美国 – Page 36

全球高淨值人士移民方向：美加澳三國為最大財富流入地

總部位於約翰內斯堡的新世界財富公司（New World Wealth）的數據顯示，去年約有10.8萬名百萬富翁移民海外，較上年增長14%，這一數據是2013年的兩倍多。數據顯示，澳大利亞、美國和加拿大是最大的高淨值移民目的地，而中國和俄羅斯是全球最大的百萬富翁輸出國。

去年高淨值人士淨流入和流出的表現（以千計）

美加澳三大富翁移居國

澳大利亞在移民“願望清單”上高居榜首。長久以來澳大利亞都是公認的安全、干淨、適合移民的理想國家，這裡沒有遺產稅，同時與中日韓有著緊密的商業聯系。其持續增長的經濟，同樣引人注目，在過去27年裡，澳大利亞幾乎毫發未損地躲過了金融危機，避免了經濟衰退。

澳大利亞墨爾本市中心West Side Place公寓項目，由麗思·卡爾頓酒店管理。項目位於Southern Cross火車站對面，那是墨爾本地區最大的交通樞紐。高級會所設施除了泳池、健身房、SPA、桑拿、電影院等豪華公寓標配以外，更配備了模擬高爾夫、KTV和麻將室等。
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作為全球第一強國，美國備受全球投資青睞。2018年，美國位居最受高淨值人士歡迎的目的地第二位，紐約、洛杉磯、邁阿密和舊金山灣區是美國境內最吸引高淨值移民安家的首選城市。同時，美國也一直是中國投資移民的熱門國家，其強大的經濟實力、健全的法律體系，優質的教育資源，以及發達的醫療技術等等，都是高淨值人士選擇美國的種種因素。

加拿大位居2018年高淨值人士移民目的地第三位。該國長久穩定的政治經濟一直以來吸引著大量移民前往定居。加拿大的四大城市，多倫多、溫哥華、蒙特利爾和卡爾加裡，也常年位列全球各大宜居城市前排。英法雙語教育優勢，包容多元的社會氛圍，以及豐厚的福利也是人們選擇在這裡安家的原因之一。

遷移的百萬富翁：中國、印度

數據顯示，中國是百萬富翁移民人數最多的國家，2018年有15,000名富翁離開中國。近20年來，中國經濟的高速發展成就了一批富裕家庭，其中一部分人選擇遷移到其他地區生活。

印度位於全球富翁輸出國第三位，2018年共有5000名百萬富翁家庭移民海外。

根據萊坊2019年財富報告，創紀錄的26%的全球百萬富翁將在今年開始計劃移民。

黑色：考慮永久移民
淡紅：考慮持有第二護照/雙國籍
紫色：正在持有第二本護照/雙國籍
資料來源：萊坊2018財富報告態度調查

一些富裕的亞洲人轉向發達國家，很大的驅動因素是為了尋求更為舒適的生活環境，以及改善下一代的教育。

Centra高級公寓第四期除了能夠滿足您的住房需求之外，還被譽為是加拿大蒙特利爾市的又一地標。由著名開發商CentraCondos Group開發，Centra公寓的迷人之處不僅僅是其絕佳的地理位置，更多的還是它的內部設計所給您帶來的上乘的住房體驗。步行2分鐘至Lucien L’allier地鐵站，周邊大學圍繞（康大，麥吉爾大學，College of Montreal，Lasalle college）。
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不過，從經濟角度看，高淨值人士從中國和印度流出並不特別令人擔憂，因為這兩個國家創造的新百萬富翁遠大於離開者。

新世紀財富研究主管Andrew Amoils表示：“一旦這些國家的生活水平提高，預計不少人還會再搬回來。

亞洲，尤其是中國和印度，是目前世界上生活節奏最快，人口密度最高，發展速度也最驚人的地區之一。

先富起來的人走出國門移居海外，對於減輕國內競爭壓力未嘗不是一種好事，並且當他們再回去的時候，帶來的將是一種新的資源流動與互換，這對於加速全球化進程，國內外經濟發展，不無裨益。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

特朗普改革下申請美國H-1B簽證的拒簽率有多高？

據美國《世界日報》報道，聯邦數據顯示，美國總統特朗普誓言遏制H-1B工作簽證已造成重大衝擊，去年為外國技術勞工（Skilled Worker）提出的申請，幾有四分之一被打回票，比前一年度的13%提高將近一倍。

聖荷西《水星報》說，美國公民及移民服務局（USCIS）上個月公布這種資料，以遵照特朗普“買美國貨、雇美國人”的行政命令，改革工作簽證加強保護美國工作人員。

對美國雇用最多H-1B員工的30家公司進行的分析，發現這些至少有15%員工使用這種簽證的公司，在奧巴馬政府卸任前的2016年度約有4%申請被拒，2018年度激增到42%。這些公司絕大多數是外包、人力和咨詢顧問企業。

例如，2017年獲得最多H-1B簽證的Cognizant Tech Solutions外包服務公司，2018年申請被拒比率達到61%，比前一年暴增五倍。Tata顧問、Tech Mahindra Americas和Infosys等印度大外包企業，去年駁回率也大增。

