Finance News AU – Page 45

澳洲联邦银行公布三季度利润达23亿元高于去年同期

在本财年第三季度的财务状况公布中，澳大利亚四大银行之一的联邦银行（CBA）宣称，其未经审计的现金利润达到约23亿元，稍高于去年同期的22亿元，不过仍然不及此前分析人士的预测。银行同时宣布，贷款减计和申请规定增加，而利息差面临压力。

在本财年第三季度的财务状况公布中，CBA宣称，其未经审计的现金利润达到约23亿元

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据《悉尼先驱晨报》报道，在截至3月31日的一个季度中，联邦银行的信用质量保持良好，尽管还有一些经营弱点和需要担忧的地方，特别是随着全球金融动荡的加剧。银行称，个人贷款拖欠“仍然比例较高，季节性因素在这个季度的作用非常明显”。

消费者拖欠比率与预期基本相符，房屋贷款拖欠比例较低。不过，联邦银行宣称西澳和昆州一些地区持续受到矿业繁荣大潮消退的冲击。

联邦银行集团净利息差与2016年上半财年基本不变，当时报告的比例是2.06%。分析人士称，考虑到去年脱离循环的银行贷款利率上调，而应该将收益过渡到银行中，这是一个令人失望的财务状况。

Watermark资金管理公司投资分析师乔希（Omkar Joshi）称：“就像其它同行，联邦银行的利息差面临来自折扣增加和筹资成本升高的压力。”他补充说，这次的财务状况稍稍不及预期。

联邦银行称，本季度运营收入的增长和上半财年类似，不过持续的投资、监管和执行成本也造成费用的上涨。

银行称，贷款量增加与“最近的趋势相一致”，而本土商业的借贷增长仍然保持在个位数水平中部，家庭持续持续上涨，高于其它银行的平均值。不过，基金管理工作困难增大，收入持续受到投资市场疲软的影响。

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（据澳洲新快网）

澳储行降息后再削通胀预期澳元贬值近2美分

降息风波刚过，澳储行就再次挥刀削通胀预期，引发市场猜测央行年内将不止一次削减现金利率。周五（5.6）澳元重挫1%，两个月来首次跌穿74美分。

本周以来，澳元贬值近2美分（约4%），即将创出2016年以来最大周跌幅。而今年以来15%的上升幅度意味着本地货币还有沉降空间。

与此同时，澳元对日元及欧元创出两个月新低。

本周以来，澳元贬值近2美分（约4%），即将创出2016年以来最大周跌幅

ACB News《澳华财经在线》报道，澳储行在6日发布的季度性货币政策声明中下修通胀前景，且调整力度超过市场预期：2016年澳洲基础通胀预计仅1-2%，远低于此前的2-3%。

“RBA的声明极显鸽派”，瑞银一经济学家说到，“我们重申，央行可能将现金利率再降25个基点，至1.5%的历史低值，有可能在8月议息会议上，而此后仍有进一步降息的风险”。

本周二，RBA将现金利率降低25个基点，至历史新低的1.75%，并表达对于通胀意外疲软的担忧。澳国民银行外汇策略部联合主管Ray Attrill表示，对于澳元早前的预期得到增强，相信本币将在6月底时达到74美分，9月底跌至71美分，而年底贬至69美分。

澳储行下调2016年通胀预期图表来源：RBA货币政策声明

IG分析师 Angus Nicholson认为，澳储行降息，加上美元反弹，而大宗商品价格形势不稳，“澳元很可能会持续下行”，而从技术角度判断，经过周二隔夜2.3%的大跌后，本币已经跌穿关键的75美分支撑位。如果抛盘势头持续巩固，一周之内将跌会至72-73美分。

目前市场分析人士对于澳元走势的观点显著分化，澳联邦银行货币策略师Elias Haddad认为有多项因素支撑着澳元，包括大宗商品价格触底反弹；高收益的澳洲资产持续吸引外国投资者关注；美元在美储首度（去年12月）加息后已经过顶等。

“我们仍预期，澳元将保持在75-80美分区间波动，至少明年初之前会这样”，然而 Haddad也承认，对澳元的预期将受央行未来降息举动的影响。

西太平洋银行分析师同样认为澳元受基本面因素支撑，铁矿目前仍处于每吨60美元上方，优质焦煤价格接近每吨100美元，且出口量在上升。而且关于中国经济前景的担忧减弱，全球风险情绪有所改善。该行认为，澳元近期内很难远离75美分。

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（据澳华财经在线）

澳大利亚维州人口高速增长 “人口红利”指日可待

维多利亚州成为最受澳洲人民喜爱的移居目的地！！喜大普奔！！澳大利亚统计局公布的数据显示（ABS），与全澳洲人口增长率为1.3%相比，维多利亚州的人口增长率为1.7%，是全澳人口增长最快的州。

