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澳洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事 | 澳洲

当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢？

首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。自己管理出租物业可以为业主省下一笔可观的管理费用，还能与租客建立更为直接的友好关系。如果业主居住所投资房的附近，并了解相关的租赁法律和拥有空闲的时间的话，这不失为一个可行的办法。相反的，选择专业的地产经纪可能为更佳的办法。尤其是对许多居住在海外的业主，由于没有过多的时间来管理出租物业，所以，及时选择地产经纪安排出租事宜最佳。

无论买家做出何种选择，值得注意的是，拥有一套投资物业并非一本万利毫无风险的。业主应当确保为物业进行合适的保险。同时，作为房东，业主也应当购买适当的房东险，例如房屋损坏时的房租损失，租客违约搬走的损失等。

其次，买家需要考虑的问题是，如何选择合适的地产经纪代为管理自己的出租物业。澳大利亚的地产经纪必须经过专业的培训获得执照才可以从事该项服务。一般的地产经纪公司会同时提供出售与出租服务。然而，术业有专攻，买家如果从某个地产经纪公司购买了投资物业，可以继续选择该公司代为管理出租物业，当然也可以选择其他合适的地产经纪公司。根据经验，买家应当至少与2~3家不同的地产经纪公司接洽，了解他们的费用及所能提供的服务来帮助做出决定。值得注意的是，一般经纪公司无论是在出售还是出租时都无法保证租金金额的，只会给出相应的市场标准，买家亦应当根据市场价为出租物业定价。在与地产经纪接洽时，买家可以考虑以下问题：

该经纪公司从事租赁物业管理事宜的历史及经验；

该经纪公司目前管理着多少租赁物业；

该地产经纪在当前公司工作了多久？

该经纪公司是否定时检查出租物业？

该经纪公司如何有效审查潜在租客？

如果租客迟交房租了，该经纪公司有何办法来解决？

管理费用包含了哪些服务？

一旦买家确定了经纪公司，应当及时与经纪公司签订代理协议。协议内容应当经过双方协商而定，例如：多久检查一次出租物业等。目前大部分的经纪公司都收取一周的房租作为租赁服务费以及相应的管理费。一般管理费按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服务协议里也会列出其他的费用，例如：出租广告费、起草租赁协议费以及其他可能会收取的费用等。买家应当在签订服务协议前确保自己的责任与义务。

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政府提议：禁止向租客收中介费！| 英国

英国政府提议：中介禁止向租客收取中介费，以此保护租客的权益。

中介又不是义务劳动，这笔费用肯定会向房主收！

房东们又不会吃亏！

这样绕圈圈有意思么？

1.提议啥时候公布的？

去年11月，新任英国财政大臣Philip Hammond颁布了秋季预算报告（Autumn Statement），其中明确表示：中介禁止向租客收取中介费！

>>>点击查看：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

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这项措施预计将为英国租客节省430万英镑的中介费。

这事儿吧…… 本身也是少数行为，大多数中介还是认可只向房东收费的……

但上有政策，下有对策：政府不让向租客收取中介费用，那么那一部分的中介就只向房主收费！

2.这事有啥前车之鉴吗？

2012年，苏格兰地区禁止向租客征收中介费，而苏格兰的房产市场也产生了变化：

1）短时间内租金上涨。中介向房主收中介费，房主提高租金，不吃亏～

2）苏格兰房东数量逐渐减少。

3）约有10%的中介依然在暗中收取中介费用，还有一些人利用法律漏洞（给中介费换个名字等等）

4）很多中介因不向租客收取中介费用而“消极怠工”，减少工作量，比如不去做信用检查（credit checks）等等。

3.租客们有啥看法？

一名名叫Natalie Lightman的姑娘生活在伦敦，她表示：

“在伦敦找到自己合适的公寓需要支付的中介费用实在是太高了！我前后共支付了近£2,000的中介费用。

因此我觉得，禁止向租客收中介费是一个好的选择！一方面可以减少租客的费用，另一方面还能让房产中介竞争更加激烈。”

4.房主们对此有啥反应？

已经有41%的房主表示，他们会根据住房租赁协会（ARLA Propertymark）和资本经济学协会的规定，每年向租客多收取部分费用，来弥补自己的损失，这笔费用估计在每年103英镑。