相形之下，臉書、谷歌和微軟等美國大科技公司去年申請H-1B簽證被打回票的比率只有1%到2%，與前年大致相同。

USCIS沒有說明拒發簽證的原因，不過它最近列出要求申請人提出更多資料的理由，包括未能證明有關職缺符合簽證規定、未能顯示公司與簽證人選有切實的雇佣關系，或是未能顯示有關職缺在簽證有效期都存在。

這些情況經常導致申請被拒。政府數據顯示，要求提供更多證明後申請獲准的比率，在2016年為79%，2017年減至74%，2018年更降到62%。

雖然外包公司申請被拒的比率提高，不過它們獲得的H-1B簽證還是很多。印度的Tata公司今年迄今就已獲得將近1200份新簽證，多於任何其他企業。

聯邦數據顯示去年獲批准的H-1B簽證比前年少將近9%，總數為87900件。這個數字超過H-1B計劃一年最多發85000份新簽證的限制，因為大學和非營利性研究機構等雇主豁免限制。

H-1B簽證去年申請延長獲准總數也減至大約24萬7100件。這種申請案在2015以來大幅增加，因為新法規定只要員工更換工作地點，雇主就得申請延長簽證。去年申請延長被拒絕比率大增，達到將近10年來的最高點。

除了新規定之外，申請延長簽證增加可能還有兩個因素：獲准的簽證有效期較短，必須更經常申請延長；申請綠卡案件積壓，使一些持用H-1B簽證的人必須一再申請延長。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

裝修是讓房屋增值的好方法嗎？美國南加州的豪宅市場有答案

據美國《世界日報》報道，優越的地理位置和生活環境，使美國南加州成為中國眾多明星購置豪宅的理想地。連續幾年，眾多大咖在南加州斥資購置房產，然而南加州房市近年來的波動，讓不少人降價售房，高單價豪宅受影響最大。

房產經紀袁立功分析說，像房產售價大跳水的情況“很正常”。有可能是原來開價預估得過高，華人在售出房屋時習慣性將價格抬高一些。而華人在觀念上因為裝修而抬高房價的想法，也是錯誤的。因為好的裝修在房屋評估中，只能算“good condition”，而不能直接成為房子抬價的理由。

他舉例說，一位華人花200萬元（美元，下同）買下房子，又花了100萬元裝修，在出售房屋時要價350萬元，是很不合理的。

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此外，市面上200萬至300萬元的房子已經在降價銷售，何況700萬、800萬元的豪宅，這時候只能降價出售。再從整個大洛杉磯地區房產市場數據來看，從去年1月至今年3月，大洛杉磯地區中等價位房子交易量增長越來越緩慢。這15個月當中，有14個月的成交量都小於前一年同期交易量。去年上半年交易量微幅上漲，每個月的漲幅在5%至10%之間，下半年每個月交易量的漲幅在0至5%。而今年截至目前的數據顯示，與去年下半年差不多。袁立功分析，今年下半年漲幅會再次下降。

南加州房市自2012年開始慢慢變得火熱以來，已經走過七個年頭。袁立功表示，房市一般的周期是十年。接下來房市很可能要經過一個休整期，才可以再慢慢恢復起來。

地產經紀阮秉森則說，如今南加州房地產市場逐漸冷卻，尤其是豪宅降價拋售的現像普遍，市場不活躍，讓很多當地有錢買家也在觀望，希冀下一波或跌或漲的行情透亮後再入場。

在美國加州橙縣拉古納海灘有一套房產出售，盡享加州一年四季，從早到晚的美艷風光。別墅在2017年進行了大規模改造，將本就設計精美的別墅又融合了加州海岸風格和當代氛圍，展現了卓越品位。住宅共設有4間臥室和3間浴室，屋內全部的地板、玻璃都做了更換，浴室、廚房、臥室都用了高品質的材料。著名的加州大學爾灣分校更就在別墅30分鐘車程的地方。房價約¥2,266萬。
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他指出，地理位置對買家來說永遠是第一考慮，在房市熱絡時期，房子內部裝修可能對買家來說並不是特別重視，但如今房市漸冷，反而賣家需要考慮房子脫手時，房屋內部裝修是否能夠一枝獨秀，反而成為買家重要考慮因素。不過，他不建議將房屋過度裝修，因為再奢華的裝潢也可能因不和買家胃口，無法讓房屋增值。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

上斯坦福50萬就夠了？精英學校的錄取後門

650萬美金賄賂上斯坦福，趙濤與他的女兒和公司步長集團一夜之間被挖的底掉。然而對美國缺乏了解的趙家人當了冤大頭，不僅女兒被斯坦福開除，錢也打了水漂。Too simple，sometimes naive，像斯坦福這樣的精英學校有更便宜的所謂“後門”。

在美國大學錄取中有一類申請人會被特別考慮，稱之為 “發展案例” “development cases” ——即撒錢捐贈者的子女，這類案例早已有詳細記錄。《錄取的價碼（The Price of Admission）》一書作者丹尼爾•戈登（Daniel Golden）幾年前曾與斯坦福大學招生官員探討，以便寫作這本揭露美國高等教育特權的書，他告訴《斯坦福日報》，現有或潛在的捐贈者（及子女）在錄取中相當於獲得了數百分SAT加分。

