溫哥華房價高 市民收入難支撐

溫哥華房價處於「嚴重高估」程度,但房市過熱等指標卻相對溫和。

CMHC評估市場 過熱指標相對溫和

加拿大按揭及房屋 公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,簡稱CMHC)週三公佈的市場分析報告顯示,溫哥華房價處於「嚴重高估」程度,但房市過熱等指標卻相對溫和。有大溫學者稱,這無疑是好消息, 預期大溫房價仍將持續堅挺,但銷售或在下一季減少。此外,加拿大會議局(Conference Board of Canada)也指出,溫哥華樓房銷售已減速。那温哥华房价多少钱一平

溫哥華房價處於「嚴重高估」程度,但房市過熱等指標卻相對溫和

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根據CMHC公佈的季度地產市場評估報告(Housing Market Assessment)指,全國15個城市中,9個被列為「溫和高估」至「嚴重高估」(見附表一)。其中4個城市高估情況嚴重,包括多倫多、魁北克、溫哥 華及沙斯卡通(Saskatoon),意味著房價增幅,已超越當地人士平均收入和人口數量增幅所能夠支撐程度。

高估程度達「紅色警告」級

CMHC早在1月份發表的報告已指,多倫多、魁北克有高估問題;而溫哥華、沙斯卡通則最近被發出「紅色警告」。現時溫哥華獨立屋平均價為120萬,按年升23%。

CMHC 在報告指,判斷房市健康依據4個基本因素,包括房市過熱(overheating)、價格高估(overvalued)、漲價過快 (accelerating)、興建過多(overbuilding),各有不同定義。如果單一城市出現較多指標處於「嚴重」程度,當地房市處於較有問題 狀態。

卑詩地產協會(British Columbia Real Estate Association,簡稱BCREA)首席經濟師繆爾(Cameron Muir)週三在接受《星島日報》記者訪問時表示,CMHC的市場分析報告顯示,溫哥華房價高估雖處於「嚴重」程度,但房市過熱等其他3個指標則處於「較 弱」或「溫和」,這無疑是好消息,說明溫哥華房市,不如多倫多問題嚴重。

繆爾指,他整體同意報告架構,卻認為房價僅和長期人口數量增長有關,不適合作短期比較。報告指溫哥華房價高估,並非意味房市立刻會出現修正或下跌。他說:「由於溫哥華房屋需求強勁,估計房價仍將持續向好,但預料銷售數目將會減少,或在下一季度發生。」

專家:需求勁料房價續向好

他說,如果潛在賣家不敢賣房,深怕淪為買家,或令房源更不夠,會繼續推升房市需求。

曾 協助美國總統奧巴馬擬訂房屋政策的卑詩大學(UBC)尚德商學院(Sauder School of Business)教授達維多夫(Thomas Davidoff),在接受《星島日報》記者訪問時說,目前包括本地人都預期房價還會上漲,令大家繼續掃貨入市,溫哥華確實存在房市過熱跡象。他說:「現 在 無證據顯示溫房市存在泡沫,但我擔心溫房市或正由本地人支撐,轉為外資進駐市場。雖然CMHC指本地人士仍為房市主力,但我懷疑有外部投資混合,尤其來自 中國等外國資金。」

達維多夫指,加元過去一個月大幅升值,溫房市對中國買家是否繼續保持吸引力,將要靜觀其變。他又特別提到,有地產公司涉嫌通過「眾籌」(crowdfunding)集資炒樓,目前無具體數據,尚無法評估它對溫房價的影響,但值得重視。

2至3月溫哥華房銷已放緩

另據CKNW電台報導,加拿大會議局指,2到3月間,全加主要城市房屋銷售都有增加,但溫哥華及多倫多房市銷售已減慢,但房價持續強勁。

溫房價近來大漲案例比比皆是,例如溫哥華格雷岬區(Point Grey)一幢豪宅,近日以3,110萬元售出,成為今年大溫最貴成交住宅物業。

根據電腦盤(MLS)資料顯示,該豪宅原叫價3,500萬元,較2016年政府估價約2,560萬元高出940萬元。同時,而今年估值已較去年的約2,210萬元,升值超過15%。