也就是说，平均五年内，租客会多交约515英镑的房租，而常规的中介费用只有275英镑，也就是说，房主不吃亏，反而赚！

另外，有27%的房主表示，自己不会购买新的房产出租，20%的房主表示会出售自己的房产。

这也就意味着英国租房市场又会因为房东和出租房供应量的减少而导致出租房供不应求，租金上涨。

再加上去年4月开始上涨的3%（第二套房产和购房出租房产需要缴纳）印花税，英国的出租房在这一连串的政策打压下变得越来越少，等到出租房供不应求的时候，自然是房主说了算，房租也会水涨船高。

此外，还有8%的房东表示会放弃通过中介找寻租客，自己找租客！还有7%的房东会减少物业的维修费用……

结尾提示：

禁止向租客收取中介费，从表面来看似乎是租客吃香，少支付了一笔费用。

但稍微细想就会发现，中介肯定会把这笔费用转嫁到房东头上，而房东又把这笔钱转嫁到租客的头上……绕圈圈。

再加上英国去年上涨的3%印花税，以及贷款审核标准的提高等等，这一系列措施都让英国市场上的出租房变得越来越少，而租房的人却越来越多。

供不应求状态的出租房，自然水涨船高，到那时候无论是上涨的印花税，还是转嫁到房主这里的中介费，都会转移到租客身上！

相关资讯：英国房价增长率上升但仍低于2016年均值

（据英伦房产圈）

周租六千刀！悉尼高端住宅租金报价翻倍 | 澳洲

悉尼高端住宅房产租金疯长，令地产中介感到意外，也让不少潜在富豪租客考虑是否真正需要租住滨海顶层公寓。

据Domain报道，悉尼高端住宅租赁板块基准周租金3,000澳元，且仅限于港口区域。近期由于租赁需求高于预期，于此同时供应远低于常规水平，悉尼高端住宅租金报价猛涨，部分住宅周租金报价竟高至6,000澳元。

地产中介库普斯（ Alison Coopes）表示，悉尼高端住宅租赁市场时不时变动，但目前市场情况相当反常。半年前周租金报价3,000至4,000澳元的豪宅，现在报价或达6,000至7,000澳元，而且完全没有供应。

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悉尼高端住宅租赁市场价格容易大起大落，缘于市场体量及且客户群数量较小。传统来说，高净值租客仅认定达令角（Darling Point）、派珀角（Point Piper）、贝尔维尤山（Bellevue Hill）以及沃克吕兹（Vaucluse）算得上高端住宅租赁市场范围，莫士文（Mosman）或也可计入其中。根据Domain数据，目前达令角租金中位报价达4,625澳元。

悉尼高端住宅租赁客户都是些什么人？业内人士透露大部分为跨国公司驻悉尼高管，还有部分本地富豪寻找临时住所。部分悉尼富豪或需对住宅进行翻修改造工作，因此在6至12个月的改造期间临时在附近租房居住，既可实时留意改造进度，又不打扰原本的生活模式。

目前悉尼高端住宅市场最高报价物业：

莫士文，海湾街（Bay Street）99号，周租6,000澳元

莫士文，麦克劳德街（Mcleod Street）8C号，周租6000澳元

达令角，伊斯特本路（Eastbourne Road）14d号，周租5,950澳元

达令角，洛夫特斯路（Loftus Road）3/3号，周租4,750澳元

沃克吕，村高路（Village High Road）51号，周租4,200澳元

（据澳洲新快网）

到底纽约的高收入租客选择住哪里？ | 美国

曼哈顿一直是全美最昂贵租金的榜首，租赁市场平均租金为4,146美元/月。为了能够支付这平均租金，曼哈顿租房者的收入需要超过$ 150,000 /年。实际上有多少租客有这样的经济实力住在纽约最受欢迎的区呢？

根据美国人口普查局2015年美国社区调查（ACS）大约有120,000人达到$15万年薪的水平。这也是2015年住在曼哈顿的租户人数。为了更好地了解在纽约的主岛上的家庭，一下图表根据收入比较了多少租房者和业主住在这里，可明显的看到高收入阶层的影响力（那些收入每年15万美元或更多）。

通常，赚取更多钱的人更有可能是业主，可是在曼哈顿，高收入租客的数量远远超过高收入业主的数量。在人口普查数据显示，2015年曼哈顿约有85,000个自住型住户，年收入为15万美元或以上，比收入相似的12万个租户家庭少约35,000个。在过去十年里，富裕的租房者群体在曼哈顿增长了86％，而富裕的业主只有18％。