多少錢？好吧，沒有確切的交易指南，但美國獨立媒體Patch的Palo Alto地方版（即斯坦福所在城市）和對此頗有研究的斯坦福校友Ben Austin說，向學校捐贈50萬美元大約是申請人獲得特殊考慮所需的門檻金額。通過大額捐款，甚至躋身校董，往往讓子女有更多機會被大學錄取。

詳情可參考一樁虧本房產買賣引發的美國驚天入學舞弊案>>>

“考慮家長對精英學校入學的投資，入學門檻非常高，”前斯坦福大學招生官員Marci Reichelstein告訴美國獨立媒體Patch。

當然這也不是富人第一次花更多的錢。總統女婿的父親賈裏德•庫什納，在自己兒子（特朗普總統的白宮高級顧問）庫什納被哈佛錄取之前，臭名昭著地向哈佛大學捐贈了250萬美元，丹尼爾•戈登推測在他的錄取中發揮了作用。

這也是美國大學入學系列醜聞的意義——它前所未有地揭開了美國精英學校錄取的潛規則，它似乎一直是世界上一些最有特權和知名人士的群體性作弊。大學錄取辦公室也歡迎像這樣的饋贈——運營大學是燒錢的行當，尤其是考慮到多數學生並不富裕，2018學年斯坦福的各項獎學金使得81%的學生免於學貸。

回到趙家人，在當下的美國精英學校錄取中，一位億萬富翁可以找到一種更為合法的為子女買到入場券。

“我們與許多富裕的中國家庭合作，他們認為將孩子送到西方精英大學是一種表明地位和聲望的方式——是’另一種奢侈品牌’投資，” Pinnacle Educational Center一家美國大學招生咨詢公司CEO Paul Lowe說。 “對於尋求資產安全的富裕家庭，子女留學也是在資本管制之下資產海外配置的手段與步驟。”事實上不少留學中介選擇與投行合作，服務於客戶子女的教育需求，以趙家人為例，通過摩根士坦利，他們與操盤手美國留學顧問威廉·辛格（William Singer）接上了頭；而今辛格供認他不道德地協助了750多個家庭孩子獲得大學錄取。辛格面臨長達65年的監禁，並處以125萬美元的罰款。

當你以個人品牌形象的奢侈投資、海外資產配置手段和交易的法律風險來看待它時，650萬美元的價格標簽也有其合理性。

美国公立常青藤一览（二）美国公立大学的明珠——加州大学｜美国留学指南

本资讯由美国留学专业咨询机构“途西教育”提供

加利福尼亚大学（University of California），简称加州大学，是位于美国加州的一个由10所公立大学组成的大学行政系统，也是世界上最具影响力的公立大学系统，被誉为“公立高等教育的典范”。加州大学起源于1853年建立在加州奥克兰市的加利福尼亚学院（College of California），1868年3月23日正式更名为“加州大学（University of California）”，加州大学正式成立。如今，加州大学已发展成一个拥有10个公立大学并对世界发展影响深远的巨型大学系统，包括著名的“伯克利加州大学（UC Berkeley）”、“洛杉矶加州大学（UCLA）”和“圣迭戈加州大学（UCSD）”等等。

1. 加州大学伯克利分校 University of California, Berkeley

加州大学伯克利分校位于美国旧金山湾区伯克利市，是加州大学的创始校区，也是美国最自由、最包容的大学之一。伯克利是世界上最重要的研究及教学中心之一，物理学、化学、计算机、经济社科等均排名世界前5，与旧金山南湾的斯坦福大学共同构成了美国西部的学术中心。截止2018年10月，伯克利校友、教授及研究人员中共走出了107位诺贝尔奖得主（世界第三）、14位菲尔兹奖得主（世界第四）和25位图灵奖得主（世界第二）。

加州大学伯克利分校的2019年U.S News美国大学排名为第22名，公立大学排名第2名。

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2. 加州大学洛杉矶分校 University of California, Los Angeles

加州大学洛杉矶分校简称UCLA，位于美国洛杉矶市，是世界著名的公立研究型大学。截止2017年，UCLA的教职员和毕业生中共有24位诺贝尔奖得主、4位图灵奖得主、3位菲尔兹奖得主、31位麦克阿瑟天才奖得主和7位普利策奖得主。UCLA是美国申请人数最多的大学，被誉为美国商业金融、高科技产业、电影艺术等人才的摇篮。

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3. 加州大学旧金山分校 University of California, San Francisco

加州大学旧金山分校，位于美国加利福尼亚州旧金山，美国加州大学系统的第二所公立大学，是世界著名的生命科学及医学中心。加州大学旧金山分校是加州大学系统中唯一的只专注于健康和生命科学的大学，也是加州大学系统中唯一的只进行严格的研究生教育的大学，以医学和生命科学而闻名。截止2018年10月，共有9位加州大学旧金山分校的教授或研究人员曾获得诺贝尔奖。

