芝加哥财政危机恶化 买房需考虑别处

忘记芝加哥曾代代相传的美名吧——风之城(WindyCity)、巨肩之城(CityofBigShoulders)、劳动之城 (theCitythatWorks)。这一流光溢彩、拥有270万人口的大都市,现在沦落到与底特律为伍,已然是“垃圾城市”了。据澎湃新闻报道,当地时间5月12日,三大评级机构之一穆迪投资者服务机构(Moody’sInvestorsService)下调芝加哥债务评级为“垃圾”级,突显这座城市的财政危机正在恶化,即使与坐落在芝城以东280英里(约合451公里)开外的底特律相比,也不遑多让。

芝加哥现沦落到与底特律为伍,已然是“垃圾城市”了

以市长拉姆·伊曼纽尔(RahmEmanuel)为首,芝加哥的强硬支持者们竭力驳斥上述论断。他们用人口增长、财富500强公司支持下的多元化经济、活跃的城郊社区,以及旅游业的繁荣等理由,为芝加哥强撑门面。

原因其实很多,当地时间5月13日,彭博社列举五大理由,说明芝加哥近似底特律——以某些尺度衡量,甚至更糟。换言之,正如伊利诺伊州共和党州长罗纳(BruceRauner)上个月总结的,“芝加哥深陷泥潭”。

大得让人心慌的数字:芝加哥四大养老基金的未备资金负债(unfundedliability)高达200亿美元,且正持续增长,平摊到每个城市居民头上为大约7400美元。底特律人口约是芝加哥的四分之一,为68.9万人,养老基金缺口约为35亿美元,每位居民需要负担5100美元。2014年1月,晨星市政信用研究报告显示,在全美25个最大城市和波多黎各(加勒比岛国,拥有美国联邦领土地位)的测评中,芝加哥的人均养老金负债最高。

帮倒忙的法院:2013年7月,当底特律根据破产法第9章提出破产申请,联邦破产法官运用他的权力,下令所有人——无论是纳税人、雇员,还是债券持有人和债主,必须共同承担损失,以度过危机。不过,今年5月8日,伊利诺伊州高等法院作出裁决,称该州正在重组养老体系,因此不能减少养老金福利。

这一裁决向芝加哥发出了明确的信号,不得触碰这一福利削减的红线。当底特律的法官作出得力裁决时,伊利诺伊州法官却把事情推给选举上台的官员,让他们自己去清理他们决策造成的一团乱麻。

政治瘫痪:经历了数十年的经济和保险金预警后,底特律无奈宣告破产;然而,在长达十年的时间里,眼睁睁看着这列破旧的火车呼哧带喘地开过,芝加哥的政客们却不闻不问。在此期间,他们避开了养老金支付问题,对财务受损情况也甚少关注。根据城市联合会 (CivicFederation)追踪的城市财政数据,在2002年开始的10年间,芝加哥大举借债,公债借款增加了84%。这使每个芝加哥居民负担的债务增加了1300美元。

在密歇根州,为了避免出现底特律似的危机时政府手忙脚乱,州长斯奈德(RickSnyder)未雨绸缪。他寻求在该州立法,给予危机管理者某种实施财政“戒严法”的特权。可是在芝加哥,全无引入类似法律的政治压力。更有甚者,就连州长罗纳的一项关于自治市可不经州政府批准申请破产保护的提案,也在伊州的立法机构睡大觉,搁得快发霉了。

没有救助计划:底特律的破产申请允许其进行债务重组。通过减少养老金和削减债权人利益,底特律甩掉了70亿美元的债务包袱。然而,伊利诺伊州养老金未备资金负债为1110亿美元,在全美排名末尾。州长罗纳上周在芝加哥市政厅,DuangDuang地发出惊人之语: 芝加哥不会从州政府得到救助。

抵死不认:在连续数年拒绝之后,底特律的官员终于勉强同意进行改革大手术。而在芝加哥,起码是现在,市长伊曼纽尔还一厢情愿地认为,尽管伊州高等法院拒绝了养老金改革法,但这不适用于芝加哥。

在5月8日州高院下达裁决后,他发表声明,称“改革不会因为今天的裁决受到影响,因为我们深信我们的计划从根本上保留和保护了工人的养老金,完全符合州宪法的规定。”

穆迪显然不这么看。仅仅过了4天之后,穆迪把芝加哥归为“垃圾”级。穆迪在报告中写道,“按照我们的观点,伊利诺伊州高等法院5月8日的裁决,增加了芝加哥市政债券和劳工养老金计划所依据的相关法令被推翻的风险。”

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“得民心 得天下” 保守党紧抓经济与住房一夜扭转乾坤

英国大选终于尘埃落定,卡梅隆所领导的保守党出人意料地赢得331个议会席位,以超半数的绝对优势成为唯一的持政党。

尽管大选前一天,媒体还说这是二战以来局势最难预测的英国大选,可能会出现第二个联合执政的政府,并用“政治生涯系于一线”等词语分析卡梅隆,但一夜之后,保守党不仅直接胜出,还获得了压倒性的胜利。这是为什么呢?

