Joyce – Page 2

研究显示美国房市处于14年来的最佳时期暂无泡沫之忧

最新数据显示，美国房地产市场进入14年以来最稳健的时期。

虽然，当曼哈顿的一个停车位要价13.6万美元，对中产阶级而言，旧金山能够负担得起的房屋仅15%时，很容易引人忧思，房地产泡沫是不是近在咫尺。但大部分美国拥房者没有什么好担心的。

研究报告显示，美国房地产市场进入自2001年以来的最佳时期

总部设于俄亥俄州哥伦布市的美国全国保险公司进行的调查显示，美国国内住房市场环境目前为2001年以来最好，没有理由担心全国性的衰退，而泡沫破裂更无此一说。

美国全国首席经济学家波森(David Berson)表示，在首批公布的数据中，全国健康房地产市场的领先指标2014年第四季度上涨至109.8，该数据高于100表示产业健康发展。该指数使用373个带动房地产市场的统计城区的当地数据。包括改善就业的措施，人口统计以及抵押市场。

而在预测市场泡沫化水平时，全国保险公司的数据就值得一观。该公司此前即对2005年泡沫破裂提出了准确的信号，远比2006年到达峰值的标准普尔/Case Shiller指数要来得早。而数据显示，房地产市场可能今年并没有猛涨，这就更加使美国人日子过得舒坦。

波森表示，有许多市场增长得比人们希望的慢，但这就意味着发展是可持续的，他们是对的，这是普遍真理。如何房价维持低速增长，那么在短时间内也就无法积累起过渡的供需失衡引发未来泡沫破灭的隐忧，这其实才是最理想的房地产市场格局。

基于上述假设，报告显示，匹兹堡、克利夫兰与费城被列为健康城市之首。最末尾的是北达科塔州首府俾斯麦。虽然，俾斯麦当地市场蓬勃发展大部分归功于良好的经济基础。不过，该地区人口稀少的状况和支柱产业石油开采的不景气，都使得当地房价难以进一步上涨。

目前，波森唯一担心的状况在于，房价继续大幅上涨而使大多数人供不起房子。自从经济扩张以来，工资上涨停滞不前成了美国经济发展中的一根刺，但最新数据显示薪酬增长已经达到自2009年金融海啸风波逐渐平息后的平均水平。

而很容易看出，房地产市场发展之所以趋于稳定，而不是大幅飙升的原因，正是因为民众收入并没有大幅尽收眼底。但波森表示，由于2014年下半年全美就业水平稳步上升，薪酬水平很快会水涨船高，并料将带动房价走强。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

美国“中产阶级”门槛有多高？

据美国商业内幕网报道（Business Insider），皮尤慈善信托基金（Pew Charitable Trust）的国通博客（Stateline Blog）最近发布了一项分析，显示2000年至2013年期间，美国各州中产阶级呈现缩水状态。

“中产阶级”是一个很微妙的概念。地域不同收入不同，有的地方中产阶级的收入高达250,000美元/年，而同一时期美国收入中间值仅为52,250美元/年。在这个分析中，皮尤将中产阶级家庭定义为收入为该州收入中间值的67%-200%的家庭。所以……究竟是多少呢？

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

美国度假别墅热销：2014年涨幅57%创纪录

在股市中财富大增的全美富豪去年购买110万套美国独栋别墅度假屋，比2013年增长57%，也是全国地产商协会（NAR）2003年开始调查度假屋市场以来的最高纪录。

佛罗里达州清水海滩（Clearwater Beach）游人众多，它也许说明为何南方度假屋热销

购买第二套或度假屋的热潮同自住房市场疲软及投资房销量下降形成强烈对比。

NAR星期三发表的报告说，度假屋占去年所有住宅销量的21%。

加州地产商协会说，该州情况不同：度假屋销量所占比例从2013年的6%下降到去年的5%。协会女发言人洛特斯·娄（Lotus Lou）说，高房价影响销量。就全国来说，房价昂贵的西部和东北部度假屋销量都在下降。

