ZoeChan – Page 53

金絲雀碼頭將變倫敦一區！最新規劃全曝光

在2021年1月11日發布的政府報告《財務可持續性計劃（Financial Sustainability Plan）》中，倫敦交通局（TfL）表示正在重新規劃倫敦通勤區域，計劃將原本隸屬於倫敦二區（Zone 2）的金絲雀碼頭（Canary Wharf）劃入倫敦一區（Zone 1）。

英媒分析稱，倫敦交通局TfL之所以打算將金絲雀碼頭劃入一區，主要是為了增加交通收入，從而改善受疫情影響的財務狀況。相比往返二區，往返倫敦一區的地鐵票價明顯更貴，一旦金絲雀碼頭被劃入一區，將顯著增加倫敦交通局的收入。舉例來說，3區到1區的高峰期單程票價為£3.30/人，3區到2區就只用£1.70/人。

除了提高財政收入的考量，政府這次考慮把金絲雀碼頭劃入一區，也該區域近年來快速發展、不斷拓寬版圖有很大的關系。借著金絲雀碼頭可能變一區的新聞，今天的文章我們就來詳細介紹一下這片區域和其未來發展規劃。

即將建成的金絲雀碼頭2.0

金絲雀碼頭一期大家再熟悉不過，以彙豐、巴克萊、摩根大通大樓為標志的建築集群，早已成為倫敦的地標名片。但大家可能不知道的是，金絲雀碼頭集團之前悄悄打造的二期（下圖黃框），目前也已經初具規模。

從現場實景圖來看，在金絲雀碼頭地標建築群東側，新的商業樓、住宅樓正拔地而起。

金絲雀碼頭二期名為伍德碼頭（Wood Wharf），目前正在緊鑼密鼓的施工中。

根據金絲雀碼頭集團提供的數據，二期總開發面積高達500萬平方英尺，包括3400套新房（其中25%為經濟適用房）、200萬平方英尺的商業辦公空間和38萬平方英尺的零售空間。

完工時間表方面，伍德碼頭第一階段已於2020年正式完工，整體將於2023年全部落成。二期伍德碼頭完工後，金絲雀碼頭將增加11萬個工作崗位，區域總工作人口達到21.5萬。

跟第一期不同的是，伍德碼頭目標打造一個文化和創造力兼具的綜合性社區，並將配備精心設計的零售和居住空間。在伍德碼頭的“15分鐘生活圈”，居民不但可以在當地進行便捷的日常購物、運動休閑，還能輕松欣賞到現場音樂和戲劇表演。在寸土寸金的新金融城，金絲雀碼頭集團還打造了高達9英畝的城市公共綠地，由一系列廣場、棧道和公園組成。此外，金絲雀碼頭集團還引入了Third Space Health Club健身中心，占地約3700平方米。

為了留住那些准備成家的年輕人，金絲雀碼頭集團還在二期裡特別規劃了一部分中小學，比如已經建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；在建中的Wood Wharf Primary School。

倫敦新金融城的前世今生

別看金絲雀碼頭現在連二期都已經有模有樣，早在上個世紀80年代前，這片土地還百廢待興。

金絲雀碼頭地處倫敦東二區狗島（Isle of Dogs），在十九至二十世紀中以船塢林立見稱。二戰之後，隨著船塢業衰落，這片土地也因此被荒廢。從1980開始，倫敦市政府決定將其打造成商業區，於是各種高樓大廈在短短30年間拔地而起。

金絲雀碼頭金融城也因此成為了英國近年來最成功的城市重建項目，一手打造金絲雀碼頭的金絲雀碼頭集團近年來還受邀參與建設中國的雄安新區。目前，金絲雀碼頭已經彙聚了50%以上的英國百強公司和100多家歐洲500強企業：

英國脫歐之後，歐洲復興開發銀行（EBRD）也已確認將於2022年正式入駐金絲雀碼頭5 Bank St，預計為當地增加3000名就業人口。根據統計，金絲雀碼頭金融城人均年薪高達10萬英鎊，在全倫敦排名第一。此外，金絲雀碼頭當地住戶的平均年齡為32歲。金絲雀碼頭53%的人口年齡範圍在20-39歲之間，遠超倫敦市中心的40%。

疫情衝擊線下辦公，金絲雀碼頭如何應對？

作為倫敦的重要金融中心和CBD，金絲雀碼頭在2020年遭遇了巨大打擊。新冠疫情席卷全球，居家辦公成了新常態，這對倫敦兩大金融城裡的白領來說也不例外。

值得注意的是，坐落於City of London的老金融城由於開發時間較早，1平方英裡內99%的大樓為商業寫字樓，幾乎沒有住宅。因此在疫情期間，這個往日人潮湧動的鬧市區搖身變成了一座空城。當然這個情況平時在周末也很常見，一到周末，老金融城就沒人了。

為了避免這樣的情況在新金融城再次上演，金絲雀碼頭集團在開發二期時，就專門規劃了一部分住宅區，其用意就是在周末和節假日增加當地的人氣。疫情期間大部分人居家辦公，之前金絲雀碼頭規劃的大量住宅，在這個時候反而為這個區域帶來了難得的活力。