澳大利亚州际移民增长

ABS人口统计部Beidar Cho主管说，“截止到2015年9月，只有维多利亚州和昆士兰州的州际移民呈现净增长。其中维多利亚州获得州际移民11,200人，高于去年同期的8,500人。昆士兰州也从去年的5,900人增长到了6,900人。”这里说的州际移民指的是，原先在澳洲某个州或领地居住的居民变更其永久居住地到了其他州或领地。这并不包括新的海外移民人数。

在澳洲其他州和领地记录的州际移民净损失中，新南威尔士州损失量最大，损失了7,500人。截止到2015年9月，一年内新南威尔士州获得高达102,200名新洲际移民。但尽管如此，维多利亚州还是以微弱优势超过了新南威尔士州的移民增长，增加了102,300名新洲际移民。

在此之前新南威尔士州一直保持最高的新州际移民增长。在此可以窥见新南威尔士州，特别是悉尼，在经过前几年的全球热捧后，有部分本地居民由于不堪生活压力或其他原因选择了移居至其他州府或领地，但还是有相当大体量的居民选择迁居至新南威尔士州。相较而言，维多利亚州则是迎来了投资的爆发期，也促使更多的人移居维多利亚州谋求发展。

各州海外移民比例

在2010年之前，维多利亚州接收的净海外移民比例保持稳定，约占澳洲总净海外移民的25%。这种情况从2012年开始改变，当时净海外移民的比例中维多利亚州和新南威尔士州所占的比例开始攀升，截至到2015年9月，新南威尔士州持续接收了最高的净海外移民比例，占比高达40%。而维多利亚州的净海外移民比例则增加至33%，西澳大利亚州和昆士兰州则都接收了约10%的净海外移民。

新南威尔士州依然是澳洲最受新海外移民欢迎的地方，而维多利亚州是仅次于其之后的最受新海外移民欢迎的地方。与此同时，维多利亚州的净海外移民无论是所占的比例还是总量都在逐年增大，这是一个市场向好的趋势。作为一个总人口量不足2500万的国家而言，大量人口的涌入能有力地推动当地的经济发展。截至到2015年9月，澳大利亚的净海外移民为人口增长贡献了167,700人，占澳大利亚总人口增长的54%。

新南威尔士州、维多利亚州和南澳大利亚州的净海外移民是人口变化的主要因素。澳洲的净海外移民人口数已经超越本地自然增长人口数了，这是一个有趣的现象。一方面可以看出澳洲政府是鼓励海外移民的，另一方面则可以看出发达国家想要保持高速的人口增长率仅靠本地人口自然增长是很困难的，这也是为什么发达国家都会出台很多相关政策来促使本国国民多生优生。

数据来源：Australian Bureau of Statistics （ABS）

Janna专业点评

“人口红利”在每个国家的每个时期都是相当重要的一个议题，要保持“人口红利”就必先要保持人口的高速增长。需要说明一点“人口红利”并不意味着经济的必然增长，但经济增长一旦步入快车道，“人口红利”势必会成为经济增长的有力助推剂。简单来说，“人口红利”对经济增长的影响主要包括这样两个方面：一是对生产领域的影响，二是对消费和储蓄的影响。可以预见维多利亚州若在保持高速的经济增长的前提下又继续保持高速的人口增长的话，那么维多利亚州会在不久的将来真正地品尝到“人口红利”的美好滋味。

作为一个移民大国，澳洲自1901年独立以来成功地从370万人发展到2400万人。其中值得注意的是从2006年开始，纯海外移民成为澳洲每年人口增长的主力军。根据2015年6月的统计数据显示，新增人口中纯海外移民占比53%。巨大的新增移民人口数促进了当地的房地产市场的持续繁荣，還在觀望狀態的投資者們可要把握良機。【阅读原文】

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澳央行宣布降息至1.75% 30万房贷每月可省47澳元

降息，对于整日承担着高昂房贷压力的房奴们来说，自然是一件喜大普奔的事情，每个月的荷包总算可以省下一些银子了；而对于一些有投资需求的人来说，降息也是一个入市的大好时机。

由于通胀水平意外疲软，澳大利亚央行澳储行宣布，现金利率下调25个基点，降至历史新低的1.75%，自5月4日起生效。此前持续受益于低息、低澳元的房地产投资、农牧产品出口、旅游及国际教育等领域将再添一把火。

澳大利亚央行宣布降息25个基点至1.75%

周二，澳东时间14.30决议发布，澳元急跌，挫减近1.8%，目前报于75.6美分水平。澳市基准股指震荡拉升近50点，一度触及5325高点。

ACB News《澳华财经在线》报道，澳储行长史蒂文斯在利率声明中表示，一段时间以来国内通胀保持在相当低的水平，近期数据之低更是让人意外。尽管一季度数据受临时性因素影响，但考虑到国内劳动力成本上升幅度非常有限，通胀预期应较此前有所下调。

