美国房地产发展至今将近百年历史了，在这期间发生了三次显著地泡沫危机，但是依旧是高居不下。现在就让居外带你了解美国房地产发展史。
Author: Shelly
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫 | 美国
美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。
国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，中国香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。
在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。
汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。到了那里之后，发现这里真是一个好地方。所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。
这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。
庞兹骗局也叫金字塔骗局。就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。然后把后面投资者的钱给第一批投资者。
但是最后的结果就像金字塔一样，这个骗局必须越修越大，这个金字塔的塔基必须越来越大。像滚雪球一样，到最后资金链条一定会断裂，然后骗局会被大家发现。庞兹干这个干得非常在行。他的第一个骗局做的一个叫邮政券，就是当时在金本位制的时候，世界各国有一个万国邮政联盟，当时推出了一个推销的活动，就是大家可以去购买邮政券，拿邮政券可以在别的国家换邮票。当时签订这个协议的时候，各个国家都是实行的国际金本位制，汇率是固定的。
但是后来在第一次世界大战爆发之后，汇率变得浮动，所以有了套利的机会。庞兹就想拿这个来骗钱，以这个为由头来骗大家的钱。后来被发现了，关进了监狱，但是从监狱里面出来之后，他又找到了一个新的投资的机会。到哪里去呢，到佛罗里达州，在佛罗里达州他建了自己的房地产公司。然后把当地的一块土地分成很多的小份，然后卖给投资者。他许诺说只要你每投入10美元，在60天之内就可以获得30美元的回报。每当你听到别人给你许诺这么高的投资回报的时候，就要想一想，这里头是不是有庞兹骗局了。
来到佛罗里达州的除了职业骗子庞兹之外，还有各行各业的企业家。这里头并非巧合的是很多汽车商人也变成了房地产商。
在前面讲到，正是由于很多驾车的游客来到了佛罗里达州，佛罗里达的房价和地价才开始上涨。很多房地产商人同时也是汽车的狂热爱好者。因为他们能够最早发现其中的商机。比如说有一个专门做汽车配件的商人叫卡尔费雪，他早年做汽车配件赚了很多的钱，30多岁的时候就已经钱多得不得了，想要退休。但是觉得这么早退休好像有点太早了，所以他找到了一个新的业务增长点，就是到佛罗里达州来做房地产商。
还有当地的一些房地产商，比如说在当地原来有一个牧师叫乔治梅里克，同时他也是一个种植园园主，后来改行了，当了房地产商。和中国的房地产商也有点像，他有一个爱好就是写诗，自己出了一本诗集。他的主要才华其实不是写诗，他的主要才华是推销他的房地产项目。他的手笔很大，想了很多招，比如他会做广告，然后在空中会看到有很多大的热气球上面都是他的广告，他会组织旅游大巴从新英格兰地区一批一批带购房的游客一边玩，一边参观他的售楼处，还请出来大腕来为自己站台。
其中最大的大腕就是赫赫有名的布莱恩。熟悉美国历史的读者可能会知道，布莱恩当年曾经作为白银运动的代表，差一点当上美国总统。以微弱的少数败给了他的竞争对手。但是他是美国政治历史上非常有名的一个政治家。在竞选失败之后，梅里克就把布莱恩请到了佛罗里达州，因为布莱恩的太太得关节炎，所以到南方她会感觉更好。布莱恩原来演讲的内容是抨击金本位制，现在他演讲的内容是赞美佛罗里达州的黄金海岸。由于这些房地产商，最后推动了在20世纪20年代的时候，佛罗里达州出现了一场轰轰烈烈的房地产造房的运动。
其实房地产泡沫的出现都有一些共同原因：
如果回过头去看这段历史，大家会发现，其实房地产泡沫的出现都有一些共同的原因。
第一个原因就是由于住房的需求突然出现了一个巨大的变化。这里头也可以讲说它有一些来自实际需求的原因。那20世纪20年代为什么佛罗里达州会出现房地产泡沫呢，那就要聊聊在当时出现的一种新型的房地产，那就是商业地产。因为原来很多公司他最多盖一个办公室，盖一个楼，有自己的办公室就行了。后来有一些公司的楼越盖越高，发现自己用不了这么多的房间，剩下的房间可以拿来出租，给别的公司做办公室。所以这是商业地产最早的起源，原来在美国历史上没有出现过。所以除了在佛罗里达州，在纽约，芝加哥这些大城市，也出现了房价的上涨。
第二个原因，历来房价的上涨都不简单是一个房地产需求的原因。这里头还有货币政策。在20世纪20年代的时候，美联储推出了宽松的货币政策。用我们现在的话讲，流动性很多。流动性很多之后，这些钱会流到哪里，自然会流到能够获利最高的地方，在当时就是房地产的投资。
