Author: Joyce.z

第二季度美國房價同比上漲8.2%

美國全國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)8月11日表示，今年第二季度在該協會調查的176個大城市地區中，163個房價整體呈現上升趨勢。美國房地產價格上升的趨勢仍然在繼 續。儘管經濟學家警告說薪資水平增長緩慢將會拖累房地產市場的上漲，但是目前看來，漲勢仍然未受到影響。

第二季度美國房價同比上漲8.2%

2015年第二季度，美國房屋中位價為22.94萬美元，相比去年同期上漲8.2%，也超過了第一季度7.1%的房價漲幅。南部海岸城市房價近期漲勢良 好，佛州以及邁阿密附近一些城市房價漲幅甚至超過20%，北部傳統城市的情況則恰好相反，斯坦福、金士頓等地區房價在第二季度均出現下跌。

雖然此前有經濟學家警告說，全美薪資水平增長緩慢將會拖累房地產市場的上漲，但是就目前數據來看，房地產市場的漲勢還未受到影響。甚至美國房地產市場的火 熱局面已經從春季延續至夏季，一些城市的房地產市場出現競價搶房的情況，相信美聯儲加息預期使一些近期考慮貸款買房的美國人迫切希望能夠在加息之前固定房屋貸款利率。

地產經紀協會的數據同時也指出，一些城市的房地產市場已經相比春季有所冷卻，數據顯示，在第二季度，34個城市地區房地產年增幅達到兩位數，而在第一季度，有51個城市地區房屋年增幅達到兩位數。

這也暗示著，08年美國房地產市場泡沫的影響仍未消退，全美房屋市場供應仍然緊縮，也會有大批房主在購房時價格高出目前價格，但不排除整體上漲的趨勢在美聯儲加息之後進一步減緩的情況發生。

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馬薩諸塞州學校總體排名全美之冠

美國財經網站WalletHub日前公佈「美國最佳和最差學校系統的各州排名」，馬薩諸塞州總體排名名列第一，擁有全美最好學校系統。

馬薩諸塞州學校

WalletHub排名是用自己的評分方法對美國各州學校系統進行的評估。評估用13項指標，包括師生比率、SAT成績、ACT成績、閱讀成績、數學成績、輟學率、學校安全、霸凌事件比率、名列全美前700的公校數量、修習進階課程(AP)的學生比率、遠距學習機會等。

根據WalletHub排名，馬薩諸塞州的學校在總排名中位居第一，在學校系統質量和學校安全指標上，位居第二，在數學和閱讀指標上名列第一。加州、華盛頓特區學校系統在總體排名中屬於倒數前10名。

學校總體排名最好10州

1.馬薩諸塞州 2.科羅拉多 3.新澤西 4.威斯康辛 5.肯塔基 6.佛蒙特 7.北達科他 8.明尼蘇達 9.康乃狄克 10.伊利諾

數學成績最好前5州

1.馬薩諸塞州 2.新罕布什 3.明尼蘇達 4.新澤西 5.佛蒙特

閱讀成績最好前5州

1.馬薩諸塞州 2.馬里蘭 3.新罕布什 4. 康乃狄格 5.新澤西

SAT成績最高前5個州

1.北達科他 2.伊利諾伊 3.愛荷華 4.南達科他 5.明尼蘇達。

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美國共和黨總統候選人川普豪宅上市 開價5400萬

2016年美國共和黨總統候選人川普和第一任妻子結婚時居住的豪宅正在掛牌出售，標價5, 400萬美元。

唐納·川普（Donald Trump）與首任妻子伊凡娜·川普（Ivana Trump）

這座面積為5.8英畝的白色豪宅位於康涅狄格州的格林威治鎮，三面環水，有8間臥室、10個浴室。1982年，川普夫婦以400萬美元買下此別墅，兩人離婚後，房子歸前妻伊凡娜·川普（Ivana Trump）所有。1998年，伊凡娜以1,500萬美元的價格賣給了現在的房主。新房主做過大量的裝修和改造。色調上一改原來川普夫婦喜愛的金鉑色，採用了很多中性的顏色；另外，現在的房主還把住宅面積擴大了4,000平方英呎，增加了一個游泳池、一個桑拿房、一個家庭影院和一個網球場。

