香港 – Page 19

中国香港太平山顶新宅价格或比伦敦白金汉宫高八倍！

据一位行业观察人士所说，若想在香港太平山顶文辉道的富人区购买一栋住宅，则购房者可能必须承担比白金汉宫高8倍的房价（参考每平方英尺的平均价格）。

“从均价来看，与这里的房产相比，世界上几乎所有最昂贵的房屋都可以用相对低廉的价格买下来，”全球最大的中文海外房源门户网站居外网（Juwai.com）首席执行官罗雪欣说道。“以每平方英尺的房产均价为基准，这里的房价是伦敦白金汉宫——英国女王的住宅——房价的九倍。”

英国房地产经纪公司Foxtons称，如果要出售白金汉宫，则其售价可能为27.7亿美元，相当于每平方英尺2.7万港币。

全球房地产服务公司高力国际（Colliers International）表示，预计这片文辉道土地的最高均价为每平方英尺12万港币，或总价400亿港币，其总建筑面积可能达到404300平方英尺。

此物业出售之时恰逢利率上升且市场情绪日趋低迷，但开发商预计其售价仍将打破政府土地的价格纪录。

根据高力国际亚洲区估值和咨询服务部副总经理Vincent Cheung的说法，建在这片土地上的房屋（目前该土地上建有六座政府宿舍，本周将由香港政府招标出售）售价可能达到每平方英尺25万港币。这片土地上的一栋公寓楼售价约为每平方英尺20万港币。

这块土地总价约为400亿港币，可能是有史以来价格最昂贵的地块。“虽然这片土地价格极高，但多家企业打算合作将它买下，”Cheung说。他还补充道，今后很难看见太平山顶上再出现这么大的可售土地了。

房地产公司仲量联行（JLL）资本市场区域总监Henry Mok说，他也预测这块土地将创下香港豪华住宅物业售价的新纪录。

他还说道，近期香港股市的波动只是短期现象，而土地开发需要数年时间，所以开发商在考虑购置土地时几乎不会注意这些短期波动。

“豪宅的供应是有限的，”Mok说。根据仲量联行的数据，从现在到2020年期间，太平山顶每年完工的豪华公寓数量将降至每年13套，与过去三年每年完工36套的情况形成了鲜明对比。

政府很可能在本周五招标结束后宣布投标结果。

这六座塔楼共包含148套公寓，是政府高级官员和法官的住所，其周围环绕着多栋豪华住宅，附近还有一所国际学校和一家超市。公寓的面积从2551平方英尺到2814平方英尺不等。由于该地块现在被政府用于招标，所有每月租金介于66100港元至86900港币之间的租户均已于9月份迁出。

该住宅区的前居民包括香港商业广播电台首席顾问兼香港电视广播有限公司（TVB）前总经理陈志云，他于2016年以每月8万港币的价格租用了一套面积为2300平方英尺的公寓。

该社区的著名居民包括演员梁朝伟，他于2007年以7300万港币的价格购买了一套距离文辉道宿舍约6分钟步行路程，面积为4800平方英尺的住宅。

“这些公寓每平方英尺的均价在亚洲可以创下纪录，”Cheung说。他说，这块土地最多可容纳65栋面积约为5000平方英尺的三层住宅，还有两栋每层建筑面积约为3300平方英尺的12层公寓楼。

“根据会德丰公司（Wheelock）开发豪宅项目（聂高信山，Mount Nicholson）的经验，这些独栋住宅将吸引众多大陆投资者，而当地的亿万富翁公寓可能对公寓更有兴趣，”他说道。

美联物业在居外网上挂牌出售的太平山顶裕熙园4卧豪宅，建筑面积319平方米，售价约¥2.28亿
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居外网的罗女士表示，此开发项目对于亿万富翁相当有吸引力。“这个楼盘的最大优势……就是位置，”她说道。“太平山顶必然可以吸引到众多中国大陆的亿万富豪，让他们心甘情愿地接受这样的高价。太平山顶是全香港最理想的地段，也是大中华区最优越的位置之一。”

延伸阅读：【中国香港房产全知道（五）——港岛山顶｜居外专栏】

来源：南华早报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

10月新屋销售减半香港楼市拐点或提前到来

中国香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭受重磅打击。据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

