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房价便宜选择多马尼拉外围区域更受欢迎

当前，菲律宾大量房地产开发商包括大型房地产开发商在内，都在尝试在首都马尼拉都会区外围、具有战略价值的地区开建新项目，以多功能综合体项目为主。目前受欢迎的区域包括加维特（Cavite）、拉古纳（Laguna）、邦板牙（Pampanga）、伊洛伊洛（Iloilo）和达沃（Davao）。

这一趋势出现的原因显而易见：马尼拉大都会可供开发的土地少之又少，土地价值较高、人口高度密集、且交通问题日益恶化。

对房地产投资者和购房者而言，搬出马尼拉还有其他方面的好处。实际上，当地挂牌房产网站Lamudi Philippines已将马尼拉都会区外围地区的房产项目列为有价值的投资选择。以下是在马尼拉大都会以外地区购置房产的原因。

尽管首都马尼拉都会区仍是买家投资菲律宾时的首选，但由于当地基础建设较为落后，硬件设施较为落后。因此，越来越多的外国买家将投资的目光投向马尼拉之外。

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生活成本较低

菲律宾统计局最新数据显示，马尼拉居民每月至少挣25000比索（约合3200人民币）才能满足衣、食、住等基本生活需求。但在马尼拉外围的许多地区，教育、医疗、住房和衣物支出十分便宜。

比价网站Numbeo数据显示，马尼拉消费者物价（除租金）比伊洛伊洛（Iloilo）高出28.5%，比加维特（Cavite）高出近5%，比达沃（Davao）高出近30%。

交通条件更好

马尼拉都会区每个月的汽车销量都在增加，由此看来交通拥堵问题在短期内不会得到改善。没有人能够忍受马尼拉日益严重的交通拥堵。公共交通体系的问题就更难以忍受了。

拥堵的交通和漫长的通勤时间对汽油支出、工作效率和个人健康都产生了严重影响。据日本国际协力机构2015年数据显示，从国民经济层面来看，每天因交通问题而造成的损失超过20亿比索。

相反，马尼拉都会区外围地区的交通状况则呈现良好状态。例如在伊洛伊洛，当地外国人赞叹搭乘出租车十分方便，交通拥堵情况十分少见。而在其他地区，通勤时间相对较短，甚至没有开车的需要。

工作机会多

企业和外国投资者看中了马尼拉都会区外围地区的发展潜力，纷纷投资这些地区。例如，越来越多的业务流程外包企业（BPO）受到这些地区低成本、低竞争的吸引，而撤出马尼拉。

大量企业园区在马尼拉都会区外围地区纷纷建立起来，以承接BPO企业和其他企业。这些地区被认为是“新一代”城市，包括碧瑶（Baguio）、卡加延德奥罗（Cagayan）、达古潘（Dagupan）、达斯马里尼亚斯（Dasmarinas）、杜马盖地（Dumaguete）、利巴（Lipa）、马洛洛斯（Malolos）、那迦（Naga）、拉古纳的圣卢萨（Sta. Rosa）和黎萨的泰泰（Taytay）。

毫无疑问，这些地区将产生大量的新工作机会，因此认为在这些地区难以取得事业上的成功这一想法已经过时了。

住房选择多

总体而言，马尼拉都会区外围地区的房价更为便宜。据2016年房市报告数据显示，马尼拉都会区中的马卡蒂（Makati）、达义（Taguig）和拉斯皮纳斯（Las Pinas）新公寓每平米的单价分别为14万比索/㎡（约¥1.8万/㎡）、12.5万比索/㎡（约¥1.6万/㎡）、4.8万比索/㎡（约¥6150 /㎡），拉斯皮纳斯（Las Pinas）是首都房价最低的区域。而宿雾（Cebu）的平均房价为9.8万比索/㎡（约¥12500 /㎡）。

