Author: ZoeChan

奧克蘭房地產投資者協會近日發聲，呼吁政府對海外購房者采取行動，首先掌握海外買家的確切信息，然後有根據地制定政策，限制海外買家，平衡住房市場的競爭環境。

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奧克蘭房地產投資者協會主席Andrew Bruce表示，應該對海外購房者進行更嚴格的審查，更詳盡地了解他們的情況，以緩解他們對奧克蘭住房市場所造成的壓力。他說，迄今為止政府沒有采取任何行動，既沒有限制購買數量，也沒有征收稅費。

他認為應當采取兩個步驟：一，著手掌握海外買家的購買數據，以及對住房市場乃至整個新西蘭經濟的影響情況；二，政策須保留當地社區的基本價值共享，確保新西蘭家庭或者本地投資者的購房供應。

他說：“應該考察這些海外買家是否住在新西蘭，是否融入了當地經濟？還是在購買後，將房子空在那裡，只是無形中在推高我們的房價？如果我們不掌握具體情況，我們講話就沒有根據，也沒有可信度。”

“一旦我們我們掌握了充足的信息，我們就可以研究切實可行的對策，平衡合理的競爭環境。我們從一張白紙開始，一直在毫無限制地大量接納外來買家。當然，這倒不一定是壞事，反而是一種優勢。我們現在還有機會做出有意義的調整，使海外投資能夠促進我們的經濟發展，增加全方位的住房供應。”

他建議制定如下政策：限制海外買家購買現有住房，只允許購買擬建的計劃，藉此增加住房供應；對海外買家征收額外稅費和關稅，然後集中用於補貼首次置業者或資助政府騰出更多土地建房；一定程度上強制海外買家再投資，以回報於新西蘭經濟。

他表示，奧克蘭當前的根本問題就是住房供應問題。

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在過去3年裡，澳洲新州政府在打擊虛假首次置業者的行動中，收回了價值逾500萬澳元的不合格的首次置業補貼及減免的澳洲印花稅。

據澳洲房產網站報導，政府進行了近1,400項調查，有逾478名屋主已被強制歸還補貼和減免的印花稅。針對最嚴重的案件，州政府共提出了19項訴訟，懲罰措施包括社區服務甚至是監禁等。

新州財政收入辦公室發言人表示，他們定期“使用數據匹配和數據挖掘實施隨機及有針對性的審計”，以查找出無資格獲取首次置業補貼和印花稅減免、或者不符合居住條件的申請人。

一宗案件中一名40歲的快遞司機去年因謊稱他的兄弟符合居住條件，而被判緩刑4個月。另一宗案件中，一名女子借新來移民之名購買了三戶公寓，每次都拿到了首次置業補貼和印花稅減免。

首次置業者在購買新房時通過首次置業補貼和印花稅減免可節省下近3萬澳元，在過去3年裡新州政府提供了5,565項補貼，價值近4,600萬澳元。申請者必須是澳洲永久居民或澳洲公民，居住時長不限。

新州財政收入辦公室發言人表示，多數首次置業者都是合格的。但也有人故意違反規定，這些人已遭到訴訟。一些人被判監禁、社區服務或罰款，同時還要償還補貼和減免的印花稅。

財政收入發言人還稱，最高懲罰包括兩年監禁和、或每項違法行為遭罰1.1萬澳元。

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根據惠譽評級機構（Fitch Ratings）和新的調查預測，悉尼的獨立房中位價將超過100萬澳元，澳洲成為世界上房價第三昂貴的國家。據福布斯商業雜志報導，雖然市場已經給現有房主和投資者巨大的財務回報，但高門檻也同樣令新的購房者和投資者難以進入市場。

總部設在悉尼的一種富有創意的全新澳洲房地產起步業務BrickX，計劃來解決這個大問題。BrickX是一個在線平台，讓澳洲房產投資者購買房產的稱之為“磚”的一份，它實際上代表的是由BrickX管理的房地產信托基金的一個單位。美國Fundrise的商業房產擁有類似的運作模式。

與Kickstarter提供的集資平台的概念類似，投資者可以購買房產的一份或多份“磚”。每棟房子分為一萬份“磚”。一旦所有的“磚”賣出，他們即可進行市場交易，同股票交易市場一樣，交易價格由需求及供給來決定。該公司持有澳洲金融服務執照。

