价值35万至45万者，减印花税。
要有资格享受首次购房补贴，你必须在2000年7月1日前没有在澳洲拥有过房产；你必须在2000年7月1日之后没有在澳洲拥有房产，而且居住在里面达六个月。

北部行政区

首次购房者可以获得最多2.6万澳元。从2015年1月1日起，首次购房补贴只适用于购买新房或自建新房者。

新房的定义是从未作为住房居住过或买卖过。然而，为了避免异常情况，在某些有限的情况下，可以把曾经买卖过但不曾居住过的房子视为新房。

从2012年12月4日其起，首次购房者的印花税减免已经取消。

昆州

购买新房的首次购房者可以获得1.5万澳元的补贴。但是，购买已经存在的房子者不能享受补贴。这种做法是从2012年9月12日开始的。

如果你在2000年7月1日前拥有任何房产，即使是投资房，你都没有资格享受首次购房者补贴。

2000年7月1日后拥有投资房产，但自己没住过此房，或许符合条件。你需要提供退税详情、租房合同、及目前的电费和电话账户。

申请递交后10天内就会得到处理。购房者必须在12个月之内住进去，并且连续居住六个月。

南澳

首次购房者补贴本来适用于新房与旧房，但从2014年6月30日以后，买旧房的就不能享受此补贴了。所购买的房产价值不能超过57.5万澳元。

买新房者，从2014年1月1日起，补贴是1.5万澳元。

如果你在2000年7月1日之前拥有任何房产，即使是投资房，你都没有资格享受首次购房者补贴。2000年7月1日之后拥有投资房产，但自己没住过此房，或许符合条件。你需要提供退税详情、租房合同、及目前的电费和电话账户。

购房者必须在新房建成后12个月内搬进去，并且连续居住六个月。

以楼花形式购买的新公寓房或翻新公寓房，可以享受印花税的减免。从2012年5月31日至2014年6月30日期间的做法是，印花税全免，但上限是50万澳元的公寓房应交的印花税，即21330澳元。从2014年7月1日至2016年6月30日的做法是，免交部份印花税。

塔州

对新房来说，2013年11月7日以后，“新建房促进金”（First Home Builder Boost）从8000澳元增加到了2.3万澳元，但到2014年12月31日为止。符合条件的还可以享受首次购自住房补贴，即7000澳元，总计可获得3万澳元。

从2015年1月1日至6月30日，新建房促进金减为2万澳元，7月1日后进一步减为1万澳元。

要具备享受补贴的资格，你必须在2000年7月1日之后没有拥有并居住过房产六个月，而且在此日期前不曾拥有过房产。

得到补贴者，必须在房产居住证发放之日后的12个月内搬进去，并且连续居住六个月。

维州

只有买新房者才能享受补贴。从2013年7月1日以来，补贴是1万澳元。

这只适用于购买价值不超过75万澳元的房子。但坐落在农业用地上的房子不受此条限制。

享受补贴者必须在房子成交后12个月内搬进去，并且连续居住12个月。

印花税的降低非常可观。印花税最初在2011年7月1日减少了20%，然后在2013年1月1日又减少了10%，2013年7月1日与2014年9月1日又分别减少了10%。

西澳

2013年9月以来，首次购买或建造新房者可获得1万澳元的补贴。购买旧房者可以获得3000澳元的补贴。

从2010年开始，制定了上限，房产价值不得超过75万澳元，如果地处南纬26度以北者，此上限为100万澳元。

如果你在2004年7月1日之后拥有过自住房，不论你在里住了多长时间，或者在此日期之前你拥有自住房，并在里住了六个月以上，你就没有资格享受补贴。

你必须在房子成交后12个月内搬进去，还得连续居住六个月。

西澳还提供另一种补贴，称为“购房者资助账户”（Home Buyers Assistance Account），可以给首次购房者提供2000澳元的资助。这笔钱出自房地产中介信托账户上的利息。

此外，还有对买房过程中杂费的补贴，比如律师费、估价费，你只能在购买40万澳元或以下的房子时才能使用这些补贴。你所购买的必须是已经存在的或者部份建成的自住房，而且你必须要在头12个月里住进去。你必须通过一个有执照的房地产代理来购买，并且向贷款机构贷款。你所购买的房子必须是你在澳洲所买的第一处房子。