全美度假别墅热销，推荐房源：奥兰多Encore俱乐部

NAR通过对全美2000名买主的调查发现，投资性房屋效率去年只有100万套，下降7%；而自住房为320万套，下降13%。

进入老年的婴儿潮一代去年刺激退休住房销量，通常都同他们近年来的股市投资收益大增相关。NAR经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）说，房价稳步上升看来促使他们相信房地产是个有吸引力的长期投资。

去年购买度假屋的买主中位数家庭收入为94,380美元，高于2013年的85,600美元。度假屋中位数价格为15万美元，下降11.1%。云说，那主要是因为共有公寓和连排房销量上升而独立房屋比例下降。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

美国常春藤盟校放榜亚裔组织质疑哈佛录取不公

常春藤盟校的录取结果星期二揭晓，申请者可网上查看录取结果。常春藤盟校每年收到数万份本科申请材料，而录取率平均不到10%。今年申请哈佛的学生数量是8所盟校中最多，也创下哈佛历年之最。

亚太裔公共事务联盟发表声明，对哈佛大学的招生录取政策提出质疑

今年哈佛大学收到来自世界各地共计37305份入学申请，是常春藤盟校中申请人数最多的，比去年增加了3,010人。申请的学生中，国际学生占到18.4%，与去年相近。其中21.1%为亚裔，10%为非裔，12.5%为拉丁裔。去年12月哈佛大学已向5919名申请者中的 977人发放了提前录取通知书，录取比例为16.5%。其中亚裔学生占到22.5%，居各少数族裔之首。

除了哈佛，其他几所盟校的录取率基本与去年持平，其中哥伦比亚大学今年的录取率最低为6.1%，康内尔大学录取率最高为14.9%。哥伦毕业大学收到36,250份申请，2228人录取，录取率为6.1% 。普林斯顿大学收到27290份申请，录取率为 6.99%。布朗大学收到30397份申请，其中2580人录取，录取率8.49%。达特茅斯学院录取率10.3%。宾夕法尼亚大学收到37,267份申请，录取率为 9.9%。耶鲁大学收到30,237份申请，录取率为6.49%。8所常春藤盟校中录取率最高的是康奈尔大学，录取率为14.9%，收到41907份申请。

就在常春藤张榜之时，亚太裔公共事务联盟发表声明，对哈佛大学的招生录取政策提出质疑。“哈佛大学的招生录取政策令人不安，因为此录取政策对一些亚太裔美国人群体似乎具有歧视。具体来说，这个录取政策看上去对招收华裔美国人特意设置了更高的标准。”

亚太裔公共事务联盟表示，他们可以理解和接受旨在促进多元化的招生政策。但希望哈佛大学以及所有大学清楚地解释他们的招生政策并发布相关数据。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

保加利亚顶级别墅综合小区 “投资移民”与“财富升值”一举两得

保加利亚经济形势回暖，投资移民再次迎来好时机。在旅游出现了新的现象的同时，大多数投资者也重新将目光转移至了欧洲小国家移民项目上，保加利亚买房移民再次受到关注。这处正在出售的物业名为“Trakiyskiy Bryag”，是当地唯一一个顶级别墅综合小区，刚好坐落于黑海海滨。绝佳位置、高品质装修以及得天独厚的投资环境，都将让您获益良多。

海外投资旺地保加利亚，顶级别墅综合区吸引投资眼光

这处无与伦比的物业名为“Trakiyskiy Bryag”，占据珍贵地段，是当地唯一一个顶级别墅综合小区。这个小区坐拥美好位置，刚好坐落于黑海海滨，让居住者体验独一无二的亲水生活。

物业所在位置十分优越，地处黑海度假胜地Lozenets。这里是非常著名的旅游目的地，许多国内外游客都热衷于来这里放松身心、休闲娱乐。怡人舒适的环境、碧海蓝天带来的身心愉悦，都让人对这片宜居之地心生向往。

保加利亚拥有得天独厚的自然气候条件，对于想在国外定居的家庭来说，绝对是一个不错的选择，因为保加利亚一年四季都适合生活居住。另外，保加利亚基础设施的发展速度达到了欧洲水平，在某种意义上来说，房产的价格也会随着经济的好转而攀升，从而接近欧洲的平均价格。而且，作为欧盟成员国之一，保加利亚的经济一直处于高速发展的道路上，经济的发展也带动了购房的高峰，因此，就目前市场上的境外投资项目而言，保加利亚确实是最佳选择。

