2015年下半年美国多户住宅买家“发围”有赖外国资本源

为寻找更有吸引力的收益率,外国投资者将在2015年下半年将促成更多的美国多户住宅交易,可能让交易量推至高点。业主和开发商均认为,最大的外资股权将来自中国。

2015年下半年美国多户住宅买家“发围”有赖外国资本源

根据世邦魏理仕(CBRE)全球投资者意向调查,53%的全球房地产投资者计划今年增加投资总量,其中38%计划在海外投资。

全球资本来源地前十名的美国城市包括纽约、达拉斯和西雅图。其他引人注目的国外投资目的地应该还包括旧金山、洛杉矶、华盛顿特区和芝加哥。

大型业主和开发商均认为,最大的股权资本将来自中国,因为投资者担心中国房产泡沫风险,并将美国视为长线的资金避风港。除了中国以外,其他开发和收购的资本会来自日本、加拿大、欧洲和中东国家,如沙特阿拉伯和以色列。在南佛罗里达州,南美投资者也相当活跃。

外国投资者将更愿意与国家开发商、房地产投资信托(REITs),或是购买超过5亿美元资产的买家合作。

大多数国际投资者将目标锁定在关口市场进行发展型投资;然而,一些投资者还将考虑通过初级市场和二级市场收购。

资产管理公司里兹美银集团(Ritz Banc Group)最近代表开发商林肯地产集团(Lincoln Property Group),收购了位于弗吉尼亚州列治文一套多户房产,共有 296户。这次购买的有限合伙人是一个总部在沙特的“家族办公室”(指的是为富裕家族管理财富的私人机构)。

日本公司大和房建(Daiwa House)是林肯地产集团这类的公司外资来源之一。这家日本公司最近与开发商合作,据说正在与荷兰合作伙伴(Holland Partners)合作。

活跃买家肯尼迪威尔逊集团(Kennedy Wilson)在日本有业务,也很可能运用日本资本。肯尼迪威尔逊集团近日宣布将出售其位于日本的50套多户住宅,资产价值近4.75亿美元,而肯尼迪威尔逊集团获得净收益达1亿美元。

其他重要买家,如沃特顿联合公司(Waterton Associates)和投资公司TruAmerica Multifamily,将利用外资进一步扩展。沃特顿侧重于从中东地区获得资本来源。

加汉拿拥有多重优势的优质购物中心:带来超乎预想的投资回报

加汉拿(Gahanna)是俄亥俄州哥伦布市的一处近郊,当地的克拉克礼堂康芒斯购物中心(Commons at Clark Hall)正在出售,为您带来难得的投资机会。这座新购物中心面积为22796平方英尺(约2117.8平方米),位于加汉拿(Gahanna)市,距哥伦布市中心仅数分钟路程。优越的位置、繁忙的人流、稳定的租户,都是该购物中心的独特优势!

位置优越的购物中心、满足当地居民生活购物所需

克拉克礼堂康芒斯购物中心拥有良好地段,距离哥伦布市中心非常近。哥伦布市是美国俄亥俄州政府所在地,位于俄州的中心地带,也是该州最大的城市。哥伦布市在美国位置居中,交通便利,许多公司企业都把它选作市场开拓、销售集散和物资囤置的中心。另外,哥伦布市也是美国航空、高速公路、铁路交通枢纽。

克拉克礼堂康芒斯购物中心是一个地段良好、人流密集,且拥有稳定租户的优质商业物业。能够抢占这一投资先机,将为您带来稳定收入回报,商场的升值潜力更加会令财富翻倍指日可待。这里入驻的商业租户品类繁多:包括Panera Bread面包房、Chipotle、AT&T、Supercuts、Menchie冷冻酸奶、Smashburger、Rusty Bucket和Gahanna Vision Center(加汉拿视觉中心)。这些租户都颇受附近居民欢迎,生意兴隆,业务发展很好。

本物业97%的面积已经租出,而购物中心65%的可出租总面积已带有10年期租约。拥有这一购物中心,不用费心费力去全面开拓新客户,而可以立即享有稳定收入。所有租户分摊其各自应摊份额的税收、保险和公共区域的费用。

加汉拿拥有多重优势的优质购物中心:带来超乎预想的投资回报
本交易将享受到高额折旧(不分摊至土地上)利益和避税好处
加汉拿拥有多重优势的优质购物中心:带来超乎预想的投资回报
优越的位置、繁忙的人流、稳定的租户,都是该购物中心的独特优势
加汉拿拥有多重优势的优质购物中心:带来超乎预想的投资回报
这座新购物中心面积为22796平方英尺(约2117.8平方米),位于加汉拿(Gahanna)市,距哥伦布市中心仅数分钟路程
加汉拿拥有多重优势的优质购物中心:带来超乎预想的投资回报
购物中心65%区域的租约是10期租约

到纽约度假 四个假期都不够!