那么第三个，当时出现了各种各样的所谓的金融创新。因为美国当时的金融监管是比较松的。对州一级的银行，当时美联储刚刚成立，对于加入美联储的一些银行监管比较严，当时有一个规定，不许跨州来建银行，但是各个州之间的银行可以通过像连锁店一样的方式互相配合，所以这样可以绕过监管。
尤其是当时出现了一些新型的金融机构，就是专门做房地产贷款。因为它比较小，而且专做房地产贷款。而且很多并不吸收存款，是作为吸收股本的方式，监管者认为这些金融机构可能不会有那么多的风险，放松了对他们的警惕。而恰恰是这些监管薄弱的环节，最后推出来越来越多的投机性的金融工具，最后使得房地产泡沫很难收拾。
房地产泡沫崩溃，很难用一个单独原因解释
如果我们再看这段历史，这段房地产泡沫最后是如何破灭的。我们还可以从历史上得到一个教训，就是房地产泡沫的崩溃，你很难用一个单独的原因解释。当它开始出现的时候，你会有种种原因解释为什么房价只能越来越高，但在房价下跌的时候，只要有一个原因，哪怕只要有一个谣言，都可能使得房地产泡沫出现崩溃。
在当时的时候，有一些偶然性的原因，一个原因就是在1926年2月到5月份的时候，美国的股市出现了下跌，股市的下跌连带着传染到了楼市的下跌。另外一个原因就是到1926年的时候，冬天非常冷，原来大家到佛罗里达州是因为觉得那个地方非常温暖，可以从寒冷的北方到这个地方避寒。但是到了佛罗里达州发现，这里的冬天比想像中的冷。所以佛罗里达州的吸引力不像原来。
同时在当时又出现了一场非常大的飓风，这场飓风袭击了迈阿密，所以在迈阿密很多度假小屋房顶被大风掀掉了。这个也让大家对投资佛罗里达州房地产的热情有所下降。所以慢慢就会出现了更多的传言和谣言。尤其是周边的一些州，因为他们很妒忌，佛罗里达州的房地产泡沫把他们的资金全部吸引来了，所以这些州，不仅是这些州的公民，甚至这些州有一些政府官员也加入了制造谣言的队伍。
比如他们讲说，在佛罗里达州有很多不安全，晚上睡觉的时候会有大蜥蜴钻到你的房间里咬你一口。而且他们还推出了很多州的金融监管。我们后来会在美国金融历史上听到的《蓝天法》，这个《蓝天法》主要是为了禁止证券的投机。还有一些比如佛罗里达州肉不好吃，犯罪的活动，社会治安不好。由于种种的谣言，突然之间，在2007年的时候，美国历史上的第一次房地产泡沫在佛罗里达州终于崩溃了。
但是回过来说，这一次的美国房地产泡沫崩溃主要是局部性的，并没有扩展到美国全国。但是它是一个征兆，从这个泡沫的崩溃已经能够看到，美国经济在20年代看起来蒸蒸日上，但实际上暗含许多险滩。
作者：何帆，北京大学汇丰商学院经济学教授
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
责任编辑：Shelly Du
美国房地产估价发展历程与关键人物 | 美国
美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始发展始于1902年，回顾百年历史，美国房地产估价业在估价理论的发展和技术的应用上取得了若干次大的进步，而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让我们回顾一下他们的伟大贡献，同时也就看到了房地产估价理论和方法的发展之路。（美国房地产发展史）
我们将房地产估价业的发展分为四个时期：“三方法”时期、理论完善时期、新方法和技术发展时期、个人电脑／网络／实时数据时期。下面将分阶段论述之。
一、“三方法”时期——房地产估价作为学术领域的开始（20世纪初至20世纪40年代）
“三方法”指的是市场比较法、收益法和成本法，这三种基本的估价方法在这个时期开始发展，最初的房地产学术教育也始于这个阶段。在这个时期有很多房地产学者对估价理论做出了巨大的贡献。
理查德.赫德（Richard Hurd）
理查德.赫德（1865-1941）在1903年写作了《城市土地价值原理》（Principles of City Land Values）一书，该书是第一本论述城市土地估价理论的著作。在书中赫德分析了影响城市中物业价值的因素和经济力量。赫德在这本书中引入了两种形式的价值概念：内在价值（intrinsic value）和交换价值（exchange value）。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值；交换价值是指市场交易的平均价值。因此，赫德所提到的“交换价值”就是我们现在所说的“公平市场价值”的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异，这与一个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的，交换价值在长期是围绕内在价值波动的。赫德也是提出“最高利用”（Highest utilization）的第一人，这个概念就是我们现在所说的“最高最佳使用”（Highest and best use）。
欧内斯特.费希尔（Ernest Fisher）