布鲁克林西北区是高收入族群偏爱

曾经何时，布鲁克林拥有高达324％的富裕家庭到布鲁克林西北区这里租房。截至2015年，布鲁克林有超过52,000个高收入租户家庭，超过洛杉矶，比2011年增加了一倍多。此外，在人口最多的纽约社区里，高收入租户增长速度比现高收入业主来得快。

“富有的人的到来” 也就成为了社区高档化的标志。布鲁克林在短短10年中，高收入租户已经遍布布鲁克林各个地区，造成许多社区出现大规模高档化。像布鲁克林高地，鹅卵石小丘，布鲁克林下城，DUMBO和Park Slope这样的社区作为首选。

相比之下，布鲁克林的其他区域滞后。布朗斯维尔，Flatbush，City Line，东纽约区和高地公园是一些最多低收入租客的区域。邮政编码11212拥有最多的租户家庭年收入低于$50K。根据PropertyShark的数据，在布鲁克林最低的平均销售价格记录在邮区号码11239,11207和11236。这些和许多其他布鲁克林中部和东部出现最多法拍屋和房价都比较低。

在过去几年内，数据显示高收入居民逐渐向东和向南的扩展到Bed-Stuy，Crown Heights，Bensonhurst，Bath Beach和Gravesand。邮政编码11216和11214越来越受欢迎，这里富裕的租客数量从2011年以来翻了三倍。

为何会高收入族群会偏爱布鲁克林西北区？

根据纽约历史的记载，在十九世纪布鲁克林因为当时工业发展和移民潮成为了美国人口第三大的城市。因为地理位置接近曼哈顿下城，当时曼哈顿的人口是往上城和东边对岸的布鲁克林迁移，布鲁克林西北区也就成为了纽约政府的主要行政区之一。在1965年，纽约市地標保护委員会成立时，布鲁克林高地（Brooklyn Heights）荣幸的被选为第一个受保护区。近年，布鲁克林西北区也受到许多开发商虎视眈眈和大力的被高档化。今天布鲁克林富有各种的民族色彩，其房子也具有特色，到处可见不同时代所留下的痕迹。不但如此，布鲁克林也有很多新型商业大楼提供给各种企业，科技业较为受欢迎。

许多纽约客喜爱布鲁克林的社区特色而选择搬迁到这里。其次，大多数的居民都因为家庭里的人数增长而搬迁到更大和价格更低的房子。不管是买或租，布鲁克林比曼哈顿还有一段距离。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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澳洲 | 布里斯本房屋出租难明年可能遭重创难恢复

布里斯本空房率又涨了，与去年同期相比提高了0.5%。

随着空房率的增高，房市专家表示，租客在与房东降价方面会有更大的余地。也许，以后租客能够自己定价，签合同之前还能免费试住几周，或许还能更改租赁年限。昆州Real Estate Institute主管Antonia Mercorella说道，“整个布里斯本的公寓都是供大于求，也就是说，租房不再是房东一个人说了算，而房东给出的租房优惠也越来越多。”

布里斯本空房率又涨了，与去年同期相比提高了0.5%

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放眼整个布里斯本，空房率已经高达3.2%，在全国排第二位，仅次于珀斯。Domain最新的调研数据显示，目前公寓空房率为3.7%，别墅空房率为2.9%，而去年这个时候的数据分别为3.2%和2.6%。布里斯本3年以来的租房中位价一直保持在400澳元左右，但是，Domain首席经济学家Andrew Wilson预计，明年房主将迫于市场压力不得不降低房租。他说，“一旦空房率超过3%，租金就会有下降的压力，3%就是一个底线。”

Wilson还指出，是由于首次购房者不再租房，以及国际、国内移民至昆州的人减少导致了空房率的增多。澳洲房产协会周五公布的数据显示，与去年同期相比，房贷增长了11.2%。协会首席经济学家Warwick Temby也认为购房者的增加是租房空房率增加的一个因素。

（据Domain）

澳洲 | 你房租涨了吗?墨尔本这几个区租金上涨最快!

