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澳洲房市被指面臨空前血洗 墨爾本最先崩盤

兩位澳洲房地產經濟學家稱，澳洲房市正在經歷有史以來最大的泡沫，一旦房市發生地震，墨爾本首當其衝將成為震中。

墨爾本是澳洲房產供大於求最為嚴重的地區

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據《悉尼先驅晨報》報道，雖然地產商和政府高官一直不承認澳洲房市存在泡沫，認為各大首府城市的房屋供應仍然是供不應求，但撰寫過房市過熱書籍的兩名澳洲房產經濟學界元老Lindsay David和Philip Soos最近發話稱：“實際上，澳洲很多地方的房屋已經供過於求，這就跟美國之前經濟危機發生前的房市崩潰是一樣的”。

墨爾本是房產供大於求最為嚴重的地區，其內城區的公寓建設已經進入瘋狂狀態。兩位專家根據澳洲統計局的數據預測，維州市面上供應的房子比人們的實際需求一共多出12.3萬套，新州都出4萬多套。

兩位經濟學家在代表房地產和金融服務機構LF Economics提交的文件中稱，現在澳洲房市的泡沫是有史以來最大的。政策制定者現在面臨兩難困境，如果實施房市改革，房地產的泡沫很可能會破裂。他們認為如今的房市泡沫比之前19世紀80年代、20世紀20年代、20世紀70年代中期以及20世紀80年代末期的房產泡沫還要嚴重。

“澳洲的經濟歷史和最近的國際大事都證明：如果房市泡沫一旦破裂，滯銷房屋數量會立馬上升，所謂的房源短缺哄搶住房神話也會破滅”。

“澳洲房價和租金齊跌對於投資者將是毀滅性的，因為他們將同時損失資本和淨租金收入。”

兩位專家預測未來房市地震的震中很可能在墨爾本，珀斯也面臨嚴峻形勢。

各州房屋過剩/短缺數量：

來源：澳洲統計局

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澳元貶值 在中國投資者眼中澳洲房價“非常低”

澳洲房價或許會令澳人抓狂，但對持美元或人民幣等其他貨幣的國際投資者而言，澳洲房價並非如此高不可攀

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越來越多人擔心悉尼和墨爾本部分地區出現房地產泡沫，因為1992年來這些地區的房價已飛漲了5倍。一位專家認為，盡管澳洲房價對於首次置業者來說可能是負擔不起的，但由於澳元的貶值，在中國投資者的眼中，墨爾本的房地產價格已降至數年來的低點。

據澳洲人報報導，這是IG集團的首席市場戰略分析師韋斯頓（Chris Weston）站在一名海外投資者的角度看待澳洲房地產市場的觀點。他說：“我們知道海外資金已越來越多地注入澳洲住房市場。”

他稱，在2014年，全國15%以上的住房供應被中國投資者購得。而在墨爾本和悉尼，中國投資者購買的新住房數量占了總量的25％左右。

瑞士信貸（Credit Suisse）估計，在未來的六年中，中國投資者會在澳洲房市上再注入600億澳元購買房地產。

韋斯頓表示，中國投資者正在將從國內股票市場“轟然”走高中獲得的利潤，作為資金購買“一線”城市的物業。而悉尼和墨爾本的房地產市場正是他們所青睞的。

韋斯頓說，以澳元看悉尼的房價，其價格自2012年以來有很明顯的升高趨勢， 這支持了有市場投機泡沫的爭論觀點。但是，當這些房價換算成美元或中國的人民幣來看，價格泡沫就不明顯了，因為澳元貶值了。最近澳元兌美元的彙率降至六年來的低點。

不過韋斯頓也強調，在貨幣市場中顯然有許多回旋。大多數人在購買物業時頭腦中都沒有對未來兩年事態發展的看法，尤其是當澳洲儲備銀行加息時。

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澳洲房市稍作喘息 房價清盤率齊降

澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房價都出現下跌，令決策者覺得最近發瘋般飆漲的房市可能會慢下來。

澳洲房產拍賣清盤率呈現後勁不繼的跡像

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根據CoreLogic RP Data的數據，在5月16日前的一個星期內，悉尼房價均值停滯，墨爾本房價下跌了0.4%，2個城市的清盤率也出現下跌。阿德萊德是唯一出現房價增長的城市，增長了0.1%，布裡斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整體而言市場依然強勁，但地區差異大。悉尼房價較一年前增長了14.5%，珀斯則下跌了0.2%。然而就在同一周，官方數據顯示3月份的房市投資借貸增長了近21%，幾乎是澳洲審慎監管局（APRA）認為可持續水平的2倍。

