Author: Jane Yuan

拉斯维加斯商业地产强势回暖 赌城经济确定复苏

美国商业地产的兴衰与经济趋势可说息息相关，拉斯维加斯的商业地产市场明显回温，更能确定赌城的经济已经复苏。

拉斯维加斯的商业地产市场明显回温，更能确定赌城的经济已经复苏

超大型的赌场开发案云顶度假中心 (Resorts World)刚刚宣布开工，各种工业进驻赌城，有生产无人飞机的工厂、网络公司、医学院、出货仓库(distribution centers)与需要大坪数办公楼的电信中心(call centers)等，城里城外一片新气象。以下就2015年第一季各类商业地产的供需分别作进一步的分析：

  • 零售店舖

本季还在兴建中的个案有Ikea、Topgolf；已完成的工程有6万平方尺的Bally’s(百利赌场)里的Grand Bazaar商店街、8万7000平方尺的Las Vegas Athletic Club(健身俱乐部)、2万平方尺的Green Valley Crossing(绿谷商街)。出租市场的表现也不俗，包括Flip N Tag﹑Colleen’s Classic Consignment、Total Wine & More公司最近在西区各租用了3万4500平方尺至4万平方尺不等。虽然新建工程增加不少的市场供给量，但零售店舖的空置率仍能维持在10%以下，相较 于2011年的13%；本季零售业提供了7700个就业机会，比上一季增加4.2%。

  • 厂房与仓库

本季还在兴建中的个案有Catamaran、Konami Gaming、Ainsworth Game Technology；刚完成的工程有TJ Maxx 4万平方尺的出货中心。本季共租出134万平方尺的厂房与仓库，其中北区占50%，以Updike Distribution Logistics租用6万5600平方尺为代表，西南区占34%，以Walmart租用了5万2800平方尺为代表。厂房与仓库的空置率为7.4%，相较于2011年的17%；本季轻工业提供了7600个就业机会，比上一季增加了6.2%。

  • 办公楼

由于供过于求，目前尚无新开发案；本季共租出11万3700平方呎的办公楼，以靠215环市高速公路的西南区的9万8300平方尺占大多数。办公楼分为A、B、C三个建筑等级，Class C的空置率为27.2%，Class A的空置率为19.2%，总平均空置率为20.3%；本季提供了4400个就业机会，比上一季增加了1.3%。

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2030年前波士顿预计建造5.3万套新房留住已婚中产阶级

近年来，越来越多的年轻人搬入波士顿，城中房源越发紧张，但凡租得起的，面积也越来越小。以往的住房移居规律是，当青年走向壮年，结婚、生子后，他们便迁居至郊区便宜的独栋住宅。

波士顿市长要求波城在2030年前新建5.3万套新房，其中2万套供给年收入在5万到12.5万之间的中产家庭

推荐房源：美国波士顿房产

然而这一规律正被打破。为适应居民向都会区回流的大趋势，市府正力推更多开发商在市区建造小户型家庭公寓，以便中产阶级青年在成家之后仍留在城市工作、生活。

据《波士顿环球报》报道，这些结构紧凑的小户型家庭公寓可谓“统仓”型单身公寓的延伸，只是多加了1-3个卧室，面积比一般公寓还是小很多，在 700-1000尺之间，用大窗户营造通透感。但对于小夫妻们来说，这样的市区小公寓生活便利，租金也比一般公寓低好几百元，更易负担。

波士顿重建局（Boston Redevelopment Authority）表示，市长伟殊希望市区有更多能满足中等收入市民的房屋。重建局城市设计部门副主管帕托斯（Prataap Patrose）认为，一旦这种小户型家庭公寓大量上市且选择面较多，将会吸引许多年轻家庭，并使市区租金整体下降。现有房屋也可能因无法提供与之相似的便利性，而产生租金松动。

目前，波城正经历著历史性的建筑狂潮，城中新添数以千计的新公寓，但不可否认的是，其中很大一部分是超豪华公寓，对上班族来说遥不可及。市长要求波城在2030年前新建5.3万套新房，其中2万套供给年收入在5万到12.5万之间的中产家庭。市府表示，留住强劲的中产阶级对波士顿持续繁荣发展至关重要。