比如，金絲雀碼頭集團自己就開發了多個住宅項目，包括One Park Drive等。舉例來說，10 Park Drive目前已經是現房，很多之前買了這個項目的買家，現在很多已經搬入金絲雀碼頭居住了。根據金絲雀碼頭集團發布在其官網的銷售信息，10 Park Drive一室一廳起價在63.5萬英鎊（約554萬人民幣），產權999年。

除此之外，為了應對疫情對金融公司的衝擊，金絲雀碼頭還准備轉型科技和大健康。2020年7月16日，金絲雀碼頭集團宣布擴建金絲雀碼頭金融城，重點向北拓寬。根據新計劃，金絲雀碼頭集團將在狗島北部新建多棟辦公、住宅、商業大樓，總建築面積將超過35.5萬平方米。其中辦公與商業面積約占24萬平方米。

規劃顯示，此次擴建地點為金絲雀碼頭的北碼頭（North Quay），是該地段最大一塊未開發的土地。北碼頭（North Quay）地塊占地面積高達3.28公頃，旁邊就是金絲雀碼頭Crossrail站。根據規劃，該地塊將新建八座大型建築，包括寫字樓、零售空間以及700套住宅公寓。

對於這個雄心勃勃的新計劃，金絲雀碼頭集團執行主席喬治·伊科貝斯庫爵士表示：“我們為這個項目的定位是大健康、科技、傳媒、金融和商業服務，以期為這些行業的公司提供一個完美的辦公環境。”他多次強調了大健康和科技，這意味著金絲雀碼頭希望吸引疫情期間受益的大健康產業，並期望從金融中心逐步向科技中心轉型。

短短30年間，金絲雀碼頭從一片廢墟發展成了高樓林立的新金融城，讓人不禁感慨在倫敦這樣慢節奏的城市，建設者也能快速造出一個新城，同時還規劃得恰到好處。面對疫情的衝擊，金絲雀碼頭顯然受到了很大影響，但作為其最大地主，金絲雀碼頭集團也在持續謀求改變，比如建更多的綠地，比如吸引更多疫情中受益的企業入駐等。

有對金絲雀碼頭當地房產項目感興趣的讀者，歡迎留下聯絡方式咨詢居外IQI。

原文來源：英倫投資客

拜登宣誓就任美國總統，對美國房產會有什麼影響？

拜登正式宣誓就任美國總統，投資者開始預測新政府上台後美國樓市的政策。美國相關媒體報道，這位新總統如果遵守競選承諾，可望推動以下政策來刺激樓市：

首次購房者少繳1.5萬美元的稅，等於多了一筆錢去買房；
敦促大銀行恢復政府擔保首置貸款（FHA）；
鼓勵單戶和多戶住房建設；
加強《社區再投資法》以幫助中低收入地區。

從房屋融資到房屋建設，拜登的計劃都旨在讓更多需求能夠進入市場。這也有些讓人難以理解，畢竟最近幾個季度，美國的房地產已經很火爆了，許多地區的市場都創下了歷史新高。

根據地產網站realtor的統計數據，去年12月美國待售房屋量按年大跌近40%，樓市競爭非常激烈，一般獨立屋的銷售時間只需66日，較前年快兩星期。CoreLogic的數據也顯示，在史上最低利率和大型郊區房購買潮的推動下，去年11月美國房價亦以6年來最快的速度上升，同比增長超過8％。

樓市已經這麼瘋狂了，為什麼拜登還要繼續加碼？

首次購房者的稅收減免

《CNBC》報道，面對樓市供應緊張，拜登或會向買家及發展商方面入手紓緩問題。他早前曾提出首次購房者稅收減免，最多1.5萬美元（約9.7萬元人民幣），相信會刺激住屋需求上升。但考慮到拜登提出高達1.9萬億美元的經濟刺激方案，相信減稅措施不易在國會通過。

拜登在這個時候提出這種扶持政策，就是要幫助有購房“剛需”的年輕人，縮小貧富差距。在過去，高昂的房價和嚴格的貸款標准，已經使年輕的購房者難以積攢足夠的本金去付首付，並獲得一份貸款。

相關資訊：2021年美國房產稅如何征收？

首次購房者是指至少3年沒有購房的人。根據全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，滿足這一條件的購房者占到了去年11月所有買家的32％。從歷史上看，這一比例接近40％。稅收抵免顯然將進一步榨取需求，從而導致庫存短缺加劇。

但同時，美國房屋建築商同樣可以從拜登的計劃中獲得支持。過去，土地、勞動力、材料和法規等高昂成本阻礙了建築商的發展。中美關稅貿易戰提高了商品和服務的成本，特朗普政府收緊移民政策，導致本就短缺的勞動力雪上加霜，增加興建住宅的難度。

