Author: ZoeChan

悉尼房市發展正進入“黃金十年”

澳洲全國最大住宅開放商之一——斯多克蘭（ Stockland）稱，悉尼房市發展正進入“黃金十年”，近期看不到泡沫。

據《悉尼先驅晨報》報道，斯多克蘭的執行長施泰納特（Mark Steinert）稱，悉尼住房嚴重供應不足，至少5至6年內無法達到市場平衡。
 
施泰納特4月23日在悉尼舉行的澳洲經濟發展委員會（CEDA）活動上發表講話時說。雖然承受力固然是一個問題，但悉尼房市供應不足更是一個“關鍵任務”。
 
“我不覺得悉尼有房市泡沫，現在的狀態不可能在近期內‘破裂’。”施泰納特說。“必須解決的問題是改變‘別進我的後院’這種心態，一些開發提議提出後會遭到社區反對，這會導致新項目審批嚴重拖延。”
 
“當然，我們歡迎社區咨詢，但這拖延了流程。如果這種現像可以改變，我們就可以解決供應，然後再解決承受力問題。”
 
施泰納特最近擔任了澳洲房地產理事會的新主席。他說新州內部的房地產市場也各有不同，伊拉瓦拉（Illawarra）地區顯示了穩健的需求增長和定價，悉尼市區有高密度的問題，而獵人谷（Hunter Valley）則發展緩慢。
 
專家稱，悉尼房市發展正進入“黃金十年”，近期看不到泡沫查看更多悉尼優質房源
 
斯多克蘭過去十年專注於發展住宅業務，單在今年就宣布了在墨爾本北部發展走廊Kalkallo的一個46億的開發項目，此前還宣布了以6700萬收購布裡斯班Scarborough的一個住宅用地，在墨爾本CBD東南部Casey的城市發展走廊北克萊德（Clyde North）也有一個價值1.28億的開發。收購土地反映了這個集團在拓展住宅開發方面的雄心。
 

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澳洲房市被指成“亞太腐敗資本洗錢工具”

澳洲房市被指容易吸引亞太貪腐資本

據路透社報道，一個國際反洗錢組織在4月21日發布的一份報告中稱，澳洲需要對它如日中天的房地產市場加強防範，以避免淪為中國貪腐資金的“淨化地”。

總部設在巴黎的政府間組織“金融行動專責委員會”（Financial Action Task Force，以下簡稱FATF）指出，澳洲房地產中介和律師已經被認為具有高洗錢風險，因為法規並不要求他們舉報可疑的交易。它建議澳洲擴大打擊力度，而非僅僅重視毒品、欺詐和逃稅行為。

“澳洲對於外國資本是一個很有吸引力的目的地，尤其是來自亞太地區與腐敗相關的資本，它們正流入房地產市場。”FATF在對澳洲的年度審查中稱。

FATF建議，律師、會計、房地產中介和寶石交易所都應該證明，他們拒絕與洗錢或恐怖主義資助相關的生意，還應該舉報可疑的交易。

一個月前，澳洲政府勒令一位中國富豪在90天內賣掉他在悉尼砸3900萬買下的豪宅，稱房子屬於非法購買，但沒有暗示這與腐敗資金有關。此事高調曝光後，聯邦財長何基（Joe Hockey）說澳洲將加強對外國人購買住房的調查。

中國媒體曾報道，澳洲、美國和加拿大是最受中國經濟疑犯歡迎的逃亡地。去年中國啟動了“獵狐行動”，旨在追緝攜帶巨款逃亡海外的嫌犯。

根據外國投資審查委員會的數據，中國人是澳洲房地產的頭號外國買家，2013年搶購了價值近60億澳元的房產。

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布里斯班房產投資利潤佳 前澳洲總理舊居被砍價10萬仍大賺