作为国际大都市,纽约给人的印象似乎总是车水马龙、灯火辉煌。其实,真正的纽约是一个风情万种的“多面娇娃”:蔚蓝的海洋、茂密的丛林、悠闲的小镇、充满欢乐的农牧场,处处显示出与繁华都市迥然不同的景象。让人只想在这里享受度假的快乐,一个假期怎么够?

第一个假期:坐看海上日出

起先还是海天一色,但霎那间太阳就露出了海面,天边的云绚丽多姿,变成了七彩云霞。波光粼粼的海面上,金色与蓝色交织成一片;浅蓝的天空里,太阳的金色光线发出万丈光芒。这是多么美丽而又震撼的画面!到海边去,听海浪阵阵,看海鸥飞舞,观海上日出,让自己和家人换一种心情,哪里会是这样一个好去处呢?

这套位于纽约菲利浦大道(Philips Lane)的住宅就是一个完美的度假场所。它紧邻海岸线,出门就是大海,清澈的海水倒映着蓝天,美得犹如童话世界。住宅周围环绕大片草地,与蓝色海岸线交相辉映。如果你拥有自己的船只,天气晴朗时出海捕鱼也是度假放松的好选择,住宅沿岸设有小码头供船只停泊。到了晚上,尽可在草地上点燃烧烤炉品尝最新鲜的收获。或者,你也可以划着独木舟出海,体会一把冒险的快感。

整栋建筑为汉普顿风格,古朴稳重,安装了地热和太阳能系统,确保室温舒适。透过大落地窗望出去,令人屏息的海景扑入眼帘,即便哪儿都不去,只是坐着静静欣赏,都能轻易感受到大自然的魅力。当然,度假是少不了家人朋友相聚热闹的,此时,大大的露台和泳池就是发挥作用的时候了,不论是宴请朋友还是举行小型party,都是小菜一碟。

到纽约度假 四个假期都不够!
到海边去,听海浪阵阵,看海鸥飞舞,观海上日出,让自己和家人换一种心情,哪里会是这样一个好去处呢?(http://www.juwai.com/16648069.htm)
到纽约度假 四个假期都不够!
这套位于纽约菲利浦大道(Philips Lane)的住宅就是一个完美的度假场所(http://www.juwai.com/16648069.htm)
到纽约度假 四个假期都不够!
度假是少不了家人朋友相聚热闹的,此时,大大的露台和泳池就是发挥作用的时候了,不论是宴请朋友还是举行小型party,都是小菜一碟(http://www.juwai.com/16648069.htm)

第二个假期:享受从容的乡野生活

大都市尽管充满诱惑,但工作、生活却充满压力。隔一段时间就去体验一把乡野生活,是缓解压力的好办法。清秀淡雅的湖光山色,大片的草坪,还有充满忙碌和欢声笑语的农牧场,都能让人忘记城市的喧嚣和嘈杂,静静享受恬静自然的放松和愉悦。采菊东篱下,悠然见南山,享受清新的田园风光同样是度假的好选择。

这套纽约近郊的豪华住宅就完美诠释了夏日里悠然自得的乡野生活。它占地接近4亩,周围环绕着茂密的丛林,一眼望去郁郁葱葱,绿意怡人。住宅三面连接着大片草坪,可以悠闲得躺着做个日光浴,也可以像孩童般无拘无束地嬉笑打闹。美丽宏伟的大花园、波光荡漾的恒温泳池和水疗池以及设施全面的全天候网球场让你在这里轻易得到纽约城郊夏日生活所需的一切。

这栋气势不凡的灰顶住宅由著名的建筑师Judith Larson & Bill Gardener 设计建造,格调成熟优雅。室内规划有各种功能空间,其中面积达到1500平方尺、带有壁炉、双人穿衣梳妆室和大理石浴缸的主卧尤其华丽。住宅配有独立发电机,让乡野生活随时与现代文明接轨。

