澳洲 | 澳新银行:房市已达到”巅峰” 增速将放缓

近日澳新银行(ANZ)的经济学家们称,虽然从2年前开始,澳洲房地产行业接棒资源业成为澳洲经济的主要引擎,但是现在澳洲房市已经达到了“全面巅峰”,再加上目前对房市投资者监管政策的日益严格,都将让澳洲房市进一步降低房价的增长速度。

现在澳洲房市已经达到了“全面巅峰”,再加上目前对房市投资者监管政策的日益严格,都将让澳洲房市进一步降低房价的增长速度

 

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据《澳洲金融评论报》报道,过去的2年里澳洲房市接棒资源业成为澳洲经济的主要引擎,再加上受澳联储历史低位的官方利率推动,房屋建筑和房地产销售行业为新州、维州和昆州的部分地区创造了可观的经济增长。而且除了通过飙升的印花税为各州政府创收以外,建筑业也帮助吸收了从资源投资业流出的工人。

不过澳新银行近日发布的研究报告称,全球金融危机以来,澳大利亚受到资源业和随后的房地产行业繁荣的支撑,不过澳洲经济也将面临结构性改变。澳新银行的经济学家Daniel Gradwell和Felicity Emmett就说:“房地产对澳洲经济的贡献将放缓,新屋需求会从‘全面巅峰’下降。”此外,澳新银行还警告称,房屋空置率缓慢上升正在拖低房租增速,现在的房租年平均增速为1%,是20年来最低水平

(据今日澳洲)

 

澳洲 | 薛顿再次呼吁 设银行业调查委员会

工党称或将在参议院提出要求政府设立该调查委员会的动议。(《卫报澳洲版》图片)

联邦工党领袖薛顿(Bill Shorten)致信总理谭保(Malcolm Turnbull),要求他考虑设立银行业皇家调查委员会。工党参议员达斯亚利(Sam Dastyari)还表示,如果政府继续反对这一做法,参众两院将会就谭保的领导举行听证会。

据《卫报澳洲版》报道,薛顿前天致信谭保,指出谭保近期提醒银行他们是“得到了澳洲人民的社会许可而执业”、而且这一许可“建立在信任的基础上”,这是一件好事情。但不幸的是,银行两周前拒绝全数跟进澳储行(RBA)降息的做法,是将“他们的利益置于社会许可之前”。

薛顿还称,澳洲银行近期的财务报告不足以显示他们进行了“妥善的善后工作”以解决破坏民众对银行系统信心的议题及丑闻。

薛顿的信中还称:“我再一次恳请您重新考虑您的立场,并支持工党就澳洲金融服务业设立皇家调查委员会的方案。”

不过就在薛顿致信谭保的同一天,工党参议员达斯亚利指出,很有可能可以在没有谭保政府的帮助下,成立银行业皇家调查委员会。他向澳洲广播公司(ABC)表示,如果他在参议院提出要求政府设立该调查委员会的动议,动议将可过关。接下来他所需要的仅是在众议院得到几名联盟党议员的支持,而且有迹象表明这种可能性不小,因为多位国家党及几位自由党的议员都表达过支持设立银行业皇家调查委员会。

澳洲的众议院中有150席,要达到76席才能组成多数派政府,而联盟党在本届大选中,刚好拿到了76席。工党有69席,余下5人是中立议员。如果工党及所有的中立议员都支持设立皇家调查委员会,则有74票,还需要至少2名联盟党议员的支持才能确保以多数派意见过关。

据称,来自昆州的自由国家党议员克里斯滕森(George Christensen)是工党可能争取的对象之一。他早前就威胁过要反对政府的养老金改革计划。

国家党议员恩特斯奇(Warren Entsch)也曾支持过设立银行业皇家调查委员会的理念,但近期改变了态度,并称自己现在属意的模式是成立可以裁定向金融丑闻的受害者赔偿的独立仲裁庭。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 悉尼房价到底有多贵? 居民40岁以后才买得起房

