美国 | 华人家长如何看待美国学区房

近几年来,许多华人为了让孩子享受到更好的教育,更乐意去美国购买学区房,但不同人有不同的看法。华人是怎么看待美国学区房的。

华人家长最舍得投资孩子教育,因此买学区房,让孩子上好学校成了很多美国华人移民家庭的目标。然而,随着美国中产家庭的收入缩水,学区房的昂贵价格也让不少华人家庭望而却步,同时一些华人家庭认为,为小孩提供好的教育不一定要去好学区上学。

买学区房的钱可供小孩上私立学校

结婚后准备在南加州地区买房的陈女士最近在考虑是否要买学区房,她认为,学区房太昂贵,而且她计划将自己的孩子送入私立学校上学,觉得没有必要买学区房。她认为,买学区房的钱不如投资小孩教育,而且上私立学校小孩更容易进入顶尖的常青藤学校。

家住ABC学区附近城市诺瓦克(Norwalk)的陆女士的儿子刚刚加州大学伯克利分校工程学院毕业,毕业后找到了很好的工作。她回忆起教育儿子的点点滴滴时说,当年因为买不起喜瑞都学区的房子,安家在了诺瓦克,但是送儿子去了私立学校。她说,私立学校也不是很贵,但是年纪很小的儿子得到了教师足够的关注,这对小孩的发展很重要。

进入好高中更容易申请好大学吗?

在喜瑞都市有全加州排名第一的公立高中惠特尼高中(Whitney high school)。陆女士说,进入这所高中除了要考试之外还要住在喜瑞都,因此很多华人家长都“借”房子,而她儿子在上高中的时候则在喜瑞都市旁边的一所很普通的高中上学,普通高中不是像喜瑞都的惠特尼高中那么学术,所以有很多很实用的课程,例如焊接等。儿子在高中学习了焊接,所以之后在上大学的时候因此而被选拔进入全国性的一个比赛,而这些课程在惠特尼高中是没有的。

同时,随着平权法案在高等法院获得支持,学生在申请大学时分数的重要性将会大打折扣。陆女士认为,在惠特尼高中这样的学校上学,因为有太多优秀的孩子,所以不容易凸显出来,儿子当时毕业的时候是以高中第二名的成绩毕业的,所以很容易被凸显出来。在惠特尼高中这样的学校上学,小孩子大多是出自收入中等偏上的家庭,而男孩子在普通高中会比较踏实,因为环境比较朴实。

好学区亚裔占大多数 家长希望能更多元

为了能让儿子在好的学区上学,王女士多年前从中国移民过来定居到了亚凯迪亚,但是让她失望的是,大部分的学生都是华裔,她希望能让孩子多接触一些美国的文化,而不是只和华人小孩在一起。虽然学区很好,学校排名也很不错,但是总让她感觉孩子没有体验到真实的美国。

在喜瑞都居住的吴先生目前也在考虑搬家,他说,其实喜瑞都市内不同的社区有不一样的学校,他居住地方的公立小学大部分都是印度裔,他觉得有些失望,他希望能看到更多其它族裔的小孩和自己的孩子一起上学,所以考虑去别的地区买房。他说,好的学区总是亚裔学生居多,如果小孩的文化背景能更多元可能会对孩子的发展更有好处。

家长:学区房投资回报率高

除了孩子上学,一些家长购买学区房还有一个考虑就是投资回报。曾经住在亚凯迪亚的张先生说,在两个小孩还在上学年龄的时候,他们购买了亚凯迪亚一个3居室的房屋,除了为小孩子上学之外,还有一个考虑就是将来的投资回报问题,孩子上大学之后他们将房屋卖掉,已经翻了一倍的价格,这样还可以有钱在附近的城市购买一栋5居室的房屋。

他说,在2008年全美经济危机期间,房屋价格大幅下降,但是学区房的房屋价格都没有降,在房屋价格涨价的时候,普通学区的房屋价格涨幅很小,但是好的学区的房屋价格会涨得很快,因此投资学区房是非常稳定的投资。