加州大学洛杉矶分校的2019年U.S News美国医学院研究排名第5名。

4. 加州大学圣迭戈分校 University of California, San Diego

加州大学圣迭戈分校是设立在美国加州圣地亚哥市拉霍亚（La Jolla）的一所世界顶尖的研究型大学，隶属于著名的加州大学系统。圣迭戈分校成立于1960年，27位校友及教研人员曾获得28项诺贝尔奖，3项菲尔兹奖，8项国家科学奖章，8项麦克阿瑟天才奖和2项普利策奖。在现任的教职员中，有29位来自美国国家工程院；70位来自美国国家科学院；45位来自美国国家医学院；以及110位来自美国艺术与科学学院的院士。

加州大学圣迭戈分校的2019年U.S News美国大学排名为第41名，公立大学排名第12。

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5. 加州大学圣塔芭芭拉分校 University of California, Santa Barbara

加州大学圣塔芭芭拉分校属于加利福尼亚大学系统，是美国顶尖的以研究科学为主，且学术声望非常高的研究性公立大学。作为公立常春藤盟校之一，UCSB有着傲人的学术成就和优美的校园环境，每年都吸引着无数的世界优秀研究学者在这里进行深造和学术研究，同时也是美国重要的学术联盟美国大学联合会61所知名大学成员之一。

加州大学圣塔芭芭拉分校的2019年U.S News美国大学排名为第30名，公立大学排名第5。

6. 加利福尼亚大学尔湾分校 University of California, Irvine

加利福尼亚大学尔湾分校创建于1965年，是美国大学协会（AAU）成员、环太平洋大学联盟成员，”公立常春藤”盟校成员。加州大学尔湾分校位于南加州，洛杉矶东南约50英里的橙县（Orange County）尔湾市（Irvine）。完美的地理位置，极佳的学习生活环境，以及被誉为”南加州硅谷”的橙县的大量高科技企业的支持，使该校成为加州大学系统中成长最快的分校。UCI在最优秀的100所建校历史不足50年的学校中排名全美第一、世界第五。

加州大学圣塔芭芭拉分校的2019年U.S News美国大学排名为第33名，公立大学排名第7。

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7. 加利福尼亚大学戴维斯分校 University of California, Davis

加利福尼亚大学戴维斯分校位于美国加州的戴维斯的一所世界顶尖的研究型大学，隶属于著名的加州大学系统，是北美顶尖大学联盟美国大学协会（AAU）成员，环太平洋大学联盟成员。该校被誉为”公立常春藤”盟校。UC Davis教职员来自美国国家科学院，美国艺术与科学学院，美国法学会，美国国家医学院以及美国国家工程院。大学教职员、校友和研究员共获得了诺贝尔和平奖、普利策奖、美国国家技术创新奖、国家科学奖章、美国国家艺术勋章、美国”青年科学家总统奖”、总统自由勋章、世界粮食奖、蓝色星球奖及麦克阿瑟天才奖等。

加利福尼亚大学戴维斯分校的2019年U.S News美国大学排名为第38名，公立大学排名第10。

8. 加州大学河滨分校 University of California, Riverside

加州大学河滨分校是世界一流综合性研究型大学，美国著名公立大学，美国国家一级研究型大学。是世界上最具影响力的公立大学系统之一——加州大学系统中十所学校之一，也是该系统中发展最快的一所大学。UC Riverside非常重视科研，拥有加州大学傲人的学术传统。2005年诺贝尔化学奖获得者理查德·施罗克于2018年开始任教于UCR。2017年诺贝尔物理学奖获得者巴里·巴里什（Barry Clark Barish）于2018年开始任教于UCR。

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9. 加州大学圣克鲁兹分校 University of California, Santa Cruz

加州大学圣克鲁兹分校位于旧金山南部120公里处，位于海滨社区圣克鲁兹的边缘，距离世界科技中心硅谷只有30多分钟的车程。自从1965年建校以来，学校已成为一个展示进步、跨学科教育、创新教学方法和当代建筑的窗口，并以其世界级的教育水平和杰出的科研能力赢得了卓越的声誉。截至2015年，UCSC的教授包括13名美国国家科学院院士，24名美国艺术与科学学院研究员，33名美国科学促进会研究员。该校大多数毕业生能够轻松地在硅谷或旧金山找到实习机会，计算机和电子相关专业的学生受Google、Apple、思科、甲骨文、英特尔等大型科技公司青睐。

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10. 加州大学美熹德分校 University of California, Merced

加州大学美熹德分校位于美国圣华金河谷地区的默塞德县，是世界著名的顶尖公立研究型大学系统加州大学分校之一，21世纪美国成立的第一所研究型综合大学。加州大学默塞德分校致力于教学、科学研究以及公共服务，继承并延续了加州大学系统的顶尖研究水平和优秀教育品质，肩负着承担先进研究、实现环保与可持续建设、刺激周边地区经济与文化多元化的重大任务。校内拥有5所特色研究所，分别为健康科学研究所、Sierra Nevada研究所、先进太阳能研究所（UC Solar）、社会利益信息技术研究中心（CITRIS）以及水质安全和可持续研究所（UC Water）。除此之外，学校更拥有众多研究中心为研究课题提供设施和资源，并与劳伦斯·利弗摩尔国家实验室等机构建立合作研究关系。

