Author: ZoeChan

根據萊坊國際最新的房價指數報告，菲律賓首都馬尼拉今年第一季度的房價比一年前增長了22%，全球排名第一。

這也是馬尼拉樓市連續兩個季度房價同比上漲。

馬尼拉房價漲幅，也遠遠拋開了跟韓國首爾，以及同在亞太的澳洲首府城市之間的差距。這些城市，在2019年都取得了亮眼的漲幅，但都比不上馬尼拉。其他排在馬尼拉後面的國家和地區，大多數都在非洲、中東歐和西亞。

與之相比，中國排名最高的城市西安，過去一年房價漲幅僅是馬尼拉的一半。

馬尼拉樓市繁榮的根本邏輯，仍然是供求關系。供應量還明顯追不上更新住房的需求。盡管房價上漲凶猛，菲律賓首都馬尼拉熱門區域BGC、Ortigas、和帕塞賭場區的房價仍然只在3.5萬人民幣左右，比周邊的吉隆坡和曼谷都還要低，更別提中國的一線城市了。

然而，值得注意的是，這個統計的最新數據也只截至到今年一季度，即3月底。而那個時候，正是新冠疫情全球大流行，各國紛紛進入封鎖狀態的開端。

疫情對房屋交易價格以及成交量的影響，並沒有體現在這份報告之中。

於是，為了知道疫情期間馬尼拉樓市的表現，以及對未來趨勢做出預判，又分別找到了高力國際（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量聯行（JLL）的監測報告，以及本地媒體的相關報道。

在封鎖剛開始的時候，價格位於中端的住宅銷售量略有放緩。公寓則遭遇了需求的突然疲軟，因為外國買家正在重新評估，本地家庭失去了過往的持續彙款。外籍員工也由於對關閉國境的擔憂而決定返回自己的國家，提前終止了房屋租約。

高力國際甚至悲觀地預測，如果疫情延續到今年底，馬尼拉房價將下跌15%，二手公寓市場將回到預售的水平。高力國際提醒，中端價格的公寓的降價幅度需要尤為注意，比如總價320萬比索（約45萬人民幣）到590萬比索（約83萬人民幣）的單位。

然而，降價實際上並不可怕，這一般都是開發商主動打折或者缺乏現金流的賣家急著出手導致的，可以理解。尤其是在全球樓市都遭遇了疫情下的封鎖的情況下，比爛更是沒有多大意義。

我們更想知道的是，馬尼拉樓市何時會恢復甚至反彈？

我們還是先看高力國際的預測。他們的報告指出，假設菲律賓政府可以從2020年第三季度開始控制疫情，那麼2021年樓市就將開始緩慢復蘇。在2020年可能下跌15%之後，高力國際預測馬尼拉房價在2020到2022這三年間的平均漲幅為1.7%，那也就是明年至少會有10%的反彈幅度。

歷史上這樣的反彈並不鮮見。先前的危機表明，一旦市場情緒和商業活動開始改善，價格就會立即恢復。

在亞洲金融風暴期間，房價從1998年到1999年下降了9%到14%，隨後在2000年恢復了增長，上漲了24%。在全球金融危機期間也出現了相同的趨勢，當時房價在2009年下降了1.5%，隨即在2010年開始恢復，上漲了2.1%。

而如果從當地市場的具體成交情況來看，中國投資者跟過去幾年一樣，仍然是馬尼拉樓市的關鍵海外買家。

過去幾年，隨著菲律賓總統杜特爾特努力想挽回跟中國的關系，建立更密切的聯系，中國買家一直是菲律賓房產熱潮中的領潮者。

菲律賓央行的房地產價格指數顯示，大馬尼拉地區的公寓價格從2016年底到2019年底，上漲了近40%。而這三年，剛好就是中國買家湧入的時間。

以至於菲律賓最大的房地產開發商Ayala Land表示，由於中國和菲律賓的封鎖，今年第一季度對中國的銷售額下降了49%，至15億比索（約2.12億人民幣）。

但盡管如此，中國買家仍然占Ayala Land國際銷售額的41%，是最大買家。

根據日經亞洲評論的報道，已經在馬尼拉擁有了近100套公寓的葉姓中國企業家說：“疫情過後，我會繼續購買馬尼拉。”

這跟馬尼拉的強投資屬性是分不開的。根據高力國際的監測，在疫情之前，馬尼拉的平均租金回報率可以到5%以上，高於曼谷的4%和新加坡的3%。

並且，根據世界領先房地產企業（LeadingRE）公布的信息，在封鎖期間，大額交易仍在進行。比如一家中國集團與他們達成了一筆55億比索（約7.78億人民幣）的交易。

