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马来西亚豁免产业盈利税（RPGT），投资者如何受惠？

新冠疫情在全球爆发，马来西亚固然无法幸免，首相建议推出多项激励措施，以协助推动房地产市场，以及为购房者、业主提供经济援助。这些措施包括：重新推出“拥屋计划”（HOC）和豁免产业盈利税（RPGT）。马来西亚公民在2020年6月1日至2021年12月31日之间出售房产，将可豁免产业盈利税。这项豁免只限于每人出售3个房产。

在2019年之前，在5年内脱售房产的业主都必须缴付产业盈利税，5年后脱售无需缴付产业盈利税。不过，从2019年起，所有业主脱售房地产都要被征收产业盈利税，其中第6年或之后脱售，也被征收5%的产业盈利税。

原本房主在3年内脱售需要付30%的产业盈利税，第6年或之后脱售则需要付5%的产业盈利税。不过，由于新冠疫情的关系，只要房主在2020年6月1日至2021年12月31日之间出售，政府不征收产业盈利税。

一般上房主会把产业盈利税的费用算进房屋价格，因此房价包含产业盈利税。现在房主不需要付产业盈利税，因此相信房价将会稍微降低，房主将会以较低的价格出售房屋。如果房主想卖房子，现在应该是比较好的时机。当然，购屋者也可以在这个时候向房主讨价还价。

我们对产业盈利税进行深入了解，有助于决定在更适合的时机出售房产，并省下一些钱。

产业盈利税（RPGT）是什么？

每个人出售房产的原因各有不同，比较普遍的原因包括：为了工作搬迁、找到更满意的房产，或是趁着房价增长赚取利益。无论是哪一项原因，如果从出售房产取得赚利，就必须缴付产业盈利税（RPGT）。

政府公布2019年财政预算案时，宣布将修改产业盈利税。在购买房产的第6年（或更久）后出售房产，马来西亚公民需缴付5%的产业盈利税（在这之前卖家无需缴付该项税务）。在3年内卖出房产的卖家，需缴付30%的产业盈利税、第4年出售需缴付20%、第5年则为15%。

不过，以下情况将被豁免缴交产业盈利税：

马来西亚公民或永久居民

a）将房产作为礼物，捐赠给丈夫或妻子、父母或儿女、祖父母或孙子／孙女。兄弟姐妹之间的房产转换权，则不包括在产业盈利税豁免条例中。

b）将享有一生一次出售私人房产豁免产业盈利税的优惠。

c）售价低于20万令吉的房产，出售时不需被征收产业盈利税。

免税推升二手房市场交易

行业数据显示，产业盈利税（RPGT）的豁免导致更多的二手市场交易和新的转售物业需求。

亚洲房产科技集团居外IQI最近的统计数据显示，二手房市场的转售活动录得65%的增长，从2019年的1458套增长至2020年的2410套。免税后，转售的交易额也从2019年的2.7亿美元，上升78%至2020年的4.8亿美元（19亿令吉）。

居外IQI集团联合创办人兼首席执行官Kashif Ansari表示，免税有助于降低成本，这让屋主在进入二手市场前能够升级自己的物业。升级买家占二手房市场的30%，更多的升级买家活动可以转化为更多的二手房销售。相比之下，升级买家只占一手市场的四分之一。

Kashif表示，“盈利税豁免也有利于投资者。虽然它未必使今天购买的投资者直接获利，但它让投资者对投资大马房市和获得收益的可能性感到放心。免税向投资者暗示，他们将保留更多的收益，而不是在出售时缴税，”他告诉《大马储备报》（The Malaysian Reserve）。

Kashif认为，RPGT豁免将看到升级买家和投资者将房屋推向市场，因为豁免给买家提供了更多的选择和谈判时的筹码。“如果卖家能节省5%的税款，买家就有更多的谈判空间。拥有普通价位住宅的马来西亚人，将因豁免而节省超过2万令吉的收益税。购买二手房时，买家可以在出价前实际检查房产，不像买新盘那样。”

他补充道，如今买家可以获得利率为2.85%至4.5%的贷款，在贷款期内可以节省数万令吉。“以收取3.5%利率的贷款来说，您在30年内支付的总利息将比您的利率是6.5%少30多万令吉。”

居外IQI的2020年第三季度马来西亚住宅调查与指数报告，发现房地产行业预计未来几年平均房价将反弹约10.6%。该增长可能会将房价增长推高至近年所创的水平之上，部分原因是受到一般经济活动类似复苏的推动。

Kashif表示，国家房产信息中心（NPIC）的数据显示，买家一直在对市场变化做出反应，因为2020年第三季度的交易数量攀升了7.4%，达到89245套。“我们相信，如果有经济实力，现在就是购买住宅房地产的好时机。疫情的复苏即将到来，一旦开始，很可能会持续而迅速。任何持有实物资产的人都可能从大幅升值中受益，”他补充说。

