美国 | 2017年美国房地产市场将持续升温 

黄晓珠-700x190

2017年人民币一路贬值,进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中,美国地产投资备受投资者追捧,不但拥有强势美元货币作为支撑,而且在持续复苏的市场基础上,产生安全稳健的投资回报。

回顾去年美国房市表现不俗,房地产网站Zillow对全美35个最大都市区的调查研究发现,2016年美国住房总值增长至29.6万亿美元,较2015年多1.6万亿美元,增长了近6%,创历史新高。  在当前市场持续复苏的基础上,美国全国房地产经纪人协会,抵押贷款银行协会,房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。根据房地产经纪人网站(Realor.com)最新预测,虽然购房者今年会面对一些不利因素,但美国房市整体发展前景仍然光明。以下为Realor.com对市场趋势的几项预测。

1、2017年首次购房者将占据整体房屋买家的大半

在人口及经济稳定增长的基础上,首次购房者的数量将增加。预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。调查显示,去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者,今年则上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平后,今年将略微上升稳定在63.5%的水平。由于房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加,新屋销售量预期将上升10%。新屋开工量将适度上升3%,但仍低于正常水平,当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。

2、千禧一代和婴儿潮一代进入置业大军

千禧一代进入30岁,开始组建家庭安顿下来,婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄,开始考虑搬迁,这两代人将进军房屋市场。分析预计,千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%,并带动房屋市场未来10年的房屋需求。

3、房屋库存减少,房屋售出时间缩短

Realtor.com分析,当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%,预测今年房屋供应将持续紧缺。这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天,较全美平均水平短11天。

4、房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺,成为置业的最大障碍

2016年,40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍,但根据Realtor.com预期,该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代,原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。去年9月的首次置业人士春季购房调查显示,37%的受访人士表明最大的置业障碍是首付问题,另有30%受访人士则称很难在预算范围内找到合适的房屋。美国房地产经纪人协会(NAR)预计贷款利率今年将继续攀升,年底前上升至4.6%。

6、郊区将受购房者追捧

由于市区居住人口的高度密集,加上千禧一代开始生儿育女,郊区已成为首次购房者的首选居住地。事实上,Realtor.com的受访者中有50%表示郊区会是他们的首选居住地。原因是一些理想的郊区离市区较近,社区安全性高,居住空间也较大,且提供众多工作机会和大众运输,非常适合家庭居住。婴儿潮一代选择郊区一部分原因是他们希望与子女或朋友居住得近一点。

地区方面,根据房地产咨询公司John Burns Real Estate Consulting今年一月发布的“2016全美最佳销售综合社区排名”显示,西部和南部地区的综合社区几乎占据了整个榜单,榜上有名的社区主要分布在德州的休斯顿、达拉斯、奥斯汀,佛州的杰克逊维尔、奥兰多,亚利桑那州的凤凰城以及科罗拉多州的丹佛等城市。虽然今年整体住房市场预计将适度增长,但这些城市在强劲的经济、就业及人口增长推动下,将继续保持上行趋势。此外,房地美 (Freddie Mac)的副首席经济学家Len Kiefer 指出,去年达拉斯休斯顿奥兰多、凤凰城等城市的房价涨幅很大,但仍然低于2008年经济衰退前的水平,这些市场仍有很大的上升空间。

 

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美国 | 毕马威报告:2017年美国房地产前景仍良好

世界著名会计师事务所毕马威(KPMG)每年都会对其各行业用户进行一些问卷调查,来获取未来一年行业走向。而在1月31日该公司公布的2017年房地产行业预期调查中的结果显示,美国房地产从业人士认为2017年全美房价仍然有进一步上涨的空间。

毕马威此次的调查由美国全国各地64位房地产公司高级管理人员完成。在这64位房地产公司高管看来,尽管美国很多地区的房价涨幅已经趋缓,甚至有部分地区可能进入调整或者下降,但2017年美国整体房地产市场还是积极向上的趋势偏多一些。

旧金山湾区2017年的房地产走势在美国各市场中尤为受到关注。湾区房价在过去三五年中持续大幅上涨。目前当地房价已经达到全美大城市中最高水平,与纽约不相上下。在2016年末,旧金山房价已经出现后继乏力的情况。涨幅大大缩水,不过房地产从业人士普遍认为,房价大幅下跌的可能性还是非常小的。

美国的房地产从业人士认为2017年全美房价仍然有进一步上涨的空间
美国的房地产从业人士认为2017年全美房价仍然有进一步上涨的空间

毕马威太平洋西北部房地产研究主管Roger Power表示,“旧金山湾区和硅谷本身在全球房地产市场就有非常好的声誉。对于海外投资者来说,湾区的房地产拥有超一流的吸引力。”

