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美國EB-5投資移民9月面臨改革勢頭不減

從1990年設立至今，每三年（或五年）審核延期一次的EB-5投資移民法案即將在9月過期，由參眾兩院議員提出的EB-5改革法案是否能及時通過實施，目前還難以預知。但是可以預知的是，無論是對EB-5資金還是綠卡的需求仍然十分強勁。

靠EB-5資金興建的費城阿克爾造船廠

投資移民公司CanAm Enterprises, LLC總裁兼首席執行官羅生富（Tom Rosenfeld）說，三年前當EB-5計劃被延期時，在參議員獲得100%支持率，在眾議院獲99%的支持率。人們對該計劃變成永久政策寄予厚望，只因全面的移民改革政策尚未出台，才沒有發生。儘管媒體關於EB-5的負面報導時有發生，但是這麼多改革法案被提出，顯示大家是想要保住這一計劃，只是希望它得到正當實施。

創建於1987年的CanAm可以說是美國EB-5投資移民的先行者，親歷了EB-5的種種變遷。至今，該公司已創下給1,253投資人全額還款、還款總額達6.265億美元的記錄。羅生富說，CanAm是將EB-5最先介紹給中國的公司，至今美國移民局發放給中國公民的EB-5無條件綠卡中，經由他們申請的佔到60%。他一再強調EB-5計劃的重要性，說在2008年美國經濟大衰退期間，如果沒有EB-5投資，很多大項目將無法建成，如位於費城的賓夕法尼亞會展中心（Pennsylvania Convention Center）總投資額達到7億美元，CanAm籌集的EB-5資金就佔了1.22億美元。

靠EB-5資金興建的賓夕法尼亞會展中心

羅生富說，需要投資的項目不僅限於房地產、寫字樓。CanAm經手的項目範圍十分廣泛，包括從邁阿密直達奧蘭多的高鐵、紐約摩天輪、造船、直升飛機製造、港口設備等。他認為，未來美國的公共基礎設施建設對EB-5投資仍將有相當的需求。

繼今年6月3日美國兩名資深參議員聯合提出了一項EB-5投資移民法案，要求提高投資金額門檻、加強政府監管後，加州眾議員佐伊‧洛夫格倫（Zoe Lofgren）和伊州眾議員路易斯‧古鐵雷斯（Luis Gutierrez）又提出一項名為《新創企業啟動法案》（EB-JOBS Act of 2015）的新EB-5改革法案，要求擴大EB-5計劃，鼓勵對農村地區、高失業率等地區的投資，並提出了兩個新的簽證類別EB-6和EB-7。其中EB-6發放給初創企業風險投資人包括自我投資的初創企業家，最低金額是50萬美元。

簽證類別EB-7

EB-7則專指為符合要求的、擁有E-2簽證的投資人發放綠卡，將影響中國台灣及新加坡等地的投資人，而對大陸投資人沒有影響。對此，洛杉磯帕薩迪納市（Pasadena）的移民律師楊揚（James Yang）解釋說，是因為中美之間沒有E-2簽證的相關協定，「已經有E-2這種非移民簽證的投資人，以後可以轉換成EB-7──比如中國台灣、新加坡等地可以做E-2，但中國不行」。提案還要求持E-2簽證的投資人需持證滿10年，且創造至少5個就業機會滿10年，才能申請EB-7。

關於新EB-5

至於提高投資門檻、加強政府監管，羅生富表示，對於來自中國大陸的投資人，提高投資門檻不是主要問題，問題是移民局要求更多的證明文件。他說，目前很多國家都出台了類似的移民計劃。葡萄牙、匈牙利等歐盟國家紛紛為海外投資人打開方便之門。中國投資人當然喜歡美國，但是如果規定太嚴格，申請通過太困難，他們還有其它選擇。