另 外,溫哥華基斯蘭奴(Kitsilano)一幢標準地房屋,以高出叫價73.5萬元售出,創同區新高紀錄。坐落溫哥華西區西1街(W. 1st Ave.)3555號的房屋,建於1912年,即已有約104年屋齡,3,400平方呎,土地33乘120呎,屬標準地,沒有景觀,原屋主叫價350萬 元,現以423萬元售出,這售價較其物業估價高出約160萬元。

 

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(據溫哥華找房網)

悉尼六郊區房價可負擔 前景看好

悉尼房地產市場雖然出現下滑趨勢,但是最新報告顯示,悉尼有6個區域房地產市場依然發展前景良好。

據Domain報導,週四,2016年可負擔物業熱點地區報告(Property Affordability 2016 Hotspots)公佈,稱距離悉尼市中心20千米內的東部及西部郊區房地產市場表現將超出其他區域。

距離悉尼市中心20千米內的東部及西部郊區房地產市場表現將超出其他區域

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就獨立屋住宅方面,Greenacre, Regents Park以及Sydenham郊區預計將成為下一個熱點地區,而公寓方面,推薦購房者關注South Granville,Eastlakes以及Kogarah郊區。

PRDnationwide調研主管Diaswati Mardiasmo表示,報告分析基於過去15個月價格變化,平均購房貸款,預計開發項目及投資潛力得出。

Mardiasmo表示預計在未來12到24個月內,悉尼這6個區域房地產市場價格會有顯著增長,考慮到在區域內目前及未來的住宅,商業及基礎設施建設項目。

PRDnationwide主管Tony Brasier表示悉尼內城區房地產市場可能已經觸頂下滑,但是在悉尼外部區域,特別是一些特定區域,房地產市場還有上升空間。

悉尼可負擔住宅熱點地區前三名郊區

Greenacre,距離悉尼市中心15千米,目前住宅中位價格89.5萬澳元,郵編2190。

Regents Park,距離悉尼市中心16千米,目前住宅中位房價84.3萬澳元,郵編2143。

Sydenham,距離悉尼市中心6千米,目前住宅中位房價95萬澳元,郵編2044。

悉尼可負擔公寓熱點地區前三名郊區

South Granville,距離悉尼市中心19千米,目前公寓中位房價47.5萬澳元,郵編2142。

Eastlakes,距離悉尼市中心6千米,目前公寓中位房價58萬澳元,郵編2018。

Kogarah,距離悉尼市中心12千米,目前公寓中位房價60萬澳元,郵編2100。

 

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(據澳洲新快網)

中國房企隕夢澳洲 沒料到的太多

一知名房企一直在國內搞得風生水起,後來去海外擴張,在悉尼市中心買了一塊黃金地塊,本來惦記著藉著悉尼房價大漲大賺一筆,可不想卻敗走麥城。究其原因,就是對澳洲的建築成本和施工管理成本估計不足。

如果以目前的市價買入土地,最終建好之後出售,開發商的毛利率只有20%左右,和國內差別其實不大

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2012年以來,國人海外移民開始加速,每到一處便要置業落腳。國內很多房企瞄準了這一商機,海外開發逐漸形成潮流,把房子賣給這些新移民成了一種新的商業模式。但有的企業甚至還賠了錢。

George一直在澳洲作建築商,所以對澳洲的各種建築成本瞭如指掌。根據George測算,如果以目前的市價買入土地,最終建好之後出售,開發商的毛利率只有20%左右,和國內差別其實不大。

澳洲房屋的造價很貴,要佔到房屋總價的一半以上,有的甚至達到土地價格的兩倍,這跟國內「地貴工賤」有很大不同。整個澳大利亞雖然這些年移民增加很多,但是總人口也就2000多萬人,相當於北京一個城市的人口,因此人力稀缺,平均薪酬比較高。

同時,澳大利亞的施工要求很高,很多施工的工具,水泥沙子等建材也都比國內價格高出很多;另外,在市中心施工就會遇到影響交通、環保等等各種問題,這些都會增加成本。前文提到的國內某知名開發商就是因為沒有全面測算這些建築成本,最終導致了虧錢。