如今，在马尼拉外围的区域中，原本以建造高端房产为主的大型房产开发商也开始涉足价格更低、买家更易承担的普通住宅，对当地买家来说意味着购房时拥有更多的选择。

例如，Megaworld（菲律宾大型房产开发商）目前正在伊洛伊洛（Iloilo）建设全新的大型住宅社区项目，该项目为巴黎风情的休闲小镇，拥有168栋住宅、各类配备娱乐设施（如泳池、池边休息区、健身中心、按摩浴缸、功能室和零售店）应有尽有。

来源：philstar
责任编辑：V X

菲律宾房市繁荣发展离不开海外劳工的强劲购买力

一位观察人士表示，海外菲律宾人将超现代的全新生活方式快速介绍到菲律宾各个角落。

2018年9月16日

菲律宾外出务工人口总数约为910万人，达到全国人口的10%。2015年，海外劳工向菲律宾国内汇款总额达到280亿美元，占菲律宾GDP的9.8%，这一数据反映了菲律宾海外劳工群体对国家经济的巨大贡献。

然而，海外劳工的整体消费实力、以及其对菲律宾经济发展模式带来的转变，却被大大低估。

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房地产需求

从海外劳工群体中收益最为明显的行业，当属菲律宾的房地产市场。自21世纪初以来，这一群体购房需求的增长，就开始推动马尼拉大都会及其周边地区房地产市场的繁荣发展。

菲律宾房地产和建筑商协会负责人Manuel Serrano表示，“海外劳工人员振兴了公寓市场”。

房地产的繁荣势头已经超出了马尼拉大都会的范围，达雅台（Tagaytay）、宿雾（Cebu）等省城以及拉斯皮纳斯（Las Pinas）、安赫勒斯（Angeles）等新兴农村城镇都出现了新的住宅和高楼建设项目。

面对海外劳工的买房需求，菲律宾房地产开发商以全力提升服务品质和商业思维作为回应，并且已达到国际化的较高水平。

早在2005年初，房产开发商Ayala Land就开始针对海外劳工、在海外工作的专业人士以及居住在美国和欧洲但退休后会回菲律宾居住这些特定人群，启动了其房产项目国际销售的计划。

如今，菲律宾各大房产开发商如Rockwell、Century Properties、Filinvest Land和Ayala Land等，都已向美国、加拿大、英国、迪拜和新加坡，这些潜在菲律宾购房者派出了海外销售代表团队。

2004年至2005年，开发商Rockwell的销售代表Mika Bautista每年往返美国4-5次，向在美国的菲律宾人销售公寓。在英国，菲律宾房地产公司出现在当地各类与菲律宾相关节日庆典上（如菲律宾巴里奥嘉年华）推销房产。

面向海外消费者开展宣传活动

菲律宾房地产公司还在国际菲律宾媒体上大力宣传，开展吸引眼球的推广活动。

Rockwell 在Filipino Channel（一家菲律宾有线电视台）上投放广告；总部位于伦敦、加拿大、澳大利亚的房地产公司在“Planet Philippine”这类杂志上投放广告；而总部位于美国的房产开发商，则在“Filipinas” 杂志上投放广告。除此之外，这些公司还在新加坡、伦敦等地区设立分支机构（设有办公处和员工）。

这些战略收获了巨大的利润回报。

2017年，菲律宾海外劳工对房产开发商Ayala和Filinvest分别贡献了31%、40-50%的销量。专攻海外菲律宾客户的Megaworld公司称，2006年公司盈利增加了3020万美元，增幅达92%。2017年，在美国工作的菲律宾人为Ayala贡献了52亿比索（9800万美元）的收益。

这些公司转变了其业务操作方式，成为吸引海外菲律宾客户购买其产品的“跨国企业”，并取得了巨大的成功。

如今，这些工作在海外的菲律宾人不仅是其国内消费的主力军，更意味著富裕的、可靠的投资者，很显然，他们并没有成为国家的“边缘人”！他们不仅为菲律宾房地产业务模式和环境的转变做出了贡献，更将一种全新的、现代化的生活方式快速传播到菲律宾的每个角落。