如今，保加利亚的经济正处于高速发展和繁荣的阶段。从世界各地纷纷而来的旅游者催生了一种新的现象，很多成功人士开始选择在保加利亚购买房产。在保加利亚投资公寓、别墅、土地，除了租金回报还有物业升值回报，其收益高达100%。尤其是黑海海滨度假区的住宅公寓项目，每年都为投资者带来丰厚的租金回报。在最好的地点，月租金回报率高达2.5%（以房屋购买价格计算）。

这处正在出售的物业名为“Trakiyskiy Bryag”，是当地唯一一个顶级别墅综合小区，刚好坐落于黑海海滨

小区内共有13处别墅，整个小区距海滩只有300米，随时可以从自家门口散步通往迷人的海滩，欣赏种种美景

这些别墅建筑带有全套装修，设计独特，采用高品质材料建造而成，装配有采用天然木材制作的欧式家具

Pages: 12

投资布里斯班最热内城区抢占先机购买Spring Hill屋顶公寓

Spring Hill属于澳大利亚布里斯班CBD的内城区，生活非常便利。该区名校聚集，得到许多年轻人和有子女家庭的青睐，政府近几年重大的基础设施建设也吸引了越来越多居民投资和居住。当地一套漂亮的屋顶公寓套房正在出售，带有独特的定制式设计，配有豪华的高品质装修，让您在最值得投资的区域获得绝佳置业机会。

Spring Hill：最值得投资的布里斯班内城区

这套屋顶公寓套房设计一流，带有时尚的定制式设计，豪华装修彰显其独特风格。公寓位置优越，周边的景致都被尽收眼底。这是一套面积十分宽大的复式公寓，通透明亮且让人心情愉悦，每个房间都享有城市美景，带来舒适惬意的生活。

Spring Hill是非常受投资者关注的区域，如今购买这里的住宅是最好的时机。布里斯班的基础设施项目女王码头、布里斯班展览中心以及布里斯班Transapex隧道项目规划都使得Spring Hill区成为最值得投资的内城区。

根据Spring Hill住宅市场报告，该区一直以来以繁荣的就业市场受到公众关注，布里斯班最大的商业中心、中央商务区都紧邻该区域。尽管如此，Spring Hill与周边区域相比，房屋住宅紧缺，导致住房市场供不应求。

布里斯班、悉尼和墨尔本是澳大利亚前三大城市，2009年至今，布里斯班的住宅中位价均低于悉尼和墨尔本。悉尼和墨尔本的房产市场已达到饱和状态，然而，布里斯班仍有无限大的发展空间，成为近几年的新兴投资市场。

此外，根据昆士兰州政府的人口数据，2013-2031年期间，布里斯班内城区人口数目将新增41,500人，平均每年新增2,316人。这个数据是比较保守的预测，真实情况可能超出政府的统计数据。Spring Hill区域主要居住人口年龄段在20-34岁之间，人口不断增长会大幅度带动租赁和房价的上涨。

Spring Hill属于澳大利亚布里斯班CBD的内城区，当地一套漂亮的屋顶公寓套房正在出售，带有独特的定制式设计，配有豪华的高品质装修，让您在最值得投资的区域获得绝佳置业机会

Pages: 12

美国加强对房产海外买家的审查不再姑息空壳交易

美国加强了对外国房地产买家的审查，这项措施得到了广泛支持，其中有17家非盈利组织于3月10日敦促财政部(Treasury Department)下达命令，要求房地产行业验证买家们的身份，以防其涉及潜在洗钱风险。

时代华纳中心共管公寓的所有权，反映了高端房地产市场中外国资本增加和使用空壳公司的做法愈演愈烈的双重趋势

这项要求被写在一封信里，递交给财政部金融犯罪执法网络(Financial Crimes Enforcement Network)。信中提出，应当终止2002年颁布的一项临时豁免权，它豁免了《爱国法案》(Patriot Act)加诸于房地产行业的一些条款。

