独立屋 – Page 7

美國 | 優質社區+優質學區德州凱蒂全新物業帶來意外驚喜

休斯頓附近的凱蒂（Katy）是移居美國的華人非常喜愛的一個城市。這裡位置便利、教育發達、房價適中，是在德州居住生活和置業投資的上佳之地。因此，凱蒂近年來的房產市場十分活躍，湧現出許多高檔社區，其中由Beazer Homes全新推出King Crossing尤為引人注意。

優越位置，坐擁優質學區

King Crossing占地320英畝，是一個規劃完善的高檔社區，總共擁有895幢獨立住宅。King Crossing位置優越，鄰近貫穿凱蒂的東西向10號公路和南北向99號公路。10公路直通休斯頓市中心，車程約30分鐘左右。近期，10號公路拓寬至單向八車道，還新增了雙車道的HOV Lane/Toll Lane，讓凱蒂的居民遠離了上下班堵車的困擾。King Crossing還與凱蒂米爾斯購物中心（Katy Mills Mall）相鄰，該購物中心是德州南部最大的零售中心，也是凱蒂的娛樂購物中心，這裡有物美價廉的商店、特色口味的餐廳、豐富多彩的兒童娛樂設施，還有一家AMC影院，能夠滿足一家老小的需求。

此外，King Crossing坐落在凱蒂獨立學區（Katy Independent School District）之內，該學區是大休斯頓地區最好的學區之一，小學和中學的教育質量普遍較好。深受華人學生青睞的Seven Lakes High School 和Cinco Ranch High School兩所高中尤其表現不俗，名列德州1713高中的前70位。除小學、中學以外，凱蒂同樣擁有大學，休斯頓大學（University of Houston）和休斯頓社區大學（Houston Community College）均設有凱蒂校區。

Pages: 12

澳洲 | 澳洲各城房租季度數據出爐唯有堪培拉上漲

澳洲首府城市房租唯有堪培拉上漲

點擊查看澳洲更多精品房源

墨爾本及悉尼最近房地產銷售市場可能較為火熱，但是其住宅租賃市場並無明顯發展。2016年第三季度，澳洲各首府城市當中，唯有堪培拉房租有所增長。

據Domain報道，2016年第三季度，堪培拉獨立屋房租上漲5澳元至平均每周475澳元，較去年同期增長25澳元。

2016年澳洲首府城市獨立屋平均租金（單位：澳元）

2016澳洲首付城市公寓平均租金（單位：澳元）

悉尼及墨爾本獨立屋房租保持穩定，依然分別保持為平均每周530澳元及每周400澳元。

Domain集團首席經濟學家Andrew Wilson表示，住房租金主要受收入影響，然而目前澳洲工資增長率處於歷史最低水平。此外，住宅租賃市場也不會存在房產買賣市場所享受的低利率刺激。

堪培拉目前擁有澳洲第二低的住宅空置率，僅0.8%，去年同期為1.2%。

Bright Partners地產公司Craig Bright表示，堪培拉可租賃的住宅數量明顯減少，而政府部門的返聘又大大增加了租賃需求。

數年前堪培拉政府部門大力裁員後，租賃市場空缺逐漸由私營公司的需求填補，政府的刺激計劃也有壹定幫助。

雖然堪培拉獨立屋房租有所增長，但是公寓租金或許會有所下降。原因在於在今年前7個月，堪培拉區域公寓開發批準數量居澳洲第二高的位置。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 達爾文房價直跌業主取消出售計劃

