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過去七年來聯准會始終維持利率趨近於零水準，也讓美國住宅市場始終處於長期緩慢復甦進程。隨著聯准會極可能在今年底或明年初首度升息，上述情況勢必有所改變。

與多數市場人士相同，Zillow 首席經濟學家 Svenja Gudell 指出，聯准會傾向不引起系統震盪，因此利率短期內不會大幅調高，而會逐步調升。但根據Zillow資料顯示，自去年 11 月以來房屋價值創下最快增速，年增率達 4.3%。

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對此，有人認為背後原因可能受超寬鬆貨幣政策即將結束影響，Gudell 分析：「我們看到房屋價值仍以非常強勁的速度在成長，現在的問題在於庫存低，這才是真正導致住房價值推高的主要動力」。

就算下個月聯准會不升息，他分析當前房市仍處於賣方市場，尤其如丹佛、達拉斯、西雅圖與舊金山灣區等特別熱門的地區，「許多首購族會落腳於此處，就是著眼於當地有較多工作機會，但要買起房來也更加不易。」

近期 Zillow 房屋價值指數發現，丹佛與達拉斯房屋價值較過去一年飆升至少 16%，舊金山成長 15%、西雅圖也較去年同期飆漲 13%。以美國平均房價 18.08 萬美元來看，舊金山的平均房價卻高達 76.46 萬美元，足足為全國水準的四倍，因此若利率真的調升，首先將是沿海市場受到影響，例如舊金山與西雅圖，主要為利率調升導致購買力減少所致。

但他仍建議若此時能買的起房就該出手，無須以租代買。因為當前這些地方出租率相當高，把錢拿去付貸款還是比租房子來的實惠。

《WORLD PROPERTY JOURNAL》報導，美國房地產經紀人協會最新報告顯示，今年第三季約有 87% 的大城市房價上漲，當中更有 21 個地區漲幅高達兩位數。

該協會首席經濟學家 Lawrence Yun 指出，這是過去十年來最好的一季。「許多大都會地區買房需求如此踴躍，主要是受利率低和地區經濟改善所致」儘管部分城市房價增速仍然不太健康，但好消息在儘管銷售步伐強勁，但房價上漲速度有所減緩。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國週二(11月17日)全美住房建築商協會(NAHB)數據顯示，美國11月NAHB房屋市場指數較上月下跌，10月觸及2005年10月來最高。但在個別房屋上，美國房地產市場並沒有表現出數據上那麼火熱的局面。

美國已故的投行大佬、億萬富翁Bruce Wasserstein位於加州的豪宅週二以1400萬美元的價格被售出。而該棟豪宅此前的報價是2000萬美元，並曾經在7月降價至1690萬美元。

Bruce Wasserstein在2009年去世，其家屬一直希望將這位億萬富翁生前的豪宅售出。但實際上這座佔地12.5英畝的豪宅並沒有被Bruce Wasserstein經常使用，這座豪宅建於2003年，擁有8個臥室，房屋佔地1300平方米，有一個網球場和一個遙望大海的游泳池。但到目前為止很多設施仍然非常新。

豪宅的新主人是加州護髮產品企業創始人Dean Christal及夫人。Dean Christal表示，他和他的家庭已經搬入這間新居。他們打算將此地當做主要的居所。Dean Christal表示，「我計劃在這個家裡安享晚年，我絕對不會考慮搬出去了。」

美國豪宅市場近期亂象叢生，一方面洛杉磯地區有三座豪宅叫價超過1億美元，同時尚有一座豪宅預期叫價5億美元，而另一方面，豪宅的銷量並不理想，很多近期轉手的千萬級別豪宅均出現大幅折價，另有很多豪宅無人問津。NBA退役球星、NBA夏洛特黃蜂隊老闆邁克爾喬丹在芝加哥標誌性的23號豪宅已經掛牌銷售多年，上個月又再次降價出售，但至今仍然無人出價。

美國最近以來的房價一直處於較為穩定的態勢，其中以紐約房價走勢最為穩定。許多紐約的「住客」仍在翹首以盼。由知名網站Zillow的數據顯示，截至今年9月，紐約市區房價中位數已漲到$58.74萬，這也就意味著，如果您的預算為$50萬，想買到總價低於$50萬的房子是有困難的。

未來房價會如何發展呢？難道$50萬的預算就只能放棄紐約房產市場這塊「蛋糕」了嗎？
其實也不盡然，有2條出路可供選擇：

1.「貸款」，首付金額小，將錢分散投資，更安心。但是

2.「早買」，搶在房價大幅上漲之前，更省錢。

在做決定之前，居外先來帶大家看一下紐約最近房價的發展形勢。

紐約房價高是眾所周知的，那為什麼還說它門檻低？上圖為第一太平戴維斯在該報告中展示的2006-2015年全美住宅市場行情趨勢，圖中顯示舊金山房價（灰線）的房價近兩年走勢扶搖直上，而紐約房價（藍線）則是穩步上升，直到2015年1月，投資者對二者的「入市資金」已有很大差距。

