Mario.so – Page 32

凯恩斯金色湖畔海外置业投资首选

联邦政府2015年6月18日正式公布澳洲北部发展白皮书，将斥资50亿澳元澳洲北部将被打造为经济重地,澳北地区将成为未来亚洲的“饭碗“。凯恩斯则是澳洲北部第一大城市,是澳洲通往亚洲的门户。

－ AQUIS综合度假赌场82亿澳币。比澳门威尼斯人赌场投资大2.5倍，南半球最豪华最大的赌场度假村。
－凯恩斯中央商务区世界级NOVA开发项目4.5亿澳币。
－翡翠山风电场（MountEmeraldWind Farm）4亿澳币。
－凯恩斯植物园开发项目2亿澳币。
－乔治敦综合农业项目审批20亿澳币。
－铂尔曼酒店出售升级1亿澳币。
－凯恩斯国际机场重建10亿澳币。
－凯恩斯医院升级4.55亿澳币。
－2015年6月底4500万澳元投资的大型水上乐园动工，距离金色湖畔项目仅4公里。
－一条由悉尼开始，贯穿布里斯班，皮尔煤矿至凯恩斯的铁路线已备印度公司中标，总投资额220亿澳币。

布里斯班和凯恩斯哪个房价高？与澳洲其他城市投资相比，凯恩斯是澳洲东北部人口增长最快的地区,是澳洲继悉尼后第二大国际旅游人口最多的城市，凯恩斯每年接待超过500万游客，每天约有26600外来人入住凯恩斯。

－凯恩斯房地产销售价格记录显示，2014年12月以前的12个月增长了18.8%。
－过去一年记录的租金增长了5%。
－过去三年的平均空置率只有1.7%。

凯恩斯的出租空置率（1.7%）显著低于大多数澳大利亚城市。布里斯班为3.5%，悉尼为1.8%，墨尔本为3.9%，汤斯维尔为4.8%，麦基为8.4%。

－比较其它城市的房价，金色湖畔的性价比绝对占有优势:高品质，中低价位，并且环境不可再造，稀有物业资源。
－比较澳洲其它城市的房价，凯恩斯仅仅是投资时钟的早晨7点钟，从早晨7点到中午12的投资上升空间来讲，凯恩斯房产的增值空间是巨大的。

澳洲顶级经济师预料未来的五年，澳洲经济发展最快的城市就是凯恩斯，请您不要错过这一绝好的赚钱机会，投资金色湖畔，必是你全球置业的明智首选！！

投资海外房首选区域

对2018年的海外房市场研判如下：

1、新西兰将学习澳大利亚，对海外人士购买二手房采取限制（澳大利亚人不受限制），海外人士只能购买新房（更多的就是高层住宅），在此政策影响之下新西兰二手房别墅市场会有影响，但由于价格毕竟还不算太高。一年左右的滞涨期后回调幅度也不会超过20%，整体影响不大更不会崩盘，但由于公寓市场没有限制所以更多的投资客或购房者会流向公寓市场，这对于奥克兰的公寓市场是一个好消息，价格会平稳持续走高并形成泡沫。

2、温哥华实行限制海外不能买二手房之后，多伦多有可能会跟进此政策，因为温哥华滞涨，就意味着资金会流向多伦多，所以多伦多为了避开再次被冲击，也有可能会跟进该政策从而带动周边区域和蒙特利尔的房价上涨。

3、但对于温哥华、多伦多、奥克兰的高层住宅公寓市场来说是好消息，但不限制的通常并不是优质资产因为稀缺的资源才会被限制。

4、美国房价继续上扬，特别是西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约等城市更明显，但受加息预期影响，价格还是上涨趋势。

