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研究顯示美國房市處於14年來的最佳時期暫無泡沫之憂

最新數據顯示，美國房地產市場進入14年以來最穩健的時期。

雖然，當曼哈頓的壹個停車位要價13.6萬美元，對中產階級而言，舊金山能夠負擔得起的房屋僅15%時，很容易引人憂思，房地產泡沫是不是近在咫尺。但大部分美國擁房者沒有什麽好擔心的。

研究報告顯示，美國房地產市場進入自2001年以來的最佳時期

總部設於俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示，美國國內住房市場環境目前為2001年以來最好，沒有理由擔心全國性的衰退，而泡沫破裂更無此壹說。

美國全國首席經濟學家波森(David Berson)表示，在首批公布的數據中，全國健康房地產市場的領先指標2014年第四季度上漲至109.8，該數據高於100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地數據。包括改善就業的措施，人口統計以及抵押市場。

而在預測市場泡沫化水平時，全國保險公司的數據就值得壹觀。該公司此前即對2005年泡沫破裂提出了準確的信號，遠比2006年到達峰值的標準普爾/Case Shiller指數要來得早。而數據顯示，房地產市場可能今年並沒有猛漲，這就更加使美國人日子過得舒坦。

波森表示，有許多市場增長得比人們希望的慢，但這就意味著發展是可持續的，他們是對的，這是普遍真理。如何房價維持低速增長，那麽在短時間內也就無法積累起過渡的供需失衡引發未來泡沫破滅的隱憂，這其實才是最理想的房地產市場格局。

基於上述假設，報告顯示，匹茲堡、克利夫蘭與費城被列為健康城市之首。最末尾的是北達科塔州首府俾斯麥。雖然，俾斯麥當地市場蓬勃發展大部分歸功於良好的經濟基礎。不過，該地區人口稀少的狀況和支柱產業石油開采的不景氣，都使得當地房價難以進壹步上漲。

目前，波森唯壹擔心的狀況在於，房價繼續大幅上漲而使大多數人供不起房子。自從經濟擴張以來，工資上漲停滯不前成了美國經濟發展中的壹根刺，但最新數據顯示薪酬增長已經達到自2009年金融海嘯風波逐漸平息後的平均水平。

而很容易看出，房地產市場發展之所以趨於穩定，而不是大幅飆升的原因，正是因為民眾收入並沒有大幅盡收眼底。但波森表示，由於2014年下半年全美就業水平穩步上升，薪酬水平很快會水漲船高，並料將帶動房價走強。

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美國“中產階級”門檻有多高？

據美國商業內幕網報道（Business Insider），皮尤慈善信托基金（Pew Charitable Trust）的國通博客（Stateline Blog）最近發布了壹項分析，顯示2000年至2013年期間，美國各州中產階級呈現縮水狀態。

“中產階級”是壹個很微妙的概念。地域不同收入不同，有的地方中產階級的收入高達250,000美元/年，而同壹時期美國收入中間值僅為52,250美元/年。在這個分析中，皮尤將中產階級家庭定義為收入為該州收入中間值的67%-200%的家庭。所以……究竟是多少呢？

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美國度假別墅熱銷：2014年漲幅57%創紀錄

在股市中財富大增的全美富豪去年購買110萬套美國獨棟別墅度假屋，比2013年增長57%，也是全國地產商協會（NAR）2003年開始調查度假屋市場以來的最高紀錄。

佛羅里達州清水海灘（Clearwater Beach）遊人眾多，它也許說明為何南方度假屋熱銷

購買第二套或度假屋的熱潮同自住房市場疲軟及投資房銷量下降形成強烈對比。

NAR星期三發表的報告說，度假屋佔去年所有住宅銷量的21%。

加州地產商協會說，該州情況不同：度假屋銷量所佔比例從2013年的6%下降到去年的5%。協會女發言人洛特斯·婁（Lotus Lou）說，高房價影響銷量。就全國來說，房價昂貴的西部和東北部度假屋銷量都在下降。

全美度假別墅熱銷，推薦房源：奧蘭多Encore俱樂部

NAR通過對全美2000名買主的調查發現，投資性房屋效率去年只有100萬套，下降7%；而自住房為320萬套，下降13%。

進入老年的嬰兒潮一代去年刺激退休住房銷量，通常都同他們近年來的股市投資收益大增相關。NAR經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）說，房價穩步上升看來促使他們相信房地產是個有吸引力的長期投資。