澳国家统计局上周发布的数据显示，今年一季度标题通胀率为-0.2%，CPI读值为负还属2008年四季度以来首次。尽管基础通胀率仍在零上，但1.55%的年率已经远低于央行设定的2-3%目标区间。

低利率提振内需

澳储行表示，相当长一段时间以来，本地货币政策保持宽松，低利率对国内需求形成支撑，而低汇率协助了贸易领域的发展。目前居民信贷持续温有增长，过去一年来商业信贷增长则加快。各种因素都在支持经济实现必要的调整。

延续打压澳元立场

RBA再次提到，近来澳元的升值使经济再平衡进程更加复杂化。

周二，澳东时间14.30决议发布，澳元急跌，挫减近1.8%，目前报于75.6美分水平。

房市泡沫警报解除

澳储行认为房地产市场的泡沫威胁已然淡化，“今日做出利率决议时，理事会审慎观察房市的发展，认为监管举措正在收效，贷款标准得到增强，而房价压力有所减弱。目前低息给房市带来的潜在风险已不如一年前”。

澳储行降息决议发出后，澳国民银行（NAB）紧跟央行在四大行中率先宣布，自5月16日起浮动房贷利率下调0.25%，按揭利率将由5.6%降至5.35%；而投资性房贷利率亦由5.75%降至5.5%。

NAB房贷利率下调意味着平均30万澳元的按揭贷款将可每月节省47澳元。

NAB此举令许多分析师感到意外。早前多数市场人士预期，为达到金融审慎局在房贷业务上施加的要求，大银行将坚守立场未来不再降息，或者继续逆周期而动提高按揭贷款定价。

外部环境有所改善

全球经济方面，澳储行利率声明提到，近来全球经济增长前景预期遭下修。过去一年来多个发达经济体形势改善，只是新兴市场经济体境遇更加艰难。

中国经济增长进一步放缓，但中国决策者正采取行动，提振了近期增长前景。大宗商品价格有显著改善，然而由于过去几年来的急速下滑，澳洲贸易条件仍处于多年低点。

考虑到各方面因素，“理事会认为，通过降息可扶助本地经济实现可持续增长，并使通胀恢复到目标区间”。

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（据澳华财经在线）

澳洲政府限贷又提税海外购房客投资需谨慎

近段时间，澳大利亚政府接连的限购令让不少海外购房者猝不及防：先是银行的限贷政策，接着购房印花税也提高了。按照“买涨不买跌”的说法，这些限购政策是不是说明澳洲房市正处于水深火热中？现在是不是投资的好时机呢？

4月30日，《每日经济新闻》记者走访了一家正在北京举行“看房会”的澳大利亚墨尔本房地产公司，销售人员告诉记者，“当前仅是澳洲的几大银行发出限贷，但花旗等银行并不限贷。”

不过从7月1日起，澳大利亚维多利亚州将向海外购房者收取的印花税将从原来的3%上调至7%。

买涨不买跌，不少中国投资者看到“限贷又提税”，会顺理成章地认为澳洲楼市正处火热期，反而在为时不多的窗口期加速了在当地投资房产的进程。但记者查阅并询问相关人士后发现，当地限贷的主要原因是由于抵押物估值过低，银行为了避险。

而调税本身也与当下市场并无直接关联。一位澳洲房产销售告诉《每日经济新闻》记者，“政策的背景是为公平，因为澳大利亚本地人上缴的税费在维持道路、景观、环保等各项公共服务，而海外购房者享受了这些服务，但并没有与本地人一样上缴过这类税费。”

墨尔本是海外投资客们钟爱的热门城市之一

澳洲公寓项目在华火爆造势

看起来相当优惠的购房条件、较高的回报（房租）预期，以及永久产权的属性，在此前刺激一大批海外买家在澳大利亚“抢购”公寓式房产。

而现在，澳大利亚房地产商们更加紧了在华的房产推销活动：4月份在2016北京春季房地产展示交易会上，澳大利亚主要大城市的地产商集体亮相，进入5月，又将有数家地产商陆续登陆广州等地进行推广。

4月30日，《每日经济新闻》记者参加了一场由墨尔本本地房地产开发商直接组织的看房会，约100平方米的办公区域内，约有五六家看房者，而在一旁的桌子上，放了约20份预约登记看房者的资料。

就在记者与销售代表讨论户型的时候，刚刚谈过的一个70平方米小户型公寓传出“已售”的消息。

“我们是面向全球市场销售的，印尼、马来西亚、新加坡的客户都很多。”销售代表这样告诉《每日经济新闻》记者，“这也意味着，住在墨尔本市中心区域公寓住宅里的基本都不是本地人，本地人一般会选择郊区别墅，价格更便宜，而且房间更多，适合一家四五口人居住。”