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综合整理自星洲网丶大马储备报
责编：Zoe Chan

据最新消息，在2021年1月1日至2025年12月31日，购买房价不超过50万令吉的新房，首次购屋者在签署买卖合约和贷款合约，也可以豁免缴付印花税。

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泰国赠签证日本收益厚：2021亚洲购房惊喜不绝！

在经济下行的大背景下，全球资本市场进入避险模式。一方面，众多传统投资者在局势不明朗的情况下的仍会选择之前经济危机时候的做法——转回核心房地产进行投资；另一方面，投资者们会在众多核心房地产中寻找亮点。亚洲，“太阳升起的地方”，预示希望。日本和泰国房地产所涉及的各方面的综合表现，犹如晦暗中的高光，令人瞩目。

PART 1 泰国
友好邻邦投资热土

泰国，中国人民的友好邻邦，其气候属热带季风气候、年均气温24～30℃，着实是一个热情似火，风情万种的国度。近年，这个友好睦邻俨然成为国人海外置业的第一站，其首付低、收益高，保障全面、永久产权以及资产保值等皆促使了其成为国内投资者的首选。哪怕在疫情期间，泰国仍是一个房价相对“健康”的国家。

01
置业泰国优势多多：安居丶投资丶避税全到位

泰国是个旅游国家，旅游业带动泰国经济，也带动泰国房产，2012年至2020年全球新冠疫情前，泰国房产成长呈爆发状态，尤其是公寓市场非常活跃。个中原因离不开置业泰国的种种优势：

一、瞄准中国买家，2021年起加推“买房送签证”！

根据最新的重磅消息，泰国政府计划推出新的长期签证方案“Elite Flexible One”，自2021年起至2022年年底，向在泰国购买了价值至少1000万泰铢（约合人民币220万元）现房的外国公民提供5年长期居留签证，也称“精英签证”（价值50万泰铢！），以中国人为主要目标群体。据了解，拥有在泰长期居留签证的外国人中，有31%是中国内地公民，比第二名日本高了4倍。

据悉，签证持有人可以多次出入境，每次均享有机场VIP待遇、优先入境通关、往返机场豪华专车接送等服务。申请时，您只需要护照、外汇账户、该房产的产权证明，以及证明您至少20岁的文件。

泰国一直推行其他长期签证，提供旅游和生活方式的便利，但以房产投资换取居住权还是第一次。对申请人来说这很有吸引力，因为泰国其他的居留签证项目要求申请人支付一笔不可退还的昂贵费用；而通过购买房地产，您可以赚取收益，也可以选择自住，在未来还可以自由卖掉房产。

房产投资者不得不迅速行动，因为泰国的购房签证计划只有两年的时间！您可以选择购买一套或者多套公寓，但是只能从同一个开发商那里购买，而且必须选择可以在截止日期之前交割的房产。目前已经有30家开发商加入该计划，符合计划资格的豪华公寓项目请见下方房源推荐。

二、投资额无限制房产永久产权税收优惠政策

泰国房产的主要外国买家：中国、俄罗斯、英国，尤其是来自中国的投资者。在房地产投资额方面，泰国对外国投资者没有最低的限制。这几年，对国人来说，实体空心、经济不甚景气、贬值预期等，使得很多人手里不敢放置太多现金，资金需要避险去处，如此看来，泰国的房产当属良好的选择之一。而且，泰国的房产，除永久产权外，配套设施相对完善，面积也是按套内计算的，尽显贴心实在。另外，泰国的税收政策优惠更为明显。

三、无CRS监管 海外税收绿洲

CRS：（Common Reporting Standard）中文翻译为“共同申报准则”，又称“统一报告标准”，目前正循序渐进地在各国实施。随着CRS来临，个人财富曝光，面对全球征税风暴。而泰国是全球不受CRS征税的少数国家：泰国在2022年前无需执行CRS。所以在泰国的所有资产均无需被收集，更不用被反馈！

四、通胀低回报高泡沫风险小

据泰国经济贸易局统计数据显示，2012-2020年，泰国通货膨胀率整体维持在低水平，经济发展平稳。低水平通货膨胀率不仅为房地产市场健康发展提供了条件，又阻止了房产泡沫的出现，是置业投资安全强有力的保障。目前泰国的通货膨胀率几乎接近于0，正是投资房产的最好时机。再者，泰国房产租金回报率稳定，根据“全球房地产指南”的数据，泰国房产平均租金回报率可达6.49%。以曼谷为例，人口持续增长，住房紧张，公寓租赁市场非常旺盛。因此，对于泰国的住房刚需人群来说，买卖或是租赁住房都是十分必须的。

五、便捷的退休签证

泰国经济发展势头良好，投资回报率高，投资泰国房产已然成为一种风潮，即使不考量投资，泰国完备便捷的衣食住行，舒适溫暖的气候，相对便宜的居民消费价格，购置泰国房产自住，在泰国旅居养老，都是一个极好的选择。50岁及以上的外籍人士可申请退休签证，在泰国申请长期居住，过程也是非常的简单和直接。

02
热带明珠度假天堂

泰国，是一个魅力十足、极具特色的旅游胜地、度假天堂，传统与现代的完美融合，活力都市和最美海滩相得益彰。据泰国旅游局数据显示，2019年赴泰国旅游国际游客人数高达3970万人次，旅游业收入达1.96万亿泰铢。而近水楼台的中国，2019年赴泰国游客人数约为1098万人次。泰国首都曼谷更是世界上旅游人数最多的城市之一，每年有超过2000万游客前来观光。旅游业极大的推动甚至带动泰国经济的发展。