傻瓜,是经济!

分析人士认为保守党获胜的根本原因是在过去的5年中,他们表现出来的出色领导能力及经济发展成就。

It’s the economy, stupid”(傻瓜,是经济!),是西方世界竞选的一条金科玉律。尽管选前好多分析人士认为英国人由于社会保障制度好,从来没有挨过饿、受过累,所以养成了天真、幼稚的习性,可能会由着性子选出只顾眼前福利的政党。但事实证明,英国选民平时看着不正经,但对在关键时刻却投了坚定的支持票。选民是人,归根结底看重的是自己的柴米油盐。

过去5年中,保守党一直主张实行自由市场经济和财政紧缩政策,致力于推动英国经济复苏、降低失业率和通货膨胀率。英国是西方国家中首先走出经济衰退的国家之一,继而又成为经济复苏势头最猛之一。

保守党从竞选的第一天到最后一天,强调的都是经济。他们说,经济复苏的幼芽经不起折腾。工党管理经济无能,只有保守党继续执政才能“让英国沿着经济复苏道路继续前进”。这正是保守党竞选打出的核心标语,并最后获得了大多数民众的认可。

豪宅价格可能翻番

保守党一直被认为是代表富人利益的政党,选战结果出台的当天,英镑汇率与股票价格齐涨,豪宅市场即刻升温。

金融时报百种股价指数(FTSE100)上涨2%达到7024.38点,其中,涨幅最高的为银行股和能源股。在外汇市场上,英镑兑美元汇率上升超过1美分,达到1英镑兑1.54220美元。英镑兑欧元汇率也上升近2欧分,达到1英镑兑1.3757欧元。

国内外富豪听闻保守党获胜,纷纷热烈询问伦敦豪宅,表现出强烈的购买意向。大选前,由于工党提出要对市价200万英镑以上的房产征收豪宅税,富豪们担心工党上台,按兵未动,豪宅市场因此沉寂了8个月。

BBC经济事务编辑罗伯特·佩斯顿分析说,投资者们看好保守党这次大选胜利的原因为:

  • 英国保守党超出普遍预测,获得了绝对多数的胜利,避免了英国可能会出现没有一个党能主导议会,以至于政策难以确定的局面。
  • 工党曾威胁一旦上台就要把大银行分拆,并且要为能源价格制定上限。
  • 很多投资者都在经济上持保守态度

房产专业人士预估,英国未来12个月内,市价200万英镑以上的豪宅成交量将增加20%,未来5年,伦敦精华地段的房价将翻倍。

华盛顿房价15年来上涨了293.4% 翻3倍

DC市府财政局下属的收支分析办公室日前发布报告称,15年来,华盛顿房价上涨了293.4%,相比同期,美国房价仅上涨了45%。致使低收入居民拥有房产的数量不断减少,预计未来低收入居民将继续搬离首都。

华盛顿房价上涨了293.4%,相比同期,全美房屋价格仅上涨了45%

据《华盛顿邮报》5月4日报道,近15年来,美国首府华盛顿特区的房价翻了3倍,导致低收入户逐渐搬离首都。

华府的知名老店——班的肉酱热狗店(Ben Chili Bowl)自1958年便伫立于U街地铁站(U Street NW) 外,它能抵抗房价高涨,至今屹立不摇的唯一原因就是因为店主拥有地产权。1982年租约结束后,店主将餐厅买了下来。

U街地铁站附近,现已转变成小公寓每月租金2000元、高价美食酒吧遍布的昂贵地段。负担不起的房租,加上不能迎合新搬来居民的需求,老牌店家纷纷倒闭。

就此现象,房产经理凯文·格瑞尼(Calvin Gladney)表示,“班的肉酱热狗店如果当初听房东的话续租,房租将涨3倍之多。要在这个区域留下来的唯一办法就是将地产权买下来。”

“班的肉酱热狗店现在更扩大了经营范围,将隔壁长期闲置的空屋扩充成了另一家价位较高的餐厅。”格瑞尼补充道:“当然,他们在2004年时,将隔壁的地产权也买下了。”

早期购下房产是让老住户、店家还能留在首都的主要原因。目前,由于房价快速上涨,首都吸引了更多高收入的居民迁入。

市府财政局的收支分析办公室(District,Measured)5月1日发表报告称,首都拥有房产的低收入居民正在减少,预计未来低收入居民将继续搬离首都。

在首都,2001年,低收入户(年收入低于26,807元)共有31%拥有房产,到了2014年,只剩下19%的低收入户拥有房产。低收入户在各阶层拥有房产的居民比例中下跌了4成。