澳大利亚外资审查委员会（FIRB）统计数据显示，2013至2014年，中国首次成为澳洲第一大海外投资来源国，中国投资者对澳投资高达277亿澳元，其中超过40%（约124亿澳元）的投资进入了澳洲房地产市场。

事实上，澳大利亚从悉尼、布里斯班到墨尔本等人口集中的城市中，CBD区域的公寓住宅多数被海外投资者购走。

“墨尔本市中心区域都是高楼公寓式住宅，别墅则分布在近郊。”上述销售代表表示，“住在公寓里的多为年轻的CBD上班族或学生，目前一居室房租接近每周400澳元（约2000元人民币）。”

通过现场实际了解记者发现，买楼花（期房）-建成后出租收租金-转手卖掉赚取差价，已成为大多数购入澳洲房产的海外投资者选择的盈利模式。

“以这套套内81平方米含一车位的二居室为例，总价71万澳元（约355万元人民币），首付10%，余款到2018年项目完成后一起给付，委托我们租赁，第一年保证房价5%的租金返还，第二年起随行就市。”

上述销售代表告诉《每日经济新闻》记者，“按照现在租房行情推算的话，届时每个月约可得到1万元租金收入。墨尔本市区内一套三居室在几年前还仅仅只卖60多万澳元，所以如果转手卖掉的话，有一定的升值空间。”

澳洲各大银行在澳洲政府的压力下，规定海外人士（没有永久居留权）投资澳洲房产的，一律不发放贷款

“限贷”背后风险需引起关注

投资300多万元，两年后开始每月收1万元房租，转手卖掉还有得赚，听起来好像很美好。但事实上，恐怕海外购房者们不仅需要拿出计算器来计算收益率，更需要警醒当地房产下跌的风险。

中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师刘磊曾撰文指出，因CBD公寓风险加大，包括墨尔本和悉尼在内多个地区的公寓都进入了澳大利亚AMP银行的“黑名单”中。

文章认为，墨尔本及布里斯班近城区（CBD及五公里范围内）高层公寓、学生公寓高度过剩，价格下行可期，2016年第一季度，悉尼住宅中位房价下降1.5%至99.58万澳元，公寓中位房价下降0.7%至65.62万澳元，悉尼百万中位房价已成为历史。

市场研究集团BIS Shrapnel预测，悉尼房价涨幅未来12个月将减速，可承受力被推向极限。缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。而到2018年6月前，房价可能下跌4%，报告甚至认为，经过通胀调节后，房价未来3年中实际可能下跌6%。

此前，《悉尼晨锋报》4月份消息称，澳洲各大银行在澳洲政府的压力下，规定海外人士（没有永久居留权）投资澳洲房产的，一律不发放贷款，尤其是针对首都堪培拉的物业。

同月，澳大利亚维州州政府称，将从7月1日起提高海外购房者收取的印花税，从原来的3%上调至7%。

而在交割期到来时，如果海外买家没有及时给付足额的尾款，则将面临之前所交的10%订金被全部没收的局面，因此贷款发放的收紧，更加剧了这种风险。

在刘磊看来，银行收紧贷款往往是由于抵押物估值过低，或抵押物市场未来涨势不明显，因此投资者应参考银行的贷款政策，对澳洲楼市进行研判。

前有限贷、后有调税，澳洲房产还有投资价值吗？

“应当区分对待CBD区域公寓和别墅。”刘磊认为，“黄金海岸、墨尔本等地的别墅区域具备增长潜力。”

据《每日经济新闻》记者了解，目前墨尔本近郊区域内的别墅地块约为255平方米的土地售价20多万澳元，房屋建造费用约为17万澳元，且政府并不对小地块进行每年需缴的征税，仅有市政费等年费，总体成本对比市中心区域的公寓住宅，性价比无疑更高。

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（据每日经济新闻）

澳大利亚房地产开发系列之七——设计管理

我们对于设计管理的看法是，它是独立于常规项目管理以外的一个专业领域。对大型项目来说，开发商通常会委托设计管理公司，其唯一职责就是推动设计文件的编制，审查花费是否物有所值，领导开展设计协调工作，以及制作完整、协调的图纸和规格。一般来说，设计管理公司拥有建筑或施工管理背景和丰富的图纸审查经验，注重细节，能够深刻地理解设计及其协调流程。对小型项目来说，项目管理公司将在细部设计阶段承担设计管理的职责。