著名大型建商阿瓦隆湾物产（AvalonBay Communities Inc.）在波城多个在建楼盘中设有2卧小户型公寓；在市中心，豪华临水景观区Pier 4的开发商“挤”出了几十套小型公寓，411 D街的建商也提供了房型多样的小户型住房；Jamaica Plain、Allston社区有许多较便宜的在建小户型家庭公寓住宅楼；发展迅猛的南波士顿创新区（Innovation District）中，多幢新楼都供应迷你家庭公寓和单身“统仓”。

阿瓦隆湾物产高级副总裁表示，对市场来说，人人求“大”的日子过去了，现在消费者都渴望便利。

重建局官员帕托斯称，有些开发商只想造空间利用率最高的迷你统仓公寓，但被重建局否决了，市府希望建商多开发以家庭为单位的公寓，楼宇中需包括能让孩童嬉戏的公共活动区域。

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留学美国想要学有所成 选对科系是王道一生多赚300万

也许大学生背债是值得的。新研究显示，大学毕业生的终身收入，比高中生多100万元，而最高薪大学科系和最低薪大学科系的收入差距，则超过300万元。

留学美国想要学有所成 选对科系是王道一生多赚300万

在7日公布的调查中，乔治城大学教育与劳动力中心分析了137个大学科系，以了解获得大学文凭的经济利益。

在调查的15组大学科系中，建筑系和工程系薪水最高，教育系最低。从最高薪大学科系毕业者，一辈子所赚比最低薪科系多340万元。数理、医疗和商业科系薪水最高并不令人意外，基层职位的平均年薪就达3万7000元以上，平均年薪则为6万5000元。

但是其他科系的薪水就没么好。中位薪水最低的十个科系，包括幼儿教育（终身中位年薪为3万9000元）、公共服务与社区组织（4万1000元）、工作室艺术（studio arts）、社会工作、教师教育和视觉与表演艺术（4万2000元）、神学和宗教、小学教育（4万3000元）、戏剧和舞台剧艺术、家庭和社区服务（4万 5000元）。

在相同科系的大学毕业生中，每州的收入不同。商业是最普遍的科系，毕业生占了26%。但是商业科系毕业生的收入在各州不同，在加州，他们的终身中位年薪为7万元，但在伊利诺州和纽约州则为6万7000 元，德州为6万5000元，佛罗里达州为5万4000元。

学生债务对大学毕业生仍是沉重的负担。在今年5月，每名贷款人的学生贷款平均金额为3万2956元，除了房贷以外，这是最高额的家庭债务。到去年12月，大学毕业生的学生贷款总额为1兆3000亿元，五年前仅为9亿1200万元。

闲谈温哥华房产 经纪如同顾问须按法规行规行事

记得自己还是2002年底登陆温哥华，到了这儿之后，尝试着进入温哥华企业打工，可是英文口语和听力都不好，除了超市打工和饭店洗碗的工作，其他的根本就没有人愿意请我，只好咬紧牙关去当地的西门菲沙大学读了一个商科的学士学位。当时对温哥华的感觉就是，山好，水好，工作难找。现在，成为了房产经纪人后，我可以自由的安排工作时间，多一点时间陪孩子，日子过得平淡而心安理得。

说到温哥华，每个人对这座城市的感受不同。它是全世界最美丽的城市之一，也是是最丑陋的。虽有茂密的原始森林，美丽的海滩，耸入云霄的高山，无边的草坪和豪华的商业区，也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地区，和破破烂烂常年散发着腐臭味的老区。

温哥华人也是最酷的。有勤劳的，也有懒惰的；有最冷酷无情的，也有古道热肠的；有封闭自首的，也有包容的。那里也是文化和宗教信仰最多元的，种族和国家来源最广泛的，教会和寺庙也是最多的城市之一。最重要的是，温哥华房价也是最贵之一。

