英国 | 2016全球“机遇之城”排名出炉 伦敦再夺榜首!

近期,全球四大会计事务所之一的普华永道公布“世界机遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,伦敦以1477高分再度蝉联全球机遇之都榜首,成功击败了纽约、新加坡、多伦多等众多国际大都市,王者地位无可撼动!

伦敦市长萨迪克·汗对普华永道的研究结果表示认同,坚信伦敦在脱欧后仍将继续成为全球商业运营的最佳地点。援引戴德梁行数据,过去2年,伦敦已占据中资在英国大宗地产投资总额的95%,目前已吸引了阿里巴巴、万科、华为、腾讯等诸多中国名企入驻。

记者还了解到,6月底英国“脱欧”后,英镑汇率降低至“百年一遇”的历史低位,中国名企富豪抓紧时机登场:李嘉诚豪掷110亿英镑拟收购英国国家电网天然气业务,万达王健林9.21亿英镑收购英国最大电影院线Odeon,仅9月,中民投就在14天内连购2处伦敦金融机构总部……脱欧后的英国投资魅力依旧。

近期,全球四大会计事务所之一的普华永道公布“世界机遇之城”(Cities of Opportunity)排行榜,伦敦以1477高分再度蝉联全球机遇之都榜首

★  “全球金融中心

伦敦是全球头号金融中心,金融实力超过纽约、巴黎、东京,日交易额高达5万亿美元。作为全球传统金融交易中心,伦敦头号地位不可动摇,近期,伦敦又提出,计划打造交易额高达5万亿美元的全球虚拟货币交易中心。

伦敦也是除中国香港外最大人民币境外交易中心。

“全球最透明市场”

伦敦房产市场成熟稳定,法律健全透明,配套金融服务先进完善,房产拥有高回报、低税费、低风险优势,是海外投资者规避风险、保值增值的绝佳之选。

伦敦房产投资回报巨大。LendInvest数据显示,2010年至2016年,伦敦房产平均回报率高达18.9%。近期,伦敦房价表现也是乐观数据占主导,9月平均房价录得最高涨幅1.9%至630,974英镑,房产投资前景广阔。

7月底,中国最大海外房产平台数据则显示,中国买家对英国房产的咨询数量劲增了40%。近期,受脱欧风波影响,不少买家也看好了这一绝佳的进入英国房产市场的机会,准备出手。

“2016年旅行者之选全球最佳目的”

伦敦拥有两千多年历史,拥有数量众多的名胜景点与博物馆等。泰晤士河、伦敦眼、大本钟、白金汉宫、圣保罗大教堂等应接不暇的世界级地标美景,吸引无数游客慕名而来,被评为“2016年旅行者之选-全球最佳目的地。”同时,伦敦也是世界上绿化率最高的城市之一,绿化率高达62%,环境尤其宜居。

值得一提的是,“脱欧”后英镑低位的“折扣”机会,更是掀起了中国游客赴英购物旅游狂潮,今年黄金周,中国游客在伦敦花费增加了惊人的300%。数据显示,目前到圣诞节期间,从中国到英国的航班预定已大增近25%。

★ “全球教育翘楚”

英国是全球教育的领先者,在2016年全球高等教育系统实力排名中,英国高居第2。英国的剑桥大学、牛津大学是世界上最顶尖高等学府。伦敦地区,分布着赫赫有名的伦敦大学、帝国理工学院、伦敦国王学院等位列全球前20的世界学府。

(据互联网综合整理)

 

澳洲 | 中国壕获批SIV人数剧增 4年后可获永久居留权

今年,通过在澳投资超过500万澳元快速拿到SIV签证的中国超级富豪人数大大增加。今年9月份成为自重大投资签证(Significant Investor Visa Scheme)方案推行4年以来获得签证人数最多的月份之一。

中国壕获批SIV人数剧增 4年后可获永久居留权

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据Domain网站报道,近日,SIV签证的获批人数增多,原本中国高端买家对被迫离开悉尼豪宅市场的担忧也得到了一定缓解。悉尼黄金地段的知名地产中介最近公布的数据也表明,尽管海外买家的数量在减少,但是被很多近期获批SIV移民来此的“当地买家”所取代,而且,这些买家对澳洲的买房流程有更多的了解。