到纽约度假 四个假期都不够!
这套纽约近郊的豪华住宅就完美诠释了夏日里悠然自得的乡野生活(http://www.juwai.com/17035449.htm)
到纽约度假 四个假期都不够!
美丽宏伟的大花园、波光荡漾的恒温泳池和水疗池以及设施全面的全天候网球场让你在这里轻易得到纽约城郊夏日生活所需的一切(http://www.juwai.com/17035449.htm)
到纽约度假 四个假期都不够!
住宅三面连接着大片草坪,可以悠闲得躺着做个日光浴,也可以像孩童般无拘无束地嬉笑打闹(http://www.juwai.com/17035449.htm)

洛杉矶著名富人区顶级别墅:坐拥壮丽山景、尽享富人生活

Encino(恩西诺)是美国加利福尼亚洛杉矶市的一个富人区,也是明星们喜欢居住的区域之一。具体来说,它位于 San Fernando Valley (圣费尔南多谷) 南部的中央部分和圣莫尼卡山脉北坡。这里一处大型地中海风格别墅正在出售,坐拥壮丽的山景、带有一流的设计和华丽风范,且充满悠闲轻松的度假式风情。

顶尖别墅视野极佳,坐享恩西诺富人区氛围和优质教育资源

这座地中海风格别墅风格独树一帜,带有完美的装修,位于一个由门卫把守的独特门禁小区内。住宅位置优越,独享一份私密,坐落于丘陵的顶部。在这里放眼望去,或者是郁郁葱葱的景致,或者是开阔舒朗的视野。无论在哪个房间,都时刻享有洒满阳光的愉悦感。

从这座住宅前往加州大学洛杉矶分校(UCLA)只需8分钟,前往穆赫兰大道(Mulholland Dr.)上所有著名的私立学校只需5分钟,而且靠近商店、餐馆、市场和健身馆,沿高速公路可轻松前往贝弗利山(Beverly Hills)、圣莫尼卡(Santa Monica)、好莱坞及市中心。入住于此,您既拥有了绝对的安宁和私密,却同时拥有便捷、丰富多彩的生活方式。

温和宜人的气候、时尚的都市气息、便利的生活环境……洛杉矶历来是备受投资置业者青睐的安居城市。Encino(恩西诺)是洛杉矶颇受欢迎的富人区,尤其这里居住了许多明星名人,因此名声显赫,是许多人梦寐以求的置业之地。

尤其值得一提的是,当地优质的教育资源,更是令该地区的房产身价倍增。Encino(恩西诺)有菲利普斯研究所和佩珀代因大学卫星校园,也拥有包含Emelita小学、恩西诺小学、拉奈岛路小学、Hesby奥克斯学校在内的许多公立学校,以及洛杉矶恩西诺学校、谷贝丝沙洛姆走读学校、耶路撒冷学校、韦斯特马克学校等私立学校。对于有孩子的家庭来说,这无疑是一大优势,给孩子提供了绝佳的成长环境。

洛杉矶著名富人区顶级别墅:坐拥壮丽山景、尽享富人生活
整座大宅通体采用了高品质的装饰标准,打造了具有明星丰富的豪宅气质
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别墅通体层高较高,建有令人印象深刻的大门,气势恢宏、让人过目难忘
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这套别墅拥有雅致的外表,高端大气;内部装饰贵气优雅,带有经典美式风格,却不失独特格调
洛杉矶著名富人区顶级别墅:坐拥壮丽山景、尽享富人生活
独立的卫生间采用了高品质卫浴产品,此外还建有超大的3车位车库

最新美国各州房产税税率表

 说起到美国买房投资,房产税是个避不开的话题。据统计,美国房产税占到美国税收收入的70%,由此可见,这是美国最为重要的税种之一。与大家想象的不同,美国各个州的美国房产税税率都是不同的,税率高低受当地经济情况影响,美国联邦政府只限定了最高限额。居外网下面将为大家介绍美国51个州对应的房产税税率。 

美国房产税税率表

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美国 | 地产经纪孟洁如剖析休斯顿房产市场

美国房产交易产权公司到底有多重要?

