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專家：悉尼、墨爾本房市已近頂峰

據Domain報道，McGrath Real Estate的首席執行官約翰•麥格拉斯（John McGrath）稱，悉尼房市已近頂峰。

周一，在Aussie Home Loans大會上，他說：“我認為悉尼房市會以3%-5%左右的速率增長，然後就會步入平穩階段。墨爾本差不多也一樣。澳洲的其余地區將會迎來下一輪增長，未來3年，昆州東南部將是最熱的市場。而珀斯要依賴其能源。”

Aussie Home Loans的高層John Symond也同意該預測。

有澳洲房地產專家指出，悉尼、墨爾本房市的增長勢頭減緩

但也有中介和市場人員表示，上述兩位專家的看法是不成熟的——不應用清盤率作為判斷市場的唯一依據，悉尼和墨爾本房市依然強勁。

中介Douglas Driscoll說：“過去6-12個月前的從眾心理的確消失了，但過去幾周的房產售賣很大，房產銷售供應增加，清盤率自然會下降，但有很多是私底下售賣的。”

Century 21 Australia的主席Charles Tarbey 則表示很多人都很貪心，在不斷試探市場。

Australian Property Institute的高層Tyrone Hodge說，說房市增長已到頂端為時尚早，“市場的基本面依然是供應不足，唯一的實際變化是銀行借貸限制增多，供應也在增加。”

其余多個專家也表示，澳洲房市增長勢頭還在。

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AMP大幅上調貸款利率 更叫停投資者房貸！

AMP從今停止接受或審核澳洲房產投資者的新貸款

據《澳大利亞金融評論報》報道，為響應金融監察部門解決澳洲房市威脅的政策，AMP銀行將停止向澳洲房產投資者發放新貸款，同時將大幅上調現有投資者客戶的利率。

AMP 7月29日宣布，將上調所有投資型貸款人的浮動利率，上調幅度達到0.47%，這是目前為止，銀行為打擊房產投資者貸款而做出的最大幅度調息。因此，該行的“基礎”貸款的利率將達到4.97%。

更驚人的是，從現在開始AMP還要停止接受或審核房產投資者的新貸款。預測這項措施要持續到年末，“具體要視市場條件而定”。

這兩項措施都是為了響應澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority，APRA）的要求：房產投資者的貸款增長率不得超過10%。該銀行的一位發言人也證實了停止新貸款是為了響應APRA的要求。目前為止，AMP銀行的響應措施是最劇烈的。

相對而言，AMP銀行在市場中是比較小的借貸商，它主要為AMP較大的金融規劃分支的客戶提供貸款。根據APRA的數據，它的房產投資者貸款價值29億，與外國借貸商花旗（Citi）相當。

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專家：澳洲春季房市未必興旺

冬日裡澳洲房市的這股暖流會繼續流進春天嗎？

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據《悉尼先驅晨報》Domain欄目報道，上月，根據CoreLogic報告，新掛牌的悉尼房產數上升了25.6%至7690，而墨爾本房產的則上升了15.7%至26987。

而Domain集團的數據顯示，在私人財產買賣簽訂市場，賣家給買家首次詢盤的折扣，也叫貼現率破歷史新低。

那麼隨著澳洲房價的升高，市場上會有更多新房出現嗎？

CoreLogic的研究員Cameron Kusher說，有可能有兩種情況。“有些人會覺得，現在房市這麼熱，是入市好時機；但也有認為利率會再降低，應該看定再進。”

很多房地產中介都稱新房產儲量不足。

21世紀（Century 21）房產商Charles Tarbey稱，目前的澳洲房產供應不足以滿足需求，除了悉尼和墨爾本。

Greg Hocking Real Estate Group集團高層Greg Hocking稱，在墨爾本Bayside地區和內城東部郊區，新建房屋和聯排屋在春天的掛牌量會上升，但會比上兩年要少。目前的主要增長在公寓和低價房市場。

他還說，在墨爾本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房產售賣情況就是最好的檢驗場所。

隨著賣家供應減少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116號的四室聯排屋能賣得200萬的好價。同時，在同一條街上，他也有另外一處房產要賣。

