迪拜，全球最佳旅游目的地之一，每年吸引近1500万游客前来。强大的游客数量，使得投资迪拜酒店、从这个最具活力的市场中获得稳定、丰厚、安全的投资回报成为可能！事实上，扎根迪拜市场、拥有超过30年经验的第一集团（The First Group）已经成功地开创出一条面对全球投资者的酒店投资之路，一起瞭解他们的投资方式和最新投资酒店项目。
Author: Shelly
凯布尔海滩大型私人住宅：尽享海滨生活方式，体验惬意度假生活 | 澳洲
布鲁姆的凯布尔海滩以其长达22千米的白色阳光沙滩、澄澈碧绿的海水、丰富的红壤和壮丽的印度洋落日景观闻名于世。“Wavesong”是一座独特的大型私人住宅，在其超过10,000平方米的面积内，有一个450平方米的绿意盎然且令人愉快的花园。这套住宅就位于西澳大利亚州北部壮丽的凯布尔海滩后面的街上，是度假村和水疗中心的中心位置，无论自住或投资都非常适合。
凯布尔海滩：尽享落日美景与海滩风光
凯布尔海滩位于西澳大利亚州金伯利区的布鲁姆，背靠红褚石悬崖，边缘被印度洋碧绿澄澈的海水包围；海滩长达22千米，洁白而干净。您可以在日出或者日落时分乘着骆驼在海滩上边走边欣赏美景，独一无二的度假氛围和惬意感受令人心醉神迷。
对于喜欢亲水生活方式的人来说，这里是完美的度假地。凯布尔海滩绵长而平坦，有着平缓起伏的波浪，十分适合游泳、日光浴和海滩漫步。Cable Beach这处绵延 22 公里的纯美白色沙滩，其后是红赭色悬崖，周边环绕着印度洋的蔚蓝水域。此地与布鲁姆相距不远，从潜水采珠到恐龙足脚印，布鲁姆的历史也相当引人入胜。
“Wavesong”是为您提供了一个罕见的置业机会，在这样优越位置上的大型房地产是很少出售的，因此它的稀缺性注定了他具有很大的投资价值，未来升值潜力也很大。
泰国曼谷买房记：就当是买了个理财产品 | 海外
深夜加班后，还得开车40公里回到五环外的家，长距离通勤带给覃悦的焦虑，与手中现金无处安放的惆怅相比，似乎难分上下。（泰国置业）
尽管手中现金不算多，但究竟放到哪里才能追上通货膨胀的速度？房子，覃悦唯一能想到的答案就是房子。可在全国热点楼市几乎都被限购、限售把得死死的情况下，她突然萌生一种无形的焦虑，似乎这些加班拼来的血汗钱立马会蒸发掉一样……
2017年初夏，覃悦与朋友陈澄加入了曼谷买房大军。在她们看来，如果想给未来的人生之路更多安全感，这是铺上的第一块砖。
>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费
换不了房，P2P风险大
生活中，有时候突然会有惊雷乍起的时刻。
2017年3月17日，北京市出台楼市新政，明确规定“认房又认贷”，二套普宅首付不低于60%，非普首付不低于80%。当时，看到微信里刷屏的这条消息，覃悦心里空落落的，这条突然出来的政策堵死了她想要在北边换套房的心思。那天，她卸载了手机上买房的APP。
北京姑娘覃悦平时跟父母住在一起，工作8年后在西南六环有一套70平左右的一居室用于出租，每个月的公积金足以覆盖月供。2016年，覃悦跳槽到五道口附近的一家互联网公司上班，喜欢中午买了盒饭和咖啡，去清华大学找一处树荫安静享受闲暇。
对于在五道口和中关村上班的人来说，北五环是理想的置业地。进入2017年，几乎没有任何负债压力的情况下，覃悦看着手中的几十万积蓄，想在离单位近一点的北五环换套房子，哪怕小一点。但突如其来的新政，让她难以抉择，毕竟首付变成了六成以上，她一个人还是难以承担。
覃悦手中的闲钱与每个月准时进账的工资，暂时在股市和P2P上各自放了一部分。不过，自2015年股灾以来，作为风险回避型投资者，覃悦逐步从股市抽出为数不多的投资。
而在去年某知名互联网公司资金链出现危机后，她又开始加快撤出其参与投资的一家P2P公司的理财产品，这款理财产品年化利率8%，在众多P2P产品中，尚不算高，因此风险也不那么大。
317新政出台后，对于覃悦而言，找到一个收益不错的投资门路成为一大难题，毕竟不能看着辛苦赚的钱凭空贬值了。
去泰国旅游时买了套房
让覃悦没想到的是，这道难题竟然随着好朋友陈澄的辞职神奇地破解了。
陈澄在工作十余年后，终于在今年6月裸辞，卖掉刚开了不到一万公里的车，退掉了五道口租了几年的房子，宣布要离开北京去周游世界。
