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美国法拍房详解利润与投资风险并存 | 美国

在国内“抄底美国房产”的热潮中，大家经常可以看到“法拍房”、“亏本出售”等词句，那么您是否对美国房产市场上的法拍房有足够的、正确了解呢？且看居外网为您一一解答，并提供最实用的投资指南。

一、法拍房的定义

“法拍房”由单词“foreclosure”翻译而来，不过，从字面上看“法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋，没有完全包含“foreclosure”。事实上，“foreclosure”包括一个完整的流程，指得是，当贷款人/业主无法偿还房贷时，债权人（通常是银行）通过出售、收回产权等方式，进而追回贷款的过程。通常包括以下亏本出售（Short Sale）、公开拍卖（public auction）、银行持有（Real Estate Owned by the lender，简称REO）这三个过程，不同过程对应不同类型的法拍房种类。

二、法拍房的三大种类及优劣分析

1、亏本出售或短售屋（Short Sale）

在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（grace period，通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（short sale）——以低于市场价的价格（通常折价幅度在10%-15%）出售，用于还清贷款，这样其信用档案就不再有不良记录。

通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。本阶段，业主仍拥有房屋的产权。

投资Short Sale房的优劣分析

价格划算：short sale房的房价通常要低于市场价，，通常折价幅度在10%-15%。不论是自助还是投资，都相当划算。而且，投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查；

投资期较长：买家的购房交易需要得到银行批准，所以等待批准的时间会比较长，顺利的话需要2个月，否则需要4个月甚至更长时间。

有投资风险：由于银行希望尽量减少损失，因此如果交易价格太低，该项交易将被拒绝，投资者将白白浪费几个月的时间。

居外网投资建议

short sale类的法拍房适合有耐心、且有一定资金实力的投资者。这是因为Short sale的最终决定权在银行，而银行喜欢现金交易，以降低交易过程中的不确定性，对有实力的投资来说，能大大地提高投资成功率。

2、公开拍卖的法拍房（public auction）

宽限期结束后，如果业主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取消（这种丧失抵押品赎回权的情况，这就是Forcelosure），其房产就会被公开拍卖（Public Auction），卖给第三者。

一般来说，公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行，并以信件方式通知业主拍卖日期。在这一阶段，业主已不再拥有该房产的产权。

投资public auction房的优劣分析

投资风险最大：买家没有机会检查房子，对有无其他债主、是否欠税、实际房屋状况了解不多，但却要当场拍板；买家必须用现金购买，不能贷款，而且没有产权保险。一旦过户，银行将不在负任何责任，一切由买家承担；如果原业主这时又可以还请贷款，那么他可以优先购回自己的房子。

投资回报最可观：最大的投资风险，也意味着较大的投资回报！通常公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15—30%左右，操作得当，能获得丰厚的利润。

居外网投资建议

鉴于公开拍卖的法拍房投资风险最大，参与该领域要求投资者具备专业经验，并拥有丰富资源。因此不建议一般的投资者参与，目前的参与者多为经验丰富的投资者/投资机构。

3、银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）

公开拍卖结束后，竞拍失败的房产产权将会被过户给银行，而银行通常会委托经纪人来出售，因此就成为银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。

投资REO法拍房优劣分析

价格划算：对于银行来说，快速售出以回收资金最大目的，因此大部分银行持有法拍房的价格都低于市场价，折扣大概在5%——15%左右；

产权完整房屋质量较好：一般来说，此时的房屋产权已经完整地移交给银行，而且银行也会对房屋进行必要的维修。当然，还会有很多法拍房的状况不佳，还好买家有足够的时间对房屋进行调查；

竞争最激烈：在这个阶段的法拍房，任何都可以通过地产经纪参与投资，因此银行持有的法拍屋的购买竞争激烈要远超过之前2个阶段。这也导致投资回报率的降低。

居外网投资建议

大家在房产市场上碰到的大部分法拍房，都是银行持有的法拍房。为此建议大家在选购时，最好请专业的专家对房子进行仔细检查，详细了解后再出手。此外，在美国房产市场日益复苏的背景下，法拍房的投资市场日渐火爆，所以大家一旦选中，记得尽快出手！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在美国买房，选房时要注意哪些问题？

掌握以下方法可保障在购买时节省更多。

1 与最近出售的房屋进行对比

对比的内容包括：面积、条件、邻里以及设施。一幢新近装修、单层、有附加车库的面积为1200平方英尺的住房应该与同一街区同样面积的住房价格相当。

2 与市场上的其他房屋进行对比

在这种情况下，你可以参观其他房屋以了解其规模、条件和设施与你正在考虑购买的房屋的优劣，然后再对房价进行对比，卖主一般都清楚他们的报价要不违背市场价格才会有竞争力。