分析人士称，促使买家退缩的原因除了难以负担的房价，还有对经济的担忧。据调查显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警，香港楼市的拐点或来得比预想更早。

楼市降温迹象明显

截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。但今年8月以来，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现了降温的迹象。

11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%。

事实上，此前香港房价已经出现了下跌的迹象。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，被视为香港楼市参考指标的蓝筹盘的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，“嘉湖山庄”的一套面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。与此同时，豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内首宗“流血”出售案例。

房价出现下行趋势，不可避免的带来了大规模的“违约潮”爆发。香港的新房交易，需要支付5%的定金。数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起违约案例，而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。今年违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。

机构不断看空

在香港银行业开始踏上加息进程之后，香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负，但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。随着年内美国的三次加息，香港银行业也开始上调存贷款利率。香港四大行9月同步上调了港元最优惠贷款利率，此举为2006年来首次，意味着香港超低息环境的终结，也直接导致房地产抵押借贷成本上升，置业人士的供楼负担将会加重，给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

然而市场人士表示，促使买家退缩的原因不仅是难以负担的房价，还有对经济的担忧。10月中旬香港研究协会（Hong Kong Research Association）的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。

里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调；瑞银称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响；花旗近期也发表研究报告表示，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调；标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%；高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%；耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

香港特区政府方面认为，楼市走势还需观察。陈德霖表示，现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期。假如确认，可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。他表示，香港经济和资产市场不确定性增加，下行风险增大，但香港家庭一旦面对周期逆转，应付能力较其他地区要强很多。

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来源：中国证券报·中证网
责编：Zoe Chan

香港“风光”不再新加坡登上全球豪宅价格涨幅榜榜首

10月31日下午消息，全球豪宅价格涨幅榜新鲜出炉，猜猜哪座城市尽管采取了诸多楼市降温举措却依然登上豪宅价格排名榜榜首？

没错，是新加坡——撬动了香港的地位。据Knight Frank LLP的全球主要城市指数，截至9月30日的第三季度，新加坡豪宅价格同比上涨13%，一定程度上受高端地产供应有限影响。

中国香港跌至第14名，第三季度豪宅价格同比仅上涨5.5%。

对于现金较少的人来说，有一些好消息。全球43个被追踪的城市平均豪宅价格上涨2.7%，是近六年来的年度最弱表现。

华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。
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欧洲的城市表现差异相当大，爱丁堡和马德里等城市的房价涨幅相当可观，进而跻身排行榜前五。而伦敦等城市的豪宅价格则出现负增长，在脱欧不确定性迟迟未解之际，价格下跌了2.9%。

与此同时，巴黎和柏林也有不俗表现，分别上涨5.6%和5.4%。

迪拜也加入下跌队列，豪宅价格跌3.8%，是表现第五差的城市。斯德哥尔摩、伊斯坦布尔和台北并列跌幅榜第二名，这三个城市豪宅价格第三季度均同比下跌6.3%。

温哥华遭受的打击最为严重，价格下跌了11%，因为西温哥华等高端市场的销售明显放缓。

来源：新浪美股
责编：Zoe Chan

完美主义苏州富豪如何在中国香港淘豪宅 | 居外买家故事

作者：中国香港房产经纪Ankely根据真实交易经历为居外网独家撰写

中国香港被称为“弹丸之地，寸土寸金”。土地昂贵，高楼鳞次栉比。但吸引华人买家的是其语言和生活文化上与大陆的相似性，因此，中国香港是很多大陆人士进入海外置业的第一站也不足为奇。

不少内地买家涌入到中国香港这个弹丸之地，购买豪宅，考虑的并非短期投资，更多是为了自住或长线持有，而港府对“外来大陆买家”实施”调控”加税很难奏效，因为该人群对税赋并不敏感。

升值超50%！看富豪在中国香港怎样淘得完美豪宅 | 中国香港 — 本文中大陆富豪买家购买的中国香港豪宅外景

置业投资概况

买家：黄先生/ 中国买家
买房区域：中国香港
置业目的：自住
投资金额：HK$1亿以内
买房类型：新公寓
户型：4房，共1990平方英尺（约184平米）
置业结果：成功投资