《爱国法案》于2001年签署为法律后，原本要求房产经纪人与其他涉及房产过户与结算的机构，对他们的客户执行一些合法尽职调查工作。但经过大规模的游说后，该行业得以免于执行这些最终细则。

这封由透明国际(Transparency International)、全球廉政(Global Integrity)及全球见证(Global Witness)等17家各类组织联名签署的信件，引用了《纽约时报》最近刊登的一个系列报道《摩天大楼的秘密》(Towers of Secrecy)。该报道详细记录了包括一些政客与政府调查对象在内的国际买家，如何利用空壳公司来购买纽约的豪华共管公寓。

信中指出，《纽约时报》的这些文章“证明目前房地产业缺少对买家身份、背景或资金来源的合法清查”。

17家组织中的美国透明国际(Transparency International-USA)的副总裁施鲁提·沙(Shruti Shah)在电话采访中说，“美国绝不应该为黑钱铺上红毯。”

财政部金融犯罪执法网络(FinCEN)的一名发言人史蒂夫·赫达克(Steve Hudak)在一封电邮声明中，回应了这封信。他说，相关房地产领域中可能存在的违法擅权行为，已经成为“最根本的当务之急”。

一方面，美国还在督促其他国家协助打击在海外隐藏资金的美国人；另一方面，近期司法部的案件和国会报告都纷纷指出，在美国房地产行业里已发现了涉及腐败的海外资金，它们是利用一些空壳公司进入美国的。

例如，这封信中引述了2010年由“美国参议院常务调查委员会”(United States Senate Permanent Subcommittee)公布的一份报告，说明外国的一些腐败官员及其相关人员，是如何突破了那些反洗钱的控制措施，利用非法获取的钱财来购买美国房地产的。

房地产业界称，在对买家进行背景清查方面他们遵从的是自愿原则。上述《纽约时报》系列报道，聚焦的是一些豪华共管公寓的购买活动，那些公寓位于时代华纳中心(the Time Warner Center)，可以俯瞰中央公园。报道中引述了几名经手这些豪华地产交易的人的言论，他们承认，对于动辄数千万美元的豪华共管公寓购买活动，他们只会去了解买家必须具备的资金条件，而很少对买家执行超出该范围的背景核查。

大部分时候，这些共管公寓以某些有限责任公司的名义购买，而这些公司就掩饰了业主真正的身份。在美国的几个州及一些离岸司法管辖区内，现行法律并没有要求披露这些实体的受益人。

这封信还要求强化2014年8月出台的一些法规，也就是要求银行与其他金融单位加强对这些“法人实体客户”的审查，包括上述一些有限责任公司。

FinCEN在其电邮声明中称，该机构“正致力于拟定一项法规，要求银行与其他金融机构收集受益人身份的相关信息，以帮助他们找到在该金融领域整体中存在的滥用法人实体的行为。”

至于在房地产领域强制实行《爱国法案》的要求，该机构称，“我们也在继续探索，看看把哪些要求强制实行于房地产领域的哪些行为者，可以最有效地增加透明度，来深化目前通过针对其他金融机构的现有或拟定的要求以及一些传统执法措施而获得的成果。”

目前，那些银行虽被要求去“了解客户”，却没有义务查明这类法人实体受益人的身份。这是个可以让他们绕开正规银行审查的漏洞。

该组织还倡议实行登记措施，让执法组织与公众都可以去查询那些有限责任公司及其他法人实体的受益人。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

操纵EB-5项目审批美国前移民局局长被查

日前国土安全部发布对前移民局局长、现任国土安全局副局长马约卡斯（Alejandro Mayorkas）的调查报告，指出其操纵投资移民（EB-5）项目审批速度与结果。这一调查让许多申请投资移民的华人慌了，他们担心调查会殃及池鱼，自己的签证会被取消，甚至到手的绿卡也难保。

美国前移民局局长被指控操纵投资移民（EB-5）项目审批速度与结果

美国每年1万个投资移民名额中，来自中国大陆的华人是主要争抢者。早在2014年1月，国务院（Department of State）向移民律师协会（american immigration lawyers association）发出的预测报告中就指出，“中国籍申请者占了投资移民总数的80%以上”。一旦投资移民项目出现问题，被牵连的投资者中绝大部份都是中国人。因此，移民局前局长一出事，中国投资客都慌了阵脚。