欧内斯特.费希尔（1893-）是20世纪20年代房地产领域出现的著名学者。1924年他出版了《房地产实务原理》（Principles of Real Estate Practice）一书，后来该书成为了房地产专业的教材，当时房地产专业教育才刚刚起步。20世纪30年代初，费希尔是密歇根大学商业管理学院的房地产教授。1932年他协助巴布科克写作了《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书，而另外的一个著名房地产学者理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）就是费希尔在密歇根大学的博士生。
弗雷德里克.巴布科克（Frederick Babcock）
弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是美国第一本房地产估价专业著作的作者，1924年他出版了《房地产估价》（The Appraisal of Real Estate）一书，在书中巴布科克列举了估价的八种方法（第二版改为七种），并指出必须根据物业的不同类型选择合适的方法。例如，对于商业物业和住宅物业就应该运用不同的估价方法。巴布科克的第二本书更加有名，这就是1932年版的《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）。这本书第一次试图将房地产评估的各种方法和技术统一在一起。巴布科克在书中论述了在评估之前准确界定评估目的的重要性，他是认识到必须根据评估目的选择合适的评估方法的第一人。同时，他指出评估目的还会影响评估的结果。这样，价值就不再是唯一的一个值，而是依赖于所定义的评估目的。购买、销售、偿债、开发、收购、保险、赔偿和抵押就是不同的评估目的，可能导致不同的评估值。
在《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书中，巴布科克将评估的目的划分为两大类，一类是为进行与物业有关的决策而进行的评估，例如销售、购买和投资等；另一类是为某种行为求取一个价格基数，例如物业税评估、政府收购、灾害赔偿等。
他同时区分了价值和市场价格这两个概念，认为价值是理论上的，而价格是实践中的。市场价格是基于销售的真实价格，而价值必须加以界定。巴布科克列举了估价的七种方法，将它们归为三类：市场比较法有一种；收益法有四种；成本法有两种。他认为收益法是最好的一种方法，只要有可能就应该使用这种方法。他同时提出采用分割的资本化率，将收入流划分为两部分（土地部分和建筑物部分），对于不同的部分采用不同的资本化率分别计算其价值。
其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希尔和巴布科克的弟子。
霍默.霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟.韦默（Arthur Weimer）
霍默.霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年分别获得芝加哥大学的法学博士和经济学博士学位。阿瑟.韦默（1909-1987）1934年获得芝加哥大学的博士学位。霍伊特最著名的著作是《城市房地产原理》（Principles of Urban Real Estate与韦默合作）。在书中，两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠的方法，因为该方法“基于对未来收益的预测，利用合适的资本化率将这些预测反映到当前价值中”。他们认为位置、市场、法律、政府以及物业本身的特征是影响物业价值的重要因素，而区位和市场因素是最重要的。
二、理论完善时期（20世纪50年代至20世纪60年代上半期）
在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和完善。
利昂.埃尔伍德（Leon Ellwood）
利昂.埃尔伍德（1896-1974）从未获得过博士学位，但他却是房地产实务界著名的思想家。他1959年出版了《房地产评估和金融中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引入了债务——权益分析技术，其中资本化率是基于贷款条件、预期持有期和预期增值率计算的。Ellwood方法的核心就在于考虑到债务和权益所有现金流的实际发生时间，并为二者确定合适的资本化率。
理查德.拉特克利夫（Richard Ratcliff）
理查德.拉特克利夫（1906-）是创立现代房地产估价标准和技术的最重要人物之一。他是传统房地产估价框架（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立）的变革者。拉特克利夫是一个多产的作家，他的著作包括《城市土地经济学》（Urban Land Economics，1949）、《现代房地产估价》（Modem Real Estate Valuation：Theory and Application，1965）和《房地产决策评估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。