拥有房产的高收入居民(年收入高于142,700元)比例也从77%下降至72%。中等收入居民持有房产的比例则持平,维持在43%。

15年来,首都的房屋价格上涨了293.4%,全美房价则上涨了45%。

据美国联邦住宅金融局( Federal Housing Finance Agency)发布的数据显示,华盛顿特区的房产已经超越5年前峰值,全美目前只有7个州的房产价值涨幅超越5年前。此外,24年来,弗吉尼亚州与马里兰州房价分别小幅上涨了14.8%与14.3%,但远不及5年前的房价。

由于高涨的房价,有房阶级的人口比例已经从各阶层平均分配,移转至专属于中高收入居民的“特权”

但是,华府居民卖屋、搬离的原因不一,可归因如人口自然流动、房屋需求上升、房屋价格提高、单身人口增长等。数据亦显示,各个阶层对房屋的购买欲望均下降。

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美国房地产投资的主要税务简析

对于美国不动产投资来说,其税务事项就涉及房地产物业税、转让税、增值税、赠与税、遗产税等,所需纳税义务包括了在美投资的外国人。因此,中国人在美国进行房地产投资时,税务问题是不可避免的。本期,我主要简单介绍一下美国联邦税法房地产交易中所涉及的主要税务问题。

税务局IRS官网论题409定义了“资本收益”和“资本损失”:纳税人所拥有的自用或投资目的的资产几乎都被认定为资本,如房屋、家用设施、投资目的的股票或债券。当纳税人进行资本出售时,产生资本收益还是资本损失主要取决于资本本金和出售价格之间的差额。当产生资本收益时(即出售价格高于资本本金),纳税人需要缴纳增值税;反之,纳税人增值税金额为零,但仍然有资本损失的申报义务。

资本收益增值税又被细分为:

  • 长期收益:出售前持有资本(如房产)1年以上
  • 短期收益:出售前持有资本(如房产)1年或以下

一般来说,资本收益作为纳税人当个财政年的所得,按照个人所得税税率进行税务缴纳。但是,若认定为长期收益,那么长期资本净收益则按照当个财政年IRS规定的长期资本净收益税率来进行税务缴纳。通常“长期资本净收益税率”要比同期的个人所得税税率要低。而且,“长期资本净收益”的纳税基数也会比“短期资本净收益”的纳税基数计算方式要更有优势,即长期资本出售收益 – 过去持有资本年限中未使用、无法申报抵税的资本损失。

据美国最大的报税系统Turbo Tax数据分析,在2014年,根据纳税人不同的税级(Tax Bracket),短期资本收益税率可以最高达到43.4%, 而当年的长期资本净收益税率为0%、15%或20%不等,除其他税法规定的25%或28%高额纳税率特例以外。对于房地产市场,长期和短期收益税率不同,有效地规范和防止了一批“炒楼”现象。

在产生资本损失的情况下,纳税人在一定限额内可以抵扣纳税基数。每年的资本损失用作抵扣个人所得税纳税基数至多为$3000(若夫妻所得税进行单独申报,每个各自可使用的抵扣数额为$1500),若资本损失超过$3000, 多余损失通过一定的计算方式可以累积到后续财政年进行抵扣。

  • 房产资本收益的增值税特殊机制

由于房地产自身的特殊性,IRS针对其出售后的资本收益增值税纳税机制进行了专门的规定。通过IRS官网论题701、703以及公告523号文件全面设立了纳税计算方式、申报制度和减免情形。以下,我总结了几种投资者需要知悉的特殊规定。

  • 增值税免征额

当纳税人出售“主要住宅房屋”(Sale of Main Home)时,若符合IRS规定的特殊条件,个人将至多享有$25万,夫妻共同申报至多享有$50万的免征额。据IRS(联邦税务法案)规定,享有免征额的标的出售房产必须满足两个条件,即所有权和使用的双重条件:

个人申报

  • 5年内必须拥有且使用“主要住宅屋”累计长达2年或以上
  • 所有权与使用条件无需在同2年内满足(2/5年)

如果纳税人在出售标的房产前2年内已经通过其他房产出售享有过一次免征额的优惠政策,则该标的房产出售的资本收益就无法再次享有。

夫妻共同申报

  • 夫妻任一方满足前述的2/5所有权年限要求
  • 妻共同满足前述的2/5使用年限要求
  • 夫妻双方在出售的前2年都没有享受过其他房产的免征额优惠。

可以看出,上述免征额主要提供给纳税人的自用房产(Primary Residence),并不适用于投资房产(如出租房)。

  • 增值税的基数抵扣

增值税的基数,也就是资本收益净额=出售价格-资本本金-免征额(如适用)

税务局公告523对资本本金的计算方式进行了详细的罗列和分析。而如何理解和运用这部分资本本金的概念,决定了纳税人的缴税基数大小。因此,在投资房产前期和持有房产期间,咨询正确的税法律师意见和聘请规范的会计师申报税务是非常重要的一环。