澳大利亞的政府監管也很嚴厲,市政管項目的人檢查的內容很多,從使用鋼筋的尺寸、澆灌水泥的標號及配比,到下雨污水的排放等等,什麼都要過問。 WorkCover(政府的保險公司)的人員也要來,他們主要查安全隱患,包括培訓上崗、安全通道、操作規則,甚至堆放材料都能找出問題來。當地媒體稱, 「看不順眼,就給開票,先警告,後勒令整改,再不改,就封工地。」

總的來說,海外開發真不是一件簡單的事。

 

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(據新浪網)

英國學費上漲致大學畢業生人均負債四萬四

據《每日郵報》,一項新報告顯示,英國大學畢業生面臨著全球最高的學費債務,人均助學債務達到4.4萬英鎊。

數據顯示,由於英國高校學費上漲,英國的大學畢業生所欠助學貸款高於美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭的大學畢業生。

英國大學畢業生面臨著全球最高的學費債務,人均助學債務達到4.4萬英鎊

Sutton Trust慈善信託基金會主導了這項研究,研究發現將讓不少美國大學生驚訝,尤其是常春藤聯盟(Ivy League)的高校畢業生,因為常春藤盟校一直被列入全球學費最高昂的高校行列。

然而,受英國高校學費上漲至每年9000鎊的影響,2015年英國大學畢業生人均負債超過4.4萬英鎊,這是美國部分大學畢業生負債的兩倍。

美國大學畢業生的負債在20500鎊至29000鎊之間,就讀於公立大學或私立非盈利大學的畢業生負債處在相對較低的20500鎊區間,就讀於盈利性私立大學的畢業生負債處在相對較高的29000鎊區間。

英國和美國大學畢業生的負債差距說明了一個事實,部分美國高校的學費比英國高校更低廉,而學費最高昂的美國高校有大量的獎學金補助。

這一名為負債程度(Degrees Of Debt)的報告還特別指出,英聯合王國各國內的學費安排複雜度日益增加,蘇格蘭對來自英國其它區域的學生有著不同的學費徵收標準。

該慈善信託組織正呼籲英國預算責任辦公室(Office for Budget Responsibility)調查高校補貼及貸款改革帶來的影響,確保學生和納稅人所繳學費物有所值。

Sutton Trust擔憂,即將在今年9月被廢除的高校生活補助金(maintenance grants)會令最貧困的學生陷入逾5萬英鎊的債務深淵。

2015年加拿大高校畢業生的人均負債為1.5萬英鎊,澳大利亞高校畢業生的人均負債則為20900鎊,新西蘭的高校畢業生人均負債23300鎊。

2012年,英格蘭的高校學費上限提高至一年9000鎊,約76%的高校在2015到2016財政年都選擇將學費上調至最高限額。

2006年的時候,英格蘭的高校學費上限設置在一年3000鎊,隨後幾年學費上限的調高也只是循序漸進地跟隨通貨膨脹。當時的政府還承諾在高校能夠確保提供優質教學的前提下,高校提高學費上限的步調可與通貨膨脹率保持一致。

 

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(據英中網)

2020年人均GDP達1萬美元中國離發達國家還有多遠?

近日,中國財政部副部長朱光耀在一個公開論壇上表示,到2020年國民生產總值將達到100萬億人民幣的規模,人均GDP將達到一萬美元。

「2020年中國人均GDP達到一萬美元」,已成為近年來中國經濟學界較為統一的觀點。而根據2014年中國各省統計局發佈的人均GDP數據,國內已有天津、北京、上海、江蘇、浙江、內蒙古、遼寧、福建和廣東等9個省市人均GDP超過了一萬美元。

2020年人均GDP達1萬美元 我們離發達國家還有多遠?
「2020年中國人均GDP達到一萬美元」,已成為近年來中國經濟學界較為統一的觀點

而國家統計局發佈的數據顯示,2014年中國人均GDP為7575美元,距離人均GDP一萬美元尚存在2425美元的差距。但根據中國的經濟發展情況,很多經濟學家預測,六年後人均GDP增加2425美元並不是一件難事。

中國現代國際關係研究院世界經濟研究所所長陳鳳英認為,目前中國經濟進入了新常態,想要經濟增速還像以往那麼高是不可能的,但也不會出現增速過低的情況,在未來幾年裡中國經濟會維持中高速增長,由於經濟規模較大,中國國民生產總值成為全球第一大經濟體將成為可能。