拉特克利夫在他的一篇重要文献“净收益不能被分割”（Net Income Can‘t be Split）中对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的方法提出了异议。他认为由于资本化率反映了整个投资的风险水平，而整个投资包括了土地和建筑物，因此现金流应该用一个统一的资本化率来进行资本化。拉特克利夫还引入了一个新的市场价值概念，称为“最可能出售价值”（most probable selling price）。这个概念包含两个含义：第一，在估价过程中评估师是基于所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行预测；第二，这个预测是最可能实现的价值，但并不是一定能够实现的价值。因此他认为评估的过程是找到一个最可能售价的过程。
三、新方法和技术发展时期（20世纪60年代后半期至20世纪80年代初）
在这个时期里，房地产估价的三种方法继续得到改进和提高，同时一些新的方法（特别是DCF（现金流折现）方法）开始应用于房地产估价。
保罗.温特（Paul Wendt）
保罗.温特（1908-2000）是房地产估价实务界很著名的评论家。Wendt最著名的著作有《房地产估价：理论和时间的评论分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和与艾伦？瑟夫（Alan Cerf）合写的《房地产估价：回顾与展望》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在这些著作中力推DCF方法，认为传统的收益法往往都基于不现实的假设。
詹姆斯.阿诺德.格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp）
格雷斯卡普（1933-1988）的研究非常偏重应用领域，他认为真正有价值的东西往往都是“简单的真理”，不喜欢将注意力都集中在细节上。Graaskamp的主要工作是使房地产分析系统化和结构化。人们普遍认为格雷斯卡普是房地产开发中所应用的可行性研究方法的创立者。在估价理论方面格雷斯卡普并没有创立新的理论，但他在完善DCF方法方面做了大量的工作，他认为DCF方法是一种更好的估价方法，因为它能够把影响物业价值的很多复杂因素整合在一起。格雷斯卡普认为“最高最佳使用”是一个不现实的用语，往往需要很多的假设条件，用很多的时间去分析，这在普通的估价工作中是很难做到的。他倾向于使用更加现实和容易达到的“最可能使用”（most probable use）一词。
彼得.科尔威尔（Peter Colwell
彼得.科尔威尔（1943-）是伊利诺斯大学房地产研究中心的主任，他对房地产估价做出的贡献主要是总结和完善了收益法估价体系。他详细总结了当前所有的收益法估价方法，包括DCF方法，并比较了它们之间在假设上的差别，以及应如何在应用时保持一致。这些研究成果都汇集在他的一篇著名论文《房地产评估中收益法的统一理论基础》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到目前为止，科尔威尔的对于收益法理论的贡献还没有人能够超越。
四、个人电脑／网络／实时数据时期（20世纪80年代初至目前）
在这个时期，房地产估价理论的创新已不多见，而主要是估价方法和技术方面的发展。特别是“多元回归方法”的出现和应用。
Hedonic估价模型（多元回归方法）
Hedonic估价模型的应用是这个时期估价方法的一大发展。该模型将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个线性方程，房屋的属性包括面积，卧室个数、房龄、区位、环境等等。之所以称为“多元回归方法”，是因为方程的因变量是房屋价值，自变量是多个属性变量。现在用Hedonic模型进行估价往往都在拥有很多房屋数据的数据库上操作。其基本思路可以用这个方程表示：
其基本方法是收集大量房屋的售价与属性数据，代入上面的方程进行回归，估计系数a、b1、b2、……bn.其中属性值可以是实际值（例如面积），也可以是实际值的对数值。求取到系数之后，就可将目标物业的属性值代入，得到目标物业的价格估计值。目前很多评估机构多采用地理信息系统（GIS）来收集目标物业周围可比物业的这些数据，这种实时数据能够在很大程度上提高评估的准确性。
很多抵押贷款机构，例如Freddie Mac，都很喜欢应用这种评估方法，因为Hedonic估价方法的结果是无偏的。另外，Hedonic估价方法主要应用在住宅物业，而商业物业的评估往往还依赖于收益法，其中DCF方法应用得更为普遍了。
从上面对美国房地产估价理论和方法发展历程的回顾我们可以看到，这些发展都不是孤立的，后人的工作往往是建立在前人的贡献之上，而且学者之间的相互合作非常重要。目前房地产估价方面的理论创新和技术发展主要还集中在美国等西方国家，我国的房地产估价行业起步较晚，目前还停留在引进西方理论与技术的阶段。相信随着我国房地产估价业的进步和房地产专业教育的不断深入，我国的房地产估价专业人士也能够为估价理论的发展做出一些贡献。
来源：互联网综合整理
责任编辑：Shelly Du
伦敦将延长西南部有轨电车 带动沿线房产升值 | 英国
除了伦敦四通八达、让每一位伦敦人都引以为豪的地铁系统之外，很少有人知道的是，伦敦的有轨电车系统（tram）也曾经是欧洲最大的的城市有轨电车系统。
但是，自从1952年以来，因为种种原因，伦敦的tram系统就停止了发展，而最近的新增tram轨道仅仅是在Croydon的一条小线路。
