居外發佈2015年3季度全球房價報告:全球房價漲勢加速,歐洲和部分亞太地區領漲

全球領先的中文國際房產平臺——居外網,最新發布了2015年3季度的全球房價報告。 截至2015年第3季度,全球房市延續上漲步伐,整體趨勢較前壹季度表現更佳。據各市場發布的2015年第3季度房價統計數據(通脹調整後數據),全球39個房市中有27個呈上漲態勢。從公眾更熟悉的名義價格來看,房價的上漲幅度更為普遍:共有29個市場房價上揚,下跌的市場只有 10 個。

居外發布2015年3季度全球房價報告:全球房價漲勢加速,歐洲和部分亞太地區領漲
居外發布2015年3季度全球房價報告:全球房價漲勢加速,歐洲和部分亞太地區領漲

 

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最佳表現:卡塔爾同比增速登頂,新西蘭單季度漲幅最大。

在本次的全球調查中,同比房價漲幅最大的的5個市場分別為:卡塔爾(+16.42%),新西蘭(+14.86%),中國香港 (+12.64%) 和兩個歐洲國家:瑞典 (+11.26%) ,冰島 (+9.24%)。

房價同比下跌幅度最大的三個國家為:阿聯酋 (-14.1%),俄羅斯 (-13.38%) 和埃及(-12.48%)。

 

歐洲:

歐洲地產市場全面走強。本次全球調查中十大表現最強勁市場,有四個位於歐洲。總體而言,截至2015年3季度,已公布數據的 20個歐洲地產市場中有 15個房價高於去年同期。

亞洲:

多半亞洲國家上漲強勁。在已公布 2015 年3 季度住房統計數據的八個亞洲國家和地區中,五個市場出現了上漲,六個市場的同比水平好於去年。 但也有近半數亞洲市場房價走弱。

北美:

北美住房市場延續強勢。美國住宅房價保持5%左右的健康增長; 加拿大盡管連續出臺房市降溫舉措,但房市仍然持續走強。

中東:

本次調查中表現最佳(卡塔爾)和最差(迪拜)的住房市場均位於中東。卡塔爾房價在2015年第3季度同比飆升16.42%,名列39個市場榜首。迪拜住宅價格已連續三個季度下跌,在調查中保持全球最差的頹勢 。

新西蘭:

新西蘭的房價上漲速度迅猛。在2015年第3季度新西蘭房價同比漲幅達到 14.86%,遠高於去年同期的3.93%。該國 2015 年 3 季度房價環比飆升 7.1%,為39個市場中最高。

南非:

南非房市保持疲軟狀態。該國房價在2015年第3季度同比僅微漲 0.19%,弱於去年同期 2.89% 的漲幅數據。2015 年 3 季度的環比漲幅為 0.69% 。

拉丁美洲:

拉丁美洲地區漲跌互現。 巴西經濟和政治局勢的不斷惡化,造成該國住房市場繼續下滑。而墨西哥市場度假村型住宅的需求走強,導致該國房價持續上揚。

結論:

截至2015年第3季度,全球房市上延續上漲趨勢。全球市場的上漲態勢比上壹季度更為普遍;多於壹半的住宅市場與去年同期相比有著更好的上漲勢頭。在歐洲、北

美、亞洲、大洋洲均有表現出色的國家或地區。

 

居外提示:

本報告全部使用通脹調整後數據,調查所涵蓋的時間為截至2015年三季度末的壹年。通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費指數,消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能反映真實的房市變動。

 

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負利率要來了?加拿大房價又要瘋長了

本週二(12月8日),加拿大央行行長Stephen Poloz破天荒地表示,加拿大在理論上是有可能將銀行利率降至零以下,以刺激國內的經濟。今年以來,央行在1月和7月兩次調低了基準利率,目前加拿大的基準利率已經降至歷史最低值0.5%。目前,加幣已經跌破了74美分,與人民幣的匯率也已降至4.72,石油價格也已降至96.9美分。

負利率要來了?加國房價又要瘋長了

今日在多倫多的帝國俱樂部裡,Poloz稱將銀行利率降至負數,是央行可能採取的貨幣政策之一。這是破天荒的,因為在2009年加拿大央行曾經稱理論上銀行利率最多可以降至0.25%,因為如果再降將會導致貨幣政策與部分金融市場的不統一,例如貨幣市場基金。

Poloz在此次講話中表示:「央行有信心,加拿大金融市場可以在負利率的環境下正常地運轉。」但同時Poloz也表示,目前加拿大不需要採取如此激進的貨幣政策,不過央行會為所有的可能性都做好準備。

什麼是負利率?