SIV签证方案给那些愿意在澳投资至少500万澳元的外国签证申请者授予了居留权,他们持SIV签证超过4年就能拿到澳洲永久居留权。在今年所有获批SIV签证的海外买家中,中国富豪占了89.9%。海外买家只允许在澳购买新房,但是持SIV签证的买家可以购买现房。

中国地产网站Juwai.com的执行长官Charles Pittar表示,近期有近1600个新的富裕家庭涌入澳洲,这代表着澳洲的高净值人群增加了不少。这些获批SIV签证的人和家庭通常都极具活力,而且能够自力更生。这不仅对于澳洲经济和慈善业来说是好消息,同时对于那些想要在圣诞前购买豪宅的悉尼业主们来说也是好事。

房地产公司Sotheby’s International的Michael Pallier表示,他最近几周看到的持SIV的中国买家在大量增加。周一晚上,有两名持SIV的中国买家竞拍位于Bellevue Hill Fairfax Road的一处豪宅,豪宅价格在550万澳元到590万澳元之间。这两位买家都想在这附近迅速买下一套住宅,原因是他们的孩子将于明年在Scots College就读。

来自房地产公司Christie’s International的Martin Ross说,中国买家对澳洲的买房条件和房价了解得越来越多。一年前,第一次来澳的购房者以为他们会顺利达成交易,但是现在,很多买家都会事先做足准备功夫,对这里的买房情况做详细的调查。这一转折就发生在今年。

(据Domain)

 

澳洲 | 海外买家7成来自中国 澳房价高企”锅”该谁背?

澳洲的房地产价格上涨是由于缺乏新住房进入市场,而本地买家的需求空前的增加所引起的,而不是外国投资者驱动了房价的攀升。

据《澳洲人报》报道,财政部的工作文件研究发现,海外买家的购买数量增加,主要以在悉尼墨尔本为主,但他们所带来的价格­涨幅,在国内买家所驱动的价格涨幅面前黯然失色,这份文件研究了截止到去年中期、5年来澳洲房产数据。

海外买家7成来自中国 澳房价高企”锅”该谁背?

 

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在过去的4年半,自从房产繁荣期开始,澳洲的房地产价值已经增加了42.2%,悉尼的67.3%和墨尔本的46.3%涨幅为房市繁荣的领头羊。财政部表示,近70%的外国房产投资审批申请为中国公民,6年前这个数字是50%。

大多数海外买家的申请都是在墨尔本购买物业,但现在,悉尼房价增幅已经超过这个位于南部的州府。海外投资审查委员会预计,在2015财年,海外买家至少购买了价值610亿澳元的澳洲房产,增长了近75%。

财政部的文件表示:“仅将悉尼房价增长直接归因于外国投资者是不准确的,其中还有其他的因素,比如建筑批准量较低,在2000年后期开始修建并完成的房产,是近期悉尼的房价增长的潜在长期驱动力。近年来,在房价上涨的因素中,国外需求所导致房价上涨的比重,只占很小的一个部分。”

各州政府对于外国买家不断增长的需求也作出了反应,通过实施差别税来减缓这种需求,维州政府推出了3%的附加税,也将海外买家购买房产的印花税增加到了7%,对“非自住业主”的土地税提高到了1.5%。新州政府下令,对海外买家征收4%的印花税,海外买家的房产交易还要征收0.75%的土地税,将于1月1日生效。在两个月前,昆州的工党政府也提高了税收,在昆州的海外买家现在也需支付3%的印花税。

居外网的主管Charles Pittar表示,澳洲政府应该向海外投资敞开大门。鉴于房产建筑业协会的估计,2017年,澳洲将新增21.022万套新房产,他说:“如果我们持续有新建房产进入市场,那我们应该鼓励海外买家来购买房产,而不是把他们拒之门外。”

(据The  Australian)

 

澳洲法律讲堂:在澳洲买房,你不得不了解的法律知识

澳大利亚的土地所有权制度经过上百年的发展后,十分的完善健全,但同时这也导致了其土地转让时法律流程的复杂繁琐和专业化。在澳洲买房的过程中,通常会涉及到许多法律问题,如果不是法律专业人士往往很难解答,因此在澳洲买房,请一名专业的律师就非常有必要。