首次购房者还可以获得印花税的折扣。要享受折扣，所购买的已经存在的房子不能超过53万澳元。如果价值在43万澳元以下，不需要交任何印花税。高于此线的部份，每100澳元的印花税，只需要交19.19澳元。对于空地来说，你必须先全额交印花税，然后在建房完毕获得首次购房者补贴的时候再获得印花税免交部份的退还。所买空地的价值不得超过40万澳元

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降息传言和澳元贬值助澳洲房产价格续涨

据新闻有限公司网站报道，在年初经历了一个缓慢的开局后，澳洲各地房价开始往上攀升。

澳元汇率走低意味着海外买家能在澳洲买入更多房产

CoreLogic RP Data市场指数显示，截至1月24日的7天内，内陆州府城市房价悉数上提。房价在去年底经历增长放缓后，如今大有重拾增长动力的势头。

在9月初至12月中的关键销售季中，这项衡量澳洲房价的市场指数上涨了1.4%，低于2013年同期增幅3.9%。但进入2015年以来，该指数已经上涨1%，几乎与去年同期增幅持平。

几大因素导致澳洲房地产市场受提振，针对降息推测的言论再度浮现是其中之一，没有什么比低利息更能鼓励澳洲房产买家入手。不论澳联储（RBA）最终是否宣布降息，喋喋不休的降息传言都将对澳洲房地产市场产生支撑作用。而最近公布的强势就业增长数据可能意味着降息机会不大。

澳元汇率走低是另一个给房地产市场注入强身针的因素。国民银行（NAB）公布的房地产市场季度调查显示，15%的新屋购买者和9%的二手房购买者来自海外。澳元贬值意味着海外买家们的人民币、林吉特、英镑和美元更有价值，能买入更多澳洲房产。

澳联储去年12月初在一封措辞强硬的信件中向各大银行发出警告，称澳洲审慎监管局（APRA）将特别关注存在忧虑的特殊领域。如果风险放贷行为持续，监管局将进一步采取监督行动。但这种监管行动仅限于澳洲境内的澳洲机构放贷行为。来自其他国家源源不断的现金流并不在监管局权限范围内。

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黄金海岸双层度假房：领略梅因海滩顶级度假生活方式

澳大利亚黄金海岸（Gold Coast），是由数十个美丽沙滩组成的度假胜地，海滨有的地方惊涛突起，澎湃奔腾，也是一处冲浪滑水的理想之地。这里有明媚的阳光、连绵的白色沙滩、湛蓝透明的海水、浪漫的棕榈林，度假的人们更为这里增添了不少生机和动感。在黄金海岸，一套双层独立度假房正在热售之中，坐落于倍受追捧的梅因海滩（Main Beach）郊区内，带来动静皆宜的生活。

恬美温馨的双层度假房，尽享梅因海滩顶级度假生活方式

黄金海岸度假房 — 这座双层度假房位置十分优越，被葱郁的绿化包围，享有极好的私密性

这座双层独立房位置十分优越，被葱郁的绿化包围，享有极好的私密性。双层的独立房带来极好的视野，让人心情舒畅。其设计也风格独特，呈现一派温馨恬静的生活氛围，亦不乏华贵的气派。无论作为长久居住，还是度假物业，都十分值得拥有。

该度假房所在的梅因海滩（Main Beach）位于冲浪者天堂（Surfers Paradise）北面，这个区域拥有精致而轻松的海滩生活方式，令人引以为豪。Main Beach可谓是黄金海岸最好的海滨郊区，这里的海滩也是黄金海岸的最佳海滩之一。

住在这澳洲度假房，可以尽情享受澳洲得天独厚的环境和身心舒畅的生活。梅因海滩拥有一座海滨公园，是享受下午烧烤或玩飞盘的的理想地点。距离海滩仅一个街区之遥就是一片迷人的区域，其中设有露天餐厅及咖啡厅，您可在此伴着现场音乐放松休憩。梅因海滩附近有一片长长的沙堤，被称为斯皮特（Spit）。斯皮特将布罗德沃特（Broadwater）与太平洋分割开来，广受冲浪者及垂钓者欢迎。斯皮特上还设有海洋世界（Sea World）主题公园，几家绝妙的购物及用餐地点。附近亦有一些潜水点，包括苏格兰王子号（Scottish Prince）沉船点。

这个区域聚集了澳洲各式顶级的度假生活方式，有高档的酒店、餐厅；码头上停靠着各式各样的豪华游艇，所有的一切都让这里的生活环境惬意浪漫，让你从此告别喧嚣，慢品生活之美。