專家預料拜登上任後，關稅及移民政策有望放寬，減輕建築成本壓力。而建築商也將想盡一切辦法利用稅收抵免，他們不想失去潛在的購房者。這意味著，市場會因為政策的變化而短期走向一個更為火熱的狀態，供需雙方的配合將令房價有繼續上漲的機會。

重推FHA擔保貸款

對於低收入購房者而言，另一種緩解購房壓力的方式可能更吸引人——聯邦住房管理局（FHA）加大放貸力度。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局提供的貸款方案，由政府為個人背書，買家可以低至3.5%的首期承造按揭，但買家需要購買按揭保險，降低銀行的借貸風險。而且，FHA對貸款設限比傳統貸款要寬松。換句話說，FHA貸款是首次購房者更青睞的低首付貸款選擇。

智庫Washington Research Group的住屋政策分析師Jaret Seiberg認為，目前FHA貸款的表現遠好過預期，拜登或會下調按揭保險保費，這樣才能真正幫助首次購房者，特別是經常求助FHA貸款的少數族裔買家。

他預計，美國國家經濟委員會（NEC）、拜登幕僚及住屋和城市發展部（HUD）的官員會向大銀行施壓，令他們重新受理FHA貸款。同時，銀行還要遵守《社區再投資法（Community Reinvestment Act）》的要求，必須把從社區中吸納的存款，拿來對社區進行再投資。

希望與隱患並存

然而，拜登政府放出來的樓市大招也存在一些障礙。向更多低收入和首次購房者擴大貸款，然後建更多住房，這與其他重要目標，尤其是環保目標，背道而馳。比如說，為了更容易推進房屋建設，拜登希望擺脫過時的區劃規則，將減輕建築商的監管負擔，鼓勵建造更高容積率的高層住宅。問題是，環境問題這一難關橫在面前。

另一個大問題是，最近幾周，抵押貸款利率正在上升。 過去一年裡，房貸利率一直徘徊在歷史低位，這助長了購房潮並導致房價暴漲。低利率給買家提供了更強購買力，使他們在競爭激烈的購房市場中可以出價更高。美聯儲長期購買抵押支持債券（MBS），從而人為地將利率維持在較低水平。這不僅在購房潮期間幫助了購房者，而且房東可以對抵押貸款進行再融資。

最近的通脹預期已經開始推高利率。美國抵押貸款銀行家協會的數據顯示，30年期抵押貸款固定利率在上周已經從2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周內首次出現上漲，至2.48%。盡管拜登無法直接控制抵押貸款利率，但他的舉措一定會影響美聯儲的決策。如果拜登的經濟刺激措施和疫苗接種計劃讓經濟持續增長，那麼央行很可能會將錢從樓市中撤出，投資於其他市場。

財政支持、貸款條件改善和宏觀經濟復蘇是成熟房市快速復蘇的最重要驅動因素。只要市場上不缺房子，買家受到成本驅動，就不會忌諱入場，購買資產。拜登的樓市新政不僅會讓美國房市迎來新的“拜登反彈”，還會對經濟形成長遠影響。

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信息來源：CNBC、北美掘金

【視頻】愛上南佛羅里達，從安居專家DaxDunn開始｜居外精選

什麼東西可以讓您高興起來？您更喜歡燦爛的陽光和溫暖的天氣，還是寒冷的北風和皚皚的白雪？

您更喜歡在海灘單層小屋中度過周末，還是在山間小屋裡？

您更喜歡聽雷鬼音樂，還是拉丁美洲的薩爾薩舞曲？

您更喜歡挑晚上去海灘散步，還是早上？

您更喜歡玩噴氣式滑艇，還是單板滑雪？

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責編：Zoe Chan

日本速報：東京奧運會、疫苗接種最新進展｜居外專欄

日本厚生勞動省最新發布信息，已與美國制藥公司“輝瑞”就本年度內接受總計7200萬人份的新冠疫苗的供給，正式簽署協議。疫苗的接種將率先從醫務人員開始。

日本政府計劃的優先接種人群，除醫務人員外，還有老年人，以及患有基礎疾病的人群，而普通人群預計將安排在5月前後開始。為了確保安全性，將在徵得同意後，約1萬名醫務人員先行接種確認，其後才會安排給負責新冠疫情診療相關的醫護人員進行；對於65歲以上的老年人和有基礎疾病的人群，計劃在4月底前完成接種。除輝瑞公司疫苗外，日本政府還和美國莫德納、英國阿斯利康等簽訂了供應協議。

對於最近廣受關注的東京奧運會，日本首相菅義偉表示，籌備奧運不以疫苗在國內外的普及情況為前提，他明確道“將盡全力克服新冠，探討萬全的對策”。

近期，海外不少媒體表述了對於奧運會的悲觀論調，美國的《紐約時報》和《彭博社》的電子版均有發文稱，可能會出現二戰後首次不得不停辦的情況。在即將迎來東京奧運會開幕式倒計時半年之際，國際奧委會（IOC）主席托馬斯･巴赫在接受采訪時表示，“目前沒有任何理由相信7月不會開幕，所以沒有B計劃。”他同時自信地表示，“運動員們正期盼著來到東京。”