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悉尼vs加州洛杉磯哪裏更宜居？

澳洲與加利福尼亞州；一個擁有約2500萬人口的經濟體，民主，寬容，擁抱移民，社會和諧，政治穩定，經濟上成功; 有一流的海灘，以葡萄酒聞名。這聽起來像30年前的加利福尼亞，今天是澳大利亞，最大的兩個城市，悉尼與洛杉磯也都是華人移居的主要目的地。究竟哪個更宜居？

居外專訪從事地產行業10年資深人士

Q：你在悉尼多久啦？加州（洛杉磯）呢？

A：悉尼 – 5年

加州 – 2年

Q：相比於加州，悉尼更宜居麽（氣候、生活成本、飲食、交通、福利等）？

A：看個人對生活的追求，悉尼氣候、交通和福利更好，但是工作機會、創業機會較少。

生活成本、飲食兩者基本一致。

Q：同樣是華人聚居，加州與悉尼華人的就業領域/機會有何異同？

A：相對於新移民國家澳大利亞而言，美國社會和職場更適應外來人口，華人在加州就業和升職空間相較於悉尼更好。

Q：如果再給你一次機會，會選擇去哪裏？

A：依然是移民澳大利亞，工作在美國。

Q：如果考慮養老或者父母養老你會選擇悉尼或是？

A：澳大利亞或者新西蘭，再或者國內。

Q：如果考慮孩子教育與成長你會選擇？

A：主要是看承受能力，澳大利亞和美國的公立教育都相對普通，能培養一般人才，真正想要精英教育還是需要考慮私校。

華裔熱衷赴美讀名校繞道加拿大“爬藤”成時尚

據加拿大《星島日報》報道，移民到北美的華人中，很大部分是為了能讓孩子享受到北美良好的教育環境。美國有3000多所大學，排名前15位的精英名校，就是大家口中常說的“常春藤盟校”（Ivy League），成為學生和家長夢寐以求的世界殿堂級學府。近幾年來，藤校又分別出了“大藤校”和“小藤校”，華裔家庭同心協力“爬藤”成為時尚。

近年有個名為“曲線爬藤之路”的新名詞在家長圈中出現。睿私學（Elite Path Consulting）聯合創始人、首席文案導師Sherry Hu在接受記者專訪時表示，這是形容非美國籍、不在自己的出生國申請美國藤校的學生群體。他們往往先去其他學校就讀一段時間，再去申請美國的藤校，比如先去加州念一些小區大學，兩年後再申請加州的其他大學，例如加州大學伯克利分校；另外還有一條曲線，就是先到加拿大念幾年書，再從加拿大申請美國的藤校。

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根據哈佛大學本科生項目的統計數字顯示，目前有來自103個國家的791個國際學生正在哈佛學院（Harvard College）就讀，平均每5.8個國際學生中就有一個是來自加拿大，人數遠高於其他國家的爬藤率，也許便利的地理位置，和美國相近的文化傳承，導致越來越多人把加拿大作為爬藤校的中間站。

睿私學創始人、首席策略規劃師Jeanne Ye表示，加拿大的留學生在美國各大精英學府的國際生中，占比基本都保持在前三，是絕對的“爬藤大戶”。雖然加拿大本土的大學並不差，在世界上排得上名次的大學很多，且加拿大人的本土認同感非常堅固，加上美國大學學費昂貴讓人卻步，所以本地迷戀藤校的家庭，更多是來自於私校以及移民群體。

安大略省持牌教師、睿私學首席教育成長導師Maggie Ying表示，華裔小區對藤校的持續關注和熱衷，主要來自於華人家庭經濟實力的增長和消費觀念的轉變。“新移民或國際學生家庭，他們的生活水平在提高，經濟實力比較雄厚。他們對孩子的教育、尤其是精英教育的投入，基本上屬於一擲千金。只要能夠受到精英教育，再昂貴的學費和成本都願意支付，並覺得非常值得。教育，是當今世界上最大的奢侈品。”

Maggie把加美兩國的大學作了個對比。“美國的社會競爭性強，加國相對落後一些。加拿大的很多家長覺得去美國可以讓孩子更積極、上進；有國際生的經驗，又不用漂洋過海，美國的工作機會相對也多。”

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加拿大華裔學生“爬藤”的很多，成功率也並不低，當然這也伴隨著昂貴的代價。不光在私校，即便在加拿大普通公立學校的天才班、IB Program裡，學生去學一些AP課程，或者學業比較優秀的，爬藤的成功率都是非常高的。Jeanne解釋，“華裔會認為反正在哪兒都是移民，就會比較傾向於把孩子送到美國去。本地的一些西方人反而不會想讓孩子去美國上本科，或只會考慮去美國讀研究所，很少有家庭會直接鼓勵孩子在本科的階段去美國考藤校。相對而言，華裔的爬藤成功率較高。”

來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

千禧一代人進入房地產市場，明星經紀人就此熱烈討論 | 居外專欄

左：坦尼亞·斯塔夫斯基（Tanya Stawsk）

右：德文·歐文（Devon Owen）

下：大衛·帕恩斯（David Parnes）

業界一流的豪華房地產經紀人德文·歐文、坦尼亞·斯塔夫斯基和大衛·帕恩斯註意到了一股在美國和加拿大不斷蓄勢的發展潮流——千禧一代和嬰兒潮一代受建築面積和價格吸引，開始紛紛湧入房地產市場。當千禧一代尋找安家的住宅時，嬰兒潮一代卻在尋找一個可以縮小住房規模的去處。這兩個群體已經開始在全球各地的低端和高端房地產市場分別發揮重要作用。