房地产业是温哥华经济的一个大头。政府、开发商和靠房产物业管理吃饭的人很多， 在过去的几十年里，靠房产生活的人过得也不错。隔行如隔山，温哥华地产业与国内有很多明显的不同，商业规则，法律法规等等完全是不同的操作方式。

地产经纪不同

国内地产经纪的目的是买卖房产，经纪是中介，客户找经纪同买东西一样，短期目标，哪个便宜找哪个，哪个有房源找哪个。

国外经纪是客户的代理，等于说是客户的私人房产顾问。顾问承担房产交易上的法律风险，自始自终有责任把客户的利益放在第一位，提供和确保信息的真实和正确性，对客户个人信息保密等等诸多的法定义务。

不了解这些当地行规，客户没有办法和不负责的地产经纪算账。房屋买卖中的学问很多，只是想找一个便宜的。表面上是省了一笔，亏的却是大头——房子。

按法规行规行事

不论是房产交易还是物业管理，聘请专业人士进行买卖和管理是必须的。每一行都有每一行的行规，执照地产经纪和执照物业经理都必须遵守，他们为客户承担了法律上的风险。如果自己买卖管理的话，一定必须了解什么是自己该做的，什么是不应该做的，应该如何正确地操作，这些问题不是看了几篇网上的文章就明白的。如果是这样的话，就没有专业人士存在的意义了。譬如，物业管理中给租客的通知，所有房东给客户的通知基本上都必须是省政府规定的法定格式，而租户可以不一定使用法定格式。如果用错了通知书，房东的权益是得不到保障的。

房地产里面的学问很多，不是三言两语就能说尽。即使是在该行很久的经纪，每天有不同的新事物发生和学习，基本上是日日更新，日日学习。

几天前，参加温哥华地产经纪讲座，现场邀请了温哥华赫赫有名的地产经纪Bob Rennie 畅谈温市政治和地产，听了不觉哈哈大笑。他讲到几点内容很有意思：一是，温东(温哥华市东部)和温西(温哥华市西部)的贫富差别，希望何时能够看到这个差距能够缩小；二是，地产协会的培训课程明明两个小时可以讲完的东西，要讲6个小时；三是，改变分区规划市政府受到独立屋屋主反对的阻力，温西市民听证会参加会议的清一色是白人，而该区60%以上的居民是亚裔，80%以上的学生是黄皮肤，黑眼睛。

最后，他分享个人成功经验——努力工作，虚心服务客户。Bob是高中学历，没有上过大学，父母是温哥华东区蓝领打工者，每天以四点半就起床工作的习惯著称，谦卑至今，仍然为客户买火柴点烟跑腿。想想这些，成功对他是必然的了。一个势在必得的人，上天都会为他开路。至于值得不值得这样做，是个人价值取向的问题。

最后，我想借用南怀瑾先生的话：“佛为心，道为骨，儒为表，大度看世界。技在手，能在身，思在脑，从容过生活。三千年读史，不外功名利禄；九万里悟道，终归诗酒田园。”

张英专栏全集

持牌经纪张英诠释温哥华房产投资

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漫谈首次“触电”澳洲房产的8个常见问题

在首期专栏中，我整理了8个海外投资者首次在澳洲买房经常会问的问题，比如，澳洲是不是欢迎海外投资者在他们国家买房？除了购房款，买家还需要准备或是支付哪些费用？作为海外投资者在购房前需要申请哪些证件？如何贷款？在最后交房时，买家该注意哪些事项？现在，且听我“漫漫”说。

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用什么来征服你 我的人民？英国房产市场缺憾成各党派博民心关键之梗

纵观整个发达国家与主要发展中国家的资本市场，绝大多数资本都掌握在年长的房产拥有者手中。据研究资料显示，整个英国£5.75tn的房产资本中，有63%房产掌握在个人手中，由此可见，房产已然成为每一个个体最主要的资本。房产的现有价值、未来走势早已与各项政策紧密相连、互相影响。

本月的大选早已成为普通百姓茶余饭后的热点与各大媒体的焦点，住房问题也成为政客之间相互博弈的关键领域之一，各党提出的各项规划、新建、税收等政策也将对英国房地产市场产生一定的影响。