前澳洲總理陸克文（Kevin Rudd）近日在澳洲房地產熱潮中分一杯羹──盡管其布里斯班住宅的成交價比叫價低10萬元左右，但獲利依然豐厚。

RP Data公布的數據顯示，在陸克文失去總理寶座後，這套位於Norman Park的舊居在2個月前易手。布里斯班應用經濟學教授杜來科（Uwe Dulleck）成為了媒體焦點，因為他成功砍價10.5萬元，最終以114.5萬元把陸克文舊居收入囊中。他和妻子莫妮卡（Monika）早已在該區擁有另一套房子，他們如今驕傲地成為了前總理舊居的新主人。

但陸克文並非本次交易的輸家，他帶著巨額利潤離開，因為其舊居成交價比20年前買入時高2倍。陸克文和妻子泰瑞莎（Therese）在1994年以38.4萬元買入這所房屋。數據指出，該屋當時的成交價比前屋主卡索斯夫婦（Kassos）在7個月前的買入價少11.6萬元。

陸克文與寵物狗在布里斯班Norman Park舊居

Norman Park房屋中位價在過去10年中年均波動6.1%，過去5年更是暴漲18.5%。如果你考慮在該區租房，平均租價為每周550元。此外，陸克文舊居的新主人並沒有對外公布購買該屋的用意。

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澳洲畢業生工作簽證英文要求降低

從2015年4月18日起，澳大利亞技術移民類別，認可的海外學位畢業生簽證（476類別）和臨時畢業生工作簽證（485類別）將改變雅思要求。

澳洲畢業生工作簽證英文要求降低

澳大利亞移民部宣布，如果你在4月18日以後申請以上兩類簽證，你必須提供以下任何一種英語語言水平證明。英語語言水平證明測試必須是申請簽證前的三年內參加的。

  1. 雅思英文測試（IELTS）中總分不得低於6分，四門測試內，每一門不得低於5分。
  2. 職業英語測試（OET）中，聽說讀寫四項均不得低於B級別。
  3. 托福網上測試必須至少達到64分，其中聽力和閱讀不得低於4分，寫作和口語不得低於14分。
  4. Pearson英文學術測試中，整體分數不得低於50分，聽說讀寫四們單科不得低於36分。
  5. 劍橋高級英語（CAE）測試，如果在2015年1月1日以後參加的，總分不得低於169分，而聽說讀寫四門單科不得低於154分。

這一變化意味著，此前規定的“合格英文”要求，不再適用於476簽證和485簽證的申請。

持有有效英國、美國、加拿大、新西蘭和愛爾蘭護照的申請人，仍然滿足自動英文要求。

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今年發放500萬個簽證 澳洲移民數量破紀錄

澳大利亞今年將發放超過500萬個簽證，這在史上尚屬第一次，由此帶來的政策挑戰無論在範圍或規模方面都是自第二次世界大戰以來未曾見過的。

《時代報》報道稱，澳洲移民部秘書佩佐羅（Michael Pezzullo）指出，學生、游客和持短期簽證的工人數量飆升，意味著在2015年的任何時候澳大利亞的外國人都可能多達190萬人。

傳統永久移民的人數也出現增長，今年的攝入人數可能超越現有的紀錄18.5萬人，這個紀錄是在1969年創下的。

華裔澳人的數量在20年內已經增至原來的3倍接近45萬人

佩佐羅在澳洲國立大學發表講話時說：“我們面臨的挑戰不少於二戰之後。”他指出澳大利亞的新移民種族結構正在迅速變化，已經偏離歐洲轉向東南亞。他說華裔澳人的數量在20年內已經增至原來的3倍，現在已經接近45萬人。而同期印度出生的移民增長了不止4倍，接近40萬人。相比之下，來自英國和新西蘭移民分別有大約120萬和60萬。外國出生的人口總數是660萬。