5、日本房价也将保持平稳上涨速度，差不多是以年5-6%的速度增长，但日本受各种税，如房产税、资产利得税、遗产税、经济通缩影响，房价可以保值但不能赚钱。

6、美国建议关注洛杉矶、西雅图、圣地亚哥这几个城市，未来投资、度假、自用都可以满足。

海外房市场投资研判

随着经济全球化的发展和居民收入水平极大提高，海外投资正成为中高收入居民尤其是高净值人士资产配置的重要组成部分。一般选择将部分资产用于海外房投资通常是基于三个方面的考虑：①适应宏观经济的波动周期。由于不同国家的经济波动周期不一样所以资产价格客观存在较大差异，通过跨境投资海外房地产可以在一定程度上规避由于宏观周期波动带来的对投资收益率的影响；②通过资产多元化对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币，放在同一个国家。③随着更多居民选择移民国外或者让子女去海外接受教育，资产配置和跨境消费支出需求日益旺盛，也是促成资产海外配置热情不断高涨的重要因素。

对2018年的海外房市场研判如下：

3、但对于温哥华、多伦多、奥克兰的高层住宅公寓市场来说是好消息，但不限制的通常并不是优质资产因为稀缺的资源才会被限制。

4、美国房价继续上扬，特别是西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约等城市更明显，但受加息预期影响，价格还是上涨趋势。

6、美国建议关注洛杉矶、西雅图、圣地亚哥这几个城市，未来投资、度假、自用都可以满足。

新加坡房市依旧火热

近日，“认知新加坡领航财富人生——新加坡高端生活方式私人晚宴”在苏州隆重举行，该活动由群益物业、永泰亚洲和新加坡江苏会携手举办，旨在为到场嘉宾提供新加坡全方位的投资、移民、医疗、教育等全方位的最新信息。

当天的活动现场，高朋满座，气氛热烈，大家既享用了丰富、可口的美食，也收获了满满的信息“干货”，纷纷表示“不虚此行”。

群益物业执行董事陈一梅女士致欢迎词之后，新加坡MWH 医疗集团总裁黄玉珠女士为嘉宾做了名为“带您走进新加坡医疗”的分享，介绍了新加坡卓越的医疗科技和医疗服务。而星展银行私人银行副总裁王令娣女士则介绍了新加坡的高端金融服务，提出了包括投资、信贷、信托及家族理财等在内的“一站式银行解决方案”，而来自中连教育的黄佩霞老师则从社会、环境、费用、师资、前景等多个维度，分析了新加坡留学的十大优势。

最后，来自永泰亚洲的王桢女士为到场嘉宾做了新加坡房地产价值投资分享，她从多个维度出发，用详实的数据说明了“新加坡楼市触底，回温趋势明朗”！

私宅成交量价齐涨
新加坡房地产交易网的数据显示，2017年新加坡非有地私宅转售价整体上扬6.2％，新私宅单位销量创下四年来的新高，达10682个，同比增加34％。

2018年，市场依然保持火热态势，其中第一季度新加坡的私宅价格上涨3.1%，创下了 8年的最高涨幅。

业界普遍看涨市场
1) 1摩根士丹利：新加坡房价2030年增一倍
2) 2高力国际：未来四年新加坡房价将上涨17%
3) 3房产分析员：预计2018年第二季度涨幅会介于2%-3.5%之间
4) 4权威人士：新加坡2018年全年房价或整体上扬8%-15%

新加坡城市优势
·花园城市·
·亚洲领先教育水平·
·双语教育环境·
·华人为主的社会，无障碍沟通·
·低犯罪率·
·生活便捷 ·
·零时差·
·国内20几个城市直飞航班 ·
·税收天堂：海外免税，无资本收益、遗产税·
·无货币管制，亲商环境·

明朗的市场走势，备受认可的城市优势，使得新加坡成为超高净值人士投资的首选城市，位列中国十大海外投资目的地排行榜榜首，博鳌亚洲论坛发布的2018年度《亚洲竞争力报告》显示，新加坡已连续5年蝉联亚洲经济体综合竞争力第一名，种种迹象都印证着，属于新加坡楼市的“最佳进场时机”已然到来！

澳洲印花税减免促进首次置业率

2017年7月1日之后，澳洲首次置业印花税减免政策有所调整，从之前的55万以下全免调整到65万以下全免，65万-80万部分减免印花税。本次调整同时适用于新房、二手房。