一、挑剔买家的漫长看房历程

黄先生在苏州、中国香港和澳大利亚都有生意往来，经常都会到中国香港开会和处理业务，间中也会带同妻子和两女儿来中国香港游玩。本来他打算如果可以移民到中国香港也挺不错，因为他跟妻子都不太会说外语，觉得中国香港人比较容易在语言和文化上沟通，而且中国香港四季气温温和，饮食方面选择丰富，对他们来说可是最适合不过的居住环境。

不过，追求完美的黄先生对于选房有着相当严格的标准：必须是全新的高档住宅、要配有四个房间、还要求全海景、交通方便，而且要有两个车位。我们都知道，中国香港住房的面积相对而言都比较小，尤其是分层式的公寓要上二百平方米的就更难找! 整个看房时长前后就经历了一年多，黄先生往来大陆与中国香港之前到处看房，就是很难找到合自己心意的房源。

黄先生觉得九龙和新界区环境不够理想，又带他看过港岛南区，虽然感觉良好但是他觉得距离市区稍远。后来我帮他找到了一套目标物业在港岛山顶，本来以为可满足他的要求，但结果因为这物业是位于雾线以上，他又嫌太潮湿! 后来，在半山区有套独立洋房，对他来说应该是十全十美，房源合适但价格却比他的预算高出一倍，十个回合商讨过后，双方要求的价钱仍是有差距，最终未能敲定。

二、买卖双方皆大欢喜的交易

在三方都意兴阑珊之际，经纪人终于发现有一套位于中半山的全新公寓非常契合黄先生的需求。该物业全幢楼高42层，单位位于极高层，拥抱180度维多利亚海景，雾线以下，实用面积1,990平方呎、配有四个房间，交通便利，这幢新楼刚巧遇着入伙期（搬新家的意思），而当时的业主是一名投资者，不想长线持有这物业，故希望能赶快在办理按揭手续以前将本单位快速出手。2010年，在买卖双方的祈望和理想配合之下，很快就达成了协议，连同两个车位成交价HK$6,500万，皆大欢喜！

最初黄先生购买房屋是希望移居中国香港自住的，但事后最终改变初衷，他们一家最终移民到了澳大利亚。因为以往投资移民到中国香港只需要投资在房地产或金融产品上便可以申请，但鉴于不少申请人都将资金投放入房地产，中国香港政府为免政策倾斜，2015年1月15日起已经取消“资本投资者入境计划”。

三、投资收益

不过，黄先生对千挑万选而得的完美物业又怎会轻易放弃？现在这单位已变成长线投资，出租给一家外资银行的高级职员，租客本人有高额住屋津贴，而且以银行自动转账方式支付租金，现时每月租金收入HK$180,000，回报率3.3%，可算是颇安稳的优质投资项目。

更重要的是，时至今日，该套房产市值已经飙升至一亿港币，涨幅达到了54%。

看完以上故事，如果你也有过在海外买房、投资的经历，无论成功与否，都欢迎来信与居外网读者、乃至所有中文买家分享。欢迎来信至editorial@juwai.com了解细节。

排版：Shelly Du

责编：Vincent Xie

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仲量联行：教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示，由於另类房地产具吸引力的收益率，以及看好亚太区长远的增长前景，越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出，在香港，由於传统房地产价格不断创新高，以及超低的房地产收益率，吸引更多投资者关注当地另类房地产资产，当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示：“对投资者而言，我们认为香港的教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。”

Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

整个报告系列共分六部，将另类房地产定义为非传统房地产资产，包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港，亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本、新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示：“环顾全球，亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟，但随著投资者继续寻求新板块的投资机会，以实现资产多元化及提高回报率，令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁，为投资者提供稳定的现金流收入，并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测，随著城市人口迅速增长，亚太区国际学校数量将增加三至四倍，这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

根据仲量联行的数据，东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%，悉尼则为4%至6%。相比之下，东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%，悉尼则为2.5%至3.5%；而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年，这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区，我们亦发现类似趋势，发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