来源：channelnewsasia
责任编辑：V X

房价增速有望超过20% 霍巴特市郊土地提供绝佳投资机遇

霍巴特(Hobart)是塔斯马尼亚州的首府，独特的传统建筑和充满活力的文化氛围相结合，非常宜居，因此近年来吸引众多人来此移居。根据澳大利亚国家房地产市场研究公司Propertyology的报告，2018年霍巴特房价增速有望超过20%，所以现在投资这里的土地和房产，未来收益必定很高。现在，在霍巴特的市郊Tranmere，一块稀缺土地正在出售，这块绝佳水景地产非常抢手，你还不赶紧把握机会？

你不能错过！澳大利亚房市下一个增长热点：霍巴特

如果你也在寻找最佳海外投资方向，那么，霍巴特非常值得你关注。最近公布的最新CoreLogic房价数据显示，Hobart房价去年同比增长12.3％，几乎是全国平均水平的4.2倍，几乎四倍于悉尼的3.1％。远高于悉尼和墨尔本房地产市场繁荣期间最快的增速，也是10年来首府城市中房价最高的年增速。

塔斯马尼亚州经济的持续复苏鼓励了当地居民升级房屋，而在塔斯马尼亚停滞的人口增长自2013年以来一直呈上升趋势也加大了对房屋的需求。塔斯马尼亚曾是向澳洲主要城市移民净出口的州，现在正在经历州际移民的净流入，特别是有越来越多的人移居其美丽的港口首府城市。这一切都显示，霍巴特潜力巨大，未来将不容小觑

不仅如此，该州还吸引了外国移民，海外移民净额每年增加1000多人。霍巴特是温带海洋性气候，Mount Wellington山顶上常年被雪覆盖，可俯瞰市区。生活非常舒适，可以在丛林中徒步旅行，也可以骑山地自行车，享受休闲。霍巴特也有多所公立和私立学校，供有孩子的家庭选择。

临水福地尽览自然美景，生活便利利于不同开发

这处绝佳水景地产，是一块临水福地，这里是草木葱茏的Vaughan Court最后仅余的一处地产。这样的投资机会，以后也很难再遇到！

地块的风景这边独好。从此处眺望，可以饱览德文特河(Derwent River) 美仑美奂的水景，也可以坐拥霍巴特城 (Hobart City)的绚丽风光。

一流的地理位置，使得本地块的开发潜力巨大，目前售价不足100万澳元，性价比极高。

说是稀缺地段，因为风景这边独好。从此处眺望，可以饱览德文特河(Derwent River) 美仑美奂的水景，也可以坐拥霍巴特城 (Hobart City)的绚丽风光。不像都市钢筋水泥，这里的自然景观让人沉醉，可谓全塔州无出其右。

这块土地用来开发，也不会只有景观而缺失便利。因为从此街区驾车20分钟，即可直达世界闻名的MONA博物馆，15分钟可达屡获殊荣的Me Wah中餐厅。在土地上建造新的房屋，可以尽享德文特河之旖旎、Wrest Point赌城之璀璨、中央商业区之繁华、惠灵顿山之巍峨，一切美好尽收眼底。

若是居住于此，晨起瞭望雪山，午间清泉悦耳宜人，傍晚有落日金碧，洒满厅堂。每年十二月的帆船赛期间，更可闲看庭前，百舸争流。这块土地价格为$980,000澳元，可以说是大自然赠予的瑰宝，如今出售，既是潜力巨大的投资机会，也能实现你打造理想房产的梦想。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/43440753.htm

（本文内容资料由客户提供）

基礎設施建設為馬尼拉住房需求帶來積極影響

WILLIAMS MEDIA就整個馬尼拉地區的住房需求，與高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc展開對話。