风一样的人生，总会有风平浪静的某个时刻。来到泰国曼谷，这个曾经在北京数次看盘被售楼处抢购景象吓到的女生，突然决定也许可以把手中的积蓄换成一套曼谷“大望路”的高档公寓。
“首付不高、完全在承受范围内，并且是永久产权，万一有一天想要在曼谷工作，也可以有个落脚地。”陈澄一开始的打算十分简单。
曼谷有属于自己的静谧与喧闹。清晨被人群打乱之前，宁静的让人不忍打扰，不过到了白天，优势大都市的拥挤做派这里也全都有，也正是因为后者，给了曼谷房地产市场发展的土壤。
为了在曼谷买房，陈澄出手之前做足了功课。除了在当地选择了一家专门为中国买房人服务的经纪公司外，她还特意从网上花了500块钱买了一份相当详细的曼谷房价、房租分析报告。
而在一份她自己整理的十几页的Word文档中，包括了众多项目的地图、均价、价格走势分析以及Airbnb的房租价格等数据，用她自己的话说，“买房要谨慎。”
陈澄最终选择的公寓位于EKKAMAI素坤逸大道（Sukhumvit）附近，这一区域以高级住宅居多。公寓所处的位置，类似于北京国贸、大望路一带，由于日本人较多，除了有大商场外，还有许多小清新的茶室、咖啡馆，生活气息浓厚。
而这一带的豪宅均价大概在人民币3.6万～7万元/平米。这是一套2020年底交房的期房公寓项目，一居室，单价在3.6万上下，30%首付约50万，另外70%在交房时付清。
与陈澄一样，去泰国旅行，甚至是特意去买房的中国人不在少数。数据显示，从去年9月至今年1月，中国大陆和海外华人对泰国房产的访问量同比增长了100%以上。
收房后就卖掉或出租
陈澄并不想在曼谷投入太多资金，毕竟她仍然有可能在国内购房，而覃悦又对于钱放在什么投资渠道暗自焦虑，于是，在陈澄决定了要买这个项目后，与覃悦一合计，两人就敲定了这笔“投资”，约定了5：5的分成比例，接下来就是汇钱、签约。
当前，中国居民的年购汇额度只有5万美元，购汇流程、购汇用途都日渐严格。中国首富们出海买买买的一举一动都备受监管层关注，对于陈澄们而言，好在她们需要的首付并不算多，在汇款上并没有遇到太多阻力。
“用护照在泰国当地银行开个账户，然后从国内以旅行的名义给这个账户汇款，然后再转到当地开发商账户，确实比较繁琐，但没有遇到什么麻烦。”陈澄称。
其实，陈澄和覃悦在曼谷的投资颇具代表性。在泰国置业经纪人看来，这批中国买家大多都倾向于选择售价在100万元人民币上下的公寓，而为何选择这类小户型产品投资，原因在于价格与租金回报达到微妙的平衡。
在覃悦看来，如果是100万人民币的期房公寓，首付在30万上下，余款在建成后才需要付，即便是全款，也并非一笔巨大的投资，毕竟100万在北京已经不可能买到什么房子。“更重要的是，曼谷市中心的公寓也才3.5万/平米左右，还是永久产权与精装修，性价比很高。”
泰国房产机构数据显示，2016年曼谷房产均价涨幅高达40%，曼谷整体的房屋租金回报率达6%。越是靠近轻轨沿线的房价越贵，很多房产的平均租金回报率可达7%~8%，甚至10%。
“如果2020年收房前，房价一直维持较高涨幅，到时候出手卖掉也是一笔不小的收入。如果一时不能卖掉，交齐余款后拿来出租，即便是8%的出租回报率，也是一笔不错的收入，毕竟北京房子的出租回报率还不到2%，靠谱一点的理财产品年化收益率也才5%，就当是买了个更稳定的理财产品。”覃悦分析道。
（据入驻搜狐号的作者：李敏）
日媒：11年工资可在东京买新房 二手房需7年多 | 日本
日本调查公司东京KANTEI统计显示，2016年日本东京圈新建住宅平均销售价格达到工薪族年收入的10.68倍，虽然可以说仍处于较高水平，但时隔5年出现了下降。除了日本人的年收入正在增加之外，由于住宅价格感觉相对偏高，千叶县和崎玉县等价格降低的住房正在增加。
>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费
住宅销售价格（按使用面积70平方米计算）除以根据日本“县民经济计算”推算的员工人均年收入而得出了房价与收入的比例。2016年东京圈新建住宅价格（使用面积70平方米）为5511万日元（约合人民币329.4万元），比2015年下降2%。另一方面，东京圈的员工平均年收入为516万日元（约合人民币30.8万元），提高了1%。两方作用下，房价收入比下降了0.31个百分点。
销售价格下降的是千叶县和崎玉县。尤其是千叶县的千叶市、柏市和松户市等地，价格适中的大型住宅供给增加，平均价格下降幅度超过10%。
