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为台湾买家接入海量房源居外网亮相今年“台湾国际房地产博览会”

全球海外房产中文平台居外网应邀参展今年“台湾国际房地产博览会”，为台湾购房投资客接入居外网线上的百万海外房源。

博览会大会执行长张俊麟Cash表示，“台湾国际房地产博览会今年迈入第四届，即将在9月27~30日于台北新光三越信义新天地举办。本届博览会首次将线下与在线结合，邀请国际知名卖屋平台居外网入驻，同步在线展出全球90个国家、280万笔房源。”

居外网首席执行官及董事罗雪欣女士说，“台湾投资人对海外房地产很早就有投资经验，是成熟的房地产投资人。在泰国、美国、澳洲等热门房地产投资市场，都有台湾买家的身影。此次居外网作为全球最具规模的海外房产中文线上平台，首次为中国台湾买家展现百万条中文海外房源，相信能满足岛内买家的期望。”

作为全球最具规模的海外房产中文线上平台，居外网广泛参与全国、甚至国际房产展会。图为居外网参加2018北京秋季海外置业投资及移民展的实景照片。

创造十亿以上商机的展会

台湾国际房地产博览会于2015年在中国台北市举办第一届以来，深获各界好评；每年为参展厂商创造价值十亿以上的商机，更成为岛内投资民众对海内外投资对象及销售厂商评比的重要指标，历届参展的房地产开发商、相关企业及中介、代理业者均是信用卓著的优良业者。

由于展出成效显著，“台湾国际房地产博览会”甚至吸引了日本不动产交流协会带领十数家优良厂商组团来台参展，为台湾人展示日本不动产的精选物业和投资远景。除此之外，更有来自美国、加拿大、英国、澳州、新西兰、德国、巴西、越南、泰国、柬埔寨…..等国家的房地产开发商前来展示。

展会中更邀请房地产业界相关知名专家为大家做精辟的地房产趋势解析，也不忘在公益上尽心特别邀请ACT 动物救援组织来讨论如何救援流浪的毛小孩。

博览会论坛演讲人

胡伟良博士 (台湾商务平台创办人)
何世昌发言人 (住展杂志)
邱爱莉执行长 (House123创办人)
叶国华总经理（屋比房产平台创办人）
孙殿年总经理 (中华推动自立都市更新协会)
徐兆立建筑师（ＨＨＡＡ设计事务所主持建筑师）
Seán McCormack （ACT 动物救援组织执行长）
邱雅慧总监( 纽约 PRATT 艺术学院大形国际设计)
陈思庭总经理 (川普地产大使)
罗雪欣首席执行官及董事 (居外 Juwai.com)

台湾国际房地产博览会打破传统单一建案定点销售的模式，整合国内外各地区项目及新投资标地，一同打造一个多元化的投资新方向。提供给投资大众一个更透明、更直接的展销平台。让投资者可以在短时间内了解各项不同的房产项目及投资商品，提供更快速地资讯交流。

本展展出内容包含：台湾房地产、国际房地产、移民留学专区、各国投资趋势论论等。
限时限量索票： http://www.eeea.org.tw/index.php?r=site/reg

如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？

过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。

过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？

如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。

如何选择澳洲房贷借款平台？

1、谁是你的借款平台？

海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？

目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。

2、他们的客户服务水平如何？

与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。

那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。

3、房贷申请的速度能有多快？

在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。

比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！

有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。

4、如果你是自雇人士呢？

目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。

所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。

5、申请的门槛有多高？

对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。

比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。

除了利率，你还应该关注哪些？

说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。

1、我的房贷有对冲账户吗？

对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。

我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。

2、我的房贷可以转贷吗？

顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。

目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。

3、可以申请只付利息的贷款吗？

只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。

以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。

虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。

综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。

关于青莲贷款

青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。

豁免新西兰《海外投资法》购房禁令的十大方法！

2018年8月22日，随着Royal Assent的通过，修正案已经正式成为新西兰法律的一部分。新西兰海外投资法2018 Overseas Investment Amendment Act 2018 正式出炉，海外买家禁令，正式成为新西兰法律！

海外买家禁令中大部分内容将于2个月后的10月22日正式开始实施，这两个月或将是海外买家最后的机会！在此，为大家分享“豁免新西兰《海外投资法》购房禁令的十大方法！”