>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费

3 与未售出的房屋进行对比

如果你打算购买的房屋与那些准备出售但最终没买出的房屋价格相同，那么你该考虑定价是否偏高。此外，如果市场上有数个同样的物业，那么价格会略低，特别是空置的物业。

4 考虑这一地区的市场情况和增值情

房价是持续升高还是下降？如果是卖方市场，房屋的性能可能会被高估，而如果是买方市场，则可能被低估。这一切取决于该房地产市场是处于繁荣还是萧条的曲线上。

5 是否要买业主直售（for-sale-by-owner）房

由于没有经纪人参与而不需付佣金，一般这类房屋价格可打6%的折扣。但许多卖家在确定房屋价格时没能考虑到这一点。另一方面，卖方从一开始就未在代理的指导下给出合理的价位或对代理人不满而自行出售。不管哪一种情况，房屋的价格都可能被高估。

6 了解这一地区的升值预期

你选择的地区可能对未来的价格产生影响。如果该地区有积极的发展计划，如大型购物中心的兴建，轻轨的延伸，或者大型公司的迁入，都会给这一地区带来房地产市场的升值。即使是计划增加更多的道路或新建学校也是不坏的兆头。另外，如果杂货店和加油站倒闭，房价会因此受到影响。

7 你的经纪人的意见是什么

即使没有任何分析数据，你的经纪人可能对该房产的价格是否合理，合理的价格应该是多少有很好的直觉。

8 价格对你是否合理

如果你不喜欢这一物业，那么任何的价格都不会合理，即使你讨价还价之后。相反，如果你为了自己喜欢的房屋支付得比市场价稍高，你也不会太在意。

9 价格测试

即使是在一个卖方市场，你也可以提出相对低的价格观察卖家的反应。有些卖家为避免讨价还价的麻烦而标出最低价格，还有些卖家出价会高出他的期望值，因为他认为买家会砍价，或侥幸有些买家会接受他的高价位。

10 进行资产评估和房屋检查

一旦签下合同，贷款人为了保护其经济利益要对房屋进行评估。贷款人希望明确的是一旦你停止支付抵押金，他收回房产或进行拍卖时不致亏本。

（据互联网综合整理）

留美中国学生暴增全班八成是华人 | 美国

越来越多大陆留学生直接到美国读大学，有时一班竟然8成学生是华人，让老师不得不改变教学方法，校方也在担心如此失调的比例，让中美学生很难融合在一起，至今仍未找到有效的解决之道。

3年前，在会计学教授格雷戈里·戴维斯登上伊利诺大学厄巴纳——香槟分校（University of Illinois at Urbana–Champaign）讲台的第一天，打开学生名册，戴维斯被班上中国学生的人数吓呆了。

小镇中餐馆遍地开

他之前在美国东海岸任教，原以为在这个被大豆和玉米地包围的中西部小城的校园里，美国学生会占多数。但是今年他的毕业班里至少80%是中国人。

2017年，伊利诺大学厄巴纳—香槟分校里的中国学生数目达到5629人，是2008年的4倍左右。这也是目前全美许多大学的共同趋势，主因是学费更高的国际学生，在资金短缺的公立大学中越来越受欢迎。

香槟分校当地是拥有20.7万人口的小城市，由於中国学生越来越多，现在这里不但有珍珠奶茶店丶川菜馆和中国发廊，其中还有一条街上至少有6家中餐馆。

2008年秋季以来，美国的中国留学生人数增加了2倍多，达到32.9万人。中国学生也改变了美国的课堂，并影响美国教授的教学方式。

不满陆生夺走名额

为了缩小美国学生与中国学生间的距离，戴维斯在安排学生分组刻意打乱不同族裔学生。他表示，虽然大部分美国学生看重学生群体的多样性，但也有部分学生对中国学生过多感到不满，因为“国际学生夺走了自己中学好朋友的名额。”

中国学生王定红则表示，中国学生太多，就表示美国学生变少，缺乏融合造成了彼此的损失。中国学生练习美语的机会变少，更难融入美国文化。

（据中时电子报）

德州达拉斯应征税房地产总值上升11% | 美国

达拉斯中央估税区主管5月16日表示，由于房地产市场的蓬勃发展，导致今年达拉斯郡的应征税房地产总值大幅上涨。

据首席估税官肯·诺兰（Ken Nolan）透露，全郡范围内的住宅房产估税价值攀升了9.9%，而商业房产价值则大幅攀升了14.6%。新建房产的价值和去年相比也飚升了25%。诺兰公布了达拉斯郡的初步估税价值，但指出一旦业主对估税价值提出异议后，房产总值将会下降。

诺兰说，大约有54%的郡内住宅房主今年会看到其房产估税值上升。他补充说，郡内的房屋供不应求。 “我们之前从没见过像过去两三年看到的达拉斯房市那样强劲，人们甚至直接上门敲门，问：‘你要卖你的房子吗？’因为有太多人搬到这里来了。”

总体来说，郡的应征税房产价值飚升了11.1%，但郡的预算总监赖恩·布朗（Ryan Brown）表示，他预计在业主提出异议结束后，最终的增长数字会接近7.23%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

达拉斯-沃斯堡地区是今年第一季全美房价升幅最大的地区之一，和2016年同期相比，房价上升了12.6%

点击查看德州达拉斯房源

通常估税区先决定初步的市场价值，然后如果房产业主相信估价过高的话，允许他们提出异议，提出异议的截止日期是5月31日，听证则可以持续到7月20日。在最终价值于7月25日通过后，郡和其它税务机构将决定税率，这就决定了业主们最终的税单金额。