在悉尼西北區的城堡山（Castle Hills），開發商Toplace打算在舊北路（Old Northern Road）建設的378套公寓已經賣出260套。投資者依然活躍，但住宅房產收益下跌，有些地區的空置率持續升高，這表明未來幾個月的活動可能會減慢。3月份的年度租金增幅為1.7%，為2003年以來最小。

悉尼和墨爾本5月16日的拍賣數量都比去年同期少。悉尼690場拍賣會的清盤率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地區的清盤率最高，102場拍賣會的清盤率為94.1%。萊德（Ryde）、巴拉瑪打（Parramatta）和內西南地區的清盤率均超過90%。

在墨爾本，849場拍賣會的清盤率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。內東區是清盤率最高的地區，200場拍賣會的清盤率是81.9%。

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2015年澳洲租金收益最高地區介紹──西澳大利亞州黑德蘭港（Port Hedland）

黑德蘭港是西澳大利亞皮爾巴拉（Pilbara）地區的第二大城市，擁有約14,000人口，包括壹個18公裏遠的衛星鎮南德黑蘭（South Hedland）。

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德黑蘭港擁有自然的深錨港口，同時也是該地區主要的燃料和集裝箱港口，被視為內陸鐵礦完美的裝載地。2010年8月該港出口1,360萬噸鐵礦石。鐵礦石粉塵造成的汙染經常超過國家標準，當地呼吸道感染住院率比西澳大利亞平均值高出30%。

德黑蘭港擁有自然的深錨港口，同時也是該地區主要的燃料和集裝箱港口，被視為內陸鐵礦完美的裝載地 黑德蘭港是西澳大利亞皮爾巴拉（Pilbara）地區的第二大城市，擁有約14,000人口

其他的主要資源貯藏包括離岸天然氣田、鹽、錳和家畜。黃牛和羊的畜牧業是該地區早前的主要收入來源，但目前已慢慢減少。當地丹皮爾鹽（Dampier Salt）的大型鹽山幾乎已成為他們的旅遊景點。

2015房市走勢：

地區：黑德蘭港（Port Hedland）

郵編：6721

房型：四房獨立屋

房價中位數（澳元）： $1,035,000

周租金（澳元）：$1,800

收益率：9.04%

中小學列表：

2015年澳洲租金收益最高地區介紹──新南威爾士州安純斯（The Entrance）

安純斯是澳洲新南威爾士州中央海岸（Central Coast） 地區的中心區域小鎮，它是懷昂郡（Wyong Shire） 市政區域壹部分。2011年人口普查時小鎮擁有3,873人口。

2015年澳洲租金收益最高地區介紹──新南威爾士州安純斯（The Entrance）

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小鎮三面環水，得名於流經其大部分北部邊界的，位於塔格拉湖（ Tuggerah Lakes）入口處的海峽。作為壹個備受喜愛的“雙城度假勝地”，該地區目前正經歷著北安純斯新建酒店和居住區重建的快速增長。該地區的主要遊覽地是沙灘、湖泊和鎮中心，同時也有獵人谷（Hunter Valley）葡萄園壹日遊路線。城鎮主幹道（安純斯路）上有約200家商店、銀行和服務中心。城鎮還有RMS（道路和海事服務）、律師所、醫療、圖書館和政府辦事處等。

安純斯是澳洲新南威爾士州中央海岸（Central Coast） 地區的中心區域小鎮 小鎮三面環水，得名於流經其大部分北部邊界的，位於塔格拉湖（ Tuggerah Lakes）入口處的海峽

2015房市走勢：

地區：安純斯（The Entrance）

郵編： 2261

房型：壹房公寓

房價中位數（澳元）：$140,000

周租金（澳元）：$245

收益率： 9.10%

中小學列表：

無懼澳洲房產投資諸多限制 中國未來六年將投入澳洲房市600億

瑞士信貸（瑞信，Credit Suisse）預測在未來的六年中，中國投資者預計將會向澳洲房市投入約600億澳元，超過此前六年的一倍多。前六年的總投入為280億澳元。

瑞信的研究估計，盡管澳洲對外國人投資住宅物業有額外的規定，但來自中國的投資預料將飆升。在截至2014年6月的一年中，中國買家在澳洲住房上的投資為87億澳元；此前一年為54億澳元。

瑞信在報告中稱，雖然新的外國投資建議可能讓澳洲房地產對中國買家的吸引力降低，但他們認為需求的減少是微不足道的。他們認為這些建議應該讓外國投資的需求放在新房上而不是現房，這一點很重要。這樣對於澳洲經濟有利。

來自中國的悉尼房產需求相當於新房供應的23％

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報告稱，大部份投資進入了悉尼和墨爾本的房市，並推高了這些城市的房價。“目前（中國人）對悉尼的需求相當於新房供應的23％。這一數字在去年是18％。在墨爾本，中國人的需求占新房供應的20％。”