报告指出，由於亚太区广泛的人口变化，例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化，预期区内的另类房地产的投资前景理想，并将继续保持增长趋势。

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人，有利教育和自助储存设施的发展。未来十年，区内预计将增加5.6亿互联网用户，智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时，区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人，将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求，但或面对不少不明确的因素。首先，护老和数据中心通常受到政府的高度监管，需按照当地法律进行严格管理。在亚太区，各种另类房地产的成熟度有一定距离，因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战，但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称：“随著亚太区城市人口迅速增长，我们预计未来15年间，亚太区的国际学校数量将增加三至四倍，才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展，他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地，老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展，特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

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地址：新界荃湾德士古道212号
出售楼层：全幢23层
单位：地厂2个(G/F)，特色楼层10个(1/F)，标准楼层12个(2/F-25/F)，顶层连天台5个(26/F及天台) *5个特色单位内置楼梯*
单位面积：6-10/F约548呎-全层7,705呎，11-25/F约548呎-全层7,710呎
房价：由约¥694万起（可协商）

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来源：财华网
责编：Zoe Chan

中国香港房产全知道（五）——港岛山顶｜居外专栏

之前介绍过香港岛的半山区是普遍较为高档的住宅区，这次让读者更深入了解何谓香港最高端的真正豪宅。

上世纪盘踞山顶的都是地位显赫的名人、大班、领事，基本上居于太平山的都是上流社会人士、港府高官以及外国使节等专有权利。山顶区地理环境优越，居高临下可俯瞰璀璨的维多利亚海港景色，能观赏美景的房子通常都是朝北；朝南的海景不是不美，只是晚上祗剩漆黑一片！

此区涵盖的范围大致由马纪仙峡道往上走直至最高位置太平山顶，而当中唯一位于雾线以下的街道则只有白加道。

依山而建全是低密度房屋，夹带着洋房和独立式别墅，环境清幽亦是其特点之一。除了可乘搭缆车往返由中环花园道至山顶之外，公共交通工具还有两条巴士线15号和15B号，分别由中环和湾仔开出，此外，小巴1号也从中环开出。但其实大部分住在山上的都会使用私家车代步，所以更加需要关注道路情况，因为上山下山的行车路线多数是单线单程，更有某些较窄的路段是采用单线双程行车。

山顶住宅地甚为矜罕，传统屋地业主鲜有将珍宝公开放售，市场要吸纳可建屋土地唯有向老牌家族入手慢慢续户收购，或者靠政府拍卖官地提供出路。最近一项较瞩目的私人大买卖交易“白加道37号”，现时为一幢用作长线收租的分层式住宅，总共12个单位，占地约20,400平方呎，交易涉及金额约港币30亿。但该地段地积比率只有0.5倍，若要重建的话，楼面面积有可能会缩减至10,200平方呎，即比现有面积降低约一半，可能买方是另有其他发展想法。

要立足于山顶区是极其困难的事，投地是没办法之中的办法；2006年12月拍卖的官地加列山道地皮由新鸿基地产投得，成为现时的12座洋房“TWELVE PEAKS”，今年7月录得两套洋房成交2号和8号屋，扣除所有折扣回赠，每一平方呎分别造价约港币$10万和$13万元。

直到对上一次推出的山顶地皮已经是2010年7月的聂歌信山道，就是贵绝全亚洲而闻名的超级豪宅“MOUNT NICHOLSON”，今年3月售出的2号洋房成交呎价高达港币$15.17万。由于久旱逢甘霖，地价稳步拾级而上亦无可厚非。

等了8年，今年终于再有地皮拍卖，现正招标位于山顶的文辉道（10月12日截标），项目前身为政府高级公务员宿舍，地段贵重，势必掀起发展商与财团争夺之战，地皮规模庞大，面积约18.9万平方呎，市场估计造价必能挑战全港最高呎价成为新地王，预料每平方呎最少约港币8万，若计入建筑成本，可想而知日后推出市场的发售价肯定不菲。

由于此区楼房供应长期不足，无论一手或二手市场的放盘往往都会出现叫价被进取些。现时可购买的一手房虽然选择有限，但不妨试试参考以下楼盘资料，看会否令您动心！

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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香港金管局紧随美联储加息最优惠利率料12年来首次上调