达拉斯郡的法官詹金斯（Clay Jenkins）说，他非常担心那些工薪家庭，为支付房产税而负担沉重。他表示：“希望今年我们会给人们一些有意义的解困措施，无论我去到哪里，我都听到人们谈论因房价太高而放弃房屋。”

詹金斯和委员约翰·威利·帕莱斯（John Wiley Price）一起投票，设法稍微削减了税务机构之一的帕克兰德纪念医院的税率。

帕莱斯表示，尽管房主不希望支付更高的房产税，但房屋价值上升对他们来说并不全是坏事，他们肯定还是宁愿看到自己的资产升值，而不是像在2008年衰退时发生的那样贬值。

根据美国国家房地产经纪协会，在其调查的178个都市地区中，达拉斯-沃斯堡地区是今年第一季全美房价升幅最大的地区之一，和2016年同期相比，房价上升了12.6%。

在全美范围，中间房价和去年同期相比上升了6.9%，达到232,100美元，而在达拉斯-沃斯堡地区，中间房价已经达到236,500美元，史上首次超越了全美的中间房价。

互联网资讯综合整理

关于美国移民的那些事你都知道了吗？| 美国

美国这个超级大国，以其移民国家的身份吸引了很多人前往，申请移民美国目前最火的途径主要有投资、人才、亲属等几种方式。小编特意整理出美国移民条件，快来看看！

美国移民的主要途径

1、技术移民（签证代表：H-1B）

技术移民是针对技术型人才，专业型人才来说的。这类移民中最热门的签证当属H-1B签证啦！

H1B属于非移民签证，本身并不能获得绿卡，但可以借助H1在美国合法地通过EB1、EB2、EB3和EB5等申请绿卡。在申请绿卡的前提，需要证明自己能够给美国国家利益带来帮助，通过国家利益豁免（NIW）申请高学历移民美国永久性居住权。其次通过证明高学历及拥有卓越能力的人，在两周内能够得到EB-1的消息。

对于技术移民这类方式，最好的证明就是美国人民的认可。如果你是学者或者老师，你的论文或者某些作品在美国杂志刊物或者国际刊物上登载过，那么拿着这些刊物进行应移民申请是很容易的。

2、商业移民（签证代表：EB-5）

这一类移民方式是最简单的，其中EB-5投资移民是美国商业移民类别中最热门的签证，资格条件限制也是较少的一个便捷渠道。

商业移民一般需要对美国进行五十万来源清楚的美元投资，并且间接创造十个以上的工作岗位，美国移民局就会认为你的投资是有价值的，这个时候你就能够申请美国移民。

大型公司与美国本土企业展开合作时，得到美国国本土企业的雇佣人士劳动许可证，也能申请移民美国。

3、配偶移民

这类移民就是跟美国人结婚，然后取得美国公民身份。如果跟美国公民结婚，很快就可以办理移民手续，如果是跟在美国持有绿卡的人结婚，办理移民要稍微慢一些。

办理配偶移民的前提是两人必须具有有效的婚姻证明，再婚者需要提供已经解除婚姻的证明。这种移民只能获得为期两年的移民资格，如果年满两年，婚姻关系被认为属实的话，可以获得永久移民资格。

4、亲属移民（签证代表：F2B）

亲属移民中有一种炒鸡火热的移民方法——赴美产子，准妈妈只要办理“诚实签”就可以在美国生宝宝啦，只要宝宝在美国出生，就是美国的合法公民，父母可以通过子女21岁以后申请依亲移民美国，虽然也有一些要求，但依亲移民不受配额限制，是最简单的移民美国的方式啦！

美国移民申请条件比较严格，但不管怎么严格，语言的比重是无可替代的。在申请美国移民的时候，大家要避免这几个误区，这样才会有效地提高通过率。

投资移民一般需要对美国进行50万来源清楚的美元投资，并且间接创造10个以上的工作岗位

美国移民的五大误区

误区一：我在美国合法住满五年/七年就可以申请绿卡

美国没有任何类似于“居住满X年可以申请绿卡”的政策；部分国家移民政策包含“居住满X年可以申请绿卡/永久居留权”条款，但留学时间不算；极少部分国家移民政策允许“居住满X年可以申请绿卡/永久居留权”，且包含留学时间。若有移民意愿，请详细研究各国移民政策，或寻求专业帮助。美国绿卡持有者在美国居住满五年，可以申请美国国籍。

误区二：在美国留学，可以走技术移民申请绿卡

美国移民政策中确实有针对特殊技能或杰出才学人员的相应条款，但对99.9999999%的留学生都适用。

针对杰出人才的移民要求，至少要到达高级教授级别，且你研究的领域是对美国有用的。一个小小的留学生，最多读到博士，甚至连论文都可能没发表过，是没有可能通过这一途径移民美国的。当然，如果你很牛，在学校做个实验一不小心拿了个诺贝尔奖，这也是有希望的。

