澳洲 | 花旗:中國購房或達頂峰 擠走澳人購房

據澳洲新聞網報道,花旗銀行(Citi)稱,對於壹些開發商,中國購房者購買澳房很可能已到達頂峰。

在新報告《Australia and China: The Next Phase》中,花旗發表了未來15年澳洲企業所面臨的機遇。

花旗:中國購房或達頂峰 擠走澳人購房

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花旗稱,在未來15年,旅遊業、財富管理、醫藥技術、保健品和紅酒企業將有三分之壹的收入來自中國。

報告預測,到2030年,中國遊客數量將從現在的壹百萬每年升至4百萬,賭城運營商Star Entertainment和Crown Resorts將大賺壹筆。

然而,本地的房地產業就沒賺那麽多了。報告稱,過去兩年,中國在澳洲房產的投資大增,“按照這個增長速度,可能會出現供過於求。隨著中國限制資金外流和澳洲銀行限貸,房價和租金也會承受更大壓力,雖然,如今中國買家依然表現活躍。”

例如,Mirvac的收入增長就與中國人投資澳洲房產的速度不壹致。因為該開發商的中國投資者購房大增的同時,卻也擠走了本地的投資者和自住業主。報告稱,對於Mirvac而言,中國買家的購房活動或已到達頂峰。“我們預計,中國投資會保持在現有水平或以下。”

Mirvac和其他開發商也擔憂中國投資或產生交割風險。但花旗的報告說,也有跡象顯示,開發商無需過於擔憂,如“歷史數據顯示,外國購買者的違約風險比國內的低。”

花旗稱,因澳洲有龐大的中國留學生群體,總的來說,中國買家對澳洲房產的長期需求依然較大。

Citi Research的投資策略負責人Tony Brennan稱,未來數年,因中國居民的財富增長和投資多元化,中國投資者所占比例依然巨大。

(據澳洲新快網)

澳洲 | 澳1/6首次購房者需抵押父母房產 才能貸款買到房

最近有數據顯示,雖然全澳房產價格持續上漲,但是首次購房者仍然有辦法買房,比如說有近1/6的首次購房者,把父母的住房拿來抵押,從而獲得貸款援助。

有近1/6的首次購房者,把父母的住房拿來抵押,從而獲得貸款援助

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據澳洲新聞集團報道,澳洲抵押貸款與金融協會(Mortgage and Finance Association of Australia)最近公布了的壹組新數據顯示,在房產經紀人辦理的購房貸款中,有近1/6的首次購房者,都需要抵押父母房產,從而獲得房屋貸款

澳洲抵押貸款與金融協會的負責人Melissa Gielnik稱,因為對於很多首次購房者來說,住房承受能力並沒有提高,所以只能靠抵押父母的房產,才能貸款買到房,這類貸款在首次購房者中已經占到了15%以上。Gielnik還說,雖然很多年輕人自己也有存款,但是如果首付不足兩成,那就要花費數千澳元購買按揭保險,而利用抵押父母房產的方式申請購房貸款,就可以免於購買按揭保險。

CoreLogic最新數據顯示,悉尼的平均房產中位價為78.2萬澳元(比去年上漲13.1%),墨爾本為59萬澳元(上漲13.9%),布利斯本為47.5萬澳元(上漲7.1%),阿德萊德為41.5萬澳元(上漲3.9%),珀斯為50.6萬澳元(下跌4.2%),霍巴特為33.5萬澳元(上漲6.1%),達爾文為51.9萬澳元(下跌3.5%),堪培拉為55萬澳元(上漲10%)。

HomeLoanExperts.com.au網站負責人Otto Dargan稱,對於絕大多數首次購房者來說,很難壹下子攢到壹大筆首付,所以假設能申請到擔保人貸款的話,就可以買得起房了,而且說不定還能多貸壹點用於處理自己的小額債務等等。Mortgage Choice的最新數據則顯示,首次購房者貸款比例在大多數州都有所上升,新州為3.63%(上漲0.29%),維州13.53%(上漲3.68%),昆州26.63%(上漲12.18%),南澳4.38%(上漲1.42%)。Mortgage Choice的發言人Jessica Darnbrough說,隨著房產價格持續上漲,超過工資增長幅度,在接下來的幾個月中國,預計會看到越來越多的首次購房者通過抵押父母房產來買房。

(據今日澳洲)

澳洲 | 新州下財年預算案今日公布 4%印花附加稅即時生效!