千禧一代（通常被定義為目前年齡在22到37歲之間的人群）過去更偏愛城市公寓住宅，而嬰兒潮一代（出生於20世紀中葉的人群）則習慣於購買買面積較大的郊區宅邸。盡管許多人現在仍可能保持著這樣的想法，但人們整體的偏好正在穩步轉變。

“很多事情都與生命的自然循環有關，”主要負責洛杉磯比佛利山地區的蘇富比最佳經紀人之一，坦尼亞·斯塔夫斯基說。根據皮尤研究中心（Pew Research Center）的數據，2016年，全美千禧一代的家庭數量已達到2800萬戶。到了2018年，這一數字已躍升至3600萬以上，比其他年齡段人群的增長幅度都要大。

“他們有了孩子，需要養家糊口之後，他們就會想搬去住宅更集中，更適合家庭的地區，”坦尼亞說。據全國抵押貸款（Nationwide Mortgages，一家在線抵押貸款統計機構）報導，大多數千禧一代希望在未來五年內購買房屋。在美國，那些20多歲、30多歲，想要成家的人有將近一半首次踏入房地產市場。盡管千禧一代可能渴望對住宅進行輕度的調整以適應自己的口味，但他們不願進行改頭換面的大規模裝修工程。他們更喜歡新建成，可拎包入住的公寓，大衛·帕恩斯說。大衛·帕恩斯是洛杉磯百萬美元房源（Million Dollar Listing ）房地產公司的明星經紀人。出現這種偏好的原因包括工作時間長（千禧一代的科技企業家可以為洛杉磯市場提供動力，帕恩斯說），要照顧孩子。在某些情況下，尋求即時滿足的21世紀新風尚也是原因之一。

“我認為，在家園頻道（HGTV）大受歡迎的時代，看著別人把房子拆成兩半可能確實很有意思。然而，當人們意識到實際上要做的工作比自己所看到的要多得多時，他們可能會大驚失色，”韋斯特說。“所以，和我合作的許多年輕人都非常清楚哪些工作是必須完成的，哪些工作是已經完成的。”

對不斷變化的房地產市場進行評估後，開發商和代理商都依然專註於建造和展示那些對於千禧一代和嬰兒潮一代都具有吸引力的房產。因此，這些物業開始逐漸趨於一致。

洛杉磯房地產市場變化
另一方面，嬰兒潮一代開始進入人生軌跡的反坡降階段，已經慢慢達到退休年齡，子女們也從家裏搬走了。目前，嬰兒潮一代在美國擁有價值近13萬億美元的房地產，或者說每五個嬰兒潮一代中就有兩個人擁有房地產。然而，隨著洛杉磯房地產繁榮期正式結束（在過去的三年裏，洛杉磯大部分住宅區的嬰兒潮一代業主增長幅度超過了25%，但從2019年開始，這種增長已經停滯），由於租房傾向和老年人專用設施的拉動作用，這一數值將出現大幅下挫。

雖然購買較小的房產可能會維持嬰兒潮一代中房屋擁有者所占的高比例，但完全背離這一預測的趨勢可能已經顯出了苗頭。美國2016年、2017年、2018年的人口普查數據顯示，嬰兒潮一代是增長最快的租房者群體。綜合公共微觀數據系列——當前人口調查（IPUMS – CPS）的數據顯示，從2010年到2017年，在全美前50個市場中，有34個市場出現了嬰兒潮一代的房地產擁有率大幅降低的情況。在丹佛、坦帕、孟菲斯和匹茲堡等城市中，嬰兒潮一代擁有的房屋數量都在減少。來自匹茲堡的房地產代理人韋斯特可以作證。

加拿大
來自加拿大溫哥華德文·歐文個人房地產公司（Devon Owen Personal Real Estate Corporation）的首席房地產經紀人德文·歐文表示，盡管溫哥華的房地產價格在過去18個月裏有所下降，但千禧一代購置房產的難度依然很高。
“以城市為中心的15英裏半徑範圍內，大多數住宅起價都超過120萬美元。在那些備受人們追捧的地段，你根本找不到標價低於200萬美元的房子。這也影響了奢華物業市場，因為中等規模住宅的業主在出售房產時會試圖提價。

德文還提到，許多千禧一代都接受過教育，而他們更願意購買像峽谷高地（Canyon Heights）等優質郊區樓盤的物業，但這些物業的價格已經超出了市場水平。

上個月，由於近5年來房價持續大幅上漲，加拿大總理賈斯廷·特魯多推出了一項新計劃，力求幫助千禧一代進入加拿大房地產市場。加拿大的住房管理機構將在三年內花費高達12.5億加元（9.43億美元）的資金，向首次購房者提供購房補貼。這是賈斯廷·特魯多政府計劃的一部分，其目的是提高低齡選民購買房產的能力。