美联储宣布加息25个基点，符合市场预期。中国香港金管局紧随美联储的脚步，也将基准利率从2.25%上调至2.5%。

在香港金管局紧随美联储上调基准利率后，香港银行业即将自2006年以来首次提高最优惠利率的可能性大大增加。由于港元与美元挂钩，香港实际上紧跟美国的货币政策，与美联储同步调整利率。

香港经济和炙手可热的房地产市场已经享受了10多年的稳定低利率，随着美联储的货币政策正常化，香港正在迎来更高的利率。香港财政司司长陈茂波之前在博客中表示，香港银行业本周上调最优惠利率的机会极高。

在过去的10年时间里，香港的房价上涨了170%，使其成为世界上房价最高的城市。花旗和里昂证券等机构警告称，由于预期抵押贷款服务成本将上升，市场将出现逆转。香港一个月期银行同业拆息创下2008年以来的最大涨幅，而港元上周五（9月21日）创下15年来的最大涨幅。

尽管美联储自2015年末以来一直在加息，但香港各银行拒绝效仿，因为它们拥有充足的流动性和激烈的抵押贷款竞争。不过，自香港金管局今年4月开始买入港元以来，各银行的现金储备一直在减少。截至9月27日，香港银行体系的总资金余额已跌至760亿港元（合97亿美元），低于香港金管局开始干预前的1798亿港元。

《香港经济日报》报道称，香港八家银行上周上调存款利率，而在美国加息之前，香港五家银行9月26日提高了港元定期存款利率。交银香港将其9个月港元定期存款利率上调0.19个百分点至2.15%；集友银行将1个月利率进一步上调0.25个百分点至1.85%，为市场上最高的该期限利率。

另据报道称，香港目前有18家银行提供2%或更高的存款利率，而东亚银行、创兴银行和中国建设银行（亚洲）都已进一步加息。

来源：汇通网
责编：Zoe Chan

中国香港容许同性受养人申请签证来港

中国香港政府修订非本地受养人入境政策，9月19日起，已在香港以外的地方与合资格保证人，根据当地有效的法律缔结了同性民事伴侣关系、同性民事结合、“同性婚姻”、异性民事伴侣关系或异性民事结合的一方，而该身份是缔结当地机关合法和官方承认的，将会合资格申请受养人签证及进入许可来港。除有关修订外，受养人政策的所有其他原有申请资格维持不变。

据《星岛日报》报道，政府表示，因应终审法院在7月4日就QT诉入境事务处处长一案所作出的判决，审慎考虑了受养人政策的目标，以及判案书中阐述的法律原则，在完成政策检讨后决定修订受养人政策。

发言人强调，修订不改变“配偶”在政策下的定义，不影响政府其他政策或现行香港法律下各项其他权利；修订亦不代表香港在法律上承认同性民事伴侣关系、同性民事结合、同性婚姻、异性民事伴侣关系或异性民事结合，各方不应期望政府有任何这方面的计划；修订亦不会影响政府在任何法律程序上的立场。

入境事务处将根据新修订的受养人政策处理尚未完成处理的申请及任何新收到的申请。至于早前根据入境处在完成政策检讨前所实施的过渡安排而获入境处处长准许在香港逗留的人士，有关准许会继续有效。

受养人政策容许有能力照顾受养人和为受养人提供财政支持的人士申请其非本地受养人来港居住。受养人政策亦让具备合适才能和技能的人士可选择携同非本地受养人来港生活，借此确保香港得以继续吸引和挽留人才。

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来源：早报
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中国香港7月楼价指数连21个月创新高惟升幅放缓新房策影响浮现

中国香港差饷物业估价署8月31日发表的临时数字显示，7月全港私人住宅楼价指数虽已连续21个月创新高，但按月升幅放慢至0.82%，当中以面积较大的单位放缓情况较为显着。业界指出，政府新房屋政策及中美贸易磨擦加剧已窒碍楼价升势。