1、Maori Freehold Land

毛利人的永久产权土地。某种程度上来讲，毛利人才是新西兰土地的主人。房哥看了一眼数据，毛利人的永久产权只剩一万多平方公里了，占新西兰土地面积0.5%都不到。

2、Periodic lease

因为海外投资法中只是将住房用地划为了敏感土地，但是如果购房者没有买走房屋下面的土地产权，而是选择定期租赁（Periodic lease）屋下的土地产权，就不存在房产交易涉及敏感土地的情况了。

3、Residential tenancy for less than 5 years

新西兰的房屋土地产权有点混乱，字面上看是租房租约不满五年的就可以得到豁免。实际上需要满足这两种情况的，才可以通过该条款得到豁免：

the interest in land described in section 12(a) is a residential tenancy for a term of less than 5 years (including rights of renewal, whether of the grantor or grantee);
the relevant land is residential (but not otherwise sensitive) land.

4、Dwellings in large apartment developments that are purchased off plans

大型公寓项目开发商的福音就是这条了。

比如说新西兰最大的公寓地产开发商康拉德Conrad Properties；最近做了OKLA项目的 Kingsman Development等等。

楼花可以卖给海外人士，交房了也不需要卖出。唯一需要操心的就是屋主买了房却不能自住。

5、Hotel units acquired and leased back for hotel use

除了公寓开发商，酒店项目的开发商也可以放心了。对于提供返租的酒店项目，也是可以得到豁免的。当然，酒店项目也必须是超过20套的大项目。

对于酒店项目开发商比如说Safari Group来说，他们的华美达公寓酒店项目算是一个大利好。

6、Area of forestry right less than 1 000 hectares

不到1000公顷的林地。华人投资林业的比较少，对于新西兰优先党提出的10年种植10亿棵树来说算是一个大利好。1年1亿棵树（二十多倍新西兰人口）还真的蛮多的。

7、Crown forestry licence converted into forestry right

这一条还是林业相关的，算是1989年《皇家森林资源法》之后的产物，当时办法了许多林业许可证。对于华人来说影响不大。

8、Area of regulated profit à prendre less than 5 hectares

就是传说中的收益权。其实还算是新西兰复杂的林权体系的一部分。

9、Exemptions for network utility operators

由于新西兰政府早年把国有资产都卖的差不多了，所以新西兰的电力公司、网络公司、煤气公司等等基本上都是海外公司。所以，总不能从此不进行基础的电网建设吧。所以法案中后来增加了这条豁免。

10、Exemptions relating to relationship property where spouse or partner granted consent under commitment to reside in New Zealand test

简单粗暴点的说的话，就是你对象能买房，你也就能。其中的对象这一条包括了spouse, civil union partner, or de facto partner.包括配偶、民事伴侣和事实上的伴侣。房哥觉得，未来新西兰离婚率可能要高速增长了。

虽然有多达十大类的豁免情况。但是，对于海外买家来说，最省事的还是这两个月内把住房问题搞定。只要签了合同就可以了。

来源：天维网
责编：Zoe Chan

买晚了！西班牙巴利阿里群岛海滨度假房供应不足

西班牙国家统计局最新报告显示，由于海外购房需求增加，今年西班牙房产市场普遍走强。但今年5月与6月，巴利阿里群岛（Balearic Islands）房地产市场的成交量分别下降了27%与18%。为何西班牙其他地区（如太阳海岸）房市需求强劲，而巴利阿里群岛却出现了下滑？

房地产行业专家称，住房存量不足是主要原因。近几年来，不论是从成交量还是房产价值增长方面来看，巴利阿里群岛都是西班牙仅次于马德里和巴塞罗那的热门房地产市场。

西班牙海滨度假房 — 巴利阿里群岛（Balearic Islands）是地中海西部的一个群岛，靠近伊比利亚半岛的东海岸，包括四个主要岛屿，马略卡岛（面积最大），梅诺卡岛，伊维萨岛和福门特拉岛。该群岛因优质气候和环境，而成为世界闻名的旅游度假目的地。