「IMF(國際貨幣基金組織)曾預測,中國在未來六年裡的平均GDP增速為6.3%,2020年人均GDP為1.1萬美元,我認為IMF低估了中國 的經濟發展。」陳鳳英告訴界面新聞記者,預計未來六年中國GDP平均增速為6.5%,而2020年國內人均GDP將超過1.2萬美元。

國家發改委宏觀經濟研究院副院長馬曉河對此顯得更加樂觀,他認為2020年中國人均GDP最低也將達到1.3萬美元。馬曉河對《中國經濟週刊》表示,「一帶一路」會在「十三五」時期開始全面部署實施,將為人均GDP過萬助力。

除了「一帶一路」外,有專家認為,中國的經濟發展動力還來自改革。2012年,國內經濟由高增速向中高增速改變,勞動力成本不斷上升,制度優勢隨之減弱,在這個情況下,中國經濟拉開了制度創新、體系創新的序幕,將為日後的經濟發展帶去源源不斷的動力。

2010年,世界銀行把高收入國家的標準定為人均GDP達到1萬美元以上,後來又把標準提高到1.26萬美元以上,1萬美元到1.2萬美元之間則為中等收入國家。按照這個標準,如果2020年中國人均GDP超過1.2萬美元,即是進入「發達國家階段」。

很多人由此產生疑問,既然2020年中國人均GDP達到了發達國家水平,那麼到時中國算不算是發達國家?陳鳳英表示,即使2020年國內人均GDP超過1.2萬美元,中國也只能算是一個發達經濟體,還不能說是發達國家。

「我們不能僅以人均GDP來衡量一個國家是否屬於發達國家,還應從文化、教育、環保、醫療、福利等指標去衡量。」陳鳳英稱,雖然2020年中國綜合國力有了較大的提升,但居民人均可支配收入佔比還很低,而環境變得日益惡劣,中國和發達國家在個人文明程度上仍有較大差距。

不過,陳鳳英認為,人均GDP1萬美元是一條分界線,超越後社會福利得到提高,老百姓的整體生活水平也會有較大的改善。當記者問及中國什麼時候才能 真正步入發達國家行列時,她說:「中國政府計劃在2049年邁入中等發達國家行列,不過我預計會更早,可能在2030年左右吧。」

 

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(據界面網)

錢穎一:這六大趨勢將影響中國經濟未來走勢

近日,清華大學經濟管理學院院長錢穎一圍繞影響中國和全球經濟的六大趨勢和企業家精神等話題,發表了全新的精彩演講。 錢穎一談到,當我們展望未來十年的時候,洞察中國和世界經濟的六大趨勢,思考企業家精神的作用和企業家的責任,比單純預測更有價值。以下根據錢穎一演講實錄整理:

作為經濟學學者和商學院院長,我與推動中國經濟發展和社會進步的企業家們在一起,深感榮耀和自豪。也是巧合,我自2006年開始擔任清華大學經濟管理學院院長,今年也是十年。

錢穎一:這六大趨勢將影響中國經濟未來走勢
我們以今年中國GDP是美國GDP的 60%為基點,來考慮兩國每年平均的經濟增長率之差+通貨膨脹率之差+匯率升值之差的總和

這十年間的變化,估計十年前沒有預測到。在2005年,中國人均GDP不到1800美元;十年後的2015年,中國人均GDP超過8000美 元。2005年,中國經濟總量是2.3萬億美元,不到當年美國GDP的20%。十年後的2015年,中國經濟總量超過10萬億美元,接近美國GDP的 60%。十年前,沒有「雙十一」,沒有微博、微信,沒有小米。當然,十年前也沒有預測到2008年會出現全球金融危機。

十年後會怎麼樣?接下來十位企業家將談他們心目中的未來十年。企業家們永遠是有夢想的,因為就像馬云所想的,萬一實現了呢?類似的,一些經濟學家也會做預測的,因為他們會想,萬一說對了呢?