新州財長貝瑞吉克蓮(Gladys Berejiklian)今天公布了新州2016-17財年的財政預算案,在新州繼續保持強勢增長以及出售州有資產獲得聯邦政府的獎勵的情況下,新州未來4年將實現逾80億元的財政盈余。

不過聯邦政府給予新州的商品服務稅(GST)的份額減少,令新州在這方面的收入也受到重創,到2019-20財年相當於損失了108億元的收入。

新州財長Gladys Berejiklian

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貝瑞吉克蓮今天在公布自己任財長後的第2份財案時還揭示,將會為新州學校的建設撥款10億元,因為“就讀人數前所未有”而新增1100間教室。其中包括在萊德(Ryde)和北凱利維爾(North Kellyville)新建小學,在烏鴉巢(Crows Nest)新建卡邁雷伊加爾高中(Cammeraygal High School)的高年級校區,並增加另外數所學校的教室數量。

為解決學校維修方面積壓的工程,州政府的開支也將翻倍,未來2年將達到3.3億元。

財案中還包括在2016-17年撥款10億元新增城區火車,為悉尼輕軌也撥款27億元。

在解決住房可承擔力方面,新州政府將為“加快安居基金”撥款2.62億元,以加快新屋的供應速度。在被批評缺乏解決住房可承擔力的措施時,貝瑞吉克蓮則表示:“我們正在為首次置業者以及任何想要首次進入市場的人、想要小屋換大屋的家庭竭盡所能。”她還稱:“對我們來說,重要的是作為州政府要繼續關註增加(房屋)供應。現在正處於過去數十年來的最高水平。”

貝瑞吉克蓮指出,本財年的財政盈余將為34億元,2016-17財年將是37億元,2017-18財年將是13億元,2018-19財年是14億元,到2019-20財年將為16億元。

新州未來2年經濟也繼續保持發展,州生產總值下財年將為3%,2017-18財年將為2.75%。

新州在GST占比降低

不過新州在全國GST分配的所占比例將降至歷史最低點,將從現在的31.3%降至2019-20財年時的25.9%。

貝瑞吉克蓮在新州議會表示,新州預計在人均GST份額方面,將從本財年的95%降至4年後的僅僅81%。

她指出:“新州下壹年將迎來損失最大的壹年,這是因為自征收GST以來的調整。”她稱如果新州保持份額不變,那麽預算案中將增加108億元的收入。

這也意味著新州將繼續控制公務部門的開支增長。未來4年預計公務部門的開支年增幅將降到3.4%。

與此同時,新州盈利的增長速度預計將從2015-16財年時的6%,到2019-20年降至4.1%。

住宅印花稅增長放緩

雖然悉尼的地產熱潮方興未艾,但住宅印花稅的收入增長在未來4年預計也將放緩,平均年增長率為2.4%。

新州政府的印花稅收入預計將從本財年的89億元,增加到2019-20年時的98億元。

壹如政府早前所宣布的,將繼續在大多數政府部門繼續推行1.5%的“效益紅利”,預計到2019-20年將總共節約14億元。

早前新州政府以100億元的代價將電力公司Transgrid私有化之後,昨天公布的財案中還包括了2016-17財年,從聯邦政府的資產回收獎勵計劃獲得9.94億元撥款的內容。

在將電力公司Ausgrid和Endeavour Energy長期出租後,新州政府到2019-20財年將獲得22億元的獎勵,但這壹金額還未包括在政府對未來數年的財政預算內。

新州的凈債務將為6.63億元,相當於州生產總值的0.1%。

貝瑞吉克蓮表示:“今天對新州來說是非常具有積極意義的壹天。我們有全國最為穩健的財政預算,而且壹系列經濟條件也是全國最強。”

海外置業者荷包失血

按照早前宣布的措施,新州未來4年在基礎建設方面的投資,平均每年將為121億元。

新州政府將撥款38億元增加7000個監獄床位。

在反對家庭暴力計劃方面的撥款將增加壹倍至3億元,措施包括讓施暴者佩戴GPS監控器。

對在新州置業的海外人士,新州政府將新征收4%的印花稅附加費,以及0.75%的土地稅附加費。

印花稅附加費將即時生效,而土地稅附加費將從2017年1月1日起征收。

預計這些措施未來4年將帶給新州政府10億元。

新州財案中,唯壹針對住房可承擔力的措施,就是通過“加快安居基金”在悉尼西南區及西區啟動住房建設項目。

延伸閱讀:澳洲 | 新州外國投資者印花稅本月起將上漲4% 土地稅明年也大增

(據今日澳洲)