我们过去作为设计咨询公司和客户项目管理公司的经验表明，在设计过程中开发商一般会遇到许多反复出现的痛点：

成本超支——当最终设计超出预算时
范围蠕变——额外增加的范围或因将小的设计要素加入最终文件而导致的过度设计
最终设计不畅销——拟议的设计不符合市场要求，或者没有成功销售或租赁的利基市场
多轮重新设计和重新编制文件
无止境地考察不同的设计选择和替代性方案，因为心中没有目的或目标
设计不具备可建造性

上述痛点可以通过明确的流程系统、设置检查节点、间隔性设计审查和过去的经验巧妙地克服。我们突出强调几个开发商可以用来将这些痛点最小化的方式：

1、在整个设计团队中执行结构化阶段性文件编制交付计划，并在计划规定的检查节点进行设计和成本审查。常规阶段是50%设计开发、100%设计开发、50%合同文件编制、100%合同文件编制及招标发行前的阶段。

明确规定在上述各阶段希望各咨询公司交付的具体成果，以免出现混乱。50%设计开发可能包括建筑和室内规格纲要、附有典型楼板结构选择和关键性结构要素尺寸的概念结构系统（垂直和水平稳定性系统）、所有施工服务的规格概要，包括拟议的HVAC系统，电力、水力、排水和下水道基础设施需求及尺寸，以及外观设计和议案。这一阶段的目标是明确所有施工要素，以便能够确定前期成本数据。这一前期阶段是指各项选择的考虑阶段——建筑师将提出不同的材料选择，结构工程师将观察并评估不同的横向和纵向稳定性系统的尺寸。

在各设计阶段的最后，将开展许多活动——成本计划审查/更新、项目管理公司和营销机构文件编制审查及评论以及推荐解决方案的客户设计演示。这些活动可以让设计交付顺利进行，并尽可能地将重新设计的概率降至最低。

2、在召开第一次设计会议之前，决定并明确完成第一阶段可交付成果所需的选择性研究。此项工作可以基于过往经验或者通过与你的QS磋商进行。只需关注值得审查的主要成本项目。许多工作将依靠过往经验。比如，可以考虑高层写字楼设计成开放式办公室并配备中央芯套电梯及服务。如果我们是开发商的话，将委托进行以下选择性研究——结构楼板选择、结构梁柱研究、外观选择以及机械通风选择。在这里需考虑生命周期成本——资本成本、持续维护的成本和能源成本。

3、可建造性一直是个痛点。我们已经目睹了太多施工单位抱怨某个设计细节无法进行实体施工或制造，或者结构缺乏足够的重复性。不幸的是，咨询公司的设计可能总是因为许多转换结构、复杂的建筑和外观细部以及低效率的施工服务设计而无法进行有效施工。加入一个好的团队是第一步，但我们如何能够积极地确保开发具有可建造性和高成本效益的设计，尤其是如果我们选择采用总承包模式代替设计—施工模式的话？

一个成功的方法是委托施工咨询公司加入设计团队。该咨询公司是施工单位，未来很可能进入招标的最终候选名单。其职责是在设计时提供可建造性建议，以确保设计的经济性，同时负责实际现场管理、后勤和施工。他们将与结构工程师合作选择各种对施工来说轻松、简单的结构。他们会提议最适合预制的要素以便快速施工和缩短前置时间，并将其并入设计文件编制中。招标时，他们将与其他施工单位一起进入最终候选名单，提交投标价格。成本计划和审查工作脱离施工咨询公司进行。

4、维持在完成文件编制过程中概括关键性活动和里程碑的细部设计计划。明确各个可交付设计成果检查节点的日期和时间。该计划将规定用于每次设计成果交付和审查的时间。在每次设计会议和迅速开展的敦促行动中都会监控该计划的开展情况。

5、维持召开面对面设计会议和进行当面协调的严格计划。我们经常看到通过电话或电子邮件尝试协调失败或拖拖拉拉的情况发生。我对咨询公司厌恶通过打电话直接解决问题，而是宁愿来来回回发送冗长、措辞贫乏的电子邮件沟通问题的现象一直感到非常吃惊！最经典的借口由此产生，那就是他们没有收到邮件！已经记不得有多少次我要求A咨询公司给B咨询公司打电话或与其面谈，解决某个细部设计问题！一个能够在2小时的设计会议上提出并解决的问题，通过来回发送电子邮件需要一个多星期！设计会议应包含进度报告环节，在这个环节中团队将查阅会议记录并了结关键行动项目；以及工作对话环节，在这个环节中团队成员可以充分发挥能动性，解决设计问题。设计会议还可以促使团队在同时处理其他多个项目的情况下每周进行会议准备，并拨出时间处理这一项目。

