Author: Joyce.z

美國10處房產升值率最高 加州有8個

房產升值是業主樂見之事。但如何能買到有升值潛力的房產，還需要「天時地利」，既要選好地點，又要恰逢購房好時機。特別是新移民，置業前有必要謹慎考慮。

 

美國知名房地產網站Zillow評出10個升值率最高的房產，加州有8個

美國知名房地產網站Zillow做了一項十年的跟蹤調查，在人口超過五萬的美國城市中，找到10位幸運兒。從2006年1月份算起，這十位業主在適當的時機、適當的地點購房，目前房產升值全美最高。

從調查結果看，這10個物業有8個在加州，另兩個分別在佛羅里達州和內華達州。

美國10個升值率最高的房產所在城市

美國10個升值率最高的房產所在城市

影響房產升值的因素

目前美國房產正持續升值，美國房產經紀人協會（National Association of Realtors）五月份數據顯示，今年第一季度美國有51個都市區的房產升值率達到兩位數，去年第四季度僅有24個，去年第一季度有37個。這反映出購房需求增加的趨勢。

今年第一季度獨立屋平均價格為205,200美元，比去年同期上漲了7.4%。174個大都市中有148個房價都有所升值。

新移民來到美國都會發現，在美國買房是同時擁有房屋和土地的所有權，買房即買地。所以專家建議買房前要選好地點，考慮各方面的便利，包括醫院、交通、好學校、購物中心、商業街、文化中心等。還需要考慮地區的失業率、平均家庭收入。

另外，如果一個地區房屋報價和實際售價之間的差距在不斷減少、房屋庫存量減少、止贖住房減少，則說明這裡的房產市場在回升。

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住房危機使舊金山缺失大量教師

舊金山的房子貴，貴到該市的學校雇不到足夠的教師，因為生活成本太高了。根據舊金山KTVU媒體報導，全市學區需要在開學前2周內雇到51位教師。

住房危機使舊金山缺失大量教師

目前為填補空缺職位，學區已收到60份應聘申請。此外，學區負責人致函現有教師，尋求通過轉介紹，來為學區獲得更多的應聘人員。

舊金山教師工會的負責人布蘭科（Lita Blanc）告訴KTVU記者說：「最常聽到的、也是青年教師中相當一部分人關注的問題之一是：『如果我找不到地方住，就不能留在該地區。』」

舊金山的房價在過去幾年裡，發生了爆炸性的增長，最瘋狂的是公寓價格 ——這種房型可能是新教師首選房型，遠遠超出了幾年前的房價紀錄。

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大波士頓租房緊俏全美第二 空置率僅2.6%

對於大波士頓地區的房東們來說，這是一則好消息——據《波士頓環球報》報導，商務部發佈的最新數據顯示，再全美最大的25個都會地區中，大波士頓租房市場火爆程度排全美第二，公寓的空置率僅為2.6%，僅次於聖地亞哥。

大波士頓租房緊俏全美第二

同時，據人口普查局的數據，波士頓的房屋自有率進一步下跌，為近十年最低水平。

這些數據反映了波士頓人在購房時面臨房價攀升的重重壓力。但也有專家認為，這些數據也可以被更為積極地解讀——隨著波士頓地區經濟走強，越來越多的年輕人從父母的家中搬出，來到了都會區奮鬥，這些青年正成為租房市場的中堅力量，儘管他們現在還沒有實力買房。

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不堪高負荷房租 華府中國城凋零只剩300華裔

據《華盛頓郵報》近日報導，首都中國城的華裔人口從鼎盛時期的3000人銳減到現在約300人，其中一半的人還正面臨被驅逐的可能。年前，博物館廣場公寓(Museum Square)接到拆除通知，這間公寓內超過半數是華裔居民，有些不諳英語的居民靠著他們的非裔美國鄰居讀出上面的最後通牒，「本棟大樓的政府資助低收入家庭的住房計劃合約(Section 8)將於10月到期，合約已經分別寄給住戶，請勿將此公告移除。」

60歲的Joseph Liggins在博物館廣場公寓外高舉抗議的標語

過去，華埠所在的區域沒有過多的高樓大廈，但是街道上到處都是熙熙攘攘的人潮，幾乎所有居民都是華裔。只要走出家門就可以在早餐時間吃到熱粥、在商店買到香油等。

目前華府中國城的所在區域更以高級餐館、威訊體育場(Verizon Center)和昂貴公寓聞名。博物館廣場公寓的地產擁有者Bush Companies　打算未來將這棟政府補助的綜合住家建築改建為複合式租屋大樓。