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澳洲房產投資受壓減少 房市增長或到頂峰

據《澳大利亞金融評論報》報道，銀行紛紛采取更嚴格的借貸措施，澳洲房產投資需求受打壓，部分專家稱房市增長已到頂峰。

7月底，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，四大銀行和Macquarie銀行必須控制房貸，防止違約。如此一來，房產增長則面臨壓力。目前，多家銀行已紛紛提高澳洲房貸利率來達到要求，如降低貸款對資產比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高風險產品，在批准按揭時減少房租收入的比例影響。

而在今年，銀行已經實行更為嚴格的借貸規定，將每家銀行的年投資者借貸增長控制在10%以內。而經濟學家們都有共識：澳洲房產增長已達到頂峰。

BIS Shrapnel也預測，在2018年，澳洲的新建房屋會過多。這對於資產投資者來說並不是好消息。

房產分析員稱，房價飛漲的悉尼和墨爾本將會受最大打擊，而其他地方則不會有過大損失。

澳洲各大銀行銀行控制房貸，房產增長面臨壓力

CoreLogic RP Data的研究負責人Tim Lawless稱：“投資者的信心正在減少。”投資者少了，房市競爭就少了，增長也會減少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver認為，今年下半年到2016年的澳洲房價增長都會減弱。而當澳聯儲提高利率時，房價就會下跌。

Shane Oliver認為，澳聯儲和APRA都不希望投資借貸過熱，但如果影響到消費支出，可能到時會降低利率。

Australian Finance Group的最新數據顯示，行走的投資者紛紛抽離澳洲房市，證明了這一系列的官方舉措還是有效的。

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人口爆炸 房市繁榮 新州、維州經濟稱霸澳洲

澳大利亞東南部的人口爆炸已經助新州和維州實現全國經濟霸主地位。

據澳大利亞廣播公司報道，聯邦證券（CommSec）的最新一季《各州狀況》（State of the States）報告顯示，新州自2014年10月首次登上榜首後，一直穩守著全國經濟“一哥”的地位。無論在人口增長、零售貿易或新房建設方面，它的表現均領跑全國。

維州借力人口暴增和隨之而來的住房需求，超越北領地和西澳，躍居第二位。北領地和西澳現在分別屈居第三位和第四位。昆州排名只有第五，領先於第六位的首都領地（ACT）和第七位的南澳，塔州繼續墊底。

聯邦證券的首席經濟學家詹姆斯（Craig James）稱，很多工人為了抓住就業機會搬到了新州和維州。

“如果搬來的人越多，就能帶來經濟收入、創造基礎設施支出，這些正是推動新州前進的動力。新州和維州現在的人口增速高於十年平均，這能讓它們真正受惠。”

人口增長帶來的建設活動正驅動悉尼房市發展

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詹姆斯說最新的發現也表明了澳洲礦業繁榮的終結。他說雖然天然氣產業依然能為北領地帶來一些良好的勢頭，但工人們正大批逃離資源富裕州。

聯邦證券認為未來1年各州的經濟排名不會有大變化，除非維州進一步利用人口增長取代新州成為全國經濟一哥。詹姆斯說澳元貶值可能有利於維州和南澳的酒商，幫助它們在明年獲得更好的名次。

聯邦證券的季度報告分析了8個關鍵指標，包括經濟增長、零售支出、設備投資、失業率、已完成的建築工程、人口增長、住房經濟和住宅動工數量。

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首次購房者可利用兩筆貸款零首付澳洲買房

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者

沒有存款、無希望買房的首次購房者現在有機會利用兩筆貸款，登上進入澳洲房市的階梯。

由於澳洲住房負擔能力危機繼續惡化，一些存款少甚至無存款的入門級購房者可依賴父母支付澳洲購房首付款，而他們需正式同意連同利息償還，同時也自己按時定期償還抵押貸款。

家長們無需贈送，而是同自己的孩子簽署法律文件，借錢幫助他們進入房市，而孩子們需要償還債務。

非銀行貸款機構BlueBay去年推出了“父母協助”貸款產品，讓入門級買家向他們的父母借到20％的首付款，並對余額辦理購房抵押貸款。

BlueBay公司經理克萊林（Don Crellin）稱，這類貸款受歡迎程度逐年上升，是父母與孩子之間進行的很順利的方式。

他說：“雖然我們正在試圖幫助孩子們，但我們也想幫助父母們，避免讓他們處於風險之中。我們將父母和孩子聚在一起來做這件事（購買第一所住房）。”