賣家Glenn Chadler取消獨立屋出售計劃

點擊查看澳洲更多精品房源

達爾文試圖將物業售出的賣家們正經歷著市場最低迷的時期，房地產成交量低至歷史最低位。部分賣家被迫推出市場，取消出售計劃。

據澳洲廣播公司報道，賣家Glenn Chandler在達爾文北部區域的熱帶、開放風格獨立屋項目已經上市超過1年時間，至今僅有6次買家詢盤。

Chandler稱數年前開始獨立屋建設工作，結果被臺風整個吹垮，又在壹片廢墟中從新建設。

Chandler並沒有聘請地產中介負責物業銷售工作，認為地產中介可能也不會起到太大作用，整個市場相當低迷。

根據澳洲統計局公布的最新數據，今年第二季度，達爾文房地產市場價格下滑2.4%，年度下滑6.5%。

在澳洲各首府城市中，只有達爾文和珀斯房地產價格處於下跌趨勢。

Anne Clifford在達爾文居住超過40年時間，剛剛取消了名下壹套

位於內城區的公寓掛牌出售計劃。她表示這套公寓在過去2年半時間裏，反反復復掛牌計劃出售多次。在過去的3個月裏，沒有壹個買家回應。

3年前，公寓估值為62萬澳元，而現在只剩下55萬澳元。

因此，Clifford打算暫時停止出售計劃，等到市場行情恢復後再賣。

（據澳洲新快網）

加拿大｜和溫哥華房市比賽漲價多倫多獨立屋一月漲40萬

據統計公司SnapStats9月1日公布的一份數據，在BC省政府引入了針對外國人的15%土地轉讓稅之後，大溫哥華四大城區溫哥華，列治文，本拿比和素裏的獨立屋銷售量分別下跌47%-54%。數據已引起業內關注，不過多數專家還認爲僅僅一個月的情況不足以斷言溫哥華房市已經出現了斷崖式的下跌趨勢。

和溫哥華樓市比賽漲價多倫多獨立屋一月漲40萬

早在8月15日，加拿大地産商會(CREA)公布數字顯示，7月份全國的房屋成交量比去年同期下跌了2.9%，這已是5月份以來的第三個月下跌。房屋成交量下降的一個重要原因就是房價過高，已遠超本地居民所能承受的範圍。同時在BC省新稅之後，房屋交易量明顯下跌。

但是在多倫多，獨立屋、半獨立屋的房價卻飛速增漲，BC新稅之前，也就是今年的7月份，多倫多獨立屋的房價相比去年同期已上升21%至95.3萬加元，最近，萬錦市大獨立屋樓盤叫價1個月內激增40多萬元﹐以致有地産從業員認爲﹐這現象反映溫哥華征收新稅效應，令當地賣家預期多了海外買家轉戰多倫多，因而調高標價。

近期重售市場的放盤資料顯示﹐萬錦市共有19個面積較大的獨立屋挂牌，最低的叫價都要158萬元，但低于200萬的爲數並不多﹐只有5個。

一位地産經紀表示﹐158萬多的叫價﹐比7月高出40多萬﹐成爲曆來的新高。

根據這名地産從業員﹐叫價僅在一個月內大幅飙高﹐潛在的理由是賣家預期會有來自中國的華人入市﹐可望賣得較高的價錢。

這樣的指望並非不切實際。自從溫哥華于8月初實施15%的海外買家額外稅款之後﹐經濟師紛紛談及這類買家將焦點轉移至多倫多的可能性。

這些面積較大的獨立屋地塊寬度至少50呎，而室內面積起碼有2500平方尺。一位地産指出，如果9月之內大部分的樓盤都能夠找到買家，基本上證明了溫哥華的政策對多倫多的樓市火上加油。

一位地産說﹕再觀察一個月﹐如果還是如此﹐基本上說明﹐他們來了﹗大陸客從溫哥華來了。

他表示，由于萬錦市受海外華人的歡迎，目前賣家似乎都極具信心。

事實上，上月萬錦及烈治文山的成交價已見大幅上升，而且萬錦市尤其突出，可能是溫哥華新海外買家稅連鎖效應的先兆。

他在微信號多倫多樓花中轉站分析約克區市場時稱，目前看來，中國買家放棄溫哥華，正要轉戰已經熾熱的多倫多市場，但主要著眼于3500平方尺﹑價格200萬元以上的高端獨立屋。