根據法律規定，居民有權在建築被夷為平地前將公寓買下，建商要求每戶支付80萬元，而大部分居民的年收入不超過3萬元，結果可想而知。

華府華埠早年是德國移民的聚集地，1930年代，華裔來到聚集於此。1968年，當馬丁路德金被刺殺引起大規模暴亂，華裔移民一度搬離這裡。20年後，華裔又回來這裡，並豎起了用中文所寫的「中國城」牌樓，以紀念其為北京的姐妹市。

在威訊體育場建好後，華埠的各種樓宇開發案如雪球般，高檔建築越蓋越多，由家庭經營的小商家被連鎖店所取代，公寓和夜店也佔據一方，久居於此的 居民負阻不起房租無奈搬走，現在華埠的標誌性建築越來越少，連歷史悠久的華埠花園餐館旁都是連鎖的美式面包店(Panera Bread)。

華府議會今年3月曾通過應急立法以保護博物館廣場公寓居民的權益。還有一些當地的社區領袖表示了關心。

華埠華裔居民和這片區域裡的新來人口之間關係疏遠，在美利堅大學(American University)公共管理系(Department of Public Administration)助理教授德雷克·海拉(Derek Hyra)看來，就像一種自我隔離，他表示，華埠需要被拯救的文化元素已不復存，這裡濃厚的亞洲氛圍已經消失。在一個混合區域，族裔分隔是不可能的。

超過50名的居民與社區領袖於6月23日走上街頭，希望政府能重視他們的訴求，保留低收入家庭的住房。珍妮·唐(Jenny Tang)住在博物館廣場公寓，她表示，「即使已經不是中國城了，我還是想留下來「，她看著公寓裡一片有些斑駁的牆紙感嘆，「我不想住在豪華的地方，這裡 有太多的感情，居民彼此照顧。離開了中國城也等於離開了大家。」

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美國法案擬擴展投資移民 提EB-6、EB-7

華盛頓特區的兩位民主黨眾議員近日提出一項EB-5投資移民項目改革法案——《2015年職業移民新創企業啟動法案》（EB-JOBS Act of 2015），與今年6月初兩黨聯合提出的《投資移民EB-5改革法案》有很多相似之處。與此同時，該法案也尋求擴大EB-5計劃，提出增設兩個新的簽證類別——EB-6和EB-7。

 

這一新提案是由加州眾議員佐伊‧洛夫格倫（Zoe Lofgren）和伊州眾議員路易斯‧古鐵雷斯（Luis Gutierrez）聯合提出的。提案勾勒了EB-5項目改革的一些要點，包括重新定義「目標就業區」的概念，以更好地鼓勵對農村地區、高失業率地區、人口大幅下降地區以及有封閉軍事基地的地區的投資。

這一主張與民主黨參議員萊希（Patrick Leahy）與共和黨參議員格拉斯利（Chuck Grassley）6月3日聯合公佈的《投資移民EB-5改革法案》（American Job Creation and Investment Promotion Reform Act of 2015）的內容十分接近，後者不但提出把投資移民簽證金額由現行的50萬和100萬（美元，下同）分別提高到80 萬和120萬，也要求加強聯邦政府的監督執法權，規範「目標就業區」的定義，以確保真正需要投資的偏遠地區可從項目中受益。

華盛頓特區的兩位民主黨眾議員近日提出一項EB-5投資移民項目改革法案——《2015年職業移民新創企業啟動法案》（EB-JOBS Act of 2015），與此同時，該法案也尋求擴大EB-5計劃，提出增設兩個新的簽證類別——EB-6和EB-7
此外，《新創企業啟動法案》提議設立一類新的條件式綠卡，即EB-6。這類綠卡擬發放給為初創企業投資50萬美元以上的申請人，「自創企業」也屬此類——只要這些企業能為美國創造規定數量的就業，就屬合格。

 

提案還提出為業績斐然的條約投資者（即E-2簽證持有者）發放EB-7投資移民綠卡，符合條件的條約投資者需持E-2簽證滿10年，且為美國創造至少5個就業機會滿10年。