在东京都内，黄金地段的“过亿日元住宅”和23区的高价住宅占供给的一多半，2016年的销售价格上涨2.5%，房价收入比也上涨至11.46倍。不过，目前也出现了下降的迹象。东京KANTEI主任研究员高桥雅之指出，“出现了按以往价格卖不出去、降价1成左右出售的房产”。
另一方面，2016年东京圈二手住宅（10年房龄）的房价收入比为7.13倍，上升了0.44个百分点。超过7倍已是23年来的最高水平。主要原因是销售价格提高8%。东京圈二手住宅方面，东京都内房价收入比为9.13倍，为日本全国最高，神奈川县为7.65倍，高居第3位。高桥认为，“首次购房者从新建住宅转向了二手房，因此二手房价格上涨”。
日本政府曾提出使民众能以5倍年收入购买大城市圈住宅的目标，并于1992年在内阁会议上确定。但是，日本住宅价格的房价收入比目前以大幅超过5倍的水准发展。高桥认为，“虽然很难迅速降至7~8倍，但会进入价格调整的局面，房价收入比也将逐渐下降”。
（据日经中文网）
特朗普废除DACA移民计划80万人或遭遣返 纽约爆发抗议 | 美国
美国司法部长塞申斯当地时间5日宣布，废除前总统奥巴马政府期间推出的DACA（童年入境暂缓遣返）计划，约80万“追梦人”将受影响。当天，纽约爆发游行活动抗议这一决议。
>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费
2012年，奥巴马政府推出DACA计划，允许2007年以前进入美国的16岁以下非法移民被暂缓遣返，并可申请为期两年的工作许可。这一80万人的群体被称为“追梦人”，多数为拉美裔，如今基本上在15岁到36岁之间，大部分都已是成年人。
塞申斯5日在宣布废除DACA计划时称，该计划不仅违宪，还使美国西南边境没有陪伴的未成年人数激增，造成可怕的人道主义后果，同时因为将工作机会给了非法移民，使得成千上万的美国人失业。
需要指出的是，2012年奥巴马是直接绕过了国会，通过行政令创建了DACA计划。因此，塞申斯表示，DACA是行政部门的“违宪行使职权”，是“单方面的行政大赦”。
美国总统特朗普在声明中称，作为总统，他的最高职责是捍卫美国人民和宪法。同时，他并不赞成因父母的行为而惩罚孩子。然而，美国是因为依法治国才会是一个充满机会的国度。
特朗普也说DACA计划造成人道主义危机，并称部分从中美洲来的年轻人成为MS-13等黑帮成员。
白宫声明称，特朗普政府此举并不是要立即完全废除DACA计划，但即日起美国政府将不再接受任何来自无证移民的新申请，而现有的DACA计划受益者中的大部分在明年3月5日之前并不会受影响，国会有6个月时间来考虑适当的立法解决办法。
特朗普在声明中再次敦促由共和党控制的国会进行移民制度改革，并称自己期待与共和党和民主党一起努力，以美国公民优先的方式解决移民问题。当天，他还在推特上发文称：“国会，准备干活了。DACA。”在经过夏季休会后，美国国会从5日开始工作。
特朗普政府废除DACA计划的举措导致纽约、洛杉矶等地爆发示威抗议。
据央视新闻消息，5日，大量移民聚集在纽约特朗普大厦附近举行示威游行。示威者高喊着：“我们在这里，我们不会离开”等口号，抗议美国总统特朗普决定废除DACA计划。示威者还要求美国国会通过立法为所有在美非法移民提供更加长期的解决方案。十多名抗议者被捕。
而在4日，纽约州和华盛顿州就指出，如果特朗普废除DACA，他们将向总统提诉。
纽约州长库莫和该州检察长施奈德曼在联合声明中说：“总统的这项行动将终结数十万名年轻人的人生，他们一直视美国为自己的家。”
华盛顿州检察长弗格森也表示将采取法律行动。他说：“我将竭力使用所有法律工具，来保护华盛顿州数以千计的追梦人。”
包括弗格森和施奈德曼在内，美国20个州的检察长已于7月致函特朗普，向他表明，如果他终结这项庇护方案，他们将“使用所有适当方法”维护这项计划。
与此同时，包括苹果、谷歌、微软等美国科技公司的高管也对此表示反对。据《财富》报导，多名美国科技巨头高管在一封联合信中称，所有的DACA受益者都在美国长大，在政府注册并提交了调查资料，回馈美国并交纳所得税。
一旦DACA受益者被遣返，美国GDP将损失4630亿美元，而在社会保障和医疗保险税贡献方面将损失246亿美元。