所謂負利率是指通貨膨脹率高過銀行存款利率。這種情形下,如果只把錢存在銀行裡,會發現財富不但沒有增加,反而隨著物價的上漲縮水了。

從整個金融市場的角度,負利率意味著央行要向在其賬上的銀行隔夜存款收取額外的利息,這會直接導致銀行減少在央行的存款,從而將更多的資金投入到市場中去,以刺激國內的消費和投資。

但這並不意味著加拿大人的抵押貸款會出現負利率。Poloz表示,儘管央行將基準利率降至負數,但是貸款利率不會為負。消費者從存款中獲得利息將減少,但同時商業貸款所需要支付的利息也會降低。

市場對負利率是什麼態度?

這是一個未知的領域。因為沒幾個國家實施過負利率,所以市場不少人持謹慎的態度。國際清算銀行(BIS)行長卡Jaime Caruana日前就曾提到,整個金融市場的構架是基於正利率,這是常態,採取負利率的後果無從知曉。而且,益處也並不明顯。

「如果銀行業在央行的存款利率為負,我不認為銀行就會增加放貸,他們可能只會決定縮減資產負債規模。」持這種觀點的人不在少數,他們認為負利率迫使銀行增加信貸供給,卻未必能創造信貸需求,這種方式會適得其反,帶來難以預料的後果。

在最近數月,瑞士、瑞典、丹麥和歐洲央行都將基準利率降至了零以下。瑞士的央行利率目前是負0.75%。

負利率對經濟將帶來什麼影響?

負利率給經濟帶來的影響也是多方面。首先,負利率最為直觀的影響就是加拿大人放在銀行裡的存款會越存越縮水。既然把錢放在銀行裡並不保險,錢還會白白地蒸發掉,那麼把錢拿出來就是最好的辦法。然而,有相當部分銀行存款是取不出來的,那就是中低收入者的「強制性儲蓄」,它們不能也不敢消費,更不能、也不敢轉化為投資,當然,他們的那點錢也根本不夠去投資。尤其是低收入人群,因為這些錢是為養老、保命所攢,或是隨時應急所需,不到萬不得已不能動用。所以,從某種意義上講,負利率作為一種財富再分配工具,它會進一步掠奪社會弱勢群體原本可憐的一點財富。其次,物價也將被推高。在出現負利率之後,有錢人們當然不會就看著自己的錢放在銀行當中一點點蒸發,所以他們一定會努力尋求投資。富人們大多將目光投向股市、樓市還有期貨市場。所以一般都認為,負利率是高房價的幕後真兇。

負利率也有可能會導致資產泡沫化。當利率下降至0以下之後,能貸到款的個人和企業幾乎是零成本拿到錢。低利率誘發巨大信貸需求和資金需求,廉價貨幣政策 釋放出了巨大的流動性,當游資、熱錢橫行之時,投機肯定會更瘋狂、更猖獗。這時,投機暴利遠遠超過投資回報,實業資本受到威脅。這其中的典型代表就是房地產行業。

此外,Poloz還表示負利率僅是央行目前可能採取的非常規措施之一,另一種非常規的措施是「信用支助」。這意味著具有經濟重要性的部分行業在信用不夠時也可以獲得貸款。這也是2009年加拿大抵押貸款及房產公司所做的,取消加拿大重要銀行的貸款,使它們能夠有足夠的資金借貸給消費者。

Poloz稱,在經濟危機出現的時候,財政政策的力量比貨幣政策更為強大。Poloz重申了他對加拿大經濟的信心,並表示加拿大經濟的未來是樂觀的。儘管目前石油的價格仍然在下降,但是非能源部門正在變得更加的強大。