同時，紐約房價（藍線）略低於美國房價（紫線），說明增值空間還是挺大的，足以令預算足夠的投資者對其抱有希望。所以在美國紐約置業仍是首選。

數據顯示，2013至2014年間，紐約州有19個郡人口出現增長，而其中紐約市內的3個郡位列全美人口增長最多的50個郡之中：布魯克林增加逾19000人，皇后區逾17000人，布朗士近11000人。曼哈頓的人口增長數緊隨其後。

人口的增加，提升了剛需，必定會進一步刺激房價自然上漲。由Zillow顯示，過去一年紐約市房價上漲了8%，未來預測雖有放緩，但仍然能達到3.5%左右。也就是說，$100萬的房子首付$40萬，年增值可達$3.5萬左右。

如果房產增值是因投機炒作所致而非剛需推動。投機資本往往會加劇價格的波動，增加市場泡沫產生的風險。

然而紐約市房價的上漲是因人口及剛需的不斷增加促使了地區房價的「自然上漲」的結果。人口增漲對紐約房產市場的推動作用，要遠超過投資客對其施加的「拉動力」，所以基本不存在「泡沫」。

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隨著美元的升值，越來越多中國人把投資目光指向美國，美國房地產市場已經成為中國最火熱的投資目標之一。

11月14日，由中國房地產業協會主辦，亨瑞集團執行主辦的「第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇」在北京召開。此次論壇以「開拓海外商機，實現財富增值」為主題，旨在為中國企業和投資者「走出去」尋找新機遇、探索新思路。亨瑞集團董事會主席鄒亨瑞接受搜狐財經專訪時表示，當前人民幣貶值美元升值的趨勢下，海外投資，買房還是首選。就美國市場而言，自2008年金融危機以後，美國的房價平均降幅達35%左右，儘管過去三年房價上漲較快，但美元在繼續升值，美國經濟復甦呈現慢牛態勢，房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。

美國房價仍有上漲空間

美國房價近年來上漲快速，相關數據顯示，相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12個月內，標普/Case-Shiller 顯示的20個大城市房價指數攀升5.1%。據全美房產經紀人協會統計，從2014年第二季到2015年第二季為止，中國投資客已在美國買下總成交額高達286億元的房產，不論在房屋數量及總金額方面，都創歷史新高。

現在投資美國房地產，還是好時機嗎？ 鄒亨瑞對搜狐財經表示，2008年金融危機時，美國的房價大幅下降，平均降幅達35%左右，有些地方下降更多。過去三年房價上漲較快，但美元持續升值，美國經濟復甦強勁，呈現慢牛態勢，這種情況下房價會隨著經濟增長而走高，未來房價漲幅可能放緩，卻仍然有上漲空間，現在投資美國房地產是不錯的選擇。他同時建議，投資海外可以分散投資，房地產、債券基金等都是不錯的投資方式。

鄒亨瑞透露，就國人美國投資買房具體來看，當前有兩種投資模式，2/3的中國投資客都是現金全款買房，另外還有1/3是貸款買房。他表示，在美國貸款買房比較划算，有的投資客通過銀行貸款，能貸到總金額70%。如果個人去美國投資買房，他建議多用貸款方式。「美國是一個信用國家，多用貸款，會帶來較好的信用記錄」 ，鄒亨瑞說。

地產企業「出海」正成為趨勢

海外置業熱潮持續升溫，也帶動了更多房地產企業紛紛「出海」。據仲量聯行發佈的最新統計數據顯示，2015年截至目前，中國的海外房地產投資同比激增50%，達到156億美元，並預計2015年全年中國的海外房地產直接投資額將達到約200億美元。

萬通集團主席董事長馮侖在本次論壇上預測稱，海外房地產投資將成為企業重要的資產配置方向之一，也是中國民間財務、財產安全配置的一個重要渠道，海外投資熱潮為房地產企業拓展海外市場送來了「黃金十年」。

華本榮譽理事長、原首創集團董事長劉曉光在論壇上表示，地產企業「出海」熱潮一是大勢所趨，另外也是國內房地產投資已經產能過剩下的選擇。

鄒亨瑞對此分析認為，對於房企來說，「走出去」不僅是分散投資風險的一種選擇，同時可以獲得相較於國內更高的收益率，而這也是房企扎堆「出海」的重要原因之一。「現在國內房地產市場已進入”白銀時代”，以前投資回報超過20%，現在還不到10%。而很多投資美國地產的企業，今年尤其是去年、前年，投資回報率超了10%，有的甚至達到20%，比國內要高。