微软CEO萨提亚·纳德拉在上周四的一份声明中还称：“DACA受益人（为美国）带来了广泛的教育和专业背景，他们能够为美国的劳动力做出重要贡献。”
而苹果公司CEO库克也表示：“我有250名同事就是‘逐梦者’。我将与他们同在。”Facebook创始人扎克伯格则直接指责特朗普的这一决定“特别残酷”，宣布废除DACA的这一天对美国来说是一个悲伤的日子。
包括众议院议长保罗·瑞安在内的共和党人也认为应“完整保留”该项目。2016年民主党总统参选人桑德斯3日晚发布推文表示：若真的废除DACA，那么该决定将成为美国现代史上总统做出的“最丑恶”“最残酷”决定。
据《今日美国报》消息，特朗普早在竞选期间就曾表示要废除该项目，但入驻白宫后却迟迟为有行动，不少共和党人和支持者失去耐心。多达10州的共和党领袖此前向特朗普发出“通牒”：如果不终止DACA就将上诉，他们给出的最后期限刚好是9月5日。“政治”新闻网称，特朗普选择此时发布决议很可能是为了“稳定军心”，表明自己恪守竞选承诺，另一方面也将压力“甩锅”给国会。
（ 据中新网 原文链接）
加拿大央行再次加息至1% 楼市被再捅1刀 | 加拿大
加拿大央行9月6日宣布再次上调基准利率，升0.25个百分点，利率已从0.75%升至1%。
这是央行继今年7月初以来的第二次加息行动。央行称经济的强劲表现已经扩展到广泛领域，同时经济增长表现为可自我持续。（加元兑换人民币走势预测）
消息一出，加元汇率应声上涨，加元兑美元汇率升1美分，至82美分。
央行大大低估了经济增长
此次加息可能令一些人感到意外，仅仅不到一周前，加拿大统计局才公布最新的经济数据，显示本国第二季度的经济创下4.5%的惊人增长。
同样，今年前三个月经济也都有意外健康的增长，GDP增长率3.7%，远远超出加拿大央行的预期水平。
央行在周三发布声明，称就业市场稳固和薪资增长，推动了强劲的消费者开支，同时，商业投资与出口等关键领域也有增长。
至于未来的利率走势，央行仍表示不会预先设定，而是依据未来新公布的经济数据和金融市场的发展。
央行也表示，由于目前家庭债务过高，央行会特别关注加息对经济和就业市场状况的影响，以及高借贷成本对加拿大人的潜在风险。央行预计下半年经济增速将会放缓。
政策调头，低利率时代终结
此次加息意味着央行的利率政策已调头，撒钱和低利率时代在加拿大已经终结。
1%的利率水平相当于回到2015年1月的央行利率。央行行长波洛兹(Stephen Poloz，上图)于2015年曾两度降息，以帮助因油价崩溃受创的经济。央行在周三的声明中也说，经济越来越强劲，说明不再需要低利率的刺激。
加息让专家大跌眼镜，此前金融市场预测周三加息的机率是50%，不少分析师预测央行会等到10月份才第二次加息。因为此前的整个8月份，央行官员没有作任何重要讲话，也没有对9月份加息作出任何暗示。也有分析师认为央行会避免加息导致加元进一步上涨，对出口不利。
央行在其声明中解释说，通胀率与核心通胀率自7月份以来小幅上升，基本符合预期，不过薪水与物价的上升压力仍然低于历史走势和发达国家正常水平。
10月份可能还有第三次加息
道明银行(TD)经济师Brian DePratto指出，此次加息将使加拿大的利率走向正常化。加拿大国家银行的经济师更呼吁央行在今年底之前第三次加息。
央行下一次议息日是10月25日，届时央行将发布季度经济报告。
（据加拿大家园）
印度房价过去五年涨幅高居亚洲首位 远超中国 | 海外
越南房地产：泡沫还是黄金 | 海外
越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以我们本篇关于越南楼市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：
1 腾飞期（2005年-2009年）
2005年开始，越南的楼价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。
2 调整期（2010年-2013年）
随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制楼价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压，成为楼市引爆的转折点，而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。关于这一点，我们在金融篇中有过详细论述，此处不加赘述。