現在，投資者可以以每份“磚”低如66澳元的價格購買Enmore的一居室房，該房價值62萬澳元。“磚”的價格由房屋的價格、過戶費用、印花稅的總和除以一萬份“磚”計算得出。目前已有120份“磚”被賣出。購“磚”沒有最低數量要求，交易費用為2％。投資者能夠享受到月租金形式的分紅和資本增值。

該模式的好處在於投資者僅以數千元的價格即可投資搶手和昂貴的房產，而且在任何時間可以退出，無需等待數年。這可以讓投資者靈活地將投資的資金轉用急處、假期甚至是別的投資。

BrickX才剛剛起步，他們已在悉尼的熱門城區Enmore和Mosman擁有兩棟已出租的房子。他們計劃不久將業務擴展到墨爾本和珀斯，並計劃三年內在全球累計達到300棟房子。執行董事長卡爾伯特澤（Markus Kahlbetzer）說：“我們希望將業務擴展到全球，這樣投資者可以在每個城市都擁有一小點投資，這將是非常強大的，是獨一無二的。”

目前只有批發投資者才能購買“磚”，但最終目標是讓散戶投資者也能進行交易。澳洲批發投資者的標准為：過去兩年裡稅前收入達25萬澳元以上，或者至少擁有200萬澳元的淨資產。包括自我管理養老金的投資者在內，澳洲共有18.5萬人符合該標准。新加坡、中國香港、美國和英國人也能投資，但必須先滿足他們自己國家的批發投資者的資格標准。

投資者買“磚”，須在該網站上登記，提供必要的文件以證明符合批發投資者條件，並且需要通過一項反洗錢調查，並開設一個電子錢包開始進行交易。

為了向投資者確保投資房產是真實的，與網站上的描述一致，BrickX將舉行年度股東大會，以供房主查驗房產。BrickX還在網站上提供財務和可視信息，以及年度審計報告，以供投資者隨時查看。

BrickX意圖將房產投資自主化，讓每個人都擁有投資機會，並且免除令投資者感到頭痛的調查、租賃、房產管理的麻煩，同時提供大量的租金回報率和資本回報率。

總裁帕特森（Darren Patterson）說：“我們認識到，房地產投資的可承受性已經超出了大量澳洲人的範圍，因此我們正在盡力使購房更加容易，促進流動性和透明度，讓復雜及昂貴的購房過程相對容易一些。”

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澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data 發布最新數據，全澳洲房產市場分化，其中珀斯出現倒退，而悉尼市場則再次振作。

據澳洲新聞網報導，悉尼3月份的住房價格重新振作，上漲了3％，相當於一棟價值65萬的房產比2月份增值了1.95萬澳元。

最新的CoreLogic RP Data澳洲房價指數還顯示，除布裡斯班的房價下跌了0.3％外，所有省會城市的房產都有所增值。所有省會城市3月份的平均住房價格上漲了1.4％。從整個第一季來看，漲幅更加強勁，達到了3％。

南部的各省和行政區表現最好，其中悉尼房價上漲5.8％，墨爾本房價上漲3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表現也非常強勁，數值分別為1.9％和4.1％。

珀斯房價下降了2.7％；阿德萊德跌了0.9％；布裡斯班則下跌了0.5%，是第一季度表現最差的省份城市。

3月份澳洲房地產市場的贏家和輸家：

• 悉尼 3%
• 墨爾本 0.6%
• 布裡斯班 -0.3%
• 阿德雷德 0.1%
• 珀斯 0%
• 霍巴特 0.2%
• 達爾文 0.9%
• 堪培拉 1.9%

平均 1.4%

第一季度表現：

• 悉尼 5.8%
• 墨爾本 3.5%
• 布裡斯班 -0.5%
• 阿德雷德 -0.9%
• 珀斯 -2.7%
• 霍巴特 0.9%
• 達爾文 0.4%
• 堪培拉 4.1%

平均 3%

RP Data的研究分析師庫舍（Cameron Kusher）表示，很難超過悉尼房地市場的上漲幅度。他認為如果有再次降息，房市將繼續會火爆。

他稱，去年末，悉尼的房地產市場的確開始降溫，雖然市場依然在略微上漲，但趨勢是緩慢下來了。今年到目前為止，悉尼出現了再一次的紅火，特別是從2月初起。

庫舍認為，低利率確實促使人們進入了住房市場，特別是在悉尼和墨爾本。“在這兩個城市之外沒有太多的活動，悉尼和墨爾本仍然是兩個領先的城市。”