特殊人才技术移民还包括在文艺或体育界有突出表现的，高级会计师、建筑师；工作能力达到跨国工作CEO级别的等其他才能。

误区三：在美国买房子，就能拿到绿卡

你在美国买了房，并不代表你就是美国公民了。美国法律是有关于投资移民的政策，但是这里是有规定的，也是说你进行投资的项目可以为美国提供工作岗位的，而且这个工作岗位的数量是有限制的，所以投资移民的难度还是很大的，而房产移民不包括在投资移中的。

误区四：运气抽签，绿卡到手

美国为了保持社会多样性，政府每年会随机抽取5万人发放绿卡。但是不可忽视的就是前提是为了保持多样性，所以这个抽签其实是对现有移民到美国比较少的国家，而像中国已经有很多人移民到美国的情况下，美国政府对于中国公民的抽签，早就不在抽取范围之内，但是中国香港和中国台湾是在抽签范围之内的。

误区五：移民申请此次不行，还有下次

要知道每种移民都有其不同的政策和方式，但是要知道的是失败的移民申请还是会有影响的，之后的审核通过会更加困难的。比如通过政治避难途径，是一次性的，如申请失败，可能这辈子能没有机会再申请美国移民，甚至可能不能再进入美国境内。所以大家在选择移民的时候要谨慎。

关于美国移民小编就说到这里啦。为了确保大家能够顺利移民出去，小编温馨提示：如果最后你拿到了移民签证，请不要忘记美国海关还有各种不让你过关的奇葩理由！

（据新浪教育）

美国买房，新房VS二手房如何选？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。买房的时候究竟是选二手房和新房？这和自身的需求有很大关联，下面我们就一起来比较一下美国新房和二手房各自的优缺点。

新房

新的房子＝新的自己？

大多数新房屋的建造风格都是统一的，除非是在私人土地上建造的房屋。这些新房开发区可以小到只有一条街道，也可以大到像农田一样，有数十栋的房屋。这些建筑根据最新的标准建造，大多采用当代风格、节能设计，通常比同样大小的二手房更贵。虽然具体细节不尽相同，但可以总体权衡一下新房的利弊。

新房的利弊

利

▪ 风格现代

▪ 装修相对灵活

▪ 易于维护

▪ 生活成本低（采用节能建筑）

▪ 保修期长

▪ 和谐的社区环境（一致的布局和公共区域）

▪ 通常有业主协会（帮助保持房屋转售的价值）

▪ 房子是全新的！

弊

▪ 千篇一律的设计

▪ 价格协商余地小

▪ 可能要交物业管理费

▪ 很少有特色

▪ 业主协会可能会限制你对房子的使用，比如禁止改造

当然了，对一个购房者来说的利处，对另一个购房者来说可能是弊处。比如，新房之前没有人住过这一点，可以说没人留下任何问题，也可以说没法知道是不是有问题。但是我们仍可以通过一些方法，来确保自己买到称心如意的新房子。例如：

检查建筑商的业绩记录。看看该公司还建过哪些建筑，此前的项目是否按时完成，建筑商和购房者之间是否发生过冲突？

多逛逛。如果你住在附近，而且此开发区建好的房屋已经有人居住，可以问问这些居民，打听该建筑商是否高质量完成了工作且履行了合同义务。

不要期待你的家会跟样板房一样。需要注意，你在样板房中看到的花岗岩柜台、环绕立体声家庭影院和新派喷头浴缸等豪华设备，都不包括在基本价格内。它们需要额外的费用。

看房时带上你的经纪人。如果现场有建筑商的房地产经纪人，他们会非常热心地帮助你。但是现场的经纪人是为雇佣他们的建筑商服务的，他们会为开发商谋求最大利益，而不是购房者。

最后，考虑无形因素。相似风格的房屋会吸引相似的购房者，大多数开发区都会照顾到家庭的需求。根据不同购房者的需求，一致性、孩子能否在街上玩耍等因素，可能是优势，也可能是劣势。

二手房屋

老房子＝有魅力？

新的开发区遍地开花，很明显，新楼房很受欢迎。但仍有很多人愿意买二手房，那些有人住过的房屋，也吸引了许多人在这安家。

当然，二手房屋也有利弊。比如，那家有大窗户的可爱农舍，在冬天时可能透风得厉害。一般来说，与新房相比，二手房更容易购买，价格也更低，但二手房会有很多让人意想不到的问题。

二手房的利弊

利

▪ 选择更广，风格更多

▪ 价格商量余地大

▪ 有房屋记录供查询（房屋文档会暴露出现过的问题）

▪ 成熟的社区环境

▪ 魅力和特点更突出

弊

▪ 维护成本高（东西破损或磨损）

▪ 耗能较高（生活成本更高）

▪ 过时的设计、老旧的家用电器和设施

▪ 这房子是有人住过的！

与新房一样，购买满意的二手房也需要一些方法：

检查房屋。建议在搬进前，检查地基是否断裂，或房顶是否需要维修。

考虑还价。如果检查出来可修复的问题，则向卖方提议修复或降低价格。

做好出现问题的准备。水管泄漏、电路老化、炉灶不好用 ——习惯就好了。

对自己诚实。如果需要重大维修，要么自己动手，要么请专业人士来修。衡量下自己是否能处理这些问题。

最后，购买二手房的底线是：不要购买别人留下的问题，除非你确信能解决它们。找到一所你喜欢的房子，从客观角度和情感因素权衡利弊，再想一想自己愿意做出哪些妥协。买房子时越理智，居住后对这所房子的满意度越高。