6、最终用户和利益相关者管理及咨询很可能是设计管理各个方面中最重要、但没有被充分重视的一环。在任一项目中，总有许多利益相关者需要满足——雇主、最终用户、承租人、运营商、房地产经理和客户。建立项目治理机制——在澳大利亚当地是项目控制集团（PCG），担当所有项目相关事项的最终决策者。该集团会定期（一般是每月）召开会议，审查项目进度，管理风险，并就设计相关事项作出决策。它将以结构化的有效方式推动项目开展，并让所有利益相关者知晓情况、感到愉快，降低在后续工作阶段中进行主体设计的概率。沟通一直是所有项目成功的关键，不管是与权威机构、设计团队、最终用户还是施工单位打交道都是如此。PCG也为整个团队制定了一个隐性的月度计划，让他们争取交付各自的工作，从而帮助维持项目的进度和活力。这一架构的图示见附件。

7、我们经常看到，销售和营销被安排在设计流程之后考虑，但事实上，好的设计也应是畅销的。我们的观点是，除了传统的设计咨询公司——建筑师、工程师等以外，委托的销售和营销机构也应被视为咨询团队的一部分，在整个设计过程中提供陈设布局、材料规格和美学等方面的宝贵意见。虽然他们可能无需每次都出席设计会议，但他们在各个设计检查节点审查设计包意义重大。有时，建筑师和室内设计师会被其个人的设计偏好和个性支配，而无法察觉一般市场的接受度。开发商和销售机构应坚持这一现状核查机制，让设计团队接地气。销售机构也会在项目正式启动销售前很长一段时间就开始推出一些不事声张的营销活动，进行市场宣传，提高市场兴奋度。

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一季度澳洲房价降温，HSBC声称债务水平远低于美国08危机水平

近日澳洲房地產价格终於降温，新的购房风潮再次出现。而根据HSBC最新的报告指出，投资人不用担心澳洲居于世界高位的债务水平会导致美国式信贷危机的出现。

当澳洲的成长模式从矿业转型至服务业时，房地產的荣景就此展开，从2012年中到现在，房价涨了30%，而家庭的债务-收入比也从2011年的167%升至2015年的186%，让澳洲成為全球最难负担的房市之一。

「这让澳洲的家庭债务水準，成為已开发国家中最高的。」HSBC指出。

澳洲平均房产价格在过去的6个月中稳定上扬，而主要城市如悉尼的房价则趋于下降。

澳洲房产价格过去6个月稳定上扬，降价来自主要城市。

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而房价的上扬，让家庭的债务-资產水準降低，从2011年的24%降至2015年的22%。但随著房市降温，这让市场有了疑问，即家庭债务是否能撑得下去。

澳洲房產价格过去6个月稳定上扬，降价来自主要城市。悉尼及墨尔本的房价从去年10以来便持平，前4年的年增率则分别有10%及6%。

HSBC预期，由於供应过剩，去年涨幅来到10%的澳洲房价，今年到2017年将剩低个位数字成长。这将让家庭的资產-债务比提高，让家庭成员更容易受到外部衝击波及。

不过澳洲的情况是控制得住的，因為其债务分配良好，与美国金融危机前的情势不同。

澳洲的债务多由高收入家庭持有，72%的债务由最高40%的人承接。而收入最低的20%仅持有不到4%的债务。

此外，澳洲的金融系统也有结构功能来降低任何危机风险。

「首先，所有的贷款都可以充分追索。而澳洲的税务系统，对那些提前还款者有好处，且所有人占据的地產是无法减税的。」HSBC指出。

充分追索，意味著债权人能够追讨欠债者的其他资產，来弥补贷款的损失，与美国信贷危机时许多人只能减记溺水房贷的损失大不相同。

HSBC指出：「现在平均贷款超过已经先预付了2.5年，让家庭在面对失业风险时有个缓衝。」

而更严苛的放款规范，有助於创造一个更稳健的贷款情势。银行被规范房贷放款成长年增必须低於10%，新的借款人的贷款利率更高。

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（据钜亨网）

墨尔本迎第二波投资潮中国资金涌来

据《澳洲人报》报道，Savills称，墨尔本CBD附近将迎来420亿澳元的房产和公共基建项目。

墨尔本CBD附近将迎来420亿澳元的房产和公共基建项目

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Savills称，这些项目将吸引第二波的本地和海外投资浪潮，包括来自欧洲、中国、新加坡、马来西亚、英国和美国。这些项目包括9亿澳元的 Australia 108公寓楼、酒店、办公楼和大型基建工程，如110亿澳元的墨尔本地铁工程、1亿澳元的Flinders Street车站升级。

上周，就公寓供应大增、依赖中国投资者和商业房产收益收紧话题，澳联储发出警告。Savills称，新的建设热潮将会见到，价值420.35亿澳元的110个获批项目将在未来12个月在墨尔本CBD两公里范围内动工。

Savills州销售总监Clinton Baxter说：“全球的投资者都涌往墨尔本。新的项目使投资更上一层楼。”