悉尼房价上涨迅速 ,导致目前首次置业人群年龄超过40岁。

据《每日邮报》报道, Mortgage Choice网站称以前人们都考虑在40岁的时候还清购房贷款,而现在到人们到40岁才开始购置首套住宅。

《每日电讯报》报道称首次置业人群年龄不断上涨,而房地产市场价格也没有下滑迹象。

Mortgage Choice网站称以前人们都考虑在40岁的时候还清购房贷款,而现在到人们到40岁才开始购置首套住宅

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来自消费者保护团体Finder网站的Bessie Hassan表示,目前超过30%的首次置业买家年龄在35岁及35岁以上,比例还在持续增长中。

Hassan称一想到60岁或60岁以上才能还清购房贷款,确实有些吓人。但现在年轻人按部就班读大学、结婚、买房的日子已经过去。

Hassam还表示,如果年轻人想要早些进入房地产市场,那他们就会发现拥有一栋白色围栏住宅的澳洲梦确实是个梦。

新州房地产协会(Real Estate Institute of NSW)主席John Cunningham表示,40岁以上首次置业买家正逐渐变得平常。部分原因在于目前的生活方式。人们活得时间更长,也需要经过更长的时间才能安定下来。根据目前悉尼的中位房价,居民需要持有20万澳元存款才能买得起房

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 澳洲银行房贷收紧 民间借贷大量投资

据《金融评论报》报道,组织过各种澳中间会议的基点公司(Basis Point)近日公开宣称,民间借贷机构(private lender)将再投10亿到澳洲房市,为广大开发商及公寓买家提供资金支持,填补大银行“撤资”留下的真空。

基点公司将于9月22日组织召开一场别开生面的非银行贷款机构的“相亲大会”,为海外及本地的借贷机构与澳洲开发商及住宅买家牵线搭桥。基点总经理约翰逊(CT Johnson)称,地产大鳄、高净值借贷机构将各自为房市注入资金3千万至5亿不等。社会上对房产交割违约、房市发展停滞的担忧促成了民间借贷的蓬勃发展。

约翰逊补充道,一些“精明的”贷款商已瞄准了土地储备、项目开发甚至房屋过户等领域。目前已确定与会的有悉尼Development Finance Partners公司,该公司专注于开发项目贷款。提供公寓贷款的住宅借贷机构未有确切消息,但参会的可能性极大约翰逊表示民间借贷前景广阔,放贷数额也不容小觑,有时一周放贷金额可达上亿。一般而言,民间借贷的利率为12%至18%。

民间借贷机构(private lender)将再投10亿到澳洲房市,为广大开发商及公寓买家提供资金支持,填补大银行“撤资”留下的真空

 

大银行政策收紧

某私营开发商曾向联邦银行贷款,而在贷款获批的同一天银行却宣布削减10万所贷金额。该开发商也将参与此次基点公司组织的会议。

该开发商表示自己受够了银行“政策收紧”的搪塞之言。他说,“我们不管现在的规矩是怎样,但作为一家大银行你不能在一天反复改变主意”,并表示现在已考虑以前不在选项内的民间借贷。

该开发商称自己对银行已失望透顶。更为重要的是,他认为停滞的银行借贷或将导致“抛售资产”大潮、促使房价下跌。他称人们或因此对踏入房市失去信心,而之前已购房的买家则可能再将房子扔回市场待售。他称,“眼下的情形令人恐慌。”

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(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 塔州政府将推无息贷款 改善家庭能源效率

塔州政府将为家庭及小型企业提供无息贷款,以提高相关能源效率。项目预算1,000万澳元。

据澳洲广播公司报道,塔州能源厅长Matthew Groom在周三召开的新闻发布会上并未透露计划的具体信息。

但据了解,Groom将在今年晚些时候宣布无息贷款项目,预计每户家庭可获得最高4,000澳元贷款,小型企业最高可获得10,000澳元贷款

塔州政府将为家庭及小型企业提供无息贷款,以提高相关能源效率。项目预算1,000万澳元

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新项目不同于目前的奥罗拉能源(Aurora Energy)无息贷款项目。奥罗拉能源无息贷款项目限制只有低收入人群符合贷款资格。而新项目并未设定收入限制,任何耗能用户都可申请。