美国房产交易中,产权公司到底有多重要?本期我就来详解一下,美国的产权公司在买家与卖家之间起到的作用。【阅读原文

 

关于德州地产税 中国投资者最关心的6大疑问

就我所遇到的在德州买房中国投资者中,他们绝大部分的人对德州的地产税有很多的疑问。本期,我统计了6个主要问题,并作出详细解答供国内买家参考。【阅读原文

 

美国休斯顿地区购房热点之“明湖”

美国休斯顿的第四大购房热点“明湖”(Clear Lake),同样也是受到中国投资者喜爱的城市。由于明湖呈现出典型的海滨风貌,是休斯顿地区可以享受海滨城市浪漫生活方式不可多得的地方,再加上学区优质,房价适中,社区安全等优势成为了休斯顿房产投资的热门地区之一。【阅读原文

 

美国休斯顿地区购房热点之“梨城”

本期我将为读者介绍休斯顿的第三大购房热区——梨城(Pearland)。由于该区有着安全的社区、平易近人的房价、优质的学校以及优美的田园风光。因此,梨城一直是华人中产阶层的购房热点。【阅读原文

 

中国投资者购买美国房地产的五大误区

投资美国房产中国投资者对于美国房产都有5中较为明显的误区,而其中第一大就是认为,投资了美国房产后自己就可以一夜暴富了。这是一个错误的心理。美国政府为了房地产过热,通过征收房产税、租金和个人所得税等方式来抑制。当然,除了能“一夜暴富”的投资误区之外,还有其他4种。【阅读原文

 

美国大休斯顿地区购房热点之“凯蒂”

休斯顿的凯蒂市,由于其学区优质,房价适中,凯蒂市是休斯顿华人购房的另一热点。近年来,由于人口激增,凯蒂市住宅交易也一直十分活跃。尽管凯蒂面积很大,但是华人还主要聚集在Seven Lakes High School和Cinco Ranch High school学区,因为,这两所学校最受华人欢迎。【阅读原文

 

美国大休斯顿地区购房热点之“糖城”

近年来,美国第四大城市休斯顿房产交易十分活跃。自2011年以来,休斯顿地区已是全美国房价增幅最快的第二大城市。我想通过专栏,向中国投资者介绍休斯顿的投资热点。本期,我先来介绍第一个热点——糖城(Sugar Land)。【阅读原文

 

 

 

 

 

 

 

 

美联储前主席格林斯潘:美国房地产市场正处停滞状态

美国的房地产行业通常会带领美国经济走出衰退,但是这次似乎不同。该行业是美联储前主席格林斯潘(Alan Greenspan)目前最大的担忧。他警告称,美国房地产市场发展正处于停滞状态。

美国房地产市场发展正处于停滞状态

当然,一些城市的建筑在增加,房价在上扬,但是美国整体住宅与商业地产并未恢复到大衰退(金融危机)以前的水平。

格林斯潘表示,“美国房地产行业并未触底,现在正处于长期停滞状态中。”

他还表示,在大衰退之前,房屋与建筑建设占据美国GDP的8%左右,人们当时预计这将会持续20多年,但是目前该行业仅占GDP的4%左右。

虽然格林斯潘承认最新公布的房屋数据显示房地产行业有所改善,但是他指出,独户住宅仍只是2006年及之前水平的三分之一。

格林斯潘之所以如此担忧,是因为从二战至大衰退之前的这段时间,美国经历了10次衰退与复苏的轮回,而房地产行业(包括住宅与非住宅)总是驱动经济反弹的主要力量。

他的观点与一些房地产专家不谋而合。

Case-Shiller 房价指数的联合创建者Karl “Chip” Case去年表示,在经历了50年相当稳固的增长后,美国房地产行业成为“有风险的事业”(crapshoot)。

他表示,“有关房屋自住率的调查结果比此前任何时候都要糟糕。”

当然,众所周知,大约10年前,格林斯潘曾警告国会,美国房地产市场有泡沫。

2005年6月9日,他告诉美国国会联合经济委员会,“尽管美国全国范围不太可能出现一个房价泡沫,但是一些地方市场有泡沫迹象,这些地方的房价似乎已上涨到无法持续的水平了。”

该泡沫最终酝酿成了一个巨大危机。太多美国人购买了他们无法偿付的房屋。

现在的问题是,美国房地产市场是否真的处于一个“新常态”,或者将会回到危机前水平。

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迈阿密房产仍受国际投资者热捧

美国迈阿密房地产市场仍然是最受国内和国际投资者欢迎的房地产市场之一。迈阿密房地产经纪人协会(Miami Association of Realtors)公布的数据显示,2014年3月,该市场与前一年同期相比,销售量增长强劲。

单户住宅成交量同比增幅达到两位数,约为10%左右。尤其令人印象深刻的是2014年,房地产市场创下了新的纪录,公寓销售也比2014年3月上升了4.2%。这是由于新建公寓供应上升,现有的住宅交易量也有所提高。

尽管销售增长,迈阿密的房地产市场的价格仍保持在负担得起的水平。尽管在过去的四年中房地产价格同比持续增加,单户住宅价格仍然保持在2004年的水平。公寓的情况也与之类似,尽管过去46个月中只有一个月价格有所下降,但总体价格保持在相对负担得起的水平。

