Tag: 美国房产

过去七年来联准会始终维持利率趋近于零水准，也让美国住宅市场始终处于长期缓慢复苏进程。随着联准会极可能在今年底或明年初首度升息，上述情况势必有所改变。

与多数市场人士相同，Zillow 首席经济学家 Svenja Gudell 指出，联准会倾向不引起系统震荡，因此利率短期内不会大幅调高，而会逐步调升。但根据Zillow资料显示，自去年 11 月以来房屋价值创下最快增速，年增率达 4.3%。

点击查看美国更多精品房源

对此，有人认为背后原因可能受超宽松货币政策即将结束影响，Gudell 分析：“我们看到房屋价值仍以非常强劲的速度在成长，现在的问题在于库存低，这才是真正导致住房价值推高的主要动力”。

就算下个月联准会不升息，他分析当前房市仍处于卖方市场，尤其如丹佛、达拉斯、西雅图与旧金山湾区等特别热门的地区，“许多首购族会落脚于此处，就是着眼于当地有较多工作机会，但要买起房来也更加不易。”

近期 Zillow 房屋价值指数发现，丹佛与达拉斯房屋价值较过去一年飙升至少 16%，旧金山成长 15%、西雅图也较去年同期飙涨 13%。以美国平均房价 18.08 万美元来看，旧金山的平均房价却高达 76.46 万美元，足足为全国水准的四倍，因此若利率真的调升，首先将是沿海市场受到影响，例如旧金山与西雅图，主要为利率调升导致购买力减少所致。

但他仍建议若此时能买的起房就该出手，无须以租代买。因为当前这些地方出租率相当高，把钱拿去付贷款还是比租房子来的实惠。

《WORLD PROPERTY JOURNAL》报导，美国房地产经纪人协会最新报告显示，今年第三季约有 87% 的大城市房价上涨，当中更有 21 个地区涨幅高达两位数。

该协会首席经济学家 Lawrence Yun 指出，这是过去十年来最好的一季。“许多大都会地区买房需求如此踊跃，主要是受利率低和地区经济改善所致”尽管部分城市房价增速仍然不太健康，但好消息在尽管销售步伐强劲，但房价上涨速度有所减缓。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）

美国周二(11月17日)全美住房建筑商协会(NAHB)数据显示，美国11月NAHB房屋市场指数较上月下跌，10月触及2005年10月来最高。但在个别房屋上，美国房地产市场并没有表现出数据上那么火热的局面。

美国已故的投行大佬、亿万富翁Bruce Wasserstein位于加州的豪宅周二以1400万美元的价格被售出。而该栋豪宅此前的报价是2000万美元，并曾经在7月降价至1690万美元。

Bruce Wasserstein在2009年去世，其家属一直希望将这位亿万富翁生前的豪宅售出。但实际上这座占地12.5英亩的豪宅并没有被Bruce Wasserstein经常使用，这座豪宅建于2003年，拥有8个卧室，房屋占地1300平方米，有一个网球场和一个遥望大海的游泳池。但到目前为止很多设施仍然非常新。

豪宅的新主人是加州护发产品企业创始人Dean Christal及夫人。Dean Christal表示，他和他的家庭已经搬入这间新居。他们打算将此地当做主要的居所。Dean Christal表示，“我计划在这个家里安享晚年，我绝对不会考虑搬出去了。”

美国豪宅市场近期乱象丛生，一方面洛杉矶地区有三座豪宅叫价超过1亿美元，同时尚有一座豪宅预期叫价5亿美元，而另一方面，豪宅的销量并不理想，很多近期转手的千万级别豪宅均出现大幅折价，另有很多豪宅无人问津。NBA退役球星、NBA夏洛特黄蜂队老板迈克尔乔丹在芝加哥标志性的23号豪宅已经挂牌销售多年，上个月又再次降价出售，但至今仍然无人出价。

美国最近以来的房价一直处于较为稳定的态势，其中以纽约房价走势最为稳定。许多纽约的“住客”仍在翘首以盼。由知名网站Zillow的数据显示，截至今年9月，纽约市区房价中位数已涨到$58.74万，这也就意味着，如果您的预算为$50万，想买到总价低于$50万的房子是有困难的。