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澳洲房价走势预测：悉尼增幅或减半昆士兰风头最劲

澳洲房地产中介公司McGrath总裁麦克格拉斯

据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。

调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。

麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。

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中国土豪出手750万美元再次刷新悉尼豪宅纪录

中国大陆买家以超过750万的价格买下这处澳洲房产

这处位于澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂贵房产刷新了Pymble区的房价纪录，以超过750万的价格卖给一位经外国投资审查委员会（FIRB）批准的中国大陆买家。

这处悉尼房产位于电报路（Telegraph Road），占地5100平方米，卖家是纯种马的主人Jackie和Tim Hughes，他们是Photon集团的创始人、前执行总裁。房子被英式花园环绕，有一个果园、网球场、泳池和一间2卧别墅。

该悉尼豪宅上一次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，当时的售价为469万元。随后房子被美化翻新和扩大，Hughe夫妇在2012年首次通过一家房产中介挂牌出售该房产，理想要价是1000万元。去年年初，另外一家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的销售工作，指导价为780万元。Curtis证实这是这个城区的新纪录，但拒绝透露具体售价。

Pymble之前的房价纪录是725万，在2010年创下，当时投资银行家Greg Bundy出售了他5595平方米的乔治亚风格豪宅。

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1/3澳洲新屋被外国人买走百万以下房产最热门

海外买家对于维州房产的胃口越来越大。一份调查显示，三分之一的新屋是被外国人买走的。

澳洲国民银行（NAB）的《民宅调查》（Residential Property Survey）显示，在2014年的最后3个月，维州的外国买家活动飙至新的水平，而其他州的此类活动则有所回落。

这份调查发现，维州越来越多的新屋都被出售给了外国人。截至去年12月的3个月里，海外置业者买走了32.5%的新屋，而本地自住房主却只占了24.2%。本地投资者所占的比例稍低一点，首置业者则远远落后，只占了18%。

这份采访了约300名房地产和开发商内部人士的调查发现，在2014年年初时，外国买家的活动不敌本地人——在3月季度时只占了约10%的份额，但之后就一路上升。

NAB集团的首席经济学家Alan Oster称，在去年的12月季度，全国的海外买家占比从之前的16.8%降至14.8%。维州市场与其他州的另一个区别在于，外国投资者都很青睐澳大利亚房市的新屋。“在维州，购买公寓的外国买家为44%，而在其他州，这一数据则在54%-57%之间。外国人在维州购买独立屋的比例（38%）远高于其他州。”

这份调查发现，40%的外国买家都是购买50-100万元之间的新屋，29%购买50万以下的住宅，还有5%购买500万元以上的澳洲房产。

外国投资者也增加了其在维州二手房市场的份额，达到了12.8%。不过他们仍是这个市场中比例最小的买家群体。

在去年的12月季度，首置业者在二手房市场中所占的比例从15%增至20%。该调查还发现，在未来1至2年时间里，维州独立屋的价格涨幅料放缓至2.2%。

外国人很青睐澳洲的新屋

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澳洲房价直逼世界最贵惠誉预计还会升

惠誉预计澳洲房产价格会居高不下

主要评级机构——惠誉国际评级（Fitch Ratings）预测，随着房价临近澳洲人“负担能力的上限”，澳洲房价增长会放缓，预计今年澳洲住宅价格增长4%，低于2014年的7%左右。

据澳洲广播公司报导，在其2015年全球住房和抵押贷款前景报告中，通过比较租金与收入水平，惠誉发现澳洲住房在22个国家中是第三昂贵的。报告指出：“几乎所有澳洲房地产指标仍是最昂贵的。”

伴随GDP近25年的持续增长，创记录的低利率和稳定的失业率，惠誉预计澳洲房产价格会居高不下，在房价稳定前，负担能力在短期内可能会略有恶化，因房价已接近澳洲人承负能力的上限。

惠誉指出，自1997年以来，澳洲在所有国家中房产价格增长最强，增长近390%。尽管如此，惠誉预测2015年澳洲房价增长4%，排在南非和巴西的后面，居全球第三，这两国总体通货膨胀率要高得多。