03
政局稳定经济稳中有升

泰国政局稳定，经济发展稳中有升，全国失业率低。其经济腾飞4.0政策，衔接一带一路，带动了泰国基础设施建设，为泰国的发展提供源源不断的动力，越来越多的高端管理人才、技术人员选择来到泰国，给泰国生产力水平带来了极大活力，从而进一步促进了泰国旅游业、物流业以及房地产等相关行业的蓬勃发展。在世界银行发布的2020年营商环境轻松度排名中，在190个国家中排名第21位，连续四年位居最不悲惨经济体第一位。

04
疫情当下触底时机；把握先机赢在转机

诚然，疫情当下，泰国房地产市场低迷，很多泰国房产开发商推迟了新公寓项目的启动。但是，迷茫黑暗中，总有光亮。据泰国头条新闻社报道，世界卫生组织和马来西亚方面共同研究发布的“全球COVID-19指数”数据出炉，泰国在全球189个国家和地区中夺得从新冠疫情恢复最佳榜单第二名，在亚洲地区排名第一。泰国疫情受控，将于明年向全世界开放旅游（而之前仅允许少数低风险国家和地区的国际游客入境，哪怕是持有STV签证或精英签证)。这个更为宽松的政策代表了泰国政府的180度大转弯，让全世界各地的游客心生盼望，摩拳擦掌，期待早日重返这片热土；而旅游业的重振必定会推动泰国房地产业的复苏与发展。

今日，利斯蘇富比國際房地產为您隆重推荐的位于泰国的六处极具代表性的优质房源，机会难得，我们一起来看看吧！

【可获Elite Flexible One签证】曼谷国际金融区中心畅享和谐生活
利斯蘇富比國際房地產｜1162万泰铢（约合250万元人民币）

【可获Elite Flexible One签证】蜿蜒湄南曼谷最精致的滨水生活
利斯蘇富比國際房地產｜7550万泰铢（约合1626万元人民币）

豪华都市中的宁静绿洲曼谷显贵之选非它莫属
利斯蘇富比國際房地產｜692万泰铢（约合151万元人民币）

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曼谷时尚豪华公寓自然之美艺术之家
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屡获殊荣的苏梅岛豪华海滨别墅山海一色的顶级海岛生活
利斯蘇富比國際房地產｜1.7亿泰铢（约合3705万元人民币）

PART 2 日本
日出之国全球最佳国家TOP 3

权威媒体《美国新闻与世界报道》（U.S. News & World Report）联合BAV集团和宾夕法尼亚大学沃顿商学院（Wharton School），评选出2020年全球最佳国家。按9大项进行排名，包括：企业精神、居民生活水平、公民权利、新兴经济推动力、文化影响力、商业友好度、国家实力、旅游吸引力、历史遗产等方面，日本综合评分高居全球最佳国家TOP 3，在全球抗疫的当下，尤为难能可贵。

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旅游胜地投资圣地

提及日本，我们可能会联想到富士山、樱花、东京塔、和服、寿司、动漫……的确，日本四季皆宜的旖旎自然风光、丰富多彩的人文历史景观、安全的治安环境、色味俱佳的美食、多元活力的文化等等，都彰显着其独特的魅力。世界经济论坛（WEF）于2019年9月中旬会推出最新的《全球旅游竞争力报告》，列出了全球最佳的旅游国家排名榜单，日本入围且居前列。安倍内阁上台后，日本更是将“观光立国”作为重点国策，大力发展入境旅游经济，大幅放宽了外国人赴日旅行的签证门槛。从2009年到2020年，日本外国游客数量持续上升，超过三成来自中国（来源：日本政府观光局）。在中国众多的高净值人士眼中，日本更是一个拥有长期稳定的经济、与国际接轨的金融体系和开放的投资环境的国度，国际房产投资，非它莫属。

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黄金发展阶段未来十年可期

近年，日本社会一直在讨论这一个话题：“未来十年黄金期”。日本政府和社会舆论认为，2020年-2030年将是日本一个新的发展机遇期。推动这十年里经济发展的坚强后盾则是日本上下正在积极努力的人工智能、大数据系统、物联网、机器人、医疗业等新产业的研发应用。

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市场成熟回报丰厚且稳定

日本投资最大的吸引力，在于“稳定”和“安全”。在亚洲，很少有其他地方能像日本一样，允许外国人购买自由保有土地，不动产可自由流转，且拥有世代传承的优势。另外，对于中国的投资者来说，日本的房地产的“门槛”相对较低，3亿日元（折合约190万元人民币）是外国人所需的最低房地产投资。“卖一套北京三环里的房子，就能在东京买到一栋楼”，这早已成为不争的事实。另外，日本国土面积小，人口密度大，现代青年人倾向租住公寓，租约相当稳定。

与波动较大的中国房地产市场相比，日本房产市场也非常地趋于理性。根据Nippon Tradings International的研究数据，在东京地区，税前租金收益率在5%至11%之间。反过来看看国内，一线二线城市净租金回报率平均为1.92%，广州为1.87%，上海为1.66%；郊区地段甚至只有0.5%-1%。相比之下。投资日本房产还是投资国内房产，高下立判。