簽證類別EB-6

EB-5主要給海外投資者提供移民機會，投資人不一定要到美國來親自管理公司。然而EB-6給已經身在美國，並想留下來創業的人才提供了機會。羅生富認為，EB-6不會傷害EB-5，而可以起到輔助作用，兩個計劃的目的都是為了在美國創造更多就業機會。楊揚則認為：「如果在每一年簽證的名額當中，不給EB-6單獨設出新的名額的話，移民局或者美國的國務院會減少EB-5可以用的名額。」

他還認為，一旦新法案生效，不僅會對想要申請EB-5的投資人帶來影響，也會給一些區域中心的新項目帶來影響。

他預見近期的EB-5投資移民申請會有激增，尤其是不想增加投資額的EB-5申請者，會集中在9月底之前，按照要求遞交他們的I-526投資移民申請書。

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華盛頓州Newcastle地區將建華人養老社區中心

華盛頓州Newcastle東側郊區將建華人養老社區中心。7月30日，有近300人聚集在Newcastle慶祝這個退休社區的奠基儀式。

華人養老社區中心

該地區的歷史可以追溯到150年以前，它是金郡（King County）第二大城鎮。那時，金郡和Newcastle擁有大量的煤炭。Aegis花園是專為華人和美國退休人員居住的一個豪華高檔社區，坐落在Boren湖畔，離Newcastle的中華小溪（China Creek）不遠。

根據Newcastle市議員、歷史協會會員Rich Crispo介紹，中華小溪因19世紀末期中國煤礦和鐵路工人在該河沿岸建造的小木屋而得名。

金郡的郡長Dow Constantine在這個奠基儀式上說：「這個設施非常適合Newcastle。第一批中國移民來到了這裡，成為我們世界的一部份。」

Aegis花園號稱是西北太平洋地區第一個此類項目，佔地超過七英畝，有110個臨水岸社區單元。該設施將提供高品質的輔助生活並更強調中國文化的元素，這將反映在建築風格上。中國設計美學，風水和西北工藝的多種元素的結合將使該設施的架構更完美。

規劃還將包括一切中國的傳統慶祝假期，以及打坐太極班。渡假式的社區也將有一個禪宗中心花園和一間茶室。此外，設施內的活動中心還將設有日間服務，一個一個圓形劇場和電影院可以舉辦民間活動，文化展覽，音樂表演及各類講座。

Aegis花園的創始人Dwayne Clark說：「我們建設這個社會的目標不只是為了有一個退休社區，而是作為一個真正的文化中心使中國社區成為一個整體。」

根據最近的美國人口普查數據，Clark說，7萬5千多名華人（Chinese-Americans）生活在金郡，居住在附近俄勒岡州波特蘭和加拿大溫哥華的華人更多。

Newcastle的Aegis花園是該公司興建的第二主要面向對中國文化的設施。第一是十年前在加州Fremont開的，獲得了很大的成功。

該項目的發展副總裁Michael Derr2013年告訴Newcastle新聞，第一個花園的入住率達到了100％，Fremont的先例已經表明，居民將從其他幾個州前往加入這樣一個專門的社區。而且Newcastle的公寓已有10％被預期居民預定。

Newcastle這次奠基動工活動吸引了數百人，其中包括前華盛頓州長駱家輝、市議會議員和工作人員、金郡郡長和Bellevue市議會成員。前華盛頓州長駱家輝稱讚該項目將會對社會無論老少有著深遠影響。

大費城高檔公寓緊缺租金攀升

安全、便利或許是許多人選擇住高檔公寓的原因。據華盛頓德爾塔協會（Delta Associates of Washington）發佈的最新研究報告顯示，大費城地區高檔公寓的空置率為2.3％，與2014年同期空置率4.9％相比，呈大幅減少。

大費城高檔公寓報告顯示，由於全美經濟的增長，大費城地區第二季度的公寓市場持續火熱，公寓空置率低，造成房市供不應求，尤其是高檔公寓租賃市場不只一房難求，租金更是節節高昇。