最後,Poloz表示:「我們將會繼續觀察這些貨幣政策將會對經濟產生怎樣的影響,並進行調整。簡單地說,如果有需要,我們都準備好了。」

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(據加西網)

2015年10月最新加拿大房價走勢

加拿大最新房價走勢

加拿大房價繼續上漲。加拿大房地產協會公佈的價格指數顯示10月份加拿大房價較上月增長 0.22%,同比上漲6.7%。另一方面,市場銷售活動經歷了9月的下滑過後在10月份有所反彈,與去年同期基本持平。

10月加拿大房價地圖

除蒙特利爾與魁北克市出現1.4%跌幅,加拿大各大區域2015年10月銷售均價與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為維多利亞。10月均價最高的區域仍為溫哥華與多倫多地區。

10月加拿大重點區域房價

大溫哥華地區10月最高均價出現在溫哥華市西部與西溫市,無論是獨立屋還是公寓的均價都顯著高於大溫哥華地區其他區域。在這兩個區域購置獨立屋需支付高於250至280萬加幣的均價,公寓均價也在57至72萬加幣左右。

大多倫多區均價最高的區域則為多倫多市區以及約克區。這兩個區域的獨立屋均價超過了80萬加幣,公寓均價也在34到36萬加幣左右。

 

 

查看2015年加拿大每月房價報告

 

 

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居外特別策劃:走,拿著人民幣到海外買房去!

北京時間12月1日,人民幣正式被納入SDR!這壹歷史性時刻的到來,意味著人民幣國際化邁出舉足輕重的壹步。

相信大家今天的朋友圈、註意力都被這壹重大事件包圍,那麽,接下來的問題是:SDR對打算到海外買房、留學、生活的老百姓來說,會產生哪些直接影響?拿著人民幣到海外買房何時能夠實現?且看居外網為您解析。

 

壹、匯率風險變小,不用擔心人民幣貶值

人民幣加入SDR,代表了IMF(國際貨幣基金組織International Monetary Fund,簡稱:IMF)和官方機構的背書,中國經濟的影響力得到認可。盡管人民幣加入SDR後不能馬上改變國際儲備格局,但國際機構將有意願持有更多人民幣資產,在短期之內,可以增加國際市場對人民幣的認同和信心,減輕人民幣面臨的貶值壓力,尤其是在美元加息預期強烈的背景下,有助於我國百姓手中的人民幣更加堅挺,減少對自己錢袋縮水的擔憂。

 

二、告別換外匯,出國行說走就走

從消費層面來說,人民幣加入SDR後意味著接受人民幣作為直接結算貨幣的國家變多,不僅匯率風險小多了,也降低了出國遊換匯需求。這對於出國旅遊、留學,還是比較劃算的。隨著人民幣加入SDR,越來越多的國家認可人民幣,願意接收人民幣,或者用人民幣來廣泛地開展各種交易,這樣未來出國購物、旅遊等消費都會更加方便。

近兩年國內民眾出國旅遊、留學的人數屢創新高,據統計,2014年中國公民出境遊總數突破1億人次,預計今年還將創下新高。這樣的背景下,對於大部分國內民眾來說,再不用操心地考慮換匯,出國行說走就走不再是夢想(當前中國免簽國數量也在日益增加)!

值得註意的是,對於喜愛海淘全球購的消費者來說,未來將不用再忍受高額的海外代購費用,國內國外壹樣買。

 

三、海外投資門檻降低,直接拿人民幣在海外買房

對於國內人數與日俱增的海外投資黨來說,人民幣加入SDR後最大的好處在於降低了海外投資門檻,可以更方便地配置海外資產。不論是有移民計劃還是單純理財投資,未來妳可以到國外去投資不動產、股票和債券,直接拿著人民幣到國外買房將不再是夢想。

不過由於新的SDR貨幣籃子將於2016年10月1日生效,直接在海外用人民幣進行交易也需要許多系統與程序上的更新升級,在海外直接掏出“毛爺爺”購房或進行其他交易可能還需時日。

延伸:

澳大利亞房市十大最值得投資地區推薦

2015美國十大最火熱的房市

未來十年 英國十大地產熱點城市PK

當然這是雙向的,國外投資者也可享受到國內股票、基金、國債、P2P的更多渠道投資理財,國內個人跨境投資和境外機構投資者投資中國資本都將更加自由便捷!