他稱，具有高貸款與價值比，即貸款額與房產價值比率高，並不總是意味著高風險。

父母協助貸款是指父母不擔保，不是送錢給孩子，因為這些錢必須償還，其利率是房貸利率的一半。

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者，在截止到今年第一個季度，全澳住房價格上漲了6.9％。悉尼增長了13.1％，墨爾本上升了4.7%。

但消費金融專家蒙哥馬利（Lisa Montgomery）稱，將首次購房者的購房行為與他們的父母交纏在一起帶來了額外的壓力，他們可能會面臨高達100％的房產價值的債務。

她說：“貸款達到房產價值的100%意味著，購房者可能無法創建自己的資產，甚至最後可能會持有負資產，這取決於購買價格和房產的地點。”

澳洲房產貸款公司RAMS提供的貸款產品，允許首次購房者請父母或兄弟姐妹用他們的住房作為擔保來申請全額貨款，首次購房者違約則擔保人承擔責任。

但RAMS的產品經理麥克馬倫（Nathan McMullen）表示，申請這類貸款的客戶需要符合嚴格的標准。

他說：“拖欠率比沒有家庭擔保的貸款相比明顯偏低。”

聖喬治銀行（St George Bank）還提供了一種家庭擔保貸款，允許父母使用自己的資產為孩子的貸款的部份金額提供額外的保障。

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澳洲四大行最嚴房貸率 西太要求投資者首付20%

《堪培拉時報》報道稱，本土最大房貸供應商西太銀行（Westpac）將要求新的地產投資者至少有20%的首期。各銀行正加快抑制飆升的住宅投資者貸款增長。

從7月8日起，西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款的貸款價值比率至少為80%。這是大銀行目前為止實施的最嚴格上限。

澳新銀行（ANZ）也於同一天采用新規定，但比西太銀行的高10%。國民銀行（NAB）上個月就將比率上限定為90%。聯邦銀行（CBA）則已表示，當比率超過90%時，它不會考慮貸款人通過負扣稅的稅務減免。

西太銀行的政策調整是銀行響應監管部門要求的年增幅最多10%而減緩住宅投資者信貸額增長（5月躍升了10.4%）的最新一步。

西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款比率至少為80%

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方數據表明今年頭幾個月的增長並未得到緩和，這促使該部門進一步向銀行施壓。

西太銀行一度允許住宅投資者貸款95%。澳新銀行在簡報中指出，如果貸款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是業主自主的，那他們可能還是可以貸款超過80%。

悉尼房貸經紀人伍茲（Andrew Woods）表示，這會讓資產較少的人更難像投資者那樣入市，包括首置業投資者。

他說：“如果你本來就富有，有1套貴重的自主房子，那你的情況不錯。這會排擠可能試圖購買第一套投資房產的非一流投資者。”

審慎監管局的最新數據顯示，西太銀行的投資者房貸額全國最高，達1,509億元。

截至5月的1年裡，西太銀行、澳新銀行及國民銀行這方面的增幅都超出了10%的規定，但它們也發誓未來幾個月要壓低增長。

各銀行5月和6月還采取了許多其它變動，包括降低投資者的利率折扣，以及收緊包銷標准。

2大澳洲房貸經紀行Mortgage Choice及AFG聲稱新貸款中投資者的占比大幅下滑。這可能表明那些變動正在產生作用。

監管部門特別擔心悉尼房市。CoreLogic RPData的數據顯示，投資者在當地房貸中的占比處於新高位，房價在截至6月的1年裡狂漲了16.2%。

AFG的總經理麥基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投資者貸款的跌勢持續下去，應當能幫助緩解悉尼房市過熱方面的擔憂。

部分經濟師相信澳儲行（RBA）可能更傾向於通過降低官方利率來控制投資者的貸款。

7月7日維持2%的利率不變後，澳儲行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）聲稱央行正與其它監管部門一同評估並控制房市可能帶來的風險。