马约卡斯被调查一事这周已在微博、微信等社交网路上传的风风火火，极具想像力的网友们甚至把它比喻成“美国白宫版的甄嬛传”。投资移民申请者开始在网上疯传“数万华人绿卡难保”，闹得人心惶惶。

有人猜测，在此次调查报告中被提名的三个区域中心的投资人虽然许多已经拿到两年的临时绿卡，但已审批的申请的有效性却遭到质疑，这使得他们绿卡转正的路将会异常艰辛。就算在此次调查报告中倖免于难的区域中心的投资人也不能掉以轻心，“投资移民背后隐藏的问题正在浮现，还有许多大型区域中心正在严格被审查，未来还有更多丑闻会被揭露”，大批投资人的签证和绿卡都十分危险。

不过，律师张军认为网上这些传闻杞人忧天，甚至耸人听闻。尽管马约卡斯被调查，但目前既没被起诉也未被定罪，甚至就连他在移民局多年的工作，社会各界评价也褒贬不一。国土安全部部长Jeh Johnson和美国移民律师协会（American Immigration Lawyers Association）都力挺马约卡斯，认为EB-5项目虽然有些问题，但他一直努力工作并致力于解决问题。

张军认为，国土安全部和移民局目前还未对投资人的绿卡给出任何说法，投资人现在就相互谣传绿卡不保，不免有些夸大其词。他建议，涉及三个被点名的区域中心的投资人可在未来关注发展态势，尤其是区域中心的商业项目是否会结束。即使绿卡有可能遭遇问题，也会经过漫长的听证程序，不会“明天就忽然将绿卡取消”。而绕过区域中心，通过自创项目办绿卡的投资者更是不在这次风波中，无须担心。

另一位不具姓名的律师表示，网上自媒体不负责任乱造谣，让许多客人甚至移民中介都慌神了，这几天连续接到几起咨询，都是担心绿卡会遭殃。他表示，美国是法治社会，推翻政府的裁定必须要上法庭，而且是大诉讼。

张军表示，区域中心从几年前“破败不堪”，到现在如雨后春笋般冒出500至600个，发展确实有些太快，导致区域中心良秀不齐。移民局从上世纪90年代开始，每段时间对投资移民项目的审查重点都会有所不同。从最初不存在区域中心，到10多年前整治有问题的区域中心，到近来来，审查重点转向投资人资本来源的合法性。尤其在中国政府“猎狐计划”之下，移民局更会注重金钱合法性，中国贪官现已很难获得投资移民审核。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

纽约长岛豪宅瞄准中国买家争相雇佣华裔双语经纪

美国长岛地区由于学区好，一直都受到华人买家的青睐。当地一些高档房屋豪宅的屋主，开始倾向雇用华人经纪，瞄准中国买家。

长岛豪宅屋主瞄准中国买家，雇佣华人双语经纪

进入三月份，房屋销售开始进入热季，在长岛一些高端房屋的卖家看中中国买家的巨大市场，而一些中英双语的房产经纪也变得格外抢手。

家住长岛Muttontown的Jackson夫妇太太是艺术家，先生退休前在华尔街工作，2009年从曼哈顿搬到长岛。如今女儿升入大学，Jackson夫妇打算将房子卖掉。两人的房子经过精心的设计和装修，包括电影院、酒窖、健身房等等，市值估价在480万左右。Jackson夫妇找到了一家华裔地产经纪公司，他们看中的是华裔买家市场。

长岛地区某地产公司总裁潘琳表示，在长岛地区，一般售价在200-300万美元的房子销售比较好，售价在300万美元以上的高端市场的房屋，可能要花上2年的时间。但是如果卖给中国买家，可能几周之内就卖掉。她经手的另外一套高档房屋从看房到销售，只用了2个月时间。

潘琳介绍，长岛地区的高端房产市场从2010年左右，开始受到中国买家的特别关注，而开始有大批中国买家进驻，就在这一两年。大家看重的不仅仅是长岛的好学区，沿海的海景房也成为投资居住热门。不少长岛地区的卖主注意到，开始聘用中英双语懂得中美文化的华人经纪来销售房屋。而随着长岛房地产的升温，一些来自中国的大开发商也准备在长岛进行开发项目。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。