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经济总量雄厚发达投资环境开放友好

在2010年中国经济总量超过日本之前，日本一直是世界第二大经济体，时至今日，日本仍是世界第三大经济体，人均GDP达到4.4万美元，经济实力雄厚，也是亚洲最大的发达国家。日本房地产交易透明，法律健全，对海外投资者没有限制。

日本房产为永久产权，且无公摊（产权人共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积）。另外，日本在售房屋都是精装修，采用最新的建筑施工，并配全套设备。目前日本政府对国外投资者投资房地产是持欢迎态度，现在来日本投资置业正是绝好时机。尤其对国人来说，与欧美相比，日本与中国文化背景相似，距离较近，时差不用倒，治安良好，且教育医疗水平世界领先，置业日本，投资自住两相宜。

05
疫情当下的日本房产：财富投资稳健之选

新冠疫情以来，国际经济下行，前景黯淡，许多投资者开始在全球范围内寻求财富避风港，通过跨区域、跨市场的资产配置，获取更加优质的资产，来规避单一市场的系统性风险，获取相对稳健的投资收入。数据显示，中国国内的超高净值人群中，60%在海外配有不动产。而日本一直都是高净值人群、乃至富人的避风港之一，日本的房地产更是众多国外投资者所青睐的投资方向。

今年以来，凭借对疫情的成功控制，日本第二季度房地产市场再次活跃。东京现有公寓的平均价格较上年同期微涨1.28%，较上年同期增长0.94%；东京新建公寓的平均价格同比上涨5.34%。《日本经济新闻》发布了《1～6月不动产投资额，首都圈首次成为世界第一》为题的报道也验证了这一点：“因为受到新型病毒的影响，欧美等国的投资总额逐渐减少，而东京的投资则超过伦敦、纽约成为世界首位。”

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东京塔畔3卧5卫的高端房产超级大都市中闹中取静的绝妙之所
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据悉，日本与泰国均计划在2021年展开全民疫苗接种计划，为两国的经济复苏和发展前景注下了一枚强心针。提前布局您在海外的资产特别是房地产配置，才能尽得先机，赢在转机。欲想获得更多日本和泰国房地产的项目资讯，敬请关注蘇富比國際房地產公司和居外网相关资讯。

蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神，是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络，遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪，旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅，品鉴极致家居，蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。

父母出资给小夫妻买房，是赠与还是借款？｜居外专栏

撰文：澳大利亚法律执业博士林汇铭

一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而，当婚姻关系破裂时，如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。

问题一

当父母出资给其子女买房，房产登记在其子女名下，这究竟是赠与还是借款？对婚姻财产分割上会产生什么实质影响？

实践案例1：

丈夫H的父母P在2010年出资1百万给小夫妻购买了一套房产，此房产登记在丈夫H的名下。

问题二

法院如何确定其父母在出资时的真实意图？

实践问题：补充的借款协议是否有效？

法院会综合考虑很多因素（不限于以下因素）来决定是借款还是赠与：

实践案例2：

男方H的父母P在2010年出资1百万为小夫妻购置房产，并未要求其子女还款。2019年夫妻关系变差，同年，男方H和其父母P补签了借款协议。2020年，夫妻关系破裂，进行离婚财产分割诉讼时出资父母P主张这是一笔债务。

法院更倾向于这是赠与，因为：

1. 借款协议是在出资9年后订立的；

2. 在2010年至2019年期间父母并没有主张还款，其子女也没有还款行为；

3. 2019年的借款协议是在夫妻关系破裂期间订立的。

综上：法院会认为如果不是当事人婚姻关系破裂，其出资父母P不会主张这是一笔债务。9年后补充的借款协议是一种法律手段，不足以证明其出资时的真正意图，不能推翻赠与的法律推定，由此认定为赠与。这意味着在婚姻家庭法的财产分割上，夫妻双方的净财产价值不会因此减少。

问题三

对于恶意减少夫妻资产的行为，比如通过出售房屋来偿还债务，另一方婚姻当事人该如何保护自己在该房屋上的利益？

实践案例 3：

在婚姻关系中，男方H的父母P出资购买房屋（房产证上所有权人为男方H），他们之间有借贷协议，并在房产上注册了抵押（Registered Mortgage），男方H要通过出售房屋来偿还其父母P的债务。女方W知道此事后可以通过何种途径来保护自己在该房屋上的权益？

尽管女方W在此房屋的房产证上没有写名字，但仍然可以通过以下途径来保护自己在此房屋上的权益。

途径一：如果走到了婚姻财产分割诉讼，你可以在递交的证词（Affidavit）中阐述夫妻共同的财产包括其房屋，阐明男方H通过转让财产来减少夫妻共同财产的行为， 让法院做最终裁决。

途径二：向所有权登记处（Registrar of Titles）提出一个警告（Lodge a Caveat）。房产所有人H不能出售房屋，除非移除这个警告。这个警告的有效期是3个月，在有效期间，你必须要开始诉讼程序并且告知Registrar of Titles。