张先生说,上学受教育很大一部分取决于家庭的教育和孩子的努力,上好的学校不一定有好的结果,但是毕竟在学校受到的影响不一样,因此他人为地让孩子去比较好的学区上学以及在好学区购房是很明智的。此外,他认为好的学区治安、环境都比较好,这样小孩子也比较安全。

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(据侨报网)

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美国 | 洛杉矶公寓租金最近剧涨 租金均价已达2640美元

据报道,美国洛杉矶帕沙迪纳市公寓的租金最近上涨十分迅猛。其涨幅已经超过了当地家庭收入的涨幅。

周一(1日)ApartmentList.come网站公布的数据表明帕沙迪纳市是洛杉矶地区年租金增长最快的地区——2015年7月至2016年7月增长了8个百分点。现在该市一套两居室的公寓的租金均价已达2640美元。

洛杉矶市是洛杉矶都市区(Los Angeles metropolitan area)最大的城市,该市的两居室租金均价为2650美元。在该市的一些社区价格甚至会更高。

帕沙迪纳市是洛杉矶地区年租金增长最快的地区——2015年7月至2016年7月增长了8个百分点

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租金最高的地方在哪?

太平洋帕利塞兹(Pacific Palisades)的租金最高,一套两居室每月的平均租金达到4580美元。威尼斯(Venice)排在第二,月租金为4500美元。布伦特伍德(Brentwood)、韦斯特伍德(Westwood)以及世纪市(Century City)的价格也都在4000美金或以上。

什么样的人愿意出高价租这样的公寓?

圣莫尼卡(Santa Monica)Coldwell Banker的一位房地产经纪人给出了答案。

“大部分人都买不起房子。”他说,“他们手头有一些钱,但是他们对于未来两年到六年之内都没有什么计划…或者是不想要把钱省下来用来买房子。但他们又想要及时行乐。所以他们想住在一个奢侈的地段,当他们走出门去就可以买到咖啡,并且可以感觉到那种生活的激情。”

南部地区的租金居高不下

毋庸置疑,南加州地区的房价是很高的。CoreLogic的数据表明南加州6月的平均租金总额为46.4万美元,比一年前的44.2万美元上升了5个百分点。

“如果将洛县、橙县和南加州地区当做一个整体来看,相比河边市(Riverside)与圣伯纳迪诺县(San Bernardino),这三个地区的房价确实很高。” 南加利福尼亚房地产经纪人协会(Southern California Association of Realtors)的高级经济专家奥斯卡•魏(Oscar Wei)表示,“但这并不是租金顶峰的时期。”

房屋购买力指数较低

魏表示,洛杉矶县的房屋购买力指数第一季度为31%,这比60%的全国平均指数要低很多。购买力指数是用来计算能够负担起中等价格房屋的家庭所占的比例。

谢尔曼奥克斯(Sherman Oaks)的公寓租金较去年增长了10.9个百分点,这是洛杉矶地区年增幅最大的地区。该地区现在一套中等两居室公寓的价格为2350美元。

其它城市的价格也都呈现了年增长趋势

橙县(Orange)与长滩市(Long Beach)的年增长约为7个百分点,中等两居室房屋的月租金达到2000美元。阿纳海姆(Anaheim)年增幅为6%,两居室的租金为1740美元,富勒顿(Fullerton)在增长了5.5个百分点后租金直达1930美元。

再往东走,安大略湖地区(Ontario)一套两居室公寓租金现为1530美金,年增长为4.2个百分点。河边市的月租也达到了1370美金,增幅4.3%。

许多租户因租房而感到“压力山大”

ApartmentList网站指出,2014年洛杉矶、迈阿密(Miami)以及奥兰多(Orlando)55%以上的租户都因租房而感到“压力山大”,他们花销中的30%都要用来支付租金。

1960年到2014年的人口普查数据表明,在美国,备受通货膨胀的影响的租金在这些年间增长了64%,而这一时期家庭收入的增长仅为18%。

虽然1960到2014年因租房子而备受压力的租户人数增长并不奇怪,但是增幅如此之大却让人震惊。1960年,只有24%的租户受到因房租而带来的压力,但是这一数字到了2010年就达到了50%。