LeadingRE的業務總監薩拉斯在接受媒體采訪時說：“顯而易見，中國買家將留在這裡。只要他們能夠繼續飛行（復航），他們就會繼續購買。”

跟馬來西亞一樣，只要敢入場，現在就是一個難得一遇的窗口期。

伯恩斯坦國際咨詢公司表示，馬尼拉人對600萬套住房的需求仍未得到滿足，並且房地產仍然是一項可靠的長期投資。

“我把它歸結於兩個C：確定性（certainty）和信心（confidence）。當前買賣雙方的活動減少只是暫時的，當信心重新恢復時，住宅需求會緩慢回升，盡管它不會像疫情之前那麼猛。因為較低的利率以及逐漸趨緩的感染曲線，買房的人將會增加。”

對於我們來說，第一太平戴維斯（Savills）的前瞻值得關注。他們在最新報告中指出，低收入家庭會普遍感受到經濟的不確定性，但那些處於中端市場的買家仍然具有購買能力。

而中端市場換算成人民幣，也就是我們經常購買的價位。這些潛在的需求，正是開放商當下最需要解決的。

所以，第一太平戴維斯預計，開發商將提供10%到15%的促銷折扣，尤其是那些准備出租的准現房。對於願意低價入場的投資者們來說，機會就在眼前！

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來源：海外掘金
責編：Zoe Chan

7月1日，2020年的下半年正式開啟，隨之開啟的還有周邊國家們滿是求生欲的邊境開放之旅。這一天，日本，泰國，越南等疫情控制成效顯著的國家，除了試探性十足地開放了有限的邊境通道外，都不約而同地選擇在這天前後，公布了未來邊境開放的階段性信息。

如果2020下半段並不會像社交媒體調侃的那樣迎來世界末日，開啟硬核求生模式，那我們揣著疫情期間辛辛苦苦搬磚砌瓦賺來的錢，大概能去哪裡風流瀟灑，讀書買房呢？

緊貼著我們的鼻子尖緩緩敞開的，是越南和泰國的國門。

一個是制造業新秀，在疫情中大展風頭的社會主義國家。另一個是世界人民的旅游勝地，憑借醫療系統發達扼住了疫情的傳播。

看上去有些南轅北轍的兩個國家，卻不約而同地有著類似的解封時間線。那麼這兩個國家中，到底哪個會是長達數月的封禁後，成為第一個為中國徹底敞開國門，試吃螃蟹的國家呢？

我們可以先看看越南。

作為緊鄰中國、來往密切的鄰居之一，越南出色的防疫成果在國際社會備受關注。僅329例感染，無死亡病例，全國封鎖也僅維持了不到一個月，便將社區傳播掐滅在苗頭上。越南這樣優秀的成績，讓小區裡的富人老哥們，比如中國另一頭的鄰居韓國，和隔著赤道的澳大利亞艷羨不已，這些國家都公開地表示了借鑒經驗的決心。

而正是這樣的成功，越南政府早在5月就已有了重啟國際旅游的計劃。5月底，在世界各地仍在與疫情鬥爭時，越南已經計劃在7月1日重新開始為近80國游客簽發電子簽證了。雖然說簽發簽證並不代表航線恢復，但正是這樣的“小動作”，讓敏感的國際旅客們看到了國門敞開的可能性。

接下來，便是一連串的游說和試探。

6月12日，越南文化旅游局在越南媒體的采訪中，認為位於越南最南部的該國最大島嶼富國島，將會是疫情後復蘇國際旅游業的首選目的地。

6月23日，據京都新聞報道，在日本越南商工會議所（日在越河內企業聯合會）的游說安排下，越南政府同意了三架，共440名商人的包機在當周稍晚的時候分三天前往河內。這也是自越南自封鎖後，接收的第一架國際旅行航班。

7月2日，或許是早前日本商務客的成功，越南政府進一步向媒體公布了他們解封計劃的下一步。在這次的報道中，政府人員以匿名的方式透露，越南政府或許會在7月底重啟國際旅行。

可能是為了避免出現前期過於優秀，後期功敗垂成（比如隔壁澳洲），並不像韓國、新加坡般胸有成竹的越南政府，在本階段僅列出了包括中國在內的幾個僅供參考的國家和地區。政策面對的主要人群也只是投資者，技術勞工，以及越南在外人士。

除此之外，雖然並沒有限制入境乘客數量，但政府還要求所有乘客始發地必須保持30天內無新增感染案例，落地後必須進行核酸檢測，費用則由航空公司承擔。另外乘客們還將在政府指定場所隔離14天，費用由乘客本人承擔。