相關專欄文章：一分鐘速覽日本最新關鍵經濟數據

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中國香港成交大增，何以房價沒被大幅拉升？︱居外專欄

踏入2021年，住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持20多宗；一手方面，頭炮啟德MONACO，首輪145伙不足六小時火速售罄。

買家眼見去年經濟在疫情及社會運動雙重打擊下，仍然保持平穩。今年疫苗開始接種，大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉，再加上拜登上任，聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況，隨時變本加厲，利率持續低企，銀紙縮水，自然是合理的聯想。

今次升浪的特點是成交量大增的同時，成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因准備移民而出售物業，這批業主求售心切不會抬價，也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超過41,000宗，較前年上升近15%。這是林鄭放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車，令真正買家安居樂業。

在移民潮的背景下，二手供應會增加，樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期，去進一步改革房屋及土地政策。

將按揭保險門檻放寬至1,500萬以下物業，會進一步釋放購買力，激活換樓鏈。此外，銀行的“加3釐”壓力測試也應調整。

長遠來說，改革土地供應制度才是問題的核心。中國香港並不缺乏土地，大量閑置農地、棕地、郊野公園等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及執行力。

今次疫情，再次反映國內政府的執行能力及問責制度均比中國香港強。一旦有社區爆發，必定有官員問責下台，用同一准則的話，中國香港應該有不少官員應該下台了！

在當今的政治氣候之下，中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責，也將會是中國香港樓價長遠發展的領先指標。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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安居新加坡和泰國邁步成為“全球居民”

隨著世界格局每天不斷發生變化，人們正在密切關注投資機會。他們越來越把生活品質放在決策時的首要位置，其中一些投資將不可避免地需要他們搬遷到一個新的地方，甚至是一個新的國家。在本系列文章中，我們將通過投資項目以獲得居住權和公民身份、了解稅收優惠，以及聽取蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty®）品牌網絡中當地專家的意見等方式探索世界各地的目的地。

新加坡

新加坡曾是英國殖民時期的貿易港，如今是世界上最繁榮的經濟中心之一，也是亞洲最具吸引力的投資目的地之一。根據美世咨詢公司（Mercer）發布的《2019年生活質量報告》（2019 Quality of Living report），新加坡被評為亞洲第一大城市，這在一定程度上要歸功於新加坡世界一流的衛生基礎設施——在世界衛生組織（World Health Organization）評選出的“世界前一百衛生系統”（World’s Best 100 Health Systems）中排名第6。除了購買地點上的限制，這裡沒有對外國人設置最低房地產投資額，外國人可以在作為永久居民住滿兩年後申請公民身份。

利斯蘇富比國際房地產｜售價2500萬新元（約合1.22億元人民幣）

新加坡政府的長期目標是維持開放型經濟，逐步發展成為財富中心，以吸引家庭理財辦公室和高淨值人士到新加坡投資。新加坡擁有良好基礎，政局穩定，經濟繁榮，強有力的治理以及法律和體制框架為外國人在新加坡投資提供了保證。

利斯蘇富比國際房地產新加坡公司執行董事Lewis Cha表示，“無論什麼時候，都是（在新加坡）投資的好時機。這完全取決於投資者的優先事項、持股能力以及他們如何管理自己的資金。新加坡提供低稅率制度——居民的個人所得稅率上限為22%，非居民的個人所得稅率上限為15-22%；加上沒有股息所得稅、資本利得稅和遺產稅，使新加坡成為中國、印度、馬來西亞、印度尼西亞和美國買家的首選目的地。由於全球大部分地區仍處於動蕩之中，近期房價下跌的風險仍然存在，因為不僅本地經濟復蘇需要時間，全球經濟恢復也需要時間。”

利斯蘇富比國際房地產｜售價1220萬新元（約合5950萬元人民幣）

泰國

泰國是世界上游客最多的國家之一，首都曼谷是世界上游客最多的城市，每年有2000多萬游客。這個獨一無二的旅游目的地擁有異彩紛呈的文化和充滿活力的夜生活，還有1430個島嶼和世界上最棒的一些海灘。泰國對外國人購買公寓同樣沒有設置最低房地產投資額，在世界銀行（World Bank）發布的《2020年營商環境報告》（Easy of Doing Business report）的190個國家中排名第21位，是亞洲主要的投資熱點。

利斯蘇富比國際房地產｜售價1.7億泰銖（約合3664萬元人民幣）

利斯蘇富比國際房地產泰國公司首席運營官Yasushi Yamada表示，“多年來的經驗表明，泰國的房價在經歷危機後很快就會回升。因此，在泰國經濟不穩定時期投資房地產，就有機會以低於預期的價格買入，在市場恢復穩定時獲得豐厚收益。在廣受歡迎的地區購房尤其有利，因為對曼谷大都會區的需求將繼續吸引本地和外國買家進入市場。 Yamada先生補充道，這並不是泰國房地產吸引人的全部原因。“這個國家還有著豐富多彩的文化，對於價值320萬美元以下的房產免去遺產稅和資本利得稅，且僅征收20%的公司稅，這吸引了來自中國、俄羅斯和英國的頂級外國買家。”