房地产行业对于2017年也并不是完全盲目乐观。调查显示,86%的地产高管认为,对贷款等方面的监管更加严格可能在2017年让房地产市场受到影响。不过77%的高管认为,美国的经济至少在2017年会表现得和2016年差不多。51%的高管认为,公司在2017年的投资会至少高于2016年投资5%。一些房地产企业高管认为,美国新任总统特朗普可能会在2017年进行一些税务上的改革,不过他们认为,在房地产行业的角度,这些改革的影响可能是错综复杂的,并不一定会直接给房市造成负面影响。

(据新浪财经)

美国 | 库存减少 利率上扬 美国人买房面临挑战

最新调查表明,因为房产供不应求,未来房主可能需要作出重大的理财妥协,减少用于应急和退休储蓄的资金而将其投入房产

 
调查指出,虽然大多数消费者优先考虑买房,但是没有足够的经济承受能力,这种情况令人担忧。69%的消费者担心没有足够的首付现金。
 
受访者表示,除了缩减其它资金储备,还将缩小所期待购买的房产规模。如51%将考虑购买一所fixer-upper(有待做修缮的廉价屋),36%想购买比理想尺寸小一些的房屋。购房者需要改变理财策略,以便缓解支付压力。
 
“在许多地区,限制库存,提高租金、房价和抵押贷款利率,这意味着不容易找到首次购房者。”全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家劳伦斯.允(Lawrence Yun)说:“而对于首次购房者来说,需要更多符合条件的供给、就业持续增长、更大的工资增长幅度,才能占据更大的市场份额。”
 
加州南部帕萨迪纳市一民宅
加州南部帕萨迪纳市一民宅
报导说,全国房地产经纪人协会称,12月份的房屋库存总量与去年同期相比,下降了6.3%,连续降低19个月。供应紧缩正在推高价格,导致现有住宅的中位价上涨4%。
 
因此,购房者承受多方压力。最近,30年期抵押贷款利率从去年10月下旬的3.47%上升至4.19%,导致房主每月支付增加。
 
此外,住房需求虽有增长以及经济呈现增长势头,但是住房建设领域仍然处于复兴阶段而保持缓慢增长状态。
 
专家认为,虽然买家面临挑战,但是买房住仍然是比租赁更好的投资选择。
 
主权金融集团( Sovereign Financial Group)主席查克.菲拉(Chuck Failla)说:“在我看来,如果打算在一个地方居住期超过七年,应该购买住屋。”
 
互联网资讯综合整理

2016年第三季度美国房市报告:房价涨幅适中

尽管美国经济预期走好,但美国住房市场 的价格涨势却在逐步放缓。2016年3季度, 美国标普凯斯席勒的全国季度调整房价指 数(通胀调整数据)同比增长幅度为3.92%, 环比增长1.29%,2015年3季度的同比涨幅 则为4.82%。联邦住房金融局的美国住宅售 价季度调整指数也有着类似的表现。2016 年3季度的同比涨幅为4.89%(通胀调整后数据),略低于2015年3季度5.66%的增长幅度。2016年3季度环比涨幅为1.17%。

1标普凯斯席勒10月指数显示,美国所有20 个主要城市的房价均保持上涨,西雅图涨幅排名第一,2016年10月房价同比增长为10.66%,随后是波特兰(10.27%)与丹佛 (8.29%)。纽约和华盛顿在10月同比涨幅 最低,分别为1.70%和3.42%。

2_副本住宅施工数量持续强势走高。美国统计署的数据显示,在2016年10月,新授权的私 有住宅数量为1,175,000套,通胀调整后同 比增长4.6%。同期的总住宅开工数量为 1,323,000套,通胀调整后的同比增长水平 为23.3%,住宅竣工1,055,000套,增长 7.2%。

需求走高。美国统计署的数据显示,2016 年10月的新住宅销售为563,000套,较去 年同期增加17.8%(通胀调整数据)。2016年 7月的待售住宅为246,000套,较去年同期 增加9.3% 。

由于目前待售现房供应短缺,美国建筑商 信息指数保持乐观。国家建筑商协会的数 据显示,2016年11月的指数为63,与上个 月持平,但略高于去年同期数据。该指数 的乐观和悲观分界点为50。