和溫哥華樓市比賽漲價多倫多獨立屋一月漲40萬

萬錦市這類獨立屋70%的售價都在200萬元以上，而且只需放盤10天便可以成交。

相對來說，烈治文山樓盤的叫價比較合理，但市道亦活躍，一反8月份例淡的常態。

據他指出，上月份烈治文山這類大面積獨立屋共有21間轉手，售價超過200萬元的占了11間，另有3間以300萬元以上的價格成交。

值得一提的是，曾經淡下來的搶柯化勢頭再次升溫，超叫價成交的樓盤共有11個，份額55%。

（據加拿大家園報道）

加拿大 | 和溫哥華樓市比賽漲價：多倫多獨立屋一月漲40萬

據統計公司SnapStats9月1日公佈的一份數據，在BC省政府引入了針對外國人的15%土地轉讓稅之後，大溫哥華四大城區溫哥華，列治文，本拿比和素裡的獨立屋銷售量分別下跌47%-54%。數據已引起業內關注，不過多數專家還認為僅僅一個月的情況不足以斷言溫哥華房市已經出現了斷崖式的下跌趨勢。

早在8月15日，加拿大地產商會(CREA)公佈數字顯示，7月份全國的房屋成交量比去年同期下跌了2.9%，這已是5月份以來的第三個月下跌。房屋成交量下降的一個重要原因就是房價過高，已遠超本地居民所能承受的範圍。同時在BC省新稅之後，房屋交易量明顯下跌。

加拿大 | 和溫哥華樓市比賽漲價：多倫多獨立屋一月漲40萬 — 和溫哥華樓市比賽漲價：多倫多獨立屋一月漲40萬

點擊查看加拿大更多精品房源

但是在多倫多，獨立屋、半獨立屋的房價卻飛速增漲，BC新稅之前，也就是今年的7月份，多倫多獨立屋的房價相比去年同期已上升21%至95.3萬加元，最近，萬錦市大獨立屋樓盤叫價1個月內激增40多萬元﹐以致有地產從業員認為﹐這現象反映溫哥華徵收新稅效應，令當地賣家預期多了海外買家轉戰多倫多，因而調高標價。

近期重售市場的放盤資料顯示﹐萬錦市共有19個面積較大的獨立屋掛牌，最低的叫價都要158萬元，但低於200萬的為數並不多﹐只有5個。

一位地產經紀表示﹐158萬多的叫價﹐比7月高出40多萬﹐成為歷來的新高。

根據這名地產從業員﹐叫價僅在一個月內大幅飆高﹐潛在的理由是賣家預期會有來自中國的華人入市﹐可望賣得較高的價錢。

這樣的指望並非不切實際。自從溫哥華於8月初實施15%的海外買家額外稅款之後﹐經濟師紛紛談及這類買家將焦點轉移至多倫多的可能性。這些面積較大的獨立屋地塊寬度至少50呎，而室內面積起碼有2500平方尺。一位地產指出，如果9月之內大部分的樓盤都能夠找到買家，基本上證明了溫哥華的政策對多倫多的樓市火上加油。

一位地產說﹕再觀察一個月﹐如果還是如此﹐基本上說明﹐他們來了﹗大陸客從溫哥華來了。他表示，由於萬錦市受海外華人的歡迎，目前賣家似乎都極具信心。事實上，上月萬錦及烈治文山的成交價已見大幅上升，而且萬錦市尤其突出，可能是溫哥華新海外買家稅連鎖效應的先兆。

他在微信號多倫多樓花中轉站分析約克區市場時稱，目前看來，中國買家放棄溫哥華，正要轉戰已經熾熱的多倫多市場，但主要著眼於3500平方尺﹑價格200萬元以上的高端獨立屋。

萬錦市這類獨立屋70%的售價都在200萬元以上，而且只需放盤10天便可以成交。

相對來說，烈治文山樓盤的叫價比較合理，但市道亦活躍，一反8月份例淡的常態。

據他指出，上月份烈治文山這類大面積獨立屋共有21間轉手，售價超過200萬元的佔了11間，另有3間以300萬元以上的價格成交。

值得一提的是，曾經淡下來的搶柯化勢頭再次升溫，超叫價成交的樓盤共有11個，份額55%。

關於多倫多房價飛漲的原因，可能有一下三點：

1、土地開放條框太多

新屋短缺是多倫多房價高漲的直接原因，市場供不應求，房屋自然稀缺。但是，根據加拿大智囊機構菲沙研究所(Fraser Institute)7月份最新公佈的調查報告顯示，房屋短缺並不是因為缺少土地，而是市政府在土地開放方面條條框框太多，導致房價高漲。