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中國股市大跌 投資者湧向澳洲房產

中國股市大跌，投資者們會選擇其他的投資產品，而其中一個會是澳洲房產

據《悉尼先驅晨報》房產專欄報道，專家認為，中國股市大跌，3周內蒸發了3.7萬億，可能會有大批人湧入較為安全的澳洲房市。

同時，一些知名房產機構稱，再加上澳元的下降，可能會吸引大批富裕的中國人前來悉尼購房。

自從6月中旬以來，上海證券綜合指數下跌了30%——20年來的最大的連續3周的跌幅——一時，社會恐慌四起。

聖喬治銀行（St George Bank）的高級經濟學家Hans Kunnen說：“中國股市大跌，投資者們肯定會選擇其他的投資產品，而其中一個會是澳洲房產。”

彙豐銀行的首席經濟學家Paul Bloxham也同意：“澳洲被視為相對安全的投資地，房產增值機會很大。中國投資者可分散投資。”

悉尼蘇富比拍賣行的一高管Michael Pallier說：“有很多熱錢已經湧出中國股市了。”

7月初Michael Pallier就賣了一些新公寓給中國的買家，也給他們展示了位於悉尼Double Bay地區的價值1380萬澳元的房子，“買家買了房後，又想給自己妹妹買，讓她過來這邊住。”

期房公寓經營商CBRE的總經理David Milton也賣了很多房產給中國投資者，他認為未來情況會更好，“很多中國買家都有澳洲居住權，但是他們的錢從中國賺回來。”

新州房產協會的主席Malcolm Gunning則認為，雖然很多中國熱錢會湧進房地產，但一些投資者會與家人一起合作，在澳洲買現有的房，這是“基於大家庭的考慮”。

他還說，中國股市大跌，會使更多中國人申請500萬澳元的重大投資者簽證，後者可以使他們更快獲得澳洲居住權。這些投資必須是政府授權的，然而最終都會流到郊區的房地產中 ，例如Point Piper和Toorak這些地方。

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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場（7月9日）

 

中國香港《南華早報》：全球五個最貴商業區 倫敦稱霸 亞洲占四個

國際物業顧問世邦魏理仕的壹份報告顯示，亞洲主導全球最昂貴辦公樓市場的局面仍在延續，全球排名前五中亞洲占據四席。倫敦西區的整體租用成本為267.14美元/平方英尺，居世界首位，緊隨其後是四個亞洲城市，中國香港中環位列第二。報告顯示，全球優質辦公樓整體租用成本同比上漲2％，其中亞太地區攀升1.4％。【閱讀原文】

 

澳大利亞《商業內幕》新聞網站：澳洲房產市場上中國買家的三大趨勢

報告《揭密中國》（Demystifying China）公開澳洲房產市場上中國買家的三大趨勢。2014年，中國在澳大利亞的海外投資主要集中在商業地產，占總數的46% ，而對礦業的投資目前只占11%。僅僅壹年時間，中國在商業房地產投資增長了將近四倍達到43.7億美元。值得註意的是，中國對新南威爾士州的投資占其總投資的72%。人民蔽升值鼓勵進壹步的投資。【閱讀原文】

 

世界地產頻道：邁阿密房產吸引國際投資者 現金交易達半

據邁阿密房地產經紀人協會的數據，2015年5月，邁阿密住宅房產銷售量價齊升。獨棟房屋售價中值同比上升了12.8%，達到28.2萬美元，但仍比倫敦、中國香港和紐約可負擔得多。同時，公寓銷售價格的中位數也上升了11.1%至20.7萬美元。邁阿密已完成的交易中，現金交易占比49.5%，是全美平均水平的兩倍以上。邁阿密高現金交易比例再次反映南佛邏裏達對國際購房者的吸引力。【閱讀原文】

 

世界地產頻道：MERS爆發對韓國房地產造成什麼沖擊？

6月11日，韓國央行將基準利率下調0.25個百分點，至歷史最低點1.50%。仕邦魏理仕韓國研究部主管Kim表示， MERS和降息迄今對韓國商業地產投資市場的影響可謂微乎其微，更低的融資成本將會為投資者創造壹個更有利的貸款環境。對於那些核心物業投資者來說，MERS的傳播反而使投資變得更具吸引力。但是，供不應求將會降低2015年的投資收益率。【閱讀原文】

 

 

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