（据互联网综合整理）

《USA地产大亨》连载（二）——如何选择地理位置 | 美国

正如我们上周谈到的，稳定的收益、完善的法律制度、较高的流动性和透明度让很多人坚信投资于美国房地产是一项明智的选择。然而，美国共有五十个州，和数不清的大中小城市！应该投资于哪个城市呢？

一些海外投资者根据个人的经历和人脉关系选择投资地点，例如有表哥住在纽约，或是曾在佛罗里达州读书，抑或是曾去过加州旅行。但在现实生活中，一名专业的投资顾问能够基于当地市场情况和关键经济指标帮助你进行战略性选址规划，这些指标包括供求关系、流动性、就业增长率，和当地商业环境等。下面，我们就一同来探讨如何分析市场状况，并进行投资选址。

门户城市

随着全球化的不断升温，许多美国大城市迎来越来越多的国际人口。这些大都会区拥有极高比例的核心物业资产，最集中的财富，高速增长的经济，以及对土地开发使用的多元化需求。与此相反，小型城市拥有相对较少的资本、资产交易量，流动性也更低，所以较少引起国际投资者的注意。比如位于郊区的农场，往往环境舒适宜人，并且可能有石油开发的机会，但是却鲜有交易，例如位于西德克萨斯州，售价$7.25亿美元的瓦格纳农场，自1849年建成以来最近第一次出售！

美国的门户城市（Gateway Cities）相当于国内的一线城市，一般所认为的门户城市包括：纽约、洛杉矶、旧金山、迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、西雅图、芝加哥和休斯顿。这些美国最大的都会区拥有强有力的经济增长率、成熟的房地产投资市场，以及大量的国际人口。本书第四部分将由房地产专家详细介绍这些门户城市并提供独家投资建议。

供求关系

正如很多房地产投资者所熟知的，房地产投资是建立在供求关系的基石之上。市场对房地产物业的需求主要由强有力的经济增长所推动，经济增长带动就业率提升，吸引更多就业人口来到当地工作、居住，并因此推动房地产价值上升，新兴地产开发项目接连动工，从而进一步促进整体经济发展。

以下是美国12大城市及全美就业同比增长率：

另一方面，房地产物业的供给受到可使用土地面积和政府区域规划的限制，并受到投资活动及其他因素的影响。

分析房地产供给的首要原则便是土地的有限性，正如一句房地产业名言所说，“他们无法创造出更多土地。”（“They aren’t making land anymore.”）没有人能够为了填补房地产供应的短缺而创造出更多相同的土地。每一块土地都是不同的，并且土地只有有限的供应量。土地并非工厂生产的大宗商品，如果某一地区的建筑用地供给不足，没有人能够运进来更多土地以满足需求，因此，只能在当地供给并且受到所在地市场状况的影响。

政府的区域规划（Zoning）对房地产供给有着显著影响力。举例来说，加州洛杉矶有非常严格的区域规划条例，通常，更改一块土地的区划，获取建筑许可证（Building Permit）需要数年之久，这意味着在更改区域规划和审批建筑许可期间，这一区域会积累大量的需求。洛杉矶有大约50个非常独特而与众不同的街区！例如，洛杉矶迪士尼乐园附近最近出租公寓的需求量猛增，但是出租型公寓的建筑许可已被积压数年，因此，任何早期获得出租型公寓许可的项目将会获得极大的市场需求，以及随之而来的高水平投资收益。通常，在房地产投资开发中，与当地拥有丰富经验，熟知政府审批程序的地产商合作是获得成功的关键。

影响供给的第三个重要因素是房地产物业的重置成本。建筑的最主要的成本包括土地成本、建筑材料及施工成本，以及聘请建筑师、工程师、律师等的费用。如果成本中的任何一项过于昂贵以至于总开发成本超出在当地需求状况下买家所愿意承受的价格，则项目不应进行。

关于供求关系的一个很好的实例便是绿地集团2014年在美国的投资。在投资之前，绿地集团调查了全美自住型公寓的总体供求关系，首先，他们分析了美国房地产业所处的整体经济周期，之后对比了不同的州和门户城市并选择了加州主要城市洛杉矶。在洛杉矶范围内，绿地集团考察了所有主要街区的经济复苏及增长状况。最终，他们决定在具有战略性地位的洛杉矶市中心区域建设其巨型公寓项目，项目不仅靠近久负盛名的南加州大学（University of Sothern California）和数量众多的文化娱乐场所，而且坐落于南公园（South Park）区域的中心位置——洛杉矶CBD重要的“生活、工作、休闲”综合区（Live-Work-Play）和市内新建或重建项目区（Urban Infill），这一区域近年来物业大幅升值。如今，绿地集团的“洛杉矶绿地中心”（Metropolis）出售迅速。