资本本金主要包括:

  • 购房时的购买价及其他费用
  • 出售房产时的相关支出
  • 出售房产时需缴清的房屋抵押贷款余额
  • 持有时的房屋改建费用(Improvements)

所以,购房时的律师费、买方转让税、产权保险金、测绘图支出、经纪费、转让税(州立)、律师费等都可以算入资本本金,作为增值税基数的抵扣。

更需要投资人知晓的应当属房产持有期间的改建费,它并不包括房屋折旧通常产生的维修费(如维修漏水问题等)。以上的表格中,IRS明确规定了可抵扣的改建费类型,主要指的是加建卧室、车库、凉台、搭棚、游泳池、栅栏、新的屋顶搭建、阁楼的隔离设施系统、管道铺设、地下室的翻新等。所以,投资人必须将这些可抵扣的改建项目和费用记录都保存好,以便享有到最大的增值税基数抵扣。

春季美国房市竞争激烈 投资者需注意6大要素

急于买下你的第一栋房子? 已有房子但想换大房?小心今年春天买房竞争激烈,在丹佛和洛杉矶等供不应求的热门市场,开始上演开价战。缺少上市房子,是2008年房市崩盘以来,美国房屋销售尚未恢复到健全水平的主要原因。

春季美国购房需注意6大要素

 

今春买房者需要注意六个因素:

一、供应紧张:很多地区的待售房子供不应求,物业一上市很快就脱手。今年3月的数据显示,整个美国市场的房子不到五个月就会卖光,通常应是六个月。 房地产数据公司Zillow表示,最难买到房子的市场包括圣荷西、洛杉矶、西雅图、丹佛、达拉斯-福和市、田纳西州纳施维尔和波士顿。

二、低价房屋需求大:在搜寻这些房子的人将发现价格涨得较快。13万5000元以下的房子,在今年2月结束的12个月价格上扬9%。而22万6800元以上的房子,价格只涨了5%。

三、房贷利率低:长期房贷利率仍然接近历史最低,30年固定利率房贷的最新美国平均利率仅为3.80%,一年前则为4.21%。这是好消息,因为每月偿还的房贷金额较低。但是低利率能维持多久不得而知,所以很多人趁利率还低的时候赶快买房。

四、较少现金购屋:由于房价升高,大型投资者纷纷退场。所以传统的购屋者不必与以现金购屋这些投资人竞争。

五、法拍屋大减:与一年前相比,处于法拍程序的房子减少12%,银行收回的房子则减少34%,法拍和短售交易均大幅降低。

六、度假屋抢手:由于股市水涨船高,婴儿潮人士寻找安享晚年的地点,而掀起抢购度假屋的热潮。去年度假屋占了房屋销售的21%,达到美国房地产商协会测得的历来最高比率,预期今年这股趋势会持续,但是房价会上涨。

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购买德州房产如何降低房产税?

美国是个税收制度相对比较完备的国家,纷繁复杂的税收支撑起庞大的公共财政支出,房产税即是其中重要的一项。美国房产税在评估中力求反映市场价值,在征收过程中强调灵活原则,这在一定程度上对房地产投机行为起到遏制作用。

德州是一个整体低税收的州

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房产税率因地而异。由于不同地方采用不同折扣率,因此直接比较房产税率严格来说没有意义。根据明尼苏达州纳税者协会对全美调查,美国城市平均房产税为1.4%;郊区地区为1.3%。在美国城市中,底特律最高约为3.25%。新泽西、纽约是美国房产税最高的两个州。

在德州,虽不征收联邦政府或州政府的房产税,但是,根据房屋所处地点不同,有包括县、市、学区等征税部门征收的房产税。一般来说,先由政府评估房产价值,税金根据其价值而定。不同城市,甚至同一城市不同区域的房产税率不尽相同,通常在2%到3%。

据研究,房产税每增加1%,房价就会降低20%以上。德州相对于其他州较高的房产税是其低房价的一个重要因素,也使其成为2007年次贷危机中全美受影响最小的州。

虽然德州的平均房产税率接近2%,但凭借着“没有州税”这一优势,这里依旧是美国近几年人口迁入最多的州,吸引了大量的大公司和新移民来到这里定居。并且,根据2010年的美国人口普查数据显示,德州所交纳的各类税金总额在美国50个州中排名第45位。总的来说,德州是一个整体低税的州。

德州房产税也是由当地政府所规定的房产税率乘以该物业的评估价值从而计算得到的。因为每个房主交纳的房产税都不一样。如果纳税人对税有异议,那么唯 一的原因只能来自于房产纳税价格评估上。各地政府均设有专人处理房主的争议以便调整房产纳税估价。当然,纳税人有异议时,必须有根据,不能凭主观感觉。异议价与房产纳税价也须有一定差距才会被受理。显然,房主需要就此交纳一笔费用。

  • 房产价值评估 收到30天内提异议

那么,如果想要降低房产税,过程是何如的呢?