英国房产市场现有的问题显而易见：房屋资源短缺，个别地区房价涨幅巨大。因而，购房者尤其是年轻人的购房压力可见一斑。针对这些问题，各党派争论激烈，各项政策也是值得一探。

问题1：房屋资源短缺与购房压力

工党、自由民主党与联合政府对此问题意见一致，提出至2020年之际，将每年增加20-30万的新建房屋，同时配合各项购房援助计划，使更多的人拥有属于自己的一套房屋。

问题2：首次购房者利益:

工党提出要在未来10年间将首次购房者的数量翻上一番；联合政府提出给予40岁以下的首次购房者20%的折扣；保守党则计划在原有的 “购房援助计划”（Help to Buy）的基础上，新增“首次置业援助计划”（Starter Home scheme）。

问题3：伦敦闲置房

虽然，尚未有足够的资料数据证明闲置房的现象是否十分普遍，但工党最近也是提出了对闲置房产权所有者征缴费用的概念方案，令人期待。可见闲置房问题的解决必然可以在一定程度上减少房屋资源的短缺，或是降低购房压力的一剂良药。

问题4：花园城市规划建设

对于花园城市规划建设，各党派也是一致地表示支持。比如工党计划每年新建造的20万房屋中，就包括了新兴城镇与花园城市的建设。自由民主党也立志至少建造10个花园城市以及连接牛津与剑桥的相配套的铁路设施。

问题5：豪宅税

与保守党不同的是，工党和自由民主党都表示一旦当选，便会对价值超过200万英镑的房产征收豪宅税。这会使价值200~300万镑的房产拥有者每月增加250英镑的支出。

就目前而言，暂不确定豪宅税与已经落实的对海外投资者资本利得税的征收。针对海外投资者的不利政策，一方面会阻碍海外投资者的进驻，另一方面也会对涨幅巨大的区域产生不利影响，在一定程度上会扰乱市场的自由发展。这将对伦敦房产市场带来负面影响。

各党派的政见可谓见仁见智，虽并不一定会付诸实际，但不可否认的是，这些不确定因素确实使购房者推迟购买，放缓交易。有数据显示，在过去的20年里，5月大选的后三个月中，也就是六6、7、8这三个月的房产交易量与大选前三个月相比，有着20%—24.8%的增长。因此，大选与政局的不确定性对房产市场，甚至于每一个投资者而言，都是一定程度上的煎熬。但对于风险爱好者的投资人而言，确是一个进入交易，放手一搏的好机会。

随着大选逐渐临近，这些不确定因素也终将尘埃落定。我们可以期待英国房产市场存在的问题有所改善，但同时更期待房产市场的所有参与者都能立足长远，更有效地解决房产市场已有的或是潜在的问题。5月7日大选拉开序幕，谁会博得民心，让我们拭目以待。

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英国Wink worth中国区总监郭新月解说伦敦房产投资

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伦敦房产

用什么来征服你 我的人民？英国房产市场缺憾成各党派博民心关键之梗

5月7日英国大选将拉开帷幕，届时谁能博得民心就看各党派有多关心民事。英国房产市场就是其中之一，对此，我粗略的总结了5个问题，及各党派的解决预案。谁将是最后赢家，就要看英国人对预案满意与否。【阅读原文】

美国房产市场吹起“购二房”热 度假屋市场兴盛

由于房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气，许多婴儿潮民众，为了将来退休后移居到一处生活开销较低的城市，现在来赌城寻找房屋，先出租作房东，将来自己住。

房屋扺押贷款利率要上升，美国房市现正涌起买第二栋住宅的风气

最近美国度假屋市场兴盛，手头宽裕的人频频出手使得度假屋卖得特别好，其中大多数买主是婴儿潮年龄层人士。1946年至1964年间出生的婴儿潮民众，逐渐走进退休期，他们点燃了度假屋购买之火，都在为来年退休做准备。