澳洲 | 悉尼公認的安全系數較高的買房區域——Miranda

Miranda(NSW 2228)生活方便,交通便利,並擁有多間學校,是南區最理想的住宅區之壹。Miranda以Westfield Miranda購物中心聞名,這個購物中心曾經是南半球最大的購物中心。目前Miranda房價處於低窪,是投資或自住的不錯的選擇。

Miranda區域圖 Westfield Miranda購物中心

Miranda地區居民狀況調查

在Miranda,澳洲本地出生的居民占了大多數,達78%,其次是來自歐洲國家的居民,其中來自英國的居民占比達5%。平均家庭收入方面,Miranda地區為1,372澳元(周薪),低於整個悉尼市的收入水平。

Miranda地區的房價&房租

Miranda地區2014.7-2016.6月House平均價格走勢圖(單位:澳元) Miranda地區2014.7-2016.6月Unit平均價格走勢圖(單位:澳元)

 

最新數據顯示, 截止到2016年6月,Miranda的平均房價水平排在新州的第336位,House平均房價為1237500澳元,比去年上升29%,而Unit的房價則為649600澳元;平均租金排在整個新州的第337名,house租金均價為645澳元,比去年上升4%,而Unit的平均租金則為464澳元。

 

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澳洲 | 悉尼公認的安全系數較高的買房區域——Rhodes

Rhodes(NSW 2138)位於內西區,是壹個半島小城。距離悉尼CBD僅15公裏,在羅茲(Rhodes)火車站坐火車上班十分便利。由於交通的便利,生活設施齊全,不少樓盤擁有壹線水景,Rhodes日益成為令人矚目的時尚新區。羅茲(Rhodes)購物中心設有全球最大家居用品商家宜家家居(IKEA),此外更欣賞到風光如畫的河畔景色,還有倉庫和辦公室等建築。

Rhodes區域圖 Rhodes城區

Rhodes地區居民狀況調查

Rhodes地區,66%的居民為澳洲本地出生,妳的鄰居可能是中國人、韓國人或歐洲人,住在公寓大樓,只有壹半家庭育有小孩。Rhodes地區的平均家庭收入為周薪1716澳元,高於悉尼整體水平。不過,值得註意的是,羅茲(Rhodes)當地只有少量獨立屋,住房主要是公寓。

Rhodes地區的房價&房租

Rhodes地區2014.7-2016.6月House平均價格走勢圖(單位:澳元) Rhodes地區2014.7-2016.6月Unit平均價格走勢圖(單位:澳元)

 

最新數據顯示, 截止到2016年6月,Rhodes地區的平均房價水平排在新州的第123位,House平均房價為1919500澳元,同比去年上升19%,而Unit的房價則為849500澳元;平均租金(周租)則排在整個新州的第250名,house租金均價為733澳元,Unit的租金則為666澳元,比去年上升8%。

 

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澳洲 | 案例分析:澳大利亞小規模房產項目開發的成功因素

成功領導並完成一個小規模項目比大型復雜的項目更具挑戰性。大型復雜項目意味著你有機會獲得更好的資源——最好的設計師,最稱職的顧問,最有經驗建築承包商,和大量的資金。同時易與政府,主管部門和利益相關部門建立緊密的關系。但是小規模項目的主要困難是你需要確保最重要資源包括設計師,建築商和顧問的質量和可靠性。很多時候在澳大利亞,小規模項目容易超過預算,並出現嚴重延誤!為了盡量減少發生這種情況,專業的項目管理是最重要的。

對於一個小規模的項目,主要的風險在於每個聯排別墅的銷售價格。如果聯排別墅中的一個以較低的價格出售,所有的項目預期的利潤,可能會完全抵消!對我們來說,KODA RESIDENCES項目相比於其他類似項目取得了卓越的銷售成果。這不僅依賴於面積和內部空間的質量,而且項目的質量管理。

  • 我們設計的項目使用日本設計主題,建立了獨特的品牌標識,並且非常有技巧地運用了性價比高又具有特點內飾。買家都能夠看到我們的產品和其他競爭聯排別墅的區別
  • 我們設計精巧,專注於廚房和客廳質量- 配置了電及蒸汽烤爐, 優質石材的廚房台面,特殊設計牆,存儲空間——這些都是受到我們的目標市場客戶所關注的
  • 我們在營銷方面也做了比較大的投入,設計並制作了高品質的3D效果圖和宣傳冊,- 這讓我們的目標客戶群體對這個項目產生了情感上的關聯