庫舍表示，盡管許多分析師認為布裡斯班的房產市場現在已開始紅火起來，但這個城市在3月份和第一季度中的數字都有所下降。

“這種情況目前不是真的發生在布裡斯班，那裡確實有更多的住房需求，售房活動的程度也更高了。這種情況主要發生在靠近布裡斯班的外圍地區，像Ipswich，Logan等這類地區，拖累了整體的情況，”庫舍說。

他稱，由於悉尼房價的飆升，到了一定的時候，購房者最終會尋找布裡斯班作為投資的替代的地方。

庫舍認為，對於阿德雷德的房地產市場，人們已經看到了那裡的房價上漲水平很低，他預計這種趨勢將持續；而珀斯的房產市場由於受到鐵礦石價格下跌的影響，現在已經陷入負上漲；霍巴特正顯示出改善的跡像，但幅度仍相當小。

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澳洲房地產數據公司CoreLogic RP Data的分析師庫舍（Cameron Kusher）日前發布的研究顯示，全國房主持有房產的時間比以前長了，州會城市的獨立房平均持有年限10年前為6.8年，而在過去12個月裡平均達到了10.5年。

據澳洲房產投資雜志報導，過去10年裡州會城市房子平均持有期，獨立房增幅最大的為霍巴特（4.4年）及堪培拉（4.3年），公寓房增幅最大的為霍巴特（4.2年）及阿德萊德（3.8年）；墨爾本和珀斯（均為3.3年）獨立房增幅最小，悉尼和墨爾本（均為2.4年）的公寓房增幅最小。

偏遠地區中，房子有期最短的為達爾文市郊的Palmerston，僅5.7年，公寓房持有期最短的為昆州東南部的郊區Somerset，只有4.6年。

據庫舍分析，列上清單的許多偏遠地區都是礦業和資源規模較小的城鎮。有趣的是，新州、維州和塔州幾乎沒有偏遠地區登上房子平均持有期限最短的列表。

就最長的平均房產持有期來說，新州和維州名列前茅。悉尼Auburn的獨立房平均持有期最長，達15.7年，維州西北部Shepparton地區的公寓房平均持有期最長，為12.6年。

2014年所有州會城市的房屋銷售顯示，獨立房平均持有期達10.5年，公寓房達8.7年。而一年前的數據分別為10.1年和8.4年。同州會城市相比，整個非大都市地區市場的房屋銷售顯得更頻繁。

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庫舍稱，近年來房屋持有期有上升趨勢。自2005年中以來，房屋的平均持有期持續變長，同時房屋交易量減少。

他說：“隨著全澳所有州會城市房屋持有期持續上升的趨勢，顯而易見房主搬家沒有過去頻繁了。這進一步突出了以下事實，即全澳獨立房和公寓房的銷售比2003至2004年的高峰期低很多，盡管整個國家人口比當時要多得多。”

他繼續說：“無疑更換房產的成本起到很大的影響作用，基於銷售價格征收的費用，如澳洲印花稅及房產銷售代理佣金等，無疑阻礙了房主經常性搬家或隨著時間的推移需求變化而更換更合適的房子。”

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澳新銀行（ANZ）的經濟學家們稱，外國投資者在澳洲房地產市場中的強勁活動正在支撐經濟，如果沒有他們，澳洲房價將比現在高得多。

澳新銀行與房地產協會的最新調查顯示，新州和維州有超過四分之一的新房是賣給外國人，因此毫無疑問這些州的房價、建築活動和就業前景都是最明朗的。

報告稱投資者活動支撐著房地產行業的信心，應該有助於抵消虛弱的商業和消費者信心以及受抑的經濟活動。

“房地產行業依然是澳洲廣泛經濟前景中的亮點。”ANZ首席經濟學家霍根（Warren Hogan）稱。

“在澳洲房產投資者資金的支持下，房地產行業不僅實現了資本增長，但還能引發就業增長、增加建築活動，尤其是在悉尼、墨爾本和布裡斯班等能吸引外國投資者資本的地區。”

ANZ高級經濟學家坎寧頓（David Cannington）表示，雖然外國投資者被指推高了房價，但他們其實在增加供應和保持房價受控制方面發揮著至關重要的作用。

“外國投資在房地產市場的作用是，創造經濟發展和就業，而且還能長期提供新房供應，這對於澳洲當前強勁的人口增長需求是十分必要的。”他說。“如果沒有外國投資者為市場提供的新房供應，房價可能比現在還要強勁得多。

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