Author: ZoeChan

2015全球最佳退休养老国家 澳洲超越北欧多国排第3

2015年全球退休福利指数国家排名

据《悉尼晨锋报》报道，官方数据显示，澳洲是世界上最好的养老国家之一。 一项衡量退休者福利的全球指数把澳洲放在接近榜单首位的位置。瑞士稳坐2015全球退休指数排行榜首位，澳洲本年排名提升至第3位。澳洲在2013年和2014年的排名分别是第11位和第5位。

该指数由Natixis全球资产管理公司公布，该公司世界最大型的基金管理公司之一。各国得分以20个表现指数为依据，包括退休者健康状况、获得高质量医疗服务的难以程度、退休者人身安全状况以及退休者的生活舒适程度。该指数也衡量了各国经济状况。Natixis随后结合各项评分得出总体排名结果。在排名前10的国家中，北欧国家占8个。澳洲本年位居第3，冰岛、荷兰、瑞典及丹麦紧随其后。

澳洲在所有评分选项中表现优秀，尤其是医疗卫生和生活质量。尽管国民对澳洲经济前景悲观，但以国际标准看来，澳洲经济表现良好。Natixis表示，澳洲公债水平相对较低，银行财务状况强劲以及通胀水平较低。澳洲是经济增速较快的国家之一，同时失业率水平较低。澳洲的唯一不足之处在于二氧化碳人均排放量较高和缺乏应对气候变化的措施。澳洲在气候变化评分项目中仅得分28%，是世界上得分最低的国家之一。

官方数据显示，澳洲是世界上最好的养老国家之一

 美国在此榜单上排名第19位，落后于韩国、日本和捷克。Natixis估计，仅一半美国工人被纳入工作退休计划，而澳洲从1992年开始便实施强制性养老金计划。此外，新西兰排名第10位，具备由政府统筹的养老金计划KiwiSaver。英国排名第22位。Natixis表示，英国在金融危机经济发展多年来停滞不前，终于在2014年呈现强劲的经济复苏势头。

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澳洲新州将实施泳池房产租售安检法规

澳洲新州政府已经尴尬地被迫再次推迟实施一项有关游泳池住户卖房的安全法规。根据该法规，拥有游泳池的户主必须在其游泳池符合安全标准的情况下，才能出售或出租自己的房产。

根据新州政府之前的规定，自今年4月29日起，有游泳池或水疗泳池的住户如想出售或出租自己的澳洲房产，必须拥有一个在政府注册的游泳池状况登记证明，并通过一项游泳池安全评估。据悉，新州皇家救生中心（RLS）已为提醒消费者这一变化准备了一个广告宣传活动。

据了解导致地方政府厅厅长图尔（Paul Toole）宣布推迟执行该法规，是因为游泳池安全检查人员的极度短缺，从而会影响到游泳池业主们合法出售或出租他们的房产，并抑制澳洲房地产市场的发展。

这是新州政府第二次不得不从实施该法律的边缘撤出。2012年一名两岁的男孩在游泳池中被淹死后，省政府在2013年4月制定了游泳池户主必须强制注册的规定。但通过泳池安全检查才能出售或出租房产的法规实施，在2014年被推延了一年。

有游泳池或水疗泳池的新州房主出售或出租房产要通过安检

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新州影子地方厅厅长考兹斯（Sophie Cotsis）表示，政府没有对地方政府或其它官僚机构进行改革，“他们没有合理的规划，不充分的计划和推迟实施法规正在将生命置于危险中。”

到目前为止，还没有人在游泳池安全检查方面获得专业人士的认证书。仅在上星期，政府才指定了一个游泳池安全检查的培训机构。地方政府可以对游泳池的安全进行检查，但是由于费用有限，他们缺乏承担这项检查工作的动力。

图尔说，政府推延执行此法规以应对来自业界的反馈。据游泳池与水疗联盟估计，新州有不到三分之一的住宅拥有一个游泳池或水疗泳池。有约90%的游泳池不符合安全标准。该机构说，政府只允许一些经选择的专业人士对游泳池进行安全检查，如持执照的游泳池建筑商、住房建筑商和结构建设园艺工。格思里说，很难吸引高素质的建筑商找时间进行检查，“我们听说，检查的费用达850澳元。”