分析师城市排名

美国的大型房地产投资和研究公司每年基于一系列指标对各大城市进行排名，这些排名可以帮助投资者更好地做出战略性选址规划。例如，上文图中根据就业增长率的排名，以及普华永道（PwC）和城市土地学会（ULI）针对2017年商业地产投资市场的排名（下图）。

资料来源：Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外，还有针对城市多元化的排名。例如，德克萨斯州近几年来经济蓬勃发展，然而由于休斯顿的经济主要依赖于石油产业，所以受到油价下滑的负面影响较大。相比之下，达拉斯和奥斯汀则有很大不同，达拉斯是全美经济最多元化的城市之一，由于达拉斯在地理上位于美国的中心位置，它也成为各大行业的产品分销枢纽地。如下图所示，芝加哥、达拉斯、坦帕和丹佛是经济最多元化的四个美国城市。

通过研究这些排名，你可能发现一些二线城市，它们并非国内投资者首选的门户城市，但却在核心增值资产、增值资产和机会主义资产方面提供了优越的风险/回报水平。正如普华永道（PwC）高管Mitch Roschelle在2015年所言，很多投资者从一线沿海城市转向房地产价格快速上升的二线及三线城市，城市名以“Ville”结尾的城市——包括田纳西州的Nashville和Knoxville，肯塔基州的Louisville，和佛罗里达州的Jacksonville——正在吸引着越来越多的年轻人，这些城市拥有较小规模但类似于纽约和旧金山的购物中心、餐厅和娱乐休闲场所，以及较低的物价水平、房价和丰富的就业机会。“如果年轻人希望组建新家庭，他们会选择一个他们能负担得起的地方”，Mitch Roschelle表示。^、

资本成本

在选择投资地时，另一个需要考虑的因素是投资者的资本成本。如果你的资本成本很低，那么主要门户城市中的，提供稳定可靠但相对较低回报率的核心资产将是很好的选择。例如，安邦保险拥有大规模的保险资金，而从2012年开始，中国保险监督委员会放宽了保险资金投资不动产的品种、范围和比例，并且调高保险公司境外投资余额的上限至总资产的15%，从而促进投资多元化，和保险资金的总体稳定性。在这样的背景下，2014年安邦保险在举世瞩目中以$19.5亿美元的价格收购了全球著名的纽约地标建筑——华尔道夫酒店（Waldorf Astoria），该酒店是各国元首到访美国经常下榻之所，亦是纽约主流社交活动的中心地带，被希尔顿创始人康拉德·希尔顿称为“绝佳之精品”。这样的核心资产年投资回报率较低，但考虑到保险公司的低资本成本，以及对于全球多元化投资的需求，这是十分明智的一项收购。

品牌影响力

如果投资资本来源于一个注重其国内外市场形象的大型企业，则投资物业的选址对于企业品牌形象有巨大的影响。如上文中的例子，安邦保险相对来说是一家比较年轻的公司，在中国以外不多为人所知，但是当收购了曼哈顿著名的华尔道夫酒店之后，安邦保险在纽约、美国，以及全球商业精英中为人所津津乐道。在黄金市场投资的著名物业对企业品牌的提升效果远远超过投资于偏远地区的不知名物业。

地理多元化

正如巴菲特的投资名言所说，不要将所有鸡蛋放在一个篮子里，投资者最好不要将所有资产投资于同一个城市。选择在不同方面拥有强大潜力的数个关键城市，并投资于这些城市的房地产项目，这样，当一个地区经济放缓时，如底特律在通用汽车破产后经济一路下滑，其他地区的地产项目仍表现良好并提升整体投资回报。

如果进行海外投资的部分原因是将资产投资于中国经济以外，从而达到多元化，那么，投资于不受大规模国内资本影响的地区则是明智之选。例如，加拿大温哥华的房价因国内买家众多而大幅升值，如果国内经济增速下滑，温哥华的房地产价格将很可能下跌，因此，在这里的投资并不能很好地保护投资者免受国内经济波动的影响。类似的，由于加州拥有优质的气候条件，并且距离中国相对较近，很多亚洲投资者在加州购买房产，构成了这里需求和供给的重要组成部分，这样的现象不仅在加州尔湾和传统的华人社区存在，加州大部分地区均是如此。所以，在加州以外的地区投资才能更有效地对冲中国经济的波动。

小结

海外投资选址需要考虑多种不同因素，从风险/回报水平到品牌影响力，从各大城市排名到地理多元化选择等等。在投资前进行详细的考察和规划，咨询投资顾问，并根据自身投资需求和公司发展方向选择最优质的战略性地理位置将确保你达成理想的投资目标。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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独栋别墅房价高企数据专家教你寻找价值洼地！| 美国

