澳洲政府兩周前將暫停重大投資者簽證（SIV）加入宏觀審慎措施之中，麥格理證券（Macquarie Equities）認為這可能有助澳洲房市降溫、帶來抑制澳洲房價增長進而造成澳洲銀行後續表現不佳的風險。
麥格理：暫停重大投資簽證有助房市降溫瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。
悉尼房地產開發商特裡古波夫（Harry Triguboff）稱，國內住房市場面臨供過於求的威脅，但悉尼內城區將不受該趨勢影響。“國內大部分地區可能出現住房供過於求的情況，因為各議會都表示他們的收入源自批准住房建設，因此各個議會都向批建住房‘開綠燈’。如果你有一小塊地皮，但他們卻批准建設大量住房，這就會埋下了房市崩盤的種子。”他說。
這位美利通的CEO過去總是公開反對在墨爾本建設樓房，因為在建住房項目已經很多。但他說，由遷入移民拉動的悉尼市持續出現的住房短缺卻在一段時間內支撐住房需求。“僅僅談論常住人口只是解決方案的一部分，因為來到這裡生活的還有其他類型的人們。這個世界的情況確實很糟糕，使得每個人都願意來到這裡短期居住或長期定居。”
特裡古波夫對悉尼市中心的房價表示有信心，但稱市中心外的郊區未來房價令人擔憂。“在外圍的市郊地區則有著不同的情況。直到現在，這些市郊表現尚佳，因為它們的房價非常低，但長期來看，我不清楚它們能如何壓制其他提升房價的動力。”不過經濟學家對此表現了不同的看法。
經濟學家：澳房市供量過剩導致市區公寓降價
未來三年人口恐撐不起澳洲房市，內城區公寓跌價風險最高如果未來三年的人口增長低於預期，那靠近城市的住房價格很有可能面臨下跌。“人口增長看似將進入減速階段。”美林證券經濟學家喬納（Alex Joiner）稱。喬納的這番評論也呼應了越來越多人所說的澳洲統計局（ABS）人口增長目標虛高，到2017年人口實際增長將更低於統計局B系列項目預期目標。
“住房方面，目前住宅房產動工數量空前，我們擔憂的是，房產建設供過於求情況嚴重。”喬納稱，墨爾本和布裡斯班地區最可能遭遇房價下跌。過去一年超過90%的住房建築批准量都是公寓住房，而非獨立式住房。“這是我們對供量過多的擔憂。公寓住房面積較小，數量較為龐大，有些地區的閑置率已開始增加，可我們發現大多數獲批建設的獨立住房還未開始施工。”
高盛經濟學家圖希（Tim Toohey）預測2017年澳洲人口數量將比ABS預期目標少53萬人，這將閑置出大約7.5萬套住房。圖希稱，澳洲的人口出生率處於歷史低位，死亡率攀至歷史高位，而且淨移民數量逐漸減少。因此，未來三年的人口增長率更可能每年出現1.25%的跌幅。
喬納認為，澳洲未來三年的人口增長率平均為1.5%左右，主要是因為外國移民，尤其是新西蘭移民人數減少。新西蘭曾是澳洲專業移民的主要來源國，但過去兩年，來自新西蘭的移民數量劇減超過半數至22.8萬。喬納稱，州際移民持續湧入悉尼意味著這個澳洲人口最為密集的城市房價可能繼續保持堅挺，但墨爾本市郊和布裡斯班多數地區建築水平提升卻說明這兩座城市住房供量可能出現過剩情況。
澳洲國立大學的人口統計學家麥當諾（Peter McDonald）稱，喬納和圖希對移民人口減少趨勢的表述言過其實。長遠來看，淨移民人數可受政府項目的拉升，麥當諾質疑澳洲遷入人口數量將減半。但他同意，如果遷入人口數量持續下滑，受影響最嚴重的就是內城區住房市場。
城市中心住房需求主要受短時遷入澳洲移民拉動，如工作假期簽證持有者、國際學生和海外技術專家，而在城市外面積更大的獨立市住房的購買者更可能是本土居民。但麥當諾說，政府將在人口增長率低至ABS預期目標之前對症實施新移民政策。這些新政策將允許在澳洲進修的國際留學生畢業後繼續留在澳洲二到四年時間。
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在澳洲虧本賣房的房主比例已經有所減少，但一處澳洲房產是否會虧本很大程度上取決於它的購買時間。對於墨爾本的房主而言，當前的市場相當地不錯，40%的人在出售房產時，售價比買入價高了一倍。