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底，澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

即使从去年十月开始悉尼房价已经发放慢了增长速度，但是目前独立屋中价位依旧徘徊在88.4万左右。

有更多的首次置业者走进市场是一个好事，代表着我们的市场越来越健康了。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

虽然增加的大多数首次置业买家都来源于悉尼外城区，但减免的目的就是为了解决首次置业者进入市场问题。

因为房价被高估、许多工作机会被转移到悉尼圈外，导致很多首次置业买家买不起内城去房子。
如果房屋供给量短时间内不能提高的话，除了对原有的政府规划进行改革，新政政府还有可能通过控制人口的快速增长来在宏观经济层面上改善房屋所有权和可负担性问题。

澳洲印花税减免如何影响投资

海外人士7月1日后不再享有澳洲印花税减免优惠。

2017年7月1日之后，在维多利亚州购房任何人将不再享有印花税的减免，包括海外人士、澳洲公民、永居签证PR持有者。新政实施以后海外人士将不再享有原有的5%的印花税减免，购买期房需要支付12.5%左右的税，购买成本将上升不少。
维多利亚州

新南威尔士洲
海外人士额外印花税翻倍
新洲从2016年6月21 日开始对海外人士征收4%的额外印花税，现在新南威尔士州政府有了新计划，计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费，并以此来筹集几十亿资金、用来帮助澳洲本地的首次置业人士。
此次计划中外国投资者附加税（Foreign Investor Surcharge Duty）将从4%大幅增长到8%，并从7月1日开始实施。每年缴纳的土地税也会有所调整，将从0.75%调至2%。

昆士兰州
海外人士额外印花税维持3%不变
昆士兰州从2016年10月1日开始向海外人士征收3%额外印花税，目前暂无其他加税消息。不出意外的话昆州一般会在新洲和维州新政出台之后做相应调整。

澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，对于海外人士置业，具体新规主要有3条：
1. 房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日开始生效并被要求执行；
2. 对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将实施新政税收，但这一规定并非适用所有人，只适用今年5月9日后提出申请的购房者；
3. 从2017年7月1日开始，海外人士的申请费将提高10个百分点，这些税费除了用于资助一些基础设施中心的建设维护外，还将加用于支持政部门从事对外国投资的审查工作。
联邦政府

我们可以友由以上得出结论：澳洲政府上调印花税旨在维持房价的合理增长、抑制由于市场过热而导致的房价虚高、从而保证投资者获得稳定且较高的投资回报，此举是在保护投资者的利益。各大州接二连三上调印花税，可以说明澳洲，甚至整个海外房市仍然被十分持续看好。但对于投资者而言凡事还是要赶在之前，以便获取更多收益回报。

新加坡房产投资优势分析

新加坡在2017年取代中国成为亚洲最大的美国商业地产投资国。根据Real Capital Analytics和Cushman & Wakefield Inc.的数据，这是从2012年以来，新加坡首次赶超中国。因为监管机构打击资本外流，中国投资者的交易量暴跌66%，来到59亿美元。

在电子业、生物医药制造业和精密工程业的带动下，新加坡第三季国内生产总值（GDP）初步估计同比增长4.6％，增速为三年多以来的最高。作为新加坡经济态势的风向标，房地产市场扭转熊市的时机已经成熟。

1.新加坡总体投资环境
新加坡素以干净、安全和稳定而闻名，而新加坡地产作为一种投资工具一直都受到本地人和外国人的欢迎。新加坡的都市文化，稳定的政治经济多年来一直吸引着全球的投资者。而在投资工具方面，新加坡也提供了多元化的选择，除了房地产本身以外，在新交所上市的房地产公司股票以及房地产投资信托基金（REITS）目前受到很多投资者的青睐。