据Domain集团数据显示，在过去一年里，墨尔本湾区租房市场呈现强劲的增长，其中Hampton，Sandringham和Highett这三个区的中位租金都上升了至少18%。

据Domain网站报道，与墨尔本东区相比，租客们往往能够在湾区享受到更好的选择和性价比。随着不少墨尔本家庭把目光从东区转向距离海滩咫尺之遥的湾区，那里的租房市场正在升温。

在过去一年里，墨尔本湾区租房市场呈现强劲的增长，其中Hampton，Sandringham和Highett这三个区的中位租金都上升了至少18%

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房产中介公司Hodges的总监Katie Pickering表示，Hampton除了地段优势之外，吸引人们的还有邻近包括Haileybury学院在内的学区范围，导致其中位房屋租金上升了24.6%，达到每周825澳元。

Pickering称，“每周1000或1200澳元，你就能租到一个带游泳池的房子。虽然可能是套老式的房子，但至少有三到四个卧室。它可能处在一个相当不错的位置，可以步行去Hampton St和学校。而且会带上一个后院，如果你有孩子，你会希望他们的成长过程里拥有更多的空间。”

此外，在过去一年时间里，地处内东区Malvern和Armadale的房屋租金也普遍提高了15％以上。

来自房产中介公司Jellis Craig的Sam Nokes表示，Armadale区的房屋租金上涨地“令人难以置信的快”，这里有大量的需求，但供应数量却相对较少。

Armadale的20 Barkly Avenue的一套三居室近期以每周500澳元出租，比去年多了20澳元。Nokes表示，这套房子的出租广告甚至还没有被放上网，就在他们内部客户身上收到了三个租赁申请后顺利出租。

来自房产中介公司Gary Peer and Associates的Jenny Caughey表示，Caulfield South的中位房屋租金也上升了17.3%，达到每周645澳元，“涨势喜人”。

此外，内西区如West Footscray和Albion等地区的unit租金也在过去一年里涨了超过8%，越来越受到欢迎。

（据今日澳洲）

澳洲 | 房东：钱不是问题租客人品要好

一项最新调查发现，出租房子的房东宁愿找到合意的租客，并认为这比提高房租价格更重要。

据澳洲新闻网报道，澳洲房地产网(Realestate.com.au)近日公布了题目为《房东的需求与希望》（Landlord’s Need and Wants Report）的调查报告。

尽管人们可能认为房东投资房产是为了多挣钱，但该报告发现，房东们更情愿有让他们称心如意的租客，而不是把追求高租金放在首位。

该调查报告的受访者中，有75%的房东认为找到最中意的房客比增加租金收入更重要。82%的房东认为找到好房客，比赶紧把房子租出去更重要。

房东理想的租客是按时交房租、把房子当成自己的房子一样爱护。大约一半的房东比较喜欢夫妇租客，而不是单身汉。

调查发现，房东与房客之间有麻烦的比例很高，约三分之二的房东说他们与房客曾发生过矛盾。宠物也是一个引起分歧的问题，衹有15%的房东允许房客养宠物。

房地产数据CoreLogic的数据显示，今年7月，各州府城市的周租金平均下跌了-0.3%。

在过去12个月，澳洲一半大城市的租金上升，包括悉尼（0.4%）、墨尔本（2.0%）、霍巴特（6.1%）、堪培拉（1.9%）。

租金下跌的大城市有珀斯（-9.1％）、达尔文（-15.7%）、布里斯本（-1%）、阿德雷德（-0.5%）

各大城市的平均周租金，独立房485澳元，公寓房467澳元。

尽管新闻报道中常说婴儿潮一代将年轻买家挤出了房市，而实际上现在更年轻的投资者目前在房东群体中占主导。

调查显示，25岁至34岁是最普遍的开始投资房产的年龄，其中33％的房东是在首次购买自住房前开始投资。

房地产广告机构REA集团（REA Group）首席经济师Nerida Conisbee表示，澳洲一些地区的租金正显疲软，如果做个好房客，可能会容易从房东那里得到折扣。

“投资房有两种赚钱方式，一是房租，二是房产陞值，”Conisbee说，“房东不希望发生任何有损房产价值的事情。所以房客应将租住的房子看作是自己的财产，保持清洁，与邻居搞好关系，这都可以帮助在房东与租客之间建立起良好的关系。”

（互联网资讯综合整理）

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纽约稳租公寓零涨租创历史

6月29日晚上7点30分左右，纽约柯柏联盟学院（Cooper Union）地下一层大厅（Great Hall）内租客沸腾，欢庆租金指导委员会（Reng Guidelines Board）冻住稳租公寓一年租约租金的决定。这一决定也创下自1969年《稳租法案》通过以来的46年中的首例。