在上一财年和本财年,奥罗拉能源公司与州政府共同为塔州无息贷款网络(No Interest Loans Network of Tasmania)提供资金,为低收入人群提供贷款或补贴,帮助其购买新节能产品。每名顾客的补贴和贷款限额为3,500澳元。

澳洲广播公司报道称新贷款项目免息期为5年,项目1,000万澳元经费已包括在今年5月塔州政府预算案中。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 澳洲央行行长强调货币宽松政策有极限

澳洲大选过后,就依靠货币宽松政策度过财政困难时期,但最近澳洲央行行长表示说,其政策也是有极限的。

澳洲央行行长史蒂文斯周三表示,货币刺激措施所能达到的成果有其极限,包括在短期内推升经济增速或通胀率方面。

史蒂文斯在卸任前最后一次演说中,再度讨论他很重视的议题,也就是全球许多国家过度依赖货币政策,以及各国政府必须加强投资支出。

澳洲央行行长史蒂文斯周三表示,货币刺激措施所能达到的成果有其极限,包括在短期内推升经济增速或通胀率方面。

 

史蒂文斯尤其淡化了对于澳洲央行或采取过度政策措施以尝试“立即”把通胀率拉回目标的担忧。“我可以向你们保证,委员会对这种可能一直是很清醒自觉的,相应的也会非常谨慎地行事,”他表示。

由于油价下滑和世界贸易增长缓慢等因素影响,澳大利亚目前也面临低通胀的难题。上个月公布的数据显示,今年第二季度澳大利亚通胀水平降至1%,为17年来最低,远低于澳大利亚央行设定的2%至3%的目标。澳大利亚5月份也曾降低利率,降息对于通胀的推升效果预计需要一段时间才能显现。澳大利亚央行5月份预计,通胀水平要到2017年底或者2018年才能恢复到目标水平。

澳大利亚央行2日将利率降至1.5%,创下历史新低。近期澳大利亚通胀数据持续疲弱,一些分析认为,澳大利亚央行未来可能还会进一步降息。这显示出,在经济增长不确定性增大的背景下,全球范围内正掀起新一轮宽松潮。

澳大利亚央行下调利率符合市场预期。史蒂文斯在声明中表示,理事会成员认为本次会议放宽货币政策将有助于经济持续增长和通胀重返目标。史蒂文斯表示,低通胀是推动澳大利亚央行降息的一个因素,近期的数据表明,通胀水平目前仍然极低,考虑到目前劳动力市场薪资增长缓慢,且全球其他地区也面临较低价格增长压力,预计未来一段时间澳大利亚通胀水平仍将维持在低位。

史蒂文斯在日内的讲话中称,对于我们能预期货币政策做到多少,包括快速推高通胀,我们需要采取务实主义。如果‘最不坏’的选择是在达成合理经济增长的同时,会有一段时间低于通胀目标,那么设定通胀目标框架便具备了允许这种作法不可或缺的弹性程度。

针对部份人士认为,基于全球性的通胀趋缓,澳洲央行将不得不放弃通胀率2-3%的目标,或至少会调降目标,史蒂文斯予以反驳。

史蒂文斯表示,在家庭已经有这么多债务的情况下,单凭降息力量刺激需求的作用将十分有限。澳洲家庭债务水平相当于该国1.6万亿澳元国内生产总值(GDP)规模的大约125%。

他指出,公债规模相当于GDP的大约40%,表明澳洲政府比私人家庭有更大的举债空间。他虽然没有提倡政府举债为日常开支提供资金,但有可能为产生经济回报的长期投资资产进行借贷。