CoreLogic RP Data最新公布的《得與失》（Pain and Gain）報告顯示，去年12月季度虧本售房的房主比例減少至8.6%，即1/12。但是在2008年1月前買房的人中，20個人中只有不到一個人（4.9%）在轉手時虧本了。在2008年1月後買房的人中，20個人中有3個人虧本了。
此外，虧本賣房的機率也因為房產所在的城市和區域不同而存在巨大的差距。在如熱油般的悉尼，只有2.4%的房主虧本，而在次發發達地區，尤其是昆州的次發達地區，這一比例可高逾20%，也即5個人中就有1個人虧本了。
總體而言，那些持有澳洲房產僅3-5年的房主最易在轉手時虧本，而持有15年或以上的人則通常可獲得最高的利潤額。
墨爾本僅5.6%的賣家虧本
在墨爾本，虧本房主的比例只有5.6%，而此前一季度的數據為6.7%，一年前的同期為6%。在那些賺了的房主中，38.9%的人至少拿到了比購入價高一倍的賣價。還有16.8%獲得了50%-100%的利潤，15.4%多賣了25%-50%。
在墨爾本，Murrindindi Shire市府是唯一一個所有成交房產都比購入價高的城區。該城區錄得了9.1萬元的房產利潤中值。
Maroondah和Whitehorse的成績也非常地不錯。這兩個市府都只有1.7%的交易未能讓賣家獲得利潤。Maroondah的利潤中值為22.8萬元，Whitehorse則為48萬元。利潤中值最高的是Bayside市府，多達49萬250元。
墨爾本市府的虧本房產比例最高，達17.3%，Melton（11.8%）和Whittlesea（11%）緊隨其後。
CoreLogic RP Data的研究分析員Cameron Kusher稱，墨爾本是全澳表現名列前茅的州府城市，而維州次發達地區的成績也很可圈可點，只有8.1%的轉手房產虧本了。“我們發現，新州和維州次發達地區的房市明顯強於其他次發達地區的澳洲房市，這很可能是由於悉尼和墨爾本的表現都很好，因此周遭的次發達地區也就跟著沾了光。”
持有澳洲房產15年以上的房主最有可能獲得大額的利潤虧本交易最多的地區：
虧本交易最少的地區：
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澳洲財長秘書弗雷澤（John Fraser）認為悉尼房價飆升是低利率及富裕中國投資者造成的，但這些因素也令全球其它城市的地產變得昂貴。
弗雷澤指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地區房價暴漲與倫敦及紐約的情況相似。認為原因包括超寬松貨幣政策及資金流出中國的他說：“這是全球現像。”
弗雷澤稱其並不把澳洲房市列為經濟的高風險，他已跟去年宣布打算對向更有風險市場及投資者提供貸款作出限制的銀行監管部門交談過。他說：“我自信它們采取的措施會有效。”
弗雷澤表示，越來越多人意識到，財政整頓是必須面對的局面，不過，當前澳洲經濟的AAA評級很穩固。被問及澳元價格下跌的影響時，弗雷澤暗示只依賴貨幣貶值來刺激經濟是很愚蠢的。
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多家貸款機構放寬了對借款人的首付金額要求，使之更加容易利用貸款實現澳洲買房夢。
在過去六個月裡，貸款機構提高了客戶的貸款-房價比（LVRs），這意味著借款人需要准備的首付款減少了。
在一些例子中，貸款人把最低首付比重從25%猛削到只剩5%，把貸款-房價比從75%提高到了95%。
這些做法似乎與澳洲銀行監管機構的建議背道而馳，澳洲審慎監管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切堅實房貸市場，以防止風險貸款並打擊對房地產投資者的過度放貸。