利斯蘇富比國際房地產｜售價1600萬泰銖（約合345萬元人民幣）

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責編：Zoe Chan

蘇富比國際房地產傳承了全球頂尖拍賣行的專業精神，是最富盛名的國際豪華房地產經紀公司。他們擁有強大的全球網絡，遍布於71個國家的23000名傑出房產經紀，旨在為每一位精英客戶提供卓越的個性化服務。薈萃全球豪宅，品鑒極致家居，蘇富比國際房地產為您尋覓夢想家園。

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2021年最新泰國買房流程全解析

一直以來，泰國都是最受度假人士和投資者歡迎的地方之一。特別是首都曼谷，是一個充滿活力的大都市，擁有引人入勝的歷史，讓人難以抗拒的美食天堂和夢幻般的城市場景。曼谷不僅僅是一個度假的好去處，也是一個令人神往的居住地。

據《曼谷郵報》2020年1月的報道，蓬勃發展的旅游業讓泰國成為投資者的首選，占全國國內生產總值（GDP）的12%。旅游和體育部（Tourism and Sports Ministry）的數據顯示，2019年外國游客人數達到創紀錄的3980萬人次——相當於泰國人口的一半以上！同年游客收入增長3%，達到1.93萬億泰銖。

2020年居外客戶興趣熱度排行，泰國高踞榜首，成為中國人在海外購買房地產的首選目的地。在迎來2021新年之際，泰國住房市場開始受益於新冠疫苗研發取得進展的利好消息帶來的樂觀情緒，疊加泰國國家經濟社會發展辦公室公布的第三季度經濟數據高於預期，以及泰國政府近期計劃推出“買房送簽證”政策，都對住房市場產生了正面影響。從今年1月起到2022年年底，外國人可以通過花費至少1,000萬泰銖（約215萬元人民幣）購買指定房產開發項目中的現房（非在建）就可以獲得泰國精英簽證。

那麼，2021年我們應該如何投資泰國房產呢？上回居外IQI探討海外投資者的限制、貸款與稅費、如何選房和管理物業4個方面，今天我們再來了解在“微笑之國”買房所需的主要步驟。

步驟1：房產中介

如果不了解泰國的市場和要求，在泰國找房是相對困難的；所有權的規則、語言和文化的障礙以及操作的差異都是您需要房產中介公司幫助的原因。此外，代理佣金將由賣方支付。許多原因都證明了房地產中介公司的作用很重要。所以，讓居外IQI協助您選擇一家最合適的吧！

步驟2：前期研究

一旦您確定好需求，研究就是您購買旅程中的重要一步。您將完善條件和其他要素，這些因素將決定您的選擇。

雖然您可能已經對您想在泰國購買的房產類型有所了解，但您必須確保已經考慮到所有正確的問題：

您想要一套新房或是二手房？
公寓還是別墅？
房間數量、面積、希望看到的景色、樓層、希望包含的電器等。
您的目的是自住、投資、度假，還是養老？
您希望位置附近有什麼設施——靠近高速公路、公共交通或學校？

我們充分意識到，如果不了解當地市場，可能很難定義您的標准。因此，請隨時與居外IQI的房地產專家聯系，我們很樂意協助並指導您實現您的購房目標。

馬上一鍵檢索泰國好房

研究期間需要考慮的重要因素：精確預算

與中國一樣，在泰國有很多類型的房產，價格也不盡相同。確定精確的預算至關重要，因為這將允許您微調您的物業搜索。

請注意，在泰國，轉售房地產的公布價格，總是包括其售價以及與交易有關的稅費和成本。只有轉讓費，一般占房產價值的1%，不包括在內。此外，泰國沒有針對買方的中介費，這費用由賣方承擔。

房源廣告

房源掛牌的價格、建築面積和房產的供應情況都是需要仔細考慮的要素，以免失望。在泰國的用法中，住宅的面積會以臥室的數量來呈現，而不是以房間的數量；換句話說，客廳是不計算在內的。另外，廣告上的單位面積一般都是近似值。在談判的時候，最好先索要產權證，以獲得准確的單位面積——產權證顯然是用泰文寫的。

在互聯網上有很多房地產門戶網站，但許多廣告是過時或無效。事實上，獨家授權在泰國是非常罕見的，這導致了同一物業會以不同的價格重復打廣告，因為它們是在不同的時期被掛牌出售，甚至有可能已經售出！

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步驟3：實地看房

在選擇好房產後，接下來就是實地看房。對於買家來說，這是一個機會讓您想像未來的住房。居外IQI致力於為您提供您所期望的服務：我們可以為您安排交通，並確保在同一天或一周內根據您的日程盡可能安排看房，當地經紀人亦將隨時為您效勞。