现在美国的租户占国内总人口的37%,总数达4300万,是历史上租房人数最多的时候。而这些租户中,有一半人都因为要支付房租而感到压力重重。

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(据侨报网)

 

 

美国 |教你赚钱 投资美国度假屋财务规划指南

我们知道,在美国很多人都会选择租房,而房屋持有人也可以是投资者。在海外投资者想要购买一些度假屋时,关于财务规划也就成为了一个需要关注的新重点。

类似Airbnb和HomeAway短期出租屋网站的持续火爆正在引诱一些私人业主投资可带来收入的度假屋。对一些业主而言,出租第一套房子是为了填补购买第二套房子的花费如贷款等,而有的业主出租房子的心态则是“空着也浪费,不如出租”。

对一些业主而言,出租第一套房子是为了填补购买第二套房子的花费如贷款等

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拥有190个国家、超过120万份支付清单的HomeAway公司首席执行官夏普斯(Brian Sharples)表示,如果第二套房没有经济压力,则出租房收入可用来改善生活。近期,HomeAway.com与其它几家公司发布的一份报告称,度假屋房主平均每年的租金收入达到2.8万美元。

而HomeAway在六月单独发布的年度调查报告称,663名受访者中70%表示,租金收入已抵消了超过一半的抵押贷款,而54%的人称,租金收入抵消了他们抵押贷款的75%或更多。此外,这些业主还使用租金收入资助他们的日常生活费用(23%),升级和翻新财产(23%),支付孩子教育(21%)和退休储蓄(11%)。

根据全国房地产经纪人协会统计,去年在美国购买一栋度假屋的平均价格为19.2万美元,在售出的92万栋度假房中,61%的业主使用了抵押贷款融资。

总的来说,房价在大多数度假屋的热点地区过去几年里一直在上升。但加利福尼亚的住宅投资和管理公司homeunion的首席执行官刚古利(Don Ganguly)认为,购房者也应该考虑到目前的低利率,这也是防止低利借款进入该市场的最佳手段。

购买一栋仅用于出租的房屋也是有风险的,因为使用属性将会影响借款人的抵押贷款期权。

此外,贷款人还需要列出现有的家庭支付情况,以及新的抵押贷款支付时计算出的债务与收入比,以便反映出借款人每月债务支付所占总收入的百分比。银行更喜欢一个比43%更低的水平,但一些借款人在贷款后这一比例很可能升至45%或更高。

对此,一位银行业人士称,如果一个业主计划将房屋大部分时间用于出租,放贷方会将这一物业视为“投资”,那这套物业将不符合第二住房抵押贷款的标准,也就拿不到相应的较低贷款利率。目前,对住房抵押贷款的资格审核正在收紧,包括提高最低信用评分首付款至75%等。

另外,这里有一些更多的度假屋购买考虑:

当地法规

一些县、市政府认为度假屋的租金和酒店住宿是一样的,需要业主交纳住宿税。有的社区有时也会限制用于临时出租家庭的数量,因此,在购买前,度假屋购房者应对当地的任何限制措施有所了解。

预算充分

借款人不仅需要对再次抵押负担得起,还要能从容地支付财产税,以及任何其拥有的财产和金融业务的保险和善后费用。记住!这些费用发生在还未开始租房前。

修理等费用

如果出租度假屋,无论是整租还是按时租出,与维修、保养、清洗和公用事业相关的费用都可以抵税,然而,用于改善升级的费用则另当别论。具体细则要咨询当地的税务专家。

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(据侨报网)

 

美国 | 美国房屋保险易出现哪10个问题?

在美国,房屋保险一直是初到美国租房和买房的新手容易搞不清的问题,由于美国的房屋保险是必要且不可少的。

我们平时所谈及的美国房屋保险,一般是指买房者为自己的房子购买的保险,这是最基本的保险。其实美国的保险还有很多名目,如在美国租房子,租客也需要购买一个“租户保险”以保障自己财产的利益不受损失。

美国房屋保险易出现哪10个问题?
在美国租房子,租客也需要购买一个“租户保险”以保障自己财产的利益不受损失

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01美国房屋保险分成哪几类?