未来房价会如何发展呢？难道$50万的预算就只能放弃纽约房产市场这块“蛋糕”了吗？
其实也不尽然，有2条出路可供选择：

1.“贷款”，首付金额小，将钱分散投资，更安心。但是

2.“早买”，抢在房价大幅上涨之前，更省钱。

在做决定之前，居外先来带大家看一下纽约最近房价的发展形势。

纽约房价高是众所周知的，那为什么还说它门槛低？上图为第一太平戴维斯在该报告中展示的2006-2015年全美住宅市场行情趋势，图中显示旧金山房价（灰线）的房价近两年走势扶摇直上，而纽约房价（蓝线）则是稳步上升，直到2015年1月，投资者对二者的“入市资金”已有很大差距。

同时，纽约房价（蓝线）略低于美国房价（紫线），说明增值空间还是挺大的，足以令预算足够的投资者对其抱有希望。所以在美国纽约置业仍是首选。

数据显示，2013至2014年间，纽约州有19个郡人口出现增长，而其中纽约市内的3个郡位列全美人口增长最多的50个郡之中：布鲁克林增加逾19000人，皇后区逾17000人，布朗士近11000人。曼哈顿的人口增长数紧随其后。

人口的增加，提升了刚需，必定会进一步刺激房价自然上涨。由Zillow显示，过去一年纽约市房价上涨了8%，未来预测虽有放缓，但仍然能达到3.5%左右。也就是说，$100万的房子首付$40万，年增值可达$3.5万左右。

如果房产增值是因投机炒作所致而非刚需推动。投机资本往往会加剧价格的波动，增加市场泡沫产生的风险。

然而纽约市房价的上涨是因人口及刚需的不断增加促使了地区房价的“自然上涨”的结果。人口增涨对纽约房产市场的推动作用，要远超过投资客对其施加的“拉动力”，所以基本不存在“泡沫”。

想要了解更多纽约买房攻略吗？

随着美元的升值，越来越多中国人把投资目光指向美国，美国房地产市场已经成为中国最火热的投资目标之一。

11月14日，由中国房地产业协会主办，亨瑞集团执行主办的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京召开。此次论坛以“开拓海外商机，实现财富增值”为主题，旨在为中国企业和投资者“走出去”寻找新机遇、探索新思路。亨瑞集团董事会主席邹亨瑞接受搜狐财经专访时表示，当前人民币贬值美元升值的趋势下，海外投资，买房还是首选。就美国市场而言，自2008年金融危机以后，美国的房价平均降幅达35%左右，尽管过去三年房价上涨较快，但美元在继续升值，美国经济复苏呈现慢牛态势，房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。

美国房价仍有上涨空间

美国房价近年来上涨快速，相关数据显示，相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 显示的20个大城市房价指数攀升5.1%。据全美房产经纪人协会统计，从2014年第二季到2015年第二季为止，中国投资客已在美国买下总成交额高达286亿元的房产，不论在房屋数量及总金额方面，都创历史新高。

现在投资美国房地产，还是好时机吗？ 邹亨瑞对搜狐财经表示，2008年金融危机时，美国的房价大幅下降，平均降幅达35%左右，有些地方下降更多。过去三年房价上涨较快，但美元持续升值，美国经济复苏强劲，呈现慢牛态势，这种情况下房价会随着经济增长而走高，未来房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。他同时建议，投资海外可以分散投资，房地产、债券基金等都是不错的投资方式。

邹亨瑞透露，就国人美国投资买房具体来看，当前有两种投资模式，2/3的中国投资客都是现金全款买房，另外还有1/3是贷款买房。他表示，在美国贷款买房比较划算，有的投资客通过银行贷款，能贷到总金额70%。如果个人去美国投资买房，他建议多用贷款方式。“美国是一个信用国家，多用贷款，会带来较好的信用记录” ，邹亨瑞说。

地产企业“出海”正成为趋势

海外置业热潮持续升温，也带动了更多房地产企业纷纷“出海”。据仲量联行发布的最新统计数据显示，2015年截至目前，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元，并预计2015年全年中国的海外房地产直接投资额将达到约200亿美元。

万通集团主席董事长冯仑在本次论坛上预测称，海外房地产投资将成为企业重要的资产配置方向之一，也是中国民间财务、财产安全配置的一个重要渠道，海外投资热潮为房地产企业拓展海外市场送来了“黄金十年”。

华本荣誉理事长、原首创集团董事长刘晓光在论坛上表示，地产企业“出海”热潮一是大势所趋，另外也是国内房地产投资已经产能过剩下的选择。

邹亨瑞对此分析认为，对于房企来说，“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，同时可以获得相较于国内更高的收益率，而这也是房企扎堆“出海”的重要原因之一。“现在国内房地产市场已进入”白银时代”，以前投资回报超过20%，现在还不到10%。而很多投资美国地产的企业，今年尤其是去年、前年，投资回报率超了10%，有的甚至达到20%，比国内要高。