需要注意的是：房产所有权人H不想等待3个月，他有权利迫使你在14天内开始诉讼程序，也可以向Supreme Court 提出移除警告的申请。如果证明了你在此房屋上并没有法律上的权益，那么产权人H可能要求你赔偿因为该警告所造成的经济损失。

澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法。
关于本文的更多问题，欢迎联系林律师获得澳洲（昆士兰州布里斯班）领先华人律师团队的法律建议。

2021年在澳洲如何买房？

疫情来袭，许多专家丶经济学家甚至是大银行都预测澳洲整个房地产市场将出现大幅下滑，但2020年对一些投资者来说，却变成了充满机遇的一年。去年11月，澳洲央行降息至历史新低0.10%，这是最强的经济稳定器之一，而购房者即使在疫情中也能实现自己的房产目标，无论是首购房、换新房、升级还是投资。总的来说，随着住房可负担性改善和需求畅旺，我们预计2021年将是澳洲房地产比较光明的一年。

2021年澳洲房市的三大预测如下：

1. 门槛价格从未如此实惠

创纪录的超低固定利率，加上略微疲软的房市状况，预计将在今、明两年继续促使贷款买房比租房更便宜的趋势。

2. 潜在的需求将继续增加

由于买家急于利用当前的房产条件和贷款机构提供的诱人利率，预计全国各地房产以及抵押贷款的需求将继续上升。

3. 2021年将提供强有力的购买条件

随着需求上升，加上利率保持在低位，挂牌房源也可能出现增长，预计未来一年的住宅销售量也将进一步增加。但由于移民数量持平和对国际旅行的限制，销量应不会超过2015年的高点。

接下来，居外IQI手把手教您如何在2021年底前成功投资澳洲房产。

1-2月：订立目标，制定战略

为什么您要有一个目标？您需要一个激励您坚持投资策略的理由和工具。花点时间确定您的宏观生活目标——是财务自由丶成为自雇人士丶半退休，还是海外度假？一旦您明确了这一点，您就可以开始制定您的投资战略了。

接下来，确定您想在哪里购买、几时购买和购置什么。您的目标将为这一决定提供参考，例如，您可能购买一个蓝筹股物业以实现长期增长，或者您将建造一套复式住宅以实现现金流。

3月：保障融资

很多人都以为需要数百万澳元和巨大的借贷能力来投资，但事实远非如此。获得抵押贷款并不总是一件简单的事情，所以您可能需要咨询抵押贷款经纪人。他们会评估您的财务状况，说明银行将如何看待它；并解释不同类型的利率，确定哪些贷款可能适合您的目标和策略；确定最好的银行，并概述在申请您选择的房屋贷款之前需要做出的任何变动。

但是，如果您是自己去买房，您需要向贷款人展示您的背景，要在哪个地区买房，买什么类型的房产，您的购房意图以及需要借多少钱。您必须要有强大的成本缓冲，因为房价很容易被低估，如果只存够存款，便会有导致财困的风险。

4月：雇用梦想团队

为了成功融资和购买房产，并在时间和预算范围内满足多种法律和实际要求，您需要建立一个专业的团队，这可能包括买方代理、抵押贷款经纪人、财务规划师、会计师、律师或转让人、验房师、虫检员、工料测量师和保险代表。

5-7月：寻找合适的投资物业

在澳洲，只有不到5%的房产是投资级的，那么您如何在一个发展成熟的地区找到一处房产呢？在理想的情况下，您将找到“三连胜”物业——即时资产、现金流和增值。

为了实现这一目标，根据以下因素筛选房产：良好的区域增长驱动力，几个不同的行业发展，地区政府的支出预算增加，交通连接，当地失业率低，低空置率和靠近教育和儿童保育设施。找房可能需要一些时间，所以要拿出耐心來。

8-10月：从签约到落户

一旦您找到了梦寐以求的房产，出价并被接受，您和卖家之间必须签署合同。

确保您在销售合同中注意到任何特殊条件、信息披露和保险条款。同样重要的是要知道在销售合同中可以协商的内容——这包括冷静期、结算期、定金数额和设备及装置。在结算日，所有各方代表，包括任何融资人相互沟通，并交换法律文件。

11-12月：当上房东

一旦您购买了投资物业，了解您作为房东的责任是非常重要的，以避免代价高昂的错误，最大限度地提高您的回报，并保护您的投资。这包括了解各州或领地政府所制定的法律，并聘任物业管理人——不要只选择最便宜或最大的中介公司。

在寻找优质租户时，要对他们进行信用检查，评估他们的就业和租房历史，并联系他们的推荐人。一旦签署了租约，记得要为物业的维护做预算，以助投资保值、升值。

延伸阅读：

来源：Smart Property Investment, Money Magazine
编译：Zoe Chan

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业主佳音！英国将延长房屋租赁产权至990年

近日，英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。

房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子。英国政府自从2017年开始就在调查现有的租赁权制度，近日决定会按照去年7月法律委员会（Law Commission）的建议采取行动。

永久产权 vs 租赁产权

在全面解读官宣改革内容之前，我们先看一下英国永久产权（freehold）和租赁（leasehold）的区别：

永久产权（freehold）是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。简单来说，永久产权房主既是业主，也是地主。值得注意的是，地主如果选择出售租赁产权（leasehold）但保留土地的话，则可以向租赁产权业主收取地租（ground rent）。