我不做預測,只說說可能性。十年後的中國經濟會是怎樣呢?一種視角是拿中國經濟總量與美國經濟總量做比較。我們以今年中國GDP是美國GDP的 60%為基點,來考慮兩國每年平均的經濟增長率之差+通貨膨脹率之差+匯率升值之差的總和。如果這三項之和是3%,那麼10年後中國GDP是美國GDP的 80%;如果這三項之和是4%,那麼相應的數就是90%。如果這三項之和是5%,那麼10年後中國GDP就會與美國GDP相當。比如,中國經濟平均每年增 長6%,美國經濟平均每年增長2%,相對通漲加匯率變化為1%,這樣6%-2%+1%就是5%。這是有可能的。當然,也還有其他可能性。

這些可能性受到有關中國和全球經濟中若干重要因素的影響。我把這些因素概括為影響中國和全球經濟的六大趨勢,其中前兩個有關中國,後四個關乎全球,包括中國。 這六大趨勢中,對經濟增長和企業發展既有張力壓力、也有推動力。下面我就聚焦這六大趨勢,其主要特點和內涵。

第一,中國經濟轉型

過去十年,中國從低中等收入邁向中等收入。今後十年,中國從中等收入邁向中高等收入。 中國經濟發展進入新常態的根本原因,就是告別低收入和高增長,進入中等收入後跨越「中等收入陷阱」的一種常態。這種新常態是長期的,但未來十年很關鍵。中 國經濟必然轉型,消費會提升,服務業比重將擴大,製造業要升級。經濟轉型的關鍵是供給側結構性改革。一種流行觀點把結構性改革等同於結構調整。其實不然。 結構性改革的實質,是通過改革降低生產成本和交易成本,矯正市場扭曲,促進創新;結構變化只是結構性改革後市場發展的結果。所以,結構性改革不等於結構調 整,而是深層次的改革。

第二,中國新型政商關係

改革開放後,中國政商關係顯著特徵是一種以個人關係為基礎的緊密型關係。新型政商 關係則要達到政府和企業的「親」和「清」境界。要實現這種境界,就必須把政府與企業,官員與企業家的關係建立在透明、規範的法治基礎之上。我在兩年前曾講 到法治在市場經濟制度基礎中起決定性作用。今天我想進一步說,法治也是決定新型政商關係的制度基礎。中國的法治化進程將決定中國的新型政商關係的進程。

第三,世界經濟增速放緩

首先是發達經濟體長期經濟增長速度的放緩。2016年成為暢銷書的一本經濟學學術 著作是美國經濟學家戈登(Robert Gordon)的《美國經濟增長的崛起與衰退》。它分析了自1870年至2015年的145年間的美國經濟增長,並預測未來美國經濟的長期增長率將進入 2%以下區間,而不是通常期望的3%左右。在發達經濟體中,歐洲經濟增速可能比美國低,日本可能比歐洲低。在金磚四國中,巴西和俄羅斯今年是負增長,今後 前景也不樂觀,亮點是印度和中國。IMF最近調高今年對中國經濟增長的預測,同時調低對全球經濟增長的預測。未來幾年全球經濟增速放緩的可能性大於加快的 可能性。

第四,全球化趨勢減弱

過去十年間發生的一個重要轉折,就是全球化在經歷快速強烈發展之後,開始出現減弱甚 至逆轉的態勢。去年以美元計價的全球貿易下降,以本幣計價的全球貿易雖然增長,但增速低於經濟增長。不僅貿易保護主義在抬頭,各國政府的移民政策,投資政 策,監管政策等,都有朝著逆全球化方向發展的傾向。我們看到,正在進行的美國總統競選中,主張維護勞工利益的「左派」批評全球化,打著維護本國利益旗號的 「右派」也質疑全球化。全球化繼續向前推進,並不樂觀。

第五,科技創新推動發展但效果複雜

當今世界各國都在鼓勵創新。科技創新推動經濟發展,但它所帶來的效果卻 不簡單。之前的科技創新主要以機器替代人的體力,這一次科技創新則是以機器替代人的腦力。上個月AlphaGo戰勝人類圍棋高手,突顯出人工智能的應用潛 力。兩年前麻省理工斯隆管理學院的布萊恩約弗森(ErikBrynjolfsson)和麥卡菲(Andrew McAfee)在《第二次機器革命》一書中預測到,這一輪科技創新在提高人均收入水平的同時,可能會造成大批人失業或無業,這尤其會發生在有知識的人當 中。所以我們為科技創新鼓舞,但是對其效果的複雜性不能掉以輕心。