在具体海外经营过程中，邹亨瑞建议，无论是国内还是国外房地产的开发，其核心点和盈利点都是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。以中国房企赴美开发项目为例，不少企业因为缺少美国式的管理模式与经验，缺乏美国政策法规的知识和背景，造成各种水土不服的问题。在这种情况下，他们需要借助具备美国本土经验的专业机构，协助解决出海融资等方面难题。

亨瑞集团副总裁周华表示，国内房企可以通过业态上、投资地域等方面进行考量。“目前美国仍是房企首选的投资国家。2014年—2015年上半年，美国交易量占比超过了总的海外交易量的25%以上。”

在14日举行的第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛上，亨瑞集团与中国电建集团、中房集团，以及美国第二大房产开发商Stockbride集团，正式签署了涵盖技术支持、融资、设计施工、预售等全方位的战略合作协议，将联合开发美国数个大城市的成片区域，包含美国旧金山金银岛整岛开发，波士顿海港城片区区域开发等，投资总额高达上百亿美元。

本届论坛除为企业、个人海外投资提供新思路外，还设置了项目展示、合作洽谈等环节。其中，共有超50亿美元低成本资金寻求海外项目，上百个国内外优质投资项目及产品现场展示，上千人次高净值人士参会寻求海外投资商机。

美国房地产经纪人协会（NAR）最新报告显示，美国87%的大城市第三季度房价上涨，其中21个地区涨幅超过10%。在全国范围内，房价上涨的速度更趋于健康水平。

查看更多美国精品房源

根据NAR在全美178个被调查的大城市中，有154个城市的独立房中间价比一年前更高，其中有21个地区同比涨幅超过10%。相较而言，今年第二季度有93%的大城市房价上涨，有34个地区涨幅超过10%。

目前市场普遍认为，房价上涨是因为就业增加，借贷成本低和上市房屋的数量不足所致。美国房地产经纪人协会上月报告说，9月份的成屋成交量反弹至2007年2月以来的第二高。该协会的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在一份声明中说：“由于房屋贷款利率低和地方经济的改善，许多大城市的买房加速。虽然有些城市房价上涨速度仍然不太健康，但好消息是虽然成交量更大，但房价上涨速度有所减缓。”

全美第三季度涨幅最大城市的前四名都在佛罗里达州，其中坦帕市（Tampa）比一年前上涨了20.7%，居全美之冠。马里兰州坎伯兰市（Cumberland）的房价跌幅最大，达11.6%。

全美第三季度独立房的中间价是229,000美元，比一年前上涨了5.5%。而第二季度的中间价比一年前上涨了8.2%。

为稳定房市，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）周二（11月10日）宣布将在南佛州推出两千多个法拍屋供南佛州的房屋组织购买。这些房屋将被装修或者改造，然后低价卖给当地社区需要住房的居民。

2008年房市崩溃后，近几年开始出现明显复苏势头。为稳定房市，联邦住房金融局于2014年12月份在底特律和芝加哥地区率先推出社区稳定计划（Neighborhood Stabilization Initiative），目前已经在全美17个都市区展开。今年12月1日将首次在佛州实施。

联邦住房金融局监管的房地美和房利美这两家房贷公司所拥有的2000多个法拍屋将于12月1日面向棕榈滩郡、布劳沃德郡、和迈阿密－戴德郡的房屋组织或机构推出，价格在17.5万美元以下，愿意购买的机构可以在12月1日开始提出购买意向。在购买了这些法拍屋后，需要先把房子装修好，再卖给低收入的家庭。这对第一次购房但是资金不是很充裕的家庭来说是一个拥有自己住房的好机会。如果房屋组织不能全部买完这些法拍屋，剩余的会向公众开放拍买。

联邦住房金融局表示，这样做的原因是想让当地的民众能够购买这些降价后的住房，因为社区的民众和那些房屋机构都乐于见到当地社区的房市稳定。南佛州可以购买这些法拍屋的组织机构包括位于劳德代尔堡的南佛州社区住房服务机构（Neighborhood Housing Services of South Florida）和位于西棕榈滩的社区复苏机构（Neighborhood Renaissance）。这些组织表示过去他们一直致力于购买一些低价的法拍屋，但资金方面与房地产投资商竞争。这些房地产投资商主要是为了盈利，而这些房屋机构的目的是为了社区的稳定和复苏。

关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。

（互联网资讯综合整理）