租赁产权（leasehold）是指买家对房屋本身拥有所有权，但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有（比如中国住房为70年产权，就属于租赁产权）。英国绝大部分公寓都属于租赁产权，一般产权年限为999年、250年，125年。简单来说，租赁产权房主只是业主，不是地主。

租赁权问题成患

据估计，英格兰和威尔士目前有大约450万户家庭只拥有住房的租赁权，租赁权问题让一些业主苦不堪言。一些开发商会在房产开发完成几年后，把房子的产权出售给投资商，投资商会大幅增加购买产权的费用。

2011年，一对夫妇在利物浦附近购买了一栋只出售租赁权的三卧室房产，花了15.3万镑。他们最初一年支付295镑的地租。他们在即将迎来第三个孩子的时候决定搬家，这时他们才知道，地租会每十年翻一番。他们想要出售房子很难，希望可以联合同一开发项目的其他屋主一起购买房屋的产权，据估计需要花费8000至1.2万镑，取决于参加的屋主人数。

另有住在Cheshire的一位儿科护士披露，她当初购买房子的时候，开发商说她可以在两年后花2000至4000镑购买产权，但是后来产权被出售给一家投资公司，费用增加至超过1.3万镑。

改革1. 990年租期、取消地租

根据英国的现行法例，房子的租赁权只能延期一次，每次只能延长50年，而且屋主还要给产权所有者支付地租。而公寓可以延期多次，每次延期90年，而且不用支付地租。通常情况下，地租不多，但是近些年开发的一些新的房产却规定，地租每十年翻一番，这让许多房主面临高额地租，也无法出售房产。

根据法律委员会的建议，现在无论是房子还是公寓，租赁期都应该延长至990年，同时取消地租；新建的退休老人公寓出售的时候也不应该收取地租。英国政府表示，今年春季议会重开的时候就会提出有关地租的立法。英国政府此前承诺，会禁止将来出售的房子只出售租赁权。

改革2. 降低延租费用

延长房产的租赁权需要支付费用。英国政府表示会修改计算延期费用的方法，将会由政府决定计算的方法，而不是由租赁权所有者和产权所有者协商。

目前延期收费的计算方法中，拥有租赁权一方需要支付较多的费用，因为租赁期延长，房产价值会增加，拥有租赁权的一方也会受益，因此需要支付一笔费用，大约相当于房产价值增加的50%。新的计算方法将取消这部分收费。

改革3. 引进“产权共有制”

英国政府将会建立一个新的名为“产权共有制委员会”（Commonhold Council）的机构，其中将包括代表房屋租赁权所有者的团体和房地产行业的代表。

产权共有制是指购买公寓的人拥有对公寓的产权，这些业主组成房产的管理公司，这样公寓的业主就可以自己决定服务费的收费，不需要有第三方产权所有者和管理公司的参与。将公寓转为共有制是法律委员会最主要的改革提议之一。

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综合整理自外媒报导
责编：Zoe Chan

英国房产权政策大改革将使租赁权房屋所有者受益，每个家庭每年可以节省数千甚至上万英镑！

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一带一路搭上RCEP 缅甸经济迎来突破契机

撰文：骠国乐

2021年终於来临，环球经济准备疫苗接种後的经济复苏，各路缅甸投资利好消息亦纷纷涌现。缅甸上周宣布与全球最大疫苗厂印度血清研究所达成协议供应全国市民。而这周中国外交部长王毅亦出访缅甸，以支持连任的全民盟政府。王毅是过往12个月继习近平与杨洁篪的中国领导人重点出访缅甸，意味着一带一路中非一般的重视。王毅也是缅甸新政府成立後首位受邀到访的外长，反映了缅甸对中国的尊重。

读者一般熟知一带一路政策，所以我只想指出一个重点：缅甸的地理位置在带路上是无法替代的。缅甸接壤中国，西邻印度、孟加拉，南面则与东盟多国陆路相连，天生就是亚洲的物流枢纽，地理位置冠绝东盟。中国资金在全民盟政府掌管的未来五年必定倾力投资深化关系。王毅会晤昂山素姬时强调中缅经济走廊既是共建一带一路的旗舰项目，也是两国命运共同体建设的具体实践。昂山素姬回应重视缅中经济走廊建设，愿同中方及时协调，共同推进有关项目。缅甸对於中缅经济关系的看重不用赘述了吧。

在两国关系步入黄金时期的前提下，2021将推动2020疫情间一重大突破，就是缅甸与中国，日本和其他12个国家一道，靠区域全面经济伙伴关系协定 RCEP组成了世界上最大的自由贸易区，约占全球GDP的30％。RCEP章节内容涵盖货物贸易、原产地规则、海关程序与贸易便利化、贸易救济、服务贸易、投资、电子商务、政府采购等20个章节。该协定将采取统一的原产地规则，生效後成员国之间的贸易仅需要一份原产地证明。RCEP 的统一原产地法规将促使来自生产成本较高的澳大利亚、日本、纽西兰、新加坡及韩国的制造商增加投资於成本较低且工人技能较低的国家，例如缅甸、柬埔寨及寮国。昂山素姬发言时提出RCEP将刺激缅甸经济，将加速贸易和投资的便利化，令缅甸成为这高能、高效、规范的多边贸易体系一部分。