維州政府5月宣布向外國買家征收3％的印花稅附加費，這一決定預計會讓更多的投資者轉向悉尼，從而進一步推高悉尼房價。

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澳聯儲再降息至新低2.0% 無懼澳洲房市熱爆

澳聯儲（Reserve Bank）宣布將官息下調至歷史新低2.0%，此舉被指是向已經過熱的房地產市場“火上澆油”。

澳聯儲上一次降息是在2月份，當時官息從2.5%降至2.25%，經濟學家們曾警告下一輪降息即將來臨。對比網站稱，降息25個基點會令最低可變房貸利率從4.23%下降到3.98%。假如按揭30萬，降息25個基點後，平均月還款額將減少44月，從1,742澳元降至1,698澳元。

如果借款人要無視降息保持還款額不變，一般房奴可以節省11,160澳元的利息，可以提前13個月還清。

AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，考慮到現在的商業投資前景黯淡、商品價格下跌而且澳元彙率依然太高，澳聯儲的降息欲望是強烈的。

由於擔心悉尼房地產市場出現泡沫，坊間猜測澳聯儲可能會繼續按兵不動，但奧利弗說央行大體上已經減慢房市投資的任務傳遞給了澳洲審慎監管局。

按揭了澳洲房貸、個人貸款和背負信用卡債務的澳人都會對這次再降息大呼叫好，但依靠銀行儲蓄利息養老的退休人士可能會深感不安。“澳人欠了銀行大約2萬億的貸款，而銀行儲蓄大約有8千億，差距顯然很大。”奧利弗稱。

他說破紀錄低利率表明澳洲的經濟依然受困。“明顯的訊息是，經濟表現不如意，在重新平衡過程中需要一點外力幫助。”

降息應該會降低澳元對外國投資者的魅力，貶低澳元價值，為旅游業、制造業、農業和高等教育等產業帶來急需的推動力。

澳聯儲無視對房市過熱的擔憂再次降息

澳洲金融經紀人協會（Finance Brokers Association of Australia）的執行長懷特（Peter White）認為，借款人應該無視任何降息，努力保持月還款額不變。

“澳洲利率重新上調只是時間的問題，要麼是今年稍後，要麼是明年上半年。盡量不要以此作為借更多錢的理由，而將它視為盡快還清貸款的機會。”

對比網站Finder.com.au的金融專家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，受訪的專家預測利率最快將在明年2月開始上調，“如果你現在沒准備好應對較高的成本，你從明年起就會陷入經濟困境。”她說。

“我們的調查表明，利率會升至4%，意味著可變房貸利率將平均達到高峰7.1%。對於普通房貸30萬，每月還款額就會增加341元。”

哈奇森認為借款人應該做好准備，對比不同房貸、向銀行要求折扣、力求最優惠的交易、按每兩周或每周還款而非每月。

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2015年1季度澳洲房價趋势报告

2015年1季度，澳大利亞房產市場繼續火爆的走勢，在悉尼和墨爾本的帶領下繼續上漲。除了達爾文依然較為弱勢之外，澳洲八大城市房價全線上漲。而從房屋類型來看，獨立屋的漲幅要普遍優於獨棟單元。

作為領頭羊的悉尼房價在本季度上漲4.5%，均價達到881,971澳元，同比上漲15.2%。墨爾本本季度上漲2.8%，同比上漲5.8%，均價為625,015澳元。

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15年以來住房價格上揚、房市表現強勁，主要受投資需求所驅動。投資者的濃厚興趣無可厚非，因為投資住房目前仍然可以獲得相當不錯的資本收益。

值得註意的是，雖然房產市場火爆依舊，但在澳大利亞的最大兩座城市悉尼與墨爾本，民眾負擔購房支出的能力仍日趨惡化，因在這兩座城市的住宅價格上漲更為明顯。包括穆迪在內的多家機構認為相對於工資的漲幅，澳洲房價存在泡沫隱憂，未來漲勢或將放緩。

其他指數方面，根據RP Data的最新數據顯示，今年壹季度，悉尼房價上揚了5.8%，錄得六年來最高的季度增幅。

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居外網海外置业系列——澳洲買房百科

澳洲房市簡介

澳洲買房流程

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2014澳洲房價走勢

熱門問題排行

1、 在澳大利亞買房可以移民嗎？

不少希望在澳洲買房的人都會問到，如果我在澳洲買了房，是不是就可以移民呢？居外告訴妳，其實在澳洲買房和移民是兩回事。在澳大利亞買房對移民澳洲並沒有多大的幫助，要移民澳洲必須按移民的流程申請。如今最熱門的就是申請澳洲重大投資者簽證。[閱讀全文]