数据显示，7月全港私人住宅楼价指数报393.5，6月经调整后为390.3；6月份调整后按月升幅为1.85%。与去年7月相比，过去一年住宅楼价累涨近16.6%；今年首七个月累积升幅则为11.6%。楼价此番升浪长达28个月。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，7月楼价指数升幅明显收窄，反映政府6月底公布的新房屋政策及中美贸易战恶化已窒碍楼价升势。

莱坊估价及谘询部主管林浩文预期，未来数月楼价升幅将会收窄及甚或调整；未来六个月影响本港住宅楼市因素主要是政府政策及突发性外围经济或政治问题，然后才是供应及加息走势。但以现时情况，看不到有任何重大因素令楼价在下半年大幅下滑。

政府在6月底公布了六项房屋政策新措施，包括增加资助房屋供应、并向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”等。政府早前数据显示，7月送交注册的所有楼宇买卖合约宗数自上月的21个月高位回落，按月减8.5%；当中住宅楼宇买卖合约宗数亦按月跌9.3%。

由于签署买卖合约至递交注册登记需时，美联物业估计，8月份整体物业注册宗数将大幅减少，或创一年新低。

以面积大小划分，A、B及C类住宅（实用面积分别40平方米以下、40-69.9平方米、70-99.9平方米）7月份楼价指数按月分别升0.72%、1.02%和0.06%，6月份调整后升幅分别为1.77%、1.8%及2.06%。

至于D、E类大面积单位（实用面积分别100-159.9平方米及160平方米以上）月内楼价指数按月分别升0.78%及0.12%，6月份升幅分别为2.4%及1.9%。

住宅租金升幅亦放慢，7月份私人住宅租金指数按月升0.26%，连升六个月，6月调整后升幅为0.9%。月内A、B及C类住宅租金按月平均升0.25%，D、E类单位租金则升1.1%，6月分别升0.87%及0.9%。

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来源：路透
责编：Zoe Chan

中国香港楼市显露降温迹象

利率上升、经济放缓和人民币贬值，正开始冷却中国香港住房市场，这个特别行政区的楼市是世界上最难负担的。

市场数据显示，房地产开发商近来以低于市场价值的价格销售新住宅，这个迹象表明需求正在枯竭。

根据房地产信息网站“香港一手楼数据”（Dataelements）的数据，南丰发展（Nan Fung Development）在将军澳LP6项目的新公寓单位平均价格为每平方英尺15304港元，相对于附近销售的新单位有10%以上的折让。

在同一地区，由会德丰（Wheelock）开发的公寓单位在7月平均售价为每平方英尺18700港元。

专家们表示，由于中美之间持续的贸易战、人民币疲软以及中国股市大幅下跌，市场对香港住宅物业的需求正开始减弱。

“开发商希望以更低的价格吸引买家，而潜在买家由于贸易战和股市下跌而抱着‘观望’心态。”美联物业（Midland Realty）住宅部行政总裁布少明（Sammy Po Siu-ming）表示。

根据城市公共政策组织Demographia的调查，香港连续第8年被评为全球楼价最难负担的城市。

资本市场和投资集团里昂证券（CLSA）的数据显示，香港楼价在过去10年期间飙升，自2009年以来上涨了260%。仅今年以来就涨了14%。

但美元利率不断上升（香港的联系汇率制度意味着港元利率必须紧跟美元）开始发威。本月早些时候，香港各银行开始提高新按揭贷款的利率。

分析师们警告称，按揭贷款成本增加和借款人承受压力可能导致楼价下跌。

香港岛浅水湾道的这套2卧2卫豪宅，被青山绿水环抱，售价约¥9,156万。
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里昂证券房地产研究地区负责人王艳（Nicole Wong）表示，她预计未来12个月香港楼价将下跌15%。

她补充说，当地住宅房地产行业“面对着15年来最差的基本面因素组合”，经济放缓，利率上升，同时人民币贬值。

“由于价格难以负担，情绪随时可能恶化。”她补充道，“房价高度不可负担……可以充分证明这一点的事实是，买家越来越多地转向旧的出租公屋单位，其价格已经上涨70%至90%，达到每个单位600万港元。”

她表示，一家大型开发商开始打折售楼，银行利率上调，或者住房供应增加，“都可能是压垮骆驼背的最后一根稻草”。

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来源：金融时报
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