地价方面，从零九年以来，新加坡政府售地计划下标价最高的地块，位于2016年6月的马丁广场（Martin Place）地段。因为这一带难得有地段推出，该项目吸引了13方发展商热烈竞标，根据当时市区重建局发布的文告，出价最高的是国浩置地（GuocoLand）的子公司First Bedok Land，出价1239元/平方英尺。这个价格比附近的苏菲雅山庄(Sophia Hill)在2013年房产火热时期的标价还要高7%。2016年12月招标的“女皇镇玛格烈道”（Margaret Drive）地段，同样吸引到了14方发展商竞标，出价最高的MCL地产公司标价每英尺998元。

2. 政府相关政策
新加坡房价在2006年前增幅远低于GDP的增幅。2006~2007年间房价开始大幅增长。新加坡房价自2008年开始受全球金融危机影响再次低沉，直到2009年之后，房价恢复增长态势。为了缩小新加坡房价与收入两者增幅之间的差距与打击市场投机行为，新加坡政府自2013年开始出台了众多房地产降温措施。特别是外国人附加印花税与总偿债率框架相应政策的推出，成功影响了新加坡私人公寓市场，房价与成交量均有下跌。

3.组屋（HDB）、执行共管公寓（EC）和私人住宅市场走势
由于组屋（HDB）和执行共管公寓（EC）比私人住宅在价格上便宜很多，所以政府在购买政策方面做了诸多限制，导致新加坡公民的新婚夫妻成为新建组屋的主要购买者。

新加坡的新建组屋供给，在2006年到2010年的阶段来到了自1960年以来的历史低位，之后逐步回涨，到2015年至2018年阶段，组屋供给量将预计达到每年28125间。

私人住宅市场方面，新加坡的住宅邮区统分为核心中央区（CCR），其他中央区（RCR）和非中央区（OCR）三个大区。在近两年中，新加坡私宅交易量正在逐步上升，以非中央区（OCR）和其他中央区（RCR）的成交量为主。

连续2年的房价下滑过后，可以判断新加坡房地产市场已经来到低点，积压的需求与减少的供给可能意味着市场熊去牛来的时刻已经来临。土地价值最高的中央核心区房价持续2个季度的上涨以及私人公寓二手房价连续4个月的飚升，都印证了新加坡房地产市场的强劲反弹形势。可以确信现在正是将目光投向新加坡房产投资市场的最佳时机。

海外置业风险知多少

自从去年7月澳洲印花税减免的房价门槛提高后，先后有至少5400名置业者涌入大悉尼房地产市场、并购置到了第一套房。

虽然目前要完全扭转悉尼的房屋可负担性问题还很困难，但是事实证明我们正在往努力前进，至少在改变首次置业买房难的问题上，我们正在努力。

至于为何不将改革进行到底，澳洲房屋协会(HIA) 称他们正在计划草案要将首次置业印花税减免的房价区间继续扩大。

澳洲房屋协会执行总裁David Bare表示目前新的印花税减免政策是远远不够的，因为最高只包含到$85万的房子。
因为$85万还没到西悉尼的独立屋中价位，所以并不能帮助首次购房者买到中价位的房子。

Bare说新州政府一直在努力，期望有效解决房屋可负担性问题，但实际上政府的苛政杂税占据了房价的40%。

悉尼内城区只增加了少量的首次置业者。 Darlinghurst和Woolloomooloo自去年7月只新增了29位首次置业买家、Randwick 和NewTown地区分别只新增了9位和12位首次置业买家、Paddington地区只新增了12位买，而在印花税新政实行之前这里事实上没有一位首次置业买家。

新西兰移民最新政策引人注目

新西兰移民最新政策出炉，政府愿意调整移民政策并期望引入外来务工人员为新西兰人修建10万套住房，但在新西兰老年人护理服务方面又做了什么呢？

除建筑行业和KiwiBuild之外，老年人护理行业同样也面临着同样窘境、需要大量移民工人来填补短缺的劳动力。根据目前的移民政策，劳动力短缺已经很严重了。

移民部长Iain Lees-Galloway确认要对移民政策进行一些调整，让期望更多的移民来到新西兰来帮助促进建筑业的发展。但是在同样面临困境的老年人护理行业方面，他又将如何处理劳动力危机问题呢？目前这个行业内27%的劳动力都依赖移民是不争事实。