成功看房小提示：參觀房產可以讓您了解它與您的搜索條件的匹配程度。對於公寓，不要忘記考慮周圍的社區和公共區域，例如電梯、設施的狀況、大樓的維護等。進入物業後，請考慮檢查物業的朝向、材料的質量（隔音和隔熱）、設備的運作（空調、水龍頭等）以及家具的質量（如果是帶家具的住宅）。

步驟4：出價議價

您已作出決定了嗎？我們經驗豐富的經紀人將協助您向賣家出價和議價。要知道，90%的業主都是泰國人，議價方式與中國人截然不同。在泰國，接受報價的下一步便是簽署買房協議。

步驟5：買房協議

銷售協議采取銷售合同的形式，賣方同意將其房產出售給買方，以換取買方支付相當於房價5-10%的定金。在這個階段，所有權的轉移日期將由土地局確定。泰國沒有公證處，所以我們會與當地政府一起辦理整個法律程序（見下文）。

銷售協議確認了您對賣方的承諾。此外，如果交易失敗，除非雙方有規定並接受，否則所付定金仍將委托給後者。反之，如果賣方因銷售協議條款中沒有規定的原因而退出，後者必須向買方提供相當於定金兩倍的賠償。

步驟6：融資彙款

對於外國買家來說，資金轉移仍然是泰國房地產最普遍的融資方式。買家有義務將他們的外幣資金從國外賬戶轉移到泰國銀行賬戶。如果您有需要，居外IQI可以協助您在泰國開設賬戶。

房產貸款

抵押貸款是外國人在泰國房地產最不受歡迎的融資方式。事實上，外國人在泰國獲得貸款是相當困難的，因為條件非常嚴格，所要求的出資額可以占到貸款的50%。此外，利率也很高，一般在5-7%左右。對於外國人來說，最有利的解決方案仍然是在買方的原籍國借款，並將資金轉到泰國。當然，銀行會要求提供抵押擔保。

支付條款

付款條件根據您購買的房產類型而不同。

如果是二手房，在您簽署銷售協議時，通過銀行轉賬或泰國銀行支票支付定金。余款的支付應在所有權轉移當天在土地局進行，並始終以泰國銀行支票支付。

作為購置期房的一部分，付款通常會在工程完成後分期支付。根據開發商的情況，付款也可以在交付鑰匙的時候進行。

步驟7：交易手續

如前所述，泰國沒有公證處，不像很多西方國家。居外IQI的房地產代理和行政部門都有豐富的經驗，並且對房地產交易方面的法規有深入的了解。因此，我們將為您辦理與國土部門的所有必要手續。在所有權轉讓之前，任何交易均需經過土地局的批准，而房產交易的平均時間約為1個月。

步驟8：買房合同

流程的最後一步，在銷售契約上簽字，標志著您正式成為業主。這一步是在泰國土地部門進行的。

出售契約和產權證將在所有權轉移的當天由土地局交給您，並允許您行使您作為所有者的權利。專業的經紀人會在房產轉讓當天和您一起去國土部門，以便向泰國當局辦理所有必要的行政手續。

延伸閱讀：

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市場報告｜12月新加坡新房銷量達八年來最高

12月通常是房地產市場上銷量最低迷的月份之一。然而，一些特殊的情況使得去年12月成為了發展商和房地產賣家眼中的絕佳時機。由於有關部門建議新加坡公民把所有出行計劃推遲到全球新冠肺炎疫情得到控制之後，許多當地人選擇在假期參觀樣板房來消磨時間。可能正是在這一趨勢的幫助下，發展商於上個月售出了更多的住宅。此外，受疫情過後的經濟復蘇影響，人們預計今年房價將進一步上漲，因此那些一直持觀望態度的人目前正打算進入市場。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，去年12月，新房銷量月度環比上升了57.2%，達到了1,217套。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了53.9%。與前一年同期相比，不包括執行共管公寓在內的銷量增長了126.2%。

2020年12月，在強勁的購買勢頭推動下，全新私人住宅的銷售量創下了新紀錄，飆升至近8年來的最高水平。此前的最高記錄是在2012年12月創下的，當時的新房交易量為1,410套。

新加坡每月新房市場數據

數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部

上個月上市的兩個關鍵項目——包含640套住宅單元的悅文薈（Clavon，現已售出473套）和包含660套住宅單元的翠寧苑（Ki Residences at Brookvale，現已售出172套）對新住宅銷售量起到了主要的推動作用。其他暢銷項目包括錦泰門第（Parc Clematis）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）和星水嘉園（Piermont Grand）。包含74套住宅單元的鳳凰城（Phoenix Residences）項目也已經在去年12月正式推出。

發展商月度銷售概況

備注：新上市住宅是指特定項目在當月上市出售的住宅單元；現有住宅是指特定項目在此前數月上市出售的住宅單元。數據來源：新加坡市建局（URA）、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部

因此，中央區以外（OCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的75.9%左右。19.1%的銷量來自其他中央區（RCR），4.9%來自核心中央區（CCR）。