雖然中國公民的具體入境時間我們無法得知，但總算不再是遙遙無期，也讓許多有迫切跨境需求的中國投資者們長松了一口氣。

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7月1日，就在越南透露進一步解封計劃的前一天，泰國宣布將從即日起允許本國公民的配偶，商務人員，持工作簽證，學生簽證，以及有醫療需求的外國公民入境。這也是自4月暫停一切國際航班後，泰國解除邊境封鎖的第一步。

與此同時，泰國疫情指揮中心發言人塔維辛表示政府也在研究擬定於8月1日開放國際旅行的計劃。這一次，除了老調重彈的安全旅行圈（Travel Bubble），旅游業大國總算從袖子裡掏出了份更詳實的草案。

結合新華社，曼谷郵報，以及路透社的報道和信息，泰國的旅游草圖大概能分成3部分。

1. 入境快速檢測，避免14日隔離

7月4日，據雅加達郵報援引路透社，自官方宣布部分國際游客能夠入境後，泰國蘇凡納布國家機場也在當周周五，向公眾展示了後疫情時期，海關入境的新步驟：快速新冠檢測。

這項檢測目前階段針對的是“快速通道旅客”，即類似商務客，政府及外交官員等並不會在泰國境內呆滿14天的人群。入境即進行拭樣測試，等待約一個半小時就能出結果，並且高效避免了後續的隔離措施。

看上去像是為了便利特殊人群，但實際上這項檢測，卻是開放入境旅游的必要條件。目前的舉措，更像是一種試錯，逐步開放的同時總結經驗。

2. 固定地點旅行，孤島“求生”

開放國際旅行另一個難點，在於有效隔離輸入病例和本土傳播之間的鏈條。如何防止游客攜帶病毒，導致疫情再次在本地蔓延，是迫切想要重啟旅游業，激活經濟的政府面臨的困境。

為此，泰國政府憑借地理位置，想到了個別出心裁的解決辦法：固定旅行目的地，隔離的同時滿足旅客旅行需求。

普吉島就是個很好的例子。游客們被統一安排至泰國第一大島上欣賞熱帶風光，人數以及住宿均由政府安排，更不能離開既定觀光路線。接待旅客的酒店及度假區，則必須通過疫情安全考核，並獲取政府發放的後疫情時期安全證書。

如此一來，萬一疫情爆發，病毒也只能死死地被困在孤島上，配合著國際游客們一同上演一出“孤島求生”的戲碼。

當然，這一切還只是政府的設想。據曼谷郵報7月5日報道，泰國旅游局表示正在考慮在下月開放包括普吉島在內的五個南部島嶼。此外，泰國疫情管控中心主任還向媒體表示，泰國首批接收游客將會是團體游客，因為團體行程更便於政府管理他們的動向。

至於島內原住民的安危，如何保證一旦傳染發生，游客們能獲得必須的醫療資源，這些問題還都需要泰政府的進一步落實。

3. 成立特別工作組，追蹤旅客行程

為了計劃萬無一失，極力避免外國游客帶來二次感染的同時，迫切地想要復蘇旅游業的泰國政府，本階段還成立了特別行動組。

據曼谷郵報報道，7月6日，泰國警察局正式宣布成立特別行動組，用以追蹤游客行程的同時，為泰國進一步開放邊境做准備。

同時，行動組長Sutin則在媒體的采訪中，透露了行動組為未來邊境徹底開放所設計的藍圖。其中包括借助海警，高速交警和自然環境保護局的警力，用以追蹤邊境開放後，泰國將接待的游客行徑地點。此外，警察或許還會借助手機APP，隨時了解游客位置。

至此，旅游業大國、2019年度世界首選旅游目的地（倫敦萬事達信用卡數據統計）的泰國，已經充分表現了她的誠意和渴望。

正因如此，我們大膽地做出預測，泰國將會是中國周邊國家，包括整個亞太地區在內，首個向中國等國際游客開啟邊境的國家。

然而，明明是越南早在5月中旬就要為海外游客簽發簽證，6月中旬也想到了要在島嶼安置、隔離游客。為什麼反倒是泰國搶先一步開了邊境，而越南政府則含糊不明，僅僅是在第二天跟風提了句即將開放邊境？

影響兩國決策的，最主要的是一項數據。

據數據統計公司KNOEMA最新數據顯示，2018年泰國旅游業對國內生產總值貢獻約21.6%，其中超過12%來自國際游客，而越南旅游業對GDP貢獻僅為6.02%。此外，根據公開資料統計，2019年中國赴泰國旅游人數達1099萬，而前往越南游客僅為泰國數值一般，約580萬。