点击查看巴利阿里群岛房源

2008年全球金融危机后，巴利阿里群岛的房产销售于2013年进入平稳期，此后销售稳定增长。2013年，巴利阿里群岛每年房产交易量仅为8000，但去年却增长到了15516，是整个西班牙增幅最大的市场之一。

马略卡岛、马诺卡岛和伊维萨岛则是吸引富裕购房者的主要市场。西班牙房地产市场回暖后迎来的最为长期、强劲的发展期，主要得益于海外富裕购房者的贡献。

目前，有限的住房存量以及针对假期租房的法律限制阻碍了房地产销售的发展。马略卡岛和阳光海岸长期以来就存在建筑土地不足的情况，而那些已经在巴利阿里群岛上争得一席理想

住宅之地的住户不愿意离开，因此造成了市场现有房产数量不足的情况。目前，供应商需要提出更有竞争力的报价，因为即使是最富裕的购房者也希望买到性价比高、物有所值的房产。

过去的12个月中，巴利阿里群岛的房产销售涨幅超过10%，其中有7个月的销量上涨，仅有4个月出现下滑。但行业专家表示，这4个月的下滑可能预示着下降趋势的到来。

点击查看马贝拉真实房源

然而，就整个西班牙房产市场来看，市场需求仍是十分强劲。房产开发商Taylor Wimpey Espana的数据显示，相比2017年同期，今年截止目前为止，马略卡岛房产的预定销售增加了25%。上个月，莱坊国际的数据显示，2017年，太阳海岸的销售增长了11%，且市场需求也不断增加，在奢华和超级奢华住宅市场尤其如是。此类奢华市场的房价高达400万欧元，主要位于马贝拉的Golden Mile、La Zagaleta或海滨房产。莱坊国际指出，新兴市场包括Atalaya、埃斯特波纳、阿尔戈拉、埃尔帕拉伊索以及New Golden Mile。

与马略卡情况一样，马贝拉也存在建筑土地严重不足的情况。专家称，这将进一步抬高房价。购房者现在已经开始物色其他地区的房产。埃斯特波纳（Estepona）就是从中收益的市场之一。埃斯特波纳房价相对较低，且政府斥巨资开发市中心建设，因此去年，埃斯特波纳的销售增长了26%。

西班牙移民到底适合什么样的人群，自己适不适合?

1、抄底投资人士

众所周知，受新“国五条”政策的约束，越来越多的富裕阶层将目标转向国外。而地产经济曾一度是西班牙经济中很重要的一部分，现今的西班牙房价正处于历史上的低谷时期，因此当下是在西班牙投资购房的最佳时期。此时购房定居可谓一举两得，既可以获得居留身份，又可以实现投资的回报，享受巨大的房产增值或出租收益，适合热衷于房产投资的人士。

2、度假养老人士

巴塞罗那是被世人公认的最适合人类居住城市排行榜上排名第二的著名海滨城市，蔚蓝的天空，清澈的海水，温暖的阳光，和煦和海风，深邃的山林……西班牙作为顶级度假天堂，可以使您在繁忙的工作之余获得安全舒适的生活环境，享受高品质生活的人士。此外，西班牙政治稳定，治安良好，人民友善，食品安全，且当地拥有超过30万华人，投资者更易融入主流社会。

3、长期居留人士

根据法案，50万欧元购买房产后，投资者可获得2年的居留签证，两年内登陆西班牙一次即可。在满足所需居住时间后，投资者可选择申请更新居留签证，更新后即在西班牙境内继续居住2年。由于西班牙为欧盟和申根成员国，投资者可自由通行26个申根国无需签证。

查看西班牙真实房源

4、商贸往来人士　　西班牙被誉为“欧洲之门”，是排名欧洲第四的最大经济体之一，在这里，既可以打开通往欧洲各国的贸易之路，又可以通过这里取得和拉丁美洲的联络机会，因为语言的便利，让一切商业活动变的可能。

5、子女留学人士　　西班牙的欧盟及申根国家身份，使投资者轻松实现子女的名校梦想。获得居留签证后，投资者可以自由出入欧洲国家，其子女可在26个申根国家自由学习，报读欧洲名校，享受本地生低廉的学费待遇。