移民部长了解这个老年护理行业的问题，也知道我们面临着招聘和留住护理人员的困难，更知道移民局在这个问题中所起到的作用。这不仅仅是因为移民政策存在问题，从最新调查结果可以看出，新西兰移民局的工作情况不尽如人意。去年我们有63%的成员表示在续签工作签证时出现大面积延误。这就导致很多人陷入困境，给管理造成了影响。

我们会尽力招聘新西兰人。我们还与社会发展部合作并鼓励新西兰人从事老人护理相关工作。但目前情况而言劳动力仍然短缺不足。

现在的移民政策规定：要求从事老年护理的移民工人必须在三年内离境。这无疑是一个愚蠢的规定，因为这样会阻碍员工提升技能，给雇主带去更大雇佣成本，对护理工作本身也是一种致命的伤害。尤其对于弱势的、需要护理的老年人来说，与护理人员之间建立信任关系是十分必要的。如果让这样有刚掌握护理经验的护理人员立马就因政策流失海外，对行业来说这无疑是具有毁灭性的灾难。

新西兰移民最新政策不断收紧，可能会把一些高质量的技术移民推向其他更易吸引移民国家，因为他们的移民政策更人性且更友好。此外现在最高级别的护理人员在Anzsco职业标准中被列为第4级，意味着从事这项工作的人无法申请技术移民。护理人员的收入水平可以达到5万纽币，但其他职业虽然被列为第3级但工资只有4.1万纽币，这些人还是可以申请技术移民。公平性又在哪里呢？

老年人护理行业不像建筑业那样是被经济驱动的，但它是社会GDP和重要雇主的主要贡献者。政府也谈到了社会良知，我们需要反思如何照顾我们的老年人。

美国房地产税是什么

今天居外从两个问题来说说看美国房地产税是什么。

一 .为什么要缴纳房地产税？

在美国购买房地产后，土地上至天空800米下至地下800米、都属于个人永远拥有，既使地下发现金矿也属于你个人资产。但地税（propertytax）则是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给私人，房屋持有者通过收缴地税的形式将税款交给当地的县政府，由政府统一来修路，修公园和学校学区的建设。所以美国房地产持有者逃避缴纳地税是违法行为，因此美国房地产税是必须缴纳的。

二 .美国房地产税是怎么来的呢？

它是按照你房子的价值，是由两部分组成的：一个是地land，另外一个是improvement，就是盖在地上面的建筑。每年缴纳的地税大致是房价的1.0-1.5%、价格随着市场房地产价值的更迭而有稍稍变动。房地产跌价的时候是可以上诉的，提前准备好一些资料说明邻居的房价最近的销售价格，列举出3-5套与你面积差不多的邻居的房价进行说服工作，当然，需要填写一个表格说明。如果能说服县评估员你的地税能够降低一些就可以少交一点税。但是在美国有这点是与国内不同的，如果房地产一直跌，既使屋主不去上诉县政府也会自动的给你调减一点税。

特别要注意我们房子的价值分两部分：上面一部分叫land，下面一部分叫improvements。如果家里有出租屋或者家庭办公室则对于抵税会非常有用。因为（1）土地land不能折旧、但是建筑物improvements可以折旧。比如说妳的住宅是27.5年使用寿命而商用是39.5年、那么就可以用你的improvement除以这个年限计算出可以折旧部分、这个折旧就可以减少你的收入，假如你出租房子两万块，利息一万块、地税五千块、你还要自己赚钱五千块，你就要交税。如果你要是有点折旧率，就可以不交税或是少交税。如果你折旧率多，还可以抵消收入。在每年地税单totaltax due下边可以查阅折旧率。还有一个parcelnumber，知道你的parcelnumber就可以知道你的房子购买时的价格，什么时候成交的，现在市值多少、都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是公开又透明的，因为在美国、购买任何房地产都要在县里注册且无论何时不管你什么身份都可以查别人的记录，就像法院的记录一样公开透明。