澳洲总理特恩布尔(Malcolm Turnbull)领导下的联邦政府并未表现出为基础设施投资而举债的意愿,该政府在政治上承诺控制预算赤字,“量入为出”。

澳洲央行现任副主席洛威(Philip Lowe)将在9月份接任史蒂文斯主席一职。洛威在2012年就任澳联储副主席一职,当时他被问道非常规政策利率的下限时,他称“理论上在1%左右,可以上下浮动一点”。当时澳大利亚的现金利率是3%,核心通胀2.3%。

洛威9月将展开七年的任期,而此时澳洲基准利率正处于1.75%的历史新低,远低于现任总裁史蒂文斯2006年上任时的6%、及2008年时的7.25%。从当时至今,许多已开发国家的货币政策大转弯,纷纷实施量化宽松(QE)政策,扩张资产负债表。

由于史蒂文斯上任后的基准利率较高,因而得以在金融海啸爆发后陆续降息17次至3%,以支撑经济,他在2010年澳洲经济重返成长后,再升息至4.75%。随矿业热潮近年退烧,澳洲央行又陆续降息12次至当前水准。

相形之下,洛威在低利率环境下,能应对严重经济危机的政策选项更少了。虽然澳洲的经济成长与失业率仍优于其他已开发国家,还没到讨论实施QE的地步,但现年54岁的洛威就任时,势必将面对与过去数十年截然不同的经济情势。

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(据钜亨网)

 

澳洲 | 联邦银行赢利94.5亿元 工党要求银行改革

据《卫报》报道,继澳洲最大银行公布创下数十亿元的利润后,工党准备对澳洲银行内部文化进行新一轮的改革。

澳洲联邦银行周三时公布全年税后利润达94.5亿元,较去年增加3%,主要是由于零售和中小企业贷款带来收益飙升。但坏账成本从一年前增加到27%,达12.6亿元,大部分是由于资源、商品和奶制品行业的风险所致。此外,银行将会派发完全免税每股末期股息2.22 元的股票。

澳洲联邦银行周三时公布全年税后利润达94.5亿元,较去年增加3%

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此前由于各大银行未随澳联储减息而仅降半息引发激烈的政治辩论,主要是担心或会给经济带来影响。上周前澳联储董事会成员爱德华兹(John Edwards)称银行越发壮大不容小觑并要求调查银行。工党现打算重点将政治注意力放到信用卡的利率和客户换银行的困难上。

参议员达斯亚瑞(Sam Dastyari)称有个不太引人注意的事实是各大银行没有对信用卡持有者降低利率。他称,“我们总是讨论银行没有给抵押贷款持有者降息,反而忽视更重要的信用卡利率。”目前,信用卡利率和澳联储的现金利率之间的差距高达18%,这是27年来的创下的新纪录。

澳洲联邦银行首席执行官纳瑞夫(Ian Narev)称发布业绩后,银行意识到更激烈的竞争力和不断增长的监管力,但还是没解决银行改革问题。“全球经济和政治发展的不确定性令很多家庭和企业小心翼翼,对货币刺激政策犹豫不决。”

上周谭保要求各大主要银行跟随央行降息无果后,他要求每年各大银行的负责人都要出席众议院经济委员会听证会并解释所作所为。谭保称周二举行的国会委员会会议由自由党议员、新州银行联邦成员科尔曼(David Coleman)主持。“该次听证会将在一个开放透明的环境里举行并解决与银行系统相关的议题,”科尔曼在一份声明中说道。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 资产折旧抵税系列(八):破解第二大误解——“会计师为我做折旧”

不少投资者认为做折旧是会计师的事情,为何还要找专业的建筑估算师做折旧呢?