投资者仍然可以找到房价低廉但租金较高的地区

想要在美国投资独栋别墅再出租的投资客来说，现在进入市场看似不妙。尽管租客需求量不小，而且租赁客的租金预算也增加，但目前房价已经过高，通过投资获得收益难度在加大。

“目前独栋别墅的房价已经接近最高点，”房产数据公司ATTOM Data Solution的高级副总裁Daren Blomquist表示。

尽管如此，投资者们仍然可以找到那些房价低，平均租金又足够高的地区来获得可观的收益。另外，那些平均工资正在上涨，年轻人口也并未减少的地区也是投资者找寻的目标。

ATTOM的数据显示，在2016年， 35% 的新购房者不打算自己入住（因为房屋交易税账单地址和新购房地址不匹配），这意味着2016年买房人当中有35% 的人很有可能将房产用来出租。

“这个“地址不匹配数据”是我们有数据以来最高的，” Blomquist说，独栋房屋来说，这个比例通常在28%左右，。

因此，尽管独栋房屋均价处于高位，但还有很多投资者跃跃欲试。全美住宅联合会（HomeUnion）的研究主任Steve Hovland表示：科技中心城市，旅游目的地，房价保持攀升的城市及周边待吸纳溢出人口的卫星城市，独栋房屋的市场交易依然活跃。

机构投资者保持谨慎介入

租赁型独栋房屋市场里的机构持有者最近鲜有添置新资产，活跃度比起2008年房市崩盘后要清淡。2008年时美国还没有类似Invitation Homes和American Homes 4 Rent这样的房地产信托基金。房地产信托基金获取资本很容易，但在高房价背景下，也放缓了收购扩张的节奏。

“他们已经从收购模式转向巩固现有业务阶段，”Blomquist说，“他们已经不再售卖任何房产。”

ATTOM统计公开资料后发现，2016年购买了10套以上房产的大型买家仅占房屋总销量的3.1%。

机会在哪里？

即便如此，投资者依旧可以找到可投资的价值洼地。

“这些独栋别墅的价值洼地目前主要集中在东北的因为上世纪80年代后工业时代而经历了去城市化的锈带（rusty belt）以及美国东南部地区，” Blomquist表示，“主要原因是其市场价格相较美国其他地方更为低廉。”

ATTOM 2017年第一季度的数据显示，在佐治亚州Clayton县购买独栋房屋的投资者能平均获得23.7%的租金收益。这个租金收益是基于美国住房和城市发展部公布的三房住宅$1,383月平均租金和该县房屋售价中位数$70,000计算得出。

现如今值得投资的区域与房市崩盘后机构大举进入的区域完全不同，“交易热点已经从凤凰城，拉斯维加斯转移至二、三线市场，” Blomquist说。

在人口规模更小的城市房价仍然在上涨。例如新泽西州的Cumberland县：一季度当地房价中位数为11.6万美元，比起2016年的中位数房价已经上涨21%。

基本面健康至关重要

投资者青睐经济发展势头好的城市。比如纽约州的Oswego县在第一季度为投资者创造了16.3%的租金收益率。当地2016年第三季度的人均工资水平较上一年增长9.3%。

投资者要尽量避开年轻人口净流出区域。在Oswego县，2015年与2014年“00后”人口占比稳定，均为18%。

高房价就要高租金

投资者当然也可以选择在房价更高的城市里寻找标的,但前提是有高租金来弥补高房价带

比如加州的萨克拉门托。依据全美住宅联合会（HomeUnion）的数据，该市仍然位列最具吸引力的独栋房屋出租投资地点榜单第一位。“萨克拉门托因为全国第二高的租金预期而上升至最佳投资地点榜首位置，” Hovland表示。

全美住宅联合会（HomeUnion）还把加州的圣何塞收录进最具投资吸引力市场的榜单中。“高收入、高科技的工作职位正在抬高当地租金，” Hovland说。然而买家一定要注意不要买租金上涨速度跟不上房价上涨速度的标的。

作者：Bendix Anderson | Apr 10, 2017

来源：美国房地产投资者（National Real Estate Investor）

译者：居外研究院实习编辑常元臻

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去美国买房，如何签订购房合同？

Part 1 聘请专业的律师敲定合同条款

在美国置业，律师在房产购买过程中扮演着很重要的角色，负责办理全程买卖手续。在海外买卖房屋过程中，找个信得过的、负责任的律师十分重要。

购房合同签署过程中律师的作用

买卖双方各自有自己的经纪人和律师。通过双方经纪人帮助，买卖双方在拟定买卖合同前已经达成价格和附加条件的协议。双方律师就前面已经达成的协议用法律语言和措辞来制定合同。通过此合同，双方律师帮助雇主了解他们将要签署合同里双方的责任和义务，违反的法律后果等。之后在双方同意基础上签名。>>>详细

律师在买房交易环节的其他作用：

▶ 产权调查

▶ 完成交割

▶ 售后登记

法治社会买房产好的律师在纽约很重要

在纽约有众多的房地产律师，他们的收费从800美金到3500美金不等。大家有可能觉得律师抓到篮里都是菜，然而，我们今天讲以下三个真实故事，让大家从中了解，好的律师应该是怎样的。>>>详细

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

Part 2 签订购房合同时，应该注意哪些事项？

一、检查、确认购房合同中所包含的基本要素

美国房屋交易合约都是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，一般不会买到问题房。但是，签合同时，下面的这几点还是需要注意的。>>>详细