对比收入和房价美国人工作多久能买房？

在旧金山和曼哈顿这样的地区，美国房价已飙升至历史高位，让美国的中产阶级们只能望房兴叹。不过，在铁锈地带（RustBelt）和阳光地带（SunBelt）的部分地区，房价还没有从大萧条的破坏中复苏。

随着美国人在未来五年内将在房地产市场上投入100亿美元，那么，与收入相比时，在什么地方购房会花费更高呢？

《商业内幕》（Business Insider）刊文介绍了在全国大都市地区购房所需的平均工作时间。这一结论依据Zillow所提供的各都市地区的平均房价以及美国人口普查局家庭和单身在这些都市地区的平均收入进行对比后得出的。

家庭购房

下面的这张地图显示出中等家庭在全国都市地区购房所需要的工作年份。深紫色表示需要支付更多，反之，则为淡蓝色。

从图中可能看出，西部和东部沿海地区所需时间最长，加利福尼亚州、华盛顿州、俄勒冈州和亚利桑那州以及整个波士顿-华盛顿走廊，大学城如科罗拉多州博尔德市（5.3）、俄勒冈州尤金市（4.9）、纽约州伊萨卡（4.0）、宾夕法尼亚州州立学院（3.8）和密歇根州安阿伯（ 3.8）等都需较长的工作时间。

下表列出了购房所需工作年份最多的10个都市地区，它们中9个位于加州。

那么在人口过百万的大都市地区情况又是如何呢？

不过也有这样的大都市地区，一个家庭购房只四年多的工作收入，如普迈阿密（4.4），丹佛（4.4）、普罗维登斯（4.2）和华盛顿特区（4.0）。

下面再来看一看房价最便宜的都市地区。在这些地方，一个家庭只需支付其不到两年的收入就能买房。它们是名副其实的铁锈地带（RustBelt）。

前10位最便宜的人口超百万的大都市地区的分布如下表:

单身购房

下面再来看看单身购房成本。自1960年以来，美国单身人数翻了一番，达到28%。对于这部分群体来说，买房面临的压力更大。一个家庭平均工作3.3年即可购房住房，但对单身者来说则需要6.1年。

下面这张地图显示了单身们在全国都市地区购房所需要的工作年份。同样的，深紫色表示需要支付更多，反之，则为淡蓝色。

由图可见，购房最昂贵的都市分布在西海岸。加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州和亚利桑那州以及整个波士顿-纽约-华盛顿走廊东、檀香山等，在大学城如科罗拉多州博尔德市（11.0）、俄勒冈州尤金市（9.6）、宾夕法尼亚州州立学院（7.7）、密歇根州安阿伯（7.3）、纽约州伊萨卡（6.9）和威斯康星州麦迪逊市（6.8）都是房价很高的地区。

在房价昂贵的都市地区，当然大部分还是集中在加州，单身们买房需15至20年的工作收入，如下表所示。

在人口超百万的大都市，单身们要买房需工作多少年呢？

在波特兰（8.4）、丹佛（7.8）或迈阿密（7.6）这样的大都市地区，单身将不得不花费大约8年的收入用于购房。

即使在房价最为实惠的地区，买房对单身来说也并非易事，请看下表：

让我们再回到大都市。在铁锈地带（RustBelt）和阳光地带（SunBelt）周围的大都市，对单身购房者来说是否会轻松一点儿呢？答案是否定的。请看下表：

令人惊喜的是，单身购买普通住房在华盛顿特区（6.5）比在巴尔的摩（6.7）或费城（6.7）所需的工作时间要短；在芝加哥（5.8）会比凤凰城（6.6）少用一年时间；在奥斯汀（6.0）也比密尔沃基（6.3）的时间略少。

总之，无论家庭或单身，住房对美国人来说是最重要和最昂贵的财务决策，在许多地方，它成为人们长期的财务负担。

浏览居外【名家专栏】栏目之美国，了解美国房产投资独家专业解读。