今年9月，炙手可熱的美國EB-5投資移民項目又屆三年期滿，是否延期將由國會重新討論和表決。保守派共和黨人士一直批評該項目在以廉價的方式出售美國的永久居住權，在項目監管上也存在漏洞；由於欺詐現象未能杜絕，甚至對美國的國家安全帶來威脅。民主黨參議員此番提出的建設性法案，則為有關辯論開闢了新領域。

不過，美國房地產界認為，到9月份EB-5項目重新討論時，不太可能有其它新提案同時通過。也有業內人士認為，屆時國會很可能先將該項目延期四五個月，再利用這段時間敲定相關改革措施。

美國房地產媒體「globest.com」評論說，由民主黨提出的動議要獲得共和黨主導的眾議院通過，機會幾乎為零。近期，由於保守派共和黨議員的阻撓，美國國會未能在6月30日的截止期限前批准延長美國進出口銀行的經營權，從一個側面也凸顯了EB-5項目要獲得延期所面臨的難度。

「globest.com」認為，就EB-5投資移民簽證項目而言，截至目前，比較有機會獲得通過的是今年2月提出的《2015年美國創業投資法案》（American Entrepreneurship and Investment Act of 2015），該法案是由兩黨議員波利斯（Jared Polis）和阿莫戴伊（Mark Amodei）聯合提議的，通過對EB-5項目管理者設置更嚴格的標準，旨在提高該項目的安全性和效率，使區域中心項目更為恆久。目前，這一提案已經被交付眾議院司法委員會下屬的移民及邊境安全小組委員會。

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2015上半年美國通過153項移民相關法律

美國全國州議會聯合會（National Conference of State Legislatures）於8月3日發佈最新移民報告，2015年上半年美國通過的與移民有關的立法有153項，比2014年同期增加了16%。其中預算方面的法律最多，佔23%。

美國全國州議會聯合會發佈最新移民報告，2015年上半年美國通過的與移民有關的立法有153項

報告中說，除預算方面外，還涉及教育、醫療、證件以及人口販賣等法律條文。其中教育方面佔15%，醫療佔14%，另有12%涉及身份證明（ID）和駕照，10%涉及法律實施。公共福利和人口販賣的法規各佔5%。

另外，與移民相關的議會決議從去年的84項增加到238項。

目前美國46個州加上西印度群島東部的波多黎各（Puerto Rico）都頒佈並實行了以上立法和決議。其他4個未頒佈實施的州分別是阿拉斯加、麻薩諸塞州、北卡羅來納州和俄亥俄州。

美國全國州議會聯合會總部設在丹佛，是為美國州立法者服務的兩黨合作組織。這份2015移民報告對2015年1月到6月的法律條文和議會決議進行了總結分析，涉及的人群包括合法移民、移居者和季節工、難民或非法移民。

上半年153項法律涉及到的主要類別

美國全國州議會聯合會發佈最新移民報告，2015年上半年美國通過的與移民有關的立法有153項

1. 預算

預算和撥款方面的法規包括批准資金用於移民法實施、英文和公民課程，以及移居者和難民項目。

2. 教育

與移民有關的教育法規是指滿足移民和居住者接受更高教育的要求。

有七個州對申請入籍的移民採用聯邦政府的考試，一些測試內容加進了高中公民課課程中，需要考試通過。這七個州是亞利桑那州、愛達荷州、路易斯安那州、北達科他州、南卡羅來納州、田納西州和猶他州。

康涅狄格州降低了無證學生享受州內學費的要求，從就讀高中至少4年縮減為2年。猶他州對於大學頒發的私人資助獎學金，不再對其合法性進行認證。

但密蘇里州對非法移民，包括已經申請到年輕無證移民暫緩遣返（DACA）的學生，不給予州內學費和獎學金。

3. 醫療

醫療方面的立法包括醫療平等、口譯、申請醫療補助的資格標準等，大部份與協助孩子和窮人有關，或者從醫療專業角度建立各類工作的標準。

其中，加州規定19歲以下的非法移民可以申請免費公共健康保險計劃（Medi-Cal）；喬治亞州允許在其它國家接受專業教育的護士申請執業許可；俄勒岡州要求醫療口譯員必須持有資格證書，以保證英文欠缺的人士得到非常準確的治療。

4. 就業

許多州通過法規，對就業、員工身份電子查證系統、員工津貼或失業保險等進行了調整。其中華盛頓州實行了一項關於農業勞工技能和安全的經費補助項目，從國外回到美國從事農業工作的人士也有資格參與。

