Author: ZoeChan

澳洲房产投资有多热？先来看看这些“壕”的动作吧。

据英国《每日邮报》去年8月13日报道称，大连万达集团董事长王健林正将其商业帝国拓展到澳大利亚，计划投资17亿澳元（约合人民币97.1亿元）在当地发展房地产项目，在澳大利亚昆士兰城市黄金海岸投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。地产专家称，这笔交易可能会为中国在澳房产投资开启一个新纪元。

紧跟王健林的步伐，中国又一富豪，恒大集团董事局主席许家印也抵达黄金海岸，寻求机会购买Sheraton Mirage喜来登度假村。有意思的是，该项目距离8月万达集团投资巨额购入的珠宝三塔酒店项目仅15分钟车程。

不与移民挂钩，澳洲房产为何仍然有着如此大的吸引力？“一是经济环境稳定，二是抗险能力佳。”移民总监陈伟召对此分析表示。此外，随着近年来美国、加拿大等国投资政策收紧，英国、新加坡投资移民的门槛提高，这也在一定程度上导致越来越多的中国投资者把目光转而投向澳洲。

根据相关数据显示，过去7年里，中国买家已在澳洲房地产市场“豪砸”近200亿澳元，业内人士预计，在未来7年，数字还将增长近两倍。

为何国人爱去澳洲买房？

永久产权、无房产税、遗产税，而且可以贷款，租金回报率高，再加上有优良的教育体系作为支撑，近年来，澳洲房产市场持续升温。

不仅如此，当地极富有吸引力的贷款利息和贷款成数也是一大助力。“海外投资人在澳大利亚银行贷款，最高可获得80%的房地产贷款额。现在，澳元又在贬值，大家都觉得在澳大利亚买房是件很划算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告诉记者，自从两年前澳大利亚在2012年推出“重大投资者签证（SIV）”制度，其中有很多申请者都来自中国。按照该签证的规定，相关投资资金不能直接购买澳洲房产，不过由于澳洲房产具有永久产权，而且处于稳健升值通道，因此一些申请人会提前在澳洲购房。

“很多投资客都是一口气买好几套房子，也有大家抱团买下一块地，再分割发展。”在Jenny看来，在澳大利亚兴起的中国购房潮应该和国内富人的财富增长有关，也与前几年国内房地产限购政策有关。“我身边很多买房的朋友，很多都是因为孩子已经移民，或者是已经入了澳籍，但仍在国内工作的，都会根据个人投资情况选择不同的物业，像公寓，旧别墅都有。”

“真正的购房主力还是那些入了澳洲籍，或者是获得澳大利亚永久居留权的华人。”陈伟召表示，移民去澳大利亚的很多都是中国富人，通常，他们会选择住在中上阶层居住的区域，也有少数人甚至会投资千万元的庄园或是酒店。

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地段是第一要素

“大多数国内投资者的方向都比较集中，主要在悉尼、墨尔本、黄金海岸等地。悉尼作为澳大利亚的第一大城市，向来是投资的热点。墨尔本的人文气息浓郁，很多会考虑自住，至于黄金海岸，购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择。”陈伟召表示，考虑到增值空间和抗跌性因素，很多投资者倾向于选择大城市繁华地段的房产。“从投资角度而言，第一是区域选择。要看物业房价是否合理，升值空间如何，此外还要看该区域的租金回报和空置率数据。”

在选择房产的细节方面，陈伟召也给出了一些建议。比如升值空间怎么看，她建议有两个资本增值的主要指标，一是政府大力投资的区域，即政府花钱的地方，比如主街、公园、升级的道路、新设施的修建等，二是私人大力投资的地方，比如新房物业的修建、购物中心的扩张和装修。“最好远离工厂区，这也是为了保证选择区域能够有价格上升的空间。”

同样，Jenny的建议是，找当地的居民聊聊天，很多的细节都能看出该区域的变化，从而去把握未来上升空间。“如果肉铺店之前总是卖香肠和和排骨，现在有天卖起了牛排，这就意味着，一大波富人们正在‘涌’进来，这是升值的一个很好信号。也可以和警察们聊天，看看他们是否认为该区域有所改善。甚至可以访问当地政府，询问他们是否会进行区域工程改善计划。”

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在澳洲政府对海外购房者推出一个购房新税，并将对违反外国投资法规的海外买家加以惩罚之际，一个新的调查数据消除了人们对亚洲买家的迷思。这项调查发现，中国人并不都是热衷于购买澳洲豪宅的买主，与100万澳元的房产相比，在澳洲过半数的中国买家更倾向于有投资潜力的50万澳元的房产。

Investorist网站在这项网上调查中，采访了105家中国买家的澳洲房地产中介，发现中国的投资者们并不都是千万富翁和财源滚滚之辈，但与其购买100万澳元的房屋，这些精明的投资者更青睐于具有高收益的接近50万澳元的房产。

该调查显示，有54%的中国投资者正在寻找低于50万美元（64万澳元）的一所海外房产，34%的中国投资者寻求50万至70万美元的房产。仅有1%的中国买家在买房上的花费超过100万美元。

