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2017中美未来发展峰会暨中美企业展览会于3月25日在美国纽约华尔街CIPRIANI（Cipriani Wall Street）举行，此次峰会汇聚了中美知名企业及活跃在全球金融、传媒、地产和投资界的领先人物，凤凰财经对此次峰会进行了全程参与。

万达集团美国投资公司财务总监、美中总商会芝加哥商会副会长贺鑫接受了凤凰财经采访。

在谈到中美地产业未来发展走势时，贺鑫表示，个人认为中国房地产不会像过去十年增长的那么快，但未来仍有一段时间的增长。预计中国的城市化进程至少还会持续8年，因此房地产市场仍有很大的发展空间。

对于中国企业在美投资的建议，贺鑫表示，特朗普政府新政策对于中国投资者会有很大的影响。依据投资项目的不同，带来的正负面影响也不尽相同。做什么事情都有机会，但是一定要做好尽职调查，这点非常重要。由于中美经营环境差异较大，其中法律环境、开发过程、取得资金的渠道都有差异，因此投资要预先做好充分的准备。

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当天，Newmark Grubb Knight Frank总经理Dennis M. Karr谈及企业和个人在美进行地产投资话题时表示，2017年美联储加息对于房地产市场或有影响，特别是房贷利率也随之增加。但从短期3至5年内，我们可以看到美国房地产投资市场将继续看涨，一些中国投资者目光不仅仅聚焦在纽约、芝加哥这样的大城市，同时小型城市也将受到青睐。此外，投资类型也呈现多样化，其中包括住宅、酒店、写字楼等。

据了解，Dennis M. Karr从事商业地产行业超过三十年，代表集团客户和跨国公司完成房地产销售及租赁交易。

（据凤凰财经）

美国那斯达克挂牌丶以房贷与学贷为主的知名网路放贷公司LendingTree执行长Doug Lebda在接受美国媒体专访时表示，持续看好美国住宅後市。根据该公司去年8月至今年2月申请线上房贷者，35岁以下的千禧世代族群，占整体申请房贷者的比率超过30%。

千禧世代申请贷款购买房产，最受年轻人欢迎的城市排名是宾州匹兹堡，有将近一半贷款申请人属35岁以下；至於华人喜爱的城市，如排名第8的芝加哥丶排名第9的旧金山丶排名20的西雅图丶排名53的纽约市以及排名54 的底特律都会区等，35岁以下的千禧世代族群申请人数占整体申请房贷者的比率均超过1/3。由此可见，千禧世代开始积极进入买房自住的行列。

更有趣的是，LendingTree的股价从2012年3月23日的挂牌7.4元美金，涨至2017年3月17日的124元美金，暴涨超过15倍。除了受惠於美国房市的复苏外，也随着房市买家的变化，使其公司营收丶获利水涨船高，进而股价大涨反映。

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另外，根据美国不动产经纪人协会（NAR）近期发布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience（HOME）——住宅机会与市场看法”调查结果，有72%认为现在是进场买屋的好时机，而且收入越高者，如年薪超过10万美金的受访者，有高达78%的比例认同现在进场。

以区域来看，中西部的受访者，有77%同意现在是进场好时点；西部则有61%同意，比例最低。问及“对未来6个月房价的看法为何？”，有51%认为持续上涨，相较仅有8%认为房价会下跌，或许是因为有超过6成以上认为美国经济正持续变好。

事实上，“有土斯有财”这个观念不只是在华人根深蒂固。根据美国哈佛（Harvard）大学长期实证研究发现，长期拥有房产是累积财富的最好方式之一，而且持有时间越久，财富的“积累效果”越明显。纽约时报先前甚至有专文发表，“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是创造财富的最好方式”，也是持同的观点。

再根据美国人口普查局资料，截至去年第4季，美国整体房屋自有率为63.2%，房屋自有率高低依序为：中西部的68.4%丶南部的65.3%丶东北部的60.4%丶与西部的59%最低。若再从出租空置率来看，截至去年第4季，出租空置率为7.9%，也就是100间出租房产中，仅有8间尚未租出去，维持在过去20年来最低的水准。