去年購買度假屋的買主中位數家庭收入為94,380美元，高於2013年的85,600美元。度假屋中位數價格為15萬美元，下降11.1%。云說，那主要是因為共有公寓和連排房銷量上升而獨立房屋比例下降。

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美國常春藤盟校放榜亞裔組織質疑哈佛錄取不公

常春藤盟校的錄取結果星期二揭曉，申請者可網上查看錄取結果。常春藤盟校每年收到數萬份本科申請材料，而錄取率平均不到10%。今年申請哈佛的學生數量是8所盟校中最多，也創下哈佛歷年之最。

亞太裔公共事務聯盟發表聲明，對哈佛大學的招生錄取政策提出質疑

今年哈佛大學收到來自世界各地共計37305份入學申請，是常春藤盟校中申請人數最多的，比去年增加了3,010人。申請的學生中，國際學生占到18.4%，與去年相近。其中21.1%為亞裔，10%為非裔，12.5%為拉丁裔。去年12月哈佛大學已向5919名申請者中的 977人發放了提前錄取通知書，錄取比例為16.5%。其中亞裔學生占到22.5%，居各少數族裔之首。

除了哈佛，其他幾所盟校的錄取率基本與去年持平，其中哥倫比亞大學今年的錄取率最低為6.1%，康內爾大學錄取率最高為14.9%。哥倫畢業大學收到36,250份申請，2228人錄取，錄取率為6.1% 。普林斯頓大學收到27290份申請，錄取率為 6.99%。布朗大學收到30397份申請，其中2580人錄取，錄取率8.49%。達特茅斯學院錄取率10.3%。賓夕法尼亞大學收到37,267份申請，錄取率為 9.9%。耶魯大學收到30,237份申請，錄取率為6.49%。8所常春藤盟校中錄取率最高的是康奈爾大學，錄取率為14.9%，收到41907份申請。

就在常春藤張榜之時，亞太裔公共事務聯盟發表聲明，對哈佛大學的招生錄取政策提出質疑。“哈佛大學的招生錄取政策令人不安，因為此錄取政策對壹些亞太裔美國人群體似乎具有歧視。具體來說，這個錄取政策看上去對招收華裔美國人特意設置了更高的標準。”

亞太裔公共事務聯盟表示，他們可以理解和接受旨在促進多元化的招生政策。但希望哈佛大學以及所有大學清楚地解釋他們的招生政策並發布相關數據。

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保加利亞頂級別墅綜合小區 “投資移民”與“財富升值”壹舉兩得

保加利亞經濟形勢回暖，投資移民再次迎來好時機。在旅遊出現了新的現象的同時，大多數投資者也重新將目光轉移至了歐洲小國家移民項目上，保加利亞買房移民再次受到關註。這處正在出售的物業名為“Trakiyskiy Bryag”，是當地唯壹壹個頂級別墅綜合小區，剛好坐落於黑海海濱。絕佳位置、高品質裝修以及得天獨厚的投資環境，都將讓您獲益良多。

海外投資旺地保加利亞，頂級別墅綜合區吸引投資眼光

這處無與倫比的物業名為“Trakiyskiy Bryag”，占據珍貴地段，是當地唯壹壹個頂級別墅綜合小區。這個小區坐擁美好位置，剛好坐落於黑海海濱，讓居住者體驗獨壹無二的親水生活。

物業所在位置十分優越，地處黑海度假勝地Lozenets。這裏是非常著名的旅遊目的地，許多國內外遊客都熱衷於來這裏放松身心、休閑娛樂。怡人舒適的環境、碧海藍天帶來的身心愉悅，都讓人對這片宜居之地心生向往。

保加利亞擁有得天獨厚的自然氣候條件，對於想在國外定居的家庭來說，絕對是壹個不錯的選擇，因為保加利亞壹年四季都適合生活居住。另外，保加利亞基礎設施的發展速度達到了歐洲水平，在某種意義上來說，房產的價格也會隨著經濟的好轉而攀升，從而接近歐洲的平均價格。而且，作為歐盟成員國之壹，保加利亞的經濟壹直處於高速發展的道路上，經濟的發展也帶動了購房的高峰，因此，就目前市場上的境外投資項目而言，保加利亞確實是最佳選擇。