据悉，大量的中国、马来西亚和新加坡资金投到墨尔本，其他国家的投资者，如加拿大、荷兰、英国、美国和新西兰的，也有在墨尔本购买资产。

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（据澳洲新快网）

澳大利亚房地产开发系列之六——细部设计

你现已获得城镇规划许可。恭喜你开启了这一重大的里程碑！裁判离场，现在正式开球，真正的乐趣刚刚开始。在规划审批阶段结束时，你已经在这上面花费了一年时间，你将拥有以下可交付成果——现场详细调查规划、建筑布局、立面设计及材料规格、剖面图、阴影图，有时还有景观规划、基础3D渲染及图像。在某些大型项目中，可能还包括交通报告、风环境报告及其他支持性技术工程报告。这些仅占全年工作的一小部分！

在施工单位定价和开工建设前还需要掌握更多必要信息。这些信息包括材料规格、细部装饰及细部、陈设布局、全方位度量图、建筑许可、岩土报告、环境可持续性评估以及附带的结构、土木和服务设计图纸。在开发流程的这个阶段，我们全面开展项目的设计和文件编制工作。

采购模式

建筑施工有多种采购模式，不过一般来说区别最大的两种是设计—施工模式和总承包模式。完全采用设计—施工模式一般是委托城镇基本规划图纸和规格纲要获得许可的施工单位，该施工单位负责完成细部设计并进行实体施工工作。总承包模式是由开发商完成全部细部设计直至达到施工级别，然后委托第三方施工单位，与其签订固定总价施工合同。

采用以上任何一种模式都会面向一系列施工单位招标，不过有人提出，对设计—施工模式来说，无法采取公平的方式比较不同的投标价格，因为仅仅基于规格纲要选择材料的话，最终的变数会很大。比如，规格纲要可能规定工程铺设木地板，但市场上的木地板有多种不同的级别、质量和规格。你如何将A种木地板与B种木地板进行比较呢？另外，规格纲要限制了施工单位寻找更多创新性替代材料的能力，而这些解决方案的成本效益大多较高。施工单位采购实木地板的价格可能比采购复合地板的价格低得多，因为该施工单位也可能拥有自己的地板供应商，或者数月前完工的另一个项目有剩余的库存。加之，这一阶段可能没有完成结构设计，因此对任何施工单位来说，除了可以基于其他已完工的项目保守估计费率外，都很难计算实际的结构成本。自然地，由于可能出现许多意外开支，这一阶段的定价较为保守。

我们将在后续的系列文章中深入探讨各种采购模式的优缺点和特征。

另一方面，总承包模式对设计进行全方位控制，所有施工单位都将根据完全相同的图纸和设计进行定价，这样在寻求最优价格时能够有更高的可比较性和竞争性。但在这一模式下，开发商将承担协调错误、设计缺陷或文件编制质量差的风险。我们可以将这两种模式混合使用，但其中的任何一种模式都应被视为某一项目类型的唯一采购模式。

如果你问我们对于一般的中型公寓或商住两用项目来说应采取何种模式的话，我将毫不犹豫地推荐总承包模式，或者其他与之相近的模式。过去在亚洲和澳大利亚的经验告诉我们两种文化存在差异。亚洲开发商对直接、完全控制和物有所值的看重程度高于澳大利亚开发商，后者更倾向于采用合作、单点联系和轻松的方式工作。作为中国人，我自然会采用控制力度更强的方式，享受领导和完成整个设计和文件编制流程带给我的兴奋和挑战。毕竟，你为什么要把项目中最有乐趣的部分移交给第三方呢？

我们相信，设计—施工模式仍有运用的空间，但仅限于在技术上较为复杂的项目或施工要素，它们对设计和可建造性相结合的要求较高，且有明显证据显示所委托的施工单位拥有其他设计咨询公司不具备的专业技术。立即出现在我脑海中的一个项目类型是结构复杂、设计独特的主题公园。世界上能够成功完成此类项目的承包商或供应商屈指可数，因此所选用的采购模式应保证设计和施工的完全整合。对更多常规建筑来说，可能有某些施工要素需要采用设计—施工模式，如特殊的屋脊、冷热电三联产机械工厂、专业的大跨度玻璃结构或特殊的外观系统。在这种情况下，我们应详细说明这些施工要素的性能要求，以便控制最终的设计和施工效果，同时确立合同机制，如暂定金额、主要成本项目或者用于维持成本控制的重复测量。