首先,通常地方政府在每年初发出房地产价值评估(Notice of Appraised Value)通知,就休斯顿而言,Harris、Ford Band、Brazoria和Montgomery等各个地方政府发出评估通知的时间有先后,通常都在4月底、5月初这段时间内。这份房地产价值评估通知 上会有三个数目字:

  1. 市场价值( Market Value)
  2. 政府估算价值(Appraised Value)
  3. 周围同小区的其他房价相比的公平值(Unequal Value)

德州房产税仲裁人特别提醒,此处的市场价值,虽然名为市场,但并不是真正房地产交易市场上房屋买卖的价值,而房产税的多少则是由市场价值和估算价值中较低者来计算;而认为评估通知不合理而进行的申请程序,只能降低房屋的市场价值。

若真认为市场售价(Market Value)和政府估算房价(Appraised Value)相距甚远、自家房价与周围同小区的其他房价产权不等(Unequal Value)或其他原因认为自己理应获得更低的估价,可以在收到通知的30天内提出异议。

  • 房产税逾三年未缴 会被没收拍卖

Harris County和Ford Band County都接受在线异议(Online protest), 前提是没有拖欠前一年的房产税。举例来说,假设住户在今年5月收到2015年的估值通知,如果要申请网络异议,那么2014的房产税必须已经缴纳,没有拖欠。

需要注意的是,对房产税的违约抗税行为,政府有严格措施。一般情况下,对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施,拖欠时间愈长罚金愈高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后,地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。由于政府房产税拥有最先申诉抵押权,因此,如果房产主对多方机构有违约,那么地方政 府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。逾期三年未缴纳房地产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

  • 屋主自住房减免 违反规定有刑责

而在减免方面,德州的屋主自住房(homestead) 可从房产总值中减掉1万5000元,根据余额乘以税率从而纳税。

对于65岁或以上的老年人和残疾人来说,不仅可以在学区税方面(在房产税中占很大的比例)额外减1万元,还在地产税中再减3000元。为了照顾残疾 退休军人,德州政府更是豁免其全部的房产税。对于想在德州购房的外国人来说,在房产税征收政策和减免政策方面基本与本国人无异,能够享受到同等的待遇。

住家房地产免税的申请截止日期为4月30日,申请者须在当年1月1日需持有房屋所有权证书(Ownership)。夫妇共同限申请一户,且于全美只能拥有一房,需自住。若通过免税后违反规定,像是将房屋出租他人,或拥有两户以上房屋被查出,除需缴交先前免税额与罚款,连带还必须担当刑事责任。

其他像是年满65岁长者免税(Over-65 Homestead Exemption)、残疾人免税(Disability Homestead Exemption)、及去世年长者的配偶免税(Over-55 Surviving Spouse of a Person who received the Over-65 Exemption)。申请者若符合以上任一免税资格,可提交证据更新免税。

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中国学生无需再考托付雅思 高考成绩可直申请旧金山大学

中国考生今年可凭高考成绩可直接申请旧金山大学。这再也不是高考成绩获得海外认可中的一个“狼来了”的故事,因为它获得了旧金山大学校长的认可。

中国考生2015年可凭高考成绩可直接申请旧金山大学

旧金山大学校长保罗·J·菲茨杰拉德近日在北京宣布,中国高中生从2015年起可以凭高考成绩直接申请入学,无需再花时间准备雅思、托福或SAT考试。并称“用高考成绩作为中国学生的入学成绩更加理性。”

菲茨杰拉德表示,该校会在中国高考结束后公布符合面试条件的高考分数标准,并在成绩公布的两周之后在中国进行面试。

面试将主要考查学生的语言能力、学习热情以及是否做好了在美独立学习的准备。

菲茨杰拉德还指出,虽然SAT成绩是衡量学生逻辑、分析、推理等方面能力的有效指标,但未能覆盖学生能力的方方面面,且多项数据显示,SAT成绩不能很好的预测学生进入大学学习后是否表现优异。

他认为,对于中国学生而言,高考能测试出学生是否精通一个指定的整体知识体系,以及他们是否具备刻苦习并坚持到底的品质。

今年此项目的本科生招生以择优方式录取,不设具体招生人数,被该项目录取的学生,在专业选择上无限制。

 

旧金山大学还简化了所有的申请程序,面试合格的学生将在几天内就能拿到正式的入学通知书,以便他们尽快申请签证。这样一来,学生可在2015年8月25日开学前就能顺利赴美。

学校还将为这些学生预留宿舍。

 

另外,整体素质特别优异的学生同时还可以申请旧金山大学的奖学金,最高奖金可达2万美金。

 

此前,美国已有三所院校接受中国高考成绩,分别是伊利诺理工大学、杨百翰大学和萨福克大学。

卡梅伦连任英国移民政策将再度收紧 滥竽充数没门!