当前伦敦有轨电车线路：
在经过了半个世纪的沉寂之后…
最近，伦敦交通集团（Transport for London）承诺将投资7000万英镑来加长Croydon这条轨道系统：
新增的延长线路将以South Wimbledon为起点，途径Morden和Sutton，集中在伦敦西南。
这7000万英镑的预算是TfL价值5.5亿英镑的发展基金的一部分，此项基金也是TfL专门为了伦敦公共交通还不算特别完善的区域所设置的，旨在改善伦敦整体的共同交通系统。
对此，TfL的发言人表示：
“这次的延长线计划的目的就是加强该区域的通达性以带动就业人口，将有超过1万套新建住房在此区域落成，包括Morden、Sutton中心城区和St. Helier地区在内的公共交通系统将更为完善。”
追溯这次延长线计划的历史，最初是由伦敦上任市长Boris Johnson所提出的，最初的建议投资额为1亿英镑，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暂时搁置，理由是该投资并不是“优先级”。
而最近在Khan市长的交通建设计划中，又将这一项目重新启动，一旦施行，将会大大改善南部地区的公共交通系统。
这项延长计划最多将耗费3.5亿英镑，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府来提供资金。
对此Corydon的议员Steve O’Connell表示：
“现在是到了这几个区域的政府将这个问题严肃对待的时候了，我们希望所有人将这个项目重视起来。”
对于这个延长线项目，TfL和O’Connell先生都相信，该项目会大大提升Wandle 河谷区域的价值。
Wandle河流经Carshalton、Hackbridge和Morden，之后在Wandsworth汇入泰晤士河。
延长线南端以Sutton为起点，与伦敦地铁北线 (Northern Line)的Morden站相连，届时，通勤到伦敦的时间将会大大减少。
房产中介公司Foxtons位于Sutton的地区经理William Campbell认为，这次基础设施的升级将会吸引更多对此区域有兴趣的买家，从而推动房价的增长：
“现在，Sutton区域已经接受了从South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，这些地区的房价高涨，两居室的均价高达50万英镑。对于首次购房者来说，这个价格可以在Sutton买到一套足够大的房子，配有停车位和花园。”
现在Sutton地区的三居室价格在42.5万英镑左右，而四居室的价格在47.5万英镑左右。
Sutton的有些地方现在环境还是不尽人意，商业配套设施也比较缺乏。
然而，石油公司Subsea7的新总部大厦的落成已经促进了该区域价值5000万英镑的重建计划的落地。
一个新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外将有100万英镑投资到该区域旧电影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改变这里的面貌。
另外，延长线的开通也将带动周边区域的发展，例如Sutton附近Carshalton地区作为一个安静但又交通方便的区域，预计将受到较大提升。
另外，距离Sutton三英里以外的Hackbridge的房价也比较合理，平均房价为316,473英镑。而该区域也正在经历一个价值1500万的重建计划，目的是打造伦敦第一个可持续性的远郊区域。
总结：
交通对于一个地方房产市场的重要性想必大家已经非常明确，而新的交通线路的的建成更是对一个区域的房价会带来根本性的影响。
今天提到的tram延长线的区域内的房地产市场值得投资者的密切关注，在tram线路建成之后将会带动整个区域房地产市场的发展。
来源：英伦房产圈
责任编辑：Shelly Du
珀斯珍贵海滨公寓，毗邻国王公园享有极美景观 | 澳洲
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位置优越毗邻国王公园，尽享珀斯迷人的居住环境和自然风景
珀斯拥有广阔的居住空间及高水平的生活素质，于每年的世界最佳居住城市评选中都是名列前茅，无论居住环境，生活素质及社会福利等都是极佳的城市。由于地处澳大利亚大陆西岸地中海气候地区，温和的气候与天鹅河（Swan River）沿岸的别致景色，使珀斯得以成为非常受欢迎的地方。
在全澳洲，珀斯是日照最长的一个，是澳大利亚最灿烂的城市，阳光明媚，加上难以形容的美妙的印度洋微风，可以媲美南法“蔚蓝海岸”的浪漫风情，被世界各地的旅游者称为“太阳城”和“空气城”。珀斯的物业近几年一直很受欢迎，具有很大升值潜力。因此现在购买这套房产，也是很好的投资机会。
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去美国买房 公寓还是独立房 | 居外课堂
去美国买房的时候，由于没有在美国生活过的经验，都会有这样的问题：美国有house和condo两种房屋类型，我应该买什么样的房子最合适？下面，居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势，看看到底哪种类型更适合你。