第六,收入分配不平等張力持續

法國經濟學家皮凱蒂(Thomas Piketty)2014年出版的《二十一世紀資本論》成為哈佛大學出版社有史以來最暢銷的學術著作。可見人們對這本書的中心話題—收入和財富分配不平等 的關注程度。儘管過去三十年全球範圍內貧富差距在縮小,但是每一個國家內部的貧富差距卻在擴大,在一些發達國家其不平等程度回到了19世紀末的水平。收入 分配不平等帶來的張力不僅是公平問題,也是效率問題,因為它影響政治走向,從而也影響經濟走向。

以上這六大趨勢和它們之間的交互作用,一定會影響未來中國經濟和世界經濟的走勢。但是,企業和企業家並不只是被動地等待和應對。回顧 近代世界經濟發展的歷史,在推動經濟發展的力量中有兩條起了決定性作用:一是市場在資源配置中的作用,二是人的創造力和企業家精神。 市場根據供求關係配置資源,以此達到資源在已有技術條件下的有效率配置。而經濟發展的動力則來源於企業家的創造性活動,就是創新產品,創新生產過程,改變 技術條件,改變資源組合和利用的方式。企業家的創新創業活動帶來企業發展活力,是推動經濟發展的動力。企業家精神對中國經濟轉型、中國新型政商關係、全球 經濟增速,全球化進程,科技創新以及收入分配,都發生重要的作用。

因此,在企業家們關注如何被這六大趨勢所影響的同時,也應思考自己將如何推動世界的改變。如果說這六大趨勢將塑造世界的話,那麼企業家和企業家 精神將改變世界。當我們展望未來十年的時候,洞察中國和世界經濟的六大趨勢,思考企業家精神的作用和企業家的責任,比單純預測更有價值。

 

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(據新華思客)

國際貨幣基金組織:2020年韓國人均GDP或逼近日本

據韓媒報導,國際貨幣基金組織(IMF)5日發佈的《世界經濟展望報告》(以下簡稱報告)預測,2020年,韓國人均國內生產總值(GDP)將達到3.7萬美元,逼近日本(3.8174萬美元)。

國際貨幣基金組織:2020年韓國人均GDP或逼近日本
2020年,韓國人均國內生產總值(GDP)將達到3.7萬美元,逼近日本(3.8174萬美元)

據報導,數據顯示,2020年韓國人均GDP有望達3.6750萬美元,日本為3.8174萬美元,兩者差距縮小。然而,2005年韓國和日本人均GDP相差一倍左右,韓國為1.8658萬美元,日本則為3.5785萬美元;2014年,韓國為2.7970萬美元,日本3.6222萬美元。由此可見,韓日兩國的人均GDP差距逐年縮小。

報告指出,按購買力平價(PPP)計算,2014年韓國和日本人均GDP分別為3.5379萬美元和3.7519 萬美元,差距不大。

然而,2018年,韓國人均GDP有望達4.1966萬美元,會以微小的差距超越日本。若這一趨勢持續下去的話,2020年韓國人均GDP有望達到4.6612萬美元,高於日本。

在名義GDP方面,韓國和日本的差距同樣趨於縮小。上世紀80年代,韓國和日本名義GDP分別為652億美元和1.0870萬億美元,兩者相差近16倍。

之後,兩者差距從1990年的11.1倍縮小 到2000年的8.4倍,再縮至2005年的5.1倍,差距逐漸拉小。

2014年日本名義GDP相當於韓國的3倍,韓國為1.4104萬億美元,日本達 4.6024萬億美元。

但報告預測,2020年韓國和日本名義GDP差距有望縮小到2.4倍,韓國和日本將分別為1.8988萬億美元和4.7469萬億 美元。

 

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(據中國新聞網)

加拿大中國投資移民躺槍:不交稅 拿福利 買豪宅

2016年第一季度才剛剛過去,瘋狂的房地產市場已成為加拿大人民,特別是華人茶餘飯後談論的熱門話題。整個大多倫多地區新房子的均價已破百萬,萬 錦獨立屋均價130萬,列治文山140萬,溫哥華獨立屋的平均屋價超過220萬……..。加拿大的樓市沒有一絲放慢的跡象。原因何在?