本項目成本管理是通過……

  • 建築承包商資格審查程序——考量建築承包商的項目質量和承接這個項目的能力,同時配合競爭激烈的招標過程
  • 基於我結構工程的背景,優化了結構設計
  • 重點項目價值工程並依據制定的預算進行價格談判
  • 直接采購獨立建築構件包括房屋拆遷,廚房用具,門用五金,衛浴配件和園林綠化工程 等,將在各項協調中可能產生的風險降到最低,這減少了承包商在執行這些項目中所要賺取的利潤

管理整個項目時間計劃

  • 積極投入營銷和預銷售活動,並且給到銷售代理極具競爭力的佣金獎勵
  • 事先計劃與提前協調所有外部機構相關申請程序- 服務斷線,服務管理局申請(電,氣,通訊,排水,污水處理,水連接),批准土地分割
  • 定義設計團隊的主要事件節點和階段性審查和審批項目設計文件
  • 主動監控承包商的進展和對建設工作的裡的主要時間節點——在必要時果斷行動

項目介紹

  • 三個高端聯排
  • 土地面積830sqm(於2015年4月購買,並且包括已經批准的三個聯排規劃)
  • 總建築面積630sqm
  • 所有4臥室的雙層住宅(200-230sqm建築面積)
  • 按計劃預期項目在2016年八月完成

項目主要的挑戰

  • 坡地形狀
  • 獨特設計導致更高的建造成本
  • 附近一帶競爭項目

KODA RESIDENCES的設計效果圖 KODA RESIDENCES的實景圖

項目成果

  • 設計驅動的項目——創造獨一無二的主題設計,並且吸引特定的目標市場客戶
  • 取得在Camberwell的聯排別墅最高銷售價格——兩個聯排別墅在6周內售出
  • 紀律嚴明,高效的項目管理——從土地交割以及獲得銀行融資後的3個月內開始建設
  • 聚焦營銷戰略-在營銷和銷售有比較大的投入

項目在投資方面取得的成果

  • 銀行融資占開發總成本65%
  • 預期收益——每年49%的股權投資回報率(73%總體)

 【延伸閱讀:澳大利亞房地產開發系列

 

Simon & Vivien專欄全集:

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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澳洲 | 悉尼火車站周邊的房價蹭蹭漲 路邊房價卻下跌

根據交通和市區改造項目的新調查,悉尼的房子如果在火車站400米以內,地價平均高出4.5%。而400-800米內的房子,地價高出1.3%。

據《澳洲金融評論報》報道,由Luti Consulting和Mecone Planning發表的報告《交通與市區改造的價值創造(Transit and Urban Renewal Value Creation)》不僅確認了火車站距離對房價的影響,還確認了大家都知道的事實——大型車輛來來往往的主幹道旁的房子會因此影響到價格。悉尼的房子,在主幹道100米以內的會損失7.6%的價值,在100-200米內的會損失0.6%的價值。

悉尼的房子如果在火車站400米以內,地價平均高出4.5%。而400-800米內的房子,地價高出1.3%

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該報告是基於2000年來14年間在大悉尼區的各種市區改造項目。它表明,圍繞著不同交通模式來更有效率地利用土地而進行的分區和策略規劃,能夠使基礎設施投資創造的價值最大化。它也助長了類似價值獲取(value capture)的籌資機制的觀點。

價值獲取的方法能夠幫助政府獲得大量民用交通設施的建造資金,但是也有人警告要經過評估才能實施。交通規劃師James McIntosh說,時機和令人理解的機制是讓價值獲取能夠運作的關鍵。他還警告稱,決策者要明白,不是所有的交通模式都會產生相同的價值。

(據今日悉尼)

澳洲 | 悉尼公認的安全系數較高的買房區域——Chatswood

Chatswood(NSW 2067)距悉尼中央商務區僅10公裏,查茨伍德(Chatswood)是自成壹角的特色城市。雖然有很多人外出到悉尼工作,也有不少人來查茨伍德(Chatswood)上班。豐富的歷史背景賦予查茨伍德(Chatswood)獨壹無二的混合住房風格,從公寓到大型住宅,別具特色。各大國際品牌例如CSR、AbiGroup、Smith’s、百事等等都在當地設立辦公室,