 

人民幣納入SDR的最大輸家是澳元?

12月1日,人民幣納入SDR的消息公布後,市場有觀點認為,在人民幣加入IMF儲備貨幣行列之後,澳元的全球儲備貨幣地位會受到影響,或成為最大輸家。該觀點認為,得益於人民幣被納入SDR,未來五年流入中國的資金將持續上升,中國國債會比澳大利亞國債受青睞,與之相反的是削減澳元持倉。

從過往幾年澳元的走勢來看,澳元匯率波動過大,與大宗商品聯系過於緊密,而人民幣匯率波動較小,收益穩定和中國經濟的規模必然吸引更多國際投資者的關註和喜愛。為此,澳元恐怕會因為人民幣的國際化地位而受冷落,並在世界各國的儲備貨幣地位受到嚴重影響。

過去5年澳元對人民幣匯率走勢圖。盡管有所反復,但澳元對人民幣匯率總體的趨勢還是明顯向下。

 

整體而言,近幾年除美元外,其他主流外匯如英鎊、歐元、澳元、加元對人民幣的匯率都有較大波動,但澳元的波動是其中最大的。關於外匯匯率對海外投資的影響,大家可以“海外買房投資光看房價還不夠!外匯匯率也很重要”此文中了解。

 

 

 

 

延伸閱讀:

 

1、什麽是SDR?

SDR是特別提款權(Special Drawing Rights)的縮寫,其含義是兌換“可自由使用”貨幣的權利。它是國際貨幣基金組織(IMF)於1969年創設的壹種補充性儲備資產,與黃金、外匯等其他儲備資產壹起構成國際儲備。SDR也被IMF和壹些國際機構作為記賬單位。

創設之初,SDR與美元等價。布雷頓森林體系崩潰後,IMF於1974年啟用SDR貨幣籃子。2015年審查前,SDR貨幣籃子包括美元、歐元、英鎊和日元四種主要國際貨幣。根據2015年11月30日的匯率,1單位SDR約相當於1.37217美元。

 

 

2、現有SDR的規模和使用情況如何?

IMF按成員國份額對所有成員國分配SDR,以補充成員國的儲備資產。

IMF曾於1970-1972年、1978-1981年進行過兩次SDR普通分配。2007年全球金融危機爆發後,為更好應對危機,IMF於2009年分配了1826億SDR。截至目前,IMF對SDR累計分配額約為2041億SDR(約合2801億美元)。我國SDR累計分配額為69.897億SDR。

目前,SDR主要用於IMF成員國與IMF以及國際金融組織等官方機構之間的交易,包括使用SDR換取可自由使用貨幣、使用SDR向IMF還款、支付利息或繳納份額增資等。

 

 

3、什麽是SDR審查?

IMF通常每5年對SDR進行壹次例行審查,主要內容是SDR貨幣籃子的貨幣構成及權重。

SDR審查原則包括:(1)SDR的價值與世界主要貨幣之間保持穩定;(2)納入SDR籃子的貨幣應該在國際交易中被廣泛使用;(3)納入SDR籃子的貨幣所占的權重應該同其在國際貿易和金融體系中的地位相當;(4)如果無重大變化,兩個審查期間SDR籃子貨幣的構成應當保持穩定;(5)SDR審查方法應當保持連續性,僅當貨幣在世界經濟中角色發生重大變化時才進行調整。

 

 

4、成為SDR籃子貨幣的標準是什麽?人民幣達標情況如何?