租賃代理Ullah先生表示，因為高檔住宅供應的短缺，他不得不回絕幾十位潛在的客戶。他說：「不止是高檔公寓，連低擋的公寓也沒有，因為沒有庫存。我每天都接電話，告訴客戶我沒有費城地區的公寓可供選擇。」Ullah先生還說，儘管高檔公寓的房價持續攀升，空巢老人和年輕專業人士尋找安全、便利的居住環境從來沒有像現在這樣火熱過。

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伊利諾伊州政府為首次購房者提供$7500補助

為了鼓勵那些猶豫不決的潛在買家盡快出手，伊州房屋發展署（The Illinois Housing Development Authority）近期宣佈將從美國財政部「重創基金」（The Hardest Hit Fund）中拿出3千萬美元，用以資助那些首次購房者。

伊利諾伊州政府為首次購房者提供$7500補助

在這個叫做「第一個伊州的家（1st Home Illinois）」的項目中，所有符合條件的首次購房者都將獲得$7500的購房首付補助和利率為4.125%的30年期固定利率抵押貸款。預計將有4千個家庭能夠得到資助。

近年來，由於對貸款的負債比率的限制，以及越來越高的首付和信用分數要求，使得首次購房者的比率大大下降。2014年在伊州所有房屋成交記錄中，只有33%是首次購房者，比正常市場的40%低了7個百分點。

伊州是第二個將「重創基金」拿來給買房者提供首付優惠的州。伊州房屋發展署希望可以通過這項優惠吸引更多人買房，減少法拍數量，穩定房地產市場並且重振經濟。

該項目主要針對受法拍危機影響較大的10個郡，包括布恩郡（Boone）、庫克郡（Cook）、迪卡爾布郡（DeKalb）、富爾頓郡（Fulton）、凱恩郡（Kane）、馬里昂郡（Marion）、麥克亨利郡（McHenry）、聖克萊爾郡（St. Clair）、威爾郡（Will）和溫納貝戈郡（Winnebago）。

所有三年內沒有擁有過任何房屋，家庭年收入不超過$106,400，信用分數至少640的買家，還有老兵都可享受這項補助。購房後需要自住至少5年。

更多詳情請訪問伊州房屋發展署網站www.ihda.org。

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美國伊利諾伊州庫克郡開放網上房產稅降稅申訴

居住在伊州庫克郡的房主現在可以在網上提交房產稅降稅申訴（Property Tax Assessments Appeal）。

伊利諾伊州庫克郡房產

儘管庫克郡申訴委員會（Cook County Board of Review）四年前就開始接受房產稅的網上評估申請，但是房主仍需要將所有輔助文件郵寄或自己送達到委員會的辦公室。而在這項最新的服務中，房主可直接將相關文件上傳到委員會的網站，並且可以追蹤申訴的進度。

據申訴委員會主席丹‧派萊克（Dan Patlak）介紹，他們將申訴的整套流程都進行了優化。「整個流程全部上網不僅大大提高了工作效率，增加透明度，同時對納稅人來說也更加便利」。

在2013年，約42萬8千名房主提交了降低房產稅的申請。該數據在2014年有所下降，約為31萬9千名。

在申訴委員會開放網上申請以後，房主現在就可以開始提交2015年的申請。

更多的信息請訪問庫克郡房產稅網站：www.cookcountypropertyinfo.com。

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受惠舊金山奧克蘭房產受寵

似乎只是在短短幾個月，奧克蘭（Oakland）的聲譽從一個被暴力困擾的城市一夜變成獨立的寵兒。《紐約時報》評奧克蘭是前5座值得參觀的城市；地產網站Movoto命名奧克蘭是美國最令人興奮的城市；《哈芬登郵報》最近還列舉了奧克蘭為什麼開始走好運的幾個原因。

有一部分原因是高科技熱潮推動了一些人搬離舊金山，致使奧克蘭的房地產市場轉向火熱。房地產網站Trulia報導奧克蘭的房子銷售量與去年同期相比增長了31%。地產公司Pacific Union的經紀Martha Hill指出，當地銷售價格通常要高出開價12%～15%。