在具體海外經營過程中，鄒亨瑞建議，無論是國內還是國外房地產的開發，其核心點和盈利點都是如何利用金融槓桿，從而獲得相對低成本的融資。以中國房企赴美開發項目為例，不少企業因為缺少美國式的管理模式與經驗，缺乏美國政策法規的知識和背景，造成各種水土不服的問題。在這種情況下，他們需要借助具備美國本土經驗的專業機構，協助解決出海融資等方面難題。

亨瑞集團副總裁周華表示，國內房企可以通過業態上、投資地域等方面進行考量。「目前美國仍是房企首選的投資國家。2014年—2015年上半年，美國交易量佔比超過了總的海外交易量的25%以上。」

在14日舉行的第二屆地產全球化暨海外投資高峰論壇上，亨瑞集團與中國電建集團、中房集團，以及美國第二大房產開發商Stockbride集團，正式簽署了涵蓋技術支持、融資、設計施工、預售等全方位的戰略合作協議，將聯合開發美國數個大城市的成片區域，包含美國舊金山金銀島整島開發，波士頓海港城片區區域開發等，投資總額高達上百億美元。

本屆論壇除為企業、個人海外投資提供新思路外，還設置了項目展示、合作洽談等環節。其中，共有超50億美元低成本資金尋求海外項目，上百個國內外優質投資項目及產品現場展示，上千人次高淨值人士參會尋求海外投資商機。

美國房地產經紀人協會（NAR）最新報告顯示，美國87%的大城市第三季度房價上漲，其中21個地區漲幅超過10%。在全國範圍內，房價上漲的速度更趨於健康水平。

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根據NAR在全美178個被調查的大城市中，有154個城市的獨立房中間價比一年前更高，其中有21個地區同比漲幅超過10%。相較而言，今年第二季度有93%的大城市房價上漲，有34個地區漲幅超過10%。

目前市場普遍認為，房價上漲是因為就業增加，借貸成本低和上市房屋的數量不足所致。美國房地產經紀人協會上月報告說，9月份的成屋成交量反彈至2007年2月以來的第二高。該協會的首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）在一份聲明中說：「由於房屋貸款利率低和地方經濟的改善，許多大城市的買房加速。雖然有些城市房價上漲速度仍然不太健康，但好消息是雖然成交量更大，但房價上漲速度有所減緩。」

全美第三季度漲幅最大城市的前四名都在佛羅里達州，其中坦帕市（Tampa）比一年前上漲了20.7%，居全美之冠。馬里蘭州坎伯蘭市（Cumberland）的房價跌幅最大，達11.6%。

全美第三季度獨立房的中間價是229,000美元，比一年前上漲了5.5%。而第二季度的中間價比一年前上漲了8.2%。

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為穩定房市，聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）週二（11月10日）宣佈將在南佛州推出兩千多個法拍屋供南佛州的房屋組織購買。這些房屋將被裝修或者改造，然後低價賣給當地社區需要住房的居民。

2008年房市崩潰後，近幾年開始出現明顯復甦勢頭。為穩定房市，聯邦住房金融局於2014年12月份在底特律和芝加哥地區率先推出社區穩定計劃（Neighborhood Stabilization Initiative），目前已經在全美17個都市區展開。今年12月1日將首次在佛州實施。

聯邦住房金融局監管的房地美和房利美這兩家房貸公司所擁有的2000多個法拍屋將於12月1日面向棕櫚灘郡、布勞沃德郡、和邁阿密－戴德郡的房屋組織或機構推出，價格在17.5萬美元以下，願意購買的機構可以在12月1日開始提出購買意向。在購買了這些法拍屋後，需要先把房子裝修好，再賣給低收入的家庭。這對第一次購房但是資金不是很充裕的家庭來說是一個擁有自己住房的好機會。如果房屋組織不能全部買完這些法拍屋，剩餘的會向公眾開放拍買。

聯邦住房金融局表示，這樣做的原因是想讓當地的民眾能夠購買這些降價後的住房，因為社區的民眾和那些房屋機構都樂於見到當地社區的房市穩定。南佛州可以購買這些法拍屋的組織機構包括位於勞德代爾堡的南佛州社區住房服務機構（Neighborhood Housing Services of South Florida）和位於西棕櫚灘的社區復甦機構（Neighborhood Renaissance）。這些組織表示過去他們一直致力於購買一些低價的法拍屋，但資金方面與房地產投資商競爭。這些房地產投資商主要是為了盈利，而這些房屋機構的目的是為了社區的穩定和復甦。

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