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据美国媒体报道，过去十年间在美国以现金购买住宅的中国买家的人数增长了两倍，讲普通话的中国人所购买的主要是高端房产，房价中值超过50万美元(约合317万元人民币)。

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会讲普通话已成为房产中介的职业技能

“如果你想要在美国向一位现金买家销售房产，你可能会需要一名能够讲普通话的房产中介。”自2005年以来，在美国购买住宅的中国现金买家的人数呈爆炸性增长趋势，受此影响，正如报道中所言，会讲普通话已成为房产中介需要具备的一项重要的职业技能优势。

近日，位于美国加利福尼亚州的房地产研究公司“地产跟踪”(RealtyTrac)和位于新泽西州的多元文化营销公司“种族科技” ( Ethnic Technologies)发布了一份联合分析报告，称截至2015年5月的17个月内，在美国购买住宅的讲普通话的中国买家中有 46%使用现金全额付款，是2005年的三倍。总体而言，在非英语现金买家中，讲普通话的买家占比18%，仅次于讲西班牙语的买家(占比43%)。

中国现金买家市场占据份额很大

“如今现金买家在房地产市场占据的份额比十年前大得多，对于讲普通话的中国买家尤其如此，”“地产跟踪”公司副总裁达伦·布朗奎斯特说，“由于外国现金买家通常不会像本地的传统按揭买家一样受到收入水平的限制，所以过去几年间这些人推动了美国住宅房价的上涨。”

目前，美国住宅房价中值已经上涨至18.08万美元(约合114.7万元人民币)，是自2008年年中以来的最高水平，仅在过去一年房价中值就上涨了 3.3%，预计2016年还将上涨2.2%。　　根据美国全国地产经纪商协会(NAR)公布的数据，截至2014年3月的12个月内，中国买家购得220 亿美元(约合1396亿元人民币)的美国住宅，比上年同期激增72%，并且中国买家购买的大多是房价中值超过50万美元的高端房产。

奥比·雅可比是西雅图一家房地产经纪公司的负责人，他说在西雅图最昂贵的社区，近乎一半的房地产交易活动与中国买家有关，并且超过3/4的房产交易用现 金结算，“西雅图是距离北京最近的美国大陆城市，当地有洁净的空气、优质的教育和多家世界500强企业提供的就业机会，这对于中国买家极具吸引力”。在过 去一年，西雅图的房价上涨了12%，预计在2016年还将上涨6.4%。

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美国的房产销售正逼近2007年以来的最高水平。今年至8月的房屋销售总额对比2014年同期增长5.4%。共计售出194万7028套房屋，创下了自2007年以来的一年中前八个月的最高水平。

传统而言，大部分外国投资者喜欢在纽约，波斯顿，三藩市，西雅图与拉斯维加斯买房产，最新数字也如此显示。在这些城市，以现金转手的房产比例都有增加的趋势；通过现金将房产一次过付清是外国热钱流入最明显的痕迹。

房产中介也表示，加州南部越来越受外国投资者青睐；一位受访的经纪人透露，加州尔湾城 (洛杉矶的市郊) 80%的新房被中国内地人买去。在另外一个南加富人区亚凯迪亚，买方90%来自中国；亚凯迪亚有着个很活跃的华人社区。

中国人是加州房产的最大海外投资群体，占海外投资总数的三分之一。他们买的房产也比本地人来得贵；其购买的房产价格中位数为52万美元，本地人则是20万。

加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。”

截至2015年3月的前12个月内，来自中国的买家首次超越加拿大买家，成为美国房地产市场第一大海外买家。根据全美地产经纪商协会（NAR）数 据，中国买家同期投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5％，其 中有35%的交易在加州。这成就了大量的中国—美国房地产经纪公司。

不过，在整体的美国房地产市场中，外国买家的数量并不大。根据NAR，在过去的12个月，外国买家购买了20.9万套房产，约占成屋销售的4％。海外买家购买的房产价值较高，占到总销售额的8％。

不过显然中国人大都喜欢投资于美国两岸地区。据彭博报道，美国北达科他州已出现了鬼城，不像中国，这些空着的房子都没主人的。北达科他州是美国的重 要石油产地，房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展会使得大量的美国人迁移到此地。然而，油价的猛跌与持续低迷导致数千座卖不出的房子的出 现。

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美国房市持续增温，在民间住宅建案热的带动下，8月份营建支出再创2008年以来新高，并为连续第九个月增加。

美国商务部1日公布，8月份经季节性因素调整后的营建支出年率为1.0862兆美元，较前月(修正后为1.0791兆美元)上升0.7%，并创2008年5月以来新高。路透社访调经济学家原先预期营建支出月增0.5%。8月营建支出与2014年同期相比，攀升13.7%。

商务部指出，8月民间营建支出年率为7,880亿美元，较前月上扬0.7%。民间住宅营建支出年率较前月增加1.3%至3,833亿美元，创2008年1月以来新高。民间非住宅营建支出年率为4,047亿美元，较前月扬升0.2%，也创2008年11月以来新高