此外，从2007年以来，澳洲新增抵押贷款增长水平最高。然而惠誉表示，澳洲抵押贷款提前偿还水平也是最高的。

澳洲房地产持续下降的一个领域是房屋物主率，已从2000年的70.7%下降到67.5%，尽管这是一个在大多数发达国家已经观察到趋势。随着物主率持续下降，似乎住房供应终于开始与需求相匹配。

看来在最坏的情况下，澳洲的住房短缺问题不会恶化，在最好的情况下，它将改善，惠誉预测房屋建设的继续激增会跟上人口的强劲增长（主要是由于移民进入）。

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6大基本经济要素决定2015澳洲房产市场走向

转眼已是2015年，纵观过去一年里澳洲房产市场的情况，似乎可以用“稳步上升，持续火热”八个字来形容。创纪录的投资贷款额度、不断刷新的周末清拍率，都显示出了澳洲房产市场的强劲。根据瀚亚集团数据分析部门总结的最新拍卖市场数据显示，65.2%的平均清除率同比去年有所增加。从中不难得出一个结论：2014年的拍卖市场明显强于2013年，整体市场行情也较之2013要好。

随着2014年的过去，不少人也更加关注接下来一年澳洲房产市场的动向。我通过各种调研与市场分析做预测，2015年，澳洲房产市场将受到以下6种经济因素的影响：

失业率

据调查显示，截止2014年11月数据统计澳洲全国失业率为6.2%，是2002年9月以来最高纪录。这个创纪录的高失业率，对澳洲政府来说是“一等大事”，因为澳洲政府的执政理念便是经济至上，极其追求低失业率，所以可以肯定，接下来的一个财政年度，澳洲政府势必会做出一系列反应来增加就业岗位，降低失业率。

APRA加速推进健全按揭贷款新政实践

日前，澳洲审慎监管机关（APRA）致信给澳洲授权存款机构（ADIs），就风险评估、投资贷款、可维护性评估等方面提出建议，旨在加强良好的信贷行为，加速推进健全按揭贷款新政的实践。相信在健全贷款新政的同时，更加完善的体制也将为澳洲住宅市场提供一个更成熟安全的投资环境，发展也势必更为长远。

住宅信贷承诺

住房金融数据显示，投资者是目前澳洲住宅需求的主要推动力。2014年10月，自住业主新增贷款117亿澳元，再融资目的贷款54亿澳元，而投资者贷款121亿。同比去年，自助业主新增贷款承诺上升0.8%，而投资贷款承诺上升19.8%。从中不难看出，首次购房者正在退出澳洲房产市场，投资者在支撑市场，接下来的一年，投资者仍将继续保持这种局面，但因贷款新政的可能实施，或许会产生些许变化，但总体趋势不会有太多改变。

住宅审批

过去两年，住宅批准大幅松绑为新建筑提供了一个重要管道。截止2014年10月，在过去12个月里，共19.7529万份住宅审批。这些高数量的住宅审批，一方面是澳洲整体市场需求的一个体现；另一方面，受限于多单元建筑的高风险，最终能进入实际建筑阶段的项目会比预估要少。尤其对于悉尼、墨尔本等这类发展成熟的首府城市而言，可开发土地已极为有限，所以投资者或是自住者都应瞄准时机，尽早选择。

澳元汇率

在澳洲，人们通常喜欢将澳元与美元作比较。在月高峰结束后的2012年2月，澳元兑美元汇率为1.08，而到2014年11月，澳元兑美元的汇率跌至0.849，且大部分为最近发生的下跌，六个月之前的汇率为0.93美元。不管从哪方面说，澳元减弱了。而随着澳元兑美元的继续贬值，澳大利亚房地产市场将对海外买家来说更具吸引力，房地产仍将成为澳洲政府在制造业等支柱产业陷入困境的时候借以维持经济稳定发展的一大筹码。

利率

据最新数据显示，2014年12月官方利率保持在2.5%，若1月份没有召开储备银行董事会议，这一低利率将至少保持到2015年2月。澳大利亚央行一再表示，他们相信一段时间的利率稳定是目前最谨慎的路线，任何通过改变利率来帮助提升信心的举措有可能结果恰恰相反。由此来看，澳洲的低利率仍将保持一段时间，而这无疑会使房地产投资更具吸引力。

根据以上一系列预测，澳洲房地产市场在2015年仍将继续增长，但增长速度是否会放缓，却跟数以百计可能影响市场方向的因素有关，不仅仅是以上所提到的6大因素。所以，对于投资者而言，需要谨慎选择投资平台，获取足够的市场信息，最大化的规避风险。