美国购房合同的标准格式，通常包含以下信息：

1、房屋和买卖双方的基本信息；

2、房屋价格；

3、付款方式（贷款或一次付清）；

4、订金数量及返还条件；

5、房屋检查（inspection）期限及问题处理方法

6、Closing日期等

二、关注附加条款

一旦讲定价格，买卖双方需签订购屋合同。这时买方必须付一笔订金，数额可能是几千元或房价的某个百分比。事后如反悔，定金可能全部没收，除非购屋合同列有一些附带条件(contingency)。这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效。>>>详细

以下是一些最常见的附带条件：

▶ 贷款条件：让买方可以在规定时间内，获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。

▶ 房屋检查：根据各州法律，可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查，也可能包括白蚁、氡气，以及房子是否位于淹水区或地震带。

▶ 购屋合同必须通过法律审查，包括由律师审核有关文件、产权报告，或是任何与交易有关的法律文件。

▶ 有关交易必须通过共有公寓或合作公寓管理委员会核准。

▶ 符合建筑法规。

美国买房暗藏陷阱国际购房者如何保护自己？

美国是世界最安全的和最有利可图的房地产市场之一，当然美国房地产市场也面临着挑战。特别是对于那些首次在美国买房的投资者而言。国内和国外都有骗子，菜鸟代理以及新的购房流程。>>>详细

Malte Kramer 专栏全集：

Luxury Presence CEO号召世界上最成功的房地产经纪人

Part 3 美国购房合同案例分析

案例一：从一个洗碗机合同条款说起

我有一个客户，签了合同要买一个有洗碗机的单元。签合同的时候，他的律师告诉他，这个大楼是不允许安装洗碗机的。那怎么办呢？他不想不买，于是我们在合同中加了一句：这个洗碗机是允许的。卖家也签了合同。结果到了物业公司审查的阶段，物业公司说这个洗碗机是不允许的。>>>详细

案例二：购买美国房产遇毁约该怎么办？

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖，许多房地产纠纷案件就在这里发生，假若代理经纪人未能谨慎妥善处理，日后衍生问题更大。

假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时，经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期，譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况，屋况有问题严重到买主不能接受，可以取消购买，卖方也退还买主付的订金。>>>详细

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独立屋投资前景最佳如何选择有技巧 | 美国

如果你希望投资美国房产时，能实现收入和资本增值的最大化，选择正确的房屋类型至关重要。为此，你需要考虑以下问题：

现金流对您而言，是否很重要？
您希望将房子出租给哪些人，家庭、夫妻、学生、度假客或退休人士？
或者考虑：一个家庭在寻找住房时，会有哪些需求？

在前文《美国房市中四类房屋最常见独立屋是最好投资选择》中，简要跟大家介绍了独立屋是不错的投资选择，下面举例说明。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

A客户准备花50万美元在洛杉矶买一个公寓，每月出租所得2500美元，每月物业费400美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

B客户准备花50万美元在洛杉矶买一个独立屋（House），每月出租所得2500美元，没有物业费，每年房产税6000美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

这样一看，是不是买公寓和独立屋没有区别呢？实际上不是这样。

让我们看看60年之后：

A客户在洛杉矶的公寓已经破的不成样了，经常出各种问题，虽然每月已经可以租8000美元，但每月的物业费已经高达6000美元，加上各种开销，A客户每年都在亏损。最后以50万美元卖出。

B客户在洛杉矶的独立屋也已经破的不成样了，B客户决定把房屋出售，虽然地上建筑物已不值钱，但这个房子所在的土地价值已经升值了10倍。最后以300万美元卖出。

由此可见，独立屋是不错的投资选择，道理其实很简单：地上建筑物一旦建成就在逐年贬值，增值的只是土地的价值，土地面积越大，以后增值的潜力越大。

确定了独立屋这一类型，那么投资该选择怎样房型的独立屋呢？且看经验丰富的美国经济人总结出来的几大要点：

只购买三或四卧室的家庭房型。美国家庭较青睐面积大的居住空间，2卧的独立屋可能价钱便宜，但大部分家庭都不会租用，因为它太小，不适合家庭使用。通常，只有超过1000平方英尺（约93平米）的独立屋才能满足普通家庭的需求，而低于600平方英尺（约56平米）的房子尽快总价低，但投资前景不佳。

最好购买带地下室的独立房。通常地下室可被用作储藏室、临时卧室，甚至是孩子们的游乐室，与不带地下室的房型相比，不仅能够快速出租，还可以实现更高的资产增值。

购买外观传统的房产。大家尽量不要购买那些太过于现代化或造型奇怪的独立屋，标准的传统风格才是最完美的目标，而殖民时代风格、斜顶一层半别墅和牧场式房屋则更是理想的选择。这些类型的独立屋需求旺盛、出租速度更快。

不要购买繁华路段或高速公路出口旁的房子。您希望让自己的孩子在位于繁忙大马路上的前院中玩耍吗？或者住在车辆高速行驶、全天都是车流的高速公路旁边?您当然不愿意这样。没有人想要住在喧闹的道路旁忍受交通噪音骚扰、或者时刻担心孩子们被车辆撞到。

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