Tag: 澳洲房市

在過去的三年裡，受中國買家推動， 墨爾本北貝沃尼（Balwyn North）地區房價上漲了87%，成為澳大利亞增長最強勁的房地產市場。

中國投資者和移民長期以來被視作貝沃尼、格倫威弗利（Glen Waverley）和威弗利山（Mount Waverley）等市郊的房地產最大買家。

教育環境、眾多中國社區的建立是關鍵激勵因素，許多中國買家在這裡購買房產目的是為了讓他們的孩子進入當地著名的高中──博文公立中學（Balwyn High School）和格倫威弗利中學（Glen Waverley Secondary College）就讀。

這套5室別墅位於威弗利山坎普大道（Kemp Avenue）22號，售價286萬澳元。

Domain 集團數據顯示，北貝沃尼正在加入東部第一流的郊區行列，平均房價高達180萬澳元，公寓均價100萬澳元。

北貝沃尼的房市現在比悉尼郊區查茨伍德區（Chatswood）更火熱，查茨伍德區一直受到悉尼澳籍華人追捧，房價漲幅高達69%，目前均價高達205萬澳元。

在墨爾本，中國買家也推高了在貝沃尼的房價，該地區平均房價增長了54%至190萬澳元。

但是在過去的一年裡,威弗利山地區房市表現出色，平均房價飆升40%至120萬澳元,超越了格倫威弗利地區，後者平均房價增長25%至116萬澳元。

Domain集團資深分析師安德魯•威爾遜（Andrew Wilson）表示，北貝沃尼正在迎頭趕上貝沃尼的房市，他稱，據傳, 北貝沃尼曾定位為墨爾本澳籍華裔至尊郊區。

「我並不是說中國買家不關注圖拉克（Toorak）或傳統(著名)郊區,」他說,「但是大數而言,我認為華人圈普遍認為北貝沃尼是精英郊區。」

威爾遜博士說查茨伍德區房市也是受悉尼市場活躍度推動，而墨爾本郊區房市比全市區市場的增速更顯著。

展望未來，這些郊區房價預計將持續增長，這將迫使一些買家到更遠的地區買房。

無法承擔北貝沃尼和貝沃尼房價的買家目前關注蒙特艾伯特（Mont Albert）、盒子山（Box Hill）,唐卡斯特（Doncaster）和東唐卡斯特（Doncaster East）地區的房市。

而那些已經放棄在格倫威弗利和威弗利山買房的買家正在將目光轉向東伯伍德（Burwood East）和南旺加拉塔 （Wantirna South）。

房產中介機構巴裡普蘭特（Barry Plant） 威弗利區銷售總監馬里奧•穆納佛（Mario Munafo）說, 過去12至24個月威弗利區郊區的中國市場一直在增長。

他說，特別是中國買家對新豪宅的需求，這推動該地區房市價格進入第二象限。「主要是受對（包括）威弗利山中學在內的公立學校的需求影響，但好的私立學校也是一個不錯的選擇。

「威弗利山新豪宅市場沒有像格倫威弗利那樣佔有優勢，所以一旦推出一個新豪宅——無論它是成為投資還是新居，就會出現對這些風格房產的大量需求。」

該房產中介機構最近在出售日期之前，以2,860,500澳元賣掉了一套位於威弗利山中小學區，坎普大道（Kemp Avenue ）22號的兩層樓高的房子。

穆納佛說，一共有四群人出價競拍，但最終由一個當地的中國買家贏了這套房子的鑰匙。境外中國投資者通常先買地，然後建造豪宅，而當地的中國買家選擇直接住進豪華住宅。

根據澳洲統計局（ABS）2011年普查數據顯示，中國人口占查茨伍德區26.3%，佔北貝沃尼的15.9%，佔貝沃尼的17.4%。

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房地產專家稱，雖然悉尼和墨爾本的房地產投資回報很少，但在拜倫灣（Byron Bay）和霍巴特（Hobart）及其他海安發展（sea change）計劃覆蓋的地方，投資回報卻很可觀。

Corelogic RP Data的研究負責人Tim Lawless表示，「嬰兒潮一代」回到正軌，再加上海安發展計劃，他們正在塔斯馬尼亞州（Tasmania）、新南威爾斯州拜倫灣、維多利亞州巴斯海岸（Bass Coast）和衝浪海灘（Surf Coast）等地尋找可以承租或購買的宜居房產。「如果投資者想尋找有價值的投資標的，就應該看看霍巴特和拜倫灣地區。」

萊坊國際（Knight Frank）霍巴特分部的Scott Newton稱：「現在這種情況，加上強勁的租賃需求和被低估的房價，塔斯馬尼亞簡直是投資者的夢中之地。「當然，我們已經減少了供應量，但程度和澳洲大陸不一樣，因為這裡的房價還是處於被嚴重低估的水平，」他說，「況且我們還沒有獲得那麼多外國人士的關注。」 Scott Newton還說，越來越多的人搬遷到霍巴特和朗塞斯頓（Launceston），他們尋求一種更安靜、更實惠的生活方式。