5. 駕照

德拉瓦州和夏威夷在法律上給予非法移民駕車的權利。康涅狄格州設定前提，非法移民的駕照不能用作參與選舉。

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2015年美國二手房在售量驟降6.5%

根據7月30日美國房地產掛牌以及分析公司Zillow的數據顯示，6月美國房地產市場房源數量相比去年同期下降了6.5%，這或許意味著美國房地產市場可能在近期經歷再一次價格上升的波動。

美國房地產市場房源環比下降6.5%,房主傾向等待漲價

並且在美國各城市的數據中，城市規模越大，房源稀少的情況也相對更嚴重。在美國最大的19個大都會中區，房源下降現象尤為嚴重，低價位的房源更是異常稀少，這使許多本來就資金緊張的初次購房者猶豫不決。

Zillow首席經濟學家表示，「找到房源是那些存夠首付款的買主住進自己房子的最後一道障礙。但目前情況看來，低落的房源使跨越這最後一道檻顯得異常艱難。在很多市場中，實際供買主挑選的房源非常有限。」

而導致房源稀少的原因有很多。一方面，建築商們目前新建房屋的速度處在歷史低點，美國建商們正面臨工人短缺；另一方面，雖然美國房地產價格高漲，但新屋需求就並不是很高。

與此同時，房屋價格的下滑也使房地產市場受到一定影響。數據顯示，上百萬美國房屋擁有者購房貸款的數額要高出房屋現在的價格，這使房屋擁有者更傾向等待房價升高，而不是賠本將房屋掛牌賣出。

不可避免地，目前房源供給稀少的情況已經開始推高美國房地產價格。但近期這種趨勢開始變得不明顯。而另一些房價高漲的市場，反倒刺激房源出現下降。 比如美國華盛頓特區的情況，房屋價格已經自一年前開始走平。而房源在增加19%之後漲勢開始消散。而在達拉斯，房價仍然在上漲，但是房源則已經開始出現下 滑的趨勢。

這很大程度上源於房主們更希望繼續等待房價上升，並在房價最高的時候賣出，房主們認為這樣才能最大化自己的利益。

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6月舊金山灣區房荒持續：庫存降11% 成交量升11%

由於大量買家暑期離場，灣區各地的房市都出現了顯著降溫，開放日的人流量和競價數量明顯下降。即使是好學區好地段，有明顯缺陷，硬傷或標價稍高於市場價的 房子往往在市場上滯留數週，不得不降價吸引買家。也有越來越多的交易重新開始帶有短期的房屋檢查或是貸款。
 

6月份的舊金山灣區房市仍然處於夏季的降溫期，舊金山和聖馬特奧二手獨立屋中位價小幅下降，Alamdea和SantaClara則基本保持不變。

6月份灣區9縣二手獨立屋中位成交價及銷售數量

舊金山和聖馬特奧二手聯排和公寓中位價也均有下降，阿拉米達保持不變，唯有高科技公司云集的南灣聖克拉拉仍保持了接近5%的漲幅。

6月份灣區9縣二手公寓及聯排別墅中位成交價及銷售數量

灣區的房荒依然在持續，庫存同比下降11%，而成交數量則上漲11%。不過值得注意的是6月份過戶的房屋大多在1~2個月前已經達成了交易，並不能準確反映6月份的市場活躍程度。

6月舊金山灣區房荒持續：庫存降11% 成交量升11%

與2014年同期的市場情況近似，6月份聖克拉拉，聖馬特奧和舊金山房產成交價與上市價的比例較之5月都有小幅下降。其中南灣此比例最高為庫比蒂諾和森尼韋爾的113.6%，略低於上月的114.7%。

6月份78%聖馬特奧縣成交的房屋賣價高於上市價，此比例為當月曆史最高，但較之上月的82%則略有下降。

成交與市場比例

6月份貸款利率略有上升，30年固定利率較1月和4月出現的最低點已經上升約0.3點，但仍然低於2014的年平均值4.17%。

 

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至2015年 美國計劃發放數百萬綠卡

根據美國新聞網站 Breitbert 獨家獲得的參議院報告，美國參議院移民和國家利益小組委員會的報告顯示，至2025年，移民官將簽發1050萬個簽證，允許移民勞工和和外國學生在美國暫時生活和工作，這比愛荷華州、新罕布什爾州和南卡羅來納州的總人口還多。在十年內，預計有數百萬人可獲得綠卡。