當前SDR審查包括兩個標準:壹是出口規模,即某個國家或地區在考察期前5年中的貨物和服務出口量居世界前列;二是該貨幣“可自由使用”,即在國際交易支付中被廣泛使用和在主要外匯市場上被廣泛交易,實踐中主要通過貨幣在全球外匯儲備、國際銀行業負債、國際債務證券、跨境支付、貿易融資中的比重及在主要外匯市場交易量等指標來衡量。

2010年SDR 審查時中國已滿足出口標準。過去五年來,人民幣國際化迅速發展,可自由使用程度不斷提高。基於各項評估指標,基金組織執董會認為有充分的基礎可以認定人民幣為可自由貨幣,決定將人民幣納入SDR貨幣籃子。

 

 

5、什麽是“可自由使用”貨幣?

“可自由使用”是指在國際交易支付中被廣泛使用和在主要外匯市場上被廣泛交易,實踐中主要通過貨幣在全球外匯儲備、國際銀行業負債、國際債務證券、跨境支付、貿易融資中的比重及在主要外匯市場交易量等指標來衡量。

可自由使用不同於資本項目可兌換。資本項目可兌換既不是可自由使用的充分條件,也不是其必要條件。首先,可自由使用貨幣發行國仍可以保留對某些資本項目的限制;其次,很多可兌換貨幣都不是可自由使用貨幣。但是,可自由使用標準隱含了對壹定水平的資本項目可兌換的要求;資本項目可兌換也可以提高可自由使用程度。

 

 

6、新SDR籃子的貨幣權重是多少?

IMF計算SDR籃子貨幣權重的公式由貿易和金融變量組成,以反映貨幣在世界貿易和金融體系中的相對重要性。根據基金組織工作人員的計算,人民幣權重為10.92%,美元、歐元、日元和英鎊的權重分別為41.73%、30.93%、8.33%和8.09%。

 

 

7、新SDR貨幣籃子何時生效?

根據IMF決定,新SDR貨幣籃子生效時間是2016年10月1日,這主要是由於多年來第壹次有新的貨幣加入SDR,需要給SDR使用者預留充裕時間做好會計和交易的準備工作。

 

 

 

加拿大溫哥華市政府預算案 明年擬加地稅2.3%

溫哥華市政府週四公佈2016年草擬財政預算案及5年財務計劃,內容包括增物業稅2.3%,用作添置消防船和消防車,以及改善布拉德橋(Burrard Bridge)與推行多項社會房屋計劃。

加拿大溫哥華市政府預算案 明年擬加地稅2.3%

市府表示,2.3%地稅建議增幅,符合加拿大會議局(Conference Board of Canada)較早前所作出的通脹預測。

在該份12.64億元建議運作財政預算及3.252億元基建預算案中,包括建議投放1,160萬元於增強服務,其中210萬元會用來聘請11個職員, 清理建築許可證積壓個案,縮短等候時間;190萬元添置消防船、消防車,以及市警的數碼證據軟件;100萬元用於公園局的一卡通(OneCard)計劃登 記。

在基建開支上,市府計劃投放5,900萬元於交通運輸上,包括改善布拉德橋及擴大騎單車和行人網絡。至於社會房屋及托兒方面,市府打算用3,050萬元推行多項計劃,諸如在新河流區(River District)提供社會房屋。

預料市議會將於12月15日,就新預算案進行表決。

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(據加西網)

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2015年12月 看居外日曆 知海外新政——匯聚2015年海外投資政策

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2015年11月 看居外日曆 知海外新政——匯聚2015年海外投資政策

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2015年10月 看居外日曆 知海外新政——匯聚2015年海外投資政策

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2015年9月看居外日曆 知海外新政——匯聚2015年海外投資政策

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2015年12月1日以後在澳大利亞買房新規
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2015年12月新西蘭各大學申請截止時間
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2015年12月新西蘭各大學申請截止時間及簡介
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2015年12月牛津布魯克斯大學申請截止時間及其簡介
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2015年12月美國國務院取消護照加頁

2015年1月—10月 海外相關動態盤點

美國

英國

澳洲

加拿大

新加坡

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與加拿大房地產經紀人合作大有學問 多倫多金牌代理親指點

海外置業時,選擇一個有合適資歷和經驗的專業人士非常重要。在加拿大多倫多市的房地產市場,一個合格的房地產經紀人由國家、省和地方各級委員會共同監管。

並非所有的地產銷售人員都是平等的,並非每一個持牌的銷售或代理都是“房地產經紀人”(REALTOR)。一個人要自稱是房地產經紀人,他/她一定要是加拿大房地產協會(CREA)的成員。因此,多倫多房地產經紀人應具有以下特點:

  • 致力於履行房地產經紀人准則(REALTOR Code)——這是所有從業者行為和優質服務的公認標准。
  • 要熟悉房地產行業的發展,例如,經紀人應能為你提供的信息、價格比較、鄰裡動態和信息,及市場狀況等。
  • 能通過各種渠道,如課程、研討會、會議等,積極地更新自己的知識。
  • 能訪問MLS和多倫多地產局(TREB)系統。

在大多倫多地區工作的房地產經紀人不僅要求是安大略省房地產理事會(RECO)成員,還要求是一個或多個地方委員會——如多倫多地產局中的一員。

優秀的經紀人應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網

以上是基本要求,一名優秀的多倫多房地產經紀人還需要具備以下特點:

做一個好的傾聽者和溝通者——優秀的經紀人必須會聽。其實上,在和客戶的第一次見面中,經紀人的主要任務是通過向客戶提出多種開放式問題,找出並記錄他們的需求和目標,盡可能多地收集信息。他們為什麼賣房?他們為什麼要尋找一個新家?這些及其它更多的問題,對經紀人開始著手工作至關重要。在關系更進一步前,經紀人必須與客戶建立一定的信任水平。

有當地知識和一般專業知識——最好的經紀人對各個市場和當地社區都了如指掌。因此,無論你是要找特定的學區房,還是想在靠近餐飲和夜生活區、公園和娛樂設施、購物和交通方便的地方買房,經紀人都能提供幫助。

有談判專長——無論你是購買或出售第一個房子或第三個房子,優秀的經紀人有很多的經驗和談判技巧可以派上用場。有時候談判會變得困難或復雜,有時候可能會有來來回回的討價還價。優秀的經紀人從不輕易被情緒所左右或讓情緒影響自己的判斷,他們關注的焦點應是手頭的工作,幫助客戶獲得最好的結果。一個優秀的經紀人知道何時簽單,何時等待。他們知道在發出要約後有多大的還價空間,知道達成最好交易的其它路徑。

有法律和合同專長——買房或賣房是一個復雜的過程,其中很多財務和法律義務一般的購房者很難顧及到。一個房地產經紀人受過相關教育、具有專業知識,熟悉房產交易中所有的義務和要求,確保你不會觸犯法律或簽署一個糟糕的協議。

置身於強大的專業網絡中——優秀的經紀人不僅應與同行建立好的關系網,形成合作關系,促進房源收索和房屋買賣;他們還應與客戶及其他領域的專業人士形成更廣泛的關系網。一般來說,他們應與不同的團隊合作,如專業設計人員、專業攝影師、律師、承包商、貸款者、搬家人員、驗房師、評估師、金融和保險業專業人士,及更多的優秀團隊。經紀人應該與所有這些專業人士建立關系,並經常充當“禮賓”的角色,給你推薦合格可靠的人選。你應該在任何有需要的時候——不僅限於買賣房屋時,聯系這些專業人士。

提供量身定制的掛牌前後營銷——優秀的經紀人應該有一個非常強大的營銷計劃。這應包括若干不同的組成部分。他們應該有一個掛牌前計劃,將消息傳播出去,並建立起期待。一旦房屋掛牌後,他們應該有一個掛牌後計劃。該計劃不僅要包括MLS營銷,還要有傳統的營銷方法,如開放參觀、銷售招牌、平面廣告等。如今,幾乎所有的購房者都在網絡上開始搜索房源,經紀人必須有一個強大的網絡形像,如一個負責任的網站,還必須在社交媒體上積極亮相和具有相關宣傳意識。最重要的是,營銷計劃必須針對房屋和客戶類型。例如,許多高端物業的賣家和買家喜歡隱秘的私人看房而不是開放參觀。因此,房地產經紀人必須能夠適應,針對這些獨特的情況和客戶調整服務。