如此龐大的移民湧入意味著澳大利亞的海外出生人口比例將比19世紀淘金熱以來的任何時候都要大。

“這相當於移民占人口的比例接近28%。人口組成的變化方式將永遠超越‘澳洲白人’的想像。”佩佐羅說。

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澳洲移民局會如何取消留學簽證？

很多澳洲留學生由於沒能滿足出勤率80%的要求或不能達到學習進度要求（如掛課太多、一門課掛多次、超過2個月沒上學等），而違反簽證條例8202，而被取消簽證。

學校，移民局和上訴庭在處理時的考慮和權限，似乎有點像監察院起訴，地方法院一審判決，中級法院復審。個別案件敗訴的案件可再申請移民部長干預，直到聯邦法院。案件的處理在移民局大約2、3個月到8、9個月不等，上訴庭一般要9個月甚至一年以上，但也有1、2個月就判決的。

澳洲移民局學生監察部如何取消簽證？

Knight review生效後，當前的留學簽證自動簽證取消制度（Automatic Cancellation）已經作廢，所以不存在28天收到section20沒去報道而被自動取消簽證，但是如果移民局要求學生去解釋，必須准備充足資料，和完整合理的陳述，才有勝算。常見的理由有：

  • 學校從發出警告信到開除是否處理得當，如是否遵循了相關程序，統計是否有差錯等
  • 學生是否因其國家的政治動亂或自然災害嚴重影響了正常的學習，如雪災、洪水導致學生無法及時回澳開學
  • 學生是否有不可抗拒和令人同情的原因而未能滿足學習或出勤的要求，如生病、車禍等
  • 只要有令人信服的解釋並提供相應的支持旁證和證據，甚至50%的出勤或8科廢7科的也能通過

據受理相關案件的官員的經驗，處理案件的方式，文化背景乃至性格在某種程度會影響到審查的結果。有兩個典型案例，同一個學生因出勤率不夠一道被報，一個情況很差的，結果成功了；而另外一個案例應該最有勝算的反而被取消了簽證，同時該官員在程序上還犯了很低級的錯誤。

當然，像這種情況也是難得有的特例，通過上訴庭MRT還是可以糾正的。當然，了解不同的簽證官的特性脾氣也很重要，有經驗的辦案顧問可以最大可能提高成功率。

關於MRT上訴

如果簽證被取消在上訴庭仍然有很大機會，上訴庭MRT不僅有權更正移民局的決定，而且更人性化，不是死板的像移民局那樣對照條例，會更多考慮有利於你的因素。如果上訴庭認為根據書面材料不能做出有利於你的判決，將會安排一個聽證會，庭審官會詳細詢問並容許提供補充材料。

上訴失敗後，極個別的案件可以考慮申請移民部長干預及聯邦法院。當然上聯邦法院的費用比較昂貴了。

很多澳洲留學生由於沒能滿足出學習要求而被取消簽證

對澳洲留學生的誠懇建議

不管哪一級審理案件，單有好的陳述是不夠的，相應的支持文件，包括醫生、心理醫生、交通事故、警察和社區組織的證明，以及同學、朋友和親屬的聲明等等。中國學生有病吃國內帶的藥而不看醫生；內心壓力很大十分痛苦不會去看心理醫生，不會告訴老師，甚至連朋友、父母也不說。

由於文化背景的不同，老外很難理解為什麼會拿不出這些旁證。個別中介幫忙出具假醫生證明是有相當風險的，學生因此在移民局留下了會做假的記錄，以後再難翻身。所以特別警告廣大留學生朋友，千萬不要去買假材料，否則將走上簽證的不歸路。

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亞洲資本繼續驅動悉尼房市 50到100萬澳元最受外國買家關註

外國買家的興趣集中在50萬至100萬價格區間的悉尼公寓

外國買家繼續驅動悉尼房市的超載步伐，佔了新州總需求的21%以上，佔全國需求也超過15%。

據《悉尼先驅晨報》報導，澳洲國民銀行（National Australia Bank，NAB）發佈的季度住房調查數據顯示，雖然澳洲住宅價格增長有所放緩，但悉尼依然跑贏全國，主要是受外國投資的驅動。
 