國土安全部的統計數字顯示，過去5年，525萬移民獲得綠卡。圖為2013年5月30日，移民在紐約長島移民局等待面試

《國際商業時報》報導，根據聯邦政策，簽證官每年發放近100萬張綠卡。國土安全部的統計數字顯示，過去5年，525萬移民獲得綠卡。最近的民調顯示，多數美國人希望立法者大大降低這一數字。

自上世紀50年代以來，簽證制度是絕大多數勞工、學生、難民、永久居民和尋求政治庇護的人來美的途徑。批評美國移民政策的人士認為，簽證制度讓那些技術非成熟和低收入的外國勞工進入美國的公司取代了失業的求職者，這激怒了反對大規模移民美國的保守團體和學者。

喬治城大學經濟學教授古爾德（Eric Gould）對Breitbert 新聞網表示：「過去四十年，工資和就業結構發生了巨大的變化。」「全部證據顯示製造業和移民趨勢挖空了所有領域中對中等技術嫻熟勞工的需求，同時增加了低技能勞工的人數。這兩個現象導致低收入勞工的相對工資增長壓力不足。

批評者還抨擊「綠卡」允許移民獲得他們聲稱應完全屬於美國公民的福利，如：工作許可、聯邦福利計劃、社會保險和醫療保險、投票權。綠卡還可以幫助移民申請美國公民，並幫助家庭成員和年老的親屬移民。

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華資湧進紐約地產 業界關注輸入風險

2014年，中國人在紐約商業地產的投資達到了100億美元，連續4年每年平均增長72%；在住宅地產方面，中國人也超越了加拿大，成為紐約第一大買方。據《每日新聞》報導，現在中國人可不只限於在中國城買個二手房，他們的目標是最貴的曼哈頓中城，大有把整個曼哈頓變成中國城的趨勢。房地產律師默梅斯泰（Edward Mermelstein）說，中國投資者在紐約房地產的投資達到了前所未有的水平，「只能用『瘋狂』來形容。」

紐約房產

「北京安邦保險集團」繼去年斥資20億美元，買進華道夫－阿斯多里亞酒店後，又投資了4.15億美元購買一座26層辦公樓。「復興國際」剛花7.25億美元買下第一大通曼哈頓廣場，又在30街的一處住宅建築搶進50%股份。「中國萬科」、「綠地集團」、「中國SOHO」……中國地產開發商到紐約投資的姿態可謂爭先恐後。目前風頭最勁的要數「跨富置業」，今年一連氣拿下42街出租樓MiMa頂層、上東城「布魯明戴爾精品百貨商店」對面的開發地塊和萊辛頓大道86街處的綜合大樓三個大項目，共擲9億美元。

還有一部分華人是通過投資移民（EB-5）項目投資紐約的地產的，這部分投資也不容小覷。根據美國移民局政策，外國人可憑50萬美元，解決10個就業換取綠卡。2014年美國移民簽證的85%給了中國人。中國人的這部分投資正用於紐約的基礎建設。知名的項目有史坦頓島摩天輪、哈德遜場和國際寶石大廈等。

市場擔心中資波動帶來風險

中國人在紐約瘋狂的投資讓很多人聯想起上個世界80年代日本人的舉動。80年代日本人也是跟風地連連購進紐約地標級地產，最著名的是洛克斐勒中心大廈。後來，由於90年代初日本經濟的衰退，讓紐約的日本投資人又一股腦地拋售地產，給美國經濟也帶來不小的波動。

默梅斯泰說，7月份中國股市的動盪必然會讓更多投資人把錢轉向海外，這反過來又會加劇國內股市的崩盤走勢。

中國人這一波投資熱潮是否會和當年的日本一樣，因為國內政局的變化而瞬間撤資呢？因為這次中國人的投資額更大，那麼如果出現什麼後果，那也會是上次日本教訓的幾倍。美國薩維斯－斯塔德利（Savills Studley）資本交易集團的塞拉利昂（Borja Sierra）說：「事情總是有原因的。美國的一些投資人應該發現他們需要關注家裡的事情了。」對於美國人來說，過分地依賴於任何一個投資市場都會帶來風險。但是很多人認為，風險還沒有走到那一步。

在中國和美國都有投資的「楊氏地產發展公司」的楊星華對《每日新聞》說：「你永遠也看不到過兩年曼哈頓會變成什麼樣，低谷沒來之前誰也看不到。」

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