奧克蘭房價領跑灣區

奧克蘭在去年的租金增長比舊金山還要快，在全美排名第二。房地產網站Trulia的一項新報告調查了全美大都市地區租金和房價增長。奧克蘭租金從2014年1月到2015年1月增長了12.1%（詳見表一）。

Trulia的地產報告，顯示奧克蘭在全美的租金漲幅名列第二

舊金山的房價一直讓人很擔心。作家Farhad Manjoo寫到，灣區的房價中位數每年以兩位數的百分比增長，像他這樣的人群沒法在灣區買房。與美國同行相比，Manjoo承認他的收入比較高，但是即使這樣，還是沒有足夠的錢來買房子。

130%漲幅的黃金郵區

如果你還認為東灣的增值潛力大，得先瞭解一下奧克蘭的現況，其房子銷售價格的中間價增長了76%！根據ZipRealty數據，去年8月奧克蘭房價中位數是24萬5,500美元，今年跳到43萬2,000。

ZipRealty的CEO和創始人蘭尼·貝克（Lanny Baker）說：「在奧克蘭的房價增長跑贏了舊金山和整個灣區」。奧克蘭郵區94610的區域（Grand Lake, Adams Point, Lake Shore, Crocker Highlands and Trestle Glen），比去年同期增長了130%。

很難想像這些數字還在增長。中間價格意味著一半的房子在這個價格之上，一半在這個數字之下，即使在不是那麼貴的地區，灣區也沒有多便宜的房子。奧克蘭較便宜的地區在94621，中位價是16萬5,000美元的West Oakland；舊金山較便宜的地區在Bayview，44萬美元。

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芝加哥炒房全美利潤率最高達61%

根據RealtyTrac的一份報告顯示，今年第二季度，芝加哥在全美20個城市中炒房利潤率最高。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利潤最高，達61%

RealtyTrac對「炒房」的定義是，購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新，然後以較高的價格出售。

今年第二季度芝加哥有616套舊屋翻新後出售的房產，平均購入價$163,356，售出價格$263,360，利潤率高達61.2%，位居全美20個大城市之首。

RealtyTrac的專家表示，由於存貨的減少，很多市場「炒房」已經利潤越來越低，但相比其他城市，芝加哥才漸漸從法拍危機中走出來，因此還有一部分廉價屋存貨。

回報率僅次於芝加哥的是：俄亥俄州代頓市（60.6%）、賓夕法尼亞州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛羅里達州歐卡拉（Ocala, 56.8%）和馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore, 56.7%）。

細化到郵政編碼，佛羅里達州傑克遜維爾（Jacksonville）的32209郵編利潤率高達231.9%，其次是俄亥俄州代頓市（Dayton）的45424為189.5%，馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore）的21215為163.5%，密蘇里州聖路易斯（St Louis）的63116為161.1%，田納西州孟菲斯（Memphis）的38127為141.4%。

單筆交易平均利潤額最高的城市大多位於加州，排在第一的是加州聖荷西$261,946，其次是洛杉磯$171,954，聖地亞哥$141,483，還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