「我們認為主要動力在於亞洲投資，主要在於中國人。」NAB首席經濟學家奧斯特（Alan Oster）稱。
 
外國買家的興趣集中在50萬至100萬價格區間的悉尼公寓。悉尼的數據是NAB調查史上最高的。奧斯特認同一個觀點，即中國投資者喜歡將資金從中國轉移到悉尼房地產市場。「這裡是一個避難所，那是我們所談論的大眾觀點。」他說。
悉尼公寓不同價格區間的外國買家比例：（來源：NAB季度住房調查）
房地產機構Allen Wargent Property Buyers的負責人瓦根特（Pete Wargent）認為，投資增加已經開始對市場造成可衡量的影響。他指出亞洲投資在4個方面激勵或者說至少在影響澳洲的房地產市場：開放商資本推高土地價值、審批購買翻倍、中國遊客消費創紀錄、中國資本外流。
 
瓦根特特別提到中國香港Golden Horse集團在Erskineville購買的一個開發地塊，價格是3.5億，為同類交易中的最高價。「開發商繼續建設破紀錄數量的高層住宅供應，令人愉快的是，這種趨勢有助於大幅增加住宅總庫存。」他說。
 
瓦根特似乎也支持奧斯特的觀點，認為亞洲的資本正流入澳洲的房市。
NAB澳洲房價預測：（來源：NAB季度住房調查）
NAB預測澳洲全國房價到2015年末將平均增長4.4%。悉尼將依然大幅領先，增幅預計達到7.7%，其次是墨爾本（6.2%）、布里斯班（3.8%）、珀斯（0.7%）和阿德萊德（0.4%）。
 
「到2016年，全國平均房價增速將放緩至3.4%，主要反映了我們對失業率上升、家庭收入增長疲弱、可負擔性擔憂（尤其是悉尼和墨爾本）、生活成本壓力和家庭高水平債務的預測。」奧斯特說。
 
「新州的整體消費者信心依然是最強的，其次是維州和昆州。南澳和北領地的消費者信心有所改善，但西澳的消費者信心依然是消極的。
 
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清盤率節節攀高 悉尼哪些區的房子不愁賣？

那些有幸周末能在悉尼下北岸賣房子的人基本上是毫無疑問能夠找到買家的。4月18日周末這個地區有51間房子要賣，其中50間都已賣出，拍賣清盤率達到驚人的98%，這是悉尼又一個瘋狂拍賣日的最高峰。

4月18日周末悉尼的整體清盤率為88.2%，也刷新了紀錄。過去5個周末裡，有4個周末的清盤率打破紀錄或者接近紀錄，唯一的例外是復活節周末，當時只有34間房子掛牌銷售。悉尼4個周末現在的平均清盤率是87.5%。
 
除下北岸外，悉尼另一個最好賣的地區是內西區，清盤率為92.7%。其次是北部海灘（91.2%）、上北岸（89.6%）、城市和東部（88.5%）、南部（87.4%）、西北部（86.8%）、西部（85.7%）、坎特伯雷賓士鎮（Canterbury Bankstown，83.3%）、西南部（81.1%）和中央海岸（70%）。
 
悉尼房產拍賣市場下周末將再次迎來休戰期，因為要舉行澳新軍團日的百年紀念活動。
 
悉尼房產拍賣清盤率達到驚人的98%
 
澳洲統計局公布的最新全國失業數據顯示3月份的就業有所好轉，這可能鼓勵澳聯儲對於官息的設置繼續持當前的觀望態度。悉尼和墨爾本的房市在持續升溫，這可能也是澳聯儲決定利率的因素之一。
 
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澳洲央行行長：悉尼房價太有生氣 還要降息

澳洲央行行長史蒂文斯

澳洲央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）稱悉尼房價“生氣勃勃”，但央行接下來可能會采取更多降息舉措。