8月公共营建支出年率自前月攀升0.5%至2,982亿美元，教育类建设月减0.2%，公路建设月减0.4%。

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加州大学洛杉矶分校（UCLA）经济学家表示，旧金山湾区的失业率可能会再下降5%以下。若以这样的趋势来判断，到2016年时，旧金山湾区将达到“充分就业”水平。届时，对那些打算在房屋市场上购屋或是租屋者来说，无疑是更加困难了。

根据KCBS媒体报导，哈拉斯（Jennifer Halas）和她的丈夫都在旧金山湾区上班，可是他们却无法居住在当地。哈拉斯说:“我们两人都在非常远的帕洛阿图市工作，但我们却必须每天花长时间的通勤来上班，因为我们买不起那里的房子。”

加州经济持续研究中心的利维（Stephen Levy）表示，当旧金山湾区的就业市场逐渐转好时，家庭和租赁价格也会水涨船高，“我们有一个非常火热的经济”。

经济学家指出，更多的就业机会将意味着有更多的人转移到湾区来工作，这无疑会导致更多的交通流量和更高的租金，因为湾区已经没有足够住房供应。

“有更多的工作机会和收入摆在大家的面前，确实是一个好消息。问题是除非真的赚得很多，要不然房价和租金的涨幅都将远远超过你的收入所得”，利维说。

加州大学洛杉矶分校预测，湾区的“充分就业”的荣景，并不仅仅是指高科技产业，也意味着其他产业的就业机会也在上升。

利维说：“更多的餐馆工作、更多的商店工作、更多的服务人员会出现在就业市场上。道理很简单，因为从事高科技产业的高收入人士，赚钱后需要消费。”他还表示:“建筑业也会卷土重来。事实上，我们正面临技术工人短缺的问题。”

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根据全美房地产经纪商协会公布的报告，今年第二季仍出现房屋供给量不足造成房价上涨的情况。第二季房价和去年第二季相比，全美93%的地区出现上涨，如果和第一季房价相比则有85%地区上涨，其中更有19%的地区（34个城市）出现两位数百分比的上涨。这比第一季有51个城市出现两位数上涨减少了一些。

全美独立屋成屋的中位价在第二季为$229,400元，和去年第二季的$212,000相比，上涨了8.2%。而今年第一季的中位价和去年同期相比则是增涨7.1%。对此，全美房地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun说，最近几个月房价上涨是用高速档在进行。

今年第二季的房屋库存去化期为5.1个月，和去年第二季的5.5个月相比下降。Yun说，因为租金不断上涨、房贷利率也在上涨、以及一些城市强劲的就业情况，推高了房屋需求；这也导致房屋销售的速度加快，重现了经济大萧条前的现象。与此同时，房屋的供给却无法跟上这些脚步，而使得房价在很多都会区上涨。

全美第二季中位价独立屋最贵的前五名城市依序为：圣荷西（San Jose）$980,000、旧金山（San Francisco）$841,600、安纳海姆-圣塔安娜（Annaheim-Santa Ana CA）$685,700、檀香山（Honolulu）$698,600、及圣地亚哥（San Diego）$547,800。

前五名最贵的房市有四个在加州，根据加州经纪人协会，加州第二季的房屋中位价为$485,100，随着房屋可负担性的降低，第二季只有30%的加州人负担买得起一栋中位价房屋，年收入须至少$95,980。

首次购房人压力大

Yun表示，房价和租金不断上涨，但薪资却只涨一点点，这使房屋可负担性下跌，造成租屋族买房的困难，尤其在那些高房价的城市中。

他认为，上涨的房价给屋主带来了更多的家庭资产，但同时也使美国的贫富差距拉大，因为拥屋率不断下降，使得房价上涨的财富流向较少的家庭里。

由于房屋库存量持续紧俏，这使购屋竞价战烟硝弥漫，对于入门型房屋更是如此，这使首次购屋人的处境雪上加霜。

七月首次购屋人比例为28%，远低于历史的40%。而七月的房屋库存去化期再掉至4.8个月，一个健康的房市应拥有6个月库存。Huskey说，由于房屋库存太低，所有年龄层的购屋人都在抢购同样的房子，这使得资本最不雄厚的首次购屋人最为不利。

根据房地产网站Zillow对首次购屋人的分析，现在的首次购屋人平均租房六年后才买房，和1970年代的2.6年高出两倍多；而且现在的首次购屋人平均年龄为32.5岁，比70年代的30.6岁高出约两岁；现在的购屋人比起之前40年的购屋人还要花上所得的更多部份在买房的成本上。