英国大选于5月8日硝烟散尽,堪称英国第一大党的保守党以微弱的优势战胜其他党派,成功连任。大选的硝烟仍在弥漫,而人们关注的焦点,除去英国未来五年由谁主导外,更多的也是担心接下来5年内,英国政治格局和社会政策会有怎样的变动走向。

以选举胜出的次数来看,保守党可谓是英国最成功的政党了。5年前以卡梅伦为党魁的保守党在大选中胜出的场景仍然历历在目,而上届大选过后,出台的一系列新政策也是余波连连。诸多华人关心的问题,例如留学、移民、房产等等问题在5年前的那届大选时就是最热话题之一,今年也不例外。

本期专栏我就对大选前夕保守党、工党和自民党针对移民问题发表的选票演讲及相关政策做一个基本分析,仅供参看。

总体政策格局——收紧移民政策

5年前

  • PSW签证取消
  • 毕业留学生2年缓冲期被取消
  • 高技术移民被取消

5年后

  • 提高欧盟移民门槛
  • 实行排期审核(3~5个月)
  • 住满4年才可申请各项社会福利,包括住房补贴
  • 失业救济金不再对移民开放

工党与民主党提议:

  • 新增1000名边境工作人员加强管理
  • 增设出境检查环节
  • 提高语言门槛
  • 反对雇佣外来员工而裁剪英国本地员工

数据显示,自2005年以来英国移民人数始终保持增长。截止到2014年底,英国境内自2005年以来的净移民人数达到29.8,这表明,五年前当选时,首相卡梅伦许下的誓言“将移民人数由几十万控制为几万”,俨然成为了泡影。而再次当选后的英国保守党,毫无疑问将会从各个方面严格缩紧移民政策,以实现当年的宏伟目标。

高含金量移民

自上届保守党联合政府上台以来,英国移民政策导向日趋明显,未来对于英国移民的趋势一定是逐步收紧可能对于英国经济产生负担,占取英国本地资源的移民类别。而对于能够带来就业机会,促进英国经济,鼓励创新的高价值移民,英国政府一定是敞开大门,红酒红毯的待遇。

这些高含金量移民包括了:毕业生企业家,企业家,投资移民等。

英国投资移民

经过去年11月6日英国对投资移民的重大改革,以及今年4月6日对企业家移民的政策收缩,许多申请人对于英国移民申请有种望而却步的心态。尤其是投资移移民由100万涨至200万英镑,并在取消贷款方式和购房投资后,很多申请人错过了涨价前的末班车,导致现在只能远远观望。

  • 为何取消25%投资房产选项?

由于这些年英国国内房价看涨,越来越多的人(尤其是年轻人)开始抱怨自己买不起房屋,同时,越来越多的海外投资者英国房价持续攀升,为了缓解英国本土人民购买房产的压力,保守党取消了投资者购买房产的要求。

  • 为何取消贷款方式的投资移民?

因为,英国政府要钱,同时急着要钱。对于英国经济的直接注资才是政府想要看到的。英国政府希望看到的是投资者立刻拿出现金,对英国的经济发展做出立竿见影的影响。

英国政府限制投资类型,是出自对英国整体经济走向的考虑。虽然经济好转,但近年来仍然处于财政赤字的状态下。政府需要投资人购买国债,政府相关的公司债,和其他类型能够向英国基础行业注入资金的债券,这是卡梅伦政府背后的所想。

我在这里想要强调一点,英国政府取消贷款投资移民,提高投资门槛,以及加强对企业家移民的考核等,并不是拒绝这些移民人士来。恰恰相反,英国政府是希望通过各项政策的收缩,来过滤掉一批并没有真正为英国政府带来经济效益和就业机会的移民人士,从而精炼出一批高含金量的移民人士。

英国企业家移民

需要强调是,在英国创立企业必须是真实的。这个是新申请人在申请时首先需达到的要求。而现在想要在英国境内转申企业家移民签证的申请人,20万英镑的资金必须已经在英国境内。

与之前相比,英国政府进一步加强审核申请人在英国设立企业的真实意愿。同时还加强了对资金要求的审核:

  1. 联名账户与多个账户资金证明审核
  2. 多份文件共同证明的日期与金额审核
  3. 已投资至企业中的资金真实性审核

此外,也进一步规范了关键词的定义。如“风险投资公司”、“新企业”,以及“房产开发及房产管理”等。换言之,申请人在准备证明材料时需要更加严谨和专业的知识,以切合每一项定义的要求。

总结

此次大选后,在移民问题上保守党将进一步采取外紧内松的政策。逐步将移民群体中的高资产,高价值人群与普通类别甚至是有可能給英国经济带来负面影响的东欧移民排除区分。

以下几个部分是我们认为保守党执政后可能做出的相应政策变动:

  • 加强对高资产人群的商业移民鼓励政策。例如放开投资移民的投资类型及产品类型;
  • 加强对移民签证的真实性审核力度。包括企业家移民及相关其他等级积分制下的移民类别签证;
  • 逐步放开部分地区房地产市场经济刺激政策。例如鼓励投资苏格兰、北爱尔兰、威尔士的相关土地经济政策。

目前来看,英国政府的各项移民审核更加严苛,对申请人来说是更有压力了。但从长远的来看,移民政策的收紧对于真正的精英人士们来说,应该还是有利的。因此,我们鼓励真正有实力的移民人士,向专业人士进行咨询,进行有针对性的评估,以提高申请的成功率。

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刘鹏诠析英国移民与投资

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宜居不宜“聚” 年薪10万加州日子不好过

据说,加州有世界上最好的阳光和海滩。得天独厚的气候条件使加利福尼亚州成为全美最宜居城市榜单前三名的常客,但同时,加州也被公认是美国生活成本最高的州之一。这里的衣食住行样样都不便宜,让想留居加州打拼的人们费劲脑汁。今天我们具体来看看:年薪10万美元,在加州能过什么样的日子?

美国生活
年薪10万美元,在加州能过什么样的日子?

收入:年薪10万,其实每月到手不到6000刀

每月净收入=每月税前收入8333.33-1252.92(联邦税)-350.00(社会保险)-120.83(社会医保,不包括个人医保)-603.76(加州州税)-83.33(残保SDI)=5921.49(刀)

以上还不是每个月真正能领到手的钱。在加州,养老保险401k是按照个人需要存入,可多可少。一般每月存1000多刀,每年的上限约为1.7万。严格来说,养老保险作为存款也可以算是净收入的一部分。另外,已婚人士的家庭医保每个月还要交上几十到几百刀。

支出:加州的生活成本真的不容小觑

租房子:具体的租房费用在不同区域差距很大,即使同时在加州。不过加州的租房费用仍是要比其他地方高。比如洛杉矶西部的普通两室一厅月租一般要1500到2000刀,而东部便宜的地方只要1000到1500刀。对个人来说,把房租控制在收入的三分之一到五分之一是合理的。

买房子:区域差别更大,从三、四十万到上百万都有,平均可能六、七十万,而且每年要交1.25%的地产税

超市买菜:200-300刀每月(下馆子的话每次每人大概20左右)

通讯:网络和电视大概每月60刀,手机一人大约50刀。

交通:以一辆车2万多,贷款5年还清来计算,大概每月要扣去350刀。

衣服:一件衣服大概60刀左右,便宜的T恤只需要10刀左右。

子女教育(有小孩的):大学之前每个小孩的抚养花销大概3-4万刀每年,平摊下来2000-3500刀每月。

以上是刚性支出(买房和租房任选一样),如果你还有些其他爱好或者对生活有更高品质的追求,比如选购质量好的电器、买化妆品和首饰、钟情奢侈品、看电影等娱乐,那么支出当然就不止这些了。

年薪10万,家庭还真是个负担

总体上看,加州在美国的确属于收入高、地价也较高的地方,比起其他城市,维持同样的生活水平,工资起薪要更高才有相当的吸引力。

如上所示,从净收入来说,去掉各种税以及医保、养老保险费用,每月真正到手的钱不到6000刀。支出上看,加州比其他地区的租房费用要更高,在其他地方以不到500刀就能租到的房,加州至少要上千刀每月。

对不同人群来讲,这10万美金年薪的生活也有所不同。如果你单身、无家庭负担,即使在加州,10万年薪也能过上不错的生活。但如果你已经有小孩了, 买房和孩子上学的压力都是不小的负担。所有有人说,加州湾区流传着个笑话,这里的华人圈子的贫困线是家庭30万刀,单人15万刀。

为何有无家庭,更确切的说是有无小孩对个人造成的经济压力完全不同呢?如果父母是双职工,小孩又年纪尚小,那么小孩入托每月要扣去1000刀。等小孩到了上学的年纪,为了孩子的前途还非得去买学区房不可,而旧金山还可以的学区小房子也要50万起。

再接下来,小孩上了大学后还有笔不小的学杂费(比如Berkeley仅学杂费已经过 5 万一年了,另外的房租、伙食费、书费相加也需上万)。可见,即使同样年薪10万,有无孩子对生活质量的影响也是相当大的。

年薪10万,对加州以外的美国人是什么概念?