Chatswood區位圖 Chatswood公立小學

Chatswood地區居民狀況調查

查茨伍德(Chatswood)的居民只有壹半是出生於澳大利亞,不少居民都是出生於中國、南韓、中國香港、英國或臺灣,華裔居民占有較大的比重。很多天主教信徒住在查茨伍德(Chatswood),開辦男女私立高中和男女小學。還有公立小學和高中。該區的平均家庭收入為1658澳元,高於悉尼整體區域的收入水平。

Chatswood地區房價及租金狀況

Chatswood地區2014.7-2016.6月House平均價格走勢圖(單位:澳元) Chatswood地區2014.7-2016.6月Unit平均價格走勢圖(單位:澳元)

 

最新數據顯示,截止到2016年6月,Chatswood地區House的平均房價為2169700澳元,同比去年上升了19%,而Unit的平均房價則為1025100澳元,平均房價在新州排名第87位;租金(周租)的價格也同樣上漲,house平均租金為1005澳元,比去年上升4%,Unit的平均租金則為697澳元,平均租金在新州排名第112位。

 

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澳洲 | 業內人士:澳商業房地產價格高得“可怕”

評級機構標普的全球房地產展望已經對澳洲商業房地產市場和新公寓供應日益增長的狀況提出警告,與此同時,KordaMentha房地產合夥人Paul Mirams表示,澳洲的房價“令人驚恐”。

澳洲日報報導,澳洲的商業房地產收益已縮水到全球金融危機之前的水平。這類房地產包括購物中心、辦公樓和工業廠房。

業內人士:澳商業房地產價格高得“可怕”

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由幾位標普分析師、Stockland資金部總經理John Arentz、KordaMentha房地產合夥人Paul Mirams和AMP Capital Investors高級信用分析師Tim Jarvis組成的壹個討論小組就全球投資者陷入不知到哪裡尋找更高收益的窘境展開了討論。

Jarvis說道,澳洲的資本化率與其他國家的資本化率估值沒有可比性,因為用於吸引租戶的激勵和優惠措施帶來難以預測的情況。

壹些人建議投資者尋找其他房地產資產,但Mirams的反應強烈。

“妳要知道,當人們出去購買學生宿舍、房車公園和加油站時,妳是處在市場的頂端。這是個新世界。但價格令人驚恐,”他說。

(據鉅亨網)

 

澳洲 | 不只是買房子 中國人還在澳做起了房產代理

據新聞集團報道,澳洲房地產將面臨新壹輪的繁榮。很多中國人不局限於在澳買房,甚至很多人會成為澳洲頂尖房地產代理。

還在新南威爾士大學(UNSW)讀大四的20歲曹(Adette Cao)已打算當壹名房地產代理人。曹出生在中國,7歲時移民澳洲,中文流暢。她表示,自己的媽媽在房地產公司上班,父母也投資房地產,自己深受他們影響。

“在大二時我就意識到公共關系這個專業不會成為我的職業。我喜歡和房地產人士交流,房地產市場每天都在變化,”曹說道。

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Raine & Horne 和 J Pratt Realty拍賣服務負責人兼新州TAFE銷售和拍賣課程教師普拉特(James Pratt)稱,在他們學校,學習地產中介課程且會講普通話和廣東話的中國人至少占了三分之壹。普拉特還表示,學習該課程的中國人非常努力刻苦,他們會把它當成職業來學習。

“若十年後,新州出現100名最具創造力且會講中文的房地產代理人,我壹點也不會覺得驚訝,”他說道。

普拉特以前教過壹名學生叫趙丹妮(Dani Zhao,音譯)現代表約100位超高資產凈值(指凈資產超過3千萬美元)中國人士進行大規模商住房產投資,還有正代表買家洽談2千萬元的交易。

“很多投資者為了能找到好買賣,通常會想找值得信賴的人來合作,”她說道。

曹的目標是開自己的房地產代理機構。她認為,即使最近增收印花稅和加強對海外資本的管制,但中國人對澳洲房產的需求還是不斷的。還表示,中國的房價更貴,很多人買不起,相比而言,澳洲這邊還算便宜。普拉特也贊同她的觀點。

國際性房地產門戶網站居外網(Juwai)的負責人諾裏斯(Gavin Norris)稱在過去5年,國外買家從10%升至25%。

“優秀的房產代理無論去到哪裏都是優秀的,和妳的母語無關,”諾裏斯說道。

諾裏斯稱,從文化層面來說,中國人更多覺得房產象征著財富和成功,它也是投資和儲蓄的壹種工具。

(據澳洲新快網)