3 快速发展期（2014年到现在）
2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出了低谷。尤其是进入2016年上半年以来，楼市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。
二 影响越南房地产发展的核心因子分析
那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：
1 、经济发展状况
如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。
图一 1997-2016越南GDP总量及同比增长
图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。
图二 2010-2016年东南亚地区人均GDP排名（%CAGR）
2、 政策法规影响
与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。
3、 人口因素
我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。
a 人口结构
目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。
图三 2016年越南人口结构金字塔
b 消费能力
根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。
图四 2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数对比（单位：千）
c 消费习惯
越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。
4 、金融环境
与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益我们重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本我们将重点留意信贷成本。
a 收益
从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。
b 成本
从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。
图五 2008-2017越南一年期贷款利率走势
三 越南房地产的潜在投资机会
我们认为未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：
1 、直接投资房地产业
综上所述，我们认为越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。我们认为未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。
图六 2010-2016年胡志明市中低端住房成交量
注：Grade A: >US$2000,
Grade B:US$1200-2000,
Grade C:
数据来源：Savills，HTI Macro Research
由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，我们认为需求更多会集中在此类住房。
2 、间接投资地产股
如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。
四 投资越南地产业面临的风险
1、 市场泡沫风险
这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球楼价负担能力调查》，楼价入息比率（楼价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的楼价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而我们如果计算胡志明市的楼价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地楼价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的楼价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。
2 、需求错配风险
我们认为未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。
图七 2014-2017Q1年胡志明市别墅供给与成交量对比
3 、政策法规风险
这一风险存在于任何一个新兴市场之中。我们在金融篇中也提到过，由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于楼市之中。2011-2013年的楼市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。
4 、政治风险
这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，我们认为这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易夥伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。
（据作者：海通国际 黄少明）
亚洲房市谁涨最凶 不是中国香港 而是印度 | 海外
在过去五年内，中国香港房价上涨了 65%，而印度房价上涨了 70%。膨胀的人口、快速发展的经济和拥挤的城市，正使印度核心城市的房价飙涨。
人们可能认为中国香港是亚洲房价增速最快的地方，其实第一名应该是印度。
根据《华尔街见街》报导：据 Knight Frank 研究公司近日发布的报告，在 2012-2017 五年核心房价增速榜中，印度以 69.7% 的增速排名亚太地区第一。其次是中国香港（65%）、纽西兰（54%）、澳大利亚（43%）和马来西亚（41%）。投资日本和新加坡房地产的人最惨，将分别亏损 4.5% 和 5.6%。
印度房价上涨的原因主要有两个：一个是人口不断增加，2016 年的资料显示人数达 13.26 亿人；另一个是经济发展较快，人口快速向新德里、孟买、加尔各答等主要城市集中，致使这些城市的房价飙涨。
不过，中国香港房价最近增速确实惊人。在 12 个月内核心房价增速榜中，中国香港以 21.1% 的增速排名亚太第一，全球第二，仅次于北欧国家冰岛。据华尔街见闻此前提及，中国香港房价快速上涨，和中国香港人多地少、政府批准的土地供应不充足、大陆资金疯狂涌进推高房价有关。
全球房价普涨，2 季度全球房价增速达 5.6%
2017 年，全球房价普涨。在 Knight Frank 研究公司追踪的 55 个国家中，2017 年录得房价增速为正的比例高达 89%，比 2008 年金融危机时的还要高。
不过，全球房价增速有所收敛。在过去 12 个月内，全球房价平均增速为 5.6%，较上季度发布的资料 6.5% 有所下降。
其中，加拿大、印度、澳大利亚、土耳其和纽西兰等国房价增速在 10% 以上，冰岛和中国香港的房价增速在 20% 以上。55 个国家中，仅日本、新加坡、希腊、乌克兰等 6 个国家房价增速为负。
几个人口大国中，印度以 10.5% 的增速，排名全球第 9；中国大陆以 9.6% 的增速，排名全球第 12 位；美国以 5.8% 的增速，排名全球第 25。
（据钜亨网新闻中心）
目前最完整的新西兰移民政策清单出炉 | 海外
临近新西兰大选，各政党纷纷抛出政策吸引选民，华人最关心的移民政策情况如何？和父母团聚有希望吗？天维网总结了如下各政党移民政策要点：
一、父母团聚移民
自从去年底新西兰宣布在2年内暂时关闭父母团聚移民签证以后，“重启团聚移民”的呼声在注重家庭团聚的华社中已经越来越高。各政党对重启该签证的反响不尽相同。。
国家党：正在调整和制定签证条例
新西兰总理英格利希受访时，对重启父母团聚移民签证一事明确做出了回应。他表示，政府正在重新审核父母团聚移民类签证的规则。