就中长期而言，“有土斯有财”这个观念中外皆然。美国住家型房地产後市不容小歔，现在应该仍是置产美国的好时机；更不会发生像几天前，知名财经电视节目耸动的题目“美国商业不动产大卖空”的窘境才是。

（据经济日报）

对很多芝加哥人来说，住在“全美第三大城市”一直是他们的骄傲。可是近几年来，随着很多沿海城市的兴起，芝加哥的发展速度却被远远落在后面。根据人口增长预测，美国第四大城市休斯敦将在十年之内取代芝加哥，成为新的第三大城市。

芝加哥去年只增加82人

根据最新的人口普查，过去的一年中，芝加哥的总人口只增加了82人，是全美前十大城市中人口增长率最低的城市。而休斯敦在过去十年中人口增加了26%，是全美人口增长最快的城市之一。

目前芝加哥和休斯敦的人口分别为272万和223万。如果按照这样的速度下去，预计到2025年，休斯敦的人口就将超过芝加哥。

纽约和洛杉矶仍然稳坐美国第一、第二大城市的宝座。纽约去年人口增加52,700人，增长率为0.6%，现在总人口为849万。而洛杉矶的人口则增加了30,924人，增长率为0.8%，总人口为393万。

人口增长因素之一：经济和就业率

休斯敦的迅速发展主要归功于能源产业和以美国航天局为中心的航空产业。另外，这里温暖的气候、低廉的生活费和低税收，都是吸引人前往的原因。

自2003年来，休斯顿增加了65万个工作机会，失业率一直低于全美平均值。而和休斯顿相比，老牌工业重镇芝加哥遭受经济萧条的打击相对较大，最近失业率已经超过了全美平均水平。

人口增长因素之二：移民数量

芝加哥地区一位人口专家帕劳（Rob Paral）分析说，芝加哥九十年代的迅速发展是大量移民涌入的结果。但是现在很多新移民都选择了沿海地区，并且全美的移民数量和十年前相比也下降很多。

休斯敦的人口增长很大一部分就来自移民。在这里，约五分之一的人口出生在别的国家，这里的人说着90多种不同的语言。

人口增长因素之三：可发展土地面积

作为一个600平方英里的城市来说，休斯顿还有很多的增长空间。而对于228平方英里的芝加哥来说，城市人口已经趋于饱和，几乎没有什么增长空间。

而且休斯敦的城市合并与扩张也很普遍，而芝加哥周围的地区已经全部发展起来，无法再扩大城市。还有的人认为，芝加哥的排它性分区制度也限制了城市的发展，尤其是北郊住房区的发展。

美国房地产调查网站RealtyTrac日前公布报告表示，今年第二季度，芝加哥在全美20个城市中炒房（flipping）利润率最高，高达61%，每个房产的买卖差价达到十万美金。

RealtyTrac对“炒房”的定义是，购买房产12个月之内又上市售出。通常买家都是对旧房进行翻新，然后以较高的价格出售。而这种房产以独立屋（single family home）居多。

今年4～6月，大芝加哥地区共有616套旧屋翻新出售，平均购入价$163,356，售出价格$263,360，毛利率（＝差价／买价）高达61.2%，位居全美20个大城市之首。

毛利率高的地区还有俄亥俄州代顿市（60.6%）、宾夕法尼亚州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛罗里达州欧卡拉（Ocala, 56.8%）和马里兰州巴尔的摩（Baltimore, 56.7%）。

而根据RealtyTrac报告，全美独立屋交易中，4.5%为炒房，平均投资回报率为36%，单笔交易毛利润平均为7万美金。

炒房买卖差价最高的城市大多位于加州，排在第一的是加州圣荷西$261,946，其次是洛杉矶$171,954，圣地亚哥$141,483，还有华盛顿DC$139, 927和西雅图$131,028。

“炒房不能简单看买卖差价”