中档屋涨幅少

尽管整体房价上涨，但在不同档次房屋的涨幅却大不相同。根据房地产资讯公司Clear Capital最近公布的报告指出，在房市复苏以来，中档的房屋涨幅是最少的。

Clear Capital从七月房市的资讯，发现低档的房价目前只低于2006年高峰价的10.1%，高档屋只低于2006年高峰价14.2%，但中档房屋离2006年高峰点仍差24.8%，是涨幅最少的。

Clear Capital副总裁Alex Villacorta认为，低档屋有许多法拍屋，在过去几年里很受投资客欢迎，被买下转成为出租屋。而高档屋向来比较能够承受景气变化而表现出价格韧性。中档房屋则代表了从低档升级的房屋市场，如果中档屋还在市场上挣扎的话，则整个房市的动能还需观察。

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根据个人理财网站NerdWallet最新公布的报告显示，在全美前100个最大的都会区中，就最实惠的住房市场（affordable housing）排名，Raleigh–Cary都会区名列第九。　　

该网站根据当地的平均债务、平均收入、住房花费和住房价格数据，分析家庭在拥有健康的预算（healthy budget）情况下，能支付什么价位的住房。

Raleigh-Cary都会区的数据分析：

估算家庭收入：$93,928

建议住房价格：$351,588

建议每月按揭：$1721

可支付住房面积：3163平方英尺

平均抵押贷款利率：3.75％

年度物业税：0.86％

Zillow公司估算的2014年每平方英尺的价格：$111

Charlotte-Concord-Gastonia都会区排在21位，其数据分析如下：

估算家庭收入：$81,216

建议住房价格：$280,232

建议每月按揭：$1355

可支付住房面积：2855平方英尺

平均抵押贷款利率：3.75％

年度物业税：0.95%

Zillow公司估算的2014年每平方英尺的价格：$98

此外，Winston-Salem 排名41位，Greensboro排名44位。

在全美最实惠的住房市场排名中，排在前五位的都会区依次是Indianapolis, Memphis, Dayton, Cleveland 以及Akron。

美国8月份新屋销售量跳至7年新高，商务部24日公布，8月份新屋销售年率来到55.2万栋，较前月成长5.7%、更较去年同期攀升21.6%。据彭博社调查，经济学家平均预估新屋销售为52.2万户。

先撇开就业数据不谈，美国现在似乎只有房市数据还能看，且热度直逼金融海啸前夕，不禁让人怀疑美国房市可能热过头。

股市所谓的量先价行概念也适用于房市，8月不仅新屋成交量放大，房价（中位数）也较去年同期上升0.3个百分点至每户29.3万美元。

美国四大地区有三区新屋交易量增加，其中东北部地区跳升24.1%、南部7.4%、西部5.4%，仅中西部月减9.1%。

截至8月底止，新屋库存为21.6万栋，较前月成长0.5%，换算周转天期从4.9个月降至4.7个月，显示房屋供给吃紧。

美国联准会七月底曾表示，因就业市场及房市好转，指标利率近乎零的非常时期快要结束，若经济如预期般一直改善，最快九月就会升息，美国失业率八月降至五．一％，似乎说明升息确凿。G20会议聚焦美国联准会升息可能对全球经济带来的压力，美国其他经济数据是否也如此支持升息？

一般认为，升息将使美国企业的资金成本攀高，不利其经济复苏。但其实美国升息后，新兴的经济体为了避险，资金将大举冲向美国，提供美国民间和政府资金需求。在此趋势下，美国资金充沛，长期利率可望持稳，美元对新兴国家货币将持续走强。而台币在央行总裁彭淮南操作下，对美元仅下跌二％，在亚洲仍是强势货币，但以中国台湾目前的经济景气恐怕无法长期维持，鸿海、台积电等大企业都在囤积美元。

美国房市需求增加，使新建住宅销售较去年增加一八．一％，政府发放的建筑许可增加三○％，新住宅开工数上升二六．六％，住宅完工数上升二二．二％，建商的信心水准回复到六十分(五十为基准)，显示房地产市场信心充足。七月成屋销售升至八年半来高点，新屋开工也攀升至二○○七年十月来高点，都为房市成长动能正蓄势待发提供佐证。

S&P/Case Shiller房价指数显示，美国二十座大城市六月房价比一年前上涨五％，全美房价则成长四．五％，展露房市回温步调加快的迹象。租金市场平均上涨六．二％，房屋空置率亦由去年第二季七．四％下降至六．八％。

虽然美国经济好转，太快升息却不见得是好事。此决策应为长期性，而非在尝试后又降息。对于升息的不确定感已经开始反映在美股，九月初美国股市三大指数全数下挫。股市若大跌，经济增长情势将褪色。

以目前美股震荡走势，房地产表现相对稳健，新兴市场涌入美国避险资金多在美国购置房地产。据美国房地产经纪人协会NAR统计，外国买家共投资一○四○亿美元购买美国房地产。美元存款利率高，金融市场成熟透明，且资产的安全性高，难怪会是目前全球经济震荡下有钱人的避风港。