独立房 HOUSE
美国的House，也称独立房，简单的类比就是国内的别墅，与国内最大的区别是分布在城市各处，并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房，楼下有厨房，家庭房、餐厅、客厅，大的还会有书房。地下室有全地下、半地下的，也有步出式几乎相当与三层楼房的。车库一般是两车位。House都有自己的后院，前面通常也有小片绿地。
公寓CONDO
美国的公寓和国内的公寓差不多。不过，美国没有毛坯房，所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房，厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱，俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房，配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱（Closet），通常带一个地下车位。
去美国买房 公寓VS独立房大PK
我们列举了一系列投资House和Condo的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么美国的Condo和House哪一类房屋更适合国内的买家买房或投资呢？
总而言之，买HOUSE还是买CONDO，要理性分析，根据个人需求和资金实力来决定，买房者应结合自身的具体情况做出明智的决定，抓住最佳投资时机，相信无论你投资House还是Condo都会有不小的财富回报。
居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章
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10月租金上涨领跑者 休闲之都维多利亚 | 加拿大
与去年同期相比，前十位的城市租金上涨剧烈，下面一起看看您所在的城市有哪些动向。
2. 安省多伦多市，一居室租金接近$2,000，比上月略涨0.5%，达到$1,940。两居室租金下降0.4%，达到 $2,430。
3. 安省巴里市，一居室租金上升4.2%，达到$1,250；两居室租金上升4.8%达到 $1,520。
4. 魁省蒙特利尔市，一居室租金月升3.4% 达到 $1,230；两居室租金上升3.3% 达到$1,570。
5. 英属哥伦比亚省维多利亚市，一居室租金上涨速度全国最快，飙升5.2% 至 $1,210；两居室租金月升幅 4.7% 达到 $1,560。
本月的显著变化：
上升的地区
哈利法克斯：排位上升一位，进入前十个租金最贵的城市，与汉密尔顿不分上下，一居室租金上涨2% 至 $1,020。两居室月租金上升4.5%至 $1,170。
汉密尔顿：与哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租涨 2% 至 $1,020 ；两居室月租金上升4.2% 至 $1,250。
安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上涨4.7%至$900，位列排行榜第16位，两居室月租上涨0.8% 至 $1,260。
下降的地区
安省奥沙瓦市，下降一位，成为全国第九贵城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，两居室价格上升3.3% 至 $1,250。
萨省里贾纳市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。
安省金士顿市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅达 5.1%, 至 $940，位列全国第14；两居室价格也下降5% 至 $1,130。
PadMapper的数据取自加拿大数十万的房租要价，按照计算得出的中位数来给全国25个人口最多的城市排名，反映加拿大主要城市租房行情。该报告数据不涵盖短租和Airbnb的租金数据。
来源：加国无忧
责任编辑：Shelly Du
昆士兰班达伯格精美大宅：投资环境好升值潜力大，享有无敌自然景观 | 澳洲
班达伯格被称作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的门户，该地区拥有原生态的环境，生长着数量众多的海洋生物，吸引许多游客。班达伯格地区的投资环境有着增值快的特点，这是由于本地区美丽的自然风光、现有发达的企业群体、丰富的原产品和完备的城镇服务设施。这套豪宅位于班达伯格的Qunaba，毗邻亚热带树林，有一望无际的美好视野，可以在家里就俯瞰富饶的农田和珊瑚海。远离喧嚣、宁静惬意的环境让人仿佛置身于世外桃源，呼吸纯净空气、又享有现代化生活的便利。
位置优越，尽享班达伯格地区的自然美景与优质资源
班达伯格地区（Bundaberg Region）距离昆士兰州首府城市布里斯班以北大约350公里。美丽的伯内特河贯穿于市中心，世界著名的大堡礁南端、大海龟繁殖保护区、班达伯格朗姆酒、澳洲飞行祖师伯特辛克勒均是班达伯格的骄傲。该地区拥有厚重的历史感，与精彩的荒野探险、富有田园特色的悠闲体验，以及温馨的乡村风格，这一切都完美地融合起来。