如今，保加利亞的經濟正處於高速發展和繁榮的階段。從世界各地紛紛而來的旅遊者催生了壹種新的現象，很多成功人士開始選擇在保加利亞購買房產。在保加利亞投資公寓、別墅、土地，除了租金回報還有物業升值回報，其收益高達100%。尤其是黑海海濱度假區的住宅公寓項目，每年都為投資者帶來豐厚的租金回報。在最好的地點，月租金回報率高達2.5%（以房屋購買價格計算）。

這處正在出售的物業名為“Trakiyskiy Bryag”，是當地唯壹壹個頂級別墅綜合小區，剛好坐落於黑海海濱

小區內共有13處別墅，整個小區距海灘只有300米，隨時可以從自家門口散步通往迷人的海灘，欣賞種種美景

這些別墅建築帶有全套裝修，設計獨特，采用高品質材料建造而成，裝配有采用天然木材制作的歐式家具

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投資布裏斯班最熱內城區搶占先機購買Spring Hill屋頂公寓

Spring Hill屬於澳大利亞布裏斯班CBD的內城區，生活非常便利。該區名校聚集，得到許多年輕人和有子女家庭的青睞，政府近幾年重大的基礎設施建設也吸引了越來越多居民投資和居住。當地壹套漂亮的屋頂公寓套房正在出售，帶有獨特的定制式設計，配有豪華的高品質裝修，讓您在最值得投資的區域獲得絕佳置業機會。

Spring Hill：最值得投資的布裏斯班內城區

這套屋頂公寓套房設計壹流，帶有時尚的定制式設計，豪華裝修彰顯其獨特風格。公寓位置優越，周邊的景致都被盡收眼底。這是壹套面積十分寬大的復式公寓，通透明亮且讓人心情愉悅，每個房間都享有城市美景，帶來舒適愜意的生活。

Spring Hill是非常受投資者關註的區域，如今購買這裏的住宅是最好的時機。布裏斯班的基礎設施項目女王碼頭、布裏斯班展覽中心以及布裏斯班Transapex隧道項目規劃都使得Spring Hill區成為最值得投資的內城區。

根據Spring Hill住宅市場報告，該區壹直以來以繁榮的就業市場受到公眾關註，布裏斯班最大的商業中心、中央商務區都緊鄰該區域。盡管如此，Spring Hill與周邊區域相比，房屋住宅緊缺，導致住房市場供不應求。

布裏斯班、悉尼和墨爾本是澳大利亞前三大城市，2009年至今，布裏斯班的住宅中位價均低於悉尼和墨爾本。悉尼和墨爾本的房產市場已達到飽和狀態，然而，布裏斯班仍有無限大的發展空間，成為近幾年的新興投資市場。

此外，根據昆士蘭州政府的人口數據，2013-2031年期間，布裏斯班內城區人口數目將新增41,500人，平均每年新增2,316人。這個數據是比較保守的預測，真實情況可能超出政府的統計數據。Spring Hill區域主要居住人口年齡段在20-34歲之間，人口不斷增長會大幅度帶動租賃和房價的上漲。

Spring Hill屬於澳大利亞布裏斯班CBD的內城區，當地壹套漂亮的屋頂公寓套房正在出售，帶有獨特的定制式設計，配有豪華的高品質裝修，讓您在最值得投資的區域獲得絕佳置業機會

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美國加強對房產海外買家的審查不再姑息空殼交易

美國加強了對外國房地產買家的審查，這項措施得到了廣泛支持，其中有17家非盈利組織於3月10日敦促財政部(Treasury Department)下達命令，要求房地產行業驗證買家們的身份，以防其涉及潛在洗錢風險。

時代華納中心共管公寓的所有權，反映了高端房地產市場中外國資本增加和使用空殼公司的做法愈演愈烈的雙重趨勢

這項要求被寫在壹封信裏，遞交給財政部金融犯罪執法網絡(Financial Crimes Enforcement Network)。信中提出，應當終止2002年頒布的壹項臨時豁免權，它豁免了《愛國法案》(Patriot Act)加諸於房地產行業的壹些條款。