金融比價網站Finder.com.au的新數據顯示，包括Homeloans，滙豐銀行（HSBC），loans.com.au，麥覺理銀行（Macquarie Bank），RAMS和西太銀行（Westpac）在內的貸款機構都調整了部份產品的貸款-房價比，放寬了貸款所需的首付款要求。
Finder.com.au發言人哈奇森（Michelle Hutchison）說，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率處於歷史低點的時期貸款，完全就是“災難的配方”。
“借款人在首付很少的情況下貸款可能會很危險。”她說。“利率終將上漲，目前2.25%的現金利率超級低，如果借款人在利率低的時候勉力貸款，那麼等到利率再次升高的時候，他們會發現自己陷入了麻煩。”
根據這個金融比價網站的發現，其數據庫中將近一半房貸，貸款-房價比最高達95%甚或更高。
澳洲銀行家協會（Australian Bankers’ Association）的執行長穆申伯格（Steven Muchenberg）說，很可能是一些貸款機構希望在房貸市場取得更大份額，因此提高了貸款-房價比。
“有一些貸款通常只貸給投資者。”他說。“我們並不是單純地大幅提高貸款-房價比，事實上，絕大多數房主，當然是自住業主，都會利用低利率來償還他們的抵押貸款。”
推薦房源：布里斯班4臥2衛的房產
四大銀行的平均標准浮動利率為5.91%，當2月的最近一次減息生效之後，將降至5.65%。
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過去12個月投資型澳洲房貸價值出現飆升，截至12月底躍升近20%，經濟學家警告這類型房貸在央行意外降息後還將進一步增長。
消費者信心也突然恢復至積極領域，打破籠罩了艾伯特政府12個月的低潮，這一切都歸功於央行將官息降至歷史新低、汽油價格下降和股票回升。
央行2月初以失業率上升和經濟增長缺乏動力為由，將官方利率削減至2.25%。但經濟學家警告，這個決定將導致澳洲本已熱火朝天的房產投資市場變得更加炙手，投資者房貸占總貸款的比例在12月已經擴大至41%。
澳新銀行高級經濟學家坎寧頓（David Cannington）告訴客戶：“投資者借貸一直很充足，今天的數據可能會引起澳洲審慎監管局和澳聯儲（RBA）的興趣，投資者信用增長已經接近‘觸發點’。”
聯邦銀行的執行長納韋弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息決定可能是一個“擦邊球”，讓各家銀行在債務成本處於歷史低位時各自承擔責任。
財長何基（Joe Hockey）2月11日宣布收緊關於外國人在澳持有農用地的法規，從今年3月起將交易額審查起點從2.52億下調至1500萬。工黨立即對此發出抨擊，稱降低審查起點對於潛在投資者將是一場“手續噩夢”，會迫使他們將投資目光轉向別處，而澳洲農業此時正急需資金。
“如果沒有額外的外國投資，很難想像澳洲能擴大生產，增加食品出口並完全挖掘亞洲這個不斷壯大的消費者市場。但工黨支持增加澳洲外國投資機制的透明度。”影子財長鮑文（Chris Bowen）稱。
綠黨領袖米爾納（Christine Milne）表示，外國投資審查委員會的改革是“正確的一步”，但政府需要做更多工作。
何基沒有宣布關於住房市場外國投資的法規，盡管澳人擔心會被外國買家擠出市場。他承認需要加強執法，“才能保證年輕人不會被高價擠走”。
經濟學家稱澳洲房產投資者的借款現在已經是2011年的2倍，12月的貸款金額飆升了7.2%，全年增長了近20%。他們說央行上周的降息以及下一次降息將令租金回報更加吸引這些追逐利益的人。
“投資者每個月都借126億，而自住型業主也只借186億。”聯邦銀行經濟學家沃克曼（Michael Workman）稱。
聯邦銀行2月11日報告其上半年利潤暴漲至46.2億，它作為全國最大借貸商，錄得了強勁的收入增長。但該銀行警告，信心低迷是一個“嚴重的經濟威脅”，它呼吁政府出台“一個清晰的長期計劃”，幫助澳洲在礦業繁榮結束後能夠繼續昌盛。