設定可行的目標——當涉及到給物業定價時,好的經紀人應該幫助你設定可行的目標。如果掛牌價格過高,將嚇跑所有買家,這時掛牌價需適當下調,最終的售價可能會低於一開始就定價正確的情況。

節省客戶時間——如今,大多數人都很忙,早九晚五的工作、上下班通勤、各種活動、家庭責任——如照顧一家老小、兼職或回學校充電等。除此之外,您再試著跟進整個買房過程:將房屋准備好,處理承包、攝影、掛牌、營銷和廣告、開放房屋等一切事宜,不方便時也要帶人看房——甚至要請假,談判,找到一個好律師等,足以讓你忙昏頭。當你在為生活所忙碌時,優秀的經紀人完全有能力搞定所有的這些甚至更多的事情。

 

Amin Purshottam專欄全集:

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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看加拿大房市:一個很少被提及的會讓加房價下跌因素

加拿大廣播公司資深經濟記者皮迪斯報導說,11月第二個星期,又有兩個聲音加入了唱衰加拿大房地產市場的大合唱。 非政府研究機構「加拿大政策選項研究中心」和「西方國家經濟合作發展組織」都發表報告說,如果加拿大中央銀行上調利息率,則加拿大過熱的房地產市場會出現價格下跌的局面;不少購買房產的加拿大人會由於借債過多而無法負擔利率上升帶來的過重債務;就是能夠繼續支付每個月的房貸,房地產市場價格的下跌也會導致一些加拿大房奴的房產淪為「負資產」。

加拿大房市:一個很少被提及的會讓加房價下跌因素

社會老齡化是影響市場的主要因素

但其實還有一個重要的會影響房地產價格的長期性因素很少有人提及,這就是嬰兒潮一代人正在開始在房地產市場上「瘦身」。

加拿大金融市場專家本.拉比德克斯Ben Rabidoux說,人口構成的變化是社會的趨勢性變化,但卻還沒有人重視這個會對市場帶來深遠影響的重要因素;現在每年加入勞動人口大軍的人數是有統計數字以來最低的。

根據國際清算銀行的研究,人口構成的變化對資產價格有著決定性的影響;當每年加入勞動人口的人數少於每年離開勞動人口人數的情況成為趨勢性的問題時,資產價格會開始走低、經濟會出現萎縮。

60-70歲賣房

國際清算銀行的研究顯示,人們在70歲時會出售他們的住房。也有的金融機構的研究顯示老齡人口在60歲到65歲期間就已經開始出售自己的住房。

加拿大人口中最大的一個群體、第二次世界大戰後的嬰兒潮一代人現在正在大規模進入60歲到70歲的年齡。

嬰兒潮一代人在自己的孩子們長大成人離開家庭後,原來的房子不但成為空巢、而且是大空巢;更重要的是嬰兒潮一代人步入老年,他們不再願意承受打理大房子房前屋後、房裡屋外的負擔。所以嬰兒潮一代人開始賣掉大房子換成小房子、賣掉二層小樓換成平房、或者乾脆換到老人公寓樓的單元裡去居住。

誰來接盤

換句話說,由於加拿大人口迅速老齡化,加拿大房地產市場中面積大的住房會首先遇到需求下降的問題,會有越來越多的老年人要出售其手中的大房子;而由於新 一代年輕人或者是沒有財力、或者是不想要孩子、或者是追求環保又可持續的生活方式,他們中很少有人有購買大房子的需求和願望。所以,在賣大房子的人多、買 大房子的人少的市場情況下,價格只能走低,加拿大房地產市場中的大房子會成為首先冷卻的市場部分。但大城市生活方便區域有至少兩間臥室較大戶型的公寓樓單元會繼續受到歡迎,因為不但賣掉大房子的老年人需要搬到這樣較大戶型的公寓單元居住,那些在大城市買不起獨立房的年輕家庭也需要購買較大戶型的公寓樓單元。