據《悉尼先驅晨報》報道，澳聯儲（RBA）行長史蒂文斯昨夜在紐約發言時，再次重申他對悉尼房市泡沫的警告，稱悉尼房價難以逃避“看起來過分旺盛”的局面。但他說必須找到一種可以平衡房市和其余經濟的方法，而且澳聯儲董事會不能允許悉尼房市繁榮主導其對“真實經濟”的考慮。

史蒂文斯還警告艾伯特政府“已經別無他選”，未來幾年只能減慢恢復盈余的速度，稱澳洲貿易條件的大幅下跌已經重創各州和聯邦政府的財政收入。他說澳洲的經濟還在努力適應150年以來最嚴重的貿易條件震動，其中資源和能源產業的投資大幅降低會“對需求造成嚴重的打擊效果”。

在題為《世界經濟和澳洲》的演講中，史蒂文斯說世界各國政府都“過分依賴”貨幣政策來實現不可能的目標。

史蒂文斯說澳聯儲已經明確暗示願意進一步降息，而且是否應該降息的問題“必須要擺在台面上”。他還說放松貨幣政策有助於刺激非礦業的發展，尤其是澳洲房地產行業，但他承認悉尼房市是一個隱憂。

“在我看來，流行的評論都太注重悉尼房價，太少注意澳洲剩余八成經濟中更加迥異的趨勢。那就是說明了一個難以逃避的結論，悉尼房價自2012年以來增長了三分之一，看起來非常有生氣。

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澳洲暫停重大投資簽證引發海外富翁擔憂

澳洲政府近日宣布暫停發放重大投資者簽證（SIV），而且還計在兩個多月後對該簽證制度進行調整。此舉引發了某些海外富裕投資者的關注與憂慮，他們或許會將這一做法視為澳洲要打擊限制外國投資的措施之一。

暫停重大投資者簽證會讓人擔心澳洲對海外投資的態度變得更加保守

據《澳洲人報》報道，按照政府的相關規定，重大投資簽證是指外國人在澳洲特定的債券或管理基金投資500萬元，且至少投資4年，就能獲得澳洲的永久居留權。但政府已經將這一簽證叫停，並將在今年7月推出更新調整後的政策。

預計調整後的重大投資簽證將要求持該簽證者在風險投資及新起步的企業等領域投資，而不是將錢投進更為保守安全的政府債券裡。雖然在重大投資簽證的投資範圍裡面，從來都不包括對房地產的直接投資，但房地產中介指出，實際上自從前工黨政府2012年推出這一簽證以來，澳洲房地產業所獲得的非直接投資以及新屋銷售都大幅上漲。因為不少海外投資者都會為了獲得永居權之後在澳的住處早作打算；而且還有一些外國人所投資的管理基金，也是投資於住宅或商用建築開發。

澳洲移民部的數據顯示，從重大投資簽證推出至3月底，當局一共發放了751份重大投資簽證，收到的申請則超過了1600份。麥格理財富集團（Macquarie Wealth）公布的一份報告中指出，政府暫停審批重大投資簽證可能旨在抑制海外人士對悉尼及墨爾本房地產業的投資熱情，還指出“這僅僅是政府為了控制脫序的本地房地產市場的最新措施而已。”

面對坊間的這一質疑，澳洲貿易及投資事務部長羅柏（Andrew Robb）則表示政府希望令外國人的投資不要僅限於債券等低風險項目，還指出工黨政府的政策是將澳洲的永久居留權輕松給人。

助理移民及邊境保護事務部長凱絲（Michaelia Cash）也否認政府暫停重大投資簽證是為了讓房地產市場降溫，還稱這樣的觀點“完全是無稽之談”。不過澳洲房地產理事會（PCA）行政總裁莫瑞森（Ken Morrison）則表示，他對政府臨時叫停重大投資簽證，而不是令其順利運作到7月進行調整的做法感到驚訝。

房地產中介公司瑞偉特（Ray White）的主席懷特（Brian White）認為，澳洲去年的新屋銷售形勢大好是源於重大投資簽證，而暫停該簽證會讓人擔心澳洲對海外投資的態度變得更加保守。

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