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因煤礦和鐵礦石資產跌價，帕爾默（Clive Palmer）現在的身家不足6.94億，這個數字是《福布斯澳洲富豪榜》的分水線。不過受商品價格影響的遠不止這位礦業大亨。鐵娘子萊因哈特（Gina Rinehart）的財富減少了75.7億澳元，但她依然是全國首富，淨資產達147.6億，比排在第二名的悉尼開發商崔古柏夫（Harry Triguboff）多了一倍。
福特斯克金屬集團（Fortescue Metals）的創始人Andrew Forrest排名從第5位跌至第10位，淨資產縮水26.5億至63億澳元。福布斯稱全球鋼需求減少對澳洲礦業帶來打擊，尤其是因為中國的需求減弱。“鐵礦石價格下跌以及澳元兌美元彙率下跌6.5%都是影響很多富豪的眾多因素之一。”福布斯稱。
2014年澳洲50大富豪的總資產為1127億澳元，較一年前的1276億要少。但澳洲房市繁榮，尤其是亞洲買家對澳洲房地產表現出的強烈興趣，令地產大亨們增值了不少。例如崔古柏夫的財富就增加了3倍至70億澳元。
Westfield購物中心的富豪盧義（Frank Lowy）是澳洲第三首富，總財富增加了5.04億至63億。
雖然皇冠在中國澳門的賭場令他損失了25億，但賭場大亨小派克（James Packer）依然排在第四位。
持有礦業大企Glencore最大私人股份的格拉森伯格（Ivan Glasenberg）也受商品價格下跌的打擊，但憑借55億的淨資產還能留在第五位。
澳洲十大富豪：
來源：福布斯澳洲
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據澳洲房地產代理人麥克格拉斯（John McGrath）透露，鑒於悉尼房市維持平穩發展，這個澳洲最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團2014年最後兩個月創下了22.9億元的房產銷售記錄。
麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。
黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產市場之一，布裡斯班將承接該地區原有的勢頭領漲房價。麥克格拉斯還預計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴（Toowoomba）房價出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。
“去年，大多數地區資本增值幅度都不足300萬，澳洲北部甚至沒有達到該增幅。澳大利亞房價增幅最大的來自公司的莫士文辦事處（與2013年12月相比增幅達167%，銷售額高達6030萬），這與我們認為高端房市與其他市場相比將一改2014年的疲弱態勢而卓越發展的觀點一致。”他指出。
調查研究公司CoreLogic RP Data發現，去年悉尼房價增長12.4%，墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯的房價漲幅分別為7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12個月中，首府城市房價增幅最高達到11.5%，但到12月底，該數值將降至7.9%。
麥克格拉斯注意到，據澳洲房產監測協會（Australian Property Monitors）數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最後一次大型拍賣會使得該市房產清除率推升至75%。