在美國家喻戶曉的唐納·川普（Donald Trump）是著名的地產商、電視製作人和作家。他的第一任妻子伊凡娜是原捷克滑雪健將兼模特。兩人於1977年結婚，育有3個孩子。1992年兩人離婚，除了格林威治的這套豪宅外，伊凡娜還分得了曼哈頓和棕櫚灘的地產。川普後來又結了兩次婚，一共有5個子女。現任妻子是斯洛文尼亞模特亞美尼亞（Melanija Knavs），比他小24歲。

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佛羅里達州12個月法拍屋逾10萬 全美最高

房地產數據網站CoreLogic.com 週二（8月11日）公佈了6月份法拍屋統計報告，自2014年6月至2015年6月，佛羅里達州完成法拍程式的房屋總數達到約10200間，為全美最高。

2014年6月至2015年6月，佛羅里達州完成法拍程式的房屋總數達到約10200間，為全美最高

完成法拍程式的房屋數量是因為被取消了抵押品贖回權（Foreclosure）而失去住宅的總數量。自2008年9月金融危機爆發以來，全國各地已經約有580萬房屋完成法拍程式。截止2015年6月，全美在12個月內完成法拍程式的法拍屋量最高的五個州分別是：佛羅里達州(FL)（102000），密歇根(MI)（46000），德州(TX) （33,000），加利福尼亞州(CA)（29000）和俄亥俄州(OH)（27000）。這五個州的法拍屋量幾乎佔全美法拍屋量總和的一半。

「美國法拍屋止贖率自2007年以來已經下降到最低水平，歸結於2009年之前簽發的貸款的減少，就業的增長，住房價格的升高，」CoreLogic 的首席經濟學家弗蘭克•諾薩夫特（ Frank Nothaft）說，「不同地理位置的下降不是一致的，因為大都市地區的止贖率各不相同。在丹佛和舊金山地區，止贖率已經下降到0.3％，而坦帕市場的止贖率為3.5％」。

根據房地產抵押貸款公司Quicken Loans 的報告，與2014年同期相比，2015年7月美房地產的估價平均增長了3.9%，按地域劃分，西部地區房產評估價平均增長最高達6.3%，南部地區在3.3%，而中西部和東北部僅有1%。若與2005年相比，西部地區房產評估價已經回升和超過了2005年約11%，南部和東北部地區幾乎回升到2005年的價格，但中西部依然遠遠低於10年前的價值，約貶值20%。

CoreLogic 的報告還顯示，逾期90天以上嚴重拖欠抵押貸款的數量下降了23.3％，這一數字是自2008年1月以來的最低值。 CoreLogic 的執行總裁表示，這反映了經濟緩慢但穩定的改善，也是2009年以來嚴格的貸款承銷標準的積極影響。

12個月內完成法拍程式的房屋數量最低的州包括: 南達科他州(SD)（32），哥倫比亞特區(DC)（107），北達科他州(ND)（313），懷俄明州(WY)（ 499）和西弗吉尼亞州(WV)（566）。

此外，佛羅里達州的法拍屋庫存比也處於全美最高之列，僅次於新澤西州(NJ)和紐約州(NY)。

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芝加哥7月房屋銷量環比去年上漲12.6%

7月剛過，近日展望僅一個多月的美國房地產市場，芝加哥房地產市場又是一個天堂。根據數據顯示，7月芝加哥的房屋銷量已經連續十年創新高！

與去年同期相比芝加哥房屋銷量環比增長12.6％，這是連續第三個月兩位數的銷售增長，也是連續第6個月比去年同期增長。

芝加哥房屋存量

芝加哥房屋存量

房屋存量水平越來越低。但是公寓和聯排別墅的供應已從去年的4.7個月下降至3.8個月，別墅的供應則從去年5.8個月下降至4.6個月。這些將會是房屋上市時間減少，並且提高房價，然而，這並不意味著任何人都可以在一週內以任何價格出售任何房屋。

買家也很較真，以避免不良位置的房屋，維護不當的房屋，廚房和浴室過時的房屋，被高估的街區和不良的戶型。

芝加哥房屋上市時間

房屋上市時間比較平穩。別墅的上市時間從去年的85天下滑到81天，但公寓和聯排別墅則從去年的62天稍微增長到65天。

芝加哥房屋上市時間

芝加哥書面房屋銷售合同水平

書面房屋銷售合同和銷售量之間有鬆散但必要的聯繫。通常合同簽訂一兩個月後會達成交易。最近幾個月和去年同期相比是個位數增長。預計銷售增長速度會從兩位數開始變慢。

未決房屋銷售時間

簽訂書面房屋銷售合同到交易完成的時間指的就是未決房屋銷售時間。七月的未決房屋銷售時間從去年的1.7個月下降至1.5個月。這也是今年七月的這 個數字一個創紀錄的低點。之所以又創新低，有可能和贖回權房屋長期下降有關。不過指的慶幸的是，未決房屋銷售時間下降是有利於房屋銷售量增長的