美国房屋保险分成被分为三类:屋主保险、住户保险和地震保险屋主保险:是指保险公司只对屋主日常居住的房屋给予屋主保险,也就是说,一个人只可以买一个屋主保险,拥有几栋房屋的屋主,对住所以外的房屋不能买屋主保险。屋主保险又可分为4种:基本保险、综合保险、特别保险、全面保险,等级依次变高。四类保险费用差价不大。

住户保险:包括基本的住户保险、全面住户保险、特别保险、租户保险、综合保险、共有公寓住户保险、老旧房屋保险等,种类繁多。住户保险的范围包括除水灾、地震、战争、核能意外等自然灾害外的意外损失。

地震保险:包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等,通常排除在大多数的保险条款之外。主要是在美国地震多发的西海岸如加州需要额外购买次险。

02在美国房东购买房屋保险一般需要多少钱?

各个保险所需费用都不同。如地震保险:在地震多发地区,一栋价值20万美元的房屋,每年的地震保险费约需400-600美元,几乎相当于屋主正常的普通房屋保险费。在地震极少发生的地区,地震险的保险费则相对便宜。

03有什么方法可以降低房屋保险费呢?

一般来说提高自付费,可以减低房屋保险费。除此之外,还可以通过减低保险额,或者把房屋与汽车同保来减少保险费,另外,有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣,6年以上的老客户10%的折扣。最后一招,加强房屋安全性,如安装烟雾报警器 (Smoke Detector) 或防盗报警器 (Alarm) 可能会得到5%的折扣

04在美国买房为什么需要购买房屋保险?

这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,所以有人叫它火险 (Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。

05在美国贷款买房必须购买房屋保险吗?

如果买房是用贷款的话,那么贷款公司会要你在过户之前购买屋主保险 (Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。

06在美国房屋保险的索赔程序是怎样的?

房屋保险的索赔程序如下:

屋主在房屋损失发生之后的60天内一定要申报,并填写“损失证明”交保险公司。

所有财产损失都要折价(购买重置成本保险的除外)。如保险公司经营作风恶劣,不按法规及合约规定理赔,投保人应将整个事件的缘由记下来,保存好与保险公司沟通的信件副本,以便找律师控告保险公司。

07美国房屋保险的索赔有时限吗?

房屋保险索赔的时限如下:

  • 在事件发生60天之内向保险公司送交“损失证明表”;
  • 在保险公司发出估价通知之后20天之内选好估价员;
  • 如果对保险公司的理赔有异议,必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼;
  • 空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的,保险公司将不予理赔。

08房东购买了房屋保险,为什么租客还要再买一份?

因为房东的房屋保险不能保租客的财物,其保护范围仅限于房主自己的房子。也就是说,如果租客在出租屋里的东西被偷了,房东是不负责任的。而租客购买了租客保险,就可以享受自己物品失窃,人为或自然灾害造成的财产损失。

09在美国租房,购买租客保险一般需要多少钱?

租客买一份保50000美元的租客保险,通常要花350美元一年。保额越少,保险费越便宜。

10美国房产保险公司最高赔付保险额度是多少?

标准房主保险单若以置换成本 (Replacement Cost, RC) 为基础,支付房屋结构性损坏的赔偿金就可能超过你的保险幅度。例如,重新置换的成本大约在12万美元,这就是你所需要的保险金。但是,如果你有 RC 这一条款,保险公司可能多付出你保险额度的2-50%。

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(互联网综合整理)

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美国 |不许偷偷摸摸 在美买豪宅要公布身份?