發展商按市場劃分的每月銷售額

雖然政府實施的低抵押貸款利率政策和大規模刺激計劃所帶來的充足流動性使住房需求保持在高位，但今年供應量可能會開始下降。在疫情期間，發展商不斷出售多個已有項目的住宅單元，從而清理了積壓的庫存。由於在過去3年內，發展商已啟動多個大型項目，今年計劃開建的項目數量可能會減少。自上一個集體購買周期結束以來，郊區和城市邊緣地區的新土地供應量已大幅下降。在過去幾年內，政府出售土地的數量也有所減少。

供需不平衡可能會使房價保持穩定。在一些新供應有限的熱門地區，房價甚至會上漲。盡管疫情影響和宏觀經濟不確定性尚未消退，許多近期上市的住宅項目價格較去年已有所提升。橙易產業（OrangeTee & Tie）預計，今年新房價格將出現上漲，漲幅可能在2%至5%之間。

根據簡略估算的結果，2020年新房總銷售量（不包括執行共管公寓）約為10,024套。從新加坡市建局發布的2020年第四季度房地產最終統計數據來看，如果把中止建設的住宅單元計算在內，最後的真實數值可能會更低。因此，2020年的新房總銷售量可能與2019年（9912套）持平，但高於2018年（8795套）。2021年可能售出約9,000至10,000套新住宅（不包括執行共管公寓）。

每月最高每平方英尺單價（新加坡元）

2020年12月暢銷私宅項目的關鍵數據

延伸資訊：

本報告由居外IQI與合作伙伴橙易產業（OrangeTee & Tie）共同發布，欲獲取更多新加坡市場信息可與橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士聯系（Christine.sun#orangetee.com）

馬耳他居留簽證計劃正式變政：15萬歐起｜居外專欄

馬耳他居留簽證管理局（Malta Residency Visa Agency）1月18日公布了最終版本的馬耳他居留簽證計劃的要求，以後將稱之為馬耳他永久居留計劃（Malta Permanent Residence Programme ）。

就目前來看，馬耳他居留簽證計劃的經濟要求包括三大核心要素；

➤投資25萬歐購買政府債券或者在馬耳他證券交易所上市的其它債券，持有至少5年；

➤購買32萬歐的房產（在馬耳他南部或者戈佐島是27萬歐），或者租賃年租金1.2萬歐的房產（在馬耳他南部或者戈佐島是1萬歐）；

➤對政府進行不可退還的3萬歐捐贈（其中5,500歐是政府申請費的預付費）。

以後，25萬歐債券投資選項徹底取消。房產投資最低要求為馬耳他南部和戈佐島30萬歐，其它地方為35萬歐，不管在哪裡，房產投資都要維持至少5年；租金門檻沒有變化。

馬耳他政府將取消債券投資選項，然後提高不可回收的政府捐贈金額；對於租房的人來說，最低捐贈額為5.8萬歐，買房的人則是2.8萬歐。

無論是買房還是租房，所有申請人都需要支付4萬歐的申請費，其中1/4必須在獲得原則性批復之前支付。

所有申請人都需要向“志願組織專員（Commissioner for Voluntary Organisations）批准的在當地注冊的慈善、文化、體育、科學、動物福利、或者藝術方面的非政府組織或者馬耳他居留簽證管理局批准的其它機構強制捐贈2,000歐”。

申請人還必須持有價值不低於50萬歐的資產，其中至少15萬歐必須以證券形式持有。

“大力提升”

馬耳他居留簽證管理局在聲明中表示，新政策將會“建立在馬耳他居留簽證計劃已經建立的良好的平台之上，大力提升，保持對歐洲內外競爭性居留項目的優勢。”

《投資移民知情者》在上周的報道中寫道，新政策讓申請人覺得馬耳他居留簽證計劃很劃算，馬耳他政府也覺得更有利可圖：

按照之前的規定，選擇最便宜選項（在戈佐島租房）的單個申請人需要支付33萬歐（其中只有25萬歐的債券投資可以贖回，即便是那樣還包括把25萬歐鎖進收益相對低的債券中5年招致的機會成本）。

按照提議中的規定，盡管沒有一項資金可以贖回，但是單個申請人為獲得馬耳他居留許可付出的資金更少。

對於馬耳他政府來說，這樣一個新辦法更具有經濟意義；在最近的歷史中，世界上所有主要的評級機構都將馬耳他政府債券評為投資級，甚至在10年前歐洲主權債務危機最嚴重的時候也是如此。換句話講，馬耳他在以合理利率融資方面從來沒有遇到過困難。因此，要求馬耳他個人投資者計劃或者馬耳他居留簽證計劃的投資者在這方面提供支持沒有一點必要。