《愛國法案》於2001年簽署為法律後，原本要求房產經紀人與其他涉及房產過戶與結算的機構，對他們的客戶執行壹些合法盡職調查工作。但經過大規模的遊說後，該行業得以免於執行這些最終細則。

這封由透明國際(Transparency International)、全球廉政(Global Integrity)及全球見證(Global Witness)等17家各類組織聯名簽署的信件，引用了《紐約時報》最近刊登的壹個系列報道《摩天大樓的秘密》(Towers of Secrecy)。該報道詳細記錄了包括壹些政客與政府調查對象在內的國際買家，如何利用空殼公司來購買紐約的豪華共管公寓。

信中指出，《紐約時報》的這些文章“證明目前房地產業缺少對買家身份、背景或資金來源的合法清查”。

17家組織中的美國透明國際(Transparency International-USA)的副總裁施魯提·沙(Shruti Shah)在電話采訪中說，“美國絕不應該為黑錢鋪上紅毯。”

財政部金融犯罪執法網絡(FinCEN)的壹名發言人史蒂夫·赫達克(Steve Hudak)在壹封電郵聲明中，回應了這封信。他說，相關房地產領域中可能存在的違法擅權行為，已經成為“最根本的當務之急”。

壹方面，美國還在督促其他國家協助打擊在海外隱藏資金的美國人；另壹方面，近期司法部的案件和國會報告都紛紛指出，在美國房地產行業裏已發現了涉及腐敗的海外資金，它們是利用壹些空殼公司進入美國的。

例如，這封信中引述了2010年由“美國參議院常務調查委員會”(United States Senate Permanent Subcommittee)公布的壹份報告，說明外國的壹些腐敗官員及其相關人員，是如何突破了那些反洗錢的控制措施，利用非法獲取的錢財來購買美國房地產的。

房地產業界稱，在對買家進行背景清查方面他們遵從的是自願原則。上述《紐約時報》系列報道，聚焦的是壹些豪華共管公寓的購買活動，那些公寓位於時代華納中心(the Time Warner Center)，可以俯瞰中央公園。報道中引述了幾名經手這些豪華地產交易的人的言論，他們承認，對於動輒數千萬美元的豪華共管公寓購買活動，他們只會去了解買家必須具備的資金條件，而很少對買家執行超出該範圍的背景核查。

大部分時候，這些共管公寓以某些有限責任公司的名義購買，而這些公司就掩飾了業主真正的身份。在美國的幾個州及壹些離岸司法管轄區內，現行法律並沒有要求披露這些實體的受益人。

這封信還要求強化2014年8月出臺的壹些法規，也就是要求銀行與其他金融單位加強對這些“法人實體客戶”的審查，包括上述壹些有限責任公司。

FinCEN在其電郵聲明中稱，該機構“正致力於擬定壹項法規，要求銀行與其他金融機構收集受益人身份的相關信息，以幫助他們找到在該金融領域整體中存在的濫用法人實體的行為。”

至於在房地產領域強制實行《愛國法案》的要求，該機構稱，“我們也在繼續探索，看看把哪些要求強制實行於房地產領域的哪些行為者，可以最有效地增加透明度，來深化目前通過針對其他金融機構的現有或擬定的要求以及壹些傳統執法措施而獲得的成果。”

目前，那些銀行雖被要求去“了解客戶”，卻沒有義務查明這類法人實體受益人的身份。這是個可以讓他們繞開正規銀行審查的漏洞。

該組織還倡議實行登記措施，讓執法組織與公眾都可以去查詢那些有限責任公司及其他法人實體的受益人。

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操縱EB-5項目審批美國前移民局局長被查

日前國土安全部發布對前移民局局長、現任國土安全局副局長馬約卡斯（Alejandro Mayorkas）的調查報告，指出其操縱投資移民（EB-5）項目審批速度與結果。這壹調查讓許多申請投資移民的華人慌了，他們擔心調查會殃及池魚，自己的簽證會被取消，甚至到手的綠卡也難保。

美國前移民局局長被指控操縱投資移民（EB-5）項目審批速度與結果

美國每年1萬個投資移民名額中，來自中國大陸的華人是主要爭搶者。早在2014年1月，國務院（Department of State）向移民律師協會（american immigration lawyers association）發出的預測報告中就指出，“中國籍申請者占了投資移民總數的80%以上”。壹旦投資移民項目出現問題，被牽連的投資者中絕大部份都是中國人。因此，移民局前局長壹出事，中國投資客都慌了陣腳。