2014年，全美度假屋销售情况比2013年增加了57%，美国共售出130万栋度假屋，远超过2006年房屋出售全盛年。根据美国地产经纪协会（NAR）首席经济分析家劳伦斯‧云（译音，Lawrence Yun）表示，婴儿潮未雨绸缪关心退休后去何处安居。

美国地产经纪协会最新的调研发现：2014年购买房屋的人中，有21%买的是度假屋，而在这些买度假屋者当中，有85%认为，目前是购买度假屋的好时机。未来如果房贷利率上涨，屋价也再升，不再有比现在更佳的进场时刻。

把自己现在住宅重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一栋第二住宅。而此先决条件可以是，房租收入比每月付贷款高，房屋的地点环境良好，假使现在先买的第二栋住宅有不错的房租收入，将来退休后不愿放弃出租成为自住，届时，房东还可以把外州原住宅卖掉，再换一栋位于赌城更理想的房屋自住，保留这栋出租房，增加社安金以外的更多收入。

还没有搬进赌城定居前的这段时间，由于距离较远，房屋很难管理。所以建议买家，可以交给自己信得过和专业度高的地产管理团队帮自己打理。另外，在一般情况下，房屋的污水费及垃圾费，以及屋内使用的水、电、瓦斯费房屋管理公司都会向房客收取，为房东省心。

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留学美国不得不知的10大外汇常识

在美国生活中，很多美国留学生的资金都是自己管理与支配的，美国留学生活中需要用到钱的地方有很多，所以了解一些外汇常识是必要的，下文是美国留学生活十大外汇常识介绍。

赴美留学应该如何带钱？

美国留学外汇常识1：旅行支票

留学生为避免遗失、出境等麻烦，可以在换汇后向中国银行购买旅行支票，但手续费相对较高。

美国留学外汇常识2：我国银行的银行卡、信用卡

我国各银行都有自己的银行卡和信用卡，大多在世界各国都可以提款，但提款人承担的手续费用较为高昂。

美国留学外汇常识3：信用卡

留学生可以向外资银行、信用卡机构申请信用卡，如America Express, Visa等，但由于我国居民收入较低，在审批时手续将对严格。但由于其实用性，对于留学美加的留学生来说，能申请一张最好；而且，可以免去携带现金所带来 的麻烦。北京、上海、广州、深圳等大城市都有类似机构。

美国留学外汇常识4：我国的外汇制度是什么

我国是外汇严格管制国家，除外贸、外资企业业务需要外，居民是不可以随意向银行用人民币兑换其他外汇的。因留学、旅游、探亲等由出国，需外汇可以向当地人民银行申请。

美国留学外汇常识5：留学去哪里换外汇

居民因留学用汇，可以向当地外汇管理局（地址同人民银行地址）申请。然后凭外管局的批文，到当地中国银行用人民币兑换外币。

美国留学外汇常识6：具体手续是什么

首先，携带护照、入学通知书、身份证等证明材料到当地外汇管理局申请批汇；然后，凭外汇管理局批汇证明到当地中国银行个人业务部办理换汇。

一般是先将等额人民币存入中行帐户，然后将其转入中国银行换取外汇。具体过程，中行届时会告知。

美国留学外汇常识7：如果我有已经有外汇，但又不是我所需的国家货币，怎么办？

居民可以随意用自己手中的外汇（可自由兑换货币，如美元、日元、马克、港币等）在中国银行兑换其他国外币。不用经中国人民银行批准。

美国留学外汇常识8：外汇兑换限额是多少

一般来讲，人民银行各地中心支行（大城市）一年留学外汇最高批汇额为9999美元；高于此限额要报上一层管理机构批准。如果不够，一般采取的办法是每年申请一次，或等待上级银行的批准。

美国留学外汇常识9：关于携外汇处境

我国规定，一般居民不可以携带多于1000美金现金出境。否则，出境时被查出将会引起很多麻烦。一般的做法是：在人民银行申请换汇时特别要求人民银行开据携汇出境证明书，注明携带外汇币种、数量等等。有此证明书就可高枕无忧了。