該報告研究了加拿大包括多倫多與溫哥華在內的68個城市房價在五年內的變化趨勢，並對照了每個城市的開發法規，結果表明，房價過高的城市，其開發法規也過於嚴格、手續繁雜。

開發門檻設得太高，開發商投資意願降低，導致房屋供應量下降，從而刺激房價，而多倫多的市政開發法規在全國都算是比較嚴格的，如果市政府能降低開發法規方面的門檻，那麼市場內的住房存量就會有所上升，房價也將趨於平衡。

2、開發商持地待價而沽

一方面是市政府不肯開放土地以供開發，另一方面由於新增土地有限﹐開發商已持有的土地勢必將漲價升值，因此並不急於建房，所以市場房屋短缺，房價一路高漲。

2015年多倫多獨立和半獨立的新屋開建數僅佔總數的27%，而在2009年時﹐這一比例約為40%。

正如加拿大帝國銀行(CIBC)副總經濟師泰爾所說，「如果你擁有可供發展的土地﹐同時你也知道省府的法規、政策將使得土地的稀缺超過現時人們的預計。你會不急於賣出你的土地」。

3、多倫多市長提倡開發閒置用地

為了遏制多倫多房價上漲，市長莊德利(John Tory)提出開發閒置公共用地來建屋，解決房屋供應不求的問題，從而降低房價。

莊德利日前接受BNN採訪時，關於溫哥華市通過加稅抑制高房價的問題，他回應稱，不能簡單地認為通過加稅，便能阻止外國投機者進入房屋市場，就可抑制房價過快上漲。其實這是一個十分複雜的問題，因為它是一個市場。由於多倫多房屋市場供求不平衡，導致了房房價格的不斷上漲。

因此，莊德利表示，市府正在加速推進利用閒置的公共用地來開發房屋項目，但前提是聯邦和安省政府願意將這些閒置土地不做他用而賣給開發商用作住宅開發。

同時，在今年8月份，RE/MAX Hallmark根據多倫多地產局(TREB)報告做出了分析，發現多倫多市內獨立屋在2016年前六個月的均價與去年同一時期相比上漲了10%以上，達到123萬零340元。

報告根據不同的漲勢將多倫多市劃分成幾個區域，其中最火熱的莫過於C13區，也就是在Banbury、Don Mills、Parkwoods-Donalda以及Victoria Village附近的社區。這個區域內的獨立屋均價在今年上半年年同比猛漲了36.4%，均價達到182萬1777元。

RE/MAX經紀Ken McLachlan表示，該區域內許多房子擁有特別大的佔地面積，因此一些開發商來這裡搶購房子，再推倒重建，在這裡再蓋起小型豪宅，賣出高價。因此這裡獨立屋的價格一直在上漲。有些重建後的新屋能賣到將近400萬。

另外，在例如C15區，也就是Hillcrest Village、Bayview Woods—Steeles、Bayview Village、Don Valley Village、Henry Farm以及Pleasant View附近社區，上半年獨立屋均價比去年增長了31.8%，達到164萬9510元，

而在C12區，也就是在Bridle Path、York Mills、St. Andrews—Windfields、Sunnybrooks附近社區，在上半年依舊是多倫多獨立屋均價最高的區域，均價達到341萬2579元，比2015年上半年增長了18.2%。

多倫多獨立屋均價最低的區域位於包括Rexdale、Clairville,、Thistletown-Beaumond Heights以及Smithfield附近社區的W10區，那裡的均價為63萬零542元，但年同比漲幅也達到18.2%。