在美国年薪10万是相当高收入了,在美国排名前50的最富裕的城市,家庭中位数收入也不过25万美元而已,一般工薪族家庭中位数收入只有不到6万。像google这种响当当的大企业,拿到H1B的员工工资也就10万出头。

在美国能拿到H1B工作的大多是受过良好教育的精英,因此10万的工资可以说是远超出社会平均工资,就像清华北大的工科研究生起薪就远高于北京平均收入一样。 当然大公司还可能会有配股等等,那些是少数,这里只讨论工资。

总体来说,10 万美元在美国是很好的收入。如果我们把收入位于40%到80%之间的家庭定义为中产,2013年时,美国中产家庭的年收入大概在5万3千到8万4千美元之间。

美国生活

从净收入来说,去掉各种税,再扣除医保,养老(假设你每年都存相当数的钱要私人养老账户,比如401k,现在每年能存 $1.7万),最后到手上的,一个月能有 4500 – 5000 刀。

基本的生活需要,去除住房,如果你主要是自己做饭,电费、油费、网费、饭费等一个月约为 1000 刀上下。而住房是因地域变化最大的一项支出,正是因为加州房价比其他地方高,导致加州生活成本较高。

可见,在拥有了加州的阳光和海滩的同时,还需要负担比其他地方更高的生活成本。住在加州,你准备好了吗?

保守党连任刺激英国房市推陈出新 海外投资者有望享5年利好

作者:Chloe.Chen 英国房产专家 英中企业家协会秘书长 英金融监管局注册地产专家

 

2015年5月8日,保守党以微弱的优势在本届英国大选中成功连任,如期顺利单独组阁,终于摆脱联合执政政府的尴尬局面。保守党、工党和自民党一向被称为英国传统的三大政党。之前,最有力的两大党派——英国保守党和工党的支持率差距一直在伯仲之间。从房产市场角度来看,由于目前英国住房紧缺,住房成为选民们最关注的问题之一,两大政党的最新房产政策成为了赢取民意的关键筹码之一。显然保守党的房产政策计划更加深得民心。

保守党、工党和自民党一向被称为英国传统的三大政党

保守党房产政策解读

首次购房者方面,英国首相卡梅伦在 3 月的演讲中承诺,在原有的“购房援助计划”(Help to buy)之上,将于 2020 年前把英国住房翻一番,建造约20万套住房,并打八折出售给40 岁以下的首次购房者。早在去年保守党已经提出该项目并承诺 10 万套住房,如今增加到20 万套。同时压低按揭利率,让住户更有安全感。

卡梅伦的 “廉价住房承诺” 无疑是十分有吸引力的政治举措,吸引了更多年轻人的选票。这一部分住房属于英政府的“首次置业援助计划”(starter home scheme)。根据卡梅伦的构想,这些住房将建在“棕色地带”brown fields ,即工业化进程中遗留下来的一类不动产,通常是以前的工业或商业用地,如今被废弃多年,造成周边大量的资源浪费甚至污染。

在伦敦,像 Battersea、 Elephant Castle、Woolwich Arsenal、Lewisham等都属于其中几块很大“棕色地带”,政府的复兴规划将会刺激“棕色地带”经济的再次发展。卡梅伦承诺,这些房屋售价将比市场价至少降低20%。40岁以下的首次购房者才有资格申请,而且现在已经可以在网上登记排队了。政府提供的20%价格折扣,主要是对此类房地产项目减免社区基础设施税等税费。

根据英国房屋慈善机构 Shelter 的统计,25岁至 34 岁年龄段中,有 197 万英国年轻人与父母同住,占到总数的四分之一。这些年轻人虽然有全职工作,但因为负担不起房费,仍然选择和父母住一起,以致生小孩之后住房都成了问题。10 年前,英国59%的人拥有自己的房子,而今天,仅36%的人拥有自己的家,其余48%都靠租房。另外130 万的公租房用户,可享受70%的折扣买下政府住房。

卡梅伦称,这项政策就是为了改变英国住房不健康的现状,让每一个努力工作的人都有一个属于自己的家。目前,政府已经和英国大型开发商签署了扩建计划,专门为此项目设计房屋。同时,保守党主席格兰特.夏普斯(Grant Shapps)也做出了承诺,保守党将把“商用房转化成民用房”的项目延长至 2020 年。该项目于 2013 年 5 月启动,允许开发商改造原商业用地,重新建造成民用住房。原计划项目于 2016 年 5 月结束,如今保守党承诺将会延长4年以增加住房数量。

大选后英国房产市场走势分析

英国大选执政党最终明朗化之前(6月初),英镑将持续承压。英镑贬值海外投资者大有裨益,在英镑贬值时购置英国房产能省下一大笔费用。与此同时,保守党对房产市场的一系列刺激鼓励政策的推出,无疑预示了未来5年内,英国房地产市场都将继续保持活跃,其中符合首次购房的买家和价格适中的刚需房源是最大的受益方。

保守党的当选,对于热衷于投资英国特别是伦敦房产的华人群体而言,无疑是一件好事情,稳定的经济政策,宽松的税务条件以及巨大的市场需求,都确保了华人地产投资的长期稳定发展可行性!

贴士:

英国大选(General elections of the United Kingdom):是指英国选举最高立法机构英国国会议员的选举,每届国会最长任期为 5 年。

2015年英国大选后,英国移民政策是否有相应的变化?请看英国华人律师刘鹏详解

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