澳洲 | 首次置业者跌至一成 达到历史最低位

今年第三季度,澳洲首次置业者数量比例降至一成。

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据《澳洲金融评论报》报道,阿得雷德银行(Adelaide Bank)与澳洲房地产研究所(Real Estate Institute of Australia)的《住房支付能力报告》(Housing Affordability Report)显示,今年第三季度,澳洲首次置业者数量比例降至一成。

阿得雷德银行总经理珀西(Damian Percy)表示,首次置业者数量在第三季度缩减了6.7%,达到澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)1991年开始记录以来的最低位,“简直成为稀有动物了”。珀西指出,首次置业者全国比例在第三季度跌至13.2%,除了昆州和北领地以外,全国各地均出现下降。住房支付能力方面,新州、昆州、西澳、塔州均有恶化,维州、南澳、北领地和首都领地则有所改善。而根据房产分析公司Corelogic最新数据,全国各大城市房价在11月再升0.2%,将年增幅推高至9.3%。

报告显示,全国家庭房贷还款占收入比例在第三季度从29.4%升至29.5%,平均家庭每月房贷还款2,138澳元,增长1%,超过工资收入升幅。其中,新州达到35.5%,居全国首位,但低于去年同期的38%;首都领地最低,仅有19.1%。

按中位价计算,家庭租金占收入比例下降0.6%,为24.2%。全国各地租赁支付能力在第三季度均有改善,但除南澳以外——当地家庭租金占收入比例上升0.4%,而悉尼仍是全国租金最贵的城市。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 澳银行拒海外贷款 亚洲放贷机构补位助交割

有中资背景的房地开发商ICD property,是墨尔本最大的高层住宅楼的开发商,这家公司披露,在澳洲本土银行削减海外买家的贷款以后,他们正与亚洲的贷款机构合作,以填补海外买家房产交割中的资金缺口。

这些向海外买家提供贷款的外资银行,大多数来自亚洲,将在澳洲的房地产市场中有更多亮相的机会。

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据《澳洲金融评论报》报道,上周,位于A’Beckett Street、拥有633套公寓的高层公寓楼开始了交割工作,很多的海外买家都从离岸贷款机构中获得了资金。

ICD主管Michael Mai和他的助理Matthew Khoo表示,今年年初,澳洲本地银行收紧了贷款政策,他们便告知他们的客户,积极地与外国借贷机构进行联络。Mai说:“我们已经与这些离岸贷款机构签署了协议,与他们合作,为离岸买家提供金融解决方案。”

Mai表示,当本土银行削减贷款以后,他的团队在6个月以前就开始与客户联系,以防很多的海外买家不清楚这项最新的政策变化。这些向海外买家提供贷款的外资银行,大多数来自亚洲,将在澳洲的房地产市场中有更多亮相的机会。

多家房产开发商都表示,从离岸贷款机构中获得贷款完成交割的人数正在增加。

(据AFR)

澳洲法律问题Q&A:去澳洲买房 大家都关心哪些法律问题?

 澳洲法律制度完善、健全,但办理流程也十分的繁琐、专业化,在澳洲买房的过程中,通常会涉及到许多法律问题,如果不是法律专业人士往往很难解答,因此在澳洲买房,请一名专业的律师就非常有必要。(中国人在澳洲买房条件

居外网搜集、整理了网友的邮件提问,筛选出一些代表性的问题,并邀请澳洲专业的持牌律师,为大家直接解答在澳洲买房过程中,可能遇到的法律问题:

1、Q:我即将去墨尔本读书,有3年的master,能否买二手别墅?买二手房是否要申请FIRB,申请费用是多少?买到的房子可以出租吗?

A:1.留学签证期间可以购买一套二手房作为自住用,签证到期或离境3个月内需要卖出。一般需要签订合同的购房者申请办理贷款。2. 所有购买的房子都需要申请FIRB,根据情况或可先申请买房许可待买到房子再转为具体房子的许可。3. 根据房价申请费各不相同,100万以内的房子申请费为5000澳元。4. 不可以出租、分租或空关房子,否则视为违反FIRB规定。

2、Q :在网上看到您关于在澳洲无婚前婚后财产一说的文章,我家人正面临这样的问题。那么请问如何保护婚前财产如婚前购置的物业和银行存款?