据悉,美国方面有意向颁布“购买豪宅要公布真实身份”的条例。我们知道,今年上半年,美方已经颁布了关于“外国买家买美国房产需多交15%的税”。这一系列的房产新措施以及人民币的贬值攻势之下,我国的海外投资者对美国房产信心大减。

包括洛杉矶县在内的南加州各地的房地产市场这几年吸引了很多外国买家尤其是华人买家前来购买,一些华人买家甚至拿现金一次性购买,有的购买上百万美元的豪宅。其中不乏一些想要用购买豪宅洗钱的国内贪官。为了打击洗钱,美国联邦财政部27日刚刚宣布要求所有在洛杉矶县等加州地区购买豪宅的人公布他们的真实身份。

据悉,美国方面有意向颁布“购买豪宅要公布真实身份”的条例

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洛杉矶县房地产经纪人何愉珍(Charlotte Ho)28日说,她曾经有一个客户因为购买的房产价格非常高所以要求不公布真实身份,不想公布身份买家只需要填写一个表格上交给县政府即可,但是如果政府有需要要求公布,还是可以公布身份。然而,她指出,实际上有些买家买了房之后可以要求更换信息,使用他们注册的公司名称,所以一山比一山高,总有办法隐瞒。房地产经纪人Elyn Zhang说,很少有房屋买家要求不公布真实身份,一般都是用公司的名字来隐瞒。

实际上因为大量外国买家尤其是华人买家在南加州买房,南加州地区一些华人聚集区的房屋价格在过去几年大幅上涨,根据房地产网站Trulia的信息,亚凯迪亚的房屋中间价格在2012年初为67.5万美元,到了2015年中期已经达到100万美元。天普市2012年初房屋中间价为48.5万美元,到了2016年7月已经达到75.5万美元。大部分房屋为100万以上豪宅的圣马利诺市在2012年1月时的房屋中间价格为160万美元,到了2016年7月已经达到260万美元。

西圣盖博谷房地产经纪人协会(West San Gabriel)的会长关凯文(Kevin Kwan,音译)说,过去3到5年,中国大陆的大量投资进入圣盖博谷地区的房地产项目,从今年1月开始,全美范围内针对外国人买房的税收升到了15%,而且是基于整个售价上的,这样一定程度上稳定了房价。除了联邦的这些政策之外,人民币兑美元的汇率在过去一年大幅降低,一定程度上影响到华人在南加州购房的热情。一些房地产经济人透露,有些华人买家持观望态度。

然而,关凯文称,包括阿罕布拉、天普市、圣盖博市、柔似蜜市和艾尔蒙地的一部分地区在内的西圣盖博谷房地产经纪人协会服务地区的房地产价格仍然非常稳定,库存很低,任何在50万美元到80万美元价位的房屋都会很快被卖掉。100万美元以上的房屋的价格也仍然比较稳定,只不过留在房屋市场上的时间会较长一些。

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(据侨报网)

 

美国 | 美国房地产海外最大买家 一年买3万套的是谁?

截止4月初,我国今年已经成为美国房地产海外最大买家,甚至由统计人员统计出我国一年总共买下美国房产3万套。

美国大全新闻网7月23日援引《巴伦》周刊报道称,美国全国房地产经纪人协会连续两年的调查显示中国人(包括中国香港、中国台湾地区和大陆)是美国住宅最大的国际买家:从2015年4月到2016年3月,中国人购买了29195套住宅,耗资总额约为270亿美元。

《巴伦》周刊报道称,位列第二的加拿大人购买了26851套住宅,耗资总额仅为90亿美元。他们更愿意购买度假区的房子,而不是纽约、加州、华盛顿等州郊区的高价房。

在纽约,有许多这样的超豪华建筑,超豪华我指的是标价在700万美元、甚至更多的房子,其中许多,在建的时候就打算卖给有钱的中国买家

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据美国全国房地产经纪人协会说,在此期间,中国买家每套住房的平均售价为93.7万美元,高于一年前的83.2万美元,远高于所有国际买家支付的47.7万美元的平均价。《巴伦》周刊报道美国买家平均为每套住房仅支付26.7万美元。

全 国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹告诉《巴伦》周刊记者,中国买家已成为房地产市场的“主力”。约71%的中国买家是用现金来支付大笔购房款的。 一部分原因是他们缺乏抵押贷款的途径——在美国的外国买家通常要花数年时间才能建立起合格贷款人所需的信用;另一部分原因是中国人有一种在买大件商品之前 存钱的文化倾向。

报道称,许多中国购房者在美国只待了两年、甚至不到两年。尹说,中国人把拥有房产视为“他们在新接收他们的国家的梦想的重要组成部分。”