瘋狂的房地產市場已成為加拿大人民,特別是華人茶餘飯後談論的熱門話題

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加拿大一些主流媒體近日發表一篇報導,把房價暴漲的原因再次歸咎於聯邦政府過去的投資移民政策,認為聯邦政府過去10年的投資移民政策其實是在「補貼錢給外國的百萬富翁」。

加拿大聯邦政府於2014年2月將6萬多名投資移民全部退件,一刀切,這些投資移民近九成為中國申請人。移民部並暫停聯邦投資移民項目。當時投資移 民項目的要求門檻非常低,要求160萬加元資產,5年80萬保本投資,相當吸引外國投資者,特別是中國新興一代的富豪,所以通過聯邦投資移民來加拿大的大 部分是來自中國。

報導的作者Candice Malcolm稱,這個所謂的投資計劃,外國有點錢的家庭只要交出80萬加元給聯邦政府即可換取加拿大的永久居留權。五年後,加拿大政府將沒有任何附加條件還給投資者80萬加元。換句話說,借出80萬5年,可以換一家人的加拿大護照。

報導直指該移民計劃簡直是一場災難。2014年府報告顯示,投資移民通過這個計划來加拿大 10年後,平均每年只有1萬5800加元的報稅。三分之一的投資移民並沒有進行納稅申報 – 聲稱在加拿大零收益。換言之,經過10年後,這些百萬富翁的投資者每年平均只有繳納1400加元的稅金,遠遠高於醫療及教育得到的福利。

相比之下,通過技術移民程序移民加拿大的移民每年平均申報4萬6800加元的收入,每年支付1萬0900加元的所得稅,遠遠高於哪些所謂的投資移民百萬富翁。

報導還說道,與幫助振興加拿大經濟,創造就業的投資移民計劃設計初衷相差甚遠,這些所謂的投資移民實際上是我們的社會系統中的「吸血蟲」(a drain on our social system)。

卑詩大學(UBC)的一項研究指出,那些住在溫哥華的富有社區的居民有非常高的比例在依賴社會福利。在溫哥華高檔社區,有超過30%的成年人申報的是屬於貧困級別的收入水平。平均樓價在200萬至600萬的社區是溫哥華領取福利最高的地方。

在投資移民計划來到加拿大的家庭中,最常見的是一登陸就先買房子,然後再把妻子和孩子送到加拿大長期居住,而投資者在在海外。所以這些家庭在加拿大沒有人賺取收入,這個家庭就有資格獲得高額福利。

報導指,加拿大納稅人交的稅被他們買香檳和魚子醬。而且不要忘了,他們無需納稅,免費使用加拿大的醫療和教育系統。

哈珀政府在2012年關閉了這個騙人投資移民計劃,但仍感受到的影響。

而新任的聯邦移民部長麥家廉(John McCallum)最近建議,投資移民計劃可能會重啟。移民部長麥家廉稱,聯邦政府正在考慮它的方案,並考慮下一步措施。

報告稱,重啟這個程序將是一個巨大的錯誤。相反,加拿大政府應該學習澳大利亞等國家處理住房問題的類似手法,限制外國人購買物業的政策。

報告直指,加拿大公民身份不應該被出售。

如果加拿大希望吸引富有的投資者,我們應該要求他們在這裡投資,而不是僅僅是來搶購房子,享受福利和哄抬房地產價格。

 

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(據加拿大家園)

美國各大城市的房屋平均租售比的對比

下圖是美國各大城市的美國房產租售比的對比。中國習慣用租售比,美國習慣用售租比,就是售價和年租金的比值。

一般而言,售租比小於15,則買房比較合適;售租比大於15,則租房比較合適。美國各大城市的房屋平均租售比的對比

中國國內一線城市售租比在50左右,是美國的好幾倍。國內一線城市房價一直居高不下,房地產市場處於不健康的狀態。其實對於平均收入者來說,最佳途徑是租房不是買房。但因為中國的傳統、婚姻等的制約,購房者還是趨之若鶩;對於這一現狀,普通老百姓是無力也無法改變的。

對於傾向購房-出租來獲取收入的投資者來說,如此高的租售比很難讓他們回本甚至盈利。

由於資本總是最終期望獲得一個合理回報,如果房價不跌,國內的租金必然會快速的漲上來。最終回歸到一個合理的售租比。

曼哈頓是美國公寓房價最高的地方,下面是一個位於曼哈頓中城東區的一個60平米公寓的費用明細(去年交易價73萬美元):