根據加拿大政府於周二在渥太華公布的聯邦預算文件，加拿大抵押和住房公司（CMHC）將向新住房的購買者提供高達10%的資金，向現有住房的購買者提供高達5%的資金，以便降低中低收入購房者的抵押貸款成本。這些補貼適用於有保險擔保的抵押貸款，而申請這類貸款的必要條件是購房者支付的首付款低於房價的20%。

最近幾年，由於價格上漲和政策法規變化，加拿大人，特別是剛開始進入勞動力市場的千禧一代購房的難度大大提升，財政部長比爾·莫尼爾（Bill Morneau）正尋求解決住房負擔能力問題的方案。

加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）的數據顯示，盡管在2018年，大多數城市的房地產價格和銷售額大幅下滑，但溫哥華房價在過去五年內仍上漲了64%，平均房價超過了100萬加元，而多倫多的房價也同期上漲了56%。

政府預計，在未來三年內，有10萬購房者將參與這項新計劃。目前，加拿大經濟已經呈現放緩跡象。而這項新計劃可能會為至關重要的經濟增長因素之一——房地產市場提供一個難得的機會。

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美國學生公寓越來越貴 “以租養貸”才是王道

作者：星爸爸

從谷歌地圖上看，高級公寓The Link 的位置非常好：坐落在學院大道旁，距離明尼蘇達大學只有二十分鐘步行、一站綠線地鐵或者騎行約五分鐘左右的距離。

不僅如此，在這個輻射範圍內，郵局、畫廊、旅館和中餐廳一應俱全。劉強東進入的就是這家定位高端的公寓樓。諷刺的是，這棟公寓對面就是明尼蘇達州政府婚姻和家庭問題咨詢委員會的辦公室，他們所入的大門就正對著這個機構。

結合視頻內容、公寓官網和租房搜索引擎的報價信息來看，他們進入的那個位於九樓的單位，依據單身公寓或者一居室兩種戶型的定價，約在每月1400美元至1600美元之間。作為對比，student.com的2018年數據顯示，明尼阿波利斯的公寓月租水平排在全美主要留學城市的第十名，平均約為每周 215 美元左右。

The Link不是普通大學生可以輕松負擔的。

事實上，在這種位於大學校園旁或者高速公路附近，自帶中央空調、洗衣機、廚房以及配備健身房的現代化服務式公寓裡，所能看見的留學生基本上都是亞洲和阿拉伯面孔，基本上不會有本土學生，這是富有的國際留學生和當地中產才能負擔的高檔公寓。

高校周邊類似這樣的公寓，可以看作是普通美國大學生租房檔次最高的一個梯隊，租客則是以亞洲留學生為主的人群，並且隨著城市不同，價格會有很大波動，然而總體而言，這類公寓都是富裕人群的首選。

在student.com數據中，2017年平均周租金水平排在全球前三的城市，波士頓、紐約和倫敦的租金分別為 464、402和339美元。但同樣的，同一座城市裡根據交通便捷程度和配套設施的不同，價格也會存在很大差距。

比如波士頓，在名校聚集的劍橋地區搜索類似的品牌公寓一居室戶型，價格普遍在2500 美元左右，部分甚至高達3500美元以上。而再往北上開車30分鐘左右，在莫頓地區，同樣條件的房子就需要2000元左右能租到了。

查看波士頓名校周邊房源

這類公寓雖然現在被留學生占據著，但是他們的主要目標還是白領和中產。一些公寓樓裡會有禁止本科生租住的規定，因為他們每逢周末的派對會影響到上班族的休息。然而，在國際留學生數量持續增長的熱門城市，開發商嗅到外國中產的錢包，這幾年面向很多面向留學生的公寓也開始投入開發。

在澳大利亞珀斯、英國考文垂、美國波士頓，甚至愛爾蘭的都柏林，這幾年投入的高檔學生公寓項目都不在少數。2016年時，英國學生住宿市場規模就已經達到58億英鎊的規模；而在珀斯，由獨立開發商打造的學生公寓也不斷竣工，這些當地學生難以承受的住房自然由國際學生接盤，其中一個周租金為399澳幣的項目 “超過七成租給國際學生，大部分來自中國”。

而條件尚可卻並未達到 “土豪” 級別的留學生或者本土學生，則會選擇學校提供的宿舍，以及同等價位的住房。

在明大官網上，給出的外州學生on-campus年度費用大概是一萬美元左右，其中大概六千元是校內宿舍費用。拿最新的 17th Avenue Residence Hall 舉例，雙人間每學期報價是 3264 美元，也就是一個月 800 美元左右，與當地平均租金水平相當。

學校宿舍的租金水平視地區而言，所表現出的性價比也不可同日而語。

在明尼蘇達大學附近，一居室的價格可以低到一千美元左右，就租金論，與學校宿舍並沒有相差多少；而在劉強東和奶茶都就讀過的哥倫比亞大學，校內宿舍一千美元左右的租金比起附近公寓平均兩千美元的水平，前者就顯得親民多了。

但在絕大部分情況下，學校宿舍都要比周邊公寓要高出一截。這也就是為什麼大部分大學生都會選擇在校園外面和同學共同租房的原因。學校住宿包含了安全、交通方便和提供更好的大學氛圍等優勢，同時又有費用相對較貴、數量有限預定難、個人空間有限和假期可能關閉的缺點。