在W10區以南的W9區是上半年獨立屋漲價最慢的區域，只比去年同一時期增長6.1%，均價為81萬6344元。

關於多倫多房價飛漲的原因，很多人認為外國資金介入減少了房源供應，同時炒高了房價，但加拿大帝國銀行(CIBC)副總經濟師泰爾(Benjiamin Tal)和多倫多房地產協會都認為﹐房價暴漲的根本原因在於土地供應有限，房屋供不應求，從而導致房價過高。

相關資訊：BC省長簡蕙芝：外國人購房稅不會變

（據加拿大家園）

法國房價30年飛漲不止越來越居不易

《費加羅報》刊登了「精打細算消費者協會」（UFC Que Choisir）的一份調研報告。報告揭示，如今購置同樣一套房子，需要比1984年多工作10年。而棍式面包以及食品價總體保持穩定。（法國房價多少錢）？

法國房價飛漲佔個人開支28%

房價飛漲越來越「居不易」

這30年裡房價飛漲。住房成為家庭的最大預算項目，佔了法國人開支的28%。

1984年，在法國購置一幢獨立房屋需5年零1個月的工資，而30年後則需要9年零9個月。巴黎一套76平米單元套房的成本毫不誇張地說狂漲了，2014年比1984年要多工作10年才能買下來：2014年要工作23年半，而1984年只要工作13年零3個月。房價飛漲的主因是房主比例上升，從1984年的51%升至2014年的58%。此外，今天的套房比30年前更寬敞。

一般說來，住房成本上升。2014年交付水費所需的工作時間是1984年的兩倍。住房保險費大幅上升：從1984年10個小時的勞動升至今天的17個小時。

法棍面包＝3分鐘工作價值

人們以為法國棍式面包近幾十年價格飛漲。其實，1984年像2014年一樣，始終相當於3分鐘的工作價值。當然並非所有日常生活用品價都很穩定。報告指出，「30年來，消費開支結構發生了巨大變化，衣、食、行的花費明顯減少，但電信、居住或看病的費用增加。稅捐、貸款和保險產品的開支也增多。」

消協以法國人的工資中位數為參照，仔細研究比較了眾多產品。1984年一張面值100法郎的鈔票相當於今天的15.24歐元。若將近30年的通脹率包括在內，1984年一張100法郎鈔票的購買力相當於今天的27歐元。但為了便於比較，消協採用了購買某個產品所需的勞動時間作為參照指數：1984年的平均淨工時工資為45.2法郎（或6.89歐元），2014年是16.18歐元。或者1984年的年工資為1.2255萬歐元，2014年是 2.6267萬歐元。

食品預算比例下降

與此同時，出現了一些新開支項目，如電話和因特網租訂費。消協觀察站負責人卡雷指出，服務方面的開支近30年大幅增加。娛樂預算增加：從1984年的7%增至今天的11%。反之，食品預算從長期看小幅下降。這一項雖屬第二大開支，但法國人用於食品的花費如今只佔總預算的19%，而1984年是 24%。一根棍式面包的價格雖然相當於3分鐘的勞動，但其它食品價卻在下降。

「新玩意」與球鞋同跌

此外，服裝開支銳減。主因是廉價服裝連鎖店大發展，超市出售的物品涉及到很多領域。以一雙廉價鞋為例，1984年需要兩個小時的勞動，而今只要一個小時。

同理，電器設備產品價也在下降。電視機、電腦、吸塵器、電冰箱的價格都大幅下跌。

汽車開支也在減少。買車的預算減少，因為法國人更換汽車的頻率降低。但汽車零部件的成本更貴，停車費和汽車保險費也更貴。消協稱，總的說來，法國人今天的汽車預算佔總預算的11%，而1984年是13%。

消協指出，30年來上述價格趨勢還會持續，可不會出現近幾十年觀察到的暴跌現象。

瀏覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀

安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅區更是好學區

走在街道上，暖洋洋的陽光沐浴在身上，輕和的春風迎面吹來，兩邊的植物被重新披上綠裝，樹木也漸漸長出新丫。寒冷和大雪過後，終于能和加拿大漫長的冬天說聲再見了，相信大家早已經準備好迫不及待褪去冬天的懶散，進入繁忙的生活狀態，逐步將在冬天不便操作而擱置的各項事宜重新拾起。