回報率仍然很高

嬰兒潮一代、學生和年輕家庭對帶小型游泳池的現房需求，使得塔斯馬尼亞的房地產回報率要比澳大利亞大陸高很多。

澳洲最大的房地產代理商Ray White的Ant Manton稱：「我們看到，房地產代理在悉尼為他們的投資者客戶尋找合適的投資物業，他們多以城市邊緣為目標，那些地方的房產空置率很低，價格在300,000澳元至450,000澳元之間。」

對投資者來說，塔斯馬尼亞島、拜倫灣及其他海安發展計劃覆蓋的地區，房價低且回報高。在拜倫灣，房產單價中位數為54.2萬澳元，回報率為6.7％；而在維多利亞州（Victoria）巴斯海岸（Bass Coast）的Wonthaggi和霍巴特，中位價只有25萬澳元，投資者可預期收益率為5.6％。相比之下，悉尼的中位價為80萬澳元，回報率為3.4％；墨爾本中位價為55.1萬澳元，回報率為3.7％。

「房屋購買力是大問題。相比悉尼和墨爾本，你在這能買到的房產簡直是『無以倫比』。」澳洲房地產代理公司LJ Hooker朗塞斯頓（Launceston）分部的Col Edwards說。拜倫灣的房地產銷售人員格Graham Dunn向投資者保證，那裡的房屋空置率很低和租金在海安發展區域很靠譜。

小戶型推動需求

「拜倫灣的整體空置率小於1％。很多人在這裡都選擇小一些的房型，尤其是嬰兒潮一代，他們賣了自己在雙灣（Double Bay）的大房子，選擇一種更適合生活的房型。

塔斯馬尼亞的房產空置率為2.9％，Ant Manton說。但Herron Todd White的首席執行官Brendon Hulcombe提醒投資者要當心。「房地產市場仍然相當脆弱，人們應該知道，我們與全球市場相連，現在的回報率可觀，但未來事情可能會起變化，我們不會與世界孤立開來。」

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投機性投資者是推動澳大利亞房地產市場火熱的中堅力量，在過去的一年將地區住宅地產價值推高了5000億澳元。據路透社報導，事實上，超過半數獲得貸款審批的新住房是用來投資的。

但這種情況可能很快就會迎來改變。高盛（Goldman Sachs）在8月3日（週一）發佈的一份報告中指出：「隨著房地產市場動能繼續發揮效應，我們預計，接下來，租金收益率將會創歷史新低，再加上新的宏觀審慎政策將針對投資者的房地產貸款，很可能會考驗房產需求，特別是來自投資者對房產的需求。」該銀行在報告中補充道，這可能導致房價增速放緩。

澳大利亞央行——澳大利亞儲備銀行（RBA）一再表示對近幾個月房地產市場投機行為的擔憂，擔心投機者突然撤退，可能引發住房市場大幅修正，進而損害整體經濟，特別是考慮到60％的家庭財富是投放在物業資產上。不過，儘管房價一直上漲，預計在8月4日（週二）舉行的政策審議上，央行也不會採取任何行動。

跟高盛一樣，安保資本（AMP Capital）投資策略主管兼首席經濟學家謝恩•奧利弗（Shane Oliver）認為投資者的需求下滑可能會使房價增長放緩。然而，他補充道，唯一能引發房價下跌的是澳大利亞央行迅速拉升利率，使其遠高於目前2%水平，而這種情形似乎不大可能會發生。

CoreLogic RPData 8月3日分析指出，今年7月，澳大利亞州府城市租金同比小幅上升0.9%，是有記錄以來的最低增速。這使得毛租金收益率再創新低，儘管當月房價上漲11.1%，創2014年4月以來的最高水平。

「當你考慮到在過去的12個月，悉尼租金僅增加了2.5%，而房價上升了18.4%，很容易看出收益率越來越收到擠壓。」 CoreLogic RPData研究主管蒂姆•勞利斯（Tim Lawless）在8月3日發表的一份聲明中解釋道。

在投資活動量最高的城市之一墨爾本，租金收益率約為3%，是澳大利亞州府城市中的最低水平。2015年7月份，住宅價格同比上升11.5%。勞利斯稱，這表明低收益率並沒有抑制投資。但是，低收益率加上新出台政策打擊投資者貸款，房產投資前景暗淡。

7月下旬，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣佈提高銀行住房抵押貸款資本規定的要求，其中包括資本金增加2%，住房按揭貸款風險權重從目前的16%增加到25%。在這項新措施出台之前，6月數據顯示，多數銀行超過澳大利亞審慎監管局規定的投資住房貸款年度增長10%的上限。

為了應對澳大利亞審慎監管局的新舉措，包括西太平洋銀行（Westpac）、澳新銀行（ANZ）以及安保資本在內的金融機構上週（7月27日至8月2日）均宣佈緊縮措施，如減少對外國投資者的貸款、提高投資貸款利率、甚至停止投資住房借貸。

勞利斯還預計,最近接二連三的發展將成為影響投資者興趣的主要障礙。「信貸收緊，加上抵押貸款利率提高的潛在可能性，以及澳大利亞銀行機構投資貸款增長受限這些因素加起來，將促使市場上投資者需求放緩。」

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