“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩定發展態勢，但增幅將是之前的一半。”他說道。麥克格拉斯稱，根據今年的發展趨勢，許多精明的買家都因為澳元價格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中國買家繼續保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳洲房市的投資。
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根據一家全球評級機構的預測，澳洲將引領亞太的房市，進入增長幅度逐漸放緩的階段。預計澳大利亞房價的漲幅將在2015年繼續下滑。
雖然澳洲是全球房價最昂貴的地方之一，但根據惠譽國際評級（Fitch Ratings）的一份最新報告，今年的房價漲幅料將只有4%，相比2014年的7%，降幅顯著。
這樣的結果對於澳洲苦苦掙扎的置業者而言想必並不會太出人意料，因為在過去18個月裡暴漲了15%後，澳洲的房價已經接近於澳人負擔能力的上限了。
對於珀斯的潛在置業者而言，這樣的新聞尤其受歡迎。在2015年，當地的房價漲幅將隨著礦業潮的平息而回歸正常趨勢。在悉尼和墨爾本，投資者的入市導致房價漲幅高過其他城市，但是今年它們的漲幅預計也將放緩至3-4%。
不過根據惠譽的預測，雖然數據顯示澳洲的房市正在逐漸地降溫，但房價不僅或將保持在高位，而且可負擔性也有可能進一步惡化。在悉尼和墨爾本，房價的漲幅料將繼續超過收入的漲幅，因此，相比於買房，租房仍是更吸引人的選擇。
由於澳洲房產可負擔性承受著這樣的壓力，因此，澳洲的房屋所有權水平從2000年的70.7%降至2012年的67.5%，而且，由於投資者活動在2014年有所增加，這一下降趨勢料將繼續持續下去。投資者申請的貸款目前在所有的新增貸款中占據50%的比例。
這份報告證實了首置業者的說法，即他們被不差錢的投資者擠出了房市。澳洲統計局（ABS）的數據也顯示，在2014年，首置業者在房市中所占的比例跌至歷史低點11.8%。
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悉尼久負盛名的little Bay （小灣區），是悉尼極其稀缺的臨海地塊。附近的私家海灘和高爾夫球場給人們帶來的是無比愜意和休閒的高品質生活。現在這個地區已被悉尼各大開發商爭奪，今後將建成一個時尚奢華的海邊豪宅區，尤其受到悉尼房產新貴的追捧。目前這裡有一塊帶永久產權的空地正在出售中，擁有悉尼最後一片臨海淨土的絕佳機會就在眼前，未來必將帶來豐厚的收益回報。
絕無僅有的投資機會，坐擁little Bay得天獨厚的地理優勢
這是一塊帶永久產權的空地，面積約1049平方米，擁有約108米長臨街面，提供了一次絕無僅有的澳洲房產投資機會。這裡俯瞰著悉尼最美的海灣、四個高爾夫球場、原生態自然美景以及“雙穆拉宮”（Murra Murra Place）大街旁最大的居住區。如此卓越的位置讓這個地塊在澳洲房市上頗受關注，吸引了大量國內外投資者的熱切關注，抓住機遇就是抓住了未來，相信有眼光的人士定會牢牢把握。
地塊所在的Little Bay位於澳大利亞第一大城市悉尼的著名高尚東區，距離悉尼CBD約15公里，開車只需約20分鐘。Little Bay有著其得天獨厚的地理優勢，離市中心近，坐擁四大國際高爾夫球場，幾分鐘步行即達海灘。一流的環境意味著這裡的發展前景非常值得期待，該地塊也具有極大的升值潛力。
享有盛名的Little Bay，引導者獨特的海濱生活方式，其壯麗的景觀令人讚歎，素來有“世外桃源”的美譽。對於投資者來說，這些獨一無二的優勢勢必將帶來源源不斷的財富。擁有豐富的歷史遺留建築和自然風貌的 Little Bay被認為是澳大利亞最重要、最成功的城市建設地區之一。Little Bay Cove可直通悉尼 CBD，周邊有自然保護區、海灘、高爾夫球場。與之相鄰的是一些悉尼著名的海濱勝地，如 Maroubra, Bronte and Coogee， 在 Little Bay Cove可以乘坐各種公共交通工具從數條主幹道通往當地的購物中心、學校、社區中心。