  • 物業管理費:每月$512
  • 房產稅:每月$662
  • 租金每月:$3200
  • 年租金淨收入= 24312 – 1600(半個月空置期) = 22712
  • 這個曼哈頓的公寓的售租比為32

 

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(據新浪博客)

房價飆升 加拿大1/4的人願合資買房

多倫多、溫哥華房價越來越高,令年輕買家不堪重負,越來越多的人開始考慮與人合夥購房,以減輕自己負擔,並盡快擁有房屋。據皇家銀行(RBC)本週二(4月26日)公佈的一份調查,目前有四分之一的人願意同親人或朋友合買房屋,這比兩年前上升了一倍多。

據本地英文媒體CBC報導,BC省居民坎貝爾(Jeremy Campbell)曾在2010年的時候,與姐姐、姐夫合資﹐在卑詩省拉德納(Ladner)購買房屋,在拉德納(Ladner)購買購買了一幢2000平方呎的房屋。那温哥华房价多少钱呢?

多倫多、溫哥華房價越來越高,令年輕買家不堪重負,越來越多的人開始考慮與人合夥購房,以減輕自己負擔,並盡快擁有房屋

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當時坎貝爾想著,自己同姐姐姐夫合夥買房只是權宜之計,日後終究會獨自買房,搬出去居住的。誰知在接下來的6年裡,大溫哥華和低陸平原(Lower Mainland)房價一路飆漲,遠遠超過了坎貝爾的負擔能力,於是只好維持現狀,繼續和姐姐姐夫同住。

6年來,姐姐姐夫生了個女兒,而坎貝爾也有了未婚妻,另外還養了一條狗,原來屋簷下的三口人變成了五口人加一條狗,空間有些不夠了。於是他們他們花錢裝修房,擴大居住空間,也能住的下。

坎貝爾看著房價越來越高,不由得嘆一口氣,心說自己可能永遠也實現不了獨自購房的夢想了。幸虧當時同姐姐姐夫合買房屋,否則拖上個幾年,今天還不知道在哪裡落腳哩!

皇家銀行(RBC)表示,坎貝爾絕非本國唯一一個同親友合夥購房的人。隨著多倫多、溫哥華房價節節高昇,越來越多的人開始考慮這一能夠快速進入房市 的方法。據該行最近公佈的一項調查,在千禧年一代(1980年至2000年出生的人士)中,有24%的願意同人合資購房,這比兩年前高出了一倍多。

該行家庭權益財務副總裁尼爾森(Erica Nielsen)說﹕「尤是是加拿大一些主要市場,要買第一幢房子或公寓是愈來愈難。這裡除了房價高企之外,按揭違約保險金也上漲﹐對首次買家造成更大障礙。

本國買家合資購房有多種方式,有的是像坎貝爾一樣,同親友合夥買房,然後同住一個屋簷下;有的則是合資買房之後,合夥人只是把它當作一項投資,自己 並不住在那裡。例如大多倫多地區市民韋柏(Richard Wiebe)曾在2012年與一名好友﹐在多倫多東端購入34萬元的兩層房屋。兩人承擔一半首期付款﹐同意對半分擔全部費用﹐均分買房資本收益。購房後, 只有韋柏住在那裡﹐對他的朋友來說﹐那不過是投資。

網上借貸商Mogo Finance Technology的財務健康指導查普曼(Chantel Chapman)則提醒,無論買家採取何種方式合資買房,都要提前計劃好,因為這如同合夥做生意﹐有一定的風險。

他說:「你合夥購買資產﹐等於合力經營一盤新生意。某一些時候﹐可能事情不順利﹐你就需要負責。」例如,你的合夥人萬一失業了,房貸還不上來,這個時候你就必須替他還,否則房子就有可能被沒收。

查普曼建議,在合夥購房前,買家們找律師起草書面計劃﹐列明任何可能發生的事情﹐比如一方要賣房子﹐物業如何處理﹔修繕費如何分攤等。責任分攤得越細緻,日後發生矛盾、甚至法律官司的可能越小。

 

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(據加拿大家園)