Author: Shelly

走出济州岛机场，扑面而来的除了清新的海风，还有巨幅的中文房地产广告，车身印着“买房获韩国绿卡”的出租车呼啸而过。这里是被大自然恩赐的魅力海岛，也是被中国房企和购房者追捧的掘金热土。《每日经济新闻》记者统计发现，中国房地产商在济州岛的开发投资接近千亿规模。记者以看房者的名义走访了济州岛海岸线四周的多个著名“中资”楼盘，听到售楼部工作人员介绍都是楼盘销售情况“火爆”，开盘两年售出80%以上。

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韩国绿卡(永久居留权)，是吸引中国购房者的最大卖点。投资风险较低，利润空间可观，是招徕中国房企的原因。在极高的开发与购买热情推动下，济州岛房价两三年间涨了两三倍。

不过，济州岛并不打算走一条靠“野蛮生长”的房地产拉动经济的道路。中国房地产开发商在济州岛的投资环境也面临着新的变化。

瞄准中国买家

几乎每一个路牌都有中文标识、每一位店铺老板都会讲简单的中文，济州岛对中国游客照顾周道，让来到这里的中国人“毫无违和感”。

济州岛旅游局方面对记者表示，2014年济州岛游客突破1200万人次，当中320余万人次的外国观光客中，中国游客多达290余万人次，同比增长近60%。

而近年来到济州岛的中国客群中，流行着一种新的玩法：一边看房、一边看景点。济州岛当地旅行社经理告诉《每日经济新闻》记者，为满足中国游客的看房需求，该旅行社专门制作了一条看房与看景点结合的路线图。“来看房的中国游客，有不少都是奔着中国房企在济州岛的开发项目来的。”

凭借在中国国内的品牌知名度，绿地在济州岛的房产项目成为中国“看房团”的热门项目之一。记者也来到了位于济州岛西归浦市的绿地别墅项目，推开售楼部大门，却被置业顾问告知“销售不到两年，房子就卖光了”。

事实上，和绿地有着相似特征的房产在济州岛还有很多——这些楼盘都是依山傍海的海景房，精装修的程度可以达到连床单、被套、锅碗瓢盆都准备好了，用销售人员的话来说就是“不用拎包，直接入住”；均价2.7万元一平方米，总面积在130~200平方米，销售状况尚佳；它们的开发商都有着中国资本背景，售楼部工作人员是清一色的中国人，目标客户亦直指中国人。

“比起在欧美购房，济州岛距离上海只有1小时的飞行距离，距离北京只有2小时的飞行距离，拥有地理优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示，韩国和中国都属于东亚文化圈，有着相似的文化背景和生活习惯，“移民不移俗”。除了优美的自然风光外，济州岛的教育资源也是房企们的卖点。

绿卡撬开销量

不过，和自然环境、教育资源比起来，永久居留权才是中国开发商最大的砝码。

2010年2月，韩国政府出台了一项房地产投资移民政策，如果外国人在指定地区投资“以休养为目的的居住设施”50万美元以上，就可以获得居住签证F2，5年后F2签证可转为永居签F5，持永居签的外国人可与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

据韩媒报道，该政策实施当年，有3名外国人在济州岛投资获得居住签证。此后，其人数逐年剧增。自实施房地产投资移民制度5年来，获得韩国居住签证F2的外国人达到1007人。其中，中国人为992人，占99%。济州岛的“中国标签”愈发显眼。

目前济州岛总投资额500万美元以上的大型项目共18个，总投资额为87528亿韩元，其中，来自中国的投资额为6118亿韩元，共14个项目，占68.6%。

而中国房地产商则把投资济州岛，作为海外战略的试验田。绿地董事长张玉良透露，通过对济州岛的前期研究绿地得出结论：济州岛地价合理、成本可控，持有型物业市场稀缺。投资风险较低，也能获得不错的收益。济州岛项目是绿地出海的第一步，随后绿地在其他国家出手投资。

虽然不错的收益吸引着开发商和购房者，但也有业内人士指出，由于韩国政府对房地产有健全的法律和政策控制，比如项目一定要建成一定规模才可以卖，基本上不存在空手套白狼和囤积居奇的可能。而韩国又有较高的房产税和物业费，所以炒房团的投资本身也会有风险。

严守生态红线

韩国统计厅在今年2月发布的《2014年四季度市道服务业生产动向》显示，在韩国全国16个广域自治团体的服务业生产指数中，济州以4.8%的增长率，创下韩国全国最高纪录。