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外资澳洲买房5000澳元申请费拍板 将为澳洲筹两亿

外国人在澳洲买房将为财长何基（Joe Hockey）修复联邦预算作出贡献。他表示从收紧控制外国人投资澳洲房产中所征收的部分澳大利亚房产税款项，将直接纳入财案。

政府预计向外国人购房征收申请费将筹得2亿元，其中一部分将用于资助澳洲税务局（ATO）所属的相关部门。何基表示：“（这笔收入）也许会留一些来澳大利亚房产交易税帮助修复财政预算。”

何基表示，政府去年投入了大量成本以加强对外国人在澳洲购房进行监管，“所以需要补回这些澳洲房产交易费”。

限制外国买家新政或给住房业造成压力

报道也指出，澳洲某些最高端及最蓬勃发展的房地产市场，有可能因为政府的新政策而受到压力。

澳洲房地产理事会（PCA）的行政总裁莫瑞森（Ken Morrison）批评政府的政策调整有可能是事与愿违，而且在限制外国人购房方面也许矫枉过正。他指出这笔申请费“相当于是新的印花税，这样的额度将令买家远离市场。”

澳洲城市发展学会（UDIA）全国秘书长谢泼德（Cameron Shephard）认为，“讨论文件中的收费标准明显太高，如果真实施的话，等于是新税赋。”谢泼德认为，这样高的收费还会成为合法外国投资的一大阻力，而且会伤及新房供应、经济发展以及就业。

何基则表示，新州去年的房屋建设增加20%，而且建筑业蓬勃发展的因素有很多，包括官息降低等，因此他“不接受（房屋建设）很多都是来自于外国投资的说法。”

某些业内人士认为申请费不会遏阻买家购房意愿，也有不少人认为这将会降低市场对悉尼和墨尔本二手房的需求。

墨尔本有不少中国买家置业

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墨尔本地产中介卢俊（Jun Lu）认为政府的做法“鼠目寸光”、“策略错误”，而且既不能遏阻外国投资者，也不能实现政府保证澳人住房承担力的目标。

卢俊表示：“这非但不能阻挠外国投资者在澳买房，而且还向世界，尤其是中国传递出了坏信号，似乎是说澳洲不欢迎投资。对大多数外国投资者来说，5000澳元是九牛一毛，所以不能阻挠他们，但从长远来看则会令他们考虑‘（澳洲）下一步要干什么？’”

墨尔本东部城区，例如博士山（Box Hill）、宝活（Burwood）一带，有不少外国人，尤其是中国买家前去置业。悉尼南区的好市围（Hurstville）以及内西区的罗兹（Rhodes）也是他们的投资热点。

一些高端地区，例如悉尼的莫士文（Mosman）和墨尔本的图拉克（Toorak）、霍索恩（Hawthorn）以及休伊（Kew）也备受外国买家青睐。

联邦影子财长鲍文（Chris Bowen）指出，这笔费用比原先所设想的要高得多，是“公然敛财的行为”。

据悉，工党“原则上不反对适度征收管理费，以弥补监管外国人购买住房的费用”，但希望能就相关事项向社会、房地产业及农业征求意见。

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矿业低迷 房市下滑 西澳经济受双重打击走软

由于房地产市场下滑，西澳经济只有靠消费者从口袋里掏钱了。

澳洲房地产行业协会（Housing Industry Association）及联邦银行报告显示，接下来的几个月里普通购买者对西澳经济是多么重要。

房地产行业协会更新的年度预报认为，去年是西澳民宅建筑的高峰年，全省新破土动工民宅建筑达破记录的29,853个。但预计2014-15年度将回落超过14%，跌至约25,500个。虽然这个数字就历史水平来说还是很高，但下滑将对房地产业造成很大冲击，房产市场在平衡矿业萧条后的西澳经济上曾扮演了重要角色。

还有更坏的，房地产行业协会预报了下一财年的另外一种下滑。虽然西澳人忙于盖房，但他们对装修并不感兴趣。2013-14年度，装修业下滑7.9%，预计今年会再下滑4.7%。下一财年应有回升，但总体来说西澳装修业仅值39亿澳元。

房地产行业协会首席经济学家戴尔（Harley Dale）表示，全澳民宅建筑今年将有回升，创下196,000个的记录，但下财年会停滞。“想像一下，离开了建新房以及由此带来的多项好处，澳洲经济会多么疲软。”他说。