我有一位香港朋友在缅甸设立纺织厂。他听见RCEP的成立特别兴奋，更立刻在缅甸买了住宅单位投资。他说上世纪五六十年代，美国将纺织服装生产基地转移至日本、德国等国家，随後又从日、德逐渐转移到韩国、新加坡、中国香港、中国台湾等新兴国家和地区。九十年代起，世界主要纺织服装产能被国内承接。当前，东南亚丶南亚等地区纺织服装业方兴未艾，有潜力成长为重要的全球性生产基地。每一个受这工业产能输入洗礼的国家都在短短数年内发大达。他觉得缅甸绝不例外，一定受惠。

缅甸新建项目—仰光半岛酒店公寓（The Peninsula Residences Yangon），由享有盛誉的半岛酒店管理，融合了传统和现代建筑与舒适、魅力和优雅的国际标准。点图了解项目详情

我最近在中文国际房产搜索引擎居外网看见终於为缅甸开了一页，更登上一个由香港人开发的楼盘。我在其网上直播间听见讲者说现在投资缅甸的原因是天时地利人和。我非常赞同这论说：一带一路为缅甸带来期待已久的基础建设，打开公路铁路，加建机场港口，让人力物力加速内外出入。RCEP则为缅甸拉进投资者，扩充市场，更以关税制度大力保护低度发展国身份，令竞争力提升。

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来源：香港经济日报
责编：Zoe Chan

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【购房案例】资金被冻结，买家如何免成苦主？｜居外专栏

2020 年的圣诞节，本来应是普天同庆的日子。但对於经黄冯律师行进行交易的买家来说，却可能是恶梦的开始！事缘於黄冯律师行涉嫌有前文员不诚实挪用客户款项，被中国香港律师会接管了，并且冻结其所有银行户口资金。

据报导有 79 个案件涉及 1.27 亿的订金及尾楼被冻结。如果只是订金被冻结，大部份买家还可以应付，但一旦刚碰着当天成交的话，九成的楼价（包括银行贷款及买家应付的楼价尾款）都已经存入黄冯律师行的户口。资金被冻结，意味买家无法及时在成交日将款项转到业主手上，业主有权刹订及向买家追讨损失。而贷款银行的钱已经借出，但没有相应的楼宇作抵押，又可以向买家要求立即还款。大家可以想像涉事买家情况是何等惨情，何等无辜！

更严重的是，冻结资金会拖近延多久？类似案件在 2016 年也曾发生，当时何伯华律师行要超过一年才能将资金解冻。这一年的等候时间，对涉事买家来说，绝对是惨无人道，痛苦万分！

接管律师行的原意，当然是保障客户利益，但结果反令无辜客户利益受损，心灵受创。而且这种事件，隔几年便偶有发生，无论政府或律师会等监管机构应该即时检讨现行制度，令保障客户的精神得以全面落实！

当今的监管制度，主要依靠对律师行老板的信任；但本身是律师的立法会议员谢伟俊也提到，行内不少律师行都是由法律行政人员（俗称师爷）掌管。换句话，律师行的律师老板也只是橡皮图章，明显地现行制度已追不上时代的演变。

当今科技发达，但律师行的款项交收仍然停留在支票年代。笔者大胆提议，就一笔楼宇买卖的客户款项，应存入银行的特定专户。专户只限有关买家、卖家、银行及律师楼使用。资金的安全程度就自然大增，更可藉互联网的方便，有关人士可以随时上网了解资金的流向。毕竟每年都有近六万宗交易，单靠律师公会的监管，不及买家自己监管自己的款项来得及时有效。

当然，在制度未有成功改革之前，买家在挑选律师行，就要万二分小心！历史悠久丶信誉良好的律师行，比收费便宜更重要。律师行的规模也是参考因素，有多少个合伙人？律师行购买多少金额的“赔偿保障”？这些也是客观考虑因素。如果有可信的业内人士，就能更易了解律师行的背景，以便更安心地进行交易。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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一分钟速览日本最新关键经济数据｜居外专栏

根据世界银行最新发布的《全球经济展望》报告，对於日本的经济展望，预计2021年增长率为2.5%；而2020年预估则为-5.3%。鉴於日本政府之前采取的空前刺激政策和规模，该预估已较去年6月世行的预测提高了0.8%。

此次世行报告指出，预计2021年全球经济增长率为4%，该增长率是基於新冠病毒疫苗在全球广泛普及而作出的预测；同时，更提出如病毒疫苗普及遇阻，疫情出现持续蔓延，增长率将可能低至1.6%。

从目前的复苏情况来看，中国的经济恢复较快，预计2021年的增长为7.9%；美国2020年
预计增长率为-3.6%，2021年为3.5%；欧元区也将为温和复苏，预计2021年增长率3.6%。