對於中國留學生來說，受到整體性格和文化的影響，單獨去住學校宿舍的人其實並不多，大多數會選擇在校外自租或者和同胞一起合租。

以學校公寓費用劃出的水平線為界，在這以下，就是性價比最高也是最多大學生選擇的合租形式。合租可以將任何水平的公寓拉到親民線上，三四人合租一套一居室或者二居室在大多數情況下都能使個人的租房支出降低到千元左右，如果再犧牲一下地理位置或者根據城市之間的不同水平來定，更是可以低至幾百美元。

波士頓3臥1衛最近整修過的房產，建築面積111平方米，9分鐘到達哈佛大學，3臥1衛房價約¥403萬。
居外物業編號：46008602 點擊查看房源信息

還有一種初來乍到的留學生可能會選擇的住宿方式就是寄宿家庭了。這種形式普通的好處是費用實惠，完全融入當地文化。不過寄宿家庭的選擇有時候就像開彩票，選到好的家庭，不但能省下一大筆錢，還可能收獲一個 “美國家庭”。然而現實情況卻是，很多小留學生都經歷過被坑的經歷，感受過寄人籬下的辛酸。因此，百分之九十的人都會在第一期結束後選擇和同學合租。

但無論從哪種方式來看，主要由住宿支出組成的生活費都已經成為美國大學生難以負擔高等教育的原因之一。

有研究數據表明，不管是私立還是公立高校，美國四年制本科學校的平均食宿費用自 1980 年以來就一直沒有停止過上漲。基於截止到2014年的數據，這個數字已經翻了一番，從 1980 年五千美元左右的水平，上漲到2014年一萬美元左右，跑贏了同期的通貨膨脹水平。

其中，住宿費的上漲貢獻了很大一部分動力，平均的宿舍費用水平已經與相等條件公寓月租中位數相當。在 2003 年，前者還只有後者的70%左右，而到了2014年，雙方差距只剩下 7% 了。其結果就是，對於大學生來說，住宿費用可能成了學費以外使大學可負擔性大大下降的第二大原因。

對於留學生來說，雖然不需要像美國人那樣背上沉重的助學貸款，一年二三十萬元，四年下來也同樣是一筆不小的開支。

所以，就會有我們之前曾經寫過的 “以房養學”的形式，在美國房價持續增長的過去十多年裡，嗅覺靈敏的一部分人曾經通過在學校周邊購買房產，然後通過部分自住部分出租的形式，享受房租和房價上漲的雙重紅利，既能覆蓋食宿費用，還有可能通過增值收回學費成本，把本來是純支出的一筆費用變成了一次投資。

但這樣機會幾乎不復存在了，至少在美國如此，在房價趨於穩定，房租上漲幅度大幅下降之後，這種投資的邏輯已經不再像幾年前那樣經得起推敲。不過，如果放棄掉房價增值的期望，作為資產保值的一種手段或者本身就是有買房需求的剛需，提前買好一個房子作為留學期間的住所，“以租養貸”其實也不失為一種不錯的投資方式。

查看居外網上的美國學生房源

在英國，就有機構面向十八歲以上的大學生推出過Buy for Uni貸款，只要有父母給的資金背書，任何大學生都可以以4.5～4.7左右的利率申請一筆最高30萬英鎊的貸款。但是這種貸款有其附帶條件，例如只能買學校半徑十英裡內的房產，畢業之後必須轉為正常的按揭貸款等等，給標的選擇帶來了一定限制。

然而無論如何，買房都只有極少數人才能負擔，大部分學生只能當一個純花錢的租客而已。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

福布斯公布2019最具價值大學排名第一名你絕對猜不到！

美國雜志《福布斯》根據淨價格、淨債務、校友收入、按時畢業、學校質量等指標進行排名，選出全美最具價值的300所美國大學。快看看你的夢校，排在第幾呢？

為了幫助學生和他們的家庭評估投資可能帶來的回報，《福布斯》通過對50個州的645所大學的數據進行比較，於4月24日發布了2019美國最有價值大學的年度榜單，此次美國大學排名共有300所學校上榜。

排名指標：淨價格、淨債務、校友收入、按時畢業、學校質量和低收入家庭學生的入學機會

評分權重

20%排名福布斯最佳大學排名
20%的學生債務
20%的校友收入
20%的淨價
10%的畢業率
10%的佩爾獎學金

2019福布斯最具價值美國大學排名

在最新的最具價值的美國大學排名榜單中，今年楊百翰大學超越加州大學洛杉磯分校，位列榜首。楊百翰大學（Brigham Young University）是鹽湖城的一所私立研究型大學，有3萬名本科生。該校排名靠前的部分原因在於，摩門教對學校提供支持，使得費用僅為5,460美元。而今年加州大學歐文分校位列第三，也是加州系大學的第一。超過了一眾藤校和哈佛大學。

一起和小編看看，前100的大學都有哪些（注意：這裡的學費針對的是美國本地學生，不是國際生學費）：

來源：新東方前途出國
責編：Zoe Chan