房地产市场的疲软将带来多方面的经济后果，假如西澳省内消费水平跟不上的话。

联邦银行新发布的数字显示，消费终端表明，上月全国零售网点的表现预示着销售额将进一步下降。销售趋势图显示，全澳上升0.2%，西澳上升0.3%，这是自2012年以来最低的月增长。

CommSec首席经济分析师格詹姆斯（Craig James）曾表示，近期的官利下降和汽油价下跌会给消费者增添购买力来提升整个澳洲经济。但是，2月底发布的数字应证实汽油价的回升，这源自于全球油价略涨，以及澳元疲软。

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澳洲房产界为何欢迎海外投资审查紧缩？

今年3月份开始，政府审查外来资金购买地产的门槛将定为1500万澳元

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2月23日News消息，西澳州房地产协会（Real Estate Institute of WA）指出，“根据近期本地房地产界的反馈，他们对联邦政府针对海外买家购买农业用地的政策进行缩紧表示支持。”联邦政府此举正好迎合了西澳州粮食产区的利益，很多农场主对此表了“欢欣鼓舞”。

此前，澳大利亚联邦的外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）所设置的购买审查屏障是2.52亿澳元。

从今年3月份开始，政府审查外来资金购买地产的门槛将定为1500万澳元。并且，与此同步推出的外国人购买地产所有权登记制度也将全面上线。

西澳州房地产协会的发言人表示“我们的农村地区会员对这项新近出台的政策非常高兴，他们纷纷表示支持新的体制。”

而在澳大利亚首都堪培拉，艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心，“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”

“外资对我们的国民生产异常重要，但是它们必须流向正确的方向。不应当仅仅蜂拥至居民房地产业。只有这些外资正确地分布到我们所需要的地方之后，才会符合澳大利亚的国家利益。”他说。“本质上就应当是双赢的局面，以前有很多资金流入居民房地产市场，在投资者获益的同时，却造成了我们的产业格局的扭曲。”

与此同时，西澳州房地产协会农村地区主管 Don Fry坦言：“尽管联邦政府已经对有争议的外国资金投资农业用地方面做出了新的政策调整，但是在西澳州，实际上多于1500万澳元的农业用地申请本身也不是非常多。农业地区房地产中介更加重视外国投资审查委员会如何引导资本流动，而不是仅仅限制或者促进。”

Don Fry认为，西澳州是全国著名的小麦粮仓，以及大量的畜牧场纵贯州南北地区，它们都很需要资金注入来发展农业，所以从这一个角度讲外国投资是有其用武之地的。

海外投资人是否会因此“望而却步”，Don Fry回应：“当然不会，我不认为这会受到严重威胁。正相反，政策变化将为行业带来新的投资秩序以及透明度，这才是最重要的。”他最后表达。

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中国投资者买气旺 大举抢购澳洲酒店

去年，中国投资者抢下超过四分之一的澳洲酒店，令市场大为震动，这股旺盛的抢购风有望在澳元贬值的刺激下越刮越猛烈。

JLL数据显示，去年中国投资者大举买下28%的澳洲酒店，在澳洲和纽西兰共参与了27.5亿澳元的转手交易。

悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元

来自JLL Hotels&Hospitality Group的Mark Durran称，澳币大幅贬值将推动中国买家今年进一步加大投资。“我们预计2015年中国买家交易会占所有酒店交易的一半左右。”

JLL数据显示，2014年中，澳洲国内投资占酒店总投资的46%，明显超过上一年的24%，表明澳洲房投资者同样热衷于收购优质酒店资产。

去年，悉尼Sheraton on the Park酒店的售价达4.63亿澳元，是澳洲有史以来规模最大的酒店资产单笔交易。

JLL预计，昆州酒店业将成为投资者的下一个目标。“毫无疑问的是，不论是在布里斯班，还是在黄金海岸和凯恩斯，昆州都拥有不少精品酒店资产。”

“2015年，澳洲会出现一系列地区酒店交易，对此我并不感到意外。自全球金融危机爆发以来，市场一直在走下坡路，但现在我们看到有许多外国投资者、高净值个人和酒店经营者正重新变得活跃起来。”

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澳洲40年物价变化：收入增10倍 房价涨30倍

如果你经历过1975年，现在回想起来感觉或许还不太遥远。1975年，越战结束；Medibank、澳洲邮政和Telecom（现在的Telstra）成立；惠特兰（Gough Whitlam）总理之职被罢免。