加拿大房地産市場常年遵從著人們的這種活動狀態，每年一到春天市場就會開始慢慢活躍。關注房地産市場的人們也開始增多。本期我要介紹位于安大略密市的Lorne Park豪宅區。
Lorne Park社區是Mississauga西南角有名的社區，它是以加拿大前總督——Marquess of Lorne所命名，整個社區歷史悠久，幷且由于得天獨厚的地理位置，早期一度是多倫多富人們休閑度假的場所。時至今日，這裏依舊彌漫著富裕的氣息，很多房産都價值百萬以上。

生活在這裏的富人們不僅要繳納不菲的地稅，有些甚至還承擔起了養護門前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子，這是我再熟悉不過的豪宅街了。每每行駛在這條路上總是情不自禁多看兩眼街道兩旁造型和風格都相當高檔的住宅，它們每間房屋都有自己的特色，行行種種的豪宅總是讓人喚起很多對生活的憧憬。

環境怡人

這個社區最吸引人的莫過于它那種世外桃源的氣息，社區內綠化覆蓋面積很高，Lorne Park社區中的許多豪宅就處在大片綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地，大面積的綠地和貫穿球場的涓涓小溪，讓人更加享受打球的愜意時光。眼看春天已經逼近，氣溫也逐漸上升，約上三五好友或是帶上全家人在社區內著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休閑小憩都是不錯的選擇。更值得一提的是這裏離安大略湖非常近，愛好游船的人們可以從這裏出發，享受水面上馳騁的感覺。

總之，居住在這個社區將永遠都能感受到自然的味道，幷且切身感受到身處恬靜社區的安逸感。

交通便捷生活設施齊全

社區內的生活配套設施完善，離高中不遠處就是社區活動中心，社區內還有Lorne Park圖書館、游泳池、滑冰場可供居民享用。Loblaws，Metro等超市也是采購生活所需的好去處。同時社區內出行也很便捷，CN Railway（加拿大國家鐵路）貫穿整個區域，QEW高速公路大大縮短了前往多倫多市區的時間。

教育機構齊全 學區房集聚地

就學“聖地”之一

學校方面這裏也同樣出衆，Lorne Park Secondary School是這個區最有盛名的高中，也是住在Mississauga的父母們最夢想孩子能够就學的“聖地”之一，學校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前，今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。還有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School這幾所中小學校，幷且向北幾分鐘車程就能到達多倫多大學Mississauga分校。

學區房聚集地

另外，由于這裏處在Lorne Park Secondary School校區，距離多倫多大學等好學校非常近，很多家長選擇在這裏購置房産能够方便孩子得到良好教育。

社區優秀

發展成熟

獨立屋爲主，出租或半獨立屋非常罕見

70%房屋建造年限在25~60之間

人口結構清晰

這片區域內的人口組成單純、樸實。其中62%以上由已婚家庭構成，單身的人口占30%左右。年齡分布平均，45~54歲的中年人比例最大爲19.15%，65歲以上的老人比例小于15%，居民年齡整體比較年輕。

高收入人群

正因爲這裏的青少年人口較高超過20%，社區居民的普遍學歷也相當高，半數以上的人擁有大學及大學以上文憑。良好的受教育程度使得這類白領的比例比整個Mississauga高出約13%，因此這裏的居民收入狀况也非常可觀，家庭年收入達到$16.2萬上下，比Mississauga平均水平高出近一倍。

優秀的居民也是整個社區安全的保障，同時買家也可以預估住在這裏後，將來鄰里相處也會很融洽。

如果你也正想在春天來臨之際爲自己的“小家”奔波一番，不如多關注一下Lorne Park這個在Mississauga歷史悠久又出色的社區。這裏人杰地靈是一個不可多得的居住地，或許在這裏可以找到自己心儀的新家。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。