“我们理解移民希望与家庭团聚的心情，我们现在正在重审这类签证。但我们希望在签证出台时，大家能够清楚地知道这些政策的细则。所以在签证关闭期间，政府正在调整和制定签证条例。”
优先党：要严格限制老年移民的数量
优先党明确表示要严格限制老年移民的数量，因为这会影响到国家的健康和其他服务。
工党和绿党：喊口号支持
在政府关闭父母团聚移民后，时任工党党魁Andrew Little明确表示，国家党政府关闭父母团聚移民是一个“非常残忍的举措”。他强调，就父母团聚移民这种签证来说，工党从来没有考虑过、也不会取消该类签证：“我们不会提议对这类签证进行任何调整和改变。”
绿党党魁James Shaw在受访时表示，他不认为享受养老福利的人群应该被区分对待。
“Winston Peters经常说那些在新西兰居留时间不满10年的人不应该有资格享受社会、养老福利，但新西兰有一套通用的养老政策，不管是穷人还是富人，都能拿到养老金。只要符合条件，哪怕你在工作，也能领养老金。”
行动党、毛利党和人民党：实践支持
行动党党魁David Seymour表示，该党已经正式把父母十年访问签证作为其政策之一。这个签证可以允许父母赴新西兰，但必须要自己买保险。
人民党提出，他们希望调整并重启父母团聚签证，先给予父母一个最初五年期的工作签证，在此之后父母可以申请永久居留权。
毛利党则希望直接重新开放父母类别和家庭团聚类移民。
二、技术移民政策
国家党：不削减移民数量
在经过一系列移民分数调整、职业等调整之后，国家党认为目前的净移民数量处于合理的水平，限制移民进入新西兰会给一些行业和区域经济造成破坏。
总理英格利希明确表示，国家党不会出台政策去削减移民数量。“新西兰需要移民来帮助国家的建设和发展。如果国家的发展需要更多移民，那么政府欢迎移民到来。我们不会人为地去削减移民数量，因为新西兰的移民人数是由国家的经济情况决定的。”
工党：大力降低移民人数
工党认为，近几年过多的移民给国家带来负担，因此需要削减人数，计划削减2-3万人。主要包括以下几类：1.学生签证：削减6000-1万的低等级学生签证发放量；2. 毕业后的open工签：低学历或没有工作邀请的毕业生将不再能获得1年的开放工签，预计减少9000-1.2万人；3. 工签：按照地区进行职业划分，确保雇主优先雇佣本地人，预计削减5000-8000人。
优先党：不能让移民抢了本地人的饭碗
优先党没有明确说明技术移民数量问题，但强调为医疗和福利考虑，要控制大龄移民的数量。
不过优先党一直提倡，不能让移民抢了本地人的饭碗，其具体政策如下：
- 移民不能作为廉价劳动力的来源去拉低本地工人的工资和工作条件；2. 新西兰本地求职者必须得到优先考虑；3. 移民政策必须符合新西兰利益并主要用于满足关键性的技能短缺；4。严控家庭团聚移民；5. 为医疗和福利考虑，要控制大龄移民数量；6. 杜绝对移民工人的剥削；7. 奥克兰基础设施过于饱和，引导移民往奥克兰以外地区；9. 移民不能通过提前购买语言课程的方式来绕过英语要求。
行动党：支持移民，限制过度慷慨的福利
行动党支持移民，但提出要削减“过度慷慨的福利”。同时提出新移民入籍时签署新西兰价值观认同文件。
另外，对于国际留学生，如果其父母无法证明过去三年中的某一年是新西兰税务居民，就要被收国际学生费。
人民党：为低级别课程留学生提供2年工签
- 评估新西兰国际留学生的现况，为做出的承诺提供公平可实行的机会。为参加低质量课程的学生提供一个为期2年的工作签证，要求他们符合技术移民类别职业或短缺技能清单职业的需求。2. 进行留学行业整改，将正直与诚信回归教育产业。
另外，人民党还提出恢复家庭最后一个成员团聚签证，增强社区能力。
三、难民
工党、绿党：提高每年的难民配额
工党提出要将新西兰现有的难民配额翻倍，增加至每年1500名。
绿党则表示， 在未来6年，将把每年的难民配额增加到4000个；2. 受教会和社区支持的名额1000个；3. 新设一项人道主义签证，颁发对象为受气候变化影响的太平洋居民，每年名额最多100人。
国家党：维持难民数额，少量增加
国家党目前的难民配额为每年750人，2018-19年起增至每年1000人。2016年特批750名叙利亚难民名额。
优先党：不要直接安置难民
优先党提出要增加对女性难民的资金投入。另外，难民安置上需要与当地政府沟通，而不是直接安置。
（据新西兰天维网）