Tag: 澳洲房产

据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。

调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。

麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。

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这处位于澳洲新州悉尼上北岸Carinya的昂贵房产刷新了Pymble区的房价纪录，以超过750万的价格卖给一位经外国投资审查委员会（FIRB）批准的中国大陆买家。

这处悉尼房产位于电报路（Telegraph Road），占地5100平方米，卖家是纯种马的主人Jackie和Tim Hughes，他们是Photon集团的创始人、前执行总裁。房子被英式花园环绕，有一个果园、网球场、泳池和一间2卧别墅。

该悉尼豪宅上一次易手是在1999年，由商人、Sydney Roosters主席Nick Politis出售，当时的售价为469万元。随后房子被美化翻新和扩大，Hughe夫妇在2012年首次通过一家房产中介挂牌出售该房产，理想要价是1000万元。去年年初，另外一家中介Christie’s International的Darren Curtis接手房子的销售工作，指导价为780万元。Curtis证实这是这个城区的新纪录，但拒绝透露具体售价。

Pymble之前的房价纪录是725万，在2010年创下，当时投资银行家Greg Bundy出售了他5595平方米的乔治亚风格豪宅。

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海外买家对于维州房产的胃口越来越大。一份调查显示，三分之一的新屋是被外国人买走的。

澳洲国民银行（NAB）的《民宅调查》（Residential Property Survey）显示，在2014年的最后3个月，维州的外国买家活动飙至新的水平，而其他州的此类活动则有所回落。

这份调查发现，维州越来越多的新屋都被出售给了外国人。截至去年12月的3个月里，海外置业者买走了32.5%的新屋，而本地自住房主却只占了24.2%。本地投资者所占的比例稍低一点，首置业者则远远落后，只占了18%。

这份采访了约300名房地产和开发商内部人士的调查发现，在2014年年初时，外国买家的活动不敌本地人——在3月季度时只占了约10%的份额，但之后就一路上升。

NAB集团的首席经济学家Alan Oster称，在去年的12月季度，全国的海外买家占比从之前的16.8%降至14.8%。维州市场与其他州的另一个区别在于，外国投资者都很青睐澳大利亚房市的新屋。“在维州，购买公寓的外国买家为44%，而在其他州，这一数据则在54%-57%之间。外国人在维州购买独立屋的比例（38%）远高于其他州。”

这份调查发现，40%的外国买家都是购买50-100万元之间的新屋，29%购买50万以下的住宅，还有5%购买500万元以上的澳洲房产。

外国投资者也增加了其在维州二手房市场的份额，达到了12.8%。不过他们仍是这个市场中比例最小的买家群体。

在去年的12月季度，首置业者在二手房市场中所占的比例从15%增至20%。该调查还发现，在未来1至2年时间里，维州独立屋的价格涨幅料放缓至2.2%。

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一位房地产专家指出，澳洲国内房地产需求下降，中国买家不断抢购澳洲房产，2015年针对澳洲住宅房地产的海外投资预计将继续增长。

国际房地产网站居外网主要关注中国买家，该网站的首席执行长冼明（Simon Henry）认为，今年澳大利亚房市的海外投资将比去年增长15%至20%。他说道，“澳洲房地产市场面临着许多逆风，但幸运的是，我们作出的分析表明，国际投资将弥补澳洲国内需求的部分下滑。”

根据外国投资审查委员会（FIRB）的数据，2013年中国是澳洲房地产的第一大海外投资来源。2013年中国买家贡献了590亿元的投资，比前一年增加40%。

虽然市场广泛担忧外国投资正导致房地产市场扭曲，但去年11月联邦议会委员会公开的一份报告发现，如果外国投资减少，那么房屋供应问题会更加恶化。

冼明表示，“最近的议会调查发现，外国投资促使房价变低，新屋供应更多。在澳洲经济减慢和收入下降的大环境下，国际投资者创造的建筑业工作机会、消费和税收收入应该得到最多欢迎。”

瑞士瑞信银行的研究人员相信，未来7年中国投资者将在澳洲房地产市场花费440亿元，到2020年平均每年投资63亿。

更加有利的汇率有望为投资增长做出贡献。随着澳元贬值，中国买家的购买力得到提高。在2009年12月，1元人民币可以兑换大约16分，如今则可以兑换大约20分。“不只是中国投资。美元正在上扬，美国人的购买力也在提升。美国是海外投资的几大来源国之一。”

澳洲最大房地产公司Ray White主席Brian White称，对澳洲房地产市场来说，中国的投资非常有前景。“2014年，很明显的是，中国投资者非常关注澳洲房地产，尤其是悉尼和黄金海岸。在中国，澳洲房地产市场的可信度不断增强，中国对澳洲的投资水平毫无疑问也会上升。”

据悉，Ray White已经在北京和中国香港开设了办事处，以充分利用中国投资者对澳洲房地产需求不断上涨的优势。

澳大利亚首都领地6卧6卫的房产

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澳大利亚超过九成房屋在转售后可以获利，但这主要取决于业主持有房子的时间。

CoreLogic RP Data的最新《付出与收获》（Pain and Gain）报告显示，2014年第三季度销售的澳洲房产中，只有9.3%的售价低于入手价，这些房屋平均亏损62,246元。

其余房子的售价都能高过原始购入价，平均总增益为223,870澳元，总增益比原始价格高135亿。但业主的盈利水平有巨大差别，具体取决于房产的持有时间。

2008年以前买入的近半数业主都看见他们的澳洲房价至少涨了一倍，而2008年后入手的业主只有4.1%的人能看见如此大的增益。

比较近期才入手的买家中，超过五成人转售房产后盈利不足25%，超过15%的人蒙受亏损，而2008年前买房的人只有大约5%有亏损。

CoreLogic称亏损房产的平均持有时间是5.7年，而盈利房产的平均持有时间是9.9年。如果您想让您的房产增值一倍，那么统计数据告诉您，您可能要持有它16.8年。

悉尼亏损率最低

各地区的盈亏前景亦有巨大差别。首府城市卖房获利一倍或更高的业主比例依然较高，堪培拉有25.7%，珀斯有37%，但亏损的差别则比较大。

去年第三季度亏损的悉尼业主只有2.6%，但候巴特有近16%业主的卖房价格都低于入手价。其他城市的亏损率分别是：珀斯6%、墨尔本6.5%、阿德莱德9.5%、达尔文9.6%、布里斯班11%、堪培拉12.2%。

但是报告指出，珀斯、达尔文和堪培拉的亏损交易出现上升趋势，反映了这些城市的房市正在变弱。

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