在經濟萎靡的災年裡損失約20%的GDP，數字能最為直觀地顯示出泰國的迫切。

另一邊，越南在疫情方面的出色表現為經濟狀況帶來了連鎖反應，短暫的封鎖並未對經濟帶來巨大的影響。為拯救旅游業，越南政府發起的對旅游業的補助計劃，以及“越南人就該在越南旅游”旅游口號，已經部分撫平了新冠疫情對越南旅游業的巨大創口。

此外，財富並不富裕、技術並不過硬的越南政府，實際上並沒辦法如同小區富鄰居韓國，以及醫療系統發達的泰國一樣，大範圍實施拭樣測試。這或許也在一定程度上，使得越南政府在開放邊境的動作上，更加謹慎。

同樣是7月1日，日本政府宣布考慮將韓國、中國加入第二波商務來往國家名單。這也是繼6月18日第一階段解綁以來，第二條關於日本放開邊境的消息。

雖然各國仍處於磋商階段，但日本政府相關人員在采訪中，便表示了對放寬原定“每天入境250人”這樣的人數限制信心滿滿。而信息宣布相隔恰好兩周的時間點，也讓我們能隱約把握到邊境解封的節奏。

因此，如果一切按照日本政府“商務”-“留學生”-“游客”的三步計劃進行，再進行兩輪為商務來往國家名單的擴張後，最快九月留學生們就將能加入“考慮磋商”名單。至於其他中國游客，在樂觀估計下，或許能摸著2020年尾巴，在東京看雪了。

當然，這是出於東京持續新增的疫情案例，並不會對邊境開放造成影響的大前提下做出的預測。

步行1分鐘即可到達東京中城和麗思卡爾頓酒店，周圍綠樹成蔭，緊鄰日之町公園。

真正遙遙無期的，是澳洲和新西蘭。

早在日本提出商務來往磋商時，新西蘭便早早地找好了立場，委婉地表示會將先於澳洲復航放在首位，並堅決跟著鄰居大哥澳大利亞不動搖。

然而就在復航近在眼前、澳新兩兄弟跨過大洋來個時隔幾個月的擁抱時，6月墨爾本的游行，繼而是隔離酒店醜聞，導致新冠病毒再次勢不可擋地在維多利亞州蔓延起來。

7月初，澳政府官員在媒體采訪時提到，邊境開放或許只能等到明年7月了。這麼看來，即便本月維多利亞州的邊境封鎖取得成效，疫情再次趨於平緩，澳洲國境在2020年也不太可能會輕易放開，連帶著新西蘭也將持續保持封鎖狀態。

最後的最後，最難以預測的，是歐盟的邊境。

隨著歐洲各個國家疫情逐漸好轉，為恢復歐洲經濟，6月初起歐盟各成員國逐步解除了旅行限制，歐盟委員會也於6月30日達成一致同意，從7月1日起對十余個歐盟外國家重新開放邊境，疫情嚴重的美國、巴西除外。

不過，中國很特殊，加了星號。歐盟外交官員表示，如果中國對歐盟開放，歐盟就可以將中國加入可入境名單。屆時，無論是商務，留學還是旅游客，只要手持簽證，便能入境歐盟申根區，具體隔離和檢測要求依照歐盟各國自己的安排。

但是，這樣的倡議並未得到中國政府的回應。於是，歐盟開始停發中國公民申根簽證。最近，西班牙和法國駐華大使館率先宣布暫停在中國的短期簽證業務。

其實環顧全球，能夠確定有機會打開國門，完全恢復國際流動的國家和地區，仍然非常少。

接下來，投資者、留學生和游客們需要注意幾個指標：

• 你所關注的國家，如果新增確診病例攀升，境外輸入病例的比例。
• 這些國家開展大規模拭樣檢測的能力，以及相對半年前是否增長。
• 這些國家重啟經濟的計劃裡，針對旅游業和外貿活動的力度和措施。

泰國將會是本年度開放邊境的領跑國家，大量的旅行折扣和促銷計劃自然能吸引被困大半年、時間充裕又不介意回國後被隔離14天的國際游客入境。與此同時，稍微落後一步的越南，憑借著身為我國鄰居的地理位置，出色的性價比，未來可期的發展前景，以及多元的入境渠道，同樣能吸引不少投資者和游客。

此外，美國由於疫情實在太不穩定，本年度內入境美國幾乎已經沒有可能了。

 

來源：海外掘金
責編：Zoe Chan