馬約卡斯被調查壹事這周已在微博、微信等社交網路上傳的風風火火，極具想像力的網友們甚至把它比喻成“美國白宮版的甄嬛傳”。投資移民申請者開始在網上瘋傳“數萬華人綠卡難保”，鬧得人心惶惶。

有人猜測，在此次調查報告中被提名的三個區域中心的投資人雖然許多已經拿到兩年的臨時綠卡，但已審批的申請的有效性卻遭到質疑，這使得他們綠卡轉正的路將會異常艱辛。就算在此次調查報告中倖免於難的區域中心的投資人也不能掉以輕心，“投資移民背後隱藏的問題正在浮現，還有許多大型區域中心正在嚴格被審查，未來還有更多醜聞會被揭露”，大批投資人的簽證和綠卡都十分危險。

不過，律師張軍認為網上這些傳聞杞人憂天，甚至聳人聽聞。盡管馬約卡斯被調查，但目前既沒被起訴也未被定罪，甚至就連他在移民局多年的工作，社會各界評價也褒貶不壹。國土安全部部長Jeh Johnson和美國移民律師協會（American Immigration Lawyers Association）都力挺馬約卡斯，認為EB-5項目雖然有些問題，但他壹直努力工作並致力於解決問題。

張軍認為，國土安全部和移民局目前還未對投資人的綠卡給出任何說法，投資人現在就相互謠傳綠卡不保，不免有些誇大其詞。他建議，涉及三個被點名的區域中心的投資人可在未來關註發展態勢，尤其是區域中心的商業項目是否會結束。即使綠卡有可能遭遇問題，也會經過漫長的聽證程序，不會“明天就忽然將綠卡取消”。而繞過區域中心，通過自創項目辦綠卡的投資者更是不在這次風波中，無須擔心。

另壹位不具姓名的律師表示，網上自媒體不負責任亂造謠，讓許多客人甚至移民中介都慌神了，這幾天連續接到幾起咨詢，都是擔心綠卡會遭殃。他表示，美國是法治社會，推翻政府的裁定必須要上法庭，而且是大訴訟。

張軍表示，區域中心從幾年前“破敗不堪”，到現在如雨後春筍般冒出500至600個，發展確實有些太快，導致區域中心良秀不齊。移民局從上世紀90年代開始，每段時間對投資移民項目的審查重點都會有所不同。從最初不存在區域中心，到10多年前整治有問題的區域中心，到近來來，審查重點轉向投資人資本來源的合法性。尤其在中國政府“獵狐計劃”之下，移民局更會註重金錢合法性，中國貪官現已很難獲得投資移民審核。

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紐約長島豪宅瞄準中國買家爭相雇傭華裔雙語經紀

美國長島地區由於學區好，壹直都受到華人買家的青睞。當地壹些高檔房屋豪宅的屋主，開始傾向雇用華人經紀，瞄準中國買家。

長島豪宅屋主瞄準中國買家，雇傭華人雙語經紀

進入三月份，房屋銷售開始進入熱季，在長島壹些高端房屋的賣家看中中國買家的巨大市場，而壹些中英雙語的房產經紀也變得格外搶手。

家住長島Muttontown的Jackson夫婦太太是藝術家，先生退休前在華爾街工作，2009年從曼哈頓搬到長島。如今女兒升入大學，Jackson夫婦打算將房子賣掉。兩人的房子經過精心的設計和裝修，包括電影院、酒窖、健身房等等，市值估價在480萬左右。Jackson夫婦找到了壹家華裔地產經紀公司，他們看中的是華裔買家市場。

長島地區某地產公司總裁潘琳表示，在長島地區，壹般售價在200-300萬美元的房子銷售比較好，售價在300萬美元以上的高端市場的房屋，可能要花上2年的時間。但是如果賣給中國買家，可能幾周之內就賣掉。她經手的另外壹套高檔房屋從看房到銷售，只用了2個月時間。