在2015-2016年度购买的所有房产中,64%在郊区,高于2015年46%的比例。尹估计中国买家,许多是有子女的家庭,想要的是配备高质量公共学校的郊区房。

但其他专家警告说,美国对外国购房者的吸引力也许在减退。

全国房地产经纪人协会的《2016年美国住宅市场的国际活动概况》——它包含国际客户在2015年4月至2016年3月期间在美国的购房数据——发现外国买家购买了价值1026亿美元的住宅,比上一年的调查减少了1.3%。

里姆、贝尔&默梅尔斯坦律师事务所合伙人爱德华·默梅尔斯坦附和道,在过去一年,中国投资人已经在逐渐退出美国。

他告诉《房地产周刊》记者:“过去一年我们确实目睹了中国投资人的撤退。其他专家警告道,诸如中国人之类的外国人支付的高房价或许早该下跌了。

一位经常与中国房地产买家打交道的鲁滕贝格房地产经纪人魏敏潭(音)对《房地产周刊》记者说,外国买家调低了他们的价位指标。

他说:“在纽约,有许多这样的超豪华建筑,超豪华我指的是标价在700万美元、甚至更多的房子,其中许多,在建的时候就打算卖给有钱的中国买家。我想现在这样的房子供过于求了,问题是:‘他们上哪儿去找这么多超级有钱的买家?”

他说:“不那么超豪华的公寓将继续对中国买家有吸引力。我认为大众市场——即100万至300万美元的房子——仍然强劲,因为更多人买得起这样的房产。”

报道称,与此同时,美国一些大都市地区的房价已经创了历史新高,房产中介的行为开始像2005年的时候:难怪有人谈到了另一轮房产泡沫,彭博新闻社警告道。

美国大全新闻网援引彭博新闻社报道称:“不过,行业观察家认为房地产市场尚未达到投机泡沫的程度。相反,住宅低库存正推动房价上涨。不过,随着买家陷入绝望或随着更多新房入市,房价最终将下跌。上一个十年导致房地产市场崩溃的结构问题现在并不存在。”

美国房地产协会官方网站首席经济学家乔纳森·斯莫克对彭博新闻社说:“在上一次周期期间房地产市场崩溃是因为建了太多房,而且宽松的贷款使投机行为加剧了。这与我们今天的情况恰好相反。”

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(据火狐中文网)

 

 

美国 | 美国居民自有住房率为何降到近50年最低?

有消息称,美国自有住房率最近开始暴跌,一度降到50年以来最低点,这意味着,美国更多的人选择租房而不是买房。

美国中文网报道:美国自有住房比例达到高峰10年之后,现在有下降到自从1965年的最低点,并且有可能在今后几个月继续下降。

据全国广播公司(NBC News)报道,自有住房比例在今年第二季度下降到62.9%,与美国人口普查局开始跟踪这一数字的1965年持平。在2005年前后的房屋市场繁荣时期,自有住房比例猛增到69.2%。政治家当时声称已进入“自有住房社会”。

美国居民自有住房率为何降到近50年最低?
美国自有住房比例达到高峰10年之后,现在有下降到自从1965年的最低点,并且有可能在今后几个月继续下降

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自有住房比例下降主要是因为新千年一代推迟买房,而现在的年轻人也是历史上同龄人中自有住房比例最低的。新千年一代不仅有着沉重的学生贷款负担,也推迟了结婚、要孩子和买房这些人生大事。

房地产网站Trulia经济学家麦克劳林(Ralph McLaughlin)说,新千年一代自有住房比例继续下降,那种下降主要是因为他们愿意租房或买房能力有限。市场待售房子较少和房价高当然不利于自有住房,但是搬出父母的地下室并租房住对于住房市场也是好迹象。 

全美租房市场都很兴旺,房租大幅上升;反过来,那又重压租户,影响他们为买房积蓄首期付款的能力。同上次房地产繁荣时期相比,今天的年轻人也更难得到抵押贷款。房价以超过工资和就业增长的负担上升。此外,入门级住房供应继续下降。这些因素都迫使年轻人继续租房。

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(据新浪海外)

