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尽管新总统上任与升息的利多都使众人看好今年美国经济复苏，但南加房市走向仍变化莫测。中国人民银行公布今年7月1日起超过5万人民币（外币等值1万美元以上）的境内和跨境交易需报告。此举代表7月1日后，为避免大额交易报告，5万美元外汇至少需汇6次才能完成，对于想到美国购屋的投资者来说无疑是一个困扰。更麻烦的是，中国外管局明文颁布“境内个人购汇不得用于境外购房及投资”。

高价住宅销售期拉长

加州房地产协会理事（Tri-Counties-Association of Realtors Board Director）Charles Ni表示，中国的外汇政策与外管规定的确可能对南加州房市产生部分影响。资深地产经纪人廖贞静表示，目前华人区除了天普市与圣马力诺市之外都有小跌，百万以上的高单价住宅也开始出现拉长销售期的情况，尽管中价位的房子还是卖得不错，但阿凯迪亚市的房价就微幅下降了。

Charles说，目前南加地区的中价位屋还是很抢手，如核桃市、钻石岗房屋中价在50万到80万之间，70几万的房子仍很多人有意愿购入，整体看房子的人仍不少，但百万以上的豪宅的确开始出现滞销情况。他说，2013年左右，南加房市热络时，房屋平均一、两个月就可成交，甚至不用30天就售出，买家若全额现金支付，办理手续期两周就完成，但现在高单价屋两到四个月都不一定能售出。

据Charles的经验观察，房地产价位是周期循环，没有定数。2006年次贷风暴至2012年南加州房价跌底，开始回升，2013年南加州房地产暴涨，一直到2016年都持微幅上涨的趋势，目前仍没有太大变化，只是修正、微调。

有利在地买家

中国政策的变化对外国客人多的地产经纪可能会有些影响，但对当地人购屋来说反而是利多。在地买家不只购屋竞者争少了，也不用面对全额现金支付的强劲对手；因为绝大多数卖家在遇到开价相同时，都会选择现金付款、很少贷款的中国买家。

近年来，中国人来美购屋已成为趋势，2009年全美国境外购屋最多的外籍人士是加拿大人，但至2012年开始，中国就一直高居榜首。Charles表示，中国新制导致国内资金不好出来，以前5万、5万的汇还可以做，30万的房子找6个人做。但现在30万要找30个人，哪里找那么多户头？他就有客人表示，自己也需要人帮忙汇款，怎么可能还将账户借人汇钱呢？

目前中国外管局公布新令，大陆人不能将钱汇出用来买房，这就要有有合理名目汇款。例如小孩读书，需要生活费等等，才有机会汇出大额资金。因此，Charles也开始担心购屋的中国人资金会被卡住。

此外，中国赴美签证也越难越难签，Charles表示，自己曾有中国客人机票买好了但被拒签，夫妻俩一起办签证，签了四、五次都不成功，后来分开办签证反而通过了。

建商也在促销

中国政策是否影响南加房市，Charles认为建商也是一个很好的风向球。他表示，建商手上会积囤许多房屋、需要出售。他们不像地产经纪人、或二手屋买卖者可以灵活运作，通常需要更大的资金链，因此评估会更长远。

Charles说，在房屋市场价格好的时候，建商不需要地产经纪，他会提供很低的带客看屋费给经纪人，过去可能只给2％，但现在逐渐开始调升，涨到3.5％甚至是4％。他认为建商在第一期就想要快点促销，避免资金流动链断掉，才会鼓励地产经纪多找人看屋，否则越到后期完工卖屋价格更高，当然不急着促销。

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在过去几年大兴土木后，美国房屋供给已经赶上需求，这使得房东不太可能大幅提高租金。但是，租金仍然很高，房客也别期待房租会很快下跌。房租与各地工资及经济成长关系密切，导致全美各地房租的差异很大，在纽约及迈阿密，超过一半的家庭收入被用来支付房租，但在赌城拉斯维加斯，房租只占20%的家庭收入。

德州首府奥斯汀是全国最负担得起的城市，当地是新兴科技中心，工作和工资增长强劲。这使得当地房价快速上涨，但与收入相比，租金仍然相对较低。据公寓楼管理公司AppFolio的研究显示，奥斯汀市居民平均每月23％的月收入花在租金上。

根据AppFolio的研究，最负担得起的租赁城市是赌城拉斯维加斯。在房贷危机期间，拉斯维加斯是法拍屋的重灾区。这使得当地房价相对便宜，因此租房的人较少，导致房租便宜。

美国房租最负担得起的五个城市是：拉斯维加斯（Las Vegas，20%的薪水付房租）、印第安纳波利斯（Indianapolis，21%）、凤凰城（Phoenix，22%）、奥斯汀（Austin，23%）及亚特兰大（Atlanta，23%）。

AppFolio公司产品开发副总裁Nathaniel Kunes说：“在许多市场，供给终于赶上了需求，所以租金增长开始放缓，在经济衰退期间，基本上建筑停顿，因此没有新的房产上市，需要几年的时间才能赶上需求。”

在另一方面，纽约和迈阿密（Miami）是全美房租负担最重的城市。居民每月需用超过半数的收入支付房租。美国房租最难以负担的五个城市为：纽约（58%）、迈阿密（54%）、洛杉矶（47%）和旧金山（46%）及波士顿（45%）。

对租房者来说，上面这几个城市房租难以负担并不意外，但有一些城市的房租意想不到的昂贵。这些城市主要在美国中西部地区，当地需求在上升，供应相对停滞。

AppFolio公司副总裁Kunes说：“中西部地区现在很热，过去当地的失业严重，租金一直下降，使得房产供大于求，”“现在人们正在向该地区迁徙，工作正在回归，与美国其他地区相比，中部地区的租金仍然比较便宜。”

虽然比较便宜，但房租增长很快。明尼苏达州首府明尼阿波利斯地区，房租以4％年增率增长，是迈阿密市租金增长的两倍。印第安纳波利斯租金上涨速度比波士顿快。纽约是全美最难以负担的城市之一，但当地房租实际上在以每年1%的速度下降。

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人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？ 

何谓外国人？

持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留外国人（Non Resident Alien）身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

外国人税务好处

假如在税务上符合外国人（Non Resident Alien）身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的“资金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税（Withholding Tax）。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额（Personal Exemption）–– 美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有受抚养人（dependent）者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额（Standard Deduction）–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税（Itemized Deduction）。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA）规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的“长期资金增值”（Long Term Capital Gain），而是当为普通收入（Ordinary Income），要按税率计算税金。

此外，外国人也面对预缴税（withholding tax）的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元，同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。

顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证（Probate）的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。

（据侨报网）