2、 購買學區房對留學有幫助嗎？

購買學區房對於留學申請其實並沒有多少幫助。在澳洲，按區域劃分學校主要針對當地的學生，而對於國際留學生，可以直接申請好的學校。 但如果孩子已經在澳洲讀書，繼續升學選擇學校的時候，學區的影響就凸顯了。澳洲學校的規定是，上中學要看在不在相應的區域裏，如果居住在學校劃定的區域裏，就可以基本免費上頂級中學。[閱讀全文]

3、 在澳洲買房的具體流程

越來越多中國人喜歡在澳洲買房，那麽，要在澳洲買房的流程是如何的呢？居外告訴妳，在澳洲買房的流程並不難。首先，要和房產經紀人壹起看房，找到妳認為合適的房子後，先付大約5000澳元左右的定金，把房子訂下來，壹般可以持有壹周左右。[閱讀全文]

4、 在澳洲買房可以申請貸款嗎？

可以。壹般而言，如貸款數額超過75萬澳元，海外投資者（無澳洲永久居民或公民省份者）的貸款比例可達房價的70%，低於75萬澳元者可達80%。[閱讀全文]

5、 在澳洲買房需要哪些費用？

除了房子的價格之外，妳大約還需要預留房價5%-7%（壹般不超過房屋總價的10%）的金額來支付各種費用。需要交納的費用包括：土地轉讓註冊費、房產轉讓費、律師費、房產經紀費、印花稅、白蟻及害蟲防治費、地層檢查費、調查費、房屋保險等。假如妳還需要申請按揭貸款，那麽費用的支出還會更多。[閱讀全文]

6、 在澳洲買房需要交哪些稅？

在澳洲買房，稅費中最主要的就是印花稅。澳大利亞的各個州印花稅的計算方法不同，壹般都在房價的4%–5%之間。這筆費用通常需要在房屋交割時壹次性支付，並且壹定要預先納入購房成本的預算中。[閱讀全文]

7、 在澳洲買房後可以出租嗎？

可以的。海外投資者在澳洲主要有3種出租方式。除了自行出租，很多開發商會承諾包租，回報率壹般在5%左右。業主還可以委托澳洲專業的租賃公司，別墅回報率壹般在4%，壹般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。業主出租房屋的流程，也只需要五步到位。[閱讀全文]

8、 海外人士在澳洲買房有哪些政策規定？

首先，海外人士在澳洲買房時可以享受到和澳洲本地居民投資房產同樣的政策，即國民待遇。唯壹需要多辦的壹個手續就是須經澳洲海外投資局(FIRB)的批準，只要買房人不是澳洲政府認為有損國家利益的人士，所買澳洲房產不是澳洲歷史文化遺產名單上禁止出售的歷史物業，通常都會在兩周之內批準。[閱讀全文]

9、 澳洲熱門房產投資城市有哪些？

根據居外網的統計數據，澳洲的悉尼、墨爾本、布裏斯班和黃金海岸都是中國買家搜索的最熱門房產投資目的地。[閱讀全文]

10、在澳洲買房後，怎麽出租、管理、賺錢租金？

在澳洲買房投資，將房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在澳洲買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理了解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在澳洲買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，幫助大家更好投資澳洲房產。[閱讀全文]

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澳洲房市被指成“亞太腐敗資本洗錢工具”

澳洲房市被指容易吸引亞太貪腐資本

據路透社報道，一個國際反洗錢組織在4月21日發布的一份報告中稱，澳洲需要對它如日中天的房地產市場加強防範，以避免淪為中國貪腐資金的“淨化地”。

總部設在巴黎的政府間組織“金融行動專責委員會”（Financial Action Task Force，以下簡稱FATF）指出，澳洲房地產中介和律師已經被認為具有高洗錢風險，因為法規並不要求他們舉報可疑的交易。它建議澳洲擴大打擊力度，而非僅僅重視毒品、欺詐和逃稅行為。

“澳洲對於外國資本是一個很有吸引力的目的地，尤其是來自亞太地區與腐敗相關的資本，它們正流入房地產市場。”FATF在對澳洲的年度審查中稱。

FATF建議，律師、會計、房地產中介和寶石交易所都應該證明，他們拒絕與洗錢或恐怖主義資助相關的生意，還應該舉報可疑的交易。

一個月前，澳洲政府勒令一位中國富豪在90天內賣掉他在悉尼砸3900萬買下的豪宅，稱房子屬於非法購買，但沒有暗示這與腐敗資金有關。此事高調曝光後，聯邦財長何基（Joe Hockey）說澳洲將加強對外國人購買住房的調查。

中國媒體曾報道，澳洲、美國和加拿大是最受中國經濟疑犯歡迎的逃亡地。去年中國啟動了“獵狐行動”，旨在追緝攜帶巨款逃亡海外的嫌犯。

根據外國投資審查委員會的數據，中國人是澳洲房地產的頭號外國買家，2013年搶購了價值近60億澳元的房產。

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