2018年9月14日

高力國際（菲律賓）認為，當前整個馬尼拉地區（包括都會區和外圍區域）正火熱進行中的基礎設施項目，將對當地住房需求產生積極影響。

WILLIAMS MEDIA對話高力國際（菲律賓）調研經理Joey Roi Bondoc，深入了解馬尼拉住房市場的情況。

馬尼拉都會區住房需求

Bondoc表示：基礎設施開發項目，如MRT7號線、馬尼拉地鐵和單軌空中列車等，壹旦完工，將大大提高住宅房地產的價值。他表示，“我們預計這些項目站點附近住宅房產的需求將會增加，而這也將進壹步提高起資本價值。MRT3號線的完工無疑將使沿線站點附近公寓項目的吸引力大大增加。”

Bondoc補充道，毫無疑問，目前政府既定的馬尼拉都會區基礎建設項目規劃，將對房地產開發商和投資者近期和中期的戰略產生決定性的影響。

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都會區外圍區域的住房需求

Bondoc指出，公寓式居住趨勢的日漸發展以及馬尼拉大都會可用土地的不足，導致眾多新建開發項目在都會區外圍的興建，如加維特（Cavite）、拉古納（Laguna）、邦板牙（Pampanga）和八打雁（Batangas Bulacan）。

Bondoc解釋道，“整體而言，當前政府在基礎設施方面的大規模支出有利於房產部門的發展。占GDP的5-7%的年基礎設施支出，能夠支持北呂宋地區北部鐵路（Northrail）和克拉克機場擴建項目，以及南部加維特-拉古納高速公路、輕軌6號線、Sangley機場和加維特-C5南部鐵路項目的完成。”

高力國際數據顯示，布拉幹機場是政府公司合作模式（PPP）下的另壹項大規模待建項目。“這壹項目將有助於布拉幹地區（Bulacan）成為多功能開發項目的建設所在地，並將提高布拉幹的地位，使其成為首都馬尼拉以外辦公和住宅的首選，” Bondoc說。

待建的Sangley 機場將進壹步提高加維特（Cavite）作為馬尼拉都會區以外區域重要商業區的地位。“加維特過去為馬尼拉大都會的商業活動提供住宅房產支持，但隨著其與馬尼拉之間道路網絡的完善，開發商們開始大規模投資加維特。”

“壹旦Sangley機場完工，加維特的商業活動將會迎來更加繁榮的發展。現代機場的建成，將使加維特告別以往僅僅作為馬尼拉都會區附屬的形象，而成為真正的、獨立的中心城市。這將為該省的住宅項目帶來更加顯著的發展。”

Bondoc表示，房產開發巨頭們壹直十分熱衷於在美羅克拉克（Metro Clark ）建立大型綜合社區。“其重要原因是這裏計劃建設客運和貨運鐵路、高速公路和克拉克機場擴建計劃。高力國際認為，建設綜合性多功能社區，包括公寓項目、獨立住宅和土地項目，將使這裏的土地價值得到充分發揮，也是充分利用當地勞動力的必要舉措。這些勞動力也是業務外包和工業企業所需要的。

高力國際預計，隨著機場和現代化項目的發展，開發商將繼續在馬尼拉都會區外圍開發衛星社區建設。這些新建的綜合社區將提供有多功能、多用途的開發項目，因此具備比獨立項目更高的價值。“我們認為這壹特點使綜合社區對投資者而言更具吸引力。租客也會更加傾向於綜合社區，因為這類社區會提供更好的居住和工作環境。這壹趨勢將使馬尼拉都會區外圍地區的住房項目更具吸引力。”

邦板牙、布拉幹和加維特道路網絡的改善和機場的擴建，將進壹步發揮這些地區的土地價值，提高其承建住宅項目的可行性。

Bondoc總結道，“這些地區的住宅房產需求將持續增加，因為每年海外菲律賓匯回資金有很大壹部分都用於滿足住宅需求。”

來源：retalkasia
責任編輯：V X

新西兰置业投资最后机会 10.22前各类房源随意选

8月15日，备受争议的《海外投资法修正案》在新西兰国会正式通过三读，并于8月22日通过Royal Assent（总督批准），正式成为法律，并将在2个月后（即10月22日）正式实施。