喪失贖回權房屋銷售

根據喪失贖回權房屋銷售佔總銷售的百分比的數據顯示它已經暴跌了3年了，並不斷創下新的記錄低點。七月達到13.5％。與此相比，2010年那些日子還近41％！

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人民幣貶值2% 美國房產變相升值

央行宣佈，即日起將進一步完善人民幣匯率中間價報價，中間價將參考上日銀行間外匯市場收盤匯率。人民幣中間價大幅下調逾1000點，創歷史最大降幅。8月 11日，美元對人民幣中間價報6.2298，人民幣比前一交易日中間價貶值1.86%.8月11日中間價報價在上日收盤匯率6.2097元的基礎上出現約 200個基點的貶值。

人民幣貶值2% 美國房產變相升值

從最新數據看，中國經濟下行壓力仍然較大，企穩勢頭無法得到支撐。下半年宏觀調控政策或繼續加碼，鑑於消費增速和固定資產投資增速都在下降，而房地產也可能沖高回落，增加淨出口就成為宏觀調控重要選項。

從國際資本流動看，在美元加息預期下，資本外流跡象明顯，民間換匯要求較高，居民部門配置美元資產的比例在增加，上半年零售市場外匯逆差1526億美元。這些因素導致美元需求增加，人民幣匯率不斷承壓。

人民幣開啟貶值窗口後，將在下半年持續貶值，很可能在一個月內，人民幣匯率波動幅度將從現在的2%擴大至3%。如此看來，現在配置堅挺的美元資產，未來會損失相對少的多。

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54%的買家更青睞美國南部度假屋

隨著美國經濟的復甦，美國房地產也呈現出一片大好風光。近幾年，越來越多的美國主流家庭開始為自己安置第二套房產-度假屋，這也促使美國度假房產的銷售價格逐年攀升。

美國度假屋

購買度假屋的主力人群

典型的度假屋買主一般在43歲以上，家庭中位收入為85,600美元，購買範圍一般距離家庭主要住宅180英里以內。大多數買主是嬰兒潮時代出生的人。而且購買度假屋的大多數屋主，一年中平均有80%的時間不住在裡面。

富裕家庭從近年來股票市場的強勁增長中獲得巨大回報，房價的增長也讓他們有信心把房地產作為另一項長期投資。另外，嬰兒潮一代的人即將退休，人數越來多，2014年令人印象深刻的經濟漲幅促使他們相繼購買第二套房，並規劃在幾年之後轉換為他們的主要住房。

南部度假屋銷售火熱

美國南部度假屋銷售火熱，2014年56%的人選擇在美國南部買度假屋，比 2013年足足增長了41%;在美西購買度假屋的佔25%，低於2013年的28%;15%的美國人選擇在東北部購買，也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的買主比例為14%，與前一年持平。54%的度假屋買主購買獨立的家庭住宅;購買Condo的佔27%;購買Townhouse和 RowHouse的為18%;40%選擇海灘區，19%選擇鄉下，還有17%選擇山區。有1/3的度假屋屋主計劃將物業作為自己或家庭週末的度假地，另有 19%計劃將來把度假屋轉為主要住宅。買主計劃佔有物業的時間一般為6年左右。

度假屋的價格衝破新高

美 國地產協會(NAR)統計，2014年，全美度假屋銷售比2013年增加57%，共賣出113萬棟度假屋，超過了度假屋價格最高的2006年，是2003 年調查以來的最高數量。而且2014的銷售量，比2012和2013年兩年的銷售總量還多一倍。度假屋銷售佔2014年總交易量的21%。

2014年，度假屋買主家庭中位數收入為94,380美元，比2013年的85,600美元更高。賺的錢多了，屋主也願意跑更遠，接受更遠距離的度假屋。2013年屋主願意買在180英里遠的度假屋，2014年延伸到200英里。

受歡迎地區 房價漲幅大

美國人的度假偏向，一般選擇在近水岸或者能夠滑雪的地方。因此，海邊和滑雪勝地，都是美國的名流經常光顧的地區。美國地產協會(NAR)報告顯示，2013 年起，奧蘭多的房地產市場開始擺脫經濟危機的影響，房價迅猛上漲。2013年奧蘭多房價上漲幅度達到18.42%，2014年上漲幅度為8.8%。