有许多公开发表的文献对总承包模式和设计—施工模式进行了比较，每个文献都给出了不同的结论。对常规施工项目如公寓或高层建筑来说，我们倾向于采用总承包模式，原因如下：

1、控制与所有权

开放商是项目的最终所有者并以其品牌交付。最终用户看到、感受到和触摸到的是细部设计。细部设计的精雕细琢对最终产品和你的品牌有直接影响，直接控制设计流程是保证最终产品达到你所追求效果的唯一可靠方式。亲力亲为的方式总是能够达到比袖手旁观更好的效果。另外，在设计—施工模式下，一旦你与咨询公司的合同终结，并与施工单位签订合同后，将必须由你一方推进项目，并希望施工单位能够有效开展工作。你将再也无法获得更多关于设计细节的外部技术支持。在这一阶段，开发商将如同无牙老虎或独行之狼。

2、物有所值

在亚洲和澳大利亚各地与各种不同级别的施工单位——从顶级商业化国际承包商到名不见经传的国内施工单位——合作后，我们有足够的信心说设计—施工模式通常会导致更高的成本支出和逊于预期的性能效果。施工的质量越高，偏离预期的程度越大。正如世界上所有的服务或产品一样，要想享受奢华和便利总是需要付出很高的代价。我们必须谨记，在设计—施工模式下，管理和交付项目的成本没有消失，因为你委托了设计—施工承包商——在这一模式下，你只需要与一个合作方，即施工单位进行交易，而不用再和众多设计咨询公司和子承包商打交道了，你为这样的“便利”和“轻松”支付了费用。在这种情况下，施工单位一般会收取项目管理费和设计管理费。因此，一个拥有丰富项目管理经验且精打细算的开发商应节省这笔费用，亲自管理项目，在预算和设计方面完全实现自己的设想。这也是你会发现许多有能力亲自交付项目的开发商/施工单位效率更高的原因所在。

而且，从投资者的角度来看，与开发商/施工单位合作将意味着你会为只与一方进行交易的便利性付出更高的代价，也因此需要应对潜在的利益冲突（开发商/施工单位具体规定了昂贵的材料和装饰规格，因此可以实现更高的总利润）。所以，我们推荐投资者与专业的开发商合作，通过竞争性投标外包施工工程，以实现物超所值。

3、相对的成本确定性

在签订总承包合同时，假定有完整、协调的文件编制的话，最终成本就可以或多或少地确定下来了。在这一阶段不会出现范围变更。但显而易见，我们仍将需要客户意外开支来处理突发事件，如未知的土地状况、设计文件编制或协调错误。不过，在签订设计—施工合同时，在最终合同价格方面仍存在许多不确定性，原因是没有细部设计、装饰选择和细部、暂定金额、客户可能做出的范围变更和设计开发的改进。所有这些都增加了最终合同价格的不确定性。尽管有许多机制可以限制合同价格，如使用阶段性GMP、成本分担/节省等，但这些机制也增加了管理和合同的复杂性，为争论和延期提供了更大的空间。与施工单位迅速签约节省下来的时间可能很快会超过谈判和敲定合同价格所耗费的程序性和管理时间。最终，任何金融机构都不会愿意审批那些目标不确定的施工融资。

下一期专栏，我们将会探讨：

开发商如何管理和控制设计流程，以确保设计符合预期目的丶在预算内丶与销售和营销流程相结合且以有效的方式将重新设计的可能性降至最低？
我们如何确保由多家咨询公司提供的设计方案能够相互协调且没有错误或遗漏？

Simon & Vivien专栏全集：

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77美分！澳元大涨原因竟与澳洲无关

据《时代报》和《悉尼先驱晨报》报道，继大宗商品价格上升，投资者对美国热情下降后，澳元兑美元大升，接近0.77美元的高位。

这对澳洲出口商来说是坏消息，而对海外旅行者来说却是好消息。

澳元对美元都大涨，一些追逐收益的投资者不再认为美国会加息，反而转向风险资产

在较早的当地交易中，澳元升至76.81美分，周二时是75.93美分。两周前，澳元才冲破77美分大关，而上一次达到这么高是在去年6月。

最近，澳元对美元都大涨，一些追逐收益的投资者不再认为美国会加息，反而转向风险资产。

周二，IMF下降了对美国和全球经济增长率的预测，看来美联储会继续采取自去年12月以来的收紧政策。

但要注意的一点是，在本地经济一般的情况下，澳元上涨反映更多的是美元疲弱。

继美国升息的可能下降后，今年几乎所有的主要货币对美元都上升了。美联储最近称不太可能升息。

RBC Capital Markets的分析者指出，澳元上涨“几乎完全是因为美元疲弱。”

今年的货币市场里，最大的赢家是大宗商品生产国的新兴市场货币，例如巴西和俄罗斯的货币。

其中，日元对美元也大幅上涨，涉及的原因多方面，如人们追求安全投资。

在发达国家的货币中，加元、澳元和新元表现最强。加元升至9个月来的高位。

今年唯一对美元贬值的发达国家货币是英镑。

油价一晚也升了4.5%，铁矿价格升了4.5%至59.22美元。这两种因素都使澳元高涨。

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（据澳洲新快网）