美国经济分析署的数据显示,2016年第三 季度美国经济同比增长幅度为3.2%,前几 个季度的数据分别为:2016年2季度1.4%, 2016年1季度0.8%,2015年4季度1.4%, 2015年3季度2%,2015年2季度3.9%, 2015年1季度0.6%。美国经济去年增长水 平为2.6%,与2014年的速度保持相同。但 作为世界最大经济体,美国今年的经济增 长预计仅为 1.6% 。

除了一般的供求关系变化,影响美国房市 未来走势的一个重要因素则是新总统川普的经济政策。川普的经济主张较为鹰牌, 旨在激发美国自身的发展潜力,对经济跟 房市来讲都有着促进需求的意义。川普当 选之后股市的连续大涨就说明了市场,尤 其是基建金融对未来发展形势的乐观态度。 然而这种激进的政策一旦实行,就会带来 过速的风险,可能导致通胀过快,贷款利 率与新房价格也有可能快速上涨。借贷成 本与新房价格上涨可能会减少本国本土的 市场需求,不过对海外投资的影响则相对较小 。

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美国 | 中国购汇年中限缩 华人客抢南加州房首选这区

日前中国政府公布了个人购汇的新政策,从今年1月1号开始,所有个人汇购都必须要向公单位说明用途以及时间,并且禁止用于境外证卷投资及买房。消息一出,引起许多中国移民的恐慌。由于7月1号开始,连跨境超过20万元人民币的交易,银行都必须向央行通报。许多人都纷纷赶在政策实施之前,透过不同方式转汇,在美国买屋购产,其中尤以南加州华人抢屋买气最盛。

目前亚凯迪亚(Arcadia)这个南加州的华人城市热到不行,想必掀起华人抢屋潮,还会持续延烧一阵子
目前亚凯迪亚(Arcadia)这个南加州华人城市热到不行,想必掀起华人抢屋潮,还会持续延烧一阵子

谈起华人购置房地产热潮,在洛城从事地产经纪已经13年的唐美贞(Katheryn Tong)说,“由于气候宜人加上生活机能方便,南加州一直都是许多中国移民喜好置产的区块”。不过近来的新规定也的确加快了这股购屋热潮,许多中国移民以及投资客都纷纷寻找适合自身条件的房产。讲到华人购屋热点,唐美贞说,“一般华人最重视的就是学区,因为许多华人移民来到美国都是为了给下一代更好的教育,因此学区对他们来是优先考虑。再来华人也很注重治安问题,如果对该地区的治安有疑虑的话,他们多半也不愿购买”。

由于这些条件,唐美贞说,“这几年从中国来的新移民,第一选择通常是是在亚凯迪亚(Arcadia),因为这边腹地比较大,除了环境新、治安好之外,学区也不错”。但唐美贞也强调,虽然新移民很爱往亚凯迪亚投资,但是僧多粥少的情况,也造成此区房价不断飙涨,“在这个区域如果要买到一栋不错的房子,150万元美金是跑不掉的”。

“受限于价格的关系,很多华人移民也只能往价钱稍微合理的区域来看房”。唐美贞表示,一般预算有限的华人客大概会在圣盖博市(San Gabriel),哈仙达岗(Hacienda Heights),罗兰岗(Rowland Heights)等地区看房。这些城市因为群聚效应以及生活机能,也都普遍受到华人欢迎。以哈仙达岗为例,西半球最大的佛教寺庙西来寺就位于此处,也为许多华人提供了一个宗教以及精神上的重心。加上哈市又是华人城市东区的第一站,离西区来说相对较近,也让它的地理位置方便许多。不过她也说,“这些地区价格虽然(比Arcadia)便宜一点,但是和以前比起来也是贵了很多,因此购屋华人的确有更向东移的趋势”。

“现在位于洛城东边约30哩的库卡蒙格牧场市(Rancho Cucamonga),是一个中国客购屋的新兴热区”。唐美贞就自身经验指出,这里本来属于白人居民居多的区域,但因为环境很好,几年前又开了一个大华超市,所以对华人居民来讲,生活机能方便许多。“现在该区域大概只要60万左右,就可以买到一栋2000呎、状态又不错的新房子……考虑种种因素,这里也成为许多人心中的新首选”。

其实中国汇购的新规定到底对南加房地产会有多大的影响,目前还无法得知,但可以看见的是,许多中国移民已经提前抢做准备,免得到时“有钱出不来”。目前这个南加州的华人城市更是热到不行,想必掀起华人抢屋潮,还会持续延烧一阵子。

(据苹果日报)

美国 | 在美国去哪里过农历新年?多地均举行庆祝活动

美国侨报网报道,1月28日为农历新年,是鸡年的第一天。在中国、越南和其他亚洲国家,人们都会庆祝这个节日。不过在美国,从纽约洛杉矶的很多地方也会庆祝农历新年,举行的活动有舞狮游行、文化庆祝活动,一些亚洲餐厅还会提供节假日特别菜单。