澳洲税务局(ATO)规定,目前在澳洲有两类注册税务代理资格,一种是常见的用以报税用途的注册税务代理;而另一种是QS类别的注册税务代理,专做折旧抵税报告。只有建筑估算师(Quantity Surveyor)兼QS类别的注册税务代理才能出具房产折旧报告,一人必须同时具备两种资格。其他任何人(包括估价师和会计师等)不能签发折旧报告,也不能是多人联合签发折旧报告。

普通会计师持有的注册税务代理资格并不是QS类别的注册税务代理资格,两者的适用范围(前者是报税,后者是制作折旧报告)是有严格区别的,任何试图混淆这两个概念的行为都是不合法的。

更为重要的是,会计学的原理是建立在会计凭证基础上的。也就是说,您的会计师只能对少数全新的或者有财务凭证的单一资产进行折旧抵税工作。对于更广泛的固定资产,包括民用和商用物业在内,其在现实交易中是没有准确的财务凭证。即使您去买个新房,开发商也无法开具建房成本的发票,因此您的会计师在这种情况下可谓是爱莫能助。

任何房子的售价都有土地成分,土地是不能做折旧的。因此对房屋做折旧前必须估算出历史的建筑成本。在建筑扩建及改建的原始成本无法知晓的情况下,税法规定建筑估算师的估算结果是唯一可计算折旧的依据。其它人士,如会计师是无法代劳的。

专业人士做资产折旧表时,并不是依赖发票,而是根据现场搜集的证据和个人的主观判断来估算出在建筑扩建及改建的原始成本。这点和会计不一样。会计学的原理是建立在会计凭证的基础上的,如果没有相关的发票或收据,再高明的会计师也只能是“巧妇难为无米之炊”了。

相反,若客人无法提供发票或收据,专业的建筑估算师会根据当年建筑市场的平均价值来估算出一个合理的建筑成本数值,建筑估算师是税法唯一承认可执行这项工作的专业人士,因为他们是建筑成本的专家。

资产折旧抵税报告是一份合法文件,它确定您的哪些资产可以用来折旧抵税以及如何计算每年的折旧额。一份资产折旧抵税报告就等同于一本长达40页的发票本,投资者每年使用其中的一张发票去和其它具备合法性,且可抵税的费用一起,交给他的会计师去做退税用途。

纳税人私自在网上做的任何形式的资产折旧抵税报告更是风险极高且不可取(这种行为和纳税人自已给自已造假发票没有本质的区别,不仅违法,且一旦被税务局查出,全盘皆输,后果严重。)

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

经常有投资者问我,他的物业是个旧房子,很多年都没有申报资产折旧了,是否有必要做个固定资产折旧抵税报告来抵更多的税。我的回答基本上是肯定的。上一期专栏,我告诉大家澳洲税法有关的规定,扭转大家一贯对“旧房不值得做折旧”的想法。【阅读原文

 

黄旭刚Lawrence专栏全集:

黄估算师传授资产折旧抵税秘笈

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澳洲 | 澳房贷收紧之下 中国买家的困境

据《澳洲人报》报道,澳洲各大银行收紧对海外买家房贷政策,不少中国买家因资金问题,在澳洲房难过户

教育是中国买家澳洲购房的最大动机,悉尼、墨尔本两地的房产咨询率实现60%的上升

 

刘家兵(Liu Jiabing,音译)是中国南京市一名英语教师,他为自己女儿的教育作了良好规划,给她在澳洲选了所好大学,辅助她拿到大学的录取资格,还在女儿去墨尔本念书前给她在当地买了一所公寓,原定下月过户。

刘以600,000元买下了此处期房物业,但现在这所买在莫纳什大学附近的公寓却让他夜不能寐。

在电话采访中,刘告诉记者,“刚开始,他们告诉我首付只用付20%,然后又说付30%,之后说40%,说是银行不给借贷,我们得从小型金融机构贷款。到了前天晚上,他们说我首付得付55%,我一时间哪儿来那么多现金?我还得给女儿付学费。”