一晃已经过了40年。自这些重大事件发生以来，这四十年里发生了许多变化。Y世代，Z时代和阿尔法世代（Generation Alphas）降生。互联网、数位媒体、智慧手机和社交媒体掌控了我们的生活。多元文化成为现实，澳洲已经是一个不同文化的大熔炉。

当年，我们看《大白鲨》，现在我们看《乐高电影》。1975年，澳洲人口为1370万，现在已经将近2400万。澳洲人口年龄中值也从不到30岁增至37.3岁。1975年，全职员工的平均年收入为7618元；现在几乎增长了十倍至7.2万元。

当时，一条面包卖24c，现在卖2.84元——我们说的是真正的面包，不是那种一条85c的玩意儿。一升牛奶曾经只卖30c，现在接近1.45元。一份报纸曾经只卖12c，现在要2.5元，大约贵了20倍。

你或许觉得在全球油价大跌之后，现在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。价格刚好翻倍。

但澳洲房价的变化可就吓人了。

墨尔本今天的房价是30年前的31倍

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1975年，悉尼的平均房价为2.8万元，现在是85万零194元，涨了30倍。现在，十倍收入象是小巫见大巫了吧？

墨尔本更糟，今天的房价是1975年的31倍。当时的均价为1.98万元，现在为61万5068元。

在布里斯班，房价增长了27倍，从1.75万元变成47万3924元。

在阿德雷德，房价增长了28倍，从1万6250元变成45万9258元。

在珀斯，房价增长了32倍，从1万8850元变成60万4822元。

在堪培拉，房价增长了21倍，从2万6850元变成57万3326元。

在霍巴特，房价增长了21倍，从1.52万元变成32万2274元。

人口学家麦克兰登（Mark McCrindle）说，虽然一些地区的建房成本没有改变，但供需关系的变化导致澳洲物价和房价暴涨。“澳洲比40年前多了1000万人，”他说，“家庭规模缩小了一些，所以我们需要比过去更多的房子，还有外国买家和澳洲房产投资者，所以需求比供给大得多。”麦克兰登说，澳洲人应当料到住房成本会继续升高，年轻人的处境会比父辈年轻时艰难得多。

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澳洲房屋清盘率直逼80% 刷新5年多新高

北悉尼一五居室以高于底价20万元的价格售出

2月21日，距离悉尼中央商务区19公里的北叶坪（North Epping）有一处房屋以高于底价近20万元的价格出售。

房屋指数分析公司RP Data的维州住房市场专家拉洛卡（Robert Larocca）称，利率降低以及更多房屋供出售使得全国清盘率达到了2009年10月以来的最高水平。

有12位注册买家参与北叶坪纳尔勒街（Narelle Street）9号这套5居室的招标，他们将房屋价格推至161.6万元，比底价高出19.1万元。在与一位中国投资者进行正面交锋后，一对当地夫妇中标。据称这位中国投资客在电话中每次都将竞价提高1000元。拉洛克称出现如此优秀的业绩与利息降低有关，并表示如果市场继续保持这种势头，可能会有更多出人意料的价格出现。

根据RP Data的初步数据，全国清盘率达到了77.7%。“这是一个非常引人注目的结果。”拉洛卡说。悉尼依然是明星城市，清盘率达到了87.8%，有839笔交易成交。这是悉尼连续第3周清盘率高于80%，不过拉洛卡说去年也是这样的趋势。

墨尔本清盘率为74.9%，有1049处房屋在拍卖会上售出。甚至布里斯班的清盘率都达到了68.9%，有113笔交易成交。

悉尼房屋清盘率达到了87.8%

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中国买家推高所致 悉尼房价飙升属“全球现象”？

悉尼在2014年房价上涨12.4%，是全澳洲房价上涨最快的地区

澳洲财长秘书弗雷泽（John Fraser）认为悉尼房价飙升是低利率及富裕中国投资者造成的，但这些因素也令全球其它城市的地产变得昂贵。

弗雷泽指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地区房价暴涨与伦敦及纽约的情况相似。认为原因包括超宽松货币政策及资金流出中国的他说：“这是全球现象。”

弗雷泽称其并不把澳洲房市列为经济的高风险，他已跟去年宣布打算对向更有风险市场及投资者提供贷款作出限制的银行监管部门交谈过。他说：“我自信它们采取的措施会有效。”