A:配偶间合理保护婚前财产有几种方式可供考虑:1. 设立遗嘱;2. 配偶间签订婚前或婚中财产协议界定分配方式;3. 向法院申请法令规范彼此财产分配协定。以上方式都可为婚前财产保驾护航,尤其是在将来双方分开时可按协议内容分配财产,减少受到法律管辖权的影响。

3、Q:我于2015年11月和开发商签订的购买合同并交了10%的定金。当时开发商说2016年2月交房。开发商没能在2月按时交房,推到7月份。但,7月份验收不合格,也没有交房。请问:我可以撤销合同并追回10%的定金吗?

A:首先要看您是在哪个州购买的物业,及具体合同条款。通常来说,楼花合同里会有一个落日条款,即过了落日日期无法交房,合同可以被撤销。若撤销,开发商则会退款给买家。因此,需要具体了解:1. 合同里是否有落日条款;若有则具体的落日日期;2. 落日日期是否到了;3. 合同里是如果约定落日日期后的安排。

4、Q:想了解海外投资者在澳洲房产投资,租金收益有什么合理合法的减税方法?

A:关于缴税事宜,主要原则是租金收益应当计入当年个人可课税收入的一部分,并根据税率缴纳相应所得税。一般减税方法主要有通过物业的折旧作为账面损失来报税。具体折旧需根据物业情况及折旧表来做,该项可向您的会计师具体协商。

5、Q:1. 在维州,合同的电子版是否有效;2. 如果合同的电子版有效,那么合同生效之日是开发商签署之日,还是我收到合同电子版的邮件之日。3. Cooling period 的起始之日是开发商签署合同之日,还是我收到其签署的合同电子版的邮件之日。

A:1. 简单来说,签名电子版是有效的。但一般会由双方(或其代表律师)事先联系协商好,并在规定时间内补上签名原件。2. 合同生效日为最后一位合同方签署合同的日期。在买房过程中,一般都是买家先签合同,卖方后签。所以合同生效日应为卖方签名的日期,这个日期也会在合同上显示。请看一下收到的卖方签署的合同以及其中写明的日期。3. 一般情况下,冷静期由合同生效日开始计算。过了冷静期后,买家不可再取消合同。澳洲买房绝大多数情况下双方都有自己的代表律师,请赶紧确认自己代表律师的身份并与其取得联系。

6、Q:我在澳洲买的房子不想要了,保函金我怎样才能取回?

A:通常来说,若买家无法进行物业交割,将损失合同下的定金给卖家。如果保函是替代合同定金,将无法拿回。此外,卖家的其他损失也有权向买家主张。建议尝试转卖或尽早和卖家协商达成和解。

7、Q:请问什么样的借款协议会受到澳大利亚的承认和保护,澳洲政府的有关规定是如何要求的?

A:由于澳大利亚遵循案例法,根据不同的个案情况,这个问题的回答也会有所不同。值得注意的是,借款协议和借条本身就会有所不同。另外,根据借款协议内容的设置,借款人可能还需支付印花税(根据各州要求不同,这点的实施也会有所不同),这样才符合日后作为“呈堂证供”的要求。当然,在某些案子里,借条也有可能作为部分证供。但我们建议,双方各请一位律师,按照各州要求,签署正规的借款协议。并可在房产证上加注“知会备忘”。此外,除了父母与子女之间,夫妻双方也应及时准备财产协议,以规范日后双方之间的财产分割事宜。在很多案子中,联邦家庭法院会考量父母借钱给子女买房的事实,在分配夫妻双方财产时进行调整。而借款协议的纠纷一般被认为是各州法院的司法管辖权。

8、Q:我是日本籍华人,现居日本。没有澳洲有效签证。想买一套公寓每年来住上一、二个月,其余时间用于出租。你的文章上"让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益"具体怎么理解比较好?还有听说签证无効后必须卖房,这是针对哪一种情况来说的呢?