班达伯格是一个区域中心，拥有很多设施包括空中和铁路运输、扩建和战略运输港口，并且可以方便去往布里斯班和阳光海岸。这个地区有着巨大的增长和发展空间，在这里置业还有很大升值空间。
这处无与伦比的住宅位于昆士兰海岸边，地处大堡礁的起点位置，占据了优越的地段。马斯格雷夫夫人岛、艾略特夫人岛和弗雷泽群岛就在您的家门口——如此得天独厚的位置自然十分珍贵，其稀缺性也让该物业更具投资价值。
住宅附近有高尔夫球场，漂亮的沙滩，可以去那里浮潜、钓鱼和潜水，以及观赏珊瑚礁。您还可以在此看到孵化时节的海龟，尽享大自然的美好。您还可以在这里看到许多野生动物，并在附近区域观赏到每年3万只鲸鱼的迁移活动。这个区域有澳大利亚最肥沃的农田之一，这里的农场可以种植甘蔗、澳洲坚果、甘薯、西红柿、芒果等多种植物。
空间开阔格局舒适，装修精美充满迷人度假风格
这是一套多元风格的豪华房产，占据私密又贴近自然的位置，享有绿色景观，让人心旷神怡。这里有不同楼层和不同级别的宽敞格局，1726平方米自由空间带来极大的居住舒适度。这套住宅位于这个优雅的亚热带绿洲，班达伯格地区为将为您的工作、生活方式、以及旅游等都提供良好的条件。
这套住宅拥有永不过时的现代风格设计，新颖别致又非常精美，采用了高品质的装修。这里非常安静，无人打扰，确保您拥有自己的隐私，又可以在7个层面观赏到无敌景色。您完全可以把这一物业当作自己的私人度假村，完美格局有新颖的建筑风格，宽大的面积适合许多人同时居住，令人印象深刻的4卧3卫格局足够灵活运用。并且这里的3个室内生活区可以根据不同需求来进行打造，每个人都有自己喜欢的地方，或欣赏美景、或享受生活。这里也为您提供了许多娱乐休闲空间，比如舒适的阳台、游泳池、漂亮的露台，都是欢聚或者独处的好去处。无论是在庭院，还是客房，或者正式用餐区域，都享有壮观的景色，给予您愉悦的心情和自在的感受。
这处物业也是完美的度假住所，可以让人在家庭中享受美丽的亚热带气候，冬季也享有温暖的空气，并在夏季可以充分感受凉爽的海洋风。如此绝佳位置的优质物业，更具投资价值，是昆士兰不可多得的优质房产。
欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35145331.htm
（本文内容资料由客户提供）
责任编辑：Shelly Du
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温哥华西哥伦比亚大学周边租房秘诀|加拿大
温哥华有租房需求的华人不仅仅是留学生们，还有许多上班族，以及陪孩子读书的父母们。今天我们说说以UBC为主的温西地区和列治文（Richmond）：
先说说UBC的宿舍，一直都是稀缺资源。虽然说经常被嫌贵，但和UBC周边地区比起来，那已经是超良心价了。
一名正在UBC读大四的安心义工小蓝告诉记者，UBC的三人间/四人间都是$850左右一个月，规格就是4个比较小的单独卧室，公用厨房客厅和两个洗手间，两人间价格和studio差不多，在$1100-$1200一个月。
>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费
一般来说，就是上图这个规模。
UBC的宿舍抢手程度就好比iPhone 每次出新版门口排长队的场景，完全遵循先到先得原则，只能早早申请然后在wait-list上等着，不然就只能去附近租附近死贵死贵的房了。
说到UBC周边房子的租金，那真的是一把鼻涕一把泪了…先说说UBC校园内的公寓，现在两室两卫不带家具的价格在$2500-$3000一个月，带家具的租金则在$2800-$3200左右了，新楼就一般在$3200-$3500左右。一室一厅的话则在$2000-$2200左右（新楼$2300以上）。
而实际上有不少华人放租出来的价格比这个区间更贵，比如说另一名UBC学生就告诉记者，他现在所住的两室两卫公寓总面积在750尺左右，租的是侧卧，不包家具，每个月租金$1500，他正考虑搬到Richmond，因为这个价格在Richmond已经可以租到还不错的一室一厅公寓了。
而很多UBC大学生也会住在Kerrisdale和Kitsilano地区。Kerrisdale比起apartment，house出租更多，很多是半地下室一室一厅独立出入，价格在$1700-$1900左右，稍旧一些的独立出入价格在$1300-$1600左右。530尺以内的studio租金则在$1750-$2000。Kitsilano价格和Kerrisdale差不多，十年新左右的公寓楼，一室一厅一den，650尺左右不包家具的价格一般在$2000-$2100左右。也有不少学生选择一起分租一整栋house，如同在宿舍一样一起过过小日子。
要说到列治文，可真是个神奇的地方，许多远在Burnaby、Surrey、Vancouver Downtown上学上班的小伙伴也愿意住在这里，每天开一两个小时的车来回跑。为啥？衣食住行太方便了，华人的天堂啊！而且这边想要租房的话，选择就很多了。离市中心的十年以内新公寓楼，一室一厅630尺左右的租金一般在$1600-$1800之间，laundry in building一室一厅的老公寓租金则在$1100-$1400左右。新公寓就稍微贵一些，比如Walmart后面新起的一片矮层公寓基础设施非常齐全，一室一厅就可能要在$1800以上，两室两卫的话就最少$2500起了。