中国的家长通常会在子女到澳洲上学前,为其在当地购房,新公寓房最受欢迎。刘只是其中之一。

面向中国买家的国际房地产门户网站居外网(Juwai)表示,教育是中国买家澳洲购房的最大动机,悉尼、墨尔本两地的房产咨询率实现60%的上升

然而由于近期各大银行宣布不再对海外买家借贷,这些中国买家新房过户瞬间成为难题。他们可能得现金支付,亏本转售或干脆违约、放弃10%的保证金。

银行政策对澳洲房市的影响程度尚不明朗,但情况可能极不乐观,毕竟当地新公寓市场海外买家就占了3成。业内专家指出,在某些个人项目中,这个比例可能达到50%、甚至100%。这就意味着一大批公寓将面临过户难问题,而未来两年内原定过户新公寓数目高达231,129。

正当刘为筹首付四处奔走之际,墨尔本的房产门户网站AC Property每天也能接到4、5通请求代为转售新房的电话。网站主管称曾建议客户找按揭贷款中介看能不能申请其他贷款,但至今无一例成功。

不愿透露名字的李先生(Li,音译)也是墨尔本的转售者之一,他的父母两年前给他在CBD买了一套公寓,至今仍未过户。

他称两年前买房时一切顺利,海外买家也能顺利贷款,但现在既不能拿到房贷,过户也难于登天。

李的父母身在广州,两人当时以440,000元买下公寓,但目前已然错过原定于7月18日的交割日期。开发商因此要求其每日支付150元违约金,李被迫尽快转售公寓。

他表示就算只拿回5%也成,但目前公寓并无买家。李还补充道即便能拿到贷款,就眼下的市场状况,持有物业也不是个好选择,并对有限的利润上升空间表示担忧。

房地产预测机构BIS Shrapnel上月的调查报告也作出预测,到2019年6月,公寓的过度供给及高空置率将对各首府城市产生严重的负面影响。

除了借贷管制,维州、新州及昆州等地或还将对海外买家征收额外税额,房市发展雪上加霜。

某南京澳洲房产中介上月仅售出2处房产,与前一个月30套的售房数目天差地别。公司总经理称房市不景气,7月后尤甚。已有超过40处房产的买家违约,连10%的保证金也不要了。

(据澳洲新快网)

 

澳洲 | 澳洲银行坏账加剧 利率下降23%

有消息称,澳洲银行的坏账数量持续增加,直接导致其利率下降了23%。

截至6月底,澳新银行前9个月利润比去年同期下滑了23%。据澳洲广播公司报道,澳洲证券交易所(ASX)公布,截至6月30日,澳新银行前9个月盈利43亿澳元,而2015年6月的数字(未审计)为58.8亿澳元。澳新银行第三季度现金利润缩水3%,报52亿澳元。

利润下滑的主要原因是坏账增加。根据银行报告,以坏账为主的有损资产在上季度中上升1.9%,总值31亿澳元,住房贷款和信用卡还款的90天拖欠现象均有增加。瑞银集团银行业务分析员表示,尽管利率创新低,按揭客户还款拖延比例还是达到了全球金融危机之后的最高位。

以坏账为主的有损资产在上季度中上升1.9%,总值31亿澳元,住房贷款和信用卡还款的90天拖欠现象均有增加

 

房贷拖欠90天现象持续增加,目前已达到2010年以来的最高位。去年12月底,受损资产价值报26亿澳元;该数字在今年上半年已上升19%。澳新银行首席执行官艾略特(Shayne Elliott)表示,坏账增加只能代表回到长期平均水平,并非信用质量急剧恶化。银行表示,由于削减开支和裁员,排除坏账影响的话,现金利润实际上上升了5%。
澳新银行希望改善信用质量,在第三季度削减了50亿澳元高风险资产。

截至6月底,澳新银行一年内共削减了150亿澳元高风险资产。此举安抚了投资者信心,拉动澳新银行股价上升3%,澳洲东部时间上午10:40报每股26.47澳元。

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(据澳洲新快)