A:目前没有澳洲有效签证的海外买家可以在澳洲购买全新的物业或楼花,购买前需要向澳洲外管局申请买房,并获得批准函。若购买全新的物业或楼花,对于居住或投资没有明确限制,可根据业主意愿持有。对于已有澳洲临时居民签证且在澳洲购买二手房自住的买家在签证到期后必须卖房。

澳洲 | 悉尼热门沙滩区域 住宅租金年涨幅超20%

悉尼热门沙滩住宅租金涨幅超过20%

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悉尼滨水住宅需求不断上涨,刺激租金一路走高。悉尼一位租户一周竟需支付3.5万澳元租金

澳洲地产网站报道,Core Logic数据显示悉尼热门沙滩区域住宅中位周租金涨幅超过20%,滨水住宅引领租金增长。

其中悉尼北部沙滩住宅租户受租金上涨影响最大。

悉尼曼利(Manly)冲浪圣地纳拉宾(Narrabeen),目前中位周租金比去年高出305澳元。区域一般住宅去年一年租金费用4.4万澳元,今年租金费用高至5.98万澳元。

曼利谷(Manly Vale)独立屋中位周租金较去年同期上涨190澳元,柯尔柯尔(Curl Curl)公寓中位周租金较去年同期上涨115澳元。

与此同时,悉尼整体中位周租金保持为520澳元,与去年水平一致。

悉尼棕榈滩(Palm Beach)一栋12个卧室豪宅周租金高达3.5万澳元。地产中介表示,大部分租客仅租赁1到2个星期度假用。

此外,悉尼修打兰郡(Sutherland Shire)塔伦角(Taren Point)中位周租金年涨幅高达28%,克罗纳拉中位周租金年涨幅高达22%。

中央海岸(Central Coast)麦克马斯沙滩(McMasters Beach)独立屋中位周租金年涨幅达到惊人的36%,阿沃卡沙滩(Avoca Beach)租金年涨幅也达到26%

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 联邦银行:中国房地产将支撑商品价格

中国房地产建造在2017年仍可支撑商品价格

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据商业内幕网报道,澳洲联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)分析师认为,中国房地产库存将决定2017年的商品价格,从而影响澳洲经济。

今年,为了防止经济活动出现显著放缓,中国开始增大基建投入,刺激商品价格上扬,11月甚至达到多年来高位。商品价格走高持续时间甚至长于市场预期,有效提振矿业,大型商品生产商创收也拉动政府收入增加。此外,市场预期特朗普(Donald Trump)出任美国总统后也将增大基建投资,从而助攻商品价格

联邦银行矿产能源分析师达尔(Vivek Dhar)周二发表评论表示,中国房地产库存水平将在长时间内决定商品价格,展望商品价格在2017年持续走高。

他认为,过去10年内,中国房地产行业与商品价格联系紧密,市场强势就能带动商品价格。他提到:“2016年也一样。尤其在一二线城市,房地产销量和价格攀升,迫使决策者介入、平抑房价。”他指出,尽管中国房价在本年度头10个月同比上升27%,而同期建造活动增长仅有3%,导致库存水平下降,而且预计销量和库存明年在各线城市均会放缓,但建房的影响仍会持续。他表示,中国房地产库存下滑“存在风险”,但建造活动仍可在明年支撑商品价格。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 房贷越来越难 澳三大银行收紧贷款堵住漏洞

全国最大的抵押贷款银行澳洲联邦银行澳洲国民银行和西太平洋银行“加大火力”,打击购房者的贷款漏洞,调高了可变和固定期限贷款的利率。

房贷越来越难 澳三大银行收紧贷款堵住漏洞

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联邦银行上周宣布,将自住和投资的房产贷款利率上调到65个基点,还将堵住购房者惯用的、切换本金和利息的还款额度到只付利息还款的漏洞,这种方式每月的还款额度较低,而本金还款可以延期。

澳洲国民银行将新的和现有住宅投资者的购房贷款增加了15个基点,至5.55%,这项措施将从下周一开始实施。西太银行也将贷款利率升高了8到15个基点

贷款机构通过提高利率来抵消“特朗普效应”所带来的国际融资成本的上升,他们采用了更严格的贷款标准和规则,房地产贷款的净利边际压力越来越大。

国民银行的首席执行官Anthony Cahill说:“这些变化反映了在日益具有挑战性的环境中,我们必须考虑到持续持有长期陈旧的资金来源、持续升高的筹资成本、监管要求和竞争压力的需要。”

澳联储、澳洲审慎监管局和澳洲证券和投资委员会都想要冷却悉尼和墨尔本过热的房产市场,因此对银行施加压力。

(据AFR)