弗雷泽表示，越来越多人意识到，财政整顿是必须面对的局面，不过，当前澳洲经济的AAA评级很稳固。被问及澳元价格下跌的影响时，弗雷泽暗示只依赖货币贬值来刺激经济是很愚蠢的。

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网罗新南威尔士州实惠海滨房 20万澳元有交易

在悉尼城郊的平均房价现在已增至约73万澳元之际，要想实现生活在冲浪海滨的梦想，可能要花掉购房者数百万澳元。许多精明的买家正在转向寻找购买便宜房子的机会。这些房子是渡假，房价只是悉尼房价中位数的一小部份，但周围却是阳光和海浪。

在新州海岸线上下仍有一些海滨地区的海边木房只花不到40万澳元就能买到。这一价钱只是悉尼市区一个无厅小单间公寓房的价格。

澳洲房地产数据机构RP Data Core Logic的数据显示，新州中北海岸城镇Stuarts Point是全省房价最便宜的的海滨区，其独立房房价的中位数只有261,507澳元。

对于悉尼人来说，距离最近的可负担的海滨地点便是位于中海岸的Budgewoi了。 那里的中位数房价为326,190澳元。在过去的五年中，Budgewoi的独立房中位数房价上涨了12.9%。

Budgewoi房地产代理公司Ray White Thompson Partners的代理韦斯特（Denis West）表示，在当地购房的买家中，有25%是因悉尼房价昂贵转而前来购买相对便宜的滨海渡假房的；有50%的是想要换房子的当地人；还有25%的是来自其它不同地方的。

他称，不是所有的买家都是在寻找临时的渡假房，估计当地有约1万人定期往返悉尼工作。“悉尼的高房价已迫使人们搬到了类似Budgewoi这样的地方了，”韦斯特说。

新州中北海岸Old Bar 海滩地区房地产公司的史蒂文森（Adam Stevenson）说，海岸地区房产上涨已促使不少精打细算的买家北移。

他称，在独立房中位数房价只有327,950澳元的Old Bar，有约30%的买家是来自中海岸、纽卡素或者悉尼。

史蒂文森表示，在距离悉尼以北323公里的这个海滨小镇，住房投资市场近期势如破竹。“截至本周，我们的办公室目前的空置率是零，这里的租金回报率在5%到7%之间，”他说。

RP Data Core Logic的高级分析师库舍尔（Cameron Kusher）表示，目前，在靠近海滩的地方仍有实惠的购房区，但通常，这些地区的房产距离滨海还有点儿距离。“总的来说，你要找有这样的郊区，房子（距离海边）相对远一些，可能并非正在海边。”

目前新州在靠近海滩的地方仍有实惠的购房区

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新州独立房房价最实惠的海滨区：（区中位数价格）

  • Stuarts Point：261507澳元
  • Bodalla：297359澳元
  • Nambucca Heads：305423澳元
  • Moruya：321243澳元
  • Eden：324066澳元
  • Budgewoi：326190澳元
  • Wallaga Lake：327104澳元
  • Lake Tambourie：327950澳元
  • Old Bar：327950澳元
  • Burrill Lake：330254澳元

新州公寓房价最实惠的海滨区：（区中位数价格）

  • Eden：201950澳元
  • Moruya Heads：209032澳元
  • Narooma：223564澳元
  • Port Kembla：230450澳元
  • Old Bar：236906澳元
  • Merimbula：237386澳元
  • Nambucca Heads：239424澳元
  • Surf Beach：246387澳元
  • Iluka：248947澳元
  • South West Rocks：256693澳元

新州独立房房价最昂贵的海滨区：（区中位数价格）

  • Vaucluse：397.1万澳元
  • Tamarama：326.5万澳元
  • Dover Heights：296.7万澳元
  • Mosman：258.3万澳元
  • Palm Beach：256.2万澳元
  • Bronte：242.5万澳元
  • Watsons Bay：242.5万澳元
  • Queenscliff：196.8万澳元
  • Clovelly：191.1万澳元
  • Coogee：187.5万澳元

新州公寓房价最昂贵的海滨区：（区中位数价格）

  • Tamarama：946766澳元
  • Manly：865409澳元
  • Clovelly：864896澳元
  • Little Bay：826813澳元
  • Vaucluse：811055澳元
  • Dover Heights：806649澳元
  • Curl Curl：795193澳元
  • South Coogee：785705澳元
  • Coogee：782891澳元
  • Bronte：756656澳元

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