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美国 | 美国翻卖房屋增长迅速 投资回报率竟然是这里最高

在美国,许多海外投资者选择了房屋翻卖置业,这不仅促使了房屋成交量,也使他们获得了很多利润。
 
据房地产专业网站www.realtytrac.com上周发布的最新翻卖房屋报告,2016年第一季度的房屋和公寓总销售量中有6.6% (43,740)是翻卖房屋,比上季度增长20%
 
翻卖房屋是指在12个月内被第二次卖出的房屋,然这份报告基于占美国人口80%的多达950个郡县的公开销售数据。翻卖房屋所占销售的比例在经济危机前的20061季度最高,达到9%;高于2014年第3季度的4.3%

2016年第一季度的房屋和公寓总销售量中有6.6% (43,740)是翻卖房屋,比上季度增长20%

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RealtyTrac的资深副总裁达能布基斯特(Daren Blomquist)表示,在经过2014年的低潮后,由于贷款利率和房屋库存都在下降,在过去的1年半内,翻卖房屋投资开始越来越多。当然,负责任的翻卖房屋对房屋市场有帮助,但是,不负责任和过度的翻卖活动则像压力锅一样对房屋市场过度刺激。事实上,我们已经在几个地区看到了这种压力锅现象。
 
布基斯特说:「尽管在第一季度激增20%,翻卖房屋在全美范围内并没有高出其历史均值太多。而且在大多数地区,翻卖房屋的投资者都保持了合理和负责任的行为。」他还说:「在第一季度,71%的翻卖房屋是用现金购买的。与之相比,在最高的年度,现金购买率只占37%。」这表明,投资者相对保守,花的是自己的钱,而不是其他人的钱。平均而言,他们以低于市场价值27%的折扣来购买房屋,而以高于市值6%的溢价出售,达到了强劲的平均收益。
 
同时,翻卖房屋的毛利润增长也是10多年来最高。2016年第一季度的平均毛利润达到58250美元,投资回报率(ROI)达到47.8%。这是自2005年第四季度来的最高利润额。毛利润是指买进价和卖出价之间的差价(不包括翻新费用和其它费用,估计为20%33%之间)。
 
翻卖房屋投资回报率最高的地区,宾夕法尼亚州就有East StroudsburgReadingPittsburgh3个郡县排在前三,分别达到了惊人的212.1%136.4%126.8%。密歇根的Flint,康涅狄格的New Haven地区,以及费城的投资回报率也在105%左右。
 
佛罗里达州整体的投资报酬率也是在高位,达到81.8%。翻卖房屋占销售的比例在全美也排在前列,Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach地区达到11.8%,坦帕(Tampa)为10.8%,迈阿密为9.5%,杰克逊维尔为9.4%
 
房地产经纪公司Keyes Company的首席执行官兼总裁迈克.帕帕斯(Mike Pappas)说:「目前仍然是现金投资者在南佛罗里达州市场的良好机会。在第一季度中,10笔房产交易中就有一个是翻卖房屋,平均翻卖房屋的毛利润达到了65,000美元,平均投资回报率也达到51%。」

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(据看纽约)

 

 

 

美国 | 英国脱欧会使纽约房价疯涨?

有消息称,英国脱欧会使纽约房价疯涨,公投结束后,英镑汇率下跌的同时英国房价也在下降,很多投资商就选择了退出英国了房地产。

英国民众离开欧盟的表决震惊和困惑了整个世界。我们至少可以说: 除了政治方面的影响(首相卡梅伦已经宣布,他将在十月份下台)之外,财政方面的影响也是惊人的。据纽约时报报道: 随着投资者转向美元和日元以及整个欧洲股市的下跌,英镑已经跌至自1985年以来的最低水平。尽管英国央行已预留出大约3.44亿美元的资金作为潜在稳定性的措施之一,但是整个世界似乎都在观望英国脱欧的决定将如何影响国际市场的长期走向。

在纽约的住宅、商业地产和美国国债一起,被认为是稳定性的投资

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伦敦是目前外资房地产投资的首选地点之一,然而现在却面对着一个不确定的未来。克瑞恩商业报(Crain’s Business)预计:英国脱欧可能会推高纽约市的房地产市场。“投资者所要寻找的是对抗全球经济衰退威胁的避风港 。”