唐人住客协会等华裔组织与多名华人在投票现场要求减租

在投票开始之前，房客在会场外进行了集会，然后租客们转移到了场内，继续进行集会。他们大声喊着“减租”（Rollback）的口号，导致租金指导委员会的投票与讨论数次中断。

租金指导委员会由九名委员组成，包括一名主席、两名房东委员、两名房客委员和四名公众委员。因为去年是房东委员先提方案，今年轮到租客委员提方案。租客委员加西亚（Sheila Garcia）提出一年租约零涨租、两年租约涨2%的方案。租客们对前者很满意，但对后者不满，开始嘘场。最后，由另一名租客委员艾普斯坦（Harvey Epstein）进行了解释，表示“这是创纽约的历史，因为我们今年把租金‘冻住’了”，租客们才满意。

多名市议员29日到投票现场，为投票结果欢呼，图为市议员威廉姆斯（Jumaane D. Williams，左）和约翰逊（Corey Johnson，右）

< p/>租金指导委员会主席高德西（Richel D. Godsil）解释说，根据委员会的测算，今年稳租公寓的运营成本仅上升了0.5%，因此决定一年租约的合理上涨区间为-2.0%到0.75%，两年租约合理上涨幅度为-1.0%到2.0%之间。综合考虑租客的经济负担以及房东维护公寓的需要，她同意租客委员加西亚的提案，并对这一方案进行了投票。委员会主席、四名公众委员、两名租客委员同意，两名房东委员反对，最后以7：2通过。

昨天也有多个华裔租客组织和租客到现场，唐人住客协会的潘慧怡表示：“我们是要求减租，虽然没有减租，但是零涨租我们也很满意。”家住唐人街地兰西街的唐人租客协会会员郑太太也表示：“（一年租约零涨租）感觉还可以，大家都很高兴。从来都没有争取到这么好的结果。因为每一年都在加租、加租，大家的压力都很大。”

中国城华裔市议员陈倩雯（Margaret S. Chin）表示，租金指导委员会这一历史性的决定减轻了成千上万租客的负担，她说：“因为生活成本飞速上涨，工资增长停滞，租客们处境艰难。”

房东有预料忧公寓维护难

昨天，一些房东也到了投票现场，代表房东的稳租协会（Rent Stabilization Association）执行副主席弗雷昂德（Jack Freund）在投票时接受记者采访说：“今天很有可能是零涨租。”他表示，去年投票的时候，市长白思豪曾经呼吁零涨租，但没有成功，因为租金指导委员会中仍有5-6名委员是前任市长彭博（Michael Bloomberg）委任的，“但是今年不同，今年9名委员都是白思豪任命的，所以我想今年白思豪会如愿。”投票结果出来以后，弗雷昂德表示“这是一个灾难”，并担心零涨租会导致房东维护公寓很困难，“今年9月1日起，税收又再涨13%，水费涨了3%，房东会很困难。”

弗雷昂德也表示，两年租约涨2%没有任何实质意义，“因为租客都会选择一年的租约。”

德国房租迅猛增长即时推出法案保护租客抑制租金

德国联邦议院5日通过一项法案，为房东提高房屋租赁价格设定上限，以抑制住房紧张地区租金过快上涨。

近年来，德国房租上涨较快，这种现象在柏林、汉堡、慕尼黑等大城市尤为明显

新华网报道，按照法案，如果房租增长过快，当地政府可以在住房紧张地区启动最长5年的“租金刹车”机制。在此期间，房东可以在换房客时提高租金，但新房租不能超过当地平均租金水平的110%。

不过，为避免影响房地产投资，法案设置例外情况，允许2014年10月1日后新建的住房或重新翻新住房不受上述限制。

此外，法案还规定，租房中介费采取“谁委托、谁付费”原则。如果房东与中介机构签订委托合同，则不能要求房客承担中介费用。

近年来，德国房租上涨较快，这种现象在柏林、汉堡、慕尼黑等大城市尤为明显。2007年至2013年间，柏林房租上涨35%，而同期德国全国平均涨幅为15%。

在德国大部分人都租房居住。联邦统计局的数据显示，2013年德国仅有43%的人拥有自己的住房。

德国联邦司法部长海科·马斯表示，这项法案有助于保障租房人群利益，“房租必须能让普通收入人群付得起”。

新法案仍需代表各州利益的联邦参议院批准。如果参议院通过，法案将于今年4月成为法律，并于6月生效。

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