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奧克蘭房價7月下跌2萬9

奧克蘭最大房地產公司Barfoot & Thompson最新數據顯示，奧克蘭7月的住宅中間價下跌2.9萬元，從6月的78萬6000元降至75萬7000元。該公司董事總經理Peter Thompson認為，這是房市放緩的跡象。

奧克蘭房產

該數據與QV新近發佈的數據形成對照。QV數據顯示，奧克蘭的房價每天上漲511元。不過，Barfoot和QV衡量的方式有所不同，Barfoot使用的是中間價，而QV使用的是平均價。

Thompson表示，Barfoot公司7月成交量一直很高，共售出1388套住房，比6月高18.9％，比去年7月高41.2％，是1999年以來最忙碌的7月，比有史以來最活躍的2003年7月還高4.5%。　　

7月新上市房源為1777套，僅低於3月的1997套，是今年第二高的月份，比去年7月份增長了27.3%。

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芝加哥城市學院提漲學費

從今年秋季學期開始，芝加哥城市學院（City Colleges of Chicago）系統的7所分校將開始提漲學費，平均每人每學期約漲價$225。

城市學院目前按學分收費，大部份學科的費用為芝加哥居民$89/學分，伊州其它地區學生$202/學分，外州學生$249/學分。

提漲學費後，將採用統一的價格，全日制學生每學期（至少修12學分每學期）$1,753，半日製的學生每學期$1,069，修單門課程的學費為$599。

市中心的哈囉德‧華盛頓學院

學費漲價對半日製或修單門課的學生來說最為明顯。城市學院表示，改變收費方式的目的在於鼓勵更多學生全職學習，目前城市學院有60%的學生都是採用半日製的方式就讀。

但也有不少半工半讀的學生表示，他們還有日常工作，根本無法全職讀書。Mary Beth Nick在接受WBEZ採訪時說，「很多人還有工作、家庭的責任，根本無法全職上課。」

對於學費的提漲，目前就讀於哈囉德‧華盛頓分校就讀的華裔徐同學則表示，社區學院相比其它大學價格很低，漲價她覺得可以接受。徐同學即將轉學到伊州大學芝加哥分校，她表示，社區學院對她來說起到的是一個價格實惠的「跳板」的作用，因為轉學十分容易。

芝加哥城市學院屬於市政府，學院的收入除了學費外，主要是靠市民的房地產稅。在新一年的預算中，城市學院決定提高學費而不提高房產稅，以達到平衡預算。

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芝加哥投資2.48億 中途機場將擴建

8月6日週四，芝加哥市長伊曼紐宣佈將投資2.48億美元擴建中途國際機場（Midway International Airport），從停車場、安檢、餐飲服務都將得到升級，預計2020年完工。

人行橋擴建示意圖

伊曼紐說：「中途機場是芝加哥重要的經濟龍頭，機場的擴建將為芝加哥的居民帶來就業機會，改善遊客的出行體驗，以及保證芝加哥擁有兩個世界級的機場。」他還強調說，全美前20大機場中，芝加哥佔了2個，而且是美聯航、美國航空、西南航空3大航空公司的樞紐，「這給芝加哥帶來了巨大的經濟優勢，使我們可以創造更多就業，及吸引更多公司入駐。」伊曼紐說。

西南航空（Southwest Airlines）是中途機場最主要的航空公司，佔該機場客流量90%，有4,500位僱員。西南航空的發言人格林（Patty Greene）也表示，機場的擴建將大大改善遊客的出行體驗。

擴建工程第一步市政府將公開招標，對餐飲休閒部分進行改建，翻修已有的餐館、商店，並增加購物、休閒、醫療服務設施。目前旅客在中途機場的人均消費低於同等機場$3-$4，機場希望通過改善休閒設施促進遊客消費，改建後休閒區的面積將增加50%.

對安檢部分的擴建將解決安全檢查的排隊問題，將新建一個8萬平方英呎的安檢大廳，Cicero大街上的天橋將從60尺寬擴建為300尺寬。停車場也將擴建，增加1,400個停車位。

根據市政府的估計，擴建工程將為芝加哥帶來1,700個就業機會，同時帶來機場收入的增加。

不過，根據芝加哥論壇報報導，市政府預計工程要到2020年才能完工。

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