罗格斯商学院(Rutgers Business School)金融和经济学教授,莫里斯·戴维斯(Morris Davis),在接受Crain的采访时说:“如果英国离开欧盟,欧盟的未来就充满了变数。风险和波动意识的增大动摇着被视为安全的任何资产的价格。“他还解释说,在纽约的住宅、商业地产和美国国债一起,被认为是稳定性的投资。伴随着英镑和欧元价值的摇摇欲坠,好多人预计美元的价值将大幅上涨(国际货币基金组织IMF估计上涨幅度将在10%到20%之间)。

此外,最近英格兰还公布了对外国投资者增加税收以及新的签证要求。曼哈顿国际房地产律师埃德(Ed· Mermelstein)告诉纽约房地产网站地下砖(brickunderground.com)说:“我们看到在过去六至八个月的期间内,那些热衷于去伦敦揽生意的投资者们纷纷地涌入纽约,购买豪华公寓的富豪和团体投资人的规模都在增大。”

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(据侨报网)

 

美国 | 中国对美国房产投资年比降低 开始大量退出美国房产?

据有关消息称,中方对美国房产的投资量年比下降,这将意味着美国房产销售状况变差,中国买家似乎开始大量退出美国房产

“住宅市场,特别是那些价格在250万至300万美元间的房产都受到了来自中国的影响。”身为纽约一家房产公司经纪人的王表示,“你必须降低价格,不然会很难销售出去。”

据彭博社网站27日报道,他不是唯一感受到境外投资对美国房地产市场的热情正在下降的人。据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的一份年度研究报告指出,截止到3月份,去年一年时间里,中国买家对美房产投资自2011年来首次下降,从一年前同期的286亿美元降到了273亿美元。中国买家购买的房产数量也从34327个单位减至29195个。

中方对美国房产的投资量年比下降,这将意味着美国房产销售状况变差,中国买家似乎开始大量退出美国房产

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“一些控制资本外流的举措影响了对中国买家的销售状况。”这份报告的首席作者、美国房产经纪人协会首席经济学家劳伦斯•云(Lawrence Yun)说道。

去年8月,人民币对美元汇率降到5年来的新低。中国政府开始加强对外流资本的控制。种种举措也收到了一定的成效,在去年12月份达到1080亿美元的顶峰后,中国外汇储备外流得到了控制。今年4月份,外汇储备重新开始回升。

“很多中国买家在美国都是现金支付,因为他们既没有信用历史,也没有这里的收入证明,因此很难从银行获得房屋贷款。”大卫•王说道。

上文提到的报告中还指出,美国房产市场的中国买家有71%是完全使用现金。与之形成鲜明对比的是印度买家,他们中仅有7%完全使用现金。

中国对美房产投资减少的原因还有其经济增速的放缓以及人民币的弱势表现。

截至3月份,比起一年前,目前美国房产的现房销售中间价上涨了6%,但是如果以中国货币来衡量,价格就要贵10%(据劳伦斯估算)。而对于中国买家钟爱的纽约和加州房产来说,价格就要更为昂贵。

虽然来自中国的购买狂潮已经在某种程度上减弱,“但是我们的报告显示,比起其他国际买家,中国买家的购买力依然最强”。劳伦斯表示:“中国经济去年增长幅度高于6%,虽然比起之前慢了很多,但是比起其他国家来说依然算是个惊人的幅度。”

目前对美房产投资中,中国依然高居榜首,是第二名加拿大的近三倍。另外,该报告还指出,中国买家开始倾向于购买更为昂贵的房产。他们的平均购买价格比起一年前上涨了12.6%,达到93.6615万美元,而国际买家整体购房价格的平均价为47.7462万美元。

“这一现象说明那些真正富有的人仍然有投资的能力。”劳伦斯说道,“比起其他国际买家,中国买家的特征相当鲜明。比如欧洲买家的购买力跟他们的财务状况息息相关。而中国买家很大程度上将对美房产的投资当作一种保护资产的手段。”

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(据侨报网)