新政策實質上意味著，單個申請人只需要支付不可退還的15萬歐就可以獲得馬耳他的居留許可，以前則是要支付33萬歐，大部分可贖回。

關於新項目的一些數據公布

馬耳他居留簽證管理局熱情地提供了有關這個項目的一個媒體問答以及背景介紹，其中它披露了一些重要的經濟數據：

這個項目的一次性注入資金為2,998萬歐（2017至2019）。

2020年又有1,900萬歐。

僅2019年，經濟各領域受益人的消費支出就達大約1,757萬歐。

2019年，項目包括直接和間接效應在內的總經濟影響估計為1,800萬歐左右的增加值。

2019年，該項目在知識經濟和其他高技能行業產生的人力資本估計為590萬歐元。

直接創造了136個就業崗位（考慮到乘數效應則是290個）。2019年，這些崗位基本上是在金融領域和信息、通信和技術領域。

至於房地產，雖然這個領域的投資是重要的，但與整個市場相比，所進行的投資相對較小，影響估計是微不足道的，特別是在這個行業蓬勃發展的時候。然而，在經濟低迷時期，這些投資卻可以幫助提升本行業。

該項目在運作的前幾年對政府統一基金（Consolidated Fund）的直接貢獻為2,430萬歐。隨附文件進一步確認了自項目開始以來的綜合申請和批准統計數據：

截至目前，馬耳他居留簽證管理局已經接收了2,542宗申請案，70%獲批，10%拒簽，符合行業標准。2%的申請案撤銷。

其余的申請仍在處理中，等待代理人按照馬耳他居留簽證管理局的要求提供進一步的信息。

大多數申請案傳統上來自中國。迄今為止，中國是全球最大的投資居留項目市場。然而，南非、土耳其、俄羅斯、越南、印度和中東等其它國家對投資居留項目的興趣也在增加。

馬耳他居留簽證管理局的聲明顯示，88%的申請案選擇的都是租房而非買房。在買房的12%的申請案中，平均買房價格為510,144歐，平均年租金則是14,401歐，兩個數字都大大超過了最低要求。歡迎點擊查看馬耳他精品房源

投資移民知情者
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聯系郵箱：contact_us@yueyangju.cn

拜登上任擬開通“快速入籍”！中國人移民美國熱潮不減

據最新發布的《中國國際移民報告2020》，中國大陸以約1073.23萬的輸出移民成為世界第三大移民輸出國。雖然中美關系趨冷，但美國仍是中國移民輸出目的國的首位。

同時，中國學生出國留學熱潮不退。根據2019年美國《門戶開放報告》顯示，2018-2019學年在美中國留學生數量占國際學生總數的33.7%，繼續蟬聯最大國際留學生生源國。對於想要留美工作的學生來說，拜登入主白宮或許是個好消息。

移民政策改革——拜登的頭等大事

即將於當地時間1月20日正式成為美國第46任總統的拜登，或將再遞給給留學生們一顆定心丸。根據其計劃，在就職當天拜登政府將遞交給國會一份移民改革法案，其中科學、技術、工程和數學（STEM）領域的博士畢業生將免於簽證限制。

另外，該法案將通過回收往年未使用的簽證等手段，增加關鍵的就業和家庭簽證的數量。持有簽證的臨時工的配偶和子女，將被發放工作許可，不過，高技能外國工人的H-1B簽證和低技能非農業工人的H2-B簽證的可用數量不會增加。

拜登拋出的移民改革法案，將為約1100萬名移民提供為期八年的入籍途徑，此舉將完全顛覆此前四年強硬的移民政策。在過去四年間，特朗普政府逐步收緊移民政策，除對非法移民進行大規模驅逐外，還出台了多項限制性行政令。特朗普政府宣布改革後的H1-B簽證計劃規定，如果畢業生想要找工作，必須嚴格專業對口。比如想做程序員，那必須是計算機專業出身，連電子工程學位都不可以。

獲得公民身份的“最快途徑”

據美聯社報道，根據該法案，自2021年1月1日起，在美國居住且沒有合法身份的人，可以獲得為期五年的臨時合法身份。若能通過背景調查、納稅義務並符合其他基本條件，只需要五年就可獲得申請綠卡的資格。隨後如果他們決定入籍，三年後可申請公民身份。

對於某些特定移民來說，獲得公民身份的過程將會更快。這主要包括那些自小就抵達美國但沒有獲得合法身份的年輕人、農業領域工作者和處於“臨時保護地位”的人。如果他們在工作、上學或滿足其他要求，就可以立即獲得綠卡。

民主黨初選期間，拜登一直將移民行動列為其“上任第一天”的優先事項之一，並表示可以使用一系列行政權力來扭轉特朗普的政策。他即將出台的移民政策在很大程度上兌現了大選時對拉丁裔和其他移民社區選民的承諾，為近年來沒有合法身份的人提供了獲得公民身份的最快途徑之一。

拜登的計劃得到了支持移民的團體、高科技企業和民主黨議員的贊揚，但如何讓這份法案在國會通過仍十分棘手。中國社科院美國研究所社會文化研究室副主任、副研究員魏南枝在接受《第一財經》采訪時表示，奧巴馬政府推行充滿雄心的移民政策沒有成功，拜登政府也很難做到。

拜登政府將開辟八年快速入籍通道，居外IQI會密切關注美國最新移民政策，繼續將實用資訊帶給大家。

歡迎各位諮詢美國移民、留學或房產投資的機會。