美国留学外汇常识10：关于汇款出境

留学生如在国外有帐户，可以在国内将外汇汇入帐户，但需报当地人民银行批准，获得汇出证明方可。这样，留学生就可以省去携带现金出境的一切麻烦，但需要向汇出行支付一定的手续费用。

中国留学生切勿为进入理想学府弄虚作假 小心吃不了兜着走

中国来美留学的学生越来越多，为了让自己最终能走入理想的校园也是“蛮拼的”，弄虚作假现象越来越普遍。亲们，你们真当美国人傻吗？那就错了，他们真心不是好（chi）惹（su）的！在这里真心劝留学君，诚实才是硬道理。

许多学生认为学校录取是一个非常漫长的过程。但对于中国留学生来讲压力更大。

据《今日美国》报道，每年的竞争人数都增加。2014年，赴美留学的国际学生中，超过三分之一以上来自中国，比前一年2013年增长了17%。

结果，中国留学生就采取了一种极端的解决方式。基拉学术机构（Kira Academic）的首席执行官莫兰兹（Craig Morantz）说：“（中国留学生）有一个观念，为了能进到这些学校，可以做任何需要做的事。如果和其他弄虚作假的学生竞争，自己可能会说‘好吧，如果每个人都作弊，那我这样也不是太过分吧！’”

根据Zinch中国是一家为美国大学招收中国留学生的中介公司，该公司指出，90%的中国留学生递交的推荐信都是伪造的，50%以上递交的是假成绩单，10%的学生列出的获奖情况和参与活动都是捏造的。

有些时候，中国高中甚至可能会帮助他们的学生伪造成绩。

高中时从中国移居到美国，现在是康纳尔大学大二学生的何（Helen He）说：“在中国读高中想进（这边学校）更难。美国学校不是很相信中国学生的GPA（平均绩点），因为之前出现过学校帮国际申请人伪造成绩的事件发生。”

莫兰兹指出，在美国递交伪造成绩单比在中国还要难。

根据何所述，由于中国学生的GPA不被美方学校信任，所以中国留学生将注意力集中在了SAT（俗称“美国高考”）和托福考试（对母语非英语者进行的英语水平测试），但这些成绩的结果也不一定精准。

沈（Rebecca Shen）也是在高中的时候来美国的，现在就读于加州州立理工大学圣路易斯奥比斯波分校，她说：“我知道中国的一些中介有SAT考题，我也知道不应该告诉别人这些考题，但是不知道怎么回事他们就有这些题了。”

但是非法泄漏考试资料并非无人知晓，大学理事会因为怀疑亚洲学生作弊，所以连续4个月没给考试分数。

除了中介泄漏SAT考题给客户之外，也有一些黑市机构为申请者写录取论文。

莫兰兹解释说：“很难判断现在有多少像这样的企业存在，因为他们不会记录下数据或者自己公开推广自己。”

不过，在谷歌搜索“英语录取论文写作服务”，会出现2340万个结果。

在基拉工作的黑斯廷斯（Andrew Hastings）就找了这么一个“一条龙”的招生咨询中介。

他花了160美元，请“位于英国和美国的大学前招生部门员工、助理教授、才华横溢的作家们”写了一份500字的书面陈述。

黑斯廷斯说，虽然“写作风格有点冗长”，但是文章的详细和精准水平都让他印象深刻。

对学校而言，验证文章真伪越来越难。2011年，中国留学生最多的南加州大学收到了200万页的申请表，而负责审核这些申请的小组一共才11个人。

他说，“每个人都知道”这些服务，但是不确定到底有多少申请者使用这类“一条龙”服务。但是很多人都是请这些机构来修改自己论文的。

评估国际学生证明的非盈利机构世界教育服务（World Education Services）地区总监罗林（Kevin Rolwing）指出：“我们的大学合作伙伴也经常提到，学生在论文中表现出的英语水平和他们到校后实际的口语和写作能力有差距。”

出于这个原因，基拉学术机构要求限时视频和写作面试，莫兰兹表示，这样可以消除作弊的机会。他说，纸上的东西可以通过其他人修改变得完美，但是这不是对申请人的真正审视。这会影响学校的质量。