《城西日报》(Metrowest Daily News)当地时间1月22日报道,从1月20日到2月5日,加州阿纳海姆(Anaheim)的迪士尼加州冒险公园会举办农历新年庆典。米老鼠米奇和米妮将会穿上唐装,向游客问好,并给游客拍摄与迪士尼卡通形象的合影。

迪士尼加州冒险公园的现场演出包括身着彩色服装的杂技演员、舞者、演奏者的表演,以农历新年为主题的活动和手工艺展示,还有新开的集市,售卖从亚洲美食中攫取灵感的各式食品。

每晚,在“色彩世界”演出之前,将会播出新拍摄的动画短片“快快回家”,讲述一个小灯笼回家庆祝农历新年的旅程。短片中有投影动画,灯光、特效和喷泉的展示。公园将用灯笼和横幅装饰,用英语、中文、韩语和越南语祝贺游客度过一个快乐的农历新年。

曼哈顿萨拉罗斯福公园的农历新年游行
曼哈顿萨拉罗斯福公园的农历新年游行

纽约,游客们可以到三个唐人街庆祝新年:一个在曼哈顿,一个在布鲁克林区日落公园附近,一个在皇后区的法拉盛(Flushing)。游客可以到那里探寻好吃的饭馆、食品超市、以及售卖从家用器皿到纪念品各种小物件的商店。

曼哈顿的庆祝活动,包括1月28日在萨拉罗斯福公园举办的烟火典礼和文化节,以及在2月5日下午1时开始的农历新年游行。2月4日,法拉盛也会有游行和庆祝活动。

旧金山从19世纪60年代起就以游行的方式庆祝农历新年。今年的活动将在2月11日的晚上举办,届时将有杂技演员、舞狮、彩车以及一条长268英尺的长龙。游行的起点设在Second街道和Market街道。2月19日还有一个全长为5公里或10公里的跑走活动。

拉斯维加斯,1月28日在幸运龙赌场酒店将开始一个为期为15天的庆祝活动。在拉斯维加斯的其他地方,如The LINQ Promenade购物中心,1月27日至30日期间将会有一个为期4天的庆祝活动,内容包括每晚6时在喷泉舞台举行的舞龙表演。1月27日至29日,“中国农历新年”活动包括Fremont街道的游行表演,市中心Downtown Container公园的派对以及在The LINQ Theater剧院举办的DragonFest Benefit音乐会。

拉斯维加斯的其他地区,将会举办舞龙和游行。百乐宫赌场酒店的温室植物园将会有焚香、红灯笼以及金鸡傲立山顶的展览。

华盛顿(1月29日)、芝加哥(2月5日)和奥兰多(2月11日)也将有农历新年游行。

(据中国新闻网)

美国 | 媒体:川普将就移民政策发布多项行政令

美国媒体报道,美国国会官员表示,预计美国总统特朗普(Donald Trump)最早将在25日发布多项与移民政策有关的行政令,包括禁止对美国构成国家安全威胁的国家的人员入境。

美国 | 媒体:特朗普将就移民政策发布多项行政令
资料图:当地时间2017年1月23日,美国华盛顿,美国总统特朗普23日签署行政命令,正式宣布美国退出跨太平洋伙伴关系协定(TPP)

报道称,现在还不清楚哪些国家会被列入禁令。

川普在竞选总统期间曾表示会禁止穆斯林入境美国,但后来对这项提议做了修改,称将暂停为无法充分进行背景调查的地方的人办理签证。预计被纳入禁令的将主要是穆斯林国家。
 
一位官员说,川普还将暂停接收难民或某些难民入境。他说,川普还计划签署与绿卡签发有关的法令。另一项法令将与追踪合法入境的人员有关,确保这些人在签证到期时离开美国。
 
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(据中国新闻网)

美国 | 2016年旧房销量升至10年来最高水准

美国全国房地产经纪人协会1月24日公布的报告显示,虽然12月份美国旧房销量较11月份下滑,但受就业市场改善和住房抵押贷款利率保持超低水准影响,2016年美国旧房销量仍达到10年来最高水准。

报告显示,2016年占美国楼市销量9成的旧房销量达到545万套,超过2015年的525万套,是2006年以来的最高水准。12月份美国旧房销量经季节调整比11月份下跌2.8%,但较去年同期略高0.7%。