值得一提的是，西班牙语是世界上超过22个国家的官方语言，同时也是27个国家的常用语言，亦为当今世界之第三大语言，小语种对于将来的子女就业很有帮助，且西班牙高等院校排名世界领先，有着丰富以及精良的师资队伍，拥有世界排名靠前的初高等教育。

延伸阅读：西班牙移民有没有语言限制，会不会影响生活

西班牙对移民的语言是完全没有限制的，但是会对生活有一定影响，如果能熟练使用英语的话，生活基本没有影响，如果并没有其他语言基础的话，2年左右基本可以在当地口语交流没有问题，西班牙当地华人比较多占总人口的六分之一左右，到处都有华人店铺和华人服务，基本上没有特别大的困难。

西班牙“买房移民”如果不成功，房子怎么办？

购买的房产出售或出租，业主可以委托专业机构来出租此房产。也可以办理委托立即出售，或者在未来西班牙房产升值后自由出售房产获利。

西班牙投资移民法案是一项严谨的法案，法案对投资移民西班牙应具备的条件和需要的资料都有明确的解释。专业的移民公司会对客户的情况和移民材料进行严格审核，不会出现无故被拒签的情况。

西班牙投资移民拿到的是什么身份和入籍有什么不同？

在新的法案中,申请者2年后续签即可直接获得5年的居留签证,之后也是每5年续签一次。续签时需维持房产,也没有居住要求。如需转永居，则需要在5年之中住满4年2个月。

移民西班牙拿到居留权的申请人，其福利待遇与本国公民相同，唯一区别在于前者没有政治权利，但这条其实与申请人的关系并不大。

外国买家在西班牙买房置业手册

编者按：对于生活在英国的人们来说，本土阴冷、多雨的地理环境让他们极为渴望阳光的环境，为此，气候暖和、阳光灿烂的西班牙成为他们选择“第二家园”时的最佳选择。据统计，英国人长期占据西班牙房市头号外国买家的地位。本文为英国媒体撰写的，英国人作为外国买家在西班牙买房时的指南手册，对于中国买家来说，一样适用。为此，居外网翻译如下，供中国买家参考。

你是否正在考虑在西班牙购买房产？看看这篇文章，评估一下2018年是不是合适的时机吧。如果你想移居西班牙以充分享受悠闲自在的生活方式并降低生活成本，那你就必须掌握在西班牙购买物业的基本知识。

2018年，西班牙的房地产市场处于什么状态？

2008年爆发的信贷危机导致西班牙房地产价格暴跌，2014年，西班牙房市开始复苏。近年来，西班牙经济实现强劲增长，对房市起到了部分推动作用。2017年，西班牙共售出46.5万套物业，同比增长了15%。

据西班牙毕尔巴鄂比斯开银行（BBAV）预测，2018年，西班牙房价将上升5%；房租也将实现两位数的增长。巴塞罗那、帕尔马和马德里等主要城市的平均租金都已创下历史新高，且市场上可出售的房产数量也日益增多。

外国人可以在西班牙购买房地产吗？

英国买家通常会发现在西班牙置业的流程相对简单，因为当地政府并不限制非西班牙居民购买房地产。西班牙积极鼓励境外人士投资于房地产市场，其提出的主要法律条件是申请西班牙NIE纳税人识别码。

然而，英国退欧协议引发的不确定性已促使部分英国人推迟置业计划，他们打算在协议内容明朗之后再考虑购买房地产。尽管目前抵押贷款或产权的形势不太可能改变，但人们对未来的医疗保健服务和养老金发展仍存在一些疑问。

2018年西班牙-英国同类物业的房价水平对比

英国房价，西班牙房价 — 与英国房价相比，西班牙各个类型的物业价格都更实惠，且自然条件更为出众，难怪会成为欧洲人选择“第二家园”时的首选。

我应该如何在西班牙寻找理想的物业？

选择一家信誉良好的房地产代理机构可以帮助购房者降低在购房过程中遇到的风险。近年来，西班牙有许多已经建成、但没有获得适当规划许可的住宅——一位精明的经纪人可以帮助投资者避开这类物业。

投资者还要留意那些要求购房者提前付款的机构，因为这类操作并不符合监管要求，而且没有遵守行业最佳惯例。你也可以访问idealista.com、fotocasa.es和pisos.com等房地产相关网站来了解其他信息。