在芝加哥南区经营多套房产的神观建筑公司老板陈观乐说，不能简单看到买卖之间的差价大，就跳进去炒房。

“这只能说明在芝加哥炒房，门槛比较低，十几万美金就可以做；如果在纽约，可能要四十多万美金才能起步”。陈观乐说，炒房通常是直接从银行购买法拍屋（foreclosure），而绝大多数银行不提供装修贷款，所以除买价外，买家还得准备好装修的资金。

陈观乐进一步表示，炒房也不能忽略维护成本，如地产税、水电气杂费、防盗治安、地产经纪佣金等各种可能的开销。

陈观乐认为，炒房的关键要点是买价一定要足够低，“如果扣除林林总总的费用后，还能有25%的利润，就可以做。”

炒房并不总是赚钱。RealtyTrac报告说，今年第二季度的数字显示，价格小于5万美金的低端房产实际回报是负值。

炒房最大风险在“违规”

一名不愿透露姓名的地产业界人士对本报表示，他过去两年在大芝加哥地区已经操作了近30笔炒房交易，其区域涵盖芝加哥市区，以及Deerfield, Elmhurst, Palatine, Cicero等郊区。

他认为，炒房最大的风险在于各个城市有不同的建筑规范，而且这些规范并不是一成不变的，常常会有更新。

他举例说，如果你买了一个地下室有厕所的房屋，你可能认为很值。但如果这个城市建筑规范中有一条：屋顶高度至少7英尺才能有厕所。那你的地下室屋顶高度差一寸，你都得把这个厕所拆掉，这就会增加装修成本，同时也降低了房屋的价值。

那是不是根据市政府列出的建筑规范，白纸黑字照做，就可以了呢？他表示并不是那么简单，同一个城市里不同的检验员（inspector）也会有不同的尺度和态度。

炒房买卖平均间隔半年

RealtyTrac 数字显示，炒房两次买卖之间平均间隔179天，也就是说，炒房客购买房屋半年后，将其卖出。在纽约市，这个时差为211天，芝加哥是204天。

上述业界人士表示，他经手的房屋买卖间隔为5～6个月，而从装修完上市（listing）到售出，通常是6～8周时间。

RealtyTrac报告还显示，炒房利润最高的房屋售价在＄10万～20万，以及＄200万～＄500万。前者毛利率达到44%，后者是43%。

此业界人士说，他的房屋售价多在＄20万～＄50万这个区间。他不认为售价直接影响利润，“5千美元和1万美元装修厨房，工作量类似，但材料不一样。关键是要满足当地人的喜好。”

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 (互联网资讯综合整理)

8月6日周四，芝加哥市长伊曼纽宣布将投资2.48亿美元扩建中途国际机场（Midway International Airport），从停车场、安检、餐饮服务都将得到升级，预计2020年完工。

伊曼纽说：“中途机场是芝加哥重要的经济龙头，机场的扩建将为芝加哥的居民带来就业机会，改善游客的出行体验，以及保证芝加哥拥有两个世界级的机场。”他还强调说，全美前20大机场中，芝加哥占了2个，而且是美联航、美国航空、西南航空3大航空公司的枢纽，“这给芝加哥带来了巨大的经济优势，使我们可以创造更多就业，及吸引更多公司入驻。”伊曼纽说。

西南航空（Southwest Airlines）是中途机场最主要的航空公司，占该机场客流量90%，有4,500位雇员。西南航空的发言人格林（Patty Greene）也表示，机场的扩建将大大改善游客的出行体验。

扩建工程第一步市政府将公开招标，对餐饮休闲部分进行改建，翻修已有的餐馆、商店，并增加购物、休闲、医疗服务设施。目前旅客在中途机场的人均消费低于同等机场$3-$4，机场希望通过改善休闲设施促进游客消费，改建后休闲区的面积将增加50%.

对安检部分的扩建将解决安全检查的排队问题，将新建一个8万平方英尺的安检大厅，Cicero大街上的天桥将从60尺宽扩建为300尺宽。停车场也将扩建，增加1,400个停车位。

根据市政府的估计，扩建工程将为芝加哥带来1,700个就业机会，同时带来机场收入的增加。

不过，根据芝加哥论坛报报导，市政府预计工程要到2020年才能完工。

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