然而,房地产价格继续持续增长。事实上,今年3月单户住宅平均销售价值增长速度超越交易量增长速度。2004年3月公寓平均销售价格为23.5万美元,但今年这一数字增长了10.6%,高达26万美元。然而,单户住宅平均销售价格增长较低,仅3.2%,从2014年3月的459,102美元到今年3月的473,677美元。

与此同时,公寓平均销售价格同比增长了7.5%,从2014年3月的20万美元涨至今年3月的21.5万美元。房地产总体平均销售价格从去年3月的377,290美元上升到今年3月的398,994美元,增长幅度达到5.8%。

美国迈阿密房产受国际投资者热捧,新建公寓供应上升

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由于国际投资者以及美国买家的需求强劲,许多房地产出售价格与他们的要价相当或接近。平均而言,今年在迈阿密3月出售的单户住宅售价是挂牌价的94.6%。与一年前相比有所下降,但降幅只有可以忽略的的0.3%。这类房产在市场上平均出售时间为54天,同比增长14.9%。

公寓类房产平均出售时间为60天,仅比2014年增长1.7%。 公寓平均售价为挂牌价的93.5%,相比去年3月下降了0.7%。

有趣的是,迈阿密房产买家支付的现金为全国平均水平的两倍。在全国范围内,24%的房产交易都是以现金交易。而在迈阿密,今年 3月这一比例达到54.2%。

与其他大多数房产类型相比,迈阿密被扣押房产交易量在正在下降。2015年3月,这类房产交易占住宅总销量的28%,但一年前,这个比例达到31.6%。

投资美国房产 拥有合法身法最重要

当有了一份稳定工作,购买美国房地产可以是个非常简单的过程,很有可能不需头期款就可拥有第一栋自住屋,而且美国房产的所有权是公开在政府备案材料中,随时可以查询。

如果您是外籍人士,希望在购买美国房地产过程顺利进行的话,有合法身分最重要

在美国没有法律规定说房地产买方必须是美国公民。事实上在美国购买房地产,外国人甚至可能有资格获得贷款。

不过如果您是外籍人士,希望在购买美国房地产过程顺利进行的话,需要做一些前期准备工作。

最重要的是要有合法身分让您成为合法房产拥有者。这个身分可以是您做为一个个体或您在美国可能想要建立自己的公司。在美国投资房产,可以是个合法 的公司实体,称为一个有限责任公司,简称为LLC.有限责任公司。所受最大的经济损失,就是您初始的投入资本。作为LLC公司拥有者,您将享受美国风格的 额外机会,建立银行账户、公用设施和整体财产。有限责任公司将允许您建立美国身分。但这并不保证您国籍,它可能给您不同的签证状态和允许您留在美国工作签 证的时间更长。

最重要的是通过拥有美国房地产的所有权,建立了财务独立的第一步,也是一个非常丰厚的经济回报机会。

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2015美国房价最高的10座城市

最新数据显示,美国市场进入14年以来最稳健的时期,10个城市的房价已远远高于经济衰退前水平。

美国市场进入14年以来最稳健的时期

推荐房源:美国房产

  • 丹佛

中位数价差: (2008-2015) +33.92%

库存紧张,房价飞涨

  • 波士顿

中位数价差:  (2007-2015) +27.47%

收入未及房价的涨幅,令当地人苦不堪言

  • 华盛顿特区

中位数价差:  (2007-2015) +23.61%

这个城市是全球最有权有势人的家,但房价之高让它失去了一些优势

  • 匹兹堡

中位数价差:  (2008-2015) +23.28%

受经济危机的影响并不是很大,房价还在上升

  • 旧金山

中位数价差: (2007-2015) +19.7%

高新技术产业的发展带来了就业和财富的增长,房价也缓步攀升

  • 檀香山

中位数价差: (2007-2015) +18.01%

旅游圣地,并不适宜房地产交易。

  • 圣何塞

中位数价差:  (2007-2015) +10.07%

就业增长,房价攀升,加州的城市似乎都处于良性状态

  • 路易斯维尔

中位数价差: (2007-2015) +8.04%

  • 科罗拉多斯普林斯

中位数价差:  (2007-2015) +4.56%

驻军密集以及经费消减可能会影响它的房地产市场

  • 圣地亚哥

中位数价差: (2006-2015) -5.66%

这是一个美丽的地方,如果你的家安在这里,但收入没有跟上上涨的房价

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