王鹏专栏全集：

瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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经济逆风吹冷房市今年澳洲房价长得慢

澳洲房地产数据CoreLogic RP Data 的分析师库舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地产市场的走势。他从失业率、官方加强对贷款的监管、家庭收入情况、消费者情绪、汇率、利率等方面得出结论，在2015年，澳洲房产价值的增长将继续，但比2014年缓慢。

库舍表示，澳洲各省会城市的房地产市场合在一起来看，在2014年的前11个月里，价值上涨了7.0%。在整个2013年，所有省会城市的房产价值增加了9.8%。这表明整个2014年的增长幅度将低于2013年。以年增长率来说，省会城市合计的增长率，其最高峰出现在2014年4月，为11.5%，而到2014年11月，年增长率已经降到了8.5%。

2015年澳洲房价的增长将继续，但比2014年缓慢

步入2015年，预计房地产市场将出现又一年的房地产价值上涨，但其幅度不会像2013或2014年那样。此外，还会有许多其它的逆风因素值得观察，或许会使房地产市场受到影响。

失业率

2014年11月，全澳的失业率是6.3%，这是自2002年以来的最高水平。澳洲政府12月中旬发布的半年经济与金融更新报告预测，本财政年度与下一财政年度失业率将为6.5%。

不仅失业率值得关注。在过去的一年里，就业主要是半职工作。在2014年11月，就业不足率上升到了8.6%，创下了最高记录。许多做半职工作的人希望能工作更长的时间，或者成为全职工作。

这样高的失业率，而就业不足情况在加剧的情况，很可能会影响到房地产市场的需求。如果人们觉得自己的工作无保障，他们可能更不会下决心去买房子。如果工作不饱满，他们可能也买不起房子。

购房贷款的强化监管

去年12月初，澳洲审慎监管局给所有的贷款机构写信，说将采取进一步措施强化标准，保障贷款作业的健康运作。

尽管信中没有说将采取什么样的宏观调控办法，但说明了要加强对贷款作业的监督。具体说来，主要是针对如下几个方面。

一是对高风险贷款的监控。如对于收入来说贷款额过高、对于房地产估价值来说贷款额过高、对于自住型房产只还利息的时期过长等的，这些都是审慎监管局重点关注的方面。

二是对澳洲房产投资贷款的监控。投资购房贷款增长迅猛，这是风险升高的一个关键标志。审慎监管局表示，投资购房贷款一年以10%的速度增长标志着风险的增高。

三是对偿还能力的评估。审查监管局的观点是，拿偿还能力来说，贷款要留有余地，贷款额应该比评估的偿还能力低2%。

审查监管局的这种做法很可能会对居住型房产市场造成影响。首先，在过去两年里非常强劲的投资购房需求的增长会受到某些遏制。其次，一些财务上竭尽全力不留余地进入房产市场的人可能会发现他们很难贷到款。

家庭收入的增长

在截至2014年11月的前12个月里，房产价值上涨了8.5%，但家庭实际收入只增加了0.8%。人们在想，房产价值以超过家庭收入的增长，能维持多长时间？

在截至2014年9月的前10年间，澳洲房价表面上看上涨了52.4%，家庭实际收入的增加是36.4%。这两个数字差别不很大。然而房产价值的实际上涨其实比家庭收入涨幅还低一些。这样看来，目前已稍微慢下来一些的房产价值高增长速度，不可能在家庭收入涨幅不高的情况下能来维持购房。

消费者情绪

根据西太平洋银行墨尔本研究所对消费者情绪的月度计量，消费者已经连续十个月持悲观态度。自2008至2009全球金融危机最盛之时以来，消费者们还从未如此悲观过。

他们的数据显示，当被问及什么是存钱的最佳方式时，被调查者中有40.3%选择存入银行。这是自2012年9月以来最高的数字。在过去15年里，被调查者们选择存银行的比例平均是27.5%，这反映了消费者们的不安，特别是当你联想到目前在官方利率只有区区2.5%的情况下，把钱存入银行其实几乎挣不到什么利息，那么你就会想像这种不安情绪是多么的令人担忧。

消费者情绪与房地产市场的需求密切相关。如果消费者们对经济总体形势缺乏信心，那么他们更不可能去下决心购买大宗物品，比如不会去开一个新的抵押贷款来买房。

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