2016年美国旧房销量仍达到10年来最高水准
2016年美国旧房销量仍达到10年来最高水准

美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示,2016年就业市场稳步改善和住房抵押贷款利率总体保持超低水准使去年成为美国房地产市场的“一个好年景”。

云表示,11月份以来住房抵押贷款利率上升加上房价持续上涨和房屋库存降至历史低位导致12月份美国旧房销量回落。

截至12月底,美国房屋库存环比下降10.8%至165万套,同比下降6.3%,为该协会1999年开始统计该数据以来的最低值。美国各类旧房销售中间价同比增长4%至每套23.22万美元,连续58个月出现同比上涨。

(据国际日报)

美国 | 2016年中国海外投资总额再创新高 美国成投资者首选目的地

根据领先全球的房地产服务商戴德梁行发布的《2016第四季度中国海外投资市场》报告,2016年中国海外商业地产投资总额再创新高,达到383亿美元,比2015年增长了49%。

据该报告显示,美国中国投资者的首选目的地,投资总额达到183亿美元,比2015年增长了四倍以上。中国内地对中国香港韩国英国加拿大德国的投资总额较去年也有所增加。就英国而言,中国投资者借英镑走低的优势,投资总额按年上升了32%。

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“许多中国投资者认为,美元对人民币的汇率仍有上升空间,而一些其他主要货币似乎有更大的贬值风险。目前来看,对於大型企业投资者而言,中国的立场及美国总统在中国的投资将对中国在美国房地产投资产生更大影响。”

对於私人住宅投资者来说,除了投资回报外,教育和生活方式等因素,也是吸引他们投资於美国房地产市场的原因。

据报告显示,写字楼市场吸引了中国最大部分海外投资资金,占了45%以上。令人惊讶的是,酒店市场按年飙升了13个百分点,占据了27%的投资总额,达到103亿美元。开发用地的投资按年下降了18个百分点,仅占15%;商铺市场仍不受青睐,仅占3%;养老及健康地产是首次出现的资产类别,占总额的2.5%,这一比例预计会持续增长。

除了投资回报外,教育和生活方式等因素,也是吸引他们投资於美国房地产市场的原因
除了投资回报外,教育和生活方式等因素,也是吸引他们投资於美国房地产市场的原因

中央政府限制资本外流政策

由於2016年外汇储备大幅下降了691亿美元,在2016年11月底,中央政府加强了海外投资监管,并增加了对个人每年换汇额度达50,000美元的审查。新措施包括:禁止超过100亿美元的交易;在与公司核心业务无关的部门,超过10亿美元的交易将被限制;超过10亿美元的房地产投资亦受到限制等。

对於该政策的发布,林荣杰表示:“真正决定境外房地产投资金额会否获批的关键因素,是政府有没有能力控制货币贬值和境外资本流动。如果贬值或流出资本变小,那麽审查过程将不会那麽严格。尽管政府正在监控汇率并设法对中国的资本外流进行严格控制,但中国政府仍致力让企业’走出去’,并作多元化的投资。”

戴德梁行大中华区研究部高级经理及资本市场研究负责人陈妍斐表示:“基於中国投资者预期内地核心资产的收益率将持续走低,加上投资者不断追求全球性的多元化投资,我们预期海外投资的需求在2017年仍将保持强劲。当然,近期政府对资本外流的限制政策可能会使交易时间变长,投资规模减少,从而令今年的交易量略低於去年。”

(据华富财经)

美国 | 高端房市销售增长 业界看好特朗普新政

根据房地产网站Zillow的数据,2017年洛杉矶高端房市预计增长4%~5%
根据房地产网站Zillow的数据,2017年洛杉矶高端房市预计增长4%~5%

好莱坞贝弗利山的豪宅世界闻名,根据业内人士的反馈,自从特朗普赢得大选至今,价格在千万美元以上的豪宅的销售量一路上走。印证了市场对于特朗普新政的良好反应,对于未来,高端房市也期待这新一轮的繁荣。

1月20日就是特朗普的宣誓就职日,美国高端房地产市场对于新总统和新政府充满期待,希望迎来再一波的繁荣。

虽然目前还没有明确的政策出台,不过业界对于房地产出身的特朗普及他提出的减税方案保持乐观态度和信心。

根据房地产网站Zillow的数据,2017年洛杉矶高端房市预计增长4%~5%;美国房地产经纪人协会(Realtor.com)认为,洛杉矶将成为继亚利桑那州凤凰城之后豪华房屋的另一个强劲买方市场。唯一的问题就是市场上的房子不够。

不过对于房贷,经济学家预测,2017年全美房屋抵押贷款利率也会持续攀升。

(据新唐人)