在澳洲过半数的中国买家更倾向于有投资潜力的50万澳元的房产

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调查中，有近三分之二的人说价格是中国买家考虑最多的事情，四分之一的人说地区是他们的首选，只有十分之一的人说，个人财产对他们来说是最重要的。一名中介说，我的客户是经验丰富的投资者，所以我只会在一个合理的价格范围内向他们推荐一个房产，和提供物有所值的住宅。

调查发现，目前吸引人们在海外买房的最大原因是由于更好的投资基础。与中国相比之下，在澳洲购房具有更高的房市收益率和更稳定的经济环境；海外买家在澳洲购房可获得80%的贷款，并有机会获得一所完全属于自己的房产（在中国房产属于租赁性质）。

海外房产直销机构的一位人士说，中国大陆的房地产市场正在走下坡路，而人民币购买力在上升；所以肯定会有越来越多的人想要将他们的财富转移到不同的市场。

促使中国买家在海外购房的另外两个主要原因是，一是出于教育目的，诸如购房为孩子在海外留学用，此外就是为移民海外做准备。

根据调查，有近四分之三的中国买家想买一所自住房，约有十分之一的投资者对酒店公寓或商业地产感兴趣，有1/20的人青睐于购买学生宿舍或渡假村。

有趣的是，最受欢迎的投资类型是，几乎中国买家都想买一套公寓或一所独立式的房子——带有一个小工作室，或只有一间卧室的公寓，其次是连地带房（House & Land Package），和联排住宅（Townhouse）。

该调查说，对中国投资者们最重要的事情是，他们能够获得物有所值的房产，事实上，在中国的房产中介商们正在为他们的客户努力寻找符合其最佳利益的房产。

澳洲公寓是最受中国买家欢迎的投资类型

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澳洲将查核房产拥有人身份，违规者罚款可高达房价25%，其所购房产更可能遭强制出售

澳洲拟推限制外国人买楼的“双辣招”，不但要求买家支付最少5,000澳元澳大利亚房产税手续费，违规购房罚款更可高达房价四分一。分析指澳洲政府的矛头，直指近年活跃於澳洲楼市的中国客。

财长霍克奇（Joe Hockey）宣布，新措施将规定海外买家购买澳洲住宅物业时，若房价低於100万澳元，须支付5,000澳元澳大利亚房产交易税手续费；其後房价每多100万澳元，手续费递增1万澳元，估计每年可为库房进帐逾2亿澳元。

非法购房产可强制出售

当局亦将加强规管非法购房，海外买家买楼除须经由澳洲外国投资审核委员会（FIRB）批准外；当局亦会成立全国性海外买家名册，农业土地也包括在内，以便查核拥有人身份及是否身在澳洲。违规者罚款可高达房价25%，其所购房产更有可能遭强制出售。

现时海外买家购买澳洲房产，并无任何额外税项或费用，有别於中国香港或新加坡须付额外税项。

原则上，海外买家於澳洲亦只可购买新楼，因当地的海外投资法例规定，非澳洲居民不得购买当地二手楼；取得12个月以上签证的非永久居民，则可在留澳期间购买二手物业自用，但在签证结束後就必须出售。

助遏洗钱资助恐怖活动

惟有业界人士表示，不少海外买家利用法例的灰色地带，成功买入二手楼。霍克奇亦指，部分非法海外买楼个案涉及洗黑钱及资助恐怖活动。

另外，新措施规定海外买家若购买价值逾10亿澳元的澳企，须支付10万澳元手续费。

总理阿博特（Tony Abbott）指新措施有助澳洲国民置业，措施可令澳洲与邻近地区看齐，又称徵费架构堪与新西兰比较，仍稍逊中国香港及新加坡。

草案即将进入为期4周的公众谘询。以上措施比预期更“辣”，财政部早前递交报告，仅建议向海外买家徵收500至1,500澳元手续费。

悉尼及墨尔本为澳洲三分一人口所居，惟购房困难程度全球排行第6；悉尼去年至10月房价急升逾13%。

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在典型的澳洲郊区买一套独立房或在内城区买一套公寓房差不多要50万澳元以上，如果在悉尼或墨尔本，这个数字要翻倍。那如果你只有20万澳元的资金，如今在澳洲房地产市场上有什么可值得投资的呢？以这么少的预算，五位房地产行业的观察家提出了他们的对澳洲房产投资看法。

1、停车场

悉尼房产装修顾问公司（Sydney Property Renovation Consultant）的考查韦利斯（Mel Koutchavlis）称，这些钱可以让你很容易地在一个城市的市中心买到一个便宜的、令人愉快的停车场，这类停车场可以为房产投资者提供巨大的回报，而且其价值也一定会提升。

她说：“城市停车场很棒。 根据不同的城市，其价格范围在大约3万到7万澳元之间；根据你购买的地点，升值范围在6％到13％之间。”