外国买家购买房产的步骤有哪些？

原则上要先签订贷款同意书；
在市场上搜索可满足个人需求的物业；
在西班牙物业登记处查询物业信息，以确保你所选择的物业名下没有任何未缴税款或债务；
交纳物业押金——10%的购房款；
签订出售契据并支付剩下90%的购房款。

阳光、沙滩、再加上实惠的房价，这是西班牙备受全球房产买家青睐的重要因素。图为巴利阿里群岛海滨实景。

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如何申请西班牙房地产按揭贷款

你可以先咨询一下英国当地的金融机构能否提供贷款，随后再了解桑坦德银行等在西班牙占据重要地位的主要借贷机构的情况。

英国公民在西班牙银行申请抵押贷款时不会受到任何法律限制，但是信贷审查必须在当地进行，而且其过程远比在英国申请贷款复杂，所以申请难度更大。

毫无疑问，无论购房者选择在哪里申请贷款，他们都必须把资金从英国银行账户转移到西班牙银行账户，以便交纳押金并支付法律咨询或估价费用。

在西班牙买房时应该如何省钱

大部分购房者在西班牙购买房地产时都会认真考虑一个问题——如何减少不必要的开销。有助于降低成本的一个方法是：为了购买房地产而进行跨国支付时，你应该始终确保汇率处于最理想的水平。

请专门处理国际转账交易的公司来操控转账过程可以帮你节省大量资金。比方说，如果你打算购买一套价值20万欧元的西班牙房产，而英镑兑换欧元的汇率为1.129，则你需要支付177148英镑。然而，如果汇率只有1.10，则你最终要花181818英镑来购买房产。所以，在汇率较低的情况下，你最后要额外支付4760英镑。

移居西班牙房地产热点区域并不一定是一个复杂的过程。只要你按照正确的流程，在购买物业前做好必要的功课，你就能在自己心仪的住宅中享受西班牙温和的气候而不必因担心落入潜在的陷阱或骗局而失眠了。

2018年德国住宅市场价格和租金展望

德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内，许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨，部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求，而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。

多个城市的数据证明，房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑（Munich）的住房空置率接近于零。2017年，柏林市（Berlin）的就业率上升了0.4%。早在2015年，法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特（Stuttgart）地处盆地，这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制，进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。

德国主要城市公寓价格（单位：欧元/㎡）从左到右，分别是慕尼黑、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、斯图加特、柏林

查看德国正式房源

汉堡（Hamburg）和杜塞尔多夫（Düsseldorf）的物价也呈现强劲上涨趋势，然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此，两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此，由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升，汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁，因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年，至少在德国的大多数主要城市是这样。

风险展望：

即使受到利率的冲击，2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。

住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题，即使出现了“利率冲击”的情况，住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此，即使利率上升，我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡，因为相比德国其他大都市地区，那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来，更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中，利率风险很可能会上升。然而，利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长，价格升降趋势，还有未来可能实施的货币政策，因此显然存在着不确定性。

外国买家在德国最多可以申请多少贷款？

如果您有意购买德国房产，那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制，然后再去那里买下您梦寐以求的房产。

如果您对在德国出售的房产有兴趣，您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定，而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响，德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。

无论原籍国家是否属于欧盟（EU），外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。

然而，您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金，而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。

此外，借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下，您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。

查看德国真实房源

德国抵押贷款的税收减免政策

因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而，如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租，则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入，包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是：如果改建费用多于物业价值的15%，则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来，租赁物业的标准折旧率一直是2%，如果房产刚刚建成，则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收，如下所示。

计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5％的团结附加费。例如，如果您的租金收入为5万欧元，那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元，作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元，而应缴税款项对应的名义税率为14%（即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元）。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用，即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。

此外，如果物业持有时间不到10年，则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年，资产收益应计入纳税人的年收入。因此，如果您持有物业九年后再出售，并以单身人士的身份获得6万欧元的收益，则这项收益将按照42％的税率计算应缴税款。然而，如果物业的持有时间达到10年及以上，则任何资本收益均不计入应纳税所得。

对于非租赁物业，超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税，另外还要加上团结附加费。然而，如果物业在购买后的10年内出售，则只有资本收益需要征税。