根据该禁令，海外买家今后只能购买新房（新建的大型公寓项目），禁止购买二手房。这意味着风景胜地的度假别墅、市区里的普通独立房、已建公寓，统统与海外买家无缘。想要购买，要么拿绿卡（新西兰Resident Visa和Permenant Resident Visa）、转变身份，要么赶在禁令实施前签合同！

简而言之，10月22日前，对于大部分海外买家来说，这将是你在新西兰自由买房的最后机会！

深度剖析：海外买家禁令能否拉低新西兰房价？

房产海外买家禁令通过国会三读，或将在10月底落地实施。届时，非居民海外买家将无法购买新西兰房产。但有分析认为，这不是绝对的，在某些情况下，外国人还是可以在新西兰买房。

那么，哪些情况下外国人可以买房？新法案是否会对新西兰房价构成影响？

据统计局发布的消息，今年6月份新西兰交易的房产中，海外买家占比不足3%。而最新通过的海外投资法修正案议案将关闭海外买家购房的大门，但在某些情况下，海外买家购房不受新法案影响。

按照即将生效的海外投资法修正案，外国买家将被禁止在新西兰购买大部分类型的房产，但大型开发项目中新开发的公寓和多层住宅区不在禁售范围内。

所谓大型开发项目，是指一栋或多栋多层建筑，属于单一开发项目，每栋建筑至少包含20套住宅，但新建独立住宅也包括在内。

现有房屋不允许海外买家购买，但按照自贸协议，澳大利亚和新加坡的买家除外，不过需要经过海外投资办公室的审核。

持有居民签证的人，必须在新西兰住满一年、前一年在新西兰至少住满183天，才有购房资格。

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那么，海外公司、信托和其他国外公司机构是否有资格在新西兰买房？

Pitt & Moore律师Geoff Caradus称，在海外注册的公司和在新西兰境内注册但外资持股25%以上的公司，仍被视为“海外个体”，需要得到海外投资办公室的许可，才能在新西兰购置房产，后者会进行筛查，不一定完全禁止。

今年6月，贸易和经济发展部长David Parker宣布放宽外国买家禁令，允许投资者在今年早些时候的截止日期前向议会提交请求购买公寓。

Caradus称，海外投资办公室将基于投资是否会给新西兰经济带来好处，考虑投资者的申请。

哪些地区受外国买家禁令影响最大？

统计局数据显示，今年二季度，新西兰共有48,453栋房产交易，其中包括39,627栋住宅，较去年同期上升了1.5%。其中有86%由本地人和居民买下，2.8%由持学生签和工签的人买下。正如我们之前看到的那样，6月份海外买家购房占比还不到3％。但值得注意的是，11％的房屋买家为公司实体，而且目前没有关于这些公司实体所有权的信息。

新成交房产中，海外买家占比较高的地区分别为：奥克兰（6.5%）、皇后镇（5.2%）和汉密尔顿（3.5%）。在奥克兰，海外买家占比较高的区域为：Waitemata（市内占比为22%）、Upper Harbour（9.2%）和Howick（8.2%）。

新西兰房价会跌吗？

至少政府是这样认为的。该议案的提出者、经济发展部长Parker称，如果禁令成为法律，将成为新西兰房地产市场的“里程碑”，帮助新西兰人圆有房梦。

但Real Estate Institute首席执行官Bindi Norwell认为，根据最新的统计数据，海外买家禁令不会有所作为。

“过去一年我们多次表示，不相信禁止外国买家在新西兰买房会对房价产生任何影响，也不会帮助年轻人买得起房。”他说，“禁止约3％的买家购买新西兰房产不会对房价产生重大影响。”

Norwell认为，增家住房供给、加快审批过程、统一各地方议会审批流程以及减少对首次购房者的LVR限制，这些都是提高住房承受能力的更合适的选项，效果比禁止海外买家更有效。

来源：天维网
责编：Zoe Chan

Author: vincentxie