实际上，想要在Richmond租到性价比相对高一些的房子并不是很难，但是需要花点心思细心寻找。比如说在Kwantlen Polytechnic University （KPU）走路范围十分钟之内，靠近Westminster Highway与Garden City一片，有很多十年左右新的aparment，细心找一下可以找到租金$1400以内，一室一厅一den，面积在670尺左右的公寓。甚至还有月租$1700以内，两室的联排。这些都需要小夥伴花一些心思。
相对来说，Richmond租房比较贵的就是Rivergreen和Oval那片的Ora，以及三号路沿线新起的一些新楼，一室一厅就在$1800-$2100左右了。
在温哥华地区租房，你要学会什么新姿势？
由于许多小伙伴都在租房的时候遇到了很坑爹的事，老司机和小蓝就在这里和大家分享一些租房技巧，有需要的赶紧学起来，别被坑了啊！
1、找房子的时候不要怕麻烦，多问多看总是好的。万一房东很坑爹，以后你的日子会很艰难！认准房东坑不坑也能从很多细节看出来，首先是看房东收多少押金。一般来说是半个月租金，不要说带家具的就交更多押金，带家具后租金本来就比不带家具贵啊，房东怎么不说！如果是养宠物的话，就需要适当多给一个星期或半个月租金；第二就是，如果房东要求拿你的私人证件，绝对不要答应！小编就有朋友被房东要求拿走护照一个星期，这种事情绝对不能答应。
2、签合约一定要仔细看清楚。无论是和房东私人签，还是和中介公司签。要知道有些霸道的中介公司会在你签约的时候弄上好几个附加合同，里面一堆手脚，签的时候要对这些合约有足够的了解。带个懂行的小伙伴或者请个这边的翻译或律师陪同一下，有些无良中介就会拿这些附加合同不断坑人，签之前一定要小心再小心！
3、如果是合租，尽量不要找身边最亲近的朋友。住到一起后各种生活琐碎事，茶米油盐酱醋茶，天天相处由于关系太近会一时间分不清彼此应有的独立空间，会惹上一堆不必要的不愉快和麻烦，简简单单找个室友，礼貌和谐地相处，有各自的独立空间是最完美哒。而且决定之前还是先相处一下，万一看不对眼，以后的日子也会很艰难。
4、搬进来之前一定要各种拍照。有损坏的地方一定要注意，把细节记录下来！别到时候交房的时候被这里收费那里收费，很多时候连自己都不确认是不是本人所为的损坏都迷迷糊糊交了钱，中介和房东一般是不会保留的，如果怕手机照片太多，最好的方式就是搬进去前先把屋内各个角落的照片照好，然后即使以邮件形式发给自己和中介/房东，标注好时间地点和拍照日期，这样以后交房的时候找起来也很方便。
5、如果被人身攻击和恐吓，以及一些无良房东/中介动不动拿什么卑诗省法律法规来压你，别怕，只要你没做什么太过分的事，就找律师呗！卑诗省法律是保护租客的，不要觉得自己不懂这些就轻易被无良房东和中介给坑了，傻乎乎地吓得发抖然后把钱乖乖交上。任何时候都不要忘记自己有法律武器可以使用。
6、如果房东明文写了不能养猫养狗，就不要偷偷养哟。味道一定是会有一些的，你自己闻不出来其他不养猫狗的人肯定闻得出来。如果瞒着被发现了那理亏的绝对是你！在看房的时候给房东留下一个好印象，然后好好商量一下，多给一丢丢押金，一些人好的房东还是愿意让你养猫狗的，万一偷偷养被发现后房东怒了，你把宠物又随便卖出去那岂不是对宠物更不负责。
来源：加拿大乐活网
责任编辑：Shelly Du
2017年美国各州房产税都在这里了！| 美国
与中国不同，美国的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权，不用担心被强拆，但需要每年缴纳数额不小的房产税。房产税征收在美国已有200多年的历史，从建国初期就被写进了各州法律。
房产税由各州政府征收，也由各州自行决定税率的高低，是地方政府的消防、教育、医疗等公共服务费用主要来源。下图为全美各州平均征收的个人房产税率的数据，不包括商用房产。
房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。
美国著名社交财经网站 WalletHub 公布的一项最新调查结果，根据美国人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的数据显示，2017年美国人均每年缴纳的房产税达到了2,149美金。而根据美国税收留置权协会 (NTLA) 的数据显示，每年未缴纳的房产税金额竟高达118亿美金！在此我们温馨提醒：漏缴或不缴房产税是很严重的违法行为，政府有权没收并拍卖房产。
下面是全美50个州及哥伦比亚特区的平均房产税率、州房价中位数及房产税中位数的情况。
注：热门城市所在州已标粗表示。要注意的是，以下是各州房产税的平均值。同样价位的房产，在州内不同城市、不同学区的房产税征税方法和税率可能有所不同，但不会相差太大。
>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费
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