潘琳介紹，長島地區的高端房產市場從2010年左右，開始受到中國買家的特別關註，而開始有大批中國買家進駐，就在這壹兩年。大家看重的不僅僅是長島的好學區，沿海的海景房也成為投資居住熱門。不少長島地區的賣主註意到，開始聘用中英雙語懂得中美文化的華人經紀來銷售房屋。而隨著長島房地產的升溫，壹些來自中國的大開發商也準備在長島進行開發項目。

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對比收入和房價美國人工作多久能買房？

在舊金山和曼哈頓這樣的地區，美國房價已飆升至歷史高位，讓美國的中產階級們只能望房興嘆。不過，在鐵銹地帶（RustBelt）和陽光地帶（SunBelt）的部分地區，房價還沒有從大蕭條的破壞中復蘇。

隨著美國人在未來五年內將在房地產市場上投入100億美元，那麽，與收入相比時，在什麽地方購房會花費更高呢？

《商業內幕》（Business Insider）刊文介紹了在全國大都市地區購房所需的平均工作時間。這壹結論依據Zillow所提供的各都市地區的平均房價以及美國人口普查局家庭和單身在這些都市地區的平均收入進行對比後得出的。

家庭購房

下面的這張地圖顯示出中等家庭在全國都市地區購房所需要的工作年份。深紫色表示需要支付更多，反之，則為淡藍色。

從圖中可能看出，西部和東部沿海地區所需時間最長，加利福尼亞州、華盛頓州、俄勒岡州和亞利桑那州以及整個波士頓-華盛頓走廊，大學城如科羅拉多州博爾德市（5.3）、俄勒岡州尤金市（4.9）、紐約州伊薩卡（4.0）、賓夕法尼亞州州立學院（3.8）和密歇根州安阿伯（ 3.8）等都需較長的工作時間。

下表列出了購房所需工作年份最多的10個都市地區，它們中9個位於加州。

那麽在人口過百萬的大都市地區情況又是如何呢？

不過也有這樣的大都市地區，壹個家庭購房只四年多的工作收入，如普邁阿密（4.4），丹佛（4.4）、普羅維登斯（4.2）和華盛頓特區（4.0）。

下面再來看壹看房價最便宜的都市地區。在這些地方，壹個家庭只需支付其不到兩年的收入就能買房。它們是名副其實的鐵銹地帶（RustBelt）。

前10位最便宜的人口超百萬的大都市地區的分布如下表:

單身購房

下面再來看看單身購房成本。自1960年以來，美國單身人數翻了壹番，達到28%。對於這部分群體來說，買房面臨的壓力更大。壹個家庭平均工作3.3年即可購房住房，但對單身者來說則需要6.1年。

下面這張地圖顯示了單身們在全國都市地區購房所需要的工作年份。同樣的，深紫色表示需要支付更多，反之，則為淡藍色。

由圖可見，購房最昂貴的都市分布在西海岸。加利福尼亞州、俄勒岡州、華盛頓州和亞利桑那州以及整個波士頓-紐約-華盛頓走廊東、檀香山等，在大學城如科羅拉多州博爾德市（11.0）、俄勒岡州尤金市（9.6）、賓夕法尼亞州州立學院（7.7）、密歇根州安阿伯（7.3）、紐約州伊薩卡（6.9）和威斯康星州麥迪遜市（6.8）都是房價很高的地區。

在房價昂貴的都市地區，當然大部分還是集中在加州，單身們買房需15至20年的工作收入，如下表所示。

在人口超百萬的大都市，單身們要買房需工作多少年呢？

在波特蘭（8.4）、丹佛（7.8）或邁阿密（7.6）這樣的大都市地區，單身將不得不花費大約8年的收入用於購房。

即使在房價最為實惠的地區，買房對單身來說也並非易事，請看下表：

讓我們再回到大都市。在鐵銹地帶（RustBelt）和陽光地帶（SunBelt）周圍的大都市，對單身購房者來說是否會輕松壹點兒呢？答案是否定的。請看下表：

令人驚喜的是，單身購買普通住房在華盛頓特區（6.5）比在巴爾的摩（6.7）或費城（6.7）所需的工作時間要短；在芝加哥（5.8）會比鳳凰城（6.6）少用壹年時間；在奧斯汀（6.0）也比密爾沃基（6.3）的時間略少。

總之，無論家庭或單身，住房對美國人來說是最重要和最昂貴的財務決策，在許多地方，它成為人們長期的財務負擔。

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