全球经济增长

根据日本财务省公布的2020年11月国际收支初值，日本与海外货物、服务，以及投资交易情况的经常项目盈馀较上一年同期增长29%至1.8784万亿日元，为连续77个月实现盈馀。经常项目中，贸易收支顺差为6161亿日元，但由於钢铁和汽车等表现不理想，出口整体出现了3.4%的下滑；而原油粗油的进口也减少了50.2%。

由於受新冠疫情持续影响，外国游客入境数量巨减，旅游收支盈馀大幅度减少87.9%至276亿日元，因此，包含旅游和货物运输在内的服务收支为逆差1816亿日元。

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泰国房产中国人可以买吗？

现在国家出台了各种房子的限购政策，所以很多人都会选择去国外买房，用于投资或者居住，但是泰国并不属于移民国家，所以无法获得国籍的。那么在这样的条件下中国人还可以在泰国买房吗？不妨和居外小编一起来看看吧。

中国人可以在泰国买房吗？

可以，但是不是所有类型的房子都能购买。在泰国外国人只能购买该国家的部分公寓，其他类型的房子无法购买，虽然泰国也可以贷款买房，但是中国人贷款非常麻烦，很难审批下来，基本要付全款；而且用于投资出租的话也会比较难出租。

中国人在泰国买房的条件有哪些？

1、没有泰国国籍的人就无法购买泰国的土地，也就是中国人去购买泰国的房子无法购买永久性产权的防止，特别是别墅类的。

2、中国人可以在泰国买公寓，虽然有产权但是，大部分公寓的产权都是属于泰国人都，外国人口只能购买49%的公寓。

3、除泰籍人口其他人要在泰国买别墅土地，想要有产权那就需要在该国家注册泰国公司，虽然不要实际经营，但是需要支付公司报账费用。

4、在泰国买房可以贷款，首付和国内差不多，但是利率比较高，而且通过率比较低。

马上一键检索泰国好房

在泰国买房的风险有哪些？

1、在泰国买房的流程相对复杂，而且当地银行很可能不会给外国人贷款，还需要把房款兑换成泰铢才可以交易。

2、泰国的产权比较复杂，绝大部分的置业都是没有产权的，即便在比较热门的吉普岛地区的产权率也才只有10%左右。

3、在泰国买房要缴纳的税收非常高，非泰国籍人口在泰国买房税收高达37%左右。

泰国房地产税费一览表

延伸阅读：

如果有朋友想要在泰国买房的话，一定要提前了解当地的行情和购买条件，避免带来经济损失。更多关于这方面的内容可以关注居外网。

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“买房送居留”利好来袭！中国买家看涨泰国房产

尽管泰国出现了新一波的新冠病例，但在疫苗发放预期和入境旅游重启的推动下，中国买家准备在2021年下半年购买泰国房产。

亚洲房产科技集团居外IQI的联合创始人兼首席执行官Kashif Ansari表示，就中国房产买家的兴趣而言，泰国仍然是首选目的地。

“我们不认为最近的[新冠感染潮]会推迟经济的重启或外国房地产投资的复苏，”他说。“可能更重要的是，泰国人和希望到此旅行的外国公民何时可以接种疫苗。越早接种疫苗，生活就能越快恢复正常。”

Ansari先生又说，居外IQI预测，如果疫苗接种制度不被推迟，泰国经济将在2021年下半年开始重新开放大规模国际旅游。

“当大规模旅游恢复时，泰国房地产市场将出现惊人的反弹。旅游将使游客回流，这将支持经济增长和就业，帮助提升当地买家需求，”他说。

这也将带来更多的海外买家，他们急于弥补失去的时间。

中国房产买家咨询最多的前五大国家

去年，中国房产买家咨询最多的前五个国家是泰国，其次是美国、澳大利亚、加拿大和日本。2019年，泰国也居于首位，其次分别是澳大利亚、日本、美国和加拿大。

虽然泰国的咨询量与2019年达到的极高水平相比大幅下降，但在考虑购买海外房产的中国房产买家中，泰国保持着领先地位。

“中国和其他外国买家认为泰国是一个经济实惠的目的地，拥有高品质的生活方式。他们相信经合组织和高铁将有助于促进2020年代强劲的经济增长和房地产价格增长，”Ansari先生说。

他说，国际买家，特别是中国买家，希望恢复购买泰国房产，因为泰国政府已经采取了一些关键措施来支持房地产市场。

“提供长期居住签证以换取[至少1000万泰铢]房产投资实属明智之举，”他说。

已经有三个豪华公寓项目与泰国尊荣卡（Thailand Privilege Card，泰国精英签证的运营商）签约，预计将达成约200宗销售。这将导致约20亿泰铢的投资进入该国。

他说，如果再有30家表示有兴趣的开发商也签约，并按照计划销售一定比例的单位，将大大增加投资。在33家开发商签约的情况下，居外IQI集团估计该计划下的销售总量为2200套，总投资额至少为220亿泰铢。

“财政部和行业团体还提出了其他想法。政府应该为投资低至10万美元的低价单位提供较短的居住期，”他说。

他建议政府将选定地区建筑物中外国公寓所有权的配额从49%提高到高达70%，并延长低层房屋的30年租赁期。

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来源：Bangkok Post
编译：Zoe Chan

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