狼什麼時候來

不過,加拿大廣播公司資深經濟記者皮迪斯承認,預測加拿大房地產市場的走向是件沒有準頭的事情,更談不上是科學。自從2006年美國房地產市場價格見頂以來,不少來自銀行、國際金融機構、資深金融記者、大學教授等專家對加拿大房地產市場價格要深度下跌調整的預言至今還沒有變成現實。

「狼來了」喊得次數多了會沒有人再重視;但就在沒有人當回事的情況下,可能狼就真來了。

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(互聯網資訊綜合整理)

加拿大新政府刺激:凸顯加元/美元期貨投資機會

《期貨日報》2015年11月11日報導稱:2014年國際原油大幅下跌之後,作為北美重要的產油國,加拿大的經濟也遭遇困境,加元兌美元匯率持續貶值。數據顯示,自2013年2月以來,加元兌美元的匯率就一直下跌,至今加元兌美元貶值幅度達到33%。

加拿大新政府刺激:凸顯加元/美元期貨投資機會

在加元持續貶值之際,包括個人投資者和企業對沖加元持續貶值的需求不斷攀升,芝商所加元/美元期貨成 交活躍。2015年11月4日,加拿大當選總理賈斯廷·特魯多在就職儀式上表示,新一屆政府將致力於發展經濟,加強和壯大中產階級,創造更多就業崗位,以 確保每個加拿大人都有真正公平的工作機會。加拿大新政府刺激計劃將對芝商所加元/美元期貨帶來什麼樣的影響或者機會呢?

加拿大經濟現狀總體情況是經濟成長率偏低,失業率反彈加劇,貿易障礙重重,國內勞資關係日益緊張。自2014年以來,加拿大國內經濟深受外需減弱、投資不振等不景氣因素影響。

匯率波動加劇,貿易逆差持續上升。加拿大以貿易立國,全球經濟不景氣和市場需求萎縮影響了加拿大的商品出口。而國際石油價格大幅走低,加劇了加元對美元的持續貶值,國內匯率波動幅度持續變大。這進一步導致了加拿大國內商品進口成本上升,貿易逆差持續增加。

失業率反彈。數據顯示,2015年9月,失業率上升為7.1%。尤其是經濟不景氣、嚴重依賴石油和資源出口的省份(地區)受到外需減弱和加元貶值的雙重衝擊,失業率高企。

物價指數持續走高,民生問題日益突出,國內勞資關係日益緊張。受加元匯率下跌進口商品價格上升影響,與去年同期相比,剔除石油價格波動因素影響,實際物價指數持續上升。2015年9月以來,加拿大國內食品價格上漲3.5%,肉類價格上漲4.4%,蔬菜價格上漲11.5%。

政 府赤字日益嚴重和家庭負債偏重。一些地方政府基於財政預算平衡,不斷消減部分公共事務部門或非盈利部門的福利與薪資,導致勞資矛盾、民眾與政府的矛盾一觸 即發。加拿大家庭負債創歷史新高,消費者負債佔可支配所得的比率高達165%,與美國「次貸」危機爆發之前的數據相差無幾,而大部分債務都用於住宅。

新 政府主張擴張公共建設支出以重振經濟,甚至不惜出現赤字。特魯多指出,將以數百億的赤字規模進行基礎建設,借此吸引私人投資進場,重振失溫的能源業。雖然 加拿大在基礎建設上赤字規模已高達7000億美元,不過在加拿大央行維持極低利率的助力下,未來基礎建設赤字規模擴大尚有空間。

從目前加拿 大經濟基本面來看,公共建設支出計劃可以增加投資支出,增加一定數量的就業崗位,進一步改善基礎設施和國內就業狀況,這可能有利於緩解經濟進一步快速下跌 的風險。然而,由於全球經濟依舊處於通縮的狀態,大宗商品,尤其是國際原油價格持續下跌,恐怕使得加拿大出口貿易繼續萎靡,貿易逆差會持續存在,這在很大 程度上繼續對匯率施壓。因此加元兌美元貶值的長期壓力依舊存在,短期可能因政府刺激計劃而出現階段性反彈。依據這種判斷,芝商所加元/美元期貨將迎來越來 越多對沖加元波動風險的投資者。

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(互聯網資訊綜合整理)