“当然，这里面存在着风险。如果一个新的大楼兴建起来了，在那个地区就可能会有较新的停车空间已类似的价格出现，所以，在市中心的停车场始终存在着的风险。不过，新的建筑修建起来，也会为该地区带来更多的人口，所以，你的停车空间甚至可能随着时间的推移有更高的价值，”考查韦利斯说。

2、单卧公寓

公司总部位于布里斯班的市场分析师暨房地产买方代理普雷斯利（Simon Pressley）认为，20万澳元有可能在一个经济还不旺盛、社会基础设施相对落后的偏远地点买到一套房产。 不过，他称，这样的位置不太可能吸引人口增长，未来不会有房产需求的压力。

他认为作为投资，20万澳元的预算太少了。“这很像是我们定义的‘特定的房产’，吸引的是分类市场中非常小的部份。典型的例子包括一间卧室的公寓房和一些一间睡房的套房。”

20万澳元足夠在偏远地点买到一套澳洲房产

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3、偏远地区的独立房

但房地产公司Cate Bakos Property的主人巴克斯（Cate Bakos）却表示，她经常遇到手中只有20万澳元预算的人，但最便宜的位置并不总是他们所想要的，但是总有办法可以思考稍微外围的一些地方。

“如果你是购房者，20万澳元在省会城市买不到什么，”巴克斯说，“但是，如果买家愿意在偏远地区买房的话，20万澳元可以在一个理想的地点买到一套独立房。如果买房是作为投资，那么非常重要紧急的事情是了解该地区的增长动力，了解该地区的住房空置率。”

她表示，如果是自己投资，并想针对一个省会城市做单独投资的话，她会考虑“在阿德雷德中心商务区4公里范围内选择一些老式的两卧室的套房”。

她表示，这些房产都保持着不断的维修，提供着具有吸引力的收益率，并存在着外观改善的机会。

“这类房子选择的余地较小，但市场上有。可以尝试这些地区，如Mile End South、Richmond、Ashford、Keswick 和Brooklyn Park，”她说。

巴克斯称，如果要寻找租金收益率很高的独立房，可以把目标放在人口多的城市，如新州Orange、、巴拉瑞特（Ballarat），维州、Whyalla、南澳和昆州的Toowoomba。

20万澳元也可以在一个理想的地点买到一套澳元独立房

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4、合资购房蓝筹股房产

如果你一心想着在省会城市购房，那么你也可以考虑以你的20万澳元与一位志同道合的买家共同购买一套两卧室的套房。

墨尔本房地产投资者凯特（Tom-Tung Cat）建议使用一部份钱作为首付，购买一处未装修的都市房产。

他说：“以低于中位价数，如购买40万到50万澳元的房子，然后重新装修来增加其价值，或许添加一栋老年房来增加收入。这样的房产可以牟利出售，或保持现金流动。”

买家代理帝国（Buyer’s Agency Empire）的创业者格雷（Chris Gray）则表示，他通常不喜欢与人合资，如果手中仅有20万澳元的资金的话，他会考虑与亲戚或朋友共同投资一个价值在60万至100万澳元之间的蓝筹股房产。

20万澳元可以作为都市房产的首付

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5、上锁车库

他还建议在内城区的黄金地区购买一间或更多的上锁车库。“这些总是会有需求，可以以3万澳元以上的价格购买到。”

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澳大利亚计划对外国购房者征澳大利亚房产税，这是国际社会日趋抵制富裕中国房地产投资者的最新迹象。去年中国投资者对澳大利亚房地产的投资飙升60%。

澳大利亚当地人抱怨住房市场价格过高，把他们挡在门外。澳大利亚出台此举之前，中国香港和新加坡推出了类似但更具惩罚性的税收，主要目的就是抑制中国大陆的资金洪流涌入那些市场。这三个地方的政府表示，此类税收并非针对任何单一国籍。

2014年中国投资者对澳大利亚房地产的投资飙升60%

据房地产经纪商介绍，过去一年里，中国大陆买家已成为美国、英国和澳大利亚，以及其它西方国家主要城市住宅物业的最大单一外国投资者群体。

全美房地产经纪人协会（US National Association of Realtors）的数据显示，在截至2014年3月的一年里，中国大陆买家占了美国住宅房地产全部外国买家的近四分之一，支出约220亿美元，远高于上年的128亿美元。同期第二大海外买家群体加拿大人支出了138亿美元。

中资开发商在纽约、伦敦和悉尼等黄金市场建造的公寓，大多数也被直接销售给中国大陆买家。

在伦敦，根据房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的数据，2014年中国买家在100万英镑以上的购房交易中占了11%，远高于2012年的4%。第二大群体俄罗斯买家的可比数字为5%，这一比例已经多年基本未变。

英国政府在过去三年里进行了一系列税收改革，旨在阻止富裕外国买家进入伦敦住房市场。这场行动尤其聚焦于利用离岸公司购买的住宅——这种做法令人难以追查房产所有权。

与此同时，澳大利亚政府提议对外国买家花在澳物业上的每100万澳元征收1万澳元的“申请费”，还承诺执行有关禁止非居民购买二手房（而不是新建住房）的现行法规。违者将被罚款，罚款额最高可达房产价值的25%。

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