韩国统计厅分析称，中国投资者掀起济州岛投资热潮，令当地的房地产和租赁领域出现大幅增长。“五年时间里济州岛房价涨了十倍。”济州国际大学教授金义根对记者表示，担心房价上涨过快、大量开发破坏自然环境，是当地居民的忧虑。

事实上，济州岛对中国房企的态度并不矛盾，一方面济州岛需要外界资本投资济州岛，带来经济的发展和就业的拉动，但另一方面，严守生态红线和避免投机性投资是济州岛决不让步的底线。

韩国是怎样应对高房价的？

“最近两三年之间，济州岛的房价涨了两三倍。”济州岛一位当地导游说，永久居留权的土地变得更难拿了，现在看来还会上涨。

实际上，抱怨高房价的远不止中国，济州岛仅是当前韩国面临房价趋高的一个缩影。不过，这一现象也让《每日经济新闻》记者进一步去探究韩国是如何应对高房价的。

当前，韩国既有政府为年轻人提供的公租房，又有延续几十年之久的“传贳房”制度，前者属于一种公对私的公租房制度，后者属于一种个人对个人的私人租房制度。最新的情况却是，“传贳房”还衍生出了“产权房”。也就是说，房客租住这个传贳房几年之后，经房主许可将其产权买下来。

上述导游告诉记者，“韩国年轻人要自己买房还挺吃力的，但政府有很多长期租住的房子。1000~2000元一个月，可以长期住，住了五年、十年后，可以买这套房子。”

相关学者认为，作为韩国特有的不动产物权制度，传贳房制度主要涉及到传贳权，而传贳权的取得主要依据当事人之间传贳权设定契约、登记及传贳金交付，存续期最长不超过10年。存续期内，传贳权可以转让给第三方或为他人提供担保等。

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出国买房是近年来海外投资主流，接下来，出国“买酒店”将成为新一波投资热潮，尤其投资五星级以上的国际酒店级公寓，租金报酬率高达6％以上，因具备“高保值性、高投报率、高成长潜力”3高，让全球顶端投资者趋之若鹜。

私募基金积极买国际酒店国际顶级酒店公寓或 villa的投资，买主因为拥有产权，具备“可自住、可出租、可转售”三大特色，买主可收取租金以换取长期投资收益，或出售赚取差价，因此国际城市的好地 段成为投资酒店级公寓的首要考量，市场上若有整栋酒店出售，马上有投资财团、私募基金全栋收购，由此可见，全球投资眼光都聚焦亚洲国际酒店。

国际上，投资酒店公寓或villa已成趋势，Villa型态的投资，包括有Banyan Tree悦榕集团顶级度假酒店、由SCDA规划设计的巴里岛 Alila Villas Soori苏里区，以及WOHA规画设计的Alila Villas Uluwatu乌鲁瓦图等。

而酒店公寓方面，随着全球饭店集团以及私募基金积极在中国并购酒店，这股热潮正风行中国大陆主要城市，以北京、上海、中国香港、南京为主。

北京、上海、南京如火如荼开酒店式公寓中国经济强权不容忽视，国际饭店集团看好中国一带一路、亚投行与经贸优惠条款下，会带来国际级商务人士往返中国城镇洽商的频率变高，进而产生庞大长期出差的居住需求，催生中国一二线城市酒店级公寓商机，包括：半岛酒店、四季酒店、励骏酒店及来自中国台湾的涵碧楼酒店等集团，分别部署在上海、中国香港、北京与南京，这股酒店级公寓商机也朝二线、三线城镇开始拓展。

中国主要城市的酒店级公寓需求不断攀升，系因酒店公寓采五星以上饭店服务，房型规格都是行政套房与总统套房的级别，并增加厨房空间和管家服务，提供跨国企业高管人才长期居住生活的酒店服务。

乡林集团洞烛先机，已在中国各城镇布局涵碧楼酒店公寓、Villa和写字楼（商办），不仅在华人圈造成话题，涵碧楼集团的全球发展战略如中国的“一带一路”，计划在全球开幕30家涵碧楼酒店，下阶段即将进军东南亚及欧美市场。

国内金控海外投资部高层表示，高资产族布局海外投资要注意风险管理，已开发国家如日本、澳洲及中国，政策与产业发展稳健，较无风险性，反观热门的东南亚国家，如：马来西亚、印尼不仅有排华暴动疑虑，执政党变动容易造成政策摆动的隐忧，东南亚虽投资总额低、风险相对高。

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