根據RealtyTrac，全美有4.5%的房屋交易為舊屋翻新後出售，平均投資回報率為36%，單筆的利潤平均為$70,000。

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標榜宋美齡長島「故居」售出（高清组图）

被仲介標榜為蔣宋美齡紐約長島“故居”的房產，在上市2周後今天售出，成交價約落於600萬到950萬美元之間，惟經查證，此棟並非伴隨前第壹夫人20年光陰的豪華莊園。

負責此壹物件的房地產仲介商LAFFEY開價定在1180萬美元，由於被宣傳是漂亮大莊園又兼具歷史意義，開價遠高於市場行情3成。

宋美齡故居所在的長島Lattingtown環境優美，聚集不少世界名流在此置業。除了房子和遊泳池，涼亭、花園、馬廄等仍然保留著宋當年居住時的樣子。走進看宋美齡故居大約有超過12英畝(約合4.86萬平方米)的土地，超2000平方米的居住空間。由於當年宋美齡在這裏深居簡出，更平添很多歷史感和神秘色彩。宋美齡故居中的意式風格的花園充滿浪漫情調，讓人心生向往。壹進門，壹對完全敞開的弧形樓梯靠著外墻，典型的意大利式風格設計在宋美齡故居中壹覽無遺。宋美齡故居的書房木色書座椅搭配金色系靠墊，以及米黃色窗簾，打開水晶燈時倍感溫馨舒適。宋美齡故居的餐廳窗簾與客廳窗簾相互應，餐椅與地毯相互應，打造別有壹番風味的意式風格。宋美齡故居客廳中的沙發、地毯、窗簾都采用了用極鮮明布料，正宗的歐洲古典風格。宋美齡故居的臥室用低調的色彩打造最奢華的家居,讓妳居住起來更加清新自然

基於美國房產交易及合約保護個資規定，仲介今天無法透露買家來自何方，賣價為何，僅說“今天已算成交”（tentative）。屋主也告訴中央社記者，此筆交易今日結束（finished），已停止市場托售，盼外界勿擾。

在地產商看中亞洲及中國大陸買家資金豐沛，擅用行銷手法，此屋自7月底托售以來，號稱是中國近代史上具舉足輕重地位的蔣宋美齡紐約長島故居，受到不少買家關註，幾乎大部分來自大陸，也有臺灣、東南亞及美國。

宋美齡上世紀70年代初從臺灣搬來美國，落腳距離紐約曼哈頓近2小時車程的長島蝗蟲谷37英畝大莊園，1995年因生活便利性，搬至曼哈坦上東城，在長島壹待就是20年，也讓蝗蟲谷聲名大噪。

故居莊園在1998年被地產開發商Stillman Organization以280萬美元買下後，將原址分成3部分出售，其余2部分當時只有土地，並無建物，當時的主建物就是宋美齡故居，後來偌大故居又再分出1戶，共4位買主擁有，同享花木扶疏、綠意盎然的美麗花園。

這次被仲介以“Madam Chiang”（蔣夫人）為噱頭出售的美麗莊園，占地12.28英畝，視野相當好，室內面積有1萬9000平方英尺，內有9個含有全衛浴的臥房及6個車庫等，原本土地屬於宋美齡故居壹部分，距離約有百公尺遠，買家在2004年自建房舍，居住迄今，是壹對已退休的白人夫婦。

當年的另壹位土地買家，也在2003年自建房舍，在前壹棟莊園出售後，今天也正式拿到市場托售，此房共有5間房，腹地不若前屋大，售價是490萬美元，屋主是壹對50多歲的中年夫婦。

當年的37英畝大莊園被分成4戶後，目前仍以蔣宋美齡的真正故居最氣派及雄偉，擁有獨門獨院宅第，從前門看不見主建物，環境相當優雅寧靜，看得出當年蔣夫人的品味。由於未在這波出售之列，也增添幾許神秘感。

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美國房屋成交火爆新開工量連續四季度正增長

2015年第一季度，全球經濟增長無力，下行壓力很大，各個國家和地區間增長趨勢分歧嚴重。美國也不例外，目前美國經濟的表現仍然低於預期，表現疲軟。那麼，在經濟增長乏力、分化明顯的背景下，美國房地產市場的未來走向將如何呢？

（一）美國新房屋開工量

根據數據顯示，2015年第一季度，美國新房開工經季節調整後年率為292.4萬套，同比上漲4.4％，連續4個季度實現正增長；環比下跌7.6％，是最近4個季度的首次下跌。據美國統計局公佈的數據顯示，4月份美國新房開工經季節調整後年率為113.5萬套，同比環比皆實現了正增長。表明最近一年美國房地產市場緩慢穩重的上升，市場投資和開發力度繼續保持上升勢頭。

歷史統計數據顯示，近十年美國新房開工量呈現「先降後升」的趨勢，在2006年第一季度，新房開工經季節調整後年率達到636.1萬套的十年峰值，隨後開始下滑，特別是次貸危機和金融危機的爆發使得美國新房開工量劇減，到2009年第一季度，跌至經季節調整後年率157.7萬套的十年低谷，從2009年第二季度開始震盪回升，目前仍在上行通道中。

2004Q1-2015Q1美國新房屋開工量季度變化

美國房屋成交火爆新開工量連續4季度正增長

（二）美國新房屋成交量

據美國統計局公佈的數據，2015年第一季度，全美新房成交量為12.9萬套，同比上漲21.7％，連續3個季度實現正增長；環比上漲24％，扭轉了2014年三、四季度連續下跌的趨勢。表明美國本季度成交活躍，市場升溫迅速。

歷史統計數據顯示，近十年美國新房成交呈現「升-降-升」的態勢。2004年第一季度開始，美國新房成交量逐漸走高，至2005年第二季度達到35.1萬套的十年高點，隨後開始下行，到2010年第四季度跌至6.6萬套的十年低谷，之後開始震盪上行，目前仍處於平穩回升中。從近五個季度的成交量來看，基本維持在10萬套/季度的成交量，同比/環比增減幅度不大，僅今年第一季度增幅明顯，表明美國近兩年房地產市場穩中有升，成交漸趨活躍。

2004Q1-2015Q1美國新住房成交量季度變化

美國房屋成交火爆新開工量連續4季度正增長

新房屋開工量和新房屋成交量是觀察房地產市場走勢的重要參考指標，從美國房地產市場的新房成交和開工情況可以判斷出：美國房地產市場總體呈升溫之勢，投資開發和成交漸趨活躍，房價也在不斷上揚。美國未來幾個季度房地產市場繼續上升勢頭，成交和開工量也將保持適度上揚。不過，一旦美聯儲改變低利率的貨幣政策，開始加息，房地產市場可能會受到一定程度的抑制，轉熱趨冷。

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2015年7月美國20個最熱房地產市場

根據7月前3周的數據，全美房屋要價中位數已提高到234,000美元，比去年同期上漲7％，比6月上漲1％。房屋上市天數中位數下降至69天，比去年同期下降了7％，卻比6月上漲了5％。美國家庭通常急於在7月或8月完成交易，因為9月新學年就開始了。美國房地產市場又將迎來新的一輪投資熱浪。

2015年7月美國20個最熱房地產市場

首席經濟學家Smoke先生和他的團隊分析了最新的數據，確定出20個最熱門的中型到大型城市的房地產市場。這些市場的購房者有大量需求，而且房屋銷售速度非常快。數據可以顯示，這些市場比美國其他市場受關注的次數要多至少兩倍。房屋存量也比其他市場移動快一個月天。這些市場的平均房屋上市天數比去年同期下降了14%。

「無論從供給和需求的角度來看，這些最熱的市場都是最好的市場。賣家發現房屋成交的速度遠遠超過了其他地區，而且比上個月還加速了。同時，這些市場對買家來說顯然更具吸引力。

因此，以下這些最熱的市場在我們的分析之列。

1.舊金山，加利福尼亞州（San Francisco, CA）

房屋上市天數中位數：30天要價中位數：748,000美元

2. 丹佛，科羅拉多州（Denver, CO）

房屋上市天數中位數：31天要價中位數：458,000美元

3. 達拉斯，德克薩斯州（Dallas, TX）

房屋上市天數中位數：37天要價中位數：274,000美元

4. 瓦列霍，加利福尼亞州（Vallejo, CA）

房屋上市天數中位數：31天要價中位數：378,000美元

5. 聖羅莎，加利福尼亞